Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía đông thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ PHẠM SỸ LIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ Phạm Sỹ Liêm NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chun ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn TS Thái Thị Quỳnh Như HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận án trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận án cám ơn, thông tin trích dẫn luận án rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm i năm 2019 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận án, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn TS Thái Thị Quỳnh Như tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận án Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài ngun Mơi trường thuộc quận Long Biên huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận án./ Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm ii năm 2019 MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình ix Trích yếu luận án x Thesis abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp đề tài 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận giá trị đất đai 2.1.1 Các khái niệm giá trị đất đai 2.1.2 Nguồn gốc giá trị đất đai .7 2.1.3 Phân loại giá trị đất đai 10 2.1.4 Phân loại giá đất .11 2.2 Cơ sở khoa học phương pháp luận xây dựng vùng giá trị đất đai .12 2.2.1 Lý thuyết vùng giá trị đất đai 12 2.2.2 Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai 14 2.2.3 Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng định giá đất 17 2.3 Tổng quan công trình nghiên cứu ngồi nước 19 2.3.1 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai .19 2.3.2 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng yếu tố ảnh hưởng .20 2.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt .21 2.3.4 Các nhân tố sử dụng mơ hình xác định giá trị đất đai 24 2.3.5 Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai .27 iii 2.4 Định hướng nghiên cứu đề tài 42 2.4.1 Nhận xét chung 42 2.4.2 Hướng nghiên cứu đề xuất .44 Phần Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 47 3.1 Nội dung nghiên cứu 47 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 47 3.1.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47 3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47 3.1.4 Phân vùng giá trị đất đai theo vùng yếu tố ảnh hưởng 47 3.1.5 Xác định số mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu .47 3.2 Phương pháp nghiên cứu 48 3.2.1 Các phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 48 3.2.2 Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 48 3.2.3 Các phương pháp phân tích xử lý số liệu 52 3.2.4 Khung logic nghiên cứu 63 Phần Kết thảo luận 65 4.1 Khái quát điều kiền tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 65 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 65 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 68 4.1.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 70 4.1.4 Thực trạng hệ thống sở hạ tầng 72 4.1.5 Phân tích tiềm đất đai khu vực nghiên cứu .75 4.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 76 4.2.1 Giá đất Nhà nước quy định 76 4.2.2 Giá thị trường 81 4.2.3 Sự chênh lệch loại giá 88 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 89 4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 90 4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 96 4.4 Phân vùng giá trị đất đai theo vùng yếu tố ảnh hưởng 101 4.4.1 Phân vùng giá trị đất 101 4.4.2 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp 110 iv 4.4.3 Kết kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 118 4.4.4 Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai 121 4.5 Xác định số mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu 123 4.5.1 Mơ hình giá đất đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên .124 4.5.2 Mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm 130 4.5.3 Mơ hình giá đất nông thôn đất nông nghiệp xã Dương Quang, huyện Gia Lâm .137 4.5.4 Nhận xét chung kết số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất 145 Phần Kết luận kiến nghị 148 5.1 Kết luận 148 5.2 Kiến nghị 150 Danh mục cơng trình cơng bố có liên quan đến luận án .151 Tài liệu tham khảo 152 Phụ lục .164 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CCN Cụm công nghiệp CSDL Cơ sở liệu CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVT Đơn vị tính GIS Hệ thống thông tin địa lý HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã KC Khoảng cách KCN Khu công nghiệp KĐT Khu đô thị QSDĐ Quyền sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TP Thành phố TTTM Trung tâm thương mại VNĐ Đơn vị tiền tệ thức Việt Nam VT Vị trí UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG STT 3.1 Tên bảng Trang Thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất đất nông nghiệp 50 3.2 Thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường 51 3.3 Giải thích ý nghĩa giá trị thang đo AHP .54 3.4 Chỉ số ngẫu nhiên RI 54 4.1 Tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế qua năm 68 4.2 Khung giá đất đô thị 76 4.3 Phân loại đường phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu 77 4.4 Bảng tỉ lệ nhóm đường phân loại theo bảng giá địa phương 78 4.5 Giá đất đô thị số tuyến đường khu vực nghiên cứu 79 4.6 Bảng giá đất khu dân cư nông thôn khu vực nghiên cứu .80 4.7 Giá đất theo tuyến đường vị trí 81 4.8 Giá đất đường phố thuộc nhóm I 82 4.9 Giá đất đường phố thuộc nhóm II .83 4.10 Giá đất đường phố thuộc nhóm III .84 4.11 Giá đất đường phố thuộc nhóm IV .85 4.12 Giá đất đường phố thuộc nhóm V .86 4.13 Giá đất đường phố thuộc nhóm VI .87 4.14 Giá đất đường phố thuộc nhóm VII 88 4.15 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 92 4.16 Tổng phương sai trích thang đo giá trị đất 93 4.17 Bảng ma trận xoay nhân tố thang đo giá trị đất 94 4.18 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực nghiên cứu 95 4.19 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 96 4.20 Tổng phương sai trích thang đo giá trị đất nông nghiệp 99 4.21 Bảng ma trận xoay nhân tố thang đo giá trị đất nông nghiệp .99 4.22 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 100 4.23 Trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 101 4.24 Trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 110 vii 4.25 Hệ số tương quan giá trị theo phân vùng giá đất thực tế .119 4.26 Các biến độc lập sử dụng mô hình giá đất thị phường 125 4.27 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất đô thị phường .128 4.28 Các biến độc lập sử dụng mô hình giá đất thị thị trấn 132 4.29 Kết hệ số hồi quy mô hình giá đất thị thị trấn 135 4.30 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất nơng thơn .138 4.31 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất nơng nghiệp 139 4.32 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nông thôn xã 142 4.33 Kết hệ số hồi quy mô hình giá đất nơng nghiệp xã .143 4.34 So sánh mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu 146 viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1 Khung giá trị 2.2 Sơ đồ phân loại mơ hình định giá hàng loạt 16 2.3 Sơ đồ yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 45 2.4 Sơ đồ yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 46 3.1 Phân bố điểm nghiên cứu đại diện khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 49 3.2 Đồ thị biến động số tỉ lệ lạm phát qua năm .62 3.3 Sơ đồ khung logic nghiên cứu 64 4.1 Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu 65 4.2 Biểu đồ thể mức độ chênh lệch giá Nhà nước giá thị trường số tuyến đường khu vực nghiên cứu 89 4.3 Phân vùng giá trị nhân tố vị trí loại đất .105 4.4 Phân vùng giá trị nhân tố giao thông loại đất .106 4.5 Phân vùng giá trị nhân tố môi trường loại đất 107 4.6 Phân vùng giá trị nhân tố kinh tế - xã hội loại đất 108 4.7 Phân vùng giá trị đất khu vực nghiên cứu 109 4.8 Phân vùng giá trị nhân tố cá biệt đất nông nghiệp 113 4.9 Phân vùng giá trị nhân tố vị trí đất nơng nghiệp 114 4.10 Phân vùng giá trị nhân tố thủy văn đất nông nghiệp 115 4.11 Phân vùng giá trị nhân tố kinh tế - xã hội đất nông nghiệp 116 4.12 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu 117 4.13 Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 120 4.14 Phân bố điểm khảo sát phường Bồ Đề 127 4.15 Bản đồ vùng giá đất đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội 130 4.16 Phân bố điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ 134 4.17 Bản đồ vùng giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 137 4.18 Phân bố điểm khảo sát xã Dương Quang 141 4.19 Bản đồ vùng giá đất xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 145 ix TRÍCH YẾU LUẬN ÁN Tên tác giả: Phạm Sỹ Liêm Tên Luận án: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội Chun ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá đất cho loại đất đô thị, đất nông thôn, đất nông nghiệp địa bàn nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Các phương pháp thu thập số liệu thứ cấp sử dụng để thu thập thông tin điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, trạng sử dụng đất vấn đề liên quan đến giá đất khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp gồm phương pháp điều tra vấn người sử dụng đất thông tin giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố; điều tra vấn lấy ý kiến chuyên gia, cán quản lý địa phương trọng số yếu tố ảnh hưởng Các phương pháp phân tích bao gồm phương pháp phân tích nhân tố khám phá nhằm lựa chọn nhân tố, phương pháp phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số yếu tố, phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng, phương pháp phân tích hồi quy xác định mơ hình giá đất, phương pháp phân tích tương quan kiểm định độ tin cậy kết quả, phương pháp đồ để xây dựng đồ vùng giá trị đất đai Kết kết luận 1) Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn đảm bảo trì sản xuất nơng nghiệp truyền thống x 2) Thực trạng vấn đề giá trị đất đai khu vực nghiên cứu thể chênh lệch giá giá theo quy định Nhà nước giá thực tế thị trường, mức độ chênh lệch trung bình lần 3) Phương pháp phân tích nhân tố khám phá theo đánh giá người sử dụng đất cho kết yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất gồm nhân tố: vị trí, giao thông, môi trường, kinh tế - xã hội 13 yếu tố cụ thể; yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm nhân tố: vị trí, cá biệt, thủy văn, kinh tế - xã hội 10 yếu tố cụ thể Phương pháp phân tích thứ bậc AHP từ ý kiến đánh giá chuyên gia cho kết trọng số nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở: nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,329, nhân tố giao thông chiếm trọng số 0,354, nhân tố môi trường chiếm trọng số 0,203 nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,114 Trọng số nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp: nhân tố cá biệt chiếm trọng số 0,268, nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,295, nhân tố thủy văn chiếm trọng số 0,337 nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,100 4) Phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu tạo tiểu vùng giá trị đất đai với 10 cấp, có cấp thuộc đối tượng đất nơng nghiệp cấp thuộc đối tượng đất Kiểm định độ tin cậy dựa vào phân tích tương quan, với hệ số r = 0,825 chứng tỏ có mối tương quan chặt giá trị đất đai theo phân vùng giá đất thực tế thị trường Đề tài đưa số giải pháp hoàn thiện công tác xây dựng vùng giá trị đất đai đề xuất xây dựng vùng giá trị đất đai theo giai đoạn với bước 5) Mơ hình giá đất đô thị nông thôn sử dụng biến (loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức độ khoảng cách đến hồ nước, chất lượng môi trường, mật độ mạng lưới đường sá) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở: loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường học Mơ hình giá đất nơng nghiệp sử dụng biến (loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, khoảng cách đến nguồn nước, mật độ hệ thống thủy lợi) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp: loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến nguồn nước xi THESIS ABSTRACT PhD canditate: Pham Sy Liem Thesis title: Research on land value zone in Eastern area of Hanoi city Major: Land Management Code: 9.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture Research Objectives - Determine factors impacting on land value zone in the Eastern area of Hanoi city - Zoning of land value for the Eastern area of Hanoi city and specify the land price models for the urban and rural residential land and agricultural land in the study area Materials and Methods Secondary data collection methods used to collect information on natural and socio-economic conditions, current land use status and issues related to land prices in the Eastern area of Hanoi city Primary data collection methods such as interview method of land users for information on land prices and the level of influence of the factors; interview method of expert opinions and local administrators for information on the weight of influencing factors Analytical methods include method of exploratory factor analysis to select components, AHP hierarchical analysis method to determine weight of factors, method of assessing the influencing factors, regression analysis method to determine land price model, correlation analysis method to verify the reliability of the results, method of mapping to build the land value maps Main findings and conclusions 1) The Eastern area of Hanoi city has natural and socio-economic conditions favorable for the development of urban centers and rural population quarters and ensurable for the maintenance of traditional agricultural production 2) The real situation of the land value in the study area is shown in the land price difference between the price stipulated by the States and the market price, xii the average difference over times 3) The method of exploratory factor analysis based on land users’s evaluation gives the result of factors affecting the value of residential land, including components: location, transport, environment, socio-economy and 13 specific factors; Factors affecting the value of agricultural land include components: location, individuality, hydrology, socio-economy and 10 specific factors The AHP hierarchical analysis method using experts' opinions gives the weighting results of the groups of components affecting the value of residential land: the location accounted for 0.329, the transport accounted for 0.354, the environment accounted for 0.203 and the socio-economy accounted for 0.114 The weight of the components affecting the value of agricultural land: the individual accounted for 0.268, the location accounted for 0.295, the hydrology accounted for 0.337 and the socio-economy accounted for 0.100 4) Land value zoning in the study area has created subareas of land value with 10 levels, including levels of agricultural land and levels of residential land Reliability testing is based on correlation analysis, with coefficient of r = 0.825 showing a strong correlation between land values by zoning and actual market transaction prices The project offers some of solutions to complete the establisment of land value zones and propose the procedures of land value zone in phases with steps 5) Urban and rural land price model uses variables (type of contiguous road, distance to contiguous road, distance to the People's Committee, distance to market, distance to school, distance to hospital, level of distance to the lake, the quality of the environment, the density of the road network) Some main factors affect to the residential land prices: type of contiguous road, distance to market, distance to school The agricultural land price model uses variables (land use type, distance to main road, distance to residential area, distance to market, distance to watebody, the density irrigation system) Some main factors affect to the agricultural land prices: land use type, distance to main road, distance to waterbody xiii PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng mơi trường sống Với nguồn lợi to lớn vấn đề liên quan đến đất đai vấn đề nóng bỏng quốc gia, địa phương từ lâu đất đai thừa nhận "có giá" (Đặng Hùng Võ Nguyễn Đức Khả, 2005; Hoàng Văn Cường, 2010) Giá đất thước đo kinh tế phản ánh khả phương thức sinh lời từ sử dụng đất (Đặng Hùng Võ Nguyễn Đức Khả, 2005) Quản lý giá đất trở thành công cụ kinh tế đắc lực để đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo sử dụng tiết kiệm, đảm bảo phân bổ đất đai nguồn lực xã hội có hiệu Để quản lý giá đất phục vụ mục tiêu Nhà nước việc xác định giá trị đất đai cách công bằng, tin cậy, tiệm cận với giá trị thị trường việc làm cần thiết Công tác định giá không giải trường hợp định giá đơn lẻ mà cần phải thực định giá hàng loạt với quy mô lớn (Trịnh Hữu Liên, 2010) Định giá đất hàng loạt công cụ quan trọng để Nhà nước giải vấn đề quản lý tài đất đai; vấn đề quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; vấn đề quản lý phát triển thị trường bất động sản (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2015) Quá trình định giá đất làm xuất vùng có ước tính giá trị giống tập hợp vùng gọi vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu Liên, 2013), sản phẩm hiển thị đồ vùng giá trị (Howes, 1980) Trên giới, đồ vùng giá trị đất đai sử dụng phổ biến nhiều hình thức khác thu thuế, quy hoạch, quản lý bất động sản, đầu tư phát triển (Wyatt, 1996) bên có liên quan lĩnh vực giá đất hiểu rõ ý nghĩa đồ vùng giá trị đất đai (Vickers and Thurstain-Goodwin, 2002) Tại nhiều nước châu Âu, đồ vùng giá trị đất đai trở thành công cụ thông dụng thiếu phát triển bền vững lĩnh vực quản lý đất đai (Gall, 2006) Trong Đề án nâng cao lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011-2020 phê duyệt (Chính phủ, 2012), yêu cầu đặt từ đến năm 2020 công tác định giá đất hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị triển khai xây dựng dạng sản phẩm đồ Trong Luật Đất đai hành, yêu cầu xây dựng đồ liên quan đến liệu giá đất xây dựng báo cáo đánh giá giá đất nội dung quan trọng để đánh giá, điều tra đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014) Như vậy, vùng giá trị đất đai tương lai sở liệu phục vụ quy hoạch, quản lý tài đất đai phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Ở Việt Nam, công tác nghiên cứu vùng giá trị đất đai dần triển khai Các chương trình hợp tác quốc tế gần đưa số nguyên tắc thiết kế cách tính hệ số ảnh hưởng đến giá đất chưa nêu rõ phương pháp thành lập đồ vùng giá trị đất đai Một số đề tài cấp Bộ Tài nguyên Môi trường tập trung nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất giới hạn áp dụng loại đất khu vực đô thị Nhiều nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất phạm vi cấp quận phường thực dựa việc ứng dụng sở liệu địa Các đề tài tập trung nhiều mặt kỹ thuật công nghệ để thành lập đồ giá đất cho liệu giá đất có sẵn, khơng sâu vào ngun tắc xác định giá đất, quy trình cụ thể việc xây dựng vùng giá trị đất đai hay kiểm nghiệm kết thực tế Hơn nữa, lĩnh vực nghiên cứu chưa có phân biệt rõ ràng thuật ngữ xây dựng vùng giá trị đất đai vùng giá đất Khu vực nghiên cứu gồm hai đơn vị hành quận Long Biên huyện Gia Lâm Trước năm 2004, khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội huyện Gia Lâm cũ Từ ngày 01/01/2004, theo Nghị định 132/2003/NĐ-CP Chính phủ, phần đất dân số huyện Gia Lâm (gồm 13 xã, thị trấn) tách để thành lập quận Long Biên (Chính phủ, 2003) Do đó, đặc điểm quận Long Biên huyện Gia Lâm ngày có khác biệt mang nhiều đặc trưng khu vực nằm phía Đơng thành phố Hà Nội Đây nơi có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển mặt kinh tế - văn hóa - xã hội Cùng với xu chung cơng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, khu vực thời kỳ diễn trình phát triển mạnh mẽ Quy hoạch chung vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn năm 2050 định hướng phát triển Hà Nội từ thị lõi phía Tây thành phố, khu vực Gia Lâm, Long Biên định hướng phát triển dịch vụ chất lượng cao hỗ trợ ngành công nghiệp dọc quốc lộ (Chính phủ, 2011) Từ năm 2014, theo Quyết định số 6115/QĐ-UBND, quận Long Biên điều chỉnh quy hoạch theo hướng chuyển từ công nghiệp sang phát triển đô thị (UBND thành phố Hà Nội, 2014b) Trong đó, từ năm 2015, huyện Gia Lâm nằm khu vực điều chỉnh cục quy hoạch chung vùng thủ đô Đến năm 2018, theo Quyết định số 2783/QĐ-UBND, khu thị lớn phía Tây huyện Gia Lâm với diện tích 420 tiếp tục phê duyệt (UBND thành phố Hà Nội, 2018) Như vậy, trước khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội địa bàn sản xuất nông nghiệp ngoại thành, tiềm phát triển đô thị lớn Với mức độ phát triển khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội nay, địa bàn quận Long Biên lựa chọn đại diện cho loại hình thị phát triển nhanh, địa bàn huyện Gia Lâm đại diện cho loại hình sản xuất nơng nghiệp có đặc điểm q trình chuyển đổi mạnh mẽ Diện tích đất phi nơng nghiệp khu vực cao, có xu tăng diện tích đất chưa sử dụng khơng Trong năm gần đây, cơng tác quản lý giá đất địa phương chưa thực hiệu chuyển biến tích cực kinh tế việc điều chỉnh định hướng quy hoạch khiến cho vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp Thị trường bất động sản khu vực thị trường đầy tiềm yếu tố giá thị trường chi phối mạnh mẽ hoạt động thị trường (UBND huyện Gia Lâm, 2015; UBND quận Long Biên, 2017) Do đó, giá trị đất đô thị khu vực quận Long Biên cần xác định cách toàn diện theo vùng giá trị để dự báo kiểm soát xu hướng biến động tương lai Hơn nữa, thay đổi giá trị đất đai địa bàn huyện Gia Lâm khu vực có tiềm phát triển thị cần phân tích cách tổng thể theo vùng giá trị để đảm bảo việc sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý hiệu Xuất phát từ thực tế trên, việc thực đề tài luận án nhu cầu mang tính cấp thiết có ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn cao 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá đất cho loại đất đô thị, đất nông thôn, đất nông nghiệp địa bàn nghiên cứu 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi khơng gian: Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội bao gồm quận Long Biên với 14 phường, huyện Gia Lâm với 20 xã 02 thị trấn - Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu thực từ năm 2013-2017 - Phạm vi nội dung khoa học: Các nhóm đất khu vực nghiên cứu phân loại sở phân loại đất phục vụ định giá đất, quản lý giá đất theo Quyết định số 96-QĐ/UBND (UBND thành phố Hà Nội, 2014a) Theo đó, đối tượng nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai đề tài gồm nhóm: đất nơng nghiệp phi nông nghiệp Đất phi nông nghiệp nghiên cứu bao gồm loại đất: đất đô thị, đất nông thôn Đất nông nghiệp nghiên cứu bao gồm loại đất: đất trồng lúa, đất trồng hàng năm khác đất trồng lâu năm 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất gồm có nhân tố: (1) giao thơng với trọng số 0,354, (2) vị trí với trọng số 0,329, (3) môi trường với trọng số 0,203, (4) kinh tế - xã hội với trọng số 0,114 13 yếu tố cụ thể; yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm có nhân tố: (1) thủy văn với trọng số 0,337, (2) vị trí với trọng số 0,295, (3) cá biệt với trọng số 0,268, (4) kinh tế - xã hội với trọng số 0,100 10 yếu tố cụ thể Phân vùng giá trị đất đai cho loại đất đất nông nghiệp khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội theo góc độ giá trị sử dụng tiềm sở liệu đồ trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu 1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Đề tài góp phần hồn thiện sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai theo góc độ đánh giá giá trị sử dụng tiềm góc độ tiệm cận giá trị thị trường - Ý nghĩa thực tiễn: Bản đồ vùng giá trị đất đai mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu sở giúp cho nhà quản lý, nhà hoạch định sách sử dụng có hiệu cơng tác quy hoạch sử dụng đất, quản lý tài đất đai phát triển thị trường quyền sử dụng đất bất động sản PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.1.1 Các khái niệm giá trị đất đai 2.1.1.1 Giá trị Giá trị (value) khái niệm tổng quát thể tính có ích, có ý nghĩa hay lợi ích vật, tượng tự nhiên xã hội có khả đáp ứng nhu cầu người (Đào Văn Khiêm Bùi Thị Thu Hòa, 2009; Nguyễn Phi Sơn, 2015) Giá trị xuất nhiều dạng khác giá trị thiên nhiên mà người sử dụng hưởng thụ, giá trị văn hoá lịch sử tạo ra, giá trị vật chất giá trị tinh thần, giá trị xã hội, giá trị nhận thức, giá trị đạo đức, giá trị thẩm mỹ,…(Hoang and Wakely, 2000) Các quan điểm giá trị nhìn nhận khái qt khía cạnh khía cạnh kinh tế, sinh thái, tâm lý, xã hội (Ouden, 2012) Mức độ giá trị Giá trị tiền tệ Kinh tế Giàu có Ổn định Lợi nhuận Hạnh phúc Giá trị cốt lõi Hiệu sinh thái Phụ thuộc Trách nhiệm xã hội Bền Môi vững trường sinh động Sinh thái Tương hỗ Chia sẻ An tồn Khía cạnh giá trị Xã hội Cuộc sống ý nghĩa Tâm lý Hình 2.1 Khung giá trị Nguồn: Ouden (2012) Khái niệm tổng quát giá trị không thiết biểu thị tiền Tuy nhiên lĩnh vực kinh tế, giá trị thường biểu thị lợi ích, thể thơng qua đơn vị tiền tệ xuất trình trao đổi 2.1.1.2 Giá trị đất đai Trong lĩnh vực đất đai, giá trị đất đai mô tả biểu khả đất liên quan đến việc sử dụng chúng Hiện nay, có cách hiểu giá trị đất đai Về phương diện kinh tế, giá trị đất đai định nghĩa dự kiến tính hữu dụng thơng qua khả sử dụng đất nhằm thỏa mãn nhu cầu khác người (Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa, 2010; Trịnh Hữu Liên cs., 2013) Đất đai, tài sản nói chung, có giá trị tạo dòng thu nhập hữu hình vơ hình tương lai (Verheye, 2007) Giá trị đất đai thể công thức tổng quát mối quan hệ chúng đặc điểm địa lý tự nhiên đặc điểm kinh tế - xã hội sau (Nivens et al., 2002): Giá trị đất đai = f (đặc điểm tự nhiên, đặc điểm kinh tế - xã hội) Về phương diện pháp luật đất đai Việt Nam, giá trị đất đai hay giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014) 2.1.1.3 Giá đất đai Giá đất đai, hay giá đất, hình thức biểu tiền giá trị đất đai, thông số thể giá trị đất (Verheye, 2003) Tại quốc gia có kinh tế thị trường, giá đất đai hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai (Hồ Thị Lam Trà cs., 2016) Tại Việt Nam, theo quy định Luật Đất đai 2013, giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Như vậy, giá đất Việt Nam giá trị quyền sử dụng đất giá trị quyền sở hữu đất Theo quan điểm quản lý đất đai đại, Hiệp hội định giá quốc tế (IAAO) đề xuất cách tiếp cận theo giá trị thay giá cơng tác quản lý giá đất phạm trù có tính chất khơng cố định 2.1.2 Nguồn gốc giá trị đất đai Đất đai tự nhiên sản phẩm phi lao động nên coi khơng có giá trị (Hồ Thị Lam Trà cs., 2016) Giá trị thực xuất đất đai tự nhiên trải qua lao động chiếm hữu sử dụng người trở thành đất đai kinh tế Có thể nói, giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao 2.1.2.1 Điều kiện xuất giá trị đất đai Giá trị đất đai thể thỏa mãn điều kiện, tính hữu ích, khan hiếm, xuất nhu cầu khả chuyển giao (Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa, 2010; Eckert et al., 1990) Vì số lượng đất đai hữu hạn áp lực dân số nên nhu cầu đất ngày tăng, dẫn tới đất đai trở thành mặt hàng khan mong muốn Giá trị đất đai dự đốn tăng tương lai (Verheye, 2007) 2.1.2.2 Các quan điểm giá trị đất đai a) Quan điểm kinh tế học trị Mác xít Sản phẩm hàng hố có thuộc tính: giá trị sử dụng giá trị Giá trị sử dụng thuộc tính tự nhiên vật chất hàng hoá, khả đáp ứng nhu cầu người Giá trị thuộc tính xã hội, lao động không phân biệt kết tinh hàng hoá Như vậy, theo quan điểm này, đất đai khơng có giá trị đất đai khơng phải sản phẩm người làm ra, khơng có lao động kết tinh đất đai Sau số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho đất đai có giá trị, đất đai khơng trạng thái tự nhiên ban đầu nữa, mà có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư người (Vũ Thị Dậu, 2012) b) Quan điểm kinh tế thị trường Đất đai có giá trị sử dụng, tức tính hữu ích, trao đổi thị trường, nên có giá trị trao đổi Theo quan điểm giá trị trao đổi hình thức biểu tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn ngược lại Quan điểm dễ dẫn đến nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ (Mã Khắc Vĩ, 1995) c) Quan điểm kinh tế học đại Giá trị trao đổi có hai thành phần giá trị sử dụng giá trị Giá trị sử dụng giá trị hữu hình sở khơng gian có thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo sinh thái với q trình sinh lý hố tạo độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo sản phẩm hàng hoá dịch vụ Giá trị đại lượng vơ hình phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng thị trường (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) 2.1.2.3 Nguồn gốc hình thành giá đất Khi nghiên cứu ruộng đất chế độ tư hữu tư liệu sản xuất, Các Mác địa tô hình thành giá đất Ngoài ra, với phát triển kinh tế thị trường, lãi suất ngân hàng quan hệ cung - cầu nhân tố liên quan đến hình thành giá đất a) Lý thuyết địa tơ Adam Smith (1723-1790) người trình bày lý luận địa tơ cách có hệ thống sớm Theo quan niệm ông, địa tô phạm trù kinh tế xuất sau nảy sinh quyền sở hữu ruộng đất, thu nhập giai cấp địa chủ xã hội tư chủ nghĩa Lý luận thứ địa tô ông cho địa tô giá chi trả cho việc sử dụng đất, coi địa tô giá độc quyền Lý luận thứ hai địa tô ông cho sản sinh địa tô kết sức tự nhiên tham gia vào sản xuất nông nghiệp, thù lao mà người sở hữu ruộng đất nhận địa tô phận cấu thành giá trị sản phẩm Như vậy, kết luận ông giá trị hàng hóa đất đai cấu thành từ địa tô, tiền công lợi nhuận (Hồ Thị Lam Trà cs., 2016) David Ricardo (1772-1823), nhà kinh tế trị học tư sản cổ điển, tiếp thu phát triển lý luận giá trị Adam Smith Theo quan điểm ông, giá trị hao phí sức lao động sản xuất sáng tạo ra, bác bỏ luận điểm giá trị ba yếu tố cấu thành Adam Smith Ông cho địa tô phát sinh sở quyền tư hữu ruộng đất, tồn hai điều kiện tính có hạn diện tích đất đai tính khác vị trí độ màu mỡ đất đai (Hồ Thị Lam Trà cs., 2016; Trịnh Hữu Liên cs., 2013) Các Mác (1818-1883) sở kế thừa lý luận địa tô Adam Smith David Ricardo, phát triển hoàn thiện lý luận địa tô Theo quan điểm ông, địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, liên quan đến đời tồn chế độ tư hữu đất đai Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động người nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chế độ tư chủ nghĩa, địa tô phần giá trị thặng dư ngồi lợi nhuận bình qn nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Các loại địa tô chủ nghĩa tư bao gồm: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chế độ xã hội chủ nghĩa theo mơ hình truyền thống trước đây, khơng tư hữu địa chủ hay tư bản, địa tô chênh lệch thuộc Nhà nước người sử dụng đất, địa tơ tuyệt đối địa tơ độc quyền bị xóa bỏ (Chu Văn Thỉnh, 2000) Sự khác giá đất thị giá đất nơng nghiệp giải thích qua khác yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt đất đô thị đất nông nghiệp khác vị trí đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất Sự khác biệt định mục đích sử dụng, định khả sinh lợi đất, tức định mức địa tơ đất Hai yếu tố chất đất điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu điều kiện khí hậu chủ yếu đề cập xem xét địa tô đất nông nghiệp (Chu Văn Thỉnh, 2000; Hồ Thị Lam Trà cs., 2016) b) Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi theo chiều hướng tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao số tiền lưu thông thị trường để mua đất giảm xuống nhà tư nhận thấy gửi tiền vào ngân hàng có lợi mua đất để thu địa tô Ngược lại lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư có xu hướng huy động tiền vào mua đất (Trịnh Hữu Liên cs., 2013) Lãi suất ngân hàng quốc gia xấp xỉ Lãi suất ngân hàng định đến giá đất nói chung, khơng định đến chênh lệch giá đất thành thị nông thôn Các nhà kinh tế học tổng kết đưa công thức xác định giá đất thông qua mối tương quan địa tô lãi suất ngân hàng, cụ thể sau: Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng c) Quan hệ cung - cầu Cung cầu tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến động Cung cầu cân thời điểm cụ thể Khi điều kiện khác không thay đổi thời điểm đó, giảm xuống cung hay tăng lên cầu làm cho giá đất tăng lên, ngược lại tăng lên cung hay giảm xuống cầu làm cho giá đất giảm xuống Xét không gian rộng hơn, nhu cầu đất đai khả tài việc mua bán đất đai thành phố lớn nông thôn, nên mối tương quan cung - cầu đất thành thị nông thôn chênh lệch lớn Mặt khác, chênh lệch thể khu vực thành phố có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khác (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) 2.1.3 Phân loại giá trị đất đai Verheye (2007) chia giá trị đất đai thành nhóm giá trị tự nhiên (đất sản xuất), giá trị kinh tế (bất động sản) giá trị sinh thái (bảo tồn mơi trường) Xét khía cạnh đất đai tài sản/hàng hóa, giá trị đất đai bao gồm: giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, giá trị thị trường, giá trị nội (Tuladhar, 2003) 2.1.3.1 Giá trị sử dụng Đây loại giá trị đất đai mục đích sử dụng đất cụ thể Khái niệm thể giá trị vốn có thân đất đai, nghĩa giá trị dựa khả tạo lợi ích từ đất thông qua quyền sở hữu đất đai (IAAO, 2014) Đối với đất đai, thời điểm đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số mục đích đó, phải xác định mục đích sử dụng - mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng sở tạo giá trị sử dụng, xác định vào mục đích đầu tư người sử dụng đất Trong lý thuyết kinh tế, nhà kinh tế thường gọi chúng giá trị tiềm (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) 2.1.3.2 Giá trị trao đổi Giá trị liên quan đến lượng hàng hóa khác trao đổi cho hàng hoá cụ thể Trong thực tiễn kinh tế, đồng tiền đưa vào lưu thông, giá trị trao đổi định lượng giá mặt hàng (giá trị thị trường) Đối với đất đai, giá trị trao đổi định nghĩa giá bán có khả xảy mà đất mang lại thị trường cạnh tranh thị trường mở tất điều kiện cần thiết để mua bán hợp lý, người mua người bán hành động cách thận trọng am hiểu, giả định giá không bị ảnh hưởng tác nhân kích thích mức Trong ngắn hạn, giá trị trao đổi giá bán có khả xảy đất đai thị trường mở (Tuladhar, 2003) 10 2.1.3.3 Giá trị thị trƣờng Giá trị thị trường định nghĩa giá ước tính cao tiền mà tài sản mang lại chúng đem bán thị trường mở nơi mà cho phép đủ lượng thời gian để tìm người mua với kiến thức tất cách sử dụng phép Giá trị thị trường bao gồm giá trị khả để sử dụng, bán cho thuê đất đai tương lai (Tuladhar, 2003) 2.1.3.4 Giá trị nội Giá trị nội hiểu giá trị thực, giá trị chất đất đai Giá trị nội đất đai biểu độc lập với việc sử dụng chủ động bị động số thực thể khác Giá trị nội đề cập đến giá trị yếu tố sống phi sống chúng hệ sinh thái cảnh quan theo thể thống (Bergstrom et al., 2004) 2.1.4 Phân loại giá đất Tại Việt Nam, giá đất chia làm hai loại chính: giá đất Nhà nước quy định (giá Nhà nước), giá đất giao dịch thực tế thị trường (giá thị trường) 2.1.4.1 Giá đất Nhà nƣớc quy định Trong kinh tế thị trường, giá xem yếu tố điều tiết hoạt động kinh tế, hình thành cách tự phát thơng qua quan hệ cung - cầu thị trường Song, tác động quan hệ cung - cầu lúc diễn cách thông suốt, mà chịu chi phối nhiều yếu tố hạn chế hay khuếch đại Vì vậy, Nhà nước phải có sách biện pháp can thiệp để tác động phạm vi định đến chế hình thành giá cần thiết (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) a) Khung giá đất Khung giá đất quy định Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho loại đất cụ thể (Điều 113 - Luật Đất đai 2013) Khung giá đất sở để UBND tỉnh làm xây dựng công bố bảng giá đất địa phương áp dụng b) Bảng giá đất Bảng giá đất bảng tập hợp mức giá đất cho loại đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương áp dụng năm, bắt đầu thực từ ngày 1/1 năm đầu kỳ, xây dựng sở quy định Chính phủ 11 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất (Khoản 1, 2, Điều 114 - Luật Đất đai 2013) c) Giá đất cụ thể Giá đất cụ thể xác định giá đất định thời điểm định theo yêu cầu quan Nhà nước tổ chức, cá nhân UBND tỉnh định (Khoản Điều 114 - Luật Đất đai 2013) 2.1.4.2 Giá thị trƣờng Giá thị trường giá bán quyền sử dụng đất thực phù hợp với khả người bán người mua thị trường có tác động quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh; biểu tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với thời điểm xác định (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006; Trịnh Hữu Liên cs., 2013) Giá thị trường gần với giá trị thị trường thỏa mãn số giả định: khơng có ép buộc người mua người bán nỗ lực buộc mua bán; người mua người bán có hiểu biết hành động lợi ích tốt họ; thời gian hợp lý để giao dịch diễn ra; toán tiền mặt (Eckert et al., 1990) 2.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƢƠNG PHÁP LUẬN XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.2.1 Lý thuyết vùng giá trị đất đai 2.2.1.1 Khái niệm vùng giá trị đất đai Theo định nghĩa Chương trình hợp tác với Thụy Điển CPLAR, vùng giá trị đất đai khái niệm thuộc phạm trù định giá để khu vực địa lý mà đất đai (hoặc bất động sản) - đối tượng định giá, có giá trị tương tự nhau, tức chịu ảnh hưởng tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp luật giống gần giống (Tổng cục Địa chính, 2001; Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng, 2013) Vùng giá đất khu vực địa lý nơi mà đối tượng đất so sánh có giá trị thị trường xấp xỉ (Ardiwijaya, 2006; Leksono et al., 2008) Đối với đặc thù chế độ sở hữu đất đai nước ta, vùng giá đất định nghĩa tập hợp vùng có ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ 12 cho mục đích sử dụng xác định, có giá trị tiền tệ giống đơn vị diện tích (Trịnh Hữu Liên Hồng Văn Hùng, 2013) 2.2.1.2 Mối quan hệ vùng giá đất vùng giá trị đất đai Từ khái niệm nêu trên, thấy vùng giá đất dạng thể vùng giá trị đất đai hình thái tiền tệ Do đó, vùng giá đất vùng giá trị đất đai xác lập mối quan hệ sau (Trịnh Hữu Liên, 2010): - Một là, vùng giá đất vùng giá trị đất đai có chung điểm xuất phát dựa tác động điều kiện tự nhiên điều kiện xã hội Chúng khác chỗ vùng giá đất tiền tệ hóa vùng giá trị đất đai đánh giá dạng tiềm - Hai là, vùng giá đất sau tiền tệ hoá trở thành giá thời điểm cụ thể Trong đó, vùng giá trị đất đai cho khoảng thời gian xác định dạng tiềm năng, chưa trở thành giá cụ thể - Ba là, vùng giá trị tiền đề để tạo thành vùng giá đất vùng giá đất lại tiền đề để tạo giá đất Trong trường hợp giá đất khơng bị bóp méo tuân theo quy luật thị trường vùng giá phản ánh vùng có giá trị sử dụng 2.2.1.3 Đặc điểm vùng giá trị đất đai Vùng giá trị đất đai vùng địa lý biểu thị phân bố không gian liệu thống kê phản ánh phân bậc mức giá trị đất đơn vị đất có đồng tiêu chí định lượng chất thuộc tính định Thực chất vùng giá trị đất đai phân khu vực điều kiện mục đích sử dụng theo quy ước từ tổng hòa mối quan hệ hình thành đơn vị đất theo tiêu chí thống cho nhóm đất (Trịnh Hữu Liên cs., 2013) Trong vùng giá trị đất đai có nhiều loại đất nhóm đất Các nhóm đất gồm: nhóm đất nơng nghiệp; nhóm đất lâm nghiệp; nhóm đất phi nơng nghiệp thị; nhóm đất phi nơng nghiệp nông thôn 2.2.1.4 Ứng dụng vùng giá trị đất đai Vùng giá trị đất đai Việt Nam đề cập đến thời gian gần Việc hoàn thiện sở lý thuyết sở pháp lý để vùng giá trị đất trở thành công cụ hay sản phẩm ứng dụng hoạt động kinh tế đất cần thiết quan nghiên cứu quan quản lý Từ cách tiếp cận giá trị 13 đất, khái niệm định nghĩa vùng giá trị đất đai trên, rút ứng dụng vùng giá trị đất đai, bao gồm (Trịnh Hữu Liên cs., 2013): Ở nhiều nước giới, vùng giá trị đất đai xây dựng chủ yếu cho mục đích tính thuế, đồ vùng giá trị đất đai sở để xác định thuế đất mức chung tiền thuê đất; Vùng giá trị đất đai hỗ trợ cho công tác lập quy hoạch, đảm bảo tính tối ưu sử dụng đất, hiển thị thay đổi giá trị theo thời gian quy hoạch; Vùng giá trị đất đai sở cho công tác định giá đất hàng loạt, trợ giúp việc định giá tới đất; xác định khu vực có giá trị cao cho mục đích đầu tư phát triển, xác định khu vực có giá trị thấp để đánh giá tiềm năng; Vùng giá trị đất đai tài liệu mang tính trực quan, bao quát giá trị khu vực nhằm trợ giúp đắc lực hoạt động quản lý thị trường cung cấp thơng tin có giá trị, cập nhật biến động tăng khả tiếp cận thông tin để trợ giúp cho chủ thể thị trường người mua - bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, ngân hàng, công ty bảo hiểm; Vùng giá trị đất đai cơng cụ minh họa vị trí địa lý phân cấp giá trị đối tượng đất đai theo không gian thời gian, tài liệu trực quan dạng số, sử dụng nguồn nghiên cứu lịch sử kinh tế lãnh thổ phát triển tương lai 2.2.2 Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai Vùng giá trị đất đai xây dựng dựa cách tiếp cận: tiếp cận theo phân hạng định cấp đất đai, tiếp cận theo phân vùng yếu tố ảnh hưởng tiếp cận theo định giá đất hàng loạt (Trịnh Hữu Liên, 2010) 2.2.2.1 Phân hạng định cấp đất đai Vùng giá trị đất đai xác định thơng qua trình phân hạng định cấp đất đai Đây trình tiến hành kiểm định tổng hợp thuộc tính kinh tế tự nhiên đất đai, sau xếp hạng kết kiểm định theo mục đích xác định Q trình phân chia cấp hạng sinh vùng có cấp hạng đất, hay vùng có giá trị sử dụng (cùng cấp hạng giá trị sử dụng) Phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai theo cách thực chất giải pháp điều tra đất đai để đánh giá chất lượng tốt xấu đất đai đối tượng cụ 14 thể với ranh giới khép kín, sử dụng phương pháp cộng điểm nhiều nhân tố, qua xác định vùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai 2.2.2.2 Phân vùng yếu tố ảnh hƣởng Khi tiến hành xây dựng sở liệu vùng tác động (hay vùng yếu tố ảnh hưởng) vào giá trị đất với hỗ trợ cơng nghệ tập giao vùng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khoảng thời gian vùng giá trị đất đai khoảng thời gian Ưu điểm phương pháp dễ dàng phân vùng yếu tố ảnh hưởng loại vùng ảnh hưởng Nhược điểm phương pháp xuất nhiều loại vùng với nhiều mức ảnh hưởng khác (Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng, 2013) 2.2.2.3 Định giá đất hàng loạt Theo Hiệp hội quốc tế nhà định giá (IAAO, 2013), định giá hàng loạt trình định giá nhóm đối tượng cần định giá vào thời điểm định, áp dụng liệu chung, phương pháp chuẩn hóa kiểm tra thống kê Định giá đất hàng loạt ước tính giá đối tượng đất đai đồng thời thời điểm, theo loại hình sử dụng đất khu vực định giá Trong đó, hoạt động định giá đất hàng loạt trình, vùng giá đất kết trình (Trịnh Hữu Liên Hồng Văn Hùng, 2013) Hoạt động định giá đất hàng loạt ứng dụng hướng tiếp cận tới giá trị: tiếp cận chi phí, tiếp cận so sánh giá bán, tiếp cận thu nhập Theo lĩnh vực ứng dụng, định giá đất hàng loạt thực theo hướng: mơ hình định giá tự động (AVM) lĩnh vực tư định giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính (CAMA) lĩnh vực công (IAAO, 2003) Theo loại liệu thuộc tính khơng gian, mơ hình định giá hàng loạt phân loại theo sơ đồ 2.2 Trong lĩnh vực định giá đất, phân tích hồi quy tuyến tính đa biến (MRA) cách tiếp cận thống kê tiếng với nhiều ứng dụng, đặc biệt cho công tác dự báo giá đất (Demetriou, 2016a) Mơ hình phân tích hồi quy đa biến định giá đất (mơ hình hồi quy giá đất) biết đến với tên gọi thông dụng ngày nay, “mơ hình giá đất Hedonic” Mơ hình giá đất Hedonic dựa lý thuyết cho giá hàng hóa khơng đồng xác định thơng qua thuộc tính liên quan đến hàng hóa (Griliches, 1971) 15 Mơ hình định giá hàng loạt Phi khơng gian Phân tích hồi quy đa biến (MRA) Khơng gian Mơ hình tự hồi quy khơng gian (SAR) Mơ hình cục (MWR & GWR) Kỹ thuật nội suy Kriging Địa thống kê Hình 2.2 Sơ đồ phân loại mơ hình định giá hàng loạt Nguồn: Jahanshiri et al (2011) Phương pháp định giá nói chung theo mơ hình Hedonic ứng dụng nhiều vào hoạt động xác định số giá trước xây dựng thành khung sở hoàn chỉnh Court người áp dụng phương pháp phân tích hồi quy việc liên hệ giá xe ô tô với đặc điểm tạo hài lòng khách hàng sức mạnh động cơ, tốc độ, trang trí nội thất xe,… Vì thế, mơ hình biết đến với tên gọi Hedonic với ý nghĩa “thụ hưởng” (Malpezzi et al., 1980) Mơ hình Hedonic phát triển hoàn chỉnh qua hai nghiên cứu quan trọng lý thuyết tiêu dùng Lancaster (1966) mơ hình giá ẩn Hedonic Rosen (1974) Cả hai hướng tiếp cận nhằm mục tiêu ước tính giá trị số lượng thuộc tính dựa sản phẩm khác đưa vào quan sát Lancaster xây dựng tảng lý thuyết cho mơ hình Hedonic: thỏa dụng người tiêu dùng có từ đặc tính sản phẩm, khơng phải trực tiếp từ sản phẩm (Nguyễn Phi Sơn, 2015) Hiện nay, phương pháp định giá đất mơ hình Hedonic áp dụng rộng rãi quốc gia phát triển Lợi mơ hình giá đất Hedonic tính linh hoạt, sử dụng liệu giao dịch diễn ra, thuộc tính đất đai khai thác nhiều nguồn liệu khác với kết đánh giá đáng tin cậy việc xác định giá trị đất đai (Trần Đức Quỳnh Bùi Nguyên Hạnh, 2015) 16 2.2.3 Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng định giá đất 2.2.3.1 Các quy định phân hạng đất đai Việc phân hạng đất đai Chính phủ quy định chi tiết để tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp (Chính phủ, 1993) Phân hạng đất đai thực theo yếu tố: yếu tố chất đất, yếu tố vị trí, yếu tố địa hình, yếu tố điều kiện khí hậu thời tiết, yếu tố điều kiện tưới tiêu Yếu tố chất đất hiểu độ phì đất (loại đất, độ dày canh tác độ dày tầng đất, hàm lượng mùn,…) thích hợp với loại trồng Độ phì phân cấp theo mức: cao, trung bình, thấp, q thấp Yếu tố vị trí đất thể khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản, phân cấp theo mức thang điểm Yếu tố địa hình đất độ phẳng, độ dốc, độ trũng ngập úng mảnh đất, phân cấp theo mức thang điểm đất trồng hàng năm mức thang điểm đất trồng lâu năm Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết thể nhiệt độ trung bình hàng năm tháng năm; lượng mưa trung bình hàng năm tháng năm; số tháng khô hạn năm; tần suất xuất lũ, bão, sương muối, gió khơ nóng năm tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng trồng Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết phân cấp theo mức thang điểm đất trồng hàng năm mức thang điểm đất trồng lâu năm Yếu tố điều kiện tưới tiêu đất trồng hàng năm mức độ tưới tiêu chủ động; đất trồng lâu năm mức độ gần, xa nguồn nước khơng có nguồn nước điều kiện thoát nước Yếu tố điều kiện tưới tiêu phân cấp theo mức thang điểm đất trồng hàng năm mức thang điểm đất trồng lâu năm 2.2.3.2 Các quy định phân vùng đất đai Tại Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có quy định phân vùng đất đai nơng thơn Theo đó, phân vùng đất đai nông thôn việc phân định quỹ đất gồm loại đất vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng Trên sở phân loại đất vùng: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá Tại Điều 10 Nghị định có quy định phân loại thị, đường phố, vị trí đất đô thị loại đất cụ thể để định giá đất (Chính phủ, 2004), bao gồm: 17 Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan nhà nước có thẩm quyền định thành lập xếp loại đô thị Đô thị phân thành loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hành Nhà nước, thị xã/thị trấn chưa xếp loại thị xếp vào đô thị loại V; Phân loại đường phố loại đô thị xác định chủ yếu vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Đường phố loại đô thị phân thành loại đường phố có số thứ tự từ trở Đường phố loại áp dụng đất trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; loại đường phố tiếp sau theo thứ tự từ loại trở áp dụng đất không trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, có mức sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi Trường hợp đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác đoạn đường phố xếp vào loại đường phố tương ứng; Vị trí đất loại đường phố loại đô thị xác định vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thơng Vị trí đất loại đường phố loại đô thị phân thành loại vị trí có số thứ tự từ trở Vị trí số áp dụng đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở áp dụng đất khơng liền cạnh đường phố có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi 2.2.3.3 Các quy định công tác xác định giá trị đất đai Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định, việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức 18 Các phương pháp định giá đất theo quy định bao gồm phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Chính phủ, 2014) Việc xây dựng khung giá đất theo: nguyên tắc định giá đất quy định Luật Đất đai 2013; phương pháp định giá đất quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; kết tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014; Chính phủ, 2014) Việc xây dựng bảng giá đất theo: nguyên tắc định giá đất quy định Luật Đất đai 2013; phương pháp định giá đất quy định Nghị định 44/2014/NĐ-CP; khung giá đất Chính phủ quy định; kết tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất (Bộ Tài ngun Mơi trường, 2014; Chính phủ, 2014) Giá đất phổ biến thị trường mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định (Chính phủ, 2014) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường số tiền VNĐ tính đơn vị diện tích đất hình thành từ kết giao dịch thực tế mang tính phổ biến người cần chuyển nhượng người muốn chuyển nhượng không bị ảnh hưởng yếu tố tăng giá đầu (Chính phủ, 2004) 2.3 TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƢỚC 2.3.1 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai Tại Trung Quốc, việc phân hạng định cấp đất đô thị thực tất đất đai thành phố vùng ngoại ô Việc lựa chọn nhân tố dựa nhân tố quan trọng loại bỏ nhân tố ảnh hưởng không lớn Các đơn vị không gian đất phân chia thành khu vực đồng chất theo quy định Việc đánh giá nhân tố thực thông qua xác định tương quan thang điểm nhóm chính: mức độ phồn hoa; điều kiện hạ tầng kỹ thuật; điều kiện xây dựng, kiến trúc khu vực; tình trạng mơi trường tự nhiên; tình trạng mơi trường xã hội (Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng, 2013) 19 Tại Việt Nam, dự án “Xây dựng, thử nghiệm mơ hình lập đồ giá đất” từ năm 2011 - 2013 Cục kinh tế Phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai triển khai thực hiện, đồ vùng giá trị đất xây dựng phục vụ định giá đất chi tiết đến Phương pháp xây dựng đồ vùng giá trị đất đai thực cách khoanh đơn vị đất tính tốn số điểm cho đơn vị đất đồ địa Tập hợp đơn vị đất có điểm số tạo thành vùng giá trị đất đánh số La Mã từ I, II, III, IV, V, để biểu thị giá trị Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai trọng số chúng 04 loại đất (đất đô thị, đất nông thôn, đất nông nghiệp đô thị đất nông nghiệp nông thôn) xác định ý kiến chuyên gia theo phương pháp Delphi (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011) 2.3.2 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng yếu tố ảnh hƣởng Nghiên cứu Azar (1994) sử dụng công cụ GIS chồng xếp lớp liệu yếu tố tác động để thể vùng giá trị đất đai Do liệu cần thiết để hiệu chỉnh mơ hình giá đất truyền thống khơng có sẵn nên cơng nghệ GIS sử dụng để giải thích liệu ngồi giá trị thị trường nhằm định lượng số yếu tố tác động thể phân bố giá trị đất đai thành phố Beirut, Li Băng Hệ thống thơng tin địa lý sở liệu có giá trị quyền địa phương việc cung cấp thông tin cho việc định lập kế hoạch quản lý đô thị Để hiểu giá trị đất đai thành phố, tác giả Bugs (2007) ứng dụng GIS nghiên cứu yếu tố tác động đến giá trị đất đai khu vực đô thị Brazil Để xây dựng đồ vùng giá trị đất đô thị, tác giả sử dụng lớp đồ chuyên đề yếu tố tác động đến giá trị đất đai Kết xây dựng đồ đại diện cho tất yếu tố ước tính cách thức hiểu cách dễ dàng Kiểm định kết cuối dựa việc so sánh giá trị thị trường đồ vùng giá trị đất đai dự đốn chứng minh mơ hình phù hợp khu vực đô thị Brazil Nghiên cứu Bovkir and Arif (2018) sử dụng sở liệu địa lý quốc gia Thổ Nhĩ Kỳ để có thơng tin thức tin cậy liên quan đến đất đai từ tổ chức công lập xây dựng Trong thiết kế mô hình, yếu tố tác động đến giá trị đất đai xem xét nhóm yếu tố Tiếp đó, nghiên cứu sử dụng kỹ thuật phân tích địa lý logic mờ để chạy mơ hình, thu thông tin đồ chuyên đề đồ vùng giá trị đất đai Sử dụng mơ hình này, số giá 20 trị yếu tố chuyên đề gồm 23 tiêu chí đất xác định bổ sung vào thông tin đất để chia sẻ thơng qua dịch vụ Chính phủ điện tử 2.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt 2.3.3.1 Trên giới a) Xây dựng vùng giá trị phân tích thống kê truyền thống (phi không gian) Về phương pháp xây dựng, tác giả Vickers and Thurstain-Goodwin (2002) đồ liệu giá đất tạo hai q trình bản, định giá biểu thị Cụ thể hơn, quy trình xây dựng vùng giá trị theo hướng thực theo bước: xây dựng mơ hình định giá, định giá tất đất, thành lập đồ giá đất (Leksono et al., 2008) Theo nghiên cứu Ardiwijaya (2006), liệu thu thập liệu thị trường tạo liệu giá trị giao dịch vùng giá trị Giá ước tính đất không chịu tác động từ yếu tố ảnh hưởng thơng thường mà liên quan đến giá cho th Tác giả Lưchl (2008) dùng mơ hình hồi quy Hedonic tính giá đất từ giá cho thuê biểu thị đồ thành phố Zurich, xây dựng đồ giá đất trung bình tỉnh Thụy Sĩ b) Xây dựng vùng giá trị phân tích thống kê khơng gian Theo hướng kết hợp tốn học thống kê công nghệ GIS, tác giả Gall (2006) sử dụng kỹ thuật CAMA GIS xây dựng đồ giá đất phổ biến, có khả đưa thực tế phi vật thể tình hình kinh tế quốc tế khu vực vào sống Nghiên cứu tác giả Nzau (2003) kết hợp phương pháp phân tích hồi quy đa biến (MRA) phân tích địa thống kê (Geostatistical Analysis), MRA để ước tính biến ảnh hưởng đến giá đất, phân tích địa thống kê tạo giá đất lại đồ cho khu vực Nairobi, Kenya Theo hướng phân tích nội suy, nhóm tác giả Tsutsumi et al (2011) thu thập liệu môi trường ArcGIS, ước lượng thơng số dự đốn giá đất kỹ thuật Kriging, hiển thị giá đất thành phố Tokyo, Nhật Bản Cũng khu vực này, nhóm tác giả Inoue et al (2007) sử dụng phép nội suy công cụ SpatioTemporal Kriging GIS để hiển thị giá đất thay đổi giá đất Theo hướng phân tích hồi quy trọng số địa lý (GWR), nhóm tác giả Hu et al (2016) nghiên cứu mối quan hệ giá đất đô thị yếu tố không cố định không gian, từ xây dựng đồ giá đất thành phố Vũ Hán, Trung Quốc dựa sở mối tương quan 21 Ngồi nghiên cứu tổng hợp so sánh tính ưu nhược phương pháp tác giả Luo and Wei (2004) so sánh phương pháp địa thống kê kỹ thuật Kriging với mơ hình Hedonic định giá đất hàng loạt Nhóm tác giả Cellmer et al (2014) nghiên cứu mô hình giá đất thành phố Olsztyn Ba Lan theo cách tiếp cận thống kê không gian với dạng: mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến (OLS), mơ hình hồi quy phi tuyến tính đa biến (OLSN), mơ hình hồi quy tuyến tính bội số mũ nhân (GLS), mơ hình hồi quy phi tuyến tính bội số mũ nhân (GLSN), mơ hình tự động khơng gian (SAR) mơ hình hồi quy trọng số địa lý (GWR) Ở nghiên cứu khác, Sipan et al (2012) thực xây dựng vùng giá trị cho thành phố Kulai Malaysia dựa theo phương pháp định giá hàng loạt sở liệu GIS qua loại mơ hình, mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến (OLS), mơ hình Hedonic khơng gian (SHM), hồi quy trọng số địa lý (GWR) kỹ thuật nội suy Kriging Gần đây, nghiên cứu tác giả Kim and Kim (2016) so sánh mơ hình truyền thống (OLS) với mơ hình hồi quy khơng gian, sử dụng liệu giá giao dịch thực tế đất đai để tăng cường khả ước tính giá đất tiêu chuẩn Chính phủ Hàn Quốc quy định Nghiên cứu nhóm tác giả Malaitham et al (2018) sử dụng mơ hình giá đất Hedonic để phân tích vùng giá trị thị trường đất đai thủ đô Bangkok Thái Lan liệu giá đất theo định giá giá đất rao bán thị trường, kết hợp kỹ thuật hồi quy trọng số địa lý (GWR) để kiểm tra hiệu ứng ngầm giá trị thuộc tính, cho kết yếu tố định giá trị đất đai mang tính đa dạng theo không gian 2.3.3.2 Tại Việt Nam Ở Việt Nam, công tác nghiên cứu đồ vùng giá trị đất đai mẻ Năm 2004, Việt Nam Thụy Điển có dự án hợp tác xây dựng hệ thống định giá bất động sản máy tính nhằm tự động hố số bước hỗ trợ cán trình thực công tác định giá bất động sản Năm 2006, hệ thống thông tin đất đai VILIS (thử nghiệm thành phố Biên Hồ, tỉnh Đồng Nai) có tích hợp Modul định giá bất động sản (bao gồm đất nhà) Tuy nhiên, tác giả hệ thống đưa số nguyên tắc thiết kế cách tính hệ số ảnh hưởng đến giá đất hệ thống chưa nêu rõ phương pháp thành lập đồ vùng giá trị đất đai, việc ứng dụng hạn chế Về phương pháp định giá đất đô thị, nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (2004) với nội dung “Nghiên cứu số nguyên nhân 22 làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nước ta” rút kết luận phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất đô thị phù hợp cho hai hình thức định giá hàng loạt định giá đất cụ thể Tại Việt Nam, đề tài lĩnh vực vùng giá trị đất đai nghiên cứu nhiều góc độ khác Có thể chia thành hướng tiếp cận nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai: ứng dụng công nghệ GIS thành lập đồ vùng giá trị đất đai; kết hợp mơ hình thống kê tốn học cơng nghệ GIS; xây dựng mơ hình giá đất a) Ứng dụng công nghệ GIS thành lập đồ vùng giá trị đất đai Nhóm thứ theo hướng nghiên cứu ứng dụng sở liệu địa đa chức sở liệu hạ tầng thông tin địa lý để thành lập đồ giá đất theo quy định Nhà nước Trên sở tính tốn mối tương quan yếu tố tuyến đường từ liệu giá Nhà nước quy định, giá đất thực tế thị trường xác định thể đồ vùng giá trị đất đai Các nghiên cứu tiêu biểu gồm có đề tài Trịnh Hữu Liên (2010) với nội dung “Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” nhiều nghiên cứu sau đại học tiến hành xây dựng vùng giá trị đất đai đất phi nơng nghiệp đất nơng nghiệp Nhóm thứ hai theo hướng gồm nghiên cứu mang tính ứng dụng cơng nghệ GIS, kỹ thuật nội suy giá đất từ giá đất thu thập sở gán hệ số ảnh hưởng sử dụng để thành lập đồ giá đất Một số nghiên cứu điển hình nhóm Trần Quốc Bình cs (2008) Phạm Anh Tuấn cs (2016) Đây hướng tiếp cận mang lại đơn giản lại hiệu kỹ thuật thực hiện, dựa nguyên tắc định giá theo cách tiếp cận so sánh, mơ hình định giá thuộc loại mơ hình nhân b) Kết hợp mơ hình thống kê tốn học công nghệ GIS Đề tài nghiên cứu tác giả Nguyễn Phi Sơn (2015) với nội dung “Nghiên cứu phương pháp xây dựng đồ vùng giá trị đất khu vực đất phi nông nghiệp đô thị mô hình thống kê cơng nghệ GIS” thực theo cách tiếp cận kết hợp mơ hình tốn thống kê hệ thống thông tin không gian để thành lập đồ giá đất Bản đồ giá đất kết sử dụng phần mềm hỗ trợ thành lập đồ sở kỹ thuật nội suy vùng giá trị theo khoảng giá trị quy định, 23 giá đất tính thơng qua hàm hồi quy giá đất Điểm hướng nghiên cứu số biến độc lập hàm hồi quy đo lường phân tích khơng gian thơng qua sở liệu địa sở liệu địa lý c) Xây dựng mô hình giá đất Các mơ hình giá đất Hedonic nghiên cứu thực rộng rãi Việt Nam chúng trở thành bước nghiên cứu quan trọng để thực xây dựng vùng giá đất Đề tài Trần Thanh Hùng (2012) với nội dung “Nghiên cứu xây dựng mơ hình định giá đất ứng dụng thuyết Vị Chất lượng thị xã Gò Cơng, tỉnh Tiền Giang” Nghiên cứu Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) tách mơ hình giá đất thành hai mơ hình cụ thể: mơ hình giá đất cấp hẻm mơ hình giá đất mặt để ước lượng giá đất tốt Nghiên cứu Lê Đình Hải Nguyễn Thị Hương (2017) thiết lập sử dụng mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 2.3.4 Các nhân tố sử dụng mơ hình xác định giá trị đất đai Sự ảnh hưởng đến giá trị đất đai bao gồm yếu tố cụ thể nhóm yếu tố Trong luận án nghiên cứu, nhóm yếu tố gọi nhân tố 2.3.4.1 Các nhân tố đất a) Trên giới Theo nghiên cứu đô thị Trung Quốc (Ai, 2005), nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Hán Khẩu Trung Quốc gồm ba nhóm bản: nhân tố khả tiếp cận, nhân tố khu vực lân cận nhân tố môi trường Tương tự vậy, nhóm tác giả Wen et al (2005) tác giả Chin and Chau (2003) đề xuất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Hàng Châu, Trung Quốc Hồng Kơng gồm: nhóm thuộc tính cấu trúc, nhóm thuộc tính vị trí nhóm thuộc tính khu vực lân cận Trong đó, tác giả Lee (2002) lựa chọn thêm nhân tố thứ tư phân vùng hệ số sử dụng đất nghiên cứu giá trị đất thị cho quốc gia có nhiều điểm đặc thù đất đai Singapore Gần đây, nghiên cứu ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Vũ Hán Trung Quốc, nhóm tác giả Hu et al (2016) tổng hợp theo hai cấp độ: cấp độ vi mô (thuộc tính đất, vị trí, khu vực lân cận) cấp độ vĩ mơ (mơi trường quốc tế, sách quốc gia, phát triển kinh tế xã hội) 24 Đối với nghiên cứu giá đất đô thị Thổ Nhĩ Kỳ, tác giả Topcu and Kubat (2009) đề xuất: nhân tố khả tiếp cận, nhân tố mơi trường có sử dụng thêm nhân tố an ninh nghiên cứu Theo nghiên cứu gần tác giả Bovkir and Arif (2018), nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất Thổ Nhĩ Kỳ bao gồm: quy hoạch, môi trường, giao thơng, văn hóa, xã hội, khả tiếp cận dịch vụ công Nhân tố quy hoạch bao gồm liệu liên quan đến điều kiện lập kế hoạch sử dụng đất tỷ lệ phân bố đất, tỷ lệ diện tích, trạng thái phân vùng Nhân tố mơi trường bao gồm liệu liên quan đến điều kiện môi trường xung quanh tồn không gian xanh khoảng cách đến khu vực có hại khó chịu Nhân tố giao thơng bao gồm liệu phương tiện giao thông tồn loại phương tiện giao thông công cộng, mật độ khoảng cách đến tuyến đường Nhân tố văn hóa bao gồm liệu sở văn hóa thư viện, rạp chiếu phim trung tâm sân khấu, phòng trưng bày nghệ thuật hội trường Các sở chấp nhận điểm thu hút giá trị đất đai Nhân tố dịch vụ công bao gồm liệu gần gũi với dịch vụ sở cơng cộng sở hành chính, giáo dục, y tế tôn giáo hạ tầng sở khác Nhân tố xã hội bao gồm liệu tình trạng xã hội chủ sở hữu đất đai Dữ liệu bao gồm tuổi trung bình, trình độ học vấn, thu nhập mật độ dân số Đối với nghiên cứu ảnh hưởng giá đất đô thị thành phố Phoenix thuộc bang Arizona Hoa Kỳ, tác giả Guntermann (1997) tiếp nối kết nghiên cứu tập trung sâu vào phân tích nhân tố kinh tế vĩ mô kinh tế vi mô để nhấn mạnh tiềm phát triển, nhân tố thường thấy trước đặc điểm đất vị trí b) Tại Việt Nam Các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất khái quát thành ba nhóm lớn: nhóm nhân tố thơng thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, kinh tế, quốc tế), nhóm nhân tố khu vực (vị trí, giao thơng, sở hạ tầng, mơi trường, quy hoạch) nhóm nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Ở góc độ khác, nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai bao gồm bốn nhóm: nhóm nhân tố kinh tế; nhóm nhân tố xã hội; nhóm nhân tố pháp lí, nhà nước trị; nhóm nhân tố tự nhiên, mơi trường địa phương (Trịnh Hữu Liên, 2010) Ngồi ra, phân chia nhân tố thành nhóm lớn theo mối liên hệ với đất: nhóm nhân tố có mối liên hệ trực 25 tiếp với đất, nhóm nhân tố pháp lý, nhóm nhân tố chung bên ngồi (Nguyễn Phi Sơn, 2015) Nghiên cứu tác giả Nguyễn Thị Yến (2011) xây dựng mơ hình giá đất thành phố Bắc Ninh lựa chọn nhân tố gồm: vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất khả sinh lợi Nghiên cứu Trần Đức Quỳnh Bùi Nguyên Hạnh (2015) sử dụng nhân tố mơ hình giá đất gồm: nhân tố liên quan đến đất, nhân tố vị trí, nhân tố chất lượng khu vực, nhân tố pháp lý Đề tài “Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở” sử dụng nhân tố ảnh hưởng mơ hình theo lý thuyết Vị - Chất lượng (Trần Thanh Hùng, 2016) 2.3.4.2 Các nhân tố đất nông nghiệp b) Trên giới Kết nghiên cứu ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp thành phố Chicago Mỹ, Chicoine (1981) đề xuất bốn nhóm nhân tố chính, là: chất lượng đất, vị trí, lân cận, phân vùng Tác giả Peiser (1987) xác định giá trị đất nông nghiệp quận Dallas, bang Texas Hoa Kỳ đưa nhân tố ảnh hưởng với tập trung vào dạng nhân tố vị trí: vị trí vi mơ vị trí vĩ mơ, ngồi nhóm nhân tố thuộc tính đất nhân tố đặc điểm khu vực lân cận Trong nghiên cứu dự đốn giá đất nơng nghiệp Mỹ cơng nghệ vệ tinh, nhóm tác giả Nivens et al (2002) đưa cơng thức nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp bao gồm hai nhóm: đặc điểm địa lý đặc điểm kinh tế - xã hội Theo tác giả Bills (2008), giá đất nông nghiệp cấp độ vùng cấp độ liên tỉnh tiểu bang New York Mỹ chịu ảnh hưởng hai nhóm nhân tố lớn: nhóm nhân tố gắn liền với đất nhóm nhân tố bên ngồi đất Các tác giả Choumert and Phelinas (2014) thống quan điểm đưa nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp Argentina bao gồm nhóm nhân tố thuộc chất bên đất nhóm nhân tố tác động từ bên đến đất Các nghiên cứu tác giả Deaton and Vyn (2010) đưa ba nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp vùng Bắc Mỹ, bao gồm: nhân tố chất lượng đất, nhân tố vị trí, nhân tố tiện ích khu vực lân cận Cũng 26 đất nông nghiệp Mỹ, nhóm tác giả Borchers et al (2014) đồng thuận nhân tố ảnh hưởng gồm: nhóm nhân tố dân số thị, nhóm nhân tố tố tiện ích tự nhiên giải trí, nhóm nhân tố vị trí Tiếp tục dựa sở phân loại trên, Demetriou (2016a) đề xuất nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp Cộng hòa Síp: nhân tố thuộc tính vật lý; nhân tố pháp lý; nhân tố đặc điểm vị trí; nhân tố kinh tế b) Tại Việt Nam Hầu chưa có nhiều nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp Việt Nam Các nghiên cứu dừng lại tìm hiểu yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất khu vực ven đô (Lê Khương Ninh, 2011) 2.3.5 Các yếu tố cụ thể ảnh hƣởng đến giá trị đất đai Để phân tích yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai, dựa vào tổng quan nhóm nhân tố sử dụng mơ hình xác định giá trị phần trên, đề tài luận án lựa chọn quan điểm tiếp cận theo nhóm nhân tố ảnh hưởng: nhóm nhân tố thuộc tính đất, nhóm nhân tố vị trí, nhóm nhân tố khu vực, nhóm nhân tố vĩ mơ Nhóm nhân tố thuộc tính đất (cá biệt) nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất, tạo nên tính khác biệt đất khu vực, bao gồm: nhân tố thuộc tính vật lý đất, nhân tố đặc điểm thổ nhưỡng, nhân tố pháp lý có liên quan đến đất; Nhóm nhân tố vị trí nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất, thể chỗ đất có vị trí riêng thể mối tương quan đất đối tượng xung quanh khu vực; Nhóm nhân tố khu vực nhân tố xung quanh tác động đến đất, bao gồm: nhân tố sở hạ tầng, nhân tố môi trường, nhân tố xã hội, nhân tố địa lý tự nhiên (thực vật, thủy văn); Nhóm nhân tố vĩ mơ nhân tố chung bên tác động tầm vĩ mô, bao gồm: nhân tố kinh tế vĩ mơ, nhân tố sách vĩ mơ, nhân tố khí hậu 2.3.5.1 Các yếu tố thuộc nhóm nhân tố cá biệt  Loại sử dụng đất: Theo Demetriou (2016b), giá trị tiềm đất nông nghiệp phản ánh việc sử dụng đất doanh thu sản 27 xuất dự kiến cho loại trồng định (loại sử dụng đất) Các kết nghiên cứu cho thấy, loại sử dụng đất theo lớp phủ bề mặt giải thích 30% biến thiên giá trị đất nghiên cứu dự đốn giá trị đất nơng nghiệp công nghệ viễm thám (Nivens et al., 2002) Thêm vào đó, giá trị đất nơng nghiệp đất đô thị chịu ảnh hưởng rõ nét từ loại sử dụng đất (Silveira and Dentinho, 2017) Các quy tắc sử dụng đất sách đất đai địa phương kỳ vọng làm tăng giá trị đất đai với cường độ sử dụng cho phép thông qua việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất công nghiệp (Chicoine, 1981)  Chất lượng đất: Chất lượng đất quan trọng đất chất lượng cao kỳ vọng đem đến thành quả, đất chất lượng đem đến hao hụt tương đối so với chất lượng đất trung bình (Nivens et al., 2002) Chất lượng đất đánh giá theo phân loại đất, đất chất lượng cao thuộc loại loại 2, đất chất lượng thấp thuộc loại 4,5,6 (Choumert and Phelinas, 2014) Theo góc độ khác, chất lượng đất tỉ lệ đất loại loại tổng diện tích đất (Troncoso et al., 2010) Ngồi chất lượng đất biểu tỉ lệ chất hữu (Deaton and Vyn, 2010)  Diện tích đất: Diện tích đất nhìn nhận theo cách thức truyền thống yếu tố định quan trọng giá trị đất đô thị (Bao et al., 2014) Rất nhiều nghiên cứu diện tích đất có ảnh hưởng đến giá trị đất đai (Brownstone and De Vany, 1991; Chicoine, 1981; Colwell and Munneke, 1999) Hơn nữa, tồn mối quan hệ tuyến tính lơ-ga-rít giá trị đất diện tích đất (McMillen and Thorsnes, 1998) Diện tích đất lớn q hay nhỏ q khơng mang lại dễ dàng trình sử dụng, liên quan đến khả tài người sử dụng đất thuận tiện giao dịch nên ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006; Nguyễn Thị Yến, 2011) Diện tích đất yếu tố đáng kể ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp (Eagle et al., 2015) Thông thường, đất nhỏ thu hút nhà đầu tư sản xuất nông nghiệp Ở góc độ khác, đất diện tích lớn thuận lợi cho việc giới hóa người nông dân (Nivens et al., 2002) Nhiều nghiên cứu tìm mối quan hệ phi tuyến tính giá bán kích thước đất nơng nghiệp, lơ đất nhỏ nhận giá cao cho đơn vị mẫu (Nickerson and Lynch, 2001), hay diện tích bề mặt miếng đất 28 lớn giá trị đất tính đơn vị diện tích giảm (Gardner and Barrows, 1985; Maddison, 2000; Troncoso et al., 2010; Xu et al., 1993)  Hình dạng đất: Theo Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006), hình dáng đất đẹp vng chữ nhật, dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở, nên ảnh hưởng đến giá đất Thứ tự hình dạng đất mang lại giá trị giảm dần hình vng vức hình vng, hình chữ nhật; hình thang nở hậu; hình khơng vng vức hình đa giác, hình chữ L, hình thang thắt hậu (Nguyễn Thị Yến, 2011)  Chiều rộng đất: Chiều rộng mặt tiền đất hẹp ảnh hưởng đến hiệu trưng bày thu lợi người sử dụng đất, đất dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại đất ở, ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006)  Chiều sâu đất: Thửa đất nông sâu so với mặt đường không thuận lợi cho người sử dụng đất với mục đích sử dụng nào, nên ảnh hưởng đến giá đất đất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006)  Độ cao đất: Các nghiên cứu nước ngồi có đề cập đến yếu tố độ cao (Bills, 2008; Demetriou, 2016b) giá trị đất nông nghiệp Tác giả Demetriou (2016b) xác định độ cao đất công tác dồn điền đổi độ cao vị trí mặt có tiếp giáp với đường Ngồi ra, Kok et al (2014) sử dụng yếu tố độ cao đất trường hợp nghiên cứu giá trị đất khu vực có nguy xảy động đất Nhìn chung, nghiên cứu mơ hình giá đất Việt Nam không sử dụng yếu tố này, đất đô thị  Độ dốc đất: Theo Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Qn (2006), độ dốc q lớn khó cho đầu tư, phát triển đất giá thành phát triển cao nên ảnh hưởng đến giá đất Đối với đất nơng nghiệp, yếu tố địa hình đất tính thơng qua độ dốc xung quanh đất Địa hình đơn vị đo lường chất lượng mà người yêu thích vùng có đa dạng địa hình mong muốn (Borchers et al., 2014) Độ dốc phân chia thành cấp khác để định giá (Gardner and Barrows, 1985) 29  Hướng đất: Người Việt Nam thường chọn nhà hướng Nam cận Nam (Đông Nam hay Tây Nam) để tránh nắng gắt buổi sáng nắng xiên buổi chiều (Nguyễn Thị Yến, 2011) Không Việt Nam, số nghiên cứu nước ngồi có đề cập việc giá trị đất nông nghiệp chịu chi phối yếu tố hướng (Demetriou, 2016b)  Góc nhìn đất: Góc nhìn đất tiện ích liên quan đến nơi cư trú gắn với đặc điểm đất (Benson et al., 1998) Yếu tố định nghĩa giá trị dễ chịu mà thiên nhiên, môi trường mang lại cho người (Fraser and Spencer, 2002) Góc nhìn phong cảnh đất đặc điểm dễ chịu mơi trường có ảnh hưởng đến giá trị nơi ở, gồm loại góc nhìn biển, hồ, núi, rừng (Nzau, 2003; Samarasinghe and Sharp, 2008) Thực tế, người sẵn sàng chi trả cho chỗ với góc nhìn dễ chịu tự nhiên (Chin and Chau, 2003; Jim and Chen, 2007)  Tình trạng pháp lý đất: Tình trạng pháp lý đất thể việc đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý chưa đầy đủ giấy tờ pháp lý (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011) Ngoài ra, việc hạn chế thời hạn sử dụng định đến khả thu lợi từ đất đó, nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Giá đất nước ta bị ảnh hưởng yếu tố quy hoạch treo, đặc biệt vùng ven đô thị Đất đai không đưa vào khai thác để sinh lợi giao dịch thực khơng thức, khiến cho giá đất khu vực giảm xuống thấp (Lê Khương Ninh, 2011) 2.3.5.2 Các yếu tố thuộc nhóm nhân tố vị trí Thuật ngữ “vị trí, vị trí vị trí” câu châm ngơn mang tính chất truyền thống định giá ngày Vị trí yếu tố định giá trị đất đai - vị trí liên quan đến hội kinh tế, liên quan đến cảnh quan sống hay nơi cư trú mong đợi, vị trí liên quan đến thuận tiện giao thông, (Atack and Margo, 1998) Yếu tố vị trí nhìn nhận quan trọng đất đô thị đất nông nghiệp (Chicoine, 1981) Cụ thể hơn, tác giả Peiser (1987) cho yếu tố vị trí phân biệt cấp độ: vĩ mô vi mô Theo cấp độ vĩ mơ, yếu tố vị trí khoảng cách đất đến khu trung tâm, đến dịch vụ tiện ích (hay khả tiếp cận đến đất) Yếu tố vị trí theo cấp vi mơ có nghĩa xác định loại đường tiếp giáp với đất, mối tương quan vị trí đất với đường tiếp giáp 30 a) Yếu tố vị trí theo cấp độ vĩ mơ  Khoảng cách đến khu vực trung tâm: Trên giới, khoảng cách từ đất đến khu vực trung tâm xác định khu vực CBD (Central Business District), có nghĩa khu trung tâm hành chính, thương mại thành phố địa điểm mang tính biểu tượng thành phố Khu vực CBD thành phố nơi sử dụng đất tập trung phức tạp Khoảng cách đến khu vực đo lường dựa khả tiếp cận từ đất đến khu trung tâm, tính tổng khoảng cách theo đường thẳng từ đất trục đường cộng với khoảng cách từ đường tới trung tâm (Nzau, 2003) Sự đo lường thống với mơ hình thị Alonso (1964) tiếp sau Evan (1973) mà nhiều nghiên cứu mơ hình giá đất sau lựa chọn chúng làm sở lý luận, cho giá trị đất giảm xuống cách xa khu vực trung tâm thành phố (Bao et al., 2014; Lee, 2002) Trước đây, giả thuyết cho thay đổi giá đất diễn theo hướng thay đổi khoảng cách đến khu vực CBD hợp lý Tuy nhiên ngày nay, mối quan hệ giá đất khu vực CBD ngày phức tạp hình thức phát triển tập trung, hình thành nhiều trung tâm thương mại (Hu et al., 2016) Tại Việt Nam, yếu tố tính khoảng cách từ đất đến trung tâm thành phố (lấy mốc nhà thờ Đức Bà thành phố Hồ Chí Minh lấy mốc hồ Hoàn Kiếm thành phố Hà Nội) Tương tự, phạm vi cấp quận/huyện, khoảng cách đến trung tâm quận/huyện lấy mốc UBND quận/huyện (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011) Một số kết nghiên cứu thực tế cho thấy đất xa trung tâm có giá thấp so với đất gần trung tâm (Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013) Đối với đất nông nghiệp vị trí đất nằm ngồi thành phố, vùng nơng thơn vùng ven Vì thế, nhân tố vị trí đất tính khoảng cách đến thành phố/thị trấn khu dân cư (Choumert and Phelinas, 2014; Deaton and Vyn, 2010) Thửa đất gần thành phố hay thị trấn giá trị cao (Borchers et al., 2014) Yếu tố khoảng cách đến khu dân cư đề cập giá trị đất nơng nghiệp cao gần khu dân cư hay khu vực phát triển (Deaton and Vyn, 2010)  Khoảng cách đến chợ, trung tâm thương mại, thị trường tiêu thụ: Theo quan niệm trước chọn lựa mảnh đất thổ cư, ơng cha ta thường có câu 31 “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” để vai trò quan trọng yếu tố gần chợ, gần sơng, gần đường “Nhất cận thị” có nghĩa gần chợ Tuy nhiên, “thị” khơng bó hẹp nghĩa chợ mà cần hiểu rộng xã hội phát triển ngày nay, siêu thị, trung tâm thương mại Khoảng cách gần trung tâm thương mại quy mô trung tâm thương mại có ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu dân cư xung quanh Khoảng cách gần trung tâm thương mại giúp cho việc tiếp cận đến chúng trở nên dễ dàng chi phí lại giảm gây bất lợi ô nhiễm tiếng ồn ùn tắc Kết số nghiên cứu cho thấy, cửa hàng trung tâm thương mại tăng thêm khoảng 27 USD giá trị trị trường đất vùng lân cận trung tâm thương mại (Chin and Chau, 2003) Đối với đất nông nghiệp, kết nghiên cứu cho thấy giá đất nông nghiệp tăng 2% dặm vị trí đất nằm gần thị trường tiêu thụ nơi trao đổi buôn bán nông sản (Chicoine, 1981)  Khoảng cách đến trường học: Trên quan điểm dịch vụ cơng ích khu vực, diện trường học, đặc biệt trường cơng lập cho có tác động lớn tới giá trị đất (Chin and Chau, 2003) Mối liên hệ giá đất với yếu tố trường học không nhỏ thực tế chứng minh nhiều cư dân bị thu hút sinh sống xung quanh trường đại học cao đẳng (Kok et al., 2014) Vì vậy, tồn yếu tố trường đại học, cao đẳng xác định có ảnh hưởng đến giá đất thị (Hu et al., 2016)  Khoảng cách đến bệnh viện, trung tâm y tế: Thông thường, bệnh viện tiện ích cơng khơng thể thiếu, có tác động làm tăng giá trị đất đai Tuy nhiên, số khu vực đất đai gần bệnh viện gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giá trị đất Sự có mặt bệnh viện/trung tâm y tế trở ngại sinh hoạt người dân, làm xáo trộn sống phiền tối còi báo khẩn cấp, tình trạng tắc nghẽn xung quanh số vấn đề thuộc mê tín dị đoan (Chin and Chau, 2003)  Khoảng cách đến khu dân cư: Khoảng cách đến khu dân cư gần đề cập nhiều nghiên cứu cho giá trị đất nông nghiệp cao gần khu đô thị, khu dân cư hay khu vực phát triển (Borchers et al., 2014) Các tác giả Deaton and Vyn (2010) phân cấp khoảng cách đến trung tâm khu đô thị khu dân cư giá trị khoảng cách nhỏ 5km giá trị lớn 5km 32  Khoảng cách đến trục đường chính: Khoảng cách đến nơi lớn giá đất thấp người sử dụng đất tốn nhiều thời gian chi phí lại cần đến dịch vụ hàng hóa chất lượng cao, nơi mua sắm hay đưa đón trẻ em đến trường Việc xa nơi khiến người sử dụng đất không tận dụng hết khả sinh lợi đất (Lê Khương Ninh, 2011) Điều phù hợp nơi mà phương tiện giao thơng theo tháng ưa thích nơi chủ yếu có dạng phương tiện thơng thường Có thể kết luận giá trị đất tăng lên gần trục đường Yếu tố đo lường khoảng cách thẳng từ đất tới đường gần (Nzau, 2003) Đối với đất nông nghiệp, nhiều nghiên cứu kỳ vọng có tác động tích cực việc gần trục đường (Choumert and Phelinas, 2014) Nghiên cứu Troncoso et al (2010) Chile rằng, giá đất đơn vị hecta giảm khoảng cách tăng lên đường Tuy nhiên nghiên cứu Choumert and Phelinas (2014) cho kết khoảng cách từ đất nơng nghiệp đến trục đường khơng phải số quan trọng có đất cách đường cao tốc với phạm vi bán kính 10km giảm giá trị, khoảng cách ngắn khơng có khác biệt  Khoảng cách đến trạm xe buýt: Ảnh hưởng tích cực dịch vụ vận tải công cộng tốt đến giá đất kiểm tra thực nghiệm Người mua sẵn sàng trả nhiều cho đất dễ tiếp cận đến phương tiện giao thông công cộng Hồng Kông (So et al., 1997) Ở Singapore, giao thông công cộng cao tốc phương tiện giao thông phổ biến Các trạm trung chuyển thường nằm trung tâm thị trấn vệ tinh chúng điểm tiện ích với cửa hàng, bến xe buýt, trường học, sở giải trí sở ăn uống xung quanh Khoảng cách đến trạm xe buýt xác định có mối quan hệ tích cực với giá đất (Lee, 2002)  Khoảng cách đến bến tàu xe: Kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Indonesia cho thấy, khoảng cách đến bến tàu xe yếu tố chiếm phần tư trọng số ảnh hưởng đến giá đất (Purnomo et al., 2014) Tương tự, khoảng cách đến bến tàu xe đem lại giá trị đáng kể đất đai Trung Quốc (Bao et al., 2014) Tại Nhật Bản, giá trị đất đô thị bị tác động mạnh hệ thống bến tàu xe nhiều người dân di chuyển thành phố ngoại ô loại phương tiện (Tsutsumi et al., 2011) 33  Khoảng cách đến sân bay: Thửa đất gần sân bay mang tác động tích cực lẫn tiêu cực đến giá trị đất Lợi ích việc tiếp cận dễ dàng sân bay sở hạ tầng giao thông kèm theo lớn thiệt hại từ tiếng ồn mang lại (Tomkins et al., 1998) Kết nghiên cứu cho thấy, nơi tiêu chuẩn nằm cách nhà ga sân bay 2,5km có giá trị cao khoảng 19% so với khoảng cách trung bình khác (Chin and Chau, 2003)  Khoảng cách đến khu vui chơi, khu thể thao, bưu điện, đồn công an, nhà văn hóa, cơng viên: Liên quan đến số dịch vụ cơng cộng lại, Topcu and Kubat (2009) sử dụng số yếu tố tiện ích khác khu thể thao, khu giải trí, khu vui chơi, đồn cơng an, nhà dưỡng lão, nhà văn hóa,…để phân tích đặc điểm thị ảnh hưởng đến giá đất thị Thổ Nhĩ Kỳ Thêm vào đó, yếu tố cơng viên khơng gian mở quan trọng có ảnh hưởng sâu sắc đến giá trị sinh thái cảnh quan đô thị Trung Quốc (Hu et al., 2016)  Khoảng cách đến sông, hồ: Cảnh quan hồ cho yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đem đến góc nhìn mở thoải mái cho người (Hu et al., 2016) Nghiên cứu Darling (1973) đất có tiện ích mặt nước phía trước ln đòi hỏi mức giá cao đáng kể Sự trù phú nguồn tài nguyên hồ nước tạo nguồn cung cảnh quan phong phú nên nơi với khoảng cách gần hồ nước đem lại lợi ích to lớn tương lai Ngồi ra, yếu tố sông không gian mở quan trọng thị, có ảnh hưởng sâu sắc đến giá trị sinh thái cảnh quan đô thị (Hu et al., 2016)  Khoảng cách đến nguồn nước: Các tiện ích tự nhiên có tác động theo chiều thuận đến giá trị đất nông nghiệp (Bastian et al., 2002) Các tiện ích thể khoảng cách từ đất đến nơi có nguồn nước gần nhất, thích hợp cho hoạt động giải trí, nghỉ dưỡng (Bills, 2008; Borchers et al., 2014) Tuy nhiên, có quan điểm cho khoảng cách đến vùng nước rộng lớn làm tăng lợi ích cho mục đích đất lại làm giảm giá trị đất nơng nghiệp nguy ngập lụt (Chicoine, 1981)  Khoảng cách đến rừng: Nghiên cứu thực tế lợi ích rừng khu vực đô thị Phần Lan cho thấy, người dân đánh giá cao khu nhà xanh khả tiếp cận với hoạt động giải trí liên quan đến rừng Tuy nhiên, hiệu rừng đô thị giá đất mối quan hệ tuyến tính khu rừng gần làm giảm giá đất ở, tác động việc gia tăng 34 ảnh hưởng lên giá phụ thuộc vào khoảng cách, quy mô chất lượng chúng (Tyrvainen, 1997)  Khoảng cách đến bãi rác thải, khoảng cách đến khu công nghiệp: Liên quan đến điều kiện môi trường xung quanh, tồn khu vực đem lại khó chịu cho người có ảnh hưởng trực hướng tiêu cực đến giá trị đất đai (Bovkir and Arif, 2018) Các tác giả Bovkir and Arif (2018), Hu et al (2016) sử dụng khoảng cách đến khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu vực chôn lấp rác thải với trọng số cao để đánh giá giá trị đất b) Yếu tố vị trí theo cấp độ vi mô  Đường tiếp giáp với đất: Hầu hết sinh hoạt cộng đồng dân cư có mối liên quan chặt chẽ đến hệ thống giao thông với loại đường tiếp giáp bên hai bên khu dân cư (Olayiwola et al., 2005) Loại đường tiếp giáp phân chia theo nhiều tiêu chí như: kết cấu, chiều đường, cấp đường, bề rộng đường Kết cấu chia theo: đường nhựa, đường bê tông, đường xi măng, đường đất trải đá (Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013; Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011) Chiều đường bao gồm đường chiều đường hai chiều đường có giải phân cách (Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013) Cấp đường Việt Nam theo Luật Giao thông chia thành: đường trung tâm, đường phố, đường trục chính, đường hẻm, đường gom (Nguyễn Thị Bích Ngọc Trần Thanh Hùng, 2013) Bề rộng đường yếu tố quan trọng địa bàn nghiên cứu Việt Nam Bề rộng đường chia thành: tơ vào (đường ngõ 3m) ô tô không vào (ngõ 3m) (Nguyễn Thị Bích Ngọc Trần Thanh Hùng, 2013) Đối với đối tượng nhỏ cấp độ đường, tiếp tục phân chia thành hẻm cấp 1, hẻm cấp 2, hẻm cấp lại theo tính chất chúng hẻm thơng, hẻm cụt (Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013) Đối với đất nông nghiệp, phát triển mang tới cạnh tranh người nơng dân có đất loại đường tiếp giáp với đất nơng nghiệp trở nên quan trọng Khả tiếp cận đến đường cao tốc đường sỏi đá đem giá trị tích cực so sánh với đường đất Nếu đất tiếp giáp với đường cao tốc hay đường nhựa, nhà đầu tư hay cá nhân sẵn lòng đầu tư vào đó, giá đất kỳ vòng tăng lên so với đất tiếp giáp với đường đất (Nivens et al., 2002) 35  Khoảng cách đến đường tiếp giáp: Trường hợp đối tượng đất cách xa đường tiếp giáp, khoảng cách đến mặt tiền nơi đất tọa lạc nguyên nhân tạo giá trị khác đối tượng đất Khoảng cách phân cấp: khoảng cách đối tượng đất vị trí mặt tiền tiếp giáp; 50m; từ 50m đến 100m; 100m (Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương, 2015) 2.3.5.3 Các yếu tố thuộc nhóm nhân tố khu vực a) Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng đô thị phản ánh mức độ phát triển thành phố Mức độ hoàn thiện sở hạ tầng thị có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất đô thị Khi sở hạ tầng hoàn thiện thu hút người đến sinh sống, khiến cho giá đất tăng lên (Jiang et al., 2013) Các điều kiện sở hạ tầng có liên quan đến giá đất ngồi hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện,… bao gồm hạ tầng kỹ thuật hệ thống thông tin liên lạc (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Ngồi ra, tình trạng hệ thống cấp điện, hệ thống cấp thoát nước yếu tố thể ảnh hưởng hạ tầng kỹ thuật đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006; Lê Khương Ninh, 2011)  Mật độ mạng lưới đường sá: Đây yếu tố thuộc giao thơng có ảnh hưởng đến giá đất với yếu tố loại hình giao thơng, phương thức liên hệ địa phương với bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thơng, tình trạng giao thơng cơng cộng (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Theo quan điểm Hu et al (2016), mạng lưới đường sá phân bố với mật độ cao cung cấp nhiều lợi lưu lượng khả vận chuyển so với mạng lưới đường sá với mật độ thấp Sự thuận lợi giao thông sống người dân đô thị giúp tăng cường trao đổi giao thương với bên Khi đến mức độ định, thúc đẩy phát triển thành phố Diện tích đường bình qn đầu người đại diện cho mức độ tiện lợi giao thông (Jiang et al., 2013)  Mật độ hệ thống thủy lợi: Theo tác giả Bills (2008), chế độ thủy văn yếu tố liên quan đến đất có ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp Nhóm tác giả Nivens et al (2002) lựa chọn yếu tố đất tưới tiêu để xác định ảnh hưởng đến giá đất Tương tự, nhóm tác giả Xu et al (1993) sử dụng tỉ lệ diện tích đất tưới tiêu làm tiêu chí đánh giá ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp nghiên cứu 36  Cơ sở dịch vụ nông nghiệp: Ảnh hưởng tiện ích, dịch vụ nơng nghiệp đến giá trị đất nông nghiệp sử dụng số nghiên cứu (Bastian et al., 2002; Nivens et al., 2002; Xu et al., 1993) Nghiên cứu Xu et al (1993) sử dụng đối tượng trạm dịch vụ nông nghiệp cửa hàng tiện ích nơng nghiệp để đo lường giá trị đất nông nghiệp Nghiên cứu Bastian et al (2002) sử dụng chất lượng tiện ích nơng nghiệp xung quanh đối tượng đất để xác định mối liên quan chúng giá trị đất nông nghiệp b) Môi trường Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất thể qua hình thái mơi trường sinh thái tự nhiên mơi trường nước, mơi trường khơng khí, mơi trường tiếng ồn xung quanh đất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006; Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013)  Mơi trường khơng khí: Chattopadhyay (1999) thực nghiên cứu đánh giá sẵn lòng người mua việc trả tiền để giảm ô nhiễm không khí nơi ở, phát người dân Mỹ sẵn sàng chi trả cho việc giảm mức độ ô nhiễm bụi lưu huỳnh dioxit Đo lường môi trường khơng khí chia thành: nhiễm, ô nhiễm vừa phải, ô nhiễm nặng, ô nhiễm nặng (Lê Khương Ninh, 2011)  Môi trường nước: Leggett and Bockstael (2000) chất lượng nước, đo dựa nồng độ vi khuẩn chất thải, có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất đai khu vực Chất lượng môi trường nước chia thành: lành, ô nhiễm, vừa phải, nặng, nặng (Lê Khương Ninh, 2011)  Môi trường tiếng ồn: Các nghiên cứu tác động tiếng ồn từ đường sá, đường sắt ảnh hưởng giá trị đất đai cho thấy tiếng ồn mức làm giảm giá trị đất đai (Nzau, 2003; Palmquist and Danielson, 1989) Có mối quan hệ tiêu cực tiếng ồn sân bay giá đất gần sân bay Tuy nhiên, phản ứng tiếng ồn khơng giống nhóm người dân Nhóm người thu nhập thấp sẵn lòng chi trả cho yên tĩnh nhóm người thu nhập cao (Chin and Chau, 2003) Thang đo lường mức độ tiếng ồn chia thành mức độ, từ tốt đến (Ai, 2005) c) Xã hội  Mật độ dân số: Khi mật độ dân số tăng cao, nhu cầu đất tăng lên kéo theo giá đất tăng (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Giá 37 đất dự kiến có liên quan mật thiết đến mật độ dân số gia tăng sử dụng đất khu vực đông dân (Gardner and Barrows, 1985; Goodwin et al., 2003; Peterson, 1994) Việc mở rộng dân số đô thị chắn dẫn đến nhu cầu nhà tăng lên Nhu cầu nhà ngày tăng dẫn đến tăng nhu cầu đất đai Do nguồn cung đất đai có giới hạn thay đổi chậm, nên gia tăng nhu cầu đất đai dẫn đến việc tăng giá đất (Jiang et al., 2013) Theo nghiên cứu Bao et al (2014), thị trường đất đai Trung Quốc đặc trưng mật độ dân số cao phát triển kinh tế không cân Các nhà đầu tư phát triển đô thị hướng tới lợi nhuận kinh doanh tối đa cách xây dựng diện tích sàn nhiều mảnh đất định Để đảm bảo điều kiện sinh sống mong muốn, Chính phủ áp dụng kiểm sốt mật độ tất hợp đồng thuê đất thông qua hệ số sử dụng đất Sự ảnh hưởng mật độ dân số khu vực nông thôn đến giá đất nông nghiệp tìm thấy nhiều nghiên cứu (Deaton and Vyn, 2010; Henderson and Moore, 2015; Taylor and Brester, 2005) Mật độ dân số nơng thơn tính số người đơn vị diện tích tính theo dặm tỉnh (Taylor and Brester, 2005)  Tỉ lệ gia tăng dân số: Tỉ lệ tăng dân số nông thôn đề cập nhiều nghiên cứu (Deaton and Vyn, 2010; Goodwin et al., 2003; Henderson and Moore, 2015) Nhóm tác giả Goodwin et al (2003) chứng minh giả thuyết cho giá trị đất nông nghiệp phụ thuộc vào mật độ dân số tỉ lệ tăng dân số gần nơi dân số đơng tăng nhanh nhu cầu đất tăng cao Theo cách tiếp cận Palmquist and Danielson (1989), mật độ dân số sử dụng để đo áp lực đô thị giá thuê đất nông nghiệp, tỷ lệ tăng dân số sử dụng biểu cho áp lực dự đốn từ phát triển thị tương lai  Thu nhập bình quân đầu người: Việc cải thiện mức thu nhập người dân khơng giúp nâng cao điều kiện sống mà tạo hội đầu tư bất động sản Khi mức sống người dân cải thiện, sức mua họ tăng tương ứng, nhu cầu nhà ở, đất tăng lên, dẫn đến gia tăng giá đất (Borchers et al., 2014) Nghiên cứu nhóm tác giả Jiang et al (2013) lựa chọn thu nhập bình quân đầu người người dân biến số đại diện cho mức sống họ 38  Trình độ văn hóa: Yếu tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất khu vực Các khu nhà cho cư dân có trình độ văn hóa cao thường nơi xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, tạo ấn tượng tốt đẹp tâm lý cho người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đất đai nên thúc đẩy giá đất tăng lên (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Trình độ dân trí đo lường theo cấp như: thấp, trung bình cao (Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương, 2015)  Tình trạng an ninh: Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất rõ rệt Cho dù với mục đích sinh sống hay sản xuất kinh doanh, an ninh trật tự tốt giúp cho người cảm thấy an toàn nên họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, kéo theo giá đất tăng lên (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Nếu khu vực có tỉ lệ tội phạm cao, người mua thận trọng việc lựa chọn khu vực làm nơi cư trú Tỉ lệ tội phạm thể qua biến số khác số lượng cướp bóc trộm cắp xảy đơn vị dân cư (Chin and Chau, 2003) Tình trạng an ninh trật tự khu vực đo lường theo cấp độ như: tốt, tốt, trung bình, kém, (Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013; Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011) 2.3.5.4 Các yếu tố thuộc nhóm nhân tố vĩ mơ a) Chính sách Các yếu tố chủ yếu thể can thiệp Nhà nước đến giá đất Nhà nước xuất phát từ lợi ích tồn xã hội từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mơ để định sách hữu quan thúc đẩy chuyển dịch đất hạn chế việc sử dụng loại đất đó, dẫn tới ảnh hưởng lớn đến giá đất Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất kể đến bao gồm: sách quy hoạch, sách giá đất, sách thuế, ngân sách từ Chính phủ cho lĩnh vực nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006)  Chính sách quy hoạch: Trong quy hoạch, quy định cơng dụng, tỷ lệ dung tích mật độ kiến trúc có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà công nghiệp giá đất có khác biệt lớn Đất dùng cho kinh doanh có hiệu sử dụng lớn nhất, đất dùng cho nhà ở, cho công nghiệp có hiệu sử dụng thấp Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vơ to lớn 39 hiệu xã hội hiệu kinh tế sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006)  Chính sách giá đất: Chính sách giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến xu biến động giá đất Chính sách giá đất cao tức Chính phủ nới lỏng quản lý giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; sách giá đất thấp Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng lên giá đất, từ làm cho mức giá đất hạ xuống Đồng thời, sách quản lý giá đất ảnh hưởng gián tiếp thông qua tâm lý đầu tư nhà đầu tư vào đất đai, từ ảnh hưởng đến mức giá đất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006)  Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, doanh nghiệp hay cá nhân, có quan hệ ảnh hưởng lớn đến giá đất Thuế tăng làm cho tích lũy bên liên quan đến sử dụng đất giảm, giá đất giảm, từ giảm đầu tư xã hội, tăng trưởng kinh tế xuống thấp Ngược lại, giảm thuế tích lũy tăng, kéo theo giá đất tăng lên (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006)  Ngân sách từ Chính phủ: Yếu tố thể ảnh hưởng chương trình Chính phủ thơng qua khoản chi trả trực tiếp từ Chính phủ (Troncoso et al., 2010) Các khu vực mà có mức độ chi ngân sách Chính phủ cao kỳ vọng vào nhu cầu đất nông nghiệp tăng lên, dẫn tới giá trị đất cao (Henderson and Moore, 2015) Sự thay đổi chương trình Chính phủ nơng nghiệp có tác động đến giá đất (Nivens et al., 2002) Ngân sách Chính phủ gồm loại như: chi trả trực tiếp, chi trả gián tiếp, chi trả cho đất đai bị thiên tai, chi trả cho đất dự trữ, chi trả cho bảo tồn đất, tất tính đơn vị diện tích (Uematsu et al., 2013) Thực tế cho thấy, đầu tư từ Chính phủ thêm USD vào sản xuất giá đất tăng thêm 4,69 USD (Henderson and Moore, 2015) b) Kinh tế vĩ mô  Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Mức độ phát triển kinh tế thành phố thông số phản ánh sức mạnh toàn diện khu vực, có ảnh hưởng đến giá đất thị với mức độ định Một thành phố có trình độ phát triển kinh tế cao hưởng lợi ích kinh tế từ việc sử dụng đất, có nhu cầu mạnh mẽ đất đai Chỉ số quan trọng mức độ phát triển kinh tế đô thị tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tốc độ tăng trưởng bình quân đầu người (PCI) 40 Các số kỳ vọng mang đến ảnh hưởng tích cực đến giá đất thị Một tiêu trọng yếu khác để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng nhu cầu đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006; Jiang et al., 2013)  Lãi suất ngân hàng: Một đặc điểm chủ yếu giao dịch đất đai hạn ngạch lưu thông lớn việc đầu tư, mua bán đất đai liên quan đến nguồn vốn sử dụng Do thu nhập nhà đầu tư thông thường chi trả khoản lớn nên phải trực tiếp vay ngân hàng đem tài sản đất đai chấp để có khoản vay Do nhà đầu tư nhân viên định giá đất đai phải ln ln nắm tình hình vốn đầu tư cấu tiền tệ hành, sách cho vay, đặc biệt nắm rõ tình hình biến động mức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006; Taylor and Brester, 2005)  Tỉ lệ lạm phát: Đất đai thời kỳ vật giá biến động thể tính bảo đảm giá trị Biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng thị trường đất đai, có nghĩa tỷ lệ cao giá đất tăng Việc giá đất tăng nhanh phát sinh khu vực thị, khu vực nơng thơn chịu ảnh hưởng tương đối ít, chí có nơi việc nhân di cư cách nghiêm trọng dẫn tới giá đất giảm xuống thấp (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006; Taylor and Brester, 2005) c) Khí hậu Có nhiều nghiên cứu sử dụng ảnh hưởng khí hậu đến giá trị đất nơng nghiệp nhiệt độ trung bình, lượng mưa, độ ẩm, ánh sáng (Maddison, 2000) Nhiệt độ trung bình tính nhiệt độ trung bình ngày cao tháng (Borchers et al., 2014) Mức nhiệt độ trung bình cao mùa hè biểu điều kiện khơ hạn, kết mùa thu nhập từ trồng trọt thấp đi, gây thiệt hại mức cao cho giá trị đất canh tác (Uematsu et al., 2013) Lượng mưa, độ ẩm số chiếu sáng biến số sử dụng nhiều nghiên cứu, đại lượng tính mức trung bình hàng tháng khu vực Ngoài ra, kết nghiên cứu yếu tố độ ẩm ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp (Uematsu et al., 2013) 41 2.4 ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 2.4.1 Nhận xét chung 2.4.1.1 Về hƣớng tiếp cận nghiên cứu Trên giới, xây dựng vùng giá trị đất đai lĩnh vực nghiên cứu phổ biến Các mơ hình giá đất xây dựng vùng giá trị đất đai thực nhiều góc độ, từ hướng tiếp cận sở liệu phi không gian đến sở liệu khơng gian, từ tảng tốn học phân tích thống kê đến tốn học phân tích thống kê cao cấp Ở Việt Nam, lĩnh vực nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai mẻ Các đề tài, báo nước tập trung nhiều vào nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mơ hình giá đất loại đất đô thị Một số đơn vị đào tạo nghiên cứu nước giải toán xây dựng vùng giá trị đất đai ứng dụng cơng nghệ GIS, sử dụng kỹ thuật nội suy, cho đơn vị hành cấp phường Một số đề tài xây dựng đồ vùng giá trị đất đai sử dụng kết hợp tốn học thống kê, cơng nghệ GIS phương pháp đồ áp dụng cho khu vực đô thị cần nguồn liệu địa để thực Về mặt lý thuyết, vùng giá trị đất đai tạo phương pháp phân hạng định cấp đất đai việc áp dụng phương pháp thích hợp cấp quốc gia, cấp tỉnh thành phố Hơn nữa, phương diện quy hoạch, phân hạng định cấp đất đai bước cần thực trước công tác quy hoạch kết phân hạng đất đai sở cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Do đó, với thực trạng vấn đề sử dụng đất Việt Nam nói chung khu vực nghiên cứu nói riêng, xây dựng vùng giá trị đất đai theo phương pháp phân vùng yếu tố ảnh hưởng theo mơ hình giá đất phù hợp Các vùng giá trị tạo từ phân vùng giá trị thể giá trị sử dụng tiềm năng, vùng giá trị hình thành từ định giá đất hàng loạt theo mơ hình giá đất thể giá trị thị trường đất đai 2.4.1.2 Về quy mô nghiên cứu Các đề tài nghiên cứu Việt Nam thực chủ yếu đơn vị hành cấp phường/xã cấp quận/huyện Chưa có cơng trình nghiên cứu tổng hợp cho tập hợp nhiều phường/xã hay quận/huyện, nơi mà đối tượng đất đai có đa dạng, phạm vi rộng lớn 42 2.4.1.3 Về đối tƣợng loại đất Trên giới, nghiên cứu mơ hình giá đất hay nghiên cứu mối quan hệ đất đai yếu tố ảnh hưởng đến giá trị chúng thực loại đất bản: đất đất nông nghiệp Các nghiên cứu loại đất khác đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại - dịch vụ, đất ni trồng thủy sản,…ít thực Tại Việt Nam, nghiên cứu lĩnh vực giá đất hay mơ hình giá đất chủ yếu tập trung vào loại đất đô thị, đối tượng đất nơng nghiệp chiếm diện tích lớn Việt Nam lại nghiên cứu Mơ hình giá đất nông nghiệp, vùng giá trị đất nông nghiệp chưa có cơng trình nghiên cứu thực nước 2.4.1.4 Về sở liệu Cơ sở liệu không gian xu hướng tất yếu cho công tác quản lý theo hướng đại tương lai Tuy nhiên, thực trạng sở liệu địa khơng thể đáp ứng Việt Nam xây dựng đồ vùng giá trị đất đai mơ hình giá đất, thực định giá hàng loạt tới đất quy mô lớn Do đó, liệu đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch sử dụng đất giải pháp hữu hiệu trước mắt giúp giải vấn đề khó khăn sở liệu xây dựng vùng giá trị đất đai 2.4.1.5 Về yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất Các học giả sử dụng yếu tố ảnh hưởng khác nghiên cứu mối quan hệ chúng giá trị đất đai Nếu có yếu tố sử dụng, khía cạnh quan trọng vấn đề bị bỏ qua Ngược lại, việc xem xét nhiều yếu tố tạo trở ngại việc thu thập liệu, cỡ mẫu, phân tích kết thu Do đó, để đưa yếu tố cần thiết cho địa bàn nghiên cứu vấn đề quan trọng phức tạp Về tiêu chí lựa chọn yếu tố, thứ nhất, yếu tố lựa chọn phải yếu tố mà quan quản lý địa phương có khả cung cấp liệu thức cho mục đích nghiên cứu Thứ hai, yếu tố phải đo lường thể vị trí khơng gian cụ thể để phục vụ xây dựng lớp liệu không gian Thứ ba, đề tài thực nghiên cứu vùng giá trị nên yếu tố cá biệt đất diện tích, hình dạng, chiều dài, chiều rộng,… khơng xem xét đến Thứ tư, đề tài nghiên cứu quy mô phần khu vực thành phố nên 43 số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất mang tính chất vĩ mơ yếu tố kinh tế vĩ mơ, sách, khí hậu,… khơng có phân cấp, không ảnh hưởng đến khu vực nghiên cứu Ngoài ra, số yếu tố loại bỏ không tồn địa bàn nghiên cứu khoảng cách đến rừng, góc nhìn biển, 2.4.2 Hƣớng nghiên cứu đề xuất Định hướng nghiên cứu đề tài đánh giá giá trị sử dụng tiềm đất đai theo phân vùng đánh giá giá trị thị trường đất đai theo định giá hàng loạt từ mơ hình giá đất loại đất đất nông nghiệp đồ trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu Việc xây dựng vùng giá trị theo hướng đánh giá cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu Do vậy, đề tài nghiên cứu cần phải trả lời cho câu hỏi: yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu; kết phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội sao; mơ hình giá đất cụ thể địa bàn nghiên cứu 2.4.2.1 Phân vùng giá trị đất đai theo vùng yếu tố ảnh hƣởng Theo hướng thứ nhất, phân vùng giá trị đất đai dựa vào định nghĩa vùng giá trị đất đai vùng có chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội giống Do đó, phương pháp phân vùng tiến hành tạo lớp liệu vùng yếu tố ảnh hưởng chồng xếp vùng ảnh hưởng để hình thành tiểu vùng giá trị khác Đề tài thực phân vùng giá trị cho tồn khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội nhóm đối tượng đất đất đất nông nghiệp 2.4.2.2 Xác định mơ hình giá đất Theo hướng thứ hai, xây dựng vùng giá đất từ mơ hình giá đất cách định giá đất hàng loạt Mơ hình giá đất mơ hình thống kê tốn học, sử dụng phân tích hồi quy đa biến với biến độc lập yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất, đo lường trợ giúp công nghệ GIS biến phụ thuộc giá trị thị trường (giá đất) Xây dựng vùng giá đất theo hướng thực theo trình tự gồm: xây dựng mơ hình giá đất, tiến hành định giá hàng loạt tới thừa đất, nội suy miền giá trị liên tục biểu thị vùng giá trị đồ giá đất 44 Quá trình xây dựng vùng giá đất từ mơ hình giá đất theo góc độ tiếp cận giá trị thị trường cần sử dụng nguồn liệu giá đất (giá giao dịch thực tế thị trường) Do đó, phạm vi giới hạn luận án, đề tài thực xác định mơ hình giá đất xây dựng đồ vùng giá đất tương ứng với mơ hình số điểm nghiên cứu đại diện: điểm nghiên cứu đại diện cho loại đất đô thị, điểm nghiên cứu đại diện cho loại đất nông thôn, điểm nghiên cứu đại diện cho đất nông nghiệp 2.4.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai nghiên cứu Các yếu tố cụ thể sử dụng phân vùng giá trị đất đai, mơ hình giá đất giới Việt Nam tổng hợp theo loại đất (đất đất nơng nghiệp), trình bày chi tiết phụ lục 2.1 phụ lục 2.2 Từ nghiên cứu tổng quan, tác giả tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá trị loại đất cho địa bàn nghiên cứu gồm nhóm nhân tố 32 yếu tố cụ thể, thể sơ đồ hình 2.3 Vị trí: Loại đường tiếp giáp; KC đến đường tiếp giáp; KC đến UBND; KC đến chợ; KC đến trường; KC đến trung tâm y tế; KC đến nhà văn hóa; KC đến đồn cơng an; KC đến bưu điện; KC đến trạm xe buýt; KC đến bến tàu xe; KC đến sân bay; KC đến TTTM; KC đến công viên; KC đến khu vui chơi; KC đến khu thể thao; KC đến sông; KC đến hồ; KC đến bãi rác thải; KC đến KCN Cơ sở hạ tầng: mật Giá trị độ mạng lưới đường đất Kinh tế - xã hội: sá; chất lượng hệ tỉ lệ gia tăng dân thống cấp điện; chất số; mật độ dân số; lượng hệ thống cấp Mơi trƣờng: chất lượng mơi thu nhập bình qn nước; chất trường khơng khí; chất lượng lượng hệ thống mơi trường nước; chất lượng trình độ dân trí; mơi trường tiếng ồn tình trạng an ninh thơng tin liên lạc đầu Hình 2.3 Sơ đồ yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất 45 người; Tương tự, tác giả tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá trị loại đất nông nghiệp gồm nhóm nhân tố 14 yếu tố cụ thể thể sơ đồ hình 2.4 Yếu tố cá biệt: Vị trí: loại đường tiếp giáp với đất; KC chất lượng đất; đến trục đường chính; KC đến UBND; KC loại sử dụng đất đến khu dân cư; KC đến thị trường tiêu thụ; KC đến nguồn nước Giá trị đất nông nghiệp Kinh tế - xã hội: tỉ lệ Cơ sở hạ tầng: mật độ mạng gia tăng dân số; mật độ lưới đường sá; mật độ hệ dân số; thu nhập bình thống thủy lợi; chất lượng quân đầu người dịch vụ nông nghiệp Hình 2.4 Sơ đồ yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp 46 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu - Điều kiện tự nhiên - Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội - Dân số, lao động, việc làm thu nhập - Thực trạng hệ thống sở hạ tầng - Phân tích tiềm đất đai khu vực nghiên cứu 3.1.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu - Thực trạng giá đất Nhà nước quy định - Thực trạng giá đất thị trường - Sự chênh lệch loại giá đất 3.1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu - Xác định tính trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất - Xác định tính trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 3.1.4 Phân vùng giá trị đất đai theo vùng yếu tố ảnh hƣởng - Xây dựng lớp liệu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai - Kết phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu kiểm định độ tin cậy kết 3.1.5 Xác định số mô hình giá đất khu vực nghiên cứu - Mơ hình giá đất thị phường - Mơ hình giá đất thị thị trấn - Mơ hình giá đất nơng thơn đất nông nghiệp - Nhận xét chung kết số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất 47 3.2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp nghiên cứu đề tài chia làm nhóm: nhóm phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; nhóm phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; nhóm phương pháp phân tích xử lý số liệu 3.2.1 Các phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Tài liệu, số liệu thứ cấp thu thập từ nhiều nguồn, đó: văn luật, văn luật (Thông tư, Nghị định) thu thập từ quan ban hành sách có liên quan Quốc hội, Chính phủ, Bộ Nơng nghiệp Phát triển nông thôn, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, UBND thành phố Hà Nội; số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai, trạng sử dụng đất, biến động đất đai, loại giá đất qua năm thu thập từ Sở Tài nguyên Mơi trường thành phố Hà Nội, Phòng Tài ngun Môi trường quận Long Biên huyện Gia Lâm, UBND cấp quận/huyện phường/xã; tài liệu sách, báo, đề tài vấn đề nghiên cứu thu thập từ thư viện thư viện Quốc gia, thư viện trường đại học, thư viện điện tử số tổ chức quốc tế 3.2.2 Các phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp 3.2.2.1 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu Đối với xây dựng vùng giá trị đất đai theo góc độ tiếp cận giá trị sử dụng tiềm năng, đề tài tiến hành phân vùng giá trị đất đai cho tồn khu vực phía Đông thành phố Hà Nội Do giới hạn liệu giá đất giao dịch thực tế thị trường nên để xây dựng vùng giá trị đất đai theo góc độ tiếp cận giá trị thị trường, đề tài thực xây dựng số mơ hình giá đất đại diện cho khu vực nghiên cứu Dựa vào điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, theo phân loại giá đất thực trạng thị trường quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu, khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội phân làm loại hình nghiên cứu chính: khu vực đất đô thị phường; khu vực đất đô thị thị trấn; khu vực đất nông nghiệp đất nông thôn xã Khu vực đất đô thị phường đối tượng thuộc loại đơn vị hành cấp phường, nơi có vị trí thuận lợi, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, 48 giá thị trường loại đất thuộc mức cao khu vực hoạt động giao dịch đất đai sôi động Khu vực đất đô thị thị trấn đối tượng thuộc loại đơn vị hành cấp thị trấn, nơi có vị trí thuận lợi, q trình thị hóa diễn nhanh, giá thị trường loại đất thuộc mức cao khu vực hoạt động giao dịch đất đai sôi động Khu vực đất nông nghiệp đất nông thôn đối tượng thuộc loại đơn vị hành cấp xã, nơi có hoạt động sản xuất nông nghiệp chiếm tỉ trọng chủ đạo cấu kinh tế, diện tích đất nơng nghiệp chiếm tỉ trọng cao cấu sử dụng đất giao dịch đất đai sôi động Xuất phát từ tiêu chí phân chia trên, đề tài lựa chọn điểm nghiên cứu đại diện: phường Bồ Đề với vị trí gần trung tâm thành phố Hà Nội, tốc độ thị hóa nhanh, sở hạ tầng đồng bộ, đại diện cho mơ hình giá đất đô thị phường; thị trấn Trâu Quỳ với vị trí nằm trung tâm hành huyện Gia Lâm, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, đại diện cho mơ hình giá đất thị thị trấn; xã Dương Quang với vị trí nằm cuối huyện Gia Lâm, diện tích đất nơng nghiệp tương đối lớn, đa dạng loại hình sử dụng đất, đại diện cho mơ hình giá đất nơng nghiệp đất nơng thơn (hình 3.1) Hình 3.1 Phân bố điểm nghiên cứu đại diện khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 49 3.2.2.2 Các phƣơng pháp điều tra, khảo sát a) Khảo sát bảng hỏi Đề tài sử dụng phương pháp khảo sát người sử dụng đất để đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai cho loại đất đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu thơng qua phân tích nhân tố Dữ liệu thu thập dựa vào bảng câu hỏi thiết kế theo thang đo Likert cho điểm từ mức độ đến Thang đo đánh giá mức độ quan trọng biến quan sát (yếu tố ảnh hưởng) đến giá trị đất đai, cụ thể: quan trọng (5 điểm); quan trọng (4 điểm); quan trọng trung bình (3 điểm); quan trọng (2 điểm); không quan trọng (1 điểm) Tiến hành khảo sát người sử dụng đất theo cách thức chọn mẫu ngẫu nhiên điểm nghiên cứu đại diện (mục 3.2.2.1) Theo Nguyễn Đình Thọ (2013), cỡ mẫu cho phân tích nhân tố xác định dựa vào số lượng biến quan sát đưa vào phân tích với tỉ lệ tối thiểu cỡ mẫu biến quan sát 5:1 Như vậy, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất (32 biến), cỡ mẫu tối thiểu 160 mẫu Đối với phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp (14 biến), cỡ mẫu tối thiểu 70 mẫu Tổng số lượng mẫu thu thập thực tế 270 mẫu, 180 mẫu thu thập để đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất (theo mẫu phiếu phụ lục 3.6) 90 mẫu thu thập để đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp (theo mẫu phiếu phụ lục 3.7) Kết thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất đất nông nghiệp điểm nghiên cứu đại diện thể bảng 3.1 Bảng 3.1 Thống kê số lƣợng mẫu phiếu khảo sát đánh giá nhân tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đất nông nghiệp ĐVT: phiếu Số lƣợng mẫu Loại đất STT Phƣờng Bồ Đề Thị trấn Xã Dƣơng Trâu Quỳ Quang Tổng Đất 60 60 60 180 Đất nông nghiệp 30 30 30 90 Tổng 270 50 b) Điều tra vấn Phương pháp điều tra vấn thực khu vực nghiên cứu nhằm thu thập liệu giá đất: giá đất sử dụng phân tích mơ hình giá đất giá đất để đánh giá độ tin cậy kết phân vùng giá trị đất đai Đối với liệu giá đất sử dụng phân tích mơ hình giá đất, đề tài tiến hành điều tra giá đất đất có giao dịch thực tế thị trường điểm nghiên cứu đại diện (mục 3.2.2.1) Dữ liệu giá đất thực thu thập qua bước: (1) xác định thơng tin đất có giao dịch từ Văn phòng đăng ký đất đai điểm nghiên cứu đại diện; (2) tiến hành vấn theo cách thức chọn mẫu ngẫu nhiên từ danh sách chủ sử dụng đất có giao dịch đất đai; (3) thu thập thông tin giá đất, thông tin người sử dụng đất đo đạc tọa độ điểm điều tra phục vụ việc trích xuất lên liệu đồ Cỡ mẫu (N) phân tích mơ hình giá đất xác định theo công thức: N > 50+ 5*p, với p số lượng biến mơ hình giá đất (Green, 1991; Tabachnick and Fidell, 2007) Như vậy, cỡ mẫu tối thiểu cho mơ hình giá đất thị nông thôn (9 biến) 95 mẫu, cỡ mẫu tối thiểu cho mơ hình giá đất nơng nghiệp (7 biến) 85 mẫu Tổng số lượng mẫu thu thập thực tế 485 mẫu, đó: 143 mẫu cho đất đô thị phường; 129 mẫu cho đất đô thị thị trấn; 123 mẫu cho đất nông thôn (theo mẫu phiếu phụ lục 3.10) 90 mẫu cho đất nông nghiệp (theo mẫu phiếu phụ lục 3.11) Các liệu giá đất trước đưa vào tính tốn hiệu chỉnh số yếu tố cá biệt đất yếu tố tỉ lệ lạm phát theo năm phương pháp xử lý số liệu giá đất (mục 3.2.3.7) Kết thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường theo loại đất điểm nghiên cứu đại diện thể bảng 3.2 Bảng 3.2 Thống kê số lƣợng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trƣờng ĐVT: phiếu Số lƣợng mẫu STT Loại đất Phƣờng Bồ Đề Thị trấn Trâu Quỳ Xã Dƣơng Quang Tổng 143 129 - 272 Đất đô thị Đất nông thôn - - 123 123 Đất nông nghiệp - - 90 90 Tổng 485 51 Đối với liệu giá đất sử dụng để đánh giá độ tin cậy kết phân vùng giá trị đất đai, đề tài tiến hành điều tra giá đất số đất phân bố tiểu vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu sau thực phân vùng giá trị (theo mẫu phiếu phụ lục 3.10 phụ lục 3.11) Cơ sở lựa chọn cỡ mẫu phụ thuộc vào số lượng tiểu vùng giá trị tạo sau phân vùng theo nguyên tắc tiểu vùng có khơng 03 điểm khảo sát thu thập giá (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014) Thực tế, tổng số lượng mẫu thu thập 87 mẫu, 42 mẫu loại đất 45 mẫu loại đất nông nghiệp Kết thống kê số lượng mẫu điều tra giá đất tiểu vùng giá trị đất đai thể phụ lục 3.1 c) Ý kiến chuyên gia Đề tài sử dụng phương thức lấy ý kiến 16 chuyên gia, bao gồm: nhà khoa học, cán quản lý trung ương địa phương nhằm đánh giá mức độ quan trọng tiêu chí phân vùng giá trị đất đai nhóm đất đất nơng nghiệp (theo mẫu phiếu phụ lục 3.9) Ngoài ra, đề tài thực lấy ý kiến bổ sung số chuyên gia, nhà khoa học nhằm đánh giá mức độ quan trọng tiêu xây dựng đồ chất lượng đất nông nghiệp (theo mẫu phiếu phụ lục 3.8) Từ đánh giá này, trọng số tính tốn phương pháp phân tích thứ bậc (mục 3.2.3.2) 3.2.3 Các phƣơng pháp phân tích xử lý số liệu 3.2.3.1 Phƣơng pháp phân tích nhân tố Phân tích nhân tố phương pháp rút gọn liệu cách tìm mối liên quan biến liên tục, gom lại thành nhóm tách khỏi biến khác mà liên quan Đề tài sử dụng phương pháp trường hợp số lượng biến dự đoán (biến độc lập) lớn (tổng số 46 biến, 32 biến loại đất 14 biến loại đất nơng nghiệp) Các biến dự đốn có liên quan lẫn gom thành nhóm nhân tố (Nguyễn Ngọc Rạng, 2012) Dữ liệu dùng cho phân tích thu thập phương pháp điều tra khảo sát bảng hỏi mục “3.2.2.2” Phương pháp phân tích nhân tố thực theo giai đoạn Giai đoạn thứ nhất, tiến hành xây dựng kiểm định chất lượng thang đo Thang đo đánh giá chấp nhận tốt đòi hỏi đồng thời điều kiện: hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể > 0,6 hệ số tương quan biến tổng (Corrected 52 Item-Total Correlation) > 0,3 (Nunnally, 1978; Peterson, 1994) Trường hợp hệ số Cronbach’s Alpha < 0,6, thực loại biến quan sát để đạt tiêu chuẩn Giai đoạn thứ hai, thực phân tích nhân tố khám phá (EFA) gồm q trình: kiểm định tính thích hợp mơ hình, trích xuất nhân tố, xoay nhân tố định giữ lại, đặt tên cho nhân tố Kiểm định tính thích hợp để phân tích nhân tố dựa vào số tiêu Chỉ tiêu KMO (Kaiser-Meiser-Olkin) tiêu để xem xét cỡ mẫu tương quan biến Nếu 0,5 ≤ KMO ≤ phân tích nhân tố thích hợp Kiểm định Bartlett đại lượng thống kê sử dụng để kiểm định giả thiết biến khơng có tương quan tổng thể Phân tích sử dụng giả thiết bác bỏ (p < 0,05) có tương quan biến Việc trích xuất nhân tố thường vào giá trị Eigen Cụ thể, nghiên cứu giữ lại nhân tố có giá trị Eigen > Các nhân tố tiếp tục thực “xoay nhân tố” để chúng có ý nghĩa Có nhiều phương pháp xoay nghiên cứu sử dụng phương pháp xoay nguyên góc Varimax phương pháp thông dụng Trong mục này, để có ý nghĩa tối thiểu, loại bỏ biến có hệ số tải < 0,3 Bước cuối giai đoạn định giữ lại nhân tố đặt tên cho nhân tố theo ý nghĩa biến 3.2.3.2 Phƣơng pháp phân tích thứ bậc Để xác định trọng số cho yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai mơ hình, nghiên cứu ứng dụng phương pháp phân tích thứ bậc (Analytic Hierarchy Process), viết tắt AHP (Saaty, 2008) Nội dung phương pháp bao gồm việc xây dựng hệ thống cặp so sánh yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai nhằm phân cấp mức độ quan trọng yếu tố cấu thành nên giá trị đất đai Các cặp yếu tố so sánh tổng hợp lại thành ma trận gồm n dòng n cột (với n số yếu tố) Phần tử aij thể mức độ quan trọng yếu tố hàng i so với yếu tố cột j Mức độ quan trọng tương đối yếu tố i so với j tính theo thang đo sử dụng giá trị từ đến 9, ngược lại yếu tố j so với i từ 1/9 đến Ý nghĩa giá trị thang đo sử dụng tính tốn địa bàn nghiên cứu thể bảng 3.3 53 Bảng 3.3 Giải thích ý nghĩa giá trị thang đo AHP Mức độ quan trọng Ý nghĩa Quan trọng Quan trọng chút Quan trọng nhiều Quan trọng nhiều Quan trọng tuyệt đối Các giá trị trung gian 2, 4, 6, Việc ước tính theo thang đo thực cách vấn ý kiến đánh giá chuyên gia (mục 3.2.2.2) Để kiểm tra tính quán, phương pháp sử dụng tỷ số quán CR Tỷ số cảnh báo cho người định nhận biết tính quán so sánh cặp chuyên gia Tỷ số CR xác định theo cơng thức: Trong đó, CI số quán; n số lượng yếu tố; λmax giá trị đặc trưng ma trận mức độ quan trọng; RI số ngẫu nhiên Chỉ số RI xác định theo bảng 3.4 Giá trị tỷ số CR < 0,1 kết coi chấp nhận được, giá trị lớn cần xem xét lại đánh giá chưa hợp lý Bảng 3.4 Chỉ số ngẫu nhiên RI n 10 RI 0 0,52 0,90 1,12 1,24 1,32 1,41 1,45 1,49 3.2.3.3 Phƣơng pháp phân tích tƣơng quan Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tương quan để xác định mối liên hệ giá đất thực tế giá trị kết phân vùng Giá đất thực tế đất điều tra bổ sung phương pháp vấn người sử dụng đất mục “3.2.2.2” Dữ liệu giá đất đất trích xuất vào đồ phân vùng giá trị theo tọa độ để xác định giá trị tương ứng theo kết phân vùng 54 Việc đánh giá kết phân tích dựa hệ số tương quan Pearson r, với giá trị r > thể tương quan thuận, r < thể tương quan nghịch r = biểu thị hai đại lượng không tương quan Giá trị r cao thể mức tương quan chặt chẽ Giá trị sig nói lên tính phù hợp hệ số tương quan biến Với giá trị sig < 0,05 mối tương quan biến chấp nhận (Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008) 3.2.3.4 Phƣơng pháp phân tích hồi quy đa biến Phương pháp phân tích hồi quy sử dụng nghiên cứu phân tích hồi quy tuyến tính đa biến Việc sử dụng phương pháp nghiên cứu nhằm tìm mối quan hệ biến độc lập (các yếu tố ảnh hưởng) với biến phụ thuộc (giá đất) thơng qua phương trình hồi quy đa biến, từ xác định hệ số hồi quy công thức mơ hình giá đất, yếu tố tác động nhiều yếu tố tác động đến giá đất địa bàn nghiên cứu (Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008) Mơ hình hồi quy giá đất sử dụng nghiên cứu có dạng Y = β + β1*X1 + β2*X2 + … + βn*Xn, đó: Y biến giá đất; X1, X2,…, Xn biến yếu tố ảnh hưởng; β0, β1,…, βn hệ số hồi quy Kết phân tích hồi quy mơ hình giá đất đánh giá tham số chính: hệ số R2 hiệu chỉnh cho biết mức độ (%) biến thiên biến phụ thuộc giải thích biến độc lập; giá trị sig P-value bảng ANOVA dùng để đánh giá phù hợp mơ hình, với giá trị sig < 5% mơ hình tồn Giá trị sig bảng kết hệ số hồi quy cho biết tham số hồi quy có ý nghĩa hay khơng (với độ tin cậy 95% sig < 5% có ý nghĩa) 3.2.3.5 Phƣơng pháp đánh giá yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai Việc đánh giá ảnh hưởng đến giá trị đất đai thực yếu tố giữ lại sau tiến hành phân tích nhân tố khám phá Các yếu tố đánh giá theo phân cấp cụ thể nhằm phục vụ xây dựng lớp liệu thể phân bố giá trị chúng Việc phân cấp dựa vào số tiêu chí tham khảo nghiên cứu tương tự trước đó, kết điều tra tính tốn từ thực tế tham vấn nhà quản lý, chuyên gia lĩnh vực nghiên cứu Kết tổng hợp phân cấp toàn yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai trình bày cụ thể phụ lục 3.2 55 a) Đánh giá nhân tố cá biệt Yếu tố loại sử dụng đất phân chia thành cấp: đất trồng lúa tương ứng với cấp 1, đất trồng hàng năm khác tương ứng với cấp 2, đất trồng lâu năm tương ứng với cấp 3, đất nông thôn tương ứng với cấp đất đô thị tương ứng cấp Yếu tố chất lượng đất xây dựng theo hướng dẫn Thơng tư số 60/2015/TT-BTNMT Theo đó, chất lượng đất khu vực nghiên cứu đánh giá nhóm tiêu: loại đất (G), địa hình tương đối (DHTD), chế độ nước (I), độ phì nhiêu (DP) Độ phì nhiêu đất nhóm tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng đất nơng nghiệp Nhóm tiêu độ phì xác định cách tổng hợp tiêu: độ chua đất (pHKCl), thành phần giới (TPCG), dung trọng (Dt), dung tích hấp thụ (CEC), chất hữu tổng số (OM, %), phốt tổng số (P2O5, %), phốt dễ tiêu (P2O5, mg/100g đất) kali dễ tiêu (K2O, mg/100g đất) (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2015) Phân cấp tiêu thể cụ thể phụ lục 3.3 phụ lục 3.4 (Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn, 2009a; Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn, 2009b) Dữ liệu sử dụng cho tiêu đánh giá độ phì nhiêu đất chất lượng đất nông nghiệp kế thừa từ cơng trình nghiên cứu tác giả Lê Thị Mỹ Hảo (2017) Thang điểm sử dụng cho tiêu thực phương pháp tham khảo ý kiến chun gia Viện Nơng hóa Thổ nhưỡng Bản đồ chất lượng đất kết chồng xếp lớp thơng tin loại đất, địa hình tương đối, chế độ tưới, độ phì nhiêu (phụ lục 3.5) theo trọng số thu thập từ ý kiến chuyên gia (mục 3.2.2.2) Giá trị độ phì nhiêu (DP) xác định phương pháp tính tổng điểm từ thang điểm theo phân cấp tiêu thành phần (phụ lục 3.3 phụ lục 3.4) Phân cấp độ phì nhiêu chia thành cấp dựa vào kiến thức kinh nghiệm chuyên gia: thấp (dưới 12 điểm), trung bình (từ 12 - 20 điểm) cao (trên 20 điểm) (phụ lục 3.3, mục 4) Giá trị chất lượng đất (SQI) tính theo cơng thức (Mohammed, 2018): Trong đó: Wi trọng số tiêu, Si thang điểm tương ứng với phân cấp tiêu đánh giá chất lượng đất 56 b) Đánh giá nhân tố vị trí Yếu tố khoảng cách đến trung tâm (UBND) chia thành cấp với khoảng giá trị từ đến 1500m: nơi có khoảng cách từ - 500m xác định khu trung tâm, nơi có khoảng cách từ 500 - 1.000m xác định khu vực gần trung tâm (khoảng cách tối đa được), nơi có khoảng cách 1.000 - 1.500m xác định khu vực xa trung tâm (khoảng cách tối đa chịu ảnh hưởng) nơi có khoảng cách 1.500m xác định khu vực không chịu ảnh hưởng vị trí trung tâm (Bugs, 2007) Yếu tố khoảng cách đến tiện ích chợ, trường học, trung tâm y tế chia thành cấp với khoảng giá trị từ đến 1.000m: nơi có khoảng cách từ - 250m xác định khu vực tiện ích, nơi có khoảng cách từ 250 500m xác định khu vực gần tiện ích (khoảng cách giới hạn được), nơi có khoảng cách 500 - 1.000m xác định khu vực xa tiện ích (khoảng cách tối đa chịu ảnh hưởng) nơi có khoảng cách 1.000m xác định khu không chịu ảnh hưởng tiện ích (Bugs, 2007) c) Đánh giá nhân tố giao thông Các đối tượng đường giao thông đưa vào phân tích vào tuyến đường bảng giá đất quận Long Biên huyện Gia Lâm Các đối tượng đánh giá thông qua yếu tố cụ thể: loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến đường tiếp giáp mật độ mạng lưới đường sá Yếu tố loại đường tiếp giáp phân loại sở phân hạng tính điểm tuyến đường địa bàn nghiên cứu dựa vào tiêu chí: phân loại hệ thống đường theo Tiêu chuẩn đường Việt Nam; cấp đường theo Quy hoạch giao thông thành phố Hà Nội; bề rộng mặt đường tuyến đường theo trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu; mức giá Nhà nước quy định tuyến đường Kết tổng điểm số tuyến đường khu vực nghiên cứu thể phụ lục 3.12 Như vậy, tuyến đường địa bàn nghiên cứu phục vụ mục đích phân vùng giá trị đất đai gồm 18 loại đường theo phương pháp phân hạng tính điểm Yếu tố khoảng cách đến đường tiếp giáp phân theo cấp sở thay đổi giá tuyến đường thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội, 2014): cấp độ nằm khoảng cách 100m, cấp độ nằm khoảng cách từ 100 - 200m, cấp độ nằm khoảng cách từ 200 - 300m, cấp độ 57 nằm khoảng cách từ 300 - 400m, cấp độ nằm khoảng cách từ 400 500m, cấp độ nằm khoảng cách từ 500 - 1.000m cấp độ nằm phạm vi 1.000m Yếu tố mật độ mạng lưới đường sá tính tốn cơng cụ mật độ đường (Line Density) phân thành cấp: cấp độ với giá trị mật độ nhỏ 5, cấp độ với giá trị mật độ từ - 10, cấp độ với giá trị mật độ từ 10 - 15, cấp độ với giá trị mật độ từ 15 - 20 cấp độ với giá trị mật độ lớn 20 d) Đánh giá nhân tố thủy văn Các nhân tố thủy văn đánh giá thông qua lớp liệu khoảng cách đến nguồn nước mật độ hệ thống thủy lợi Yếu tố khoảng cách đến nguồn nước phân thành cấp: cấp độ nằm khoảng cách 100m, cấp độ nằm khoảng cách từ 100 - 200m, cấp độ nằm khoảng cách từ 200 - 300m, cấp độ nằm khoảng cách từ 300 - 400m, cấp độ nằm khoảng cách từ 400 - 500m, cấp độ nằm phạm vi 500m Yếu tố mật độ hệ thống thủy lợi tính tốn cơng cụ Line Density phân thành cấp: cấp độ với giá trị mật độ nhỏ 5, cấp độ với giá trị mật độ từ - 10, cấp độ với giá trị mật độ từ 10 - 15, cấp độ với giá trị mật độ từ 15 - 20 cấp độ với giá trị mật độ lớn 20 e) Đánh giá nhân tố môi trường Nhân tố môi trường đánh giá thông qua lớp liệu khoảng cách đến đất bãi rác thải khoảng cách đến khu công nghiệp Yếu tố khoảng cách đến bãi rác thải khoảng cách đến khu cơng nghiệp trích xuất từ đồ trạng sử dụng đất thực cách tạo vùng đệm (Buffer) theo khoảng cách 100m tham khảo từ Quy chuẩn Quy hoạch Việt Nam (Bộ Xây dựng, 2008) Theo đó, đối tượng nằm khoảng cách 100m cho có nguy nhiễm phân cấp giá trị -1, đối tượng nằm khoảng cách cho khu vực bình thường phân cấp giá trị f) Đánh giá nhân tố kinh tế - xã hội Nhân tố kinh tế - xã hội đánh giá thông qua lớp liệu tỉ lệ gia tăng dân số, mật độ dân số thu nhập bình quân đầu người 58 Yếu tố tỉ lệ gia tăng dân số phân cấp dựa số liệu thực tế địa bàn nghiên cứu, kết tạo thành cấp: cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có tỉ lệ gia tăng dân số từ 0,5 - 1,0%, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có tỉ lệ gia tăng dân số từ 1,0 - 1,5%, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có tỉ lệ gia tăng dân số từ 1,5 2,0%, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có tỉ lệ gia tăng dân số 2,0% Yếu tố mật độ dân số phân cấp dựa số liệu thực tế địa bàn nghiên cứu, kết tạo thành cấp: cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có mật độ dân số nhỏ 5.000 người/km2, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có mật độ dân số từ 5.000 - 10.000 người/km2, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có mật độ dân số từ 10.000 - 15.000 người/km2, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có mật độ dân số 15.000 người/km2 Yếu tố thu nhập bình quân đầu người phân cấp dựa số liệu thực tế địa bàn nghiên cứu, kết tạo thành cấp: cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có thu nhập bình quân đầu người nhỏ 30 triệu đồng/năm/người, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có thu nhập bình qn đầu người từ 30 - 40 triệu đồng/năm/người, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có thu nhập bình qn đầu người từ 40 - 50 triệu đồng/năm/người, cấp độ tương ứng với đơn vị cấp phường/xã/thị trấn có thu nhập bình qn đầu người 50 triệu đồng/năm/người 3.2.3.6 Các phƣơng pháp phân tích khơng gian thành lập đồ a) Xây dựng lớp liệu yếu tố ảnh hưởng Nghiên cứu sử dụng cơng cụ phân tích khơng gian để tạo lớp liệu phân bố khoảng cách từ tiện ích (Euclidean Distance), phân bố loại đất loại đường tiếp giáp (Euclidean Allocation), phân bố mật độ mạng lưới giao thông hệ thống thủy lợi (Line Density), tạo vùng đệm (Buffer) tính tốn cho lớp liệu mơi trường b) Tính giá trị đất đai theo liệu dạng Raster Giá trị đất đai tính theo cơng thức Yomralioglu and Nisanci (2004): 59 Trong đó: V tổng giá trị đất đai tiêu chuẩn, S diện tích đất đai (hoặc diện tích theo pixel), giá trị yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, trọng số ảnh hưởng n số lượng yếu tố ảnh hưởng Đối với việc ứng dụng phân tích GIS xác định giá trị đất đai, công cụ sử dụng để thực thao tác chồng xếp lớp liệu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai theo trọng số (Weighted Overlay) tính tốn liệu dạng raster (Raster Calculator) c) Phân tích nội suy giá trị đất cơng cụ Kriging Nội suy khơng gian Kriging nhóm kỹ thuật sử dụng địa thống kê, để nội suy giá trị trường ngẫu nhiên điểm không đo đạc thực tế từ điểm đo đạc gần (Li and Heap, 2008) Phương pháp có ưu điểm giá trị điểm gán không phụ thuộc vào khoảng cách mà phụ thuộc vào phân bố khơng gian điểm, làm cho giá trị nội suy mang tính tương quan khơng gian nhiều (Childs, 2004) Nghiên cứu sử dụng kỹ thuật nội suy Kriging để xác định miền giá trị liên tục lại Bởi trình thực sau định giá hàng loạt giá trị số lượng lớn đất ngẫu nhiên, theo công thức định giá tính tốn sở liệu khơng gian Công thức nội suy Kriging sau: Trong đó: T* giá trị cần ước lượng tọa độ khơng gian; giá trị trung bình; w trọng số phụ thuộc vào vị trí liệu; g i giá trị điểm khác n số liệu xung quanh dùng để ước lượng giá trị T d) Phân khoảng tự nhiên Phân khoảng tự nhiên (Natural Break) phương pháp mặc định phần mềm ArcGIS, thực phân khoảng liệu giá trị sau phân tích nội suy phân tích Raster Bằng cách sử dụng thuật tốn Jenks Optimization, phương pháp gom nhóm cách tự nhiên vốn có liệu Các giá trị tương tự nhóm vào lớp, lớp giá trị tương tự phân tách điểm tách Dữ liệu phân chia theo nguyên tắc tối thiểu hóa chênh lệch lớp tối đa hóa chênh lệch lớp Phương pháp hoạt động tốt với liệu phân bố không đồng không lệch điểm kết thúc bảng phân bố liệu (Mitchell, 1999; Đinh Thị Bảo Hoa, 2017) 60 e) Thành lập đồ Các đồ thành lập dựa hỗ trợ phần mềm chuyên ngành Mapinfo, ArcGIS để số hóa thành lập loại đồ: - Bản đồ phân vùng giá trị đất đai: sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng lớp yếu tố ảnh hưởng, chồng xếp, biên tập đồ sở điều tra, khoanh vẽ xử lý số liệu từ đồ trạng sử dụng đất; - Bản đồ vùng giá đất: sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng lớp giá trị yếu tố ảnh hưởng, định giá hàng loạt điểm sở đối tượng nghiên cứu theo cơng thức mơ hình giá đất, nội suy miền giá trị liên tục lại 3.2.3.7 Phƣơng pháp xử lý số liệu giá đất Để đảm bảo độ xác giá đất đưa vào mơ hình giá, giá đất thu thập cần hiệu chỉnh trước phân tích bước Thứ nhất, hướng tiếp cận nghiên cứu không theo đất mà theo hướng xây dựng vùng giá trị từ điểm khảo sát, giá đất thu thập điểm khảo sát cần loại bỏ số yếu tố cá biệt Thứ hai, giá đất thu thập thời điểm khác nên giá cần đưa thời điểm định giá thông qua việc hiệu chỉnh theo yếu tố lạm phát Như vậy, hiệu chỉnh giá đất bao gồm hiệu chỉnh hệ số cá biệt tổng quát đất (Ktq) hiệu chỉnh tỉ lệ lạm phát theo số giá tiêu dùng (CPI) Các hệ số cá biệt đất sử dụng để xử lý số liệu bao gồm: diện tích đất (hệ số điều chỉnh K1), hình dạng đất (hệ số điều chỉnh K2), chiều rộng mặt tiền đất (hệ số điều chỉnh K3), số lượng mặt tiền đất (hệ số điều chỉnh K4), chiều sâu đất (hệ số điều chỉnh K5) Giá danh nghĩa giá sau hiệu chỉnh hệ số cá biệt từ giá thu thập thực tế Cơng thức tính giá danh nghĩa (Nguyễn Phi Sơn, 2015): Trong đó: , với giá đất danh nghĩa, giá đất thực tế, Ki hệ số cá biệt cụ thể, Ktq hệ số cá biệt tổng quát, n số lượng yếu tố cá biệt 61 Để xác định hệ số cá biệt tổng quát Ktq, giá trị hệ số cá biệt K1, K2, K3, K4, K5 đất tác giả kế từ kết nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (2004) Nguyễn Phi Sơn (2015) Các giá trị cụ thể hệ số trình bày phụ lục 3.13 Chỉ số giá tiêu dùng CPI tính theo cơng thức Laspeyres theo giá kỳ báo cáo so với kỳ gốc: Trong đó: CPI t0 số giá tiêu dùng kỳ báo cáo t so với kỳ gốc 0; pit giá mặt hàng i kỳ báo cáo t; pi0 giá mặt hàng i kỳ gốc; Wi quyền số cố định năm chọn làm gốc Đối với việc hiệu chỉnh giá đất theo CPI, công thức , với sau: giá đất thực tế thời điểm nghiên cứu, giá đất thực tế thời điểm t Như vậy, giá đất hiệu chỉnh GĐ hc tổng qt tính theo cơng thức: Chỉ số lạm phát Việt Nam từ năm 2015-2017 thể hình 3.2 Hình 3.2 Đồ thị biến động số tỉ lệ lạm phát qua năm Nguồn: Tổng cục Thống kê (2018) 62 Lựa chọn thời điểm nghiên cứu năm liệu đồ trạng sử dụng đất: năm 2016 Để chuẩn hóa liệu giá đất mơ hình thời điểm năm 2016, sử dụng số cơng thức năm lại so với năm 2016 để chuyển giá đất theo thời điểm gốc Giá đất thực tế sau điều tra thực chuẩn hóa theo cơng thức Một số kết hiệu chỉnh giá đất điểm khảo sát theo hệ số cá biệt đất tỉ lệ lạm phát kinh tế vĩ mô thể phụ lục 3.14 3.2.4 Khung logic nghiên cứu Nội dung nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu kết nghiên cứu trình bày khái quát sơ đồ khung logic (hình 3.3) Từ sơ đồ nghiên cứu thấy, mục tiêu nghiên cứu định hướng nghiên cứu đề tài phân vùng yếu tố ảnh hưởng xác định mô hình giá đất Các kết đề tài nghiên cứu tìm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, đồ phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu đồ vùng giá đất điểm nghiên cứu đại diện Các liệu thu thập nghiên cứu để phân tích bao gồm: đồ trạng sử dụng đất, số liệu niên giám thống kê theo phường/xã; liệu đánh giá người sử dụng đất mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai; liệu ý kiến chuyên gia đánh giá cặp yếu tố ảnh hưởng theo phân tích thứ bậc; liệu giá đất thu thập thị trường để xây dựng mô hình giá đất để kiểm định độ xác kết sau phân vùng giá trị Các phương pháp sử dụng nghiên cứu bao gồm: phương pháp phân tích nhân tố khám phá, phương pháp phân tích khơng gian, phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, phương pháp phân tích AHP, phương pháp phân tích tương quan, phương pháp phân tích hồi quy đa biến, phương pháp nội suy, phương pháp thành lập đồ Kết xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai thu từ việc phân tích nhân tố khám phá yếu tố đề xuất từ tổng quan theo đánh giá người sử dụng đất Kết phân vùng đồ giá trị đất đai khu vực nghiên cứu thu từ việc phân tích AHP để xác định trọng số thực chồng xếp lớp liệu không gian yếu tố ảnh hưởng Kết đồ vùng 63 giá đất số điểm nghiên cứu đại diện thu từ trình định giá đất hàng loạt theo mơ hình giá đất sau tiến hành phân tích nội suy kết liệu định giá đất Tổng quan tài liệu yếu tố ảnh hưởng Đánh giá người sử dụng đất Phân tích nhân tố khám phá Bản đồ trạng sử Yếu tố ảnh hƣởng giá trị đất đai dụng đất Phân tích hồi quy đa biến Giá đất Phân tích không gian Đánh giá yếu tố ảnh hưởng Lớp liệu yếu tố ảnh hưởng Công thức mô hình giá đất Lớp liệu yếu tố điểm nghiên cứu đại diện Định giá đất hàng loạt Ý kiến chuyên gia Dữ liệu giá đất từ kết định giá Phân tích AHP Chồng xếp liệu Thành lập đồ Bản đồ phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu Phân vùng yếu tố ảnh hƣởng Phân tích nội suy Thành lập đồ Bản đồ vùng giá đất cho điểm nghiên cứu đại diện Giá đất Phân tích tương quan Mơ hình giá đất Hình 3.3 Sơ đồ khung logic nghiên cứu 64 PHẦN KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỀN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - Xà HỘI KHU VỰC NGHIÊN CỨU Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định hai quận, huyện quận Long Biên huyện Gia Lâm Quận Long Biên gồm 14 phường: Bồ Đề, Cự Khối, Đức Giang, Gia Thụy, Giang Biên, Long Biên, Ngọc Lâm, Ngọc Thụy, Phúc Đồng, Phúc Lợi, Sài Đồng, Thạch Bàn, Thượng Thanh, Việt Hưng Huyện Gia Lâm gồm 20 xã: Bát Tràng, Cổ Bi, Dương Hà, Dương Quang, Dương Xá, Đặng Xá, Đa Tốn, Đình Xun, Đơng Dư, Kiêu Kỵ, Kim Lan, Kim Sơn, Lệ Chi, Ninh Hiệp, Phù Đổng, Phú Thị, Trung Màu, Yên Viên, Yên Thường, Văn Đức thị trấn: Yên Viên, Trâu Quỳ (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2017) 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý Khu vực nghiên cứu nằm cửa ngõ phía Đơng thành phố Hà Nội Tổng diện tích tự nhiên 17.653,3 ha, quận Long Biên 5.982,1 ha, huyện Gia Lâm 11.671,2 (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2018) Hình 4.1 Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu 65 Địa giới hành xác định sau: phía Bắc giáp huyện Đơng Anh tỉnh Bắc Ninh; phía Đơng giáp tỉnh Bắc Ninh tỉnh Hưng n; phía Tây giáp quận Hồn Kiếm quận Hồng Mai; phía Nam giáp huyện Thanh Trì tỉnh Hưng Yên Vị trí khu vực nghiên cứu xây dựng thể hình 4.1 Đây khu vực có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội giao lưu thương mại, điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng nối liền tỉnh phía Bắc tỉnh phía Đơng Bắc Khu vực nông thôn địa bàn hấp dẫn nhà đầu tư có thuận lợi địa lý kinh tế 4.1.1.2 Địa hình Khu vực phía Đông thành phố Hà Nội thuộc vùng đồng châu thổ sông Hồng, nằm phạm vi tuyến đê sơng Hồng đê sơng Đuống với địa hình lòng máng cao ven theo đê hai sơng Địa hình tương đối phẳng thấp dần từ phía Tây Bắc xuống Đơng Nam theo hướng chung địa hình theo hướng dòng chảy sơng Hồng Tuy vậy, địa hình nơi đa dạng, làm tảng cho cảnh quan tự nhiên, tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế, xây dựng cơng trình hạ tầng dân dụng KCN, đảm bảo yêu cầu cho phát triển kinh tế - xã hội 4.1.1.3 Khí hậu Do nằm trung tâm đồng Bắc Bộ nên khu vực mang sắc thái đặc trưng đồng châu thổ sơng Hồng với khí hậu vùng nhiệt đới ẩm gió mùa Một năm chia làm mùa rõ rệt: mùa mưa mùa khô Mùa mưa từ tháng đến tháng 10, mùa khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng năm sau Nền nhiệt độ khu vực đồng cao, tương đương với nhiệt độ chung thành phố Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt 23 - 24oC Biên nhiệt độ năm khoảng từ 12 - 13 oC, biên độ dao động nhiệt ngày đêm khoảng - 7oC Độ ẩm trung bình hàng năm 82%, thay đổi theo tháng, thường dao động từ 78 - 87% Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng từ 1.600 - 1.800 mm Mưa tập trung vào mùa nóng ẩm từ tháng đến tháng 9, mưa nhiều vào tháng tháng Số nắng trung bình hàng năm khoảng 1.500 giờ, thấp 1.150 giờ, cao 1.970 Tổng lượng xạ cao, trung bình khoảng 4.272 Kcal/m2/tháng Hướng gió thịnh hành gió mùa Đơng Nam gió mùa Đơng Bắc Gió mùa Đơng Nam bắt đầu vào tháng 5, kết thúc vào tháng 10 mang theo nhiều nước từ biển vào Gió mùa Đơng Bắc 66 từ tháng 11 đến tháng năm sau thường gây lạnh khô Rét đậm tháng 12 tháng gây thiệt hại cho sản xuất 4.1.1.4 Thuỷ văn Khu vực nghiên cứu chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn sông Hồng sông Đuống Tuyến sông Đuống từ phía Tây Bắc chạy qua trung tâm sang phía Đơng Nam sơng Bắc Hưng Hải phía Nam khu vực Lưu lượng trung bình nhiều năm 2.710 m3/s, mực nước mùa lũ thường cao từ - 12m 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất Đất đai khu vực nghiên cứu phì nhiêu địa hình phẳng với loại đất chính: đất phù sa bồi hàng năm; đất phù sa không bồi hàng năm không glây; đất phù sa khơng bồi hàng năm có glây; đất phù sa khơng bồi hàng năm có ảnh hưởng vỡ đê năm 1971 b) Tài nguyên nước Khu vực nghiên cứu có hai sơng lớn chảy qua sông Hồng sông Đuống Đây sông có trữ lượng nước lớn, nguồn đáp ứng yêu cầu nguồn nước phục vụ cho phát triển sản xuất đời sống dân sinh Nguồn nước ngầm có tầng: tầng chứa nước khơng áp có chiều dày nước thay đổi từ 7,5 - 19,5m, trung bình 12,5m, chất sắt cao từ - 10mg/l, có nhiều thành phần hữu cơ; tầng nước khơng áp áp yếu, tầng chứa nước nằm lưu vực sông Hồng, chiều dày chứa nước từ 2,5 - 22,5m, thường gặp độ sâu 15 - 20m, hàm lượng sắt cao có nơi đến 20mg/l; tầng chứa nước áp lực tầng chứa nước khai thác rộng rãi phục vụ cho địa bàn nghiên cứu, có chiều dày thay đổi phạm vi rộng từ 28,6 - 84,6m, trung bình 42,2m c) Tài nguyên nhân văn Khu vực nông thôn có 244 điểm di tích lịch sử văn hóa di tích cách mạng, có 110 di tích xếp hạng cấp quốc gia thành phố (8 di tích gắn biển di tích cách mạng kháng chiến) Các di tích tiếng nhân dân nhiều địa phương nước quốc tế biết đến đền - chùa Bà Tấm (xã Dương Xá), đình Chử Xá (xã Văn Đức), cụm di tích Phù Đổng, chùa Keo, đình Xuân Dục, chùa Sủi,… 67 Hàng năm, địa bàn có khoảng 84 lễ hội đình chùa tổ chức, có di tích tiếng đền Lan, đền Chử Đồng Tử Đặc biệt, hội Gióng đền Phù Đổng đền Sóc Việt Nam thức Tổ chức Giáo dục, Khoa học Văn hóa Liên hiệp quốc (UNESCO) cơng nhận di sản văn hóa phi vật thể đại diện nhân loại 4.1.1.6 Thực trạng môi trƣờng Trong giai đoạn vừa qua, hòa chung với cơng đổi thành phố Hà Nội, khu vực phía Đông thành phố diễn trình chuyển dịch mạnh mẽ kinh tế - xã hội Các khu vực thị trấn trung tâm kinh tế xã hội, khu làng nghề công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp xây dựng phát triển mạnh, gây nguy đe dọa đến mức độ nhiễm mơi trường đất, nước, khơng khí địa phương, đặc biệt xã có nhiều hộ kinh doanh Bát Tràng, Kiêu Kỵ,… 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 4.1.2.1 Tăng trƣởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế Tăng tưởng kinh tế đạt 11,3%/năm Cơ cấu ngành kinh tế quận với giá trị tổng sản lượng ngành kinh tế đạt 6.012 tỷ đồng Tại quận Long Biên, ngành công nghiệp - xây dựng chiếm 70,5%, thương mại - dịch vụ chiếm 28%, nông nghiệp chiếm 1,5% Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp từ 22,7%/năm xuống 19,8% Theo số liệu Phòng Thống kê huyện Gia Lâm quận Long Biên năm 2017, tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế thể qua bảng 4.1 Bảng 4.1 Tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế qua năm ĐVT: % Năm Năm Năm Năm Năm 2012 2013 2014 2015 2016 Nông - lâm - thủy sản 22,7 22,3 22,1 22,1 19,8 Công nghiệp - xây dựng 54,1 54,3 54,3 52,2 54,7 Thương mại - dịch vụ 23,2 23,4 23,6 24,6 25,5 Tổng 100 100 100 100 100 Ngành kinh tế 68 4.1.2.2 Thực trạng phát triển ngành kinh tế a) Khu vực kinh tế nơng nghiệp Q trình cơng nghiệp thị ngày làm cho diện tích đất nơng nghiệp bị thu hẹp Những năm gần đây, thực chủ trương quận ủy, HĐND, UBND chuyển dịch cấu kinh tế nơng nghiệp nên diện tích đất trũng sử dụng để nuôi trồng thủy sản, trồng ăn quả, chăn nuôi kết hợp, Mơ hình sản xuất rau an tồn phường Giang Biên, Cự Khối, Phúc Lợi, triển khai có hiệu quả, tổ chức chuyển đồi 23ha từ sản xuất ngô sang rau an toàn Giá trị sản xuất/ha/năm đất canh tác ước đạt 230 triệu đồng Sản xuất nông nghiệp bước hình thành vùng sản xuất tập trung chuyên canh Các hoạt động dịch vụ nông nghiệp bước phát triển chưa tương xứng với tiềm Giá trị dịch vụ nông nghiệp đạt 11.219 tỷ đồng b) Khu vực kinh tế cơng nghiệp Trên địa bàn có KCN Sài Đồng A Hanel, gần 300 doanh nghiệp sản xuất công nghiệp phân bố khắp phường quận Giá trị sản xuất công nghiệp đạt 702,4 tỷ đồng, tăng 21% so với kì năm 2016 Nhìn chung giá trị sản xuất công nghiệp địa bàn quận hàng năm tăng nhanh, chủ yếu tập trung thành phần kinh tế cá thể kinh tế hỗn hợp Công nghiệp, TTCN khu vực nông thôn chủ yếu phát triển theo mơ hình kinh tế hộ gia đình Tồn vùng có 6.325 hộ cá thể tham gia hoạt động công nghiệp, TTCN xây dựng Số doanh nghiệp có khoảng 200 doanh nghiệp cơng nghiệp - TTCN, chủ yếu doanh nghiệp tư nhân quy mô nhỏ Kinh tế hợp tác HTX lĩnh vực công nghiệp - xây dựng phát triển mức khiêm tốn Hiện có 10 HTX, có HTX sản xuất TTCN HTX dịch vụ phát triển ngành TTCN Khu vực nơng thơn hình thành khu, cụm cơng nghiệp CCN vừa nhỏ Phú Thị, CCN thực phẩm Hapro (Lệ Chi), CCN Kiêu Kỵ, CNN Ninh Hiệp Bên cạnh có làng nghề truyền thống làng nghề gốm sứ Bát Tràng, Kim Lan, làng nghề quỳ vàng may da Kiêu Kỵ Việc hình thành KCN, CCN khu vực nông thôn tác động tích cực đến q trình phát triển kinh tế nông thôn Một lực lượng lớn lao động, chủ yếu lao động trẻ thu hút vào làm việc KCN, CCN làng nghề góp phần quan trọng 69 việc giải việc làm, tạo thu nhập cho lao động nông thôn Các ngành nghề thủ công phát triển đa dạng nghề khí sản xuất hàng sắt, hàng nhơm, đồ gỗ, đồ gia dụng, khí sửa chữa,…thu hút nhiều lao động c) Khu vực kinh tế dịch vụ Ngành thương mại - dịch vụ đóng vai trò quan trọng chiến lược phát triển kinh tế khu vực đô thị Tổng số lao động làm việc lĩnh vực thương mại - dịch vụ 11.342 người, số lượng làm việc công ty 4.521 người, làm việc hợp tác xã 135 người 6.686 người làm việc hộ cá thể Thương mại - du lịch, dịch vụ khu vực nông thôn năm gần có bước phát triển đáng kể chuyển dịch cấu kinh tế lao động xã hội Thị trường nông thôn mở rộng, chợ quan tâm đầu tư nâng cấp, hàng hoá tiêu thụ hàng năm tăng Thương mại - dịch vụ thực mạnh nhiều xã Tăng trưởng ngành thương mại dịch vụ đạt 15,63%, ngành có tốc độ tăng trưởng cao Các hoạt động thương mại - dịch vụ nông thôn phát triển đa dạng tạo điều kiện thúc đẩy phát triển ngành nông nghiệp, công nghiệp TTCN tạo nhiều việc làm cho lao động nông thôn Các tiềm phát triển dịch vụ du lịch bước đầu tư khai thác, du lịch làng nghề bước đầu phát triển Bát Tràng tiền đề tốt cho việc đầu tư khai thác tiềm du lịch làng nghề Mặt khác, khu vực nông thôn xuất số mơ hình du lịch sinh thái kết hợp với ẩm thực mang lại hiệu cao, hứa hẹn tiềm to lớn phát triển du lịch nông nghiệp - sinh thái Tuy nhiên, so với tiềm to lớn dịch vụ du lịch tiềm chưa khai thác có hiệu 4.1.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 4.1.3.1 Dân số Tính đến 31/12/2017, dân số tồn khu vực 558.500 người, dân số huyện Gia Lâm 270.700 người, dân số quận Long Biên 287.800 người (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2018) Qua năm, quy mô dân số ngày gia tăng số lượng chất lượng Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên địa bàn quận Long Biên 1,34%, huyện Gia Lâm 1,40%, trung bình tồn khu vực đạt mức 1,37% (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2018) 70 Khu vực quận Long Biên có mật độ dân số bình quân 4.811 người/km 2, thấp nhiều so với bình quân chung thành phố Chính sức ép nhà ở, việc làm số vấn đề khác địa bàn quận không thực vấn đề xúc số quận khác Thủ đô (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2017) Khu vực huyện Gia Lâm có mật độ dân số bình qn 2.319 người/km2, dân số phân bố không xã địa bàn (Chi cục Thống kê huyện Gia Lâm, 2018) 4.1.3.2 Lao động Theo số liệu thống kê Phòng Lao động, Thương binh Xã hội, đến tháng 12 năm 2017 lao động phổ thông chiếm 74% Tỷ lệ qua đào tạo 26%, số lao động qua đào tạo, cấu trình độ lao động theo tỷ lệ: đại học - 0,78 trung học - 1,67 công nhân kĩ thuật Đây lao động trực tiếp, động lực tăng trưởng phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Số lượng người chưa có việc làm gần 19.000 người Phần lớn số lao động thất nghiệp tạm thời Trên địa bàn có nhiều hình thức tạo việc làm cho lao động sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, giải việc làm chỗ cho nhiều lao động Tuy nhiên, tồn đọng tỷ lệ đáng kể niên đến tuổi lao động, người bị dơi dư q trình chuyển dịch kinh tế nông nghiệp, TTCN làng nghề Năm 2017, địa bàn có 124.458 người độ tuổi lao động chiếm 51,02% tổng số dân tự nhiên Trong đó, tổng số lao động khu vực nơng thôn năm 2017 106.929 lao động, tốc độ tăng 2,39%/năm, lao động làm ngành nghề kinh tế có 101.761 người Chất lượng nguồn lao động tương đối Tỷ lệ lao động qua đào tạo trường cao đẳng, đại học, trung cấp nghề, sơ cấp nghề 17% 4.1.3.3 Mức sống - thu nhập Thu nhập bình quân đầu người khu vực ước tính khoảng 34,2 triệu đồng/người/năm Tại khu vực thị, khơng có hộ đói, tỷ lệ hộ nghèo thấp Tại khu vực nông thôn, đa phần người dân sinh sống nghề nông nghiệp Thu nhập cư dân nông thôn ngày cải thiện, theo đánh giá thực tế đạt khoảng 17,9 triệu đồng/người/năm, cao thu nhập bình qn cư dân nơng thơn tồn thành phố Theo tiêu chuẩn nghèo thành phố Hà Nội, khu vực nông thôn với tỷ lệ hộ nghèo khoảng 3,0% Đến nay, xã có tỷ lệ hộ nghèo cao Trung Mầu, Lệ Chi Dương Quang 71 4.1.4 Thực trạng hệ thống sở hạ tầng 4.1.4.1 Giao thông Hệ thống giao thông khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội phát triển với tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng Mạng lưới giao thông phân bố hợp lý, mật độ giao thông cao Đây điều kiện thuận lợi cho liên kết kinh tế với khu vực lân cận Hệ thống giao thông đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tại, với tốc độ đô thị hố nhanh hệ thống giao thơng khu vực nông thôn trở nên bất cập, cần tiếp tục xây dựng cải tạo nâng cấp Hệ thống giao thông khu vực nghiên cứu bao gồm loại chính: đường bộ, đường thủy đường sắt a) Đường Đường quốc lộ bao gồm quốc lộ 1A mới, 1A cũ, quốc lộ 5A quốc lộ 5B Đường quốc lộ 1A (đường vành đai 3) từ cầu Thanh Trì lên phía Bắc Bắc Ninh, đường có mặt cắt thiết kế rộng 29,5m 42m, với chiều dài 5.355m Đường quốc lộ 1A cũ chạy từ Tây Nam lên Đông Bắc từ cầu Đuống, Yên Viên với chiều dài 3.895m Tuyến đường đóng vai trò đường thị, đường có mặt cắt ngang 10 - 12m, mặt đường bê tông thấm nhập nhựa Hiện dự kiến mở rộng với mặt cắt rộng 48m Đường quốc lộ Hải Phòng, chiều dài tuyến đường phạm vi địa bàn 4.582m, mặt cắt đường gồm hai dải xe với chiều rộng 10,5m, dải phân cách trung tâm rộng 0,5m Hiện tại, đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng hoàn thiện vào hoạt động Tại khu vực phát triển mới, hệ thống giao thông KCN KĐT đầu tư xây dựng Đây tuyến đường thiết kế theo tiêu chuẩn đô thị (KĐT Đặng Xá, KCN Dương Xá) Tại khu vực nông thôn, hệ thống đường liên xã, liên thôn nối từ điểm dân cư đường 1A, đường đường vành đai Hệ thống có tổng chiều dài 89.911m, có mặt cắt ngang - 10m, kết cấu mặt đường đá dăm, bê tông thấm nhập nhựa, chất lượng thấp Hiện địa bàn có nhiều dự án đầu tư xây dựng số trục giao thơng chính: đường Phú Thị - Lệ Chi (rộng 23m); đường Yên Viên - Đình Xuyên - Phù Đổng - Trung Mầu (rộng 23m); đường Dốc Hội Đại học nông nghiệp - Bát Tràng (rộng 22m), Mật độ tuyến đường từ đường liên thơn trở lên (đường có mặt cắt ngang rộng từ 4m trở lên) đạt khoảng 72 1km/1km2 Đường trục xã, liên xã có tổng chiều dài 97,76km, chiều rộng đường phổ biến từ - 8m, mặt đường phổ biến 3,5 - 5m, trải nhựa đổ bê tơng 87,99km (90%), có 53,32km sử dụng tốt (60,52%), 34,74km xuống cấp (39,48%) 9,78km đường cấp phối (10%) Về bản, hệ thống đường đảm bảo giao thông thông suốt địa bàn với với bên ngoài, tạo điều kiện cho người dân, tổ chức doanh nghiệp dễ dàng kết nối để tiếp cận hoạt động kinh tế - xã hội khác, thúc đẩy kinh tế khu vực phát triển mạnh theo hướng công nghiệp hóa đại hóa tương lai b) Đường thủy Đường thủy địa bàn khai thác sơng Hồng sơng Đuống Sơng Hồng có khả đáp ứng lại cho tàu đến 1.000 Tuy nhiên, điều kiện địa chất thuỷ văn nên khó tổ chức cảng sơng bờ Bắc sơng Hồng Trên sơng Đuống có hai cảng nhỏ cảng Đông Trù cảng nhà máy Diêm, Gỗ Cầu Đuống nằm phạm vi địa bàn nghiên cứu Mạng lưới giao thông đường thuỷ chưa khai thác triệt để c) Đường sắt Trên địa bàn nghiên cứu có hai tuyến đường sắt qua, rẽ nhánh từ ga Gia Lâm Tuyến đường sắt tỉnh phía Bắc qua ga Yên Viên chạy song song với đường quốc lộ 1A Tuyến đường sắt Hải Phòng chạy dọc theo quốc lộ Ngoài hai tuyến đường quốc gia trên, khu vực có nhánh đường sắt rẽ vào xí nghiệp sửa chữa toa xe Yên Viên Đường sắt có hai loại khổ đường rộng 1m 1.435mm, cao độ đường sắt cao so với khu vực xung quanh Trên địa bàn nghiên cứu có ga Gia Lâm, ga Yên Viên ga Phú Thị Hệ thống đường sắt có đóng góp lớn cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương 4.1.4.2 Thủy lợi Hệ thống thuỷ lợi phục vụ sản xuất trọng đầu tư xây dựng, đến có nhiều đóng góp quan trọng phát triển sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên đứng trước yêu cầu phát triển nơng nghiệp hàng hố ứng dụng mạnh tiến kỹ thuật nơng nghiệp hệ thống thuỷ lợi cần phải đầu tư mạnh mẽ giai đoạn tới 73 a) Trạm bơm Số trạm bơm xã quản lý có 47 trạm bơm tưới, tổng công suất 21,560 m3/h, đảm bảo tưới chủ động cho 3.163,5 Tuy nhiên, có trạm bơm hoạt động tốt, 39 trạm bơm xuống cấp (trong có 38 trạm cần nâng cấp) cần phải xây dựng thêm 15 trạm Ngồi ra, có trạm bơm tiêu, kết hợp với cơng trình thuỷ lợi xí nghiệp đầu tư phát triển thuỷ lợi đảm bảo tiêu nước chủ động cho 3.023,2 gieo trồng Trong trạm bơm tiêu xã quản lý có trạm bơm tốt, trạm xuống cấp cần phải xây dựng thêm 11 trạm để đáp ứng yêu cầu sản xuất b) Kênh mương Hệ thống kênh mương phục vụ sản xuất xã quản lý có 354,93km, kiên cố hố 94,91km (26,74%), 82,34km có chất lượng tốt (86,76%), 12,57km xuống cấp (13,24%) 244,31km mương đất (73,26%) Hệ thống kênh tiêu thoát nước, hệ thống kênh tiêu thoát nước tiểu vùng Nam Đuống tuyến kênh tiêu vào sông Cầu Bây cống Xuân Thuỵ; tuyến kênh tiêu vào sông Kiên Thành cống Tân Quang; tuyến kênh tiêu cống Hoàng Xá xuống cấp, không đáp ứng yêu cầu tiêu nước xảy mưa lớn Trong năm vừa qua, hệ thống thủy lợi địa bàn góp phần quan trọng việc cung cấp nguồn nước cho sản xuất nơng nghiệp, thúc đẩy q trình phát triển kinh tế - xã hội địa phương 4.1.4.3 Giáo dục đào tạo Mạng lưới trường học địa bàn hoàn chỉnh, phân bổ theo cấp từ quận/huyện đến địa phương Trên địa bàn có 17 trường trung học phổ thơng, bổ túc văn hóa, trung tâm giáo dục thường xuyên; 45 trường phổ thông sở; 37 trường tiểu học; 53 trường mẫu giáo Cơng tác xã hội hóa giáo dục quan tâm đầy đủ, bước đầu huy động toàn xã hội chăm lo, phát triển nghiệp giáo dục Đội ngũ giáo viên quan tâm phát triển dần chuẩn hóa Cơ sở vật chất cho dạy học ngày cải thiện, nhiều loại hình trường lớp mở rộng phát triển đáp ứng nhu cầu học tập học sinh 4.1.4.4 Cơ sở y tế Trên địa bàn nghiên cứu có trung tâm y tế, bệnh viện 36 trạm y tế Cơ sở vật chất bệnh viện, trung tâm y tế nhìn chung đạt tiêu chuẩn Như vậy, mạng lưới y tế đáp ứng nhu cầu khám, chữa bệnh chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân 74 4.1.5 Phân tích tiềm đất đai khu vực nghiên cứu 4.1.5.1 Phân tích tiềm đất đai phục vụ phát triển đô thị khu dân cƣ nông thôn Khu vực quận Long Biên có khu thị cũ Ngọc Lâm, Sài Đồng Đức Giang Ngồi có khu thị Việt Hưng, Thượng Thanh, Thạch Cầu Khu vực huyện Gia Lâm có mạng lưới điểm dân cư đô thị trình phát triển Hiện tại, huyện Gia Lâm có hai thị trấn thị trấn Yên Viên thị trấn Trâu Quỳ Trong giai đoạn nay, sở xây dựng quy hoạch CCN, TTCN làng nghề, địa bàn huyện bước hình thành số khu đô thị quy hoạch khu đô thị Tây Nam Gia Lâm thuộc xã Đa Tốn, Kiêu Kỵ, Dương Xá, thị trấn Trâu Quỳ; khu đô thị Cơng nghiệp Tài Tân tạo Hanel gồm xã Ninh Hiệp, Đình Xuyên, Dương Hà, Phù Đổng,…và khu vực dự trữ phát triển đô thị khác Khu vực nơng thơn chiếm phần lớn diện tích lãnh thổ huyện Gia Lâm Trên địa bàn huyện có 20 xã, trung bình xã có quy mơ đất đai khoảng 550ha, dân số khoảng 9,4 nghìn người Các điểm dân cư nông thôn xã phân bố phù hợp với việc canh tác nơng nghiệp, có xã dân cư chủ yếu tập trung điểm (Ninh Hiệp, Phù Đổng, Bát Tràng, ), có xã dân cư phân tán thành nhiều điểm cách xa (Yên Thường, Lệ Chi, ) Đối với khu dân cư nông thôn, vấn đề quan trọng bố trí hợp lý, kết hợp hài hòa phong tục tập quán, thuận tiện cho sản xuất phải tạo điều kiện đầu tư tập trung phát huy hiệu quả, thuận lợi cho phát triển xã hội Cần sớm xác định ổn định địa bàn khu dân cư tập trung mang tính chất trung tâm khu vực để có điều kiện thuận lợi cho đầu tư xây dựng sở hạ tầng, thúc đẩy hoạt động công nghiệp, TTCN, thương mại - dịch vụ, du lịch 4.1.5.2 Phân tích tiềm đất đai phục vụ phát triển nông nghiệp Tiềm để mở rộng diện tích đất nơng nghiệp địa bàn nghiên cứu xác định chủ yếu dựa sở việc chuyển đổi cấu trồng vật nuôi, quy hoạch vùng trồng rau sạch, khu nuôi trồng thủy sản, khu trồng ăn để góp phần nâng cao hiệu giá trị kinh tế từ nơng nghiệp mang lại Do có địa hình phẳng, thành phần đất đai phù hợp, khí hậu ôn hòa, chủ động nguồn nước nên nguồn tiềm lớn cho phát triển sản xuất nông nghiệp, chuyển đổi cấu trồng, hình thành vùng chuyên canh 75 (lúa) đảm bảo nâng cao giá trị sản xuất nông nghiệp đáp ứng nhu cầu lương thực cho địa phương số vùng lân cận Tiềm đất cho ni trồng thủy sản lớn Trong tương lai, ngành thủy sản ngành kinh tế có vai trò quan trọng cấu kinh tế Trong thời gian tới, địa bàn nghiên cứu cần tập trung phát triển nuôi trồng thuỷ sản ao hồ, đồng thời sử dụng phần diện tích trồng lúa vùng trũng sang kết hợp ni trồng thuỷ sản góp phần nâng cao giá trị sản xuất tăng thu nhập người dân địa phương 4.2 THỰC TRẠNG VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC NGHIÊN CỨU Giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội thể loại giá: giá đất Nhà nước quy định theo khung giá bảng giá (giá đất Nhà nước quy định) giá đất giao dịch thực tế thị trường (giá thị trường) 4.2.1 Giá đất Nhà nƣớc quy định 4.2.1.1 Khung giá đất khu vực nghiên cứu Khung giá đất sử dụng làm để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất địa phương (Chính phủ, 2014) Nghị định 144/2014/NĐ-CP quy định loại giá đất kèm theo Nghị định khung giá loại đất, bao gồm giá tối thiểu giá tối đa cho loại đất Đối với đất đô thị địa bàn nghiên cứu vùng đồng sơng Hồng, Chính phủ quy định khung giá đất theo loại đô thị, thể bảng 4.2 Bảng 4.2 Khung giá đất đô thị ĐVT: nghìn đồng/m2 Loại thị Giá tối đa Giá tối thiểu Đặc biệt 1.500 162.000 I 1.000 76.000 II 800 50.000 III 400 40.000 IV 300 30.000 V 120 25.000 76 Như vậy, giá đất tối đa cho đất đô thị đặc biệt 162 triệu đồng/m2, giá đất tối thiểu cho đất đô thị loại V 120.000 đồng/m2 4.2.1.2 Bảng giá đất khu vực đô thị Giá loại đất thành phố Hà Nội ban hành theo định số 96/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 Theo đó, giá đất thị khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định theo 64 đoạn đường thuộc quận Long Biên, 12 đoạn đường thuộc thị trấn Trâu Quỳ Yên Viên, 05 đoạn đường thuộc đất giáp ranh huyện Gia Lâm, 25 đoạn đường thuộc đất ven trục huyện Gia Lâm Giá đất đô thị khu vực nghiên cứu có mức giá cao 35.000.000 đồng/m2 thuộc giá đất vị trí tuyến đường Nguyễn Văn Cừ Để phân tích giá đất theo tuyến đường trên, đường phố khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội phân loại dựa mức giá theo quy định VT1, cụ thể bảng 4.3 Bảng 4.3 Phân loại đƣờng phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu STT Đƣờng phố theo mức giá quy định Nhóm Trên 30 triệu đồng/m2 I Từ 25 - 30 triệu đồng/m2 II Từ 20 - 25 triệu đồng/m2 III Từ 15 - 20 triệu đồng/m2 IV Từ 10 - 15 triệu đồng/m2 V Từ - 10 triệu đồng/m2 VI Dưới triệu đồng/m2 VII Như vậy, đường phố khu vực nghiên cứu phân loại thành nhóm chính, đó, nhóm gồm tuyến đường (0,9%), nhóm gồm tuyến đường (5,2%), nhóm gồm 19 tuyến đường (16,5%), nhóm gồm 25 tuyến đường (21,7%), nhóm gồm 26 tuyến đường (22,6%), nhóm gồm 33 tuyến đường (28,7%), nhóm gồm tuyến đường (4,3%) 77 Bảng 4.4 Bảng tỉ lệ nhóm đƣờng phân loại theo bảng giá địa phƣơng Giá trị Tần suất Tỉ lệ % 30 triệu đồng/m2 0,9 10-15 triệu đồng/m2 26 22,6 15-20 triệu đồng/m2 25 21,7 20-25 triệu đồng/m2 19 16,5 25-30 triệu đồng/m2 5,2 5-10 triệu đồng/m2 33 28,7 Cộng 115 100 Theo quy định UBND thành phố Hà Nội, giá đất đất đô thị quy định bảng giá đất áp dụng cho loại đất chính, là: đất ở, đất thương mại - dịch vụ đất sản xuất kinh doanh Đối với đất ở, giá đất phân thành nhóm tương ứng với vị trí khác đất (VT1, VT2, VT3, VT4) Theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, giá đất đô thị số tuyến đường khu vực nghiên cứu thể bảng 4.5 Mức giá trung bình theo quy định loại đất khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 12,1 triệu đồng/m2, giá đất bình qn quận Long Biên 17,9 triệu đồng/m2, huyện Gia Lâm 10,1 triệu đồng/m2 Giá đất Nhà nước quy định năm 2014 nhiều tuyến đường phố khơng có thay đổi so với năm 2013 Số liệu giữ nguyên giá đất chưa phù hợp với thực tế giá đất ln thay đổi theo năm, tháng, ngày, quận có tốc độ thị hóa nhanh quận Long Biên Nhìn chung giá đất Nhà nước quy định địa bàn nghiên cứu theo số tuyến đường cao Cao đường Nguyễn Văn Cừ có vị trí địa lý trục đường nối ngõ thủ với huyện tỉnh lân cận Trong bảng giá đất đô thị, nhận thấy chênh lệnh mức giá quy định tuyến phố lớn, giá lớn VT1 35 triệu/m2, cao gấp gần lần so với giá nhỏ VT1 3,9 triệu/m2 78 Bảng 4.5 Giá đất đô thị số tuyến đƣờng khu vực nghiên cứu ĐVT: nghìn đồng/m2 TT Giá đất Tên đƣờng phố Giá đất thƣơng mại, dịch vụ Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 79 Nguyễn Văn Cừ 35.000 18.900 15.400 13.650 21.248 12.155 10.030 8.924 17.707 10.129 8.358 7.437 Ngô Gia Tự 26.000 14.560 11.960 10.660 16.150 9.859 8.244 7.480 13.458 8.216 6.870 6.233 Hoàng Như Tiếp 23.000 13.110 10.810 9.660 13.600 8.670 7.480 6.630 11.333 7.225 6.233 5.525 Ngô Xuân Quảng 18.000 10.620 8.820 7.920 11.405 6.842 4.182 3.707 9.504 5.702 3.485 3.089 Thạch Cầu 12.200 7.930 6.912 6.100 7.650 5.508 4.896 4.207 6.375 4.590 4.080 3.506 Bắc Cầu 9.400 6.392 5.452 4.982 5.950 4.105 3.314 2.856 4.958 3.421 2.762 2.380 Phù Đổng 3.900 2.964 2.574 2.379 3.024 2.318 1.814 1.512 2.520 1.932 1.512 1.260 79 4.2.1.3 Bảng giá đất khu vực nông thôn Giá đất nông thôn xác định theo 18 xã thuộc huyện Gia Lâm (UBND thành phố Hà Nội, 2014a), thể cụ thể bảng 4.6 Bảng 4.6 Bảng giá đất khu dân cƣ nông thôn khu vực nghiên cứu ĐVT: nghìn đồng/m2 Mức giá TT Tên địa phƣơng Đất Đất thƣơng mại, dịch vụ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Xã Yên Viên 2.500 1.428 1.190 Xã Ninh Hiệp 2.500 1.428 1.190 Xã Dương Xá 2.500 1.176 980 Xã Phú Thị 2.500 1.176 980 Xã Yên Thường 2.500 1.176 980 Xã Đình Xuyên 1.870 924 770 Xã Dương Hà 1.870 924 770 Xã Kiêu Kỵ 1.870 924 770 Xã Đa Tốn 1.870 924 770 10 Xã Đặng Xá 1.870 924 770 11 Xã Bát Tràng 2.500 1.428 1.190 12 Xã Phù Đổng 1.539 832 693 13 Xã Trung Mầu 1.125 756 630 14 Xã Dương Quang 1.125 756 630 15 Xã Kim Sơn 1.870 924 770 16 Xã Lệ Chi 1.125 756 630 17 Xã Kim Lan 1.539 832 693 18 Xã Văn Đức 1.125 756 630 Có thể thấy, giá đất khu vực nông thôn thấp nhiều so với khu vực đô thị, giá đất dao động từ 1,1 triệu đồng/m2 đến 2,5 triệu đồng/m2 Đối với loại đất nông nghiệp, giá đất nông nghiệp theo quy định gồm mức giá quận Long Biên (252.000 đồng/m2) hai mức giá khác dựa theo loại đất huyện Gia Lâm (135.000 đồng/m2 đất trồng lúa trồng hàng năm khác; 189.600 đồng/m2 đất trồng lâu năm) 80 4.2.2 Giá thị trƣờng Để xác định giá thị trường đất địa bàn nghiên cứu, đề tài tiến hành điều tra đất có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Đối với liệu thực trạng giá thị trường, khu vực nghiên cứu tồn giá thị trường loại đất chính: đất nơng nghiệp đất 4.2.2.1 Thực trạng giá đất nông nghiệp Đối với loại đất nông nghiệp, giá đất thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai huyện Gia Lâm Theo đó, giá trung bình giao dịch thực tế thị trường 165 triệu/sào, tương đương với 458.000 đồng/m2, gấp hai lần mức giá đất nông nghiệp theo quy định Hơn nữa, phần lớn giao dịch đất nông nghiệp tiến hành nhằm chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác, để phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp 4.2.2.2 Thực trạng giá đất Đối với loại đất ở, giá đất thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên huyện Gia Lâm (2017) So với giá đất thu thập VT2, VT3 VT4, liệu thu thập VT1 tuyến đường thể khác biệt rõ mức giá chúng Kết tổng hợp giá đất đô thị nông thôn VT1 theo số tuyến đường đại diện thể bảng 4.7 Bảng 4.7 Giá đất theo tuyến đƣờng vị trí ĐVT: triệu đồng/m2 STT Đƣờng Nhóm đƣờng phố Giá thị trƣờng VT1 Giá Nhà nƣớc Nguyễn Văn Cừ I 201,9 35,0 Ngô Gia Tự II 123,5 26,0 Hồng Như Tiếp III 120,0 23,0 Ngơ Xn Quảng IV 108,3 18,0 Thạch Cầu V 76,0 12,2 Bắc Cầu VI 32,8 9,4 Phù Đổng VII 16,0 3,9 81 a) Thực trạng giá đất đường phố nhóm I Đường phố nhóm I địa bàn nghiên cứu gồm có đường Nguyễn Văn Cừ Đường phố có đặc điểm thuộc hệ thống trục đường thị, nối liền thủ Hà Nội với địa phương lân cận, kết cấu đường với hai chiều đường độ rộng mặt đường lớn Tuyến đường có điều kiện sở hạ tầng đại, nơi tập trung nhiều sở thương mại - dịch vụ Kết điều tra giá đất đô thị đường phố nhóm I theo số liệu thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên huyện Gia Lâm (2017) thể bảng 4.8 Bảng 4.8 Giá đất đƣờng phố thuộc nhóm I ĐVT: triệu đồng/m2 Giá thị trƣờng Giá Cao Thấp Trung Nhà Cao Thấp Trung nhất bình nƣớc nhất bình 220 180 201,9 35,0 6,29 5,14 5,77 Nguyễn 86 83 84,7 18,0 4,55 4,39 4,48 Văn Cừ 76 70 73 15,4 4,94 4,55 4,74 65 59 61,4 13,6 4,76 4,32 4,50 Đƣờng Vị phố trí Mức độ chênh lệch Đường phố nhóm I có mức giá cao thuộc đường Nguyễn Văn Cừ VT1 220.000.000 đồng/m2 Giá thị trường loại đất tính trung bình tuyến đường 105.250.000 đồng/m2 Mức độ chênh lệch cao đường phố nhóm I VT1 6,29 lần Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường đường phố nhóm I 4,87 lần b) Thực trạng giá đất đường phố nhóm II Những đường phố thuộc nhóm II địa bàn nghiên cứu gồm: Ngô Gia Tự, Nguyễn Sơn, Ngọc Lâm, Ngô Gia Khảm, Hội Xá, Những đường phố có đặc điểm đường phố khu vực, hình thành từ lâu đời đường phố xây dựng mở rộng Mật độ dân số mức sống người dân tuyến đường cao so với mặt chung khu vực, nơi tập trung trụ sở hành chính, trường học, bệnh viện, sở sản xuất kinh doanh,… Kết điều tra giá đất thị đường phố nhóm II theo 82 số liệu thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên huyện Gia Lâm (2017) thể bảng 4.9 Bảng 4.9 Giá đất đƣờng phố thuộc nhóm II ĐVT: triệu đồng/m2 Giá thị trƣờng Đƣờng phố Mức độ chênh lệch Cao Thấp Trung bình Giá Nhà nƣớc 135 105 123,5 26,00 5,19 4,04 4,75 80 60 67,3 14,56 5,49 4,12 4,62 53 50 51,5 11,96 4,43 4,18 4,31 30 27 28,3 10,66 2,81 2,53 2,65 200 127 164,8 29,00 6,90 4,38 5,68 78 68 73,3 16,20 4,81 4,20 4,52 64 50 57 13,34 4,80 3,75 4,27 35 30 32,5 11,89 2,94 2,52 2,73 144 129 136,5 29,00 4,97 4,45 4,71 70 63,9 66,3 16,20 4,32 3,94 4,09 56 51 54 13,34 4,20 3,82 4,05 46,3 38,6 43,3 11,890 3,89 3,25 3,64 Vị trí Cao Thấp Trung bình Ngơ Gia Tự Nguyễn Sơn Ngọc Lâm Đối với giá thị trường đường phố nhóm II, mức giá cao thuộc đường Nguyễn Sơn VT1 200.000.000 đồng/m2 giá đất tính bình qn đường phố nhóm II 74.858.000 đồng/m2 Mức độ chênh lệch cao đường phố nhóm II VT1 6,90 lần Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường đường phố nhóm II 4,17 lần c) Thực trạng giá đất đường phố nhóm III Những đường phố thuộc nhóm III địa bàn nghiên cứu gồm: Hồng Như Tiếp, Ái Mộ, Bồ Đề, Đức Giang, Gia Quất, Gia Thụy, Đồn Kh Những đường phố có đặc điểm đường phố khu vực, hình thành từ lâu đời, với mật độ dân số cao, kết cấu bề rộng mặt đường nhỏ 83 nhóm đường phố III Kết điều tra giá đất thị đường phố nhóm III theo số liệu thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên huyện Gia Lâm (2017) thể bảng 4.10 Bảng 4.10 Giá đất đƣờng phố thuộc nhóm III ĐVT: triệu đồng/m2 Giá thị trƣờng Đƣờng phố Hoàng Như Tiếp Mức độ chênh lệch Cao Thấp Trung bình Giá Nhà nƣớc 133 107 120 23,00 5,78 4,65 5,22 89 65 78 13,11 6,79 4,96 5,95 55 51,6 53,3 10,81 5,09 4,77 4,93 50,3 47,3 48,8 9,66 5,21 4,9 5,05 110 102 105,7 23,00 4,78 4,43 4,6 80 65 72,8 13,11 6,1 4,96 5,55 55,5 53 54,3 10,81 5,13 4,9 5,02 45,7 37,9 41,8 9,66 4,73 3,92 4,33 105 98 100,7 23,00 4,57 4,26 4,38 82 65 73,5 13,11 6,25 4,96 5,61 57,1 50,6 53,9 10,81 5,28 4,68 4,99 45,7 37,9 41,8 9,66 4,73 3,92 4,33 Vị trí Cao Thấp Trung bình Ái Mộ Bồ Đề Đối với giá thị trường đường phố nhóm III, mức giá cao thuộc đường Hoàng Như Tiếp VT1 133.000.000 đồng/m2 giá đất tính bình qn đường phố nhóm III 70.383.000 đồng/m2 Mức độ chênh lệch cao đường phố nhóm III VT2 đường Hoàng Như Tiếp 6,79 lần Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường đường phố nhóm III 4,99 lần d) Thực trạng giá đất đường phố nhóm IV Những đường phố thuộc nhóm IV địa bàn nghiên cứu bao gồm: Sài Đồng, Thạch Bàn, Mai Phúc, Ngô Xuân Quảng, Cổ Linh, Huỳnh Văn Nghệ, Huỳnh Tấn Phát, Kim Quan, Lâm Hạ, Thép Mới, Tân Thụy, Thượng Thanh,… Những đường phố có đặc điểm đường phố khu vực, khơng nằm 84 gần khu trung tâm quận Một số đường phố xây dựng mở rộng với sở hạ tầng tốt, nhiên mật độ dân số tập trung chưa cao Kết điều tra giá đất đô thị đường phố nhóm IV theo số liệu thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên huyện Gia Lâm (2017) thể bảng 4.11 Bảng 4.11 Giá đất đƣờng phố thuộc nhóm IV ĐVT: triệu đồng/m2 Giá thị trƣờng Đƣờng phố Sài Đồng Vị trí Cao Thấp Trung bình 116 111 113,5 60 48 46 Giá Nhà nƣớc Mức độ chênh lệch Cao Thấp Trung bình 19,00 6,11 5,84 5,97 53,3 11,02 5,44 4,36 4,84 42 44 9,60 4,79 4,38 4,58 36,5 27 32,8 8,26 4,41 3,27 3,97 131 104 117,8 19,00 8,47 5,47 7,38 65 45 51 11,02 5,9 4,08 4,63 38 35 36,3 9,60 3,96 3,65 3,78 32,4 26 29,5 8,26 3,92 3,14 3,57 125 82 108,3 18,00 6,94 4,56 6,02 49 43 45,1 10,62 4,61 4,05 4,25 40,5 37 38,5 8,82 4,59 4,2 4,37 33 32 32,5 7,92 4,17 4,04 4,1 Thạch Bàn Ngô Xuân Quảng Đối với giá thị trường đường phố nhóm IV, mức giá cao thuộc đường Thạch Bàn VT1 131.000.000 đồng/m giá đất tính bình qn đường phố nhóm IV 58.550.000 đồng/m Mức độ chênh lệch cao đường phố nhóm IV VT1 đường Thạch Bàn 8,47 lần Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường đường phố nhóm IV 4,69 lần 85 e) Thực trạng giá đất đường phố nhóm V Những đường phố thuộc nhóm V địa bàn nghiên cứu bao gồm Thạch Cầu, Ngọc Trì, Thanh Am, Phan Đăng Lưu, Đình Xuyên, Thiên Đức, Cổ Bi, Kiên Thành Những đường phố có đặc điểm đường khu vực thị có bề rộng mặt đường nhỏ đường phố cũ huyện Gia Lâm, không nằm gần khu vực trung tâm quận Kết điều tra giá đất thị nhóm đường phố loại V theo số liệu thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên huyện Gia Lâm (2017) thể bảng 4.12 Bảng 4.12 Giá đất đƣờng phố thuộc nhóm V ĐVT: triệu đồng/m2 Giá thị trƣờng Đƣờng Thạch Cầu Phan Đăng Lưu Mức độ chênh lệch Cao Thấp Trung bình Giá Nhà nƣớc 81 71 76 12,20 6,64 5,82 6,23 51 30 37,7 7,93 6,43 3,78 4,75 28 26 26,8 6,91 4,05 3,76 3,88 18 10 14 6,10 2,95 1,64 2,3 41 33 35,8 12,40 3,31 2,66 2,89 32 30 31 8,06 3,97 3,72 3,85 25 20,5 22,8 6,82 3,67 3,01 3,34 18 14 16 6,20 2,9 2,26 2,58 35 30 32,3 12,20 2,87 2,46 2,65 27 23 25,6 7,93 3,4 2,9 3,23 20,5 18 19 6,91 2,97 2,6 2,75 15 14,5 14,8 6,10 2,46 2,38 2,43 Vị trí Cao Thấp Trung bình Kiên Thành Đối với giá thị trường đường phố nhóm V, mức giá cao thuộc đường Thạch Cầu VT1 81.000.000 đồng/m giá đất tính bình qn đường phố nhóm V 29.317.000 đồng/m Mức độ chênh lệch cao đường phố nhóm V VT1 đường Thạch Cầu 6,64 lần Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường đường phố nhóm V 3,41 lần 86 f) Thực trạng giá đất đường phố nhóm VI Những đường phố thuộc nhóm VI địa bàn nghiên cứu bao gồm đường Bắc Cầu, Tình Quang, Xuân Đỗ, Lan, Kiêu Kỵ, Ninh Hiệp, Dương Hà, Yên Thường, Đa Tốn, Dương Xá, Dương Quang, Phú Thị,… Đây chủ yếu đường thuộc hệ thống cấp xã huyện Gia Lâm, đường quốc lộ/cao tốc, số đường thuộc hệ thống thị có đặc điểm loại đường với kích thước nhỏ nằm xa khu vực trung tâm quận Kết điều tra giá đất thị nhóm đường phố loại VI theo số liệu thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên huyện Gia Lâm (2017) thể bảng 4.13 Bảng 4.13 Giá đất đƣờng phố thuộc nhóm VI ĐVT: triệu đồng/m2 Giá thị trƣờng Đƣờng Bắc Cầu Lan Dương Quang Mức độ chênh lệch Cao Thấp Trung bình Giá Nhà nƣớc 35 30 32,8 9,40 3,72 3,19 3,49 28,6 25 26,9 6,39 4,47 3,91 4,21 22,5 21 21,8 5,45 4,13 3,85 4,00 19,7 17,5 18,7 4,98 3,95 3,51 3,75 32 18,5 23,2 8,40 3,81 2,2 2,76 16 15 15,5 5,79 2,76 2,59 2,67 13 10 11,5 4,95 2,62 2,02 2,32 24 17 20,5 8,40 2,86 2,02 2,44 13 10,3 5,79 2,24 1,55 1,78 6,3 4,95 1,61 1,01 1,27 Vị trí Cao Thấp Trung bình Đối với giá thị trường đường phố nhóm VI, mức giá cao thuộc đường Bắc Cầu VT1 35.000.000 đồng/m2 giá đất tính bình qn đường phố nhóm VI 18.750.000 đồng/m2 Mức độ chênh lệch cao đường phố nhóm VI VT1 đường Bắc Cầu 4,47 lần Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường đường phố nhóm VI 2,87 lần Đường Lan đường Dương Quang giao dịch VT4 87 g) Thực trạng giá đất đường phố nhóm VII Những đường phố thuộc nhóm VII địa bàn nghiên cứu bao gồm đường Phù Đổng, Trung Màu, đê sông Hồng, đê sông Đuống,… Những đường có đặc điểm đường thuộc hệ thống cấp xã đường đê dọc theo sông Hồng, sông Đuống phân bố khu vực ranh giới phía Bắc huyện Gia Lâm Kết điều tra giá đất thị nhóm đường phố loại VII theo số liệu thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên huyện Gia Lâm (2017) thể bảng 4.14 Bảng 4.14 Giá đất đƣờng phố thuộc nhóm VII ĐVT: triệu đồng/m2 Giá thị trƣờng Đƣờng Giá Vị Mức độ chênh lệch Cao Thấp Trung Nhà Cao Thấp Trung nhất bình nƣớc nhất bình trí Phù Đổng 20,5 10 16 3,90 5,26 2,56 4,1 Trung Màu 12 10,3 3,90 3,08 2,31 2,64 Đối với giá thị trường đường phố nhóm VII, mức giá cao thuộc đường Phù Đổng VT1 20.500.000 đồng/m2 giá đất tính bình qn đường phố nhóm VII 13.150.000 đồng/m2 Mức độ chênh lệch cao đường phố nhóm VII VT1 đường Phù Đổng 5,27 lần Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường đường phố nhóm VII 3,37 lần Đường Phù Đổng đường Trung Màu có giao dịch VT1 4.2.3 Sự chênh lệch loại giá Qua số liệu thu thập giá thị trường đất địa bàn nghiên cứu, thấy chênh lệch lớn giá Nhà nước giá thị trường, thể hình 4.2 Mức độ chênh lệch cao khu vực nghiên cứu phân bố đường phố thuộc nhóm I đường Nguyễn Văn Cừ Mức độ chênh lệch thấp khu vực nghiên cứu phân bố đường phố thuộc nhóm VII đường Phù Đổng Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường khu vực nghiên cứu 4,05 lần 88 Hình 4.2 Biểu đồ thể mức độ chênh lệch giá Nhà nƣớc giá thị trƣờng số tuyến đƣờng khu vực nghiên cứu Giá Nhà nước định giá dựa khả sinh lợi, vị trí đường phố, điều kiện sở hạ tầng cho sinh hoạt kinh doanh nhằm phục vụ số mục đích tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất làm sở cho xác định giá đất cụ thể để bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất (UBND thành phố Hà Nội, 2014) Trong đó, giá thị trường hình thành chủ yếu người sử dụng đất thỏa thuận thực giao dịch hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) Như vậy, mục đích áp dụng giá đất khác nhau, nguyên tắc sử dụng xác định giá khác dẫn tới chênh lệnh lớn giá Nhà nước giá thị trường Tuy Chính phủ có điều chỉnh giá đất tăng lên để phù hợp với giá thực tế giao dịch thị trường, giá đất giao dịch thị trường cao nhiều so với giá quy định Nhà nước 4.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC NGHIÊN CỨU Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai thực phân tích định lượng nên chúng thể thông qua thang đo Trong mục phân tích theo phương pháp định lượng, nhóm yếu tố (nhân tố) gọi thang đo lường, yếu tố cụ thể gọi biến quan sát 89 4.3.1 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất 4.3.1.1 Thiết kế thang đo giá trị đất Dựa vào kết nghiên cứu tổng quan yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất theo sơ đồ hình 2.3, đề tài đề xuất thang đo lường giá trị đất gồm thang đo với 32 biến quan sát: thang đo nhóm yếu tố vị trí với 20 biến; thang đo nhóm yếu tố sở hạ tầng với biến; thang đo nhóm yếu tố mơi trường với biến, thang đo nhóm yếu tố kinh tế - xã hội với biến 4.3.1.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo Kiểm định độ tin cậy thang đo đề xuất theo hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Total Correlation) biến quan sát VT7, VT8, VT9, VT11, VT12, VT14, VT15, VT16, VT17 < 0,3 (phụ lục 4.1) Loại biến thực lại kiểm định Cronbach’s Alpha Hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể sau loại biến 0,865 > 0,6, thể hệ số có ý nghĩa Hệ số tương quan biến tổng biến quan sát > 0,3 nên thang đo đạt tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng tốt Cronbach’s Alpha Dữ liệu để phân tích thu thập từ vấn người sử dụng đất, thực đánh giá yếu tố tác động theo thang Likert giá trị từ đến Sử dụng phần mềm thống kê SPSS 20 để phân tích liệu thu thập a) Thang đo nhóm yếu tố vị trí Thực kiểm định độ tin cậy thang đo vị trí cơng cụ phân tích độ tin cậy (Reliability Analysis) SPSS với 20 biến quan sát: VT1, VT2, VT3, VT4, VT5, VT6, VT7, VT8, VT9, VT10, VT11, VT12, VT13, VT14, VT15, VT16, VT17, VT18, VT19, VT20 Kết cho thấy: hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể 0,783 > 0,6; nhiên, hệ số tương quan (phụ lục 4.2) Như thực kiểm định độ tin cậy thang đo vị trí, có 11 biến quan sát thỏa mãn u cầu, là: VT1, VT2, VT3, VT4, VT5, VT6, VT10, VT13, VT18, VT19, VT20 Thang đo phù hợp để thực bước phân tích b) Thang đo nhóm yếu tố sở hạ tầng Tương tự thực phân tích thang đo trên, tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo sở hạ tầng với biến quan sát: CSHT1, CSHT2, CHHT3, CSHT4 Kết cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể 0,615 > 0,6; 90 nhiên, hệ số tương quan biến tổng biến quan sát CSHT2, CSHT3 < 0,3 (phụ lục 4.3) Loại biến thực lại kiểm định Cronbach’s Alpha Hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể sau loại biến 0,657 > 0,6, thể hệ số có ý nghĩa Hệ số tương quan biến tổng biến quan sát > 0,3 nên thang đo đạt tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng tốt (phụ lục 4.4) Như thực kiểm định độ tin cậy thang đo sở hạ tầng, có biến quan sát thỏa mãn yêu cầu, là: CSHT1, CSHT4 Thang đo phù hợp để thực bước phân tích c) Thang đo nhóm yếu tố mơi trường Tương tự thực phân tích thang đo trên, tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo môi trường với biến quan sát MT1, MT2, MT3 Kết cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể 0,182 < 0,6 hệ số tương quan biến tổng biến quan sát MT1, MT2, MT3 < 0,3, thể thang đo chưa phù hợp (phụ lục 4.5) Như vậy, nên loại thang đo mơi trường đề xuất d) Thang đo nhóm yếu tố kinh tế - xã hội Tương tự thực hiên phân tích thang đo trên, tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo kinh tế - xã hội với biến quan sát KTXH1, KTXH2, KTXH3, KTXH4, KTXH5 Kết cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể 0,665 > 0,6 hệ số tương quan biến tổng biến quan sát KTXH4 < 0,3 (phụ lục 4.6) Loại biến thực lại kiểm định Cronbach’s Alpha Kết cụ thể sau: hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể sau loại biến 0,743 > 0,6, thể hệ số có ý nghĩa; hệ số tương quan biến tổng biến quan sát sau loại biến > 0,3 nên thang đo đạt tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng tốt (phụ lục 4.7) Như vậy, thực kiểm định độ tin cậy thang đo kinh tế - xã hội, biến quan sát thỏa mãn yêu cầu, là: KTXH1, KTXH2, KTXH3, KTXH5 Thang đo phù hợp để thực bước phân tích Tóm lại, sau kiểm định độ tin cậy thang đo theo hệ số Cronbach’s Alpha, thang đo 17 biến thỏa mãn yêu cầu giữ lại cho phân tích Cụ thể giữ lại thang đo vị trí với 11 biến (VT1, VT2, VT3, VT4, VT5, VT6, VT10, VT13, VT18, VT19, VT20); thang đo sở hạ tầng với biến (CSHT1, CSHT4); thang đo kinh tế xã hội với biến (KTXH1, KTXH2, KTXH3, KTXH5) 91 Bảng 4.15 Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất STT Mơ tả Thang đo 1: Vị trí Loại đường tiếp giáp với đất Khoảng cách đến đường tiếp giáp Khoảng cách đến UBND Khoảng cách đến chợ/siêu thị Khoảng cách đến trường học Khoảng cách đến trung tâm y tế Khoảng cách đến nhà văn hóa Khoảng cách đến đồn công an Khoảng cách đến bưu điện 10 Khoảng cách đến trạm xe buýt 11 Khoảng cách đến bến tàu xe 12 Khoảng cách đến sân bay 13 Khoảng cách đến TTTM 14 Khoảng cách đến công viên 15 Khoảng cách đến khu vui chơi 16 Khoảng cách đến khu thể thao 17 Khoảng cách đến sông 18 Khoảng cách đến hồ 19 Khoảng cách đến bãi rác thải 20 Khoảng cách đến khu công nghiệp Thang đo 2: Cơ sở hạ tầng 21 Mật độ mạng lưới đường sá 22 Chất lượng hệ thống cấp điện 23 Chất lượng hệ thống cấp thoát nước 24 Chất lượng hệ thống thông tin liên lạc Thang đo 3: Môi trường 25 Mơi trường khơng khí 26 Mơi trường nước 27 Môi trường tiếng ồn Thang đo 4: Kinh tế - xã hội 28 Tỉ lệ gia tăng dân số 29 Mật độ dân số 30 Thu nhập bình quân đầu người 31 Trình độ dân trí 32 Tình trạng an ninh 92 Biến VT1 VT2 VT3 VT4 VT5 VT6 VT7 VT8 VT9 VT10 VT11 VT12 VT13 VT14 VT15 VT16 VT17 VT18 VT19 VT20 CSHT1 CSHT2 CSHT3 CSHT4 MT1 MT2 MT3 KTXH1 KTXH2 KTXH3 KTXH4 KTXH5 4.3.1.3 Kết phân tích nhân tố mơ hình giá trị đất Sau kiểm định độ tin cậy thang đo, thang đo giá trị đất với 17 biến quan sát phần trước tiếp tục tiến hành phân tích nhân tố để xác định nhân tố biến phù hợp mơ hình a) Kiểm định tính thích hợp mơ hình Việc kiểm định tính thích hợp mơ hình dựa vào tiêu KMO hệ số kiểm định Bartlett Kết hệ số KMO = 0,794 (> 0,5) ý nghĩa thống kê kiểm định Bartlett với sig = 0,000 (< 0,05) thể có liên quan thang đo (phụ lục 4.8) Như cỡ mẫu biến quan sát sử dụng thích hợp để phân tích nhân tố b) Trích xuất nhân tố Trích xuất nhân tố sử dụng phương pháp phân tích nhân tố (Principal Components) Nhân tố phức hợp giải thích nhiều biến thiên quần thể, sau giảm dần nhân tố Kết xuất bảng tổng phương sai trích thể bảng 4.16 10 11 12 13 14 15 16 5,780 2,008 1,434 1,042 0,906 0,770 0,739 0,668 0,573 0,498 0,489 0,389 0,364 0,292 0,029 0,018 36,124 36,124 12,550 48,674 8,963 57,637 6,513 64,149 5,665 69,814 4,815 74,629 4,621 79,250 4,175 83,425 3,583 87,009 3,110 90,119 3,053 93,172 2,430 95,602 2,277 97,879 1,825 99,704 0,181 99,885 0,115 100,000 5,780 36,124 2,008 12,550 1,434 8,963 1,042 6,513 93 36,124 48,674 57,637 64,149 % tích lũy % phương sai Xoay tổng bình phƣơng tải Tổng % tích lũy % phương sai Trích xuất tổng bình phƣơng tải Tổng % tích lũy % phương sai Eigenvalues khởi tạo Tổng Nhân tố Bảng 4.16 Tổng phƣơng sai trích thang đo giá trị đất 3,917 24,483 24,483 2,481 15,509 39,991 2,314 14,465 54,457 1,551 9,693 64,149 Chỉ chọn nhân tố có giá trị hệ số Eigen > Nhân tố có giá trị hệ số Eigen lớn 5,780 giải thích 36,12% biến thiên biến quan sát Tương tự, nhân tố có giá trị hệ số Eigen = 2,008 giải thích 12,55%; nhân tố có giá trị hệ số Eigen = 1,434, giải thích 8,96% nhân tố có giá trị hệ số Eigen = 1,042, giải thích 6,51% Như vậy, 17 biến gom lại thành nhóm nhân tố nhân tố giải thích 64,14% biến thiên biến quan sát c) Xoay nhân tố loại bỏ biến Trong phần này, nghiên cứu sử dụng phương pháp xoay nguyên góc (Varimax) để tối thiểu hóa số lượng biến có hệ số lớn nhân tố Sau xoay, hệ số tải nhân tố thay đổi gom lại thành nhóm tách khỏi biến khác mà liên quan Để có ý nghĩa đạt mức tối thiểu, loại bỏ biến VT13, VT10, CSHT4, KTXH5 có hệ số tải < 0,3 Tiếp tục xoay nhân tố sau loại biến quan sát có hệ số tải thấp để tăng phương sai giải thích biến, kết thể bảng 4.17 Bảng 4.17 Bảng ma trận xoay nhân tố thang đo giá trị đất Biến quan sát VT4 VT5 VT6 VT18 VT3 VT1 CSHT1 VT2 KTXH1 KTXH3 KTXH2 VT20 VT19 Nhân tố 0,863 0,861 0,837 0,834 0,685 0,832 0,729 0,669 0,813 0,808 0,703 0,829 0,639 Như vậy, kết cuối trích xuất nhân tố, cụ thể sau: Nhân tố gồm biến quan sát: VT4 (khoảng cách đến chợ), VT5 (khoảng cách đến trường), VT6 (khoảng cách đến trung tâm y tế), VT18 (khoảng cách đến hồ), VT3 (khoảng cách đến UBND) Các biến liên quan đến vị trí đất, ta đặt tên nhân tố nhân tố vị trí (Location) 94 Nhân tố gồm biến quan sát: VT1 (loại đường tiếp giáp với đất), CSHT1 (mật độ mạng lưới đường sá khu vực), VT2 (khoảng cách đến đường tiếp giáp với đất) Các biến liên quan đến đặc điểm hệ thống giao thơng Có thể đặt nhân tố nhân tố giao thông (Transport) Nhân tố gồm biến quan sát: KTXH1 (tỉ lệ gia tăng dân số khu vực), KTXH3 (thu nhập bình quân đầu người khu vực), KTXH2 (mật độ dân số khu vực) Các biến liên quan đến vấn đề xã hội Có thể đặt tên nhân tố nhân tố kinh tế - xã hội (Socio-Economy) Nhân tố gồm biến quan sát: VT20 (khoảng cách đến khu công nghiệp), VT19 (khoảng cách đến bãi rác thải) Cả biến có liên quan đến mơi trường, đặt tên nhân tố nhân tố môi trường (Environment) d) Kết phân tích nhân tố Kết tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất sau thực phân tích nhân tố thể bảng 4.18 Bảng 4.18 Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất khu vực nghiên cứu Thang đo Vị trí Giao thông Môi trường Kinh tế - xã hội Ký hiệu VT GT MT KTXH Biến quan sát Ký hiệu lại Khoảng cách đến UBND KC_UBND Khoảng cách đến chợ KC_CHO Khoảng cách đến trường học KC_TRUONG Khoảng cách đến trung tâm y tế KC_YTE Khoảng cách đến hồ KC_HO Loại đường tiếp giáp LOAI_DTG Khoảng cách đến đường tiếp giáp KC_DTG Mật độ mạng lưới đường sá MD_DUONG Khoảng cách đến bãi rác thải KC_RAC Khoảng cách đến KCN KC_KCN Tỉ lệ gia tăng dân số TLGT_DAN Mật độ dân số MD_DAN Thu nhập bình quân đầu người THUNHAP Như vậy, ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực nghiên cứu gồm thang đo (vị trí, giao thông, môi trường, kinh tế - xã hội) 13 biến quan sát 95 4.3.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp 4.3.2.1 Thiết kế thang đo giá trị đất nông nghiệp Dựa vào kết nghiên cứu tổng quan yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp theo sơ đồ hình 2.4, đề tài đề xuất thang đo lường giá trị đất nông nghiệp gồm thang đo với 14 biến quan sát: thang đo nhóm yếu tố cá biệt với biến; thang đo nhóm yếu tố vị trí với biến; thang đo nhóm yếu tố sở hạ tầng với biến, thang đo nhóm yếu tố kinh tế - xã hội với biến Bảng 4.19 Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Mô tả STT Biến Thang đo 1: Cá biệt Chất lượng đất CB1 Loại hình sử dụng đất CB2 Thang đo 2: Vị trí Loại đường tiếp giáp với đất VT1 Khoảng cách đến trục đường VT2 Khoảng cách đến UBND xã (phường/thị trấn) VT3 Khoảng cách đến khu dân cư VT4 Khoảng cách tới thị trường tiêu thụ VT5 Khoảng cách đến nguồn nước VT6 Thang đo 3: Cơ sở hạ tầng Mật độ mạng lưới đường sá CSHT1 10 Mật độ hệ thống thủy lợi CSHT2 11 Chất lượng dịch vụ nông nghiệp CSHT3 Thang đo 4: Kinh tế - xã hội 12 Tỉ lệ gia tăng dân số KTXH1 13 Mật độ dân số KTXH2 14 Thu nhập bình quân đầu người KTXH3 4.3.2.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo Kiểm định độ tin cậy thang đo đề xuất theo hệ số Cronbach’s Alpha Dữ liệu để phân tích thu thập từ vấn người sử dụng đất nông nghiệp, thực đánh giá yếu tố ảnh hưởng theo thang Likert giá trị từ 1-5 Sử dụng phần mềm thống kê SPSS 20.0 để phân tích liệu thu thập 96 a) Thang đo nhóm yếu tố cá biệt Thực kiểm định độ tin cậy thang đo yếu tố cá biệt cơng cụ phân tích độ tin cậy SPSS với biến quan sát: CB1, CB2 Kết cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể 0,950 > 0,6, thể hệ số có ý nghĩa; hệ số tương quan biến tổng biến quan sát > 0,3 nên thang đo đạt tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng tốt (phụ lục 4.9) Do đó, thang đo phù hợp để thực bước phân tích b) Thang đo nhóm yếu tố vị trí Tương tự thực phân tích thang đo trên, tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo yếu tố vị trí với biến quan sát: VT1, VT2, VT3, VT4, VT5, VT6 Kết cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể 0,692 > 0,6; hệ số tương quan biến tổng biến quan sát VT3, VT6 < 0,3 (phụ lục 4.10) Loại biến VT3 trước thực lại kiểm định Cronbach’s Alpha Kết thu sau: hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể sau loại biến 0,720 > 0,6, thể hệ số có ý nghĩa; hệ số tương quan biến tổng biến quan sát sau loại biến > 0,3 nên thang đo đạt tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng tốt (phụ lục 4.11) Như thực kiểm định độ tin cậy thang đo yếu tố vị trí, biến quan sát thỏa mãn yêu cầu, cụ thể là: VT1, VT2, VT4, VT5, VT6 Với biến này, thang đo phù hợp để thực bước phân tích c) Thang đo nhóm yếu tố sở hạ tầng Tương tự thực phân tích thang đo trên, tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo sở hạ tầng với biến quan sát: CSHT1, CSHT2, CHHT3, CSHT4 Kết cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể 0,613 > 0,6; nhiên, hệ số tương quan biến tổng biến quan sát CSHT3, CSHT4 < 0,3 (phụ lục 4.12) Loại biến thực lại kiểm định Cronbach’s Alpha Hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể sau loại biến 0,679 > 0,6, thể hệ số có ý nghĩa Hệ số tương quan biến tổng biến quan sát > 0,3 nên thang đo đạt tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng tốt (phụ lục 4.13) Như thực kiểm định độ tin cậy thang đo sở hạ tầng, có biến quan sát thỏa mãn yêu cầu, là: CSHT1, CSHT2 Thang đo phù hợp để thực bước phân tích 97 d) Thang đo nhóm yếu tố kinh tế - xã hội Tương tự thực phân tích thang đo trên, tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo yếu tố kinh tế - xã hội với biến quan sát: KTXH1, KTXH2, KTXH3 Kết cho thấy: hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể 0,726 > 0,6, thể hệ số có ý nghĩa; hệ số tương quan biến tổng biến quan sát > 0,3 nên thang đo đạt tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng tốt (phụ lục 4.14) Do đó, thang đo phù hợp để thực bước phân tích Tóm lại, sau kiểm định độ tin cậy thang đo theo hệ số Cronbach’s Alpha, thang đo 12 biến thỏa mãn yêu cầu giữ lại cho phân tích Cụ thể giữ lại thang đo yếu tố cá biệt với biến (CB1, CB2); thang đo yếu tố vị trí với biến (VT1, VT2, VT4, VT5, VT6); thang đo yếu tố sở hạ tầng với biến (CSHT1, CSHT2); thang đo yếu tố kinh tế - xã hội với biến (KTXH1, KTXH2, KTXH3) 4.3.2.3 Kết phân tích nhân tố mơ hình giá trị đất nơng nghiệp Sau kiểm định độ tin cậy thang đo, thang đo giá trị đất nông nghiệp với 12 biến quan sát tiếp tục tiến hành phân tích nhân tố để xác định nhân tố biến phù hợp mơ hình a) Kiểm định tính thích hợp mơ hình Việc kiểm định tính thích hợp mơ hình dựa vào tiêu KMO hệ số kiểm định Bartlett Kết hệ số KMO = 0,756 sig = 0,000 thể có liên quan thang đo (phụ lục 4.15) Như cỡ mẫu biến quan sát sử dụng thích hợp để phân tích nhân tố b) Trích xuất nhân tố Trích xuất nhân tố sử dụng phương pháp phân tích nhân tố Nhân tố phức hợp giải thích nhiều biến thiên quần thể, sau giảm dần nhân tố Kết xuất bảng tổng phương sai giải thích thể bảng 4.20 Chỉ chọn nhân tố có giá trị hệ số Eigen > Nhân tố có giá trị hệ số Eigen lớn 4,063 giải thích 36,93% biến thiên biến quan sát Tương tự, nhân tố có giá trị hệ số Eigen = 1,501 giải thích 13,65%; nhân tố có giá trị hệ số Eigen = 1,222, giải thích 11,11% nhân tố có giá trị hệ số Eigen = 1,089, giải thích 9,90% Như vậy, 12 biến gom lại thành nhóm nhân tố nhân tố giải thích 71,59% biến thiên biến quan sát 98 c) Xoay nhân tố loại bỏ biến Nghiên cứu sử dụng phương pháp xoay nguyên góc để tối thiểu hóa số lượng biến có hệ số lớn nhân tố Sau xoay, hệ số tải nhân tố thay đổi gom lại thành nhóm tách khỏi biến khác mà liên quan Bảng 4.20 Tổng phƣơng sai trích thang đo giá trị đất nông nghiệp 10 11 4,063 36,934 36,934 1,501 13,646 50,579 1,222 11,110 61,690 1,089 9,903 71,593 0,815 7,410 79,003 0,663 6,023 85,026 0,470 4,276 89,302 0,401 3,645 92,947 0,364 3,310 96,257 0,325 2,956 99,213 0,087 0,787 100,000 4,063 36,934 36,934 1,501 13,646 50,579 1,222 11,110 61,690 1,089 9,903 71,593 2,408 1,973 1,911 1,583 % tích lũy % phương sai Xoay tổng bình phƣơng tải Tổng % tích lũy % phương sai Trích xuất tổng bình phƣơng tải Tổng % tích lũy % phương sai Tổng Nhân tố Eigenvalues khởi tạo 21,889 17,935 17,377 14,393 21,889 39,824 57,200 71,593 Để có ý nghĩa đạt mức tối thiểu, loại bỏ biến VT1, CSHT1 có hệ số tải < 0,3 Tiếp tục xoay nhân tố sau loại biến quan sát có hệ số tải thấp, kết thể bảng 4.21 Bảng 4.21 Bảng ma trận xoay nhân tố thang đo giá trị đất nông nghiệp Biến quan sát CB1 CB2 VT2 VT4 VT5 VT6 CSHT2 KTXH1 KTXH2 KTXH3 Nhân tố 0,933 0,900 0,844 0,793 0,802 0,835 0,857 0,828 0,703 0,783 99 Kết cuối cùng, trích xuất nhân tố: Nhân tố gồm biến: VT2 (khoảng cách đến trục đường chính), VT4 (khoảng cách đến khu dân cư), VT5 (khoảng cách đến thị trường tiêu thụ) Cả biến liên quan đến vị trí đất, đặt tên nhân tố nhân tố vị trí (Location) Nhân tố gồm biến: KTXH1 (tỉ lệ gia tăng dân số), KTXH2 (mật độ dân số), KTXH3 (thu nhập bình quân đầu người) Các biến liên quan đến đặc điểm kinh tế - xã hội đặt nhân tố nhân tố kinh tế - xã hội (Socio-Economy) Nhân tố gồm biến: CB1 (chất lượng đất), CB2 (loại sử dụng đất) Các biến liên quan đến đặc điểm cá biệt đất đặt tên nhân tố nhân tố cá biệt (Individual) Nhân tố gồm biến: VT6 (khoảng cách đến nguồn nước), CSHT2 (mật độ hệ thống thủy lợi) Cả biến liên quan đến đặc điểm hệ thống thủy văn, đặt tên nhân tố nhân tố thủy văn (Hydrology) d) Kết phân tích nhân tố Kết tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp sau thực phân tích nhân tố thể bảng 4.22 Bảng 4.22 Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Thang đo Cá biệt Vị trí Thủy văn Ký hiệu CB VT TV Kinh tế - xã hội KTXH Biến quan sát Ký hiệu lại Chất lượng đất CL_DAT Loại sử dụng đất LOAI_SDD Khoảng cách đến trục đường KC_TDC Khoảng cách đến khu dân cư KC_KDC Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ KC_CHO Khoảng cách đến nguồn nước KC_NUOC Mật độ hệ thống thủy lợi MD_THUYLOI Tỉ lệ gia tăng dân số TLGT_DAN Mật độ dân số MD_DAN Thu nhập bình quân đầu người THUNHAP Như vậy, ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu gồm thang đo (cá biệt, vị trí, thủy văn, kinh tế - xã hội) 10 biến quan sát 100 4.4 PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI THEO CÁC VÙNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG 4.4.1 Phân vùng giá trị đất 4.4.1.1 Xác định trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Theo cấp độ yếu tố, kết phân tích nhân tố mơ hình giá trị đất chia thành cấp (bảng 4.18) Cấp độ ảnh hưởng đến giá trị đất gồm nhân tố: vị trí, giao thơng, mơi trường kinh tế - xã hội Cấp độ ảnh hưởng đến giá trị đất gồm 13 yếu tố Việc tính tốn trọng số yếu tố ảnh hưởng thực kỹ thuật phân tích AHP Kỹ thuật sở thu thập ý kiến đánh giá 16 chuyên gia để xây dựng ma trận so sánh cặp yếu tố theo cấp: cấp độ so sánh nhân tố cấp độ so sánh 13 yếu tố Giá trị cặp so sánh tính tốn phương pháp chuẩn hóa ma trận AHP Các trọng số tính tốn theo đánh giá chuyên gia, hỗ trợ phần mềm Expert Choice 11.0 (phụ lục 4.49) Trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất sử dụng nghiên cứu trọng số bình quân tất chuyên gia Kết trọng số bình quân tổng hợp bảng 4.23 Bảng 4.23 Trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Yếu tố Trọng số cấp độ Vị trí 0,329 Giao thơng 0,354 Môi trường 0,203 Kinh tế xã hội 0,114 Yếu tố cấp độ KC đến UBND KC đến chợ KC đến trường học KC đến trung tâm y tế KC đến hồ Loại đường tiếp giáp KC đến đường tiếp giáp Mật độ mạng lưới đường sá KC đến bãi rác thải KC đến KCN Tỉ lệ gia tăng dân số Mật độ dân số Thu nhập bình quân đầu người Trọng số 0,117 0,306 0,250 0,128 0,199 0,606 0,243 0,151 0,617 0,383 0,218 0,433 0,349 Trọng số chung 0,042 0,097 0,084 0,041 0,065 0,217 0,085 0,052 0,123 0,079 0,025 0,048 0,041 Tỷ số quán (CR) chuyên gia tỷ số quán trung bình chuyên gia có giá trị nhỏ 0,1 (phụ lục 4.49) chứng tỏ đánh giá chuyên gia quán trọng số yếu tố chấp nhận Trên sở trọng số xác định từ bảng 4.23, công thức tính giá trị đất (V1) với tham số viết cụ thể sau: V1 = 0,329* VT + 0,354*GT + 0,203*MT + 0,114*KTXH 101 4.4.1.2 Xây dựng lớp liệu yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất a) Lớp liệu nhân tố vị trí Quy hoạch sử dụng đất khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội có phân bố tiện ích cơng theo phường/xã Thơng thường, xã/phường có bố trí UBND xã/phường trung tâm y tế gần Về vị trí, hầu hết khu trung tâm hành (bao gồm UBND) tập trung khu vực trung tâm xã/phường Mỗi đơn vị hành cấp xã/phường ngồi trụ sở UBND trung tâm y tế bố trí đảm bảo có chợ trường học Lớp liệu nhân tố vị trí loại đất khu vực nghiên cứu xây dựng theo kết phân tích nhân tố mục “4.3.1” từ yếu tố cụ thể, bao gồm: khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường học, khoảng cách đến trung tâm y tế, khoảng cách đến hồ Phân cấp giá trị yếu tố thực theo phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (mục 3.2.3.5), dựa phân cấp cụ thể (phụ lục 3.2) Sử dụng cơng cụ phân tích khoảng cách khơng gian (Euclidean Distance) tái phân loại (Reclassify) để xây dựng lớp liệu Tiếp theo, nghiên cứu thực chồng xếp công cụ chồng xếp theo trọng số (Weighted Overlay) từ yếu tố theo trọng số tính bảng 4.23, thu kết phân vùng giá trị lớp nhân tố vị trí loại đất ở, thể hình 4.3 Phân vùng giá trị nhân tố vị trí thể tiểu vùng giá trị có phân cấp đặc tính trung tâm thuận lợi tiện ích theo đơn vị cấp xã/phường Kết chồng xếp lớp yếu tố thành phần tạo lớp liệu nhân tố vị trí với cấp: thấp (chiếm 5,1% tổng diện tích), thấp (chiếm 16,9% tổng diện tích), trung bình (chiếm 27,9%), cao (chiếm 31,0%) cao (chiếm 19,1%) b) Lớp liệu nhân tố giao thông Lớp liệu nhân tố giao thông khu vực nghiên cứu loại đất xây dựng theo kết phân tích nhân tố mục “4.3.1” từ yếu tố cụ thể, bao gồm: loại đường tiếp giáp với đất, khoảng cách từ đất đến đường tiếp giáp mật độ mạng lưới đường sá khu vực Việc phân cấp giá trị yếu tố thực theo phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (mục 3.2.3.5), dựa phân cấp cụ thể (phụ lục 3.2) 102 Lớp liệu giao thơng trích xuất từ đồ trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu Sử dụng cơng cụ phân tích khơng gian như: cơng cụ phân bố không gian (Euclidean Allocation) để tạo lớp liệu phân bố giá trị loại đường đối tượng nghiên cứu đối tượng đường giao thơng; cơng cụ phân tích khoảng cách khơng gian để tạo lớp liệu phân bố giá trị khoảng cách đối tượng nghiên cứu đối tượng đường giao thơng; cơng cụ tính mật độ đường để tạo lớp liệu phân bố giá trị mật độ mạng lưới đường sá khu vực nghiên cứu Sau đó, thực chồng xếp lớp liệu theo trọng số bảng 4.23 công cụ chồng xếp theo trọng số, thu kết phân vùng giá trị lớp nhân tố giao thông loại đất ở, thể hình 4.4 Kết phân vùng giá trị nhân tố giao thông với cấp: thấp (chiếm 45,4% tổng diện tích), thấp (chiếm 45,3% tổng diện tích), trung bình (chiếm 3,7%), cao (chiếm 4,0%) cao (chiếm 1,6%) c) Lớp liệu nhân tố môi trường Lớp liệu nhân tố môi trường loại đất xây dựng từ yếu tố: khoảng cách đến bãi rác thải khoảng cách đến khu cơng nghiệp Các đối tượng trích xuất từ đồ trạng sử dụng đất, đất bãi rác thải, xử lý chất thải (ký hiệu DRA) đất khu công nghiệp (ký hiệu SKK) Xây dựng lớp liệu thực theo phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (mục 3.2.3.5), dựa phân cấp cụ thể (phụ lục 3.2) Sử dụng công cụ phân tích khơng gian để tạo vùng đệm (Buffer) Tiếp đó, thực chồng xếp lớp liệu theo trọng số bảng 4.23 công cụ chồng xếp theo trọng số, thu kết phân vùng giá trị lớp nhân tố môi trường loại đất ở, thể hình 4.5 Kết phân vùng tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố môi trường với cấp: khu vực mơi trường bình thường (95,2%) phân bố ngồi khu vực dân cư khu vực mơi trường có nguy ô nhiễm (4,8%) phân bố xung quanh khu vực dân sinh khu vực sản xuất công nghiệp d) Lớp liệu nhân tố kinh tế - xã hội Lớp liệu nhân tố kinh tế - xã hội loại đất xây dựng từ yếu tố, là: tỉ lệ gia tăng dân số, mật độ dân số thu nhập bình quân đầu người Số liệu yếu tố tính theo đơn vị hành cấp phường/xã 103 thu thập từ số liệu niên giám thống kê năm 2016 Xây dựng lớp liệu thực theo phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (mục 3.2.3.5), dựa phân cấp cụ thể (phụ lục 3.2) Thực chồng xếp lớp liệu theo trọng số bảng 4.23 công cụ chồng xếp theo trọng số, thu kết phân vùng giá trị lớp nhân tố kinh tế - xã hội loại đất ở, thể hình 4.6 Phân bố giá trị cao theo khía cạnh kinh tế - xã hội (chiếm 5,4% tổng diện tích) phân bố phường Bồ Đề phường Đức Giang Điều thể rõ đặc điểm dân cư thu nhập khu vực có tính chất trung tâm Các phường phía Tây quận Long Biên phường Sài Đồng có phân bố giá trị kinh tế - xã hội cao (chiếm 6,8% tổng diện tích) Vì khu vực có đặc điểm khu vực giáp ranh trung tâm Hà Nội, phường Sài Đồng có mức độ đầu tư cao lĩnh vực xây dựng phát triển đô thị Khu vực có phân bố giá trị kinh tế - xã hội thấp phường Cự Khối (chiếm 14,6% tổng diện tích) tồn đặc điểm sản xuất nông nghiệp khu vực Phân bố giá trị kinh tế xã hội mức trung bình phân bố phường/xã lại với tỉ lệ chiếm chủ yếu (73,2% tổng diện tích) 4.4.1.3 Kết phân vùng giá trị đất Từ lớp liệu xây dựng, thực phân tích ArcGIS cơng cụ tính tốn liệu dạng raster (Raster Calculator) theo cơng thức tính tốn bảng 4.23 cho lớp liệu nhân tố vị trí, giao thơng, mơi trường kinh tế - xã hội thu kết đồ phân vùng giá trị đất khu vực nghiên cứu, thể hình 4.7 Kết phân vùng cho thấy, giá trị loại đất khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội phân chia thành loại tiểu vùng giá trị khác Có thể thấy, tiểu vùng có giá trị đất đai cấp độ cao phân bố dọc theo tuyến đường chính, thuộc phần lớn phường Ngọc Lâm, Bồ Đề, Gia Thụy Đức Giang Những tiểu vùng có giá trị đất đai cấp độ cao tập trung ngã ba ngã tư giao cắt hai tuyến đường Nguyễn Văn Cừ Ngơ Gia Tự Tiểu vùng có giá trị đất đai cấp độ thấp phân bố khu vực xa đường chính, giáp ranh khu vực chôn lấp, xử lý rác thải, khu cơng nghiệp Những tiểu vùng có giá trị đất đai cấp độ trung bình tập trung khu vực có mật độ đường sá thưa thớt 104 Hình 4.3 Phân vùng giá trị nhân tố vị trí loại đất 105 Hình 4.4 Phân vùng giá trị nhân tố giao thông loại đất 106 Hình 4.5 Phân vùng giá trị nhân tố mơi trƣờng loại đất 107 Hình 4.6 Phân vùng giá trị nhân tố kinh tế - xã hội loại đất 108 Hình 4.7 Phân vùng giá trị đất khu vực nghiên cứu 109 4.4.2 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp 4.4.2.1 Xác định trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Theo cấp độ yếu tố, kết phân tích nhân tố mơ hình giá trị đất nơng nghiệp chia thành cấp (bảng 4.22) Cấp độ ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm nhân tố: cá biệt, vị trí, thủy văn kinh tế - xã hội Cấp độ ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm 10 yếu tố Thu thập ý kiến đánh giá 16 chuyên gia để xây dựng ma trận so sánh cặp yếu tố theo cấp: cấp độ so sánh nhân tố cấp độ so sánh 10 yếu tố Giá trị cặp so sánh tính tốn phương pháp chuẩn hóa ma trận AHP Các trọng số tính tốn theo chun gia, hỗ trợ phần mềm Expert Choice 11.0 (phụ lục 4.50) Trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp nghiên cứu trọng số bình quân tất chuyên gia Kết trọng số bình quân tổng hợp bảng 4.24 Bảng 4.24 Trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Yếu tố cấp độ Cá biệt Trọng số 0,268 Vị trí 0,295 Thủy văn 0,337 Kinh tế - xã hội 0,100 Yếu tố cấp độ Trọng Trọng số số chung Loại sử dụng đất 0,471 0,122 Chất lượng đất 0,529 0,107 Khoảng cách đến trục đường 0,334 0,127 Khoảng cách đến khu dân cư 0,321 0,119 Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ 0,345 0,117 Khoảng cách đến nguồn nước 0,608 0,159 Mật độ hệ thống thủy lợi 0,392 0,126 Tỉ lệ gia tăng dân số 0,225 0,029 Mật độ dân số 0,367 0,046 Thu nhập bình quân đầu người 0,408 0,049 Tỷ số quán (CR) chuyên gia tỷ số qn trung bình chun gia có giá trị nhỏ 0,1 (phụ lục 4.50) chứng tỏ đánh giá chuyên gia quán trọng số yếu tố chấp nhận Trên sở trọng số xác định từ bảng 4.24, cơng thức tính giá trị đất nơng nghiệp (V2) với tham số viết cụ thể sau: V2 = 0,268* CB + 0,295* VT + 0,337*TV + 0,100*KTXH 110 4.4.2.2 Xây dựng lớp liệu yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp a) Lớp liệu nhân tố cá biệt Lớp liệu nhân tố cá biệt nghiên cứu phân vùng giá trị đất nông nghiệp xây dựng từ yếu tố: chất lượng đất loại sử dụng đất Lớp liệu chất lượng đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu xây dựng theo phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (mục 3.2.3.5) Giá trị chất lượng đất (SQI) xác định dựa vào trọng số tổng hợp từ ý kiến chuyên gia với tỷ số quán trung bình CR < 0,1 (phụ lục 4.48), tính theo cơng thức: SQI = 0,457*G + 0,113*DHTD + 0,221*I + 0,209*DP Kết lớp liệu chất lượng đất phân thành cấp theo phương pháp phân khoảng tự nhiên ArcGIS, với chất lượng đất thấp (SQI  1,43) chiếm 31,9%, chất lượng đất trung bình (SQI từ 1,43 - 1,78) chiếm 17,6%, chất lượng đất cao (SQI ≥ 1,78) chiếm 50,5% Loại sử dụng đất nghiên cứu giới hạn đối tượng: đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác, đất trồng lâu năm Phân cấp giá trị yếu tố thực theo phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (mục 3.2.3.5), dựa phân cấp cụ thể (phụ lục 3.2) Tiếp theo, nghiên cứu thực chồng xếp từ yếu tố theo trọng số tính bảng 4.24, thu kết phân vùng giá trị lớp nhân tố cá biệt loại đất nơng nghiệp, thể hình 4.8 Kết tạo lớp liệu nhân tố cá biệt với cấp: thấp (chiếm 41,6% tổng diện tích), thấp (chiếm 11,7%), trung bình (chiếm 42,5%) cao (chiếm 4,2%) b) Lớp liệu nhân tố vị trí Lớp liệu nhân tố vị trí loại đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu xây dựng theo kết phân tích nhân tố mục “4.3.2” từ yếu tố cụ thể, bao gồm: khoảng cách đến đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ (khoảng cách đến đối tượng loại đất chợ với mã DCH đồ trạng sử dụng đất) Phân cấp giá trị yếu tố thực theo phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (mục 3.2.3.5), dựa phân cấp cụ thể (phụ lục 3.2) Sử dụng công cụ phân tích khoảng cách khơng gian tái phân loại, sau thực chồng xếp từ yếu tố theo trọng số tính bảng 4.24, thu kết phân vùng giá trị lớp nhân tố vị trí loại đất nơng nghiệp, thể hình 4.9 111 Kết tạo lớp liệu nhân tố vị trí với cấp: thấp (chiếm 13,0% tổng diện tích), thấp (chiếm 10,2% tổng diện tích), trung bình (chiếm 32,4%), cao (chiếm 34,5%) cao (chiếm 9,9%) c) Lớp liệu nhân tố thủy văn Lớp liệu nhân tố thủy văn khu vực nghiên cứu loại đất nơng nghiệp xây dựng theo kết phân tích nhân tố mục “4.3.2” từ yếu tố cụ thể, bao gồm: khoảng cách từ đất đến nguồn nước mật độ hệ thống thủy lợi khu vực Việc phân cấp giá trị yếu tố thực theo phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (mục 3.2.3.5), dựa phân cấp cụ thể (phụ lục 3.2) Lớp liệu thủy văn trích xuất từ đồ trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu Sử dụng cơng cụ phân tích khơng gian cơng cụ phân tích khoảng cách khơng gian, cơng cụ tính mật độ đường thực chồng xếp lớp liệu theo trọng số bảng 4.24 công cụ chồng xếp theo trọng số, thu kết phân vùng giá trị lớp nhân tố thủy văn loại đất nông nghiệp, thể hình 4.10 Lớp liệu phân bố giá trị nhân tố thủy văn tạo với cấp: thấp (0,9%), thấp (4,3%), trung bình (15,1%) phân bố chủ yếu khu vực đô thị, cao (60,5%) cao (19,2%) phân bố dọc theo khu vực bãi bồi sông d) Lớp liệu nhân tố kinh tế - xã hội Lớp liệu nhân tố kinh tế - xã hội loại đất nông nghiệp xây dựng tương tự lớp liệu nhân tố kinh tế - xã hội loại đất mục “4.4.1.2”, phần “d” Kết phân vùng giá trị lớp nhân tố kinh tế - xã hội loại đất nông nghiệp thể hình 4.11 4.4.2.3 Kết phân vùng giá trị đất nông nghiệp Thực tương tự loại đất thu kết đồ phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu, thể hình 4.12 Kết phân vùng cho thấy, giá trị loại đất nơng nghiệp khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội phân chia thành loại tiểu vùng giá trị khác Có thể thấy, tiểu vùng có giá trị đất đai cấp độ cao phân bố nơi có mật độ hệ thống thủy lợi dày đặc Những tiểu vùng với giá trị đất đai cấp độ cao có đặc điểm gần nguồn nước tưới tiêu, gần trục đường Tiểu vùng có giá trị đất đai cấp độ thấp thấp phân bố khu vực cách xa hầu hết dịch vụ, tiện ích nơng nghiệp Tiểu vùng có giá trị đất đai cấp độ trung bình tập trung vị trí lân cận khu dân cư, khu thị 112 Hình 4.8 Phân vùng giá trị nhân tố cá biệt đất nông nghiệp 113 Hình 4.9 Phân vùng giá trị nhân tố vị trí đất nơng nghiệp 114 Hình 4.10 Phân vùng giá trị nhân tố thủy văn đất nơng nghiệp 115 Hình 4.11 Phân vùng giá trị nhân tố kinh tế - xã hội đất nơng nghiệp 116 Hình 4.12 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu 117 4.4.3 Kết kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 4.4.3.1 Kết phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu Tổng hợp kết phân vùng hai loại ứng với đối tượng nghiên cứu đất nông nghiệp đối tượng nghiên cứu đất ở, thu đồ phân vùng giá trị đất đai tổng quát khu vực phía Đông thành phố Hà Nội Kết phân vùng giá trị đất đai thể hình 4.13 Kết phân vùng giá trị đất đai toàn khu vực nghiên cứu cho thấy, giá trị đất đai khu vực chia thành 10 cấp, có cấp (rất thấp, thấp, trung bình, cao, cao) loại đất nông nghiệp cấp (rất thấp, thấp, trung bình, cao, cao) loại đất Tiểu vùng giá trị đất đai cấp (cấp độ “rất thấp” đất nông nghiệp) chiếm tỉ lệ 2,7% tổng diện tích đất nơng nghiệp khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai phân bố nơi cách xa nguồn nước, với mật độ hệ thống thủy lợi thưa thớt Tiểu vùng giá trị đất đai cấp (cấp độ “thấp” đất nông nghiệp) chiếm tỉ lệ 10,5% tổng diện tích đất nơng nghiệp khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai phân bố nơi cách không xa nguồn nước trục đường Tiểu vùng giá trị đất đai cấp (cấp độ “trung bình” đất nông nghiệp) chiếm tỉ lệ 26,8% tổng diện tích đất nơng nghiệp khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai tập trung nơi gần nguồn nước, cách không xa trục đường chính, khu dân cư Tiểu vùng giá trị đất đai cấp (cấp độ “cao” đất nơng nghiệp) chiếm tỉ lệ 41,5% tổng diện tích đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai tập trung nơi gần nguồn nước, gần trục đường khu dân cư, với mật độ hệ thống thủy lợi trung bình Tiểu vùng giá trị đất đai cấp (cấp độ “rất cao” đất nông nghiệp) chiếm tỉ lệ 18,5% tổng diện tích đất nơng nghiệp khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai phân bố nơi gần nguồn nước, gần trục đường chính, khu dân cư thị trường tiêu thụ, với mật độ hệ thống thủy lợi cao Tiểu vùng giá trị đất đai cấp (cấp độ “rất thấp” đất ở) chiếm tỉ lệ 45,8% tổng diện tích loại đất khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai phân bố theo ngõ/ngách tuyến đường khu vực nông thôn, mật độ đường sá khu vực mức trung bình Tiểu vùng giá trị 118 đất đai cấp (cấp độ “thấp” đất ở) chiếm tỉ lệ 21,4% tổng diện tích loại đất khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai phân bố theo ngõ/ngách, cách xa dịch vụ tiện ích, chất lượng mơi trường sống tốt, mật độ đường sá khu vực mức trung bình Tiểu vùng giá trị đất đai cấp (cấp độ “trung bình” đất ở) chiếm tỉ lệ 24,9% tổng diện tích loại đất khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai phân bố theo ngõ/ngách, cách không xa dịch vụ tiện ích, chất lượng mơi trường sống tốt, mật độ đường sá khu vực mức cao Tiểu vùng giá trị đất đai cấp (cấp độ “cao” đất ở) chiếm tỉ lệ 5,7% tổng diện tích loại đất khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai phân bố gần tuyến đường đô thị, gần dịch vụ tiện ích, chất lượng mơi trường sống tốt, mật độ đường sá khu vực mức cao Tiểu vùng giá trị đất đai cấp 10 (cấp độ “rất cao” đất ở) chiếm tỉ lệ 2,2% tổng diện tích loại đất khu vực nghiên cứu Đặc điểm tiểu vùng đối tượng đất đai tập trung dọc theo tuyến đường thị, gần dịch vụ tiện ích, chất lượng môi trường sống tốt, mật độ đường sá khu vực mức cao, thuộc khu dân cư đông đúc 4.4.3.2 Kiểm định độ tin cậy kết phân vùng giá trị đất đai Để đánh giá độ tin cậy của kết phân vùng giá trị đất đai, nghiên cứu sử dụng liệu giá đất thực tế thị trường 87 điểm khảo sát giá đất (42 điểm khảo sát cho loại đất 45 điểm khảo sát cho loại đất nông nghiệp, phân bố cụ thể phụ lục 3.1), so sánh với giá trị đất đai theo phân vùng xây dựng, sử dụng công cụ gán giá trị cho điểm (Extract Multi Values To Points) ArcGIS, sau sử dụng phần mềm SPSS 20 để đánh giá tương quan giá đất thực tế với giá trị tiểu vùng tương ứng Bảng 4.25 Hệ số tƣơng quan giá trị theo phân vùng giá đất thực tế Giá đất thực tế Tương quan Pearson Giá đất thực tế Sig (2-tailed) 0,825 0,000 N Giá trị đất đai Giá trị đất đai 87 87 Tương quan Pearson 0,825 Sig (2-tailed) 0,000 N 87 119 87 Hình 4.13 Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 120 Kết phân tích tương quan cho thấy, hệ số r = 0,825 chứng tỏ có mối tương quan chặt giá trị đất đai theo phân vùng giá đất giao dịch thực tế thị trường hệ số sig < 0,05 thể hệ số tương quan phù hợp 4.4.4 Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai 4.4.4.1 Nguyên tắc phân vùng giá trị đất đai Quá trình nghiên cứu cho thấy phân vùng giá trị đất đai nhằm đánh giá giá trị sử dụng đất đai theo trạng quy hoạch sử dụng đất phù hợp với yêu cầu đánh giá tiềm đất đai nước ta Từ kinh nghiệm thực phân vùng giá trị đất đai đề tài, tác giả rút số nguyên tắc thực phân vùng a) Nguyên tắc lựa chọn cấp độ phân vùng Ở cấp độ địa bàn hành cấp quận/huyện cụ thể đề tài nghiên cứu này, kết phân vùng yếu tố ảnh hưởng tạo vùng chi phối theo tuyến (khả tiếp cận, giao thông, vị trí), vùng chi phối cục (mơi trường, chất lượng đất), vùng chi phối theo đối tượng khép kín có sẵn (kinh tế - xã hội, loại sử dụng đất) Sự đa dạng vùng chi phối cấp độ yếu tố quan trọng định đến hình thành số lượng vị trí phân bố khoanh giá trị Cấp độ cơng cụ hỗ trợ cho công tác xây dựng bảng giá đất địa phương Ở cấp độ vĩ mơ, đánh giá vai trò tác động vùng kinh tế nước để thực phân vùng Kết phân vùng cấp độ cơng cụ hỗ trợ công tác xây dựng khung giá đất Chính phủ b) Nguyên tắc lựa chọn yếu tố phân vùng Việc lựa chọn yếu tố để phân vùng đóng vai trò quan trọng chúng ảnh hưởng trực tiếp đến kết phân vùng Việc lựa chọn thực theo nguyên tắc kết hợp kết nghiên cứu địa bàn tương đồng, sử dụng phân tích nhân tố thực trạng sở liệu sử dụng Sử dụng phương pháp kế thừa vừa giúp tiếp cận giải pháp đại vừa giảm thời gian chi phí cho việc khảo sát kiểm nghiệm yếu tố phân vùng Phân tích thống kê giúp kiểm định phù hợp yếu tố phân vùng Cơ sở liệu điều kiện cần đề triển khai việc phân vùng giá trị đất đai Vì vậy, nên tiến hành bước tập hợp liệu trước thực nội dung cụ thể phân vùng 121 Khung chung yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai đề xuất từ kết nghiên cứu, loại đất gồm: nhân tố vị trí (KC đến chợ, KC đến trường học, KC đến hồ), nhân tố giao thông (loại đường tiếp giáp), nhân tố môi trường (KC đến bãi rác thải, KC đến KCN) nhân tố kinh tế - xã hội (mật độ dân số); loại đất nông nghiệp gồm: nhân tố cá biệt (loại sử dụng đất, chất lượng đất), nhân tố vị trí (KC đến trục đường chính, KC đến thị trường tiêu thụ), nhân tố thuỷ văn (KC đến nguồn nước) nhân tố kinh tế - xã hội (mật độ dân số, thu nhập bình qn đầu người) Các yếu tố lại phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể địa phương c) Nguyên tắc đánh giá trọng số phân vùng Các trọng số tiêu chí phân vùng đánh giá phương pháp phân tích thứ bậc - phương pháp AHP Việc đánh giá chuyên gia giữ vị trí quan trọng kết tính tốn trọng số Mặc dù nghiên cứu tiến hành vấn chuyên gia khác tránh khỏi số đánh giá mang tính chủ quan, ảnh hưởng tới giá trị trung bình trọng số Giải vấn đề thực cách lựa chọn số lượng đủ lớn chuyên gia có mối liên hệ trực tiếp với địa bàn nghiên cứu d) Nguyên tắc phân tích số yếu tố đặc biệt Trong phân vùng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, yếu tố sở hạ tầng, mà cụ thể ảnh hưởng hệ thống giao thơng mang tính chủ đạo giá trị đất đai Để có vùng ảnh hưởng đến giá trị đất đai từ hệ thống giao thông cách xác, ngồi việc xây dựng chi tiết hệ thống giao thông thành lớp thông tin chuyên đề riêng cần thực theo cách tiếp cận từ khái quát đến chi tiết Lớp thông tin cần phân hạng tính điểm đầy đủ khía cạnh hệ thống quy hoạch, kết cấu xây dựng quản lý hành Đây cơng đoạn định độ xác hợp lý kết vùng giá trị đất đai 4.4.4.2 Các bƣớc phân vùng giá trị đất đai Nghiên cứu đề xuất phân vùng giá trị đất đai theo giai đoạn với bước điều kiện hệ thống liệu hoàn chỉnh đồng Khi tiến trình thực phân vùng giá trị đất đai sau: 122 a) Tập hợp liệu Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL cấp quận/huyện: đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch sử dụng đất, đồ địa chính, niên giám thống kê Bước 2: Thu thập thông tin hệ thống giao thơng đơn vị hành cấp quận/huyện b) Xác định thông số yếu tố ảnh hưởng Bước 3: Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai Sử dụng khung chung yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (được đề xuất mục 4.4.4.1) cho địa phương có điều kiện tương đồng Bước 4: Xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai phân tích AHP c) Xây dựng vùng yếu tố ảnh hưởng Bước 5: Thiết kế hệ thống giao thông chi tiết theo đường phố, ngõ/ngách Bước 6: Xây dựng vùng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai Bước 7: Dựa vào vùng yếu tố ảnh hưởng xây dựng trợ giúp công nghệ GIS, chồng xếp vùng ảnh hưởng để thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo nhóm đất Bước 8: Phân tích vùng giá trị đất đai theo nhóm đất, tổ hợp phân vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh d) Quản lý liệu phân vùng giá trị Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý sử dụng 4.5 XÁC ĐỊNH MỘT SỐ MƠ HÌNH GIÁ ĐẤT TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU Để xây dựng vùng giá trị đất đai theo góc độ tiếp cận giá trị thị trường, đề tài tiến hành xây dựng mơ hình giá đất số điểm đại diện cho khu vực nghiên cứu: phường Bồ Đề đại diện cho mơ hình giá đất đô thị phường; thị trấn Trâu Quỳ đại diện cho mơ hình giá đất thị thị trấn; xã Dương Quang đại diện cho mơ hình giá đất nơng nghiệp đất nơng thơn Trong điều kiện thị trường bình thường, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai tiếp tục sử dụng để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Do đó, biến sử dụng mơ hình giá đất số điểm đại diện kết xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai “mục 4.3” 123 4.5.1 Mơ hình giá đất thị phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên Điểm nghiên cứu Bồ Đề đơn vị hành cấp phường thuộc quận Long Biên, thành phố Hà Nội Phường thành lập đầu năm 2004 từ xã Bồ Đề số tổ dân phố thuộc Thị trấn Gia Lâm Phường có vị trí phía Đơng giáp phường Gia Thụy, sân bay Gia Lâm, phía Tây giáp sơng Hồng, bên quận Hồn Kiếm, phía Nam giáp phường Long Biên, phía Bắc giáp phường Ngọc Lâm Diện tích đất tự nhiên 379,92 ha, địa hình phẳng, đất đai phần lớn đất phù sa sông Hồng bồi đắp Với vị trí thuận lợi phường nằm gần trung tâm thủ đơ, phường có tốc độ thị hóa nhanh, phát triển kinh tế địa bàn phường tăng bình quân 19% năm Hệ thống sở hạ tầng đồng hóa đa dạng hóa Các di tích lịch sử văn hóa tiêu biểu chùa Bồ Đề, chùa Lâm Du, đền Ghềnh, đền Chầu,… Hệ thống giao thơng thuận lợi với 08 tuyến phố chính, phố Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Sơn, Phú Viên, Bồ Đề, Ái Mộ, Hoàng Như Tiếp, Lâm Hạ, Lâm Du Dân số phường 29.809 người với 30 tổ dân phố, 7.485 hộ gia đình An ninh trật tự ổn định, đời sống nhân dân cải thiện (UBND phường Bồ Đề, 2017) 4.5.1.1 Các biến sử dụng mơ hình giá đất thị phƣờng Dựa theo kết xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất mục “4.3.1”; số liệu thống kê mật độ dân số, tỉ lệ gia tăng dân số thu nhập bình qn đầu người phạm vi cấp phường/xã khơng có phân cấp; đối tượng đất KCN không tồn địa bàn phường Bồ Đề nên biến sử dụng mơ hình giá đất thị phường gồm biến Như vậy, mơ hình giá đất đề xuất loại đất thị phường có dạng: GĐodt1 = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND + β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8*G_ONHIEM + β9*MD_DUONG Biến phụ thuộc giá đất đô thị phường GĐodt1 đo lường thang đo đơn vị nghìn đồng/m2 Các biến độc lập trong mơ hình ký hiệu đo lường cụ thể bảng 4.26 Trong mô hình giá đất thị phường, biến sử dụng thang đo khoảng cách (Interval scale) biến sử dụng thang đo thứ bậc (Ordinal) 124 Bảng 4.26 Các biến độc lập sử dụng mô hình giá đất thị phƣờng Biến độc lập Ký hiệu Thang đo Loại đường tiếp giáp LOAI_DUONG Thứ bậc Khoảng cách đến đường tiếp giáp KC_DUONG Khoảng cách Khoảng cách đến UBND KC_UBND Khoảng cách Khoảng cách đến chợ KC_CHO Khoảng cách Khoảng cách đến trường học KC_TRUONG Khoảng cách Khoảng cách đến trạm y tế KC_YTE Khoảng cách Mức độ khoảng cách đến hồ G_HO Thứ bậc Chất lượng môi trường G_ONHIEM Thứ bậc Mật độ mạng lưới đường sá MD_DUONG Thứ bậc 4.5.1.2 Các lớp liệu biến mơ hình giá đất đô thị phƣờng Số liệu thu thập cho biến độc lập mơ hình giá đất thị phường trích xuất từ lớp liệu yếu tố ảnh hưởng Các lớp liệu xây dựng phương pháp phân tích khơng gian ArcGIS đồ trạng sử dụng đất Tại mục “4.4.1 Phân vùng giá trị đất ở”, lớp liệu phân vùng giá trị đất xây dựng toàn cho khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội Do đó, liệu sử dụng cho điểm nghiên cứu phường Bồ Đề tách từ lớp liệu chung khu vực cơng cụ trích xuất từ khung (Extract by Mask) a) Các lớp liệu nhân tố vị trí Các lớp liệu nhân tố vị trí phường Bồ Đề gồm: khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức độ khoảng cách đến hồ Tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội để tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố vị trí cho khu vực (phụ lục 4.16) 125 b) Các lớp liệu nhân tố giao thông Các lớp liệu nhân tố giao thông phường Bồ Đề gồm: loại đường tiếp giáp với đất mật độ mạng lưới đường sá Tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội để tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố giao thông cho khu vực Loại đường tiếp giáp hệ thống đường sá phường Bồ Đề có loại: đường loại 1, đường loại 2, đường loại 3, đường loại 4, đường loại 5, đường loại 7, đường loại đường loại 10 Các khu vực thuộc nhóm đường loại 10 đường thuộc ngõ/ngách chiếm tỉ lệ lớn (58,3%), phân bố tập trung khu vực phía ngồi đê sơng Hồng Các khu vực thuộc nhóm đường loại 2, loại loại chiếm tỉ lệ trung bình (tương ứng 6,7%, 11,8% 17%), khu vực thuộc nhóm đường loại 1, loại loại chiểm tỉ lệ nhỏ, khu vực thuộc nhóm đường loại chiếm tỉ lệ khơng đáng kể (phụ lục 4.17) Mạng lưới đường sá với mật độ cao phân bố phía Bắc phường Bồ Đề, nơi giao cắt phố Nguyễn Văn Cừ Hoàng Như Tiếp, chiếm tỉ lệ (15,8%) Các khu vực có mật độ mạng lưới đường sá thấp phân bố trải rộng phía Tây Nam phía Đơng Nam phường Mạng lưới đường sá với giá trị mật độ trung bình chiếm diện tích cao nhất, với tỉ lệ 26% (phụ lục 4.18) c) Các lớp liệu nhân tố môi trường Các lớp liệu nhân tố môi trường phường Bồ Đề gồm khoảng cách đến bãi rác thải Tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đông thành phố Hà Nội để tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố môi trường cho khu vực Diện tích khu vực mơi trường có nguy nhiễm 46,5 ha, chiếm 12,6% tổng diện tích phường, phân bố chủ yếu dọc bên đường Long Biên Xuân Quan phía ngồi bãi bồi sơng Hồng Trong đó, diện tích khu vực mơi trường bình thường 321,3 ha, chiếm 87,3% tổng diện tích phường (phụ lục 4.19) 4.5.1.3 Công thức xác định giá đất đô thị phƣờng Dữ liệu biến giá đất thu thập theo phương pháp điều tra vấn người sử dụng đất phường Bồ Đề Các thông tin thu thập điểm khảo sát bao gồm giá đất giao dịch thực tế thị trường tọa độ điểm khảo sát Phân bố 143 điểm khảo sát phường Bồ Đề thể hình 4.14 126 Hình 4.14 Phân bố điểm khảo sát phƣờng Bồ Đề Theo kết điều tra, giá đất cao thu thập 220 triệu đồng/m2, giá đất thấp thu thập 15,5 triệu đồng/m2, giá đất trung bình 112,1 triệu đồng/m2 (phụ lục 4.20) Dữ liệu biến độc lập mơ hình điểm khảo sát trích xuất từ lớp liệu xây dựng phần trước (mục 4.5.1.2) Thực công cụ gán giá trị lên điểm (Extract Multi Values To Points) thu liệu tổng hợp giá đất biến phụ thuộc giá trị biến độc lập điểm khảo sát (phụ lục 4.21) Theo kết phân tích tần suất giá trị loại đường điểm khảo sát, điểm khảo sát ngõ/ngách (đường loại 6) chiếm gần 71%, điểm khảo sát đường (đường loại 1) chiếm 37% điểm khảo sát đường thông thường khu vực (đường loại 2) chiếm 26% (phụ lục 4.22) Mơ hình giá đất đô thị phường kết phân tích hồi quy tuyến tính từ 143 điểm khảo sát phần mềm phân tích thống kê SPSS theo phương pháp Enter Hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,885 chứng tỏ mơ hình giải thích 88% phụ thuộc giá đất yếu tố ảnh hưởng mơ hình (phụ lục 4.23) Về 127 mức độ phù hợp mơ hình, phân tích ANOVA cho thấy, hệ số sig < 0.01 chứng tỏ mô hình có nghĩa (phụ lục 4.24) Các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Kết phân tích hồi quy thể bảng 4.27 Bảng 4.27 Kết hệ số hồi quy mô hình giá đất thị phƣờng Hệ số hồi quy chƣa chuẩn Hệ số hồi quy hóa Mơ hình chuẩn hóa t Sig 4,388 0,000 β Sai số chuẩn βs (Hằng số) 18452,025 4205,472 LOAI_DUONG 8969,854 65,456 0,897 137,037 0,000 KC_DUONG -1849,751 292,489 -0,041 -6,324 0,000 KC_UBND -2875,765 657,783 -0,038 -4,372 0,000 KC_CHO -6837,047 600,276 -0,084 -11,390 0,000 KC_TRUONG -4947,120 939,916 -0,051 -5,263 0,000 KC_YTE -5887,314 730,344 -0,066 -8,061 0,000 G_HO 8290,138 1147,264 0,052 7,226 0,000 G_ONHIEM 10237,545 1673,590 0,041 6,117 0,000 MD_DUONG 4112,123 528,658 0,080 7,778 0,000 Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất đô thị phường xác định theo công thức: GDodt1 = 18452,025 + 8969,854*LOAI_DUONG - 1849,751*KC_DUONG - 2875,765*KC_UBND - 6837,047*KC_CHO 4947,120*KC_TRUONG - 5887,314*KC_YTE + 8290,138*G_HO + 10237,545*G_ONHIEM + 4112,123*MD_DUONG Kết hệ số hồi quy β cho thấy, giá trị loại đường tăng thêm đơn vị, giá đất đô thị phường tăng 8,969854 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến đường tiếp giáp tăng đơn vị, giá đất đô thị phường giảm 1,849751 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến UBND tăng 128 đơn vị, giá đất đô thị phường giảm 2,875765 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến chợ tăng đơn vị, giá đất đô thị phường giảm 6,837047 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến trường học tăng đơn vị, giá đất đô thị phường giảm 4,947120 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến trung tâm y tế tăng đơn vị, giá đất đô thị phường giảm 5,887314 triệu đồng/m2 ngược lại Khi gần khu vực hồ, giá đất đô thị phường tăng 8,290138 triệu đồng/m2 ngược lại Khi gần khu vực ô nhiễm, giá đất đô thị phường giảm 10,237545 triệu đồng/m2 ngược lại Dấu “+” biến G_ONHIEM công thức giá đất thể quan hệ nghịch việc phân cấp biến theo giá trị âm (phụ lục 3.2, mục 9) Khi mật độ mạng lưới đường sá tăng đơn vị, giá đất đô thị phường tăng 4,112123 triệu đồng/m2 ngược lại Theo kết hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (β s = 0,897) yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao đến giá đất đô thị phường Các yếu tố khoảng cách đến chợ (βs = -0,084), khoảng cách đến trung tâm y tế (βs = -0,066) mật độ mạng lưới đường sá (βs = 0,080) có ảnh hưởng mức độ trung bình đến giá đất đô thị phường Yếu tố khoảng cách đến đường (βs = -0,041) chất lượng mơi trường (βs = 0,041) có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất đô thị phường 4.5.1.4 Bản đồ vùng giá đất đô thị phƣờng Định giá đất hàng loạt thực số lượng lớn đối tượng điểm sở Các điểm sở phân bố ngẫu nhiên theo mật độ khoảng cách tối thiểu 5m liệu đất đô thị (ODT) khu vực phường Bồ Đề Quá trình định giá hàng loạt thực cho 6.604 điểm theo bước gán giá trị yếu tố ảnh hưởng lên điểm sở tính giá đất cho điểm cơng thức giá đất thu từ kết phân tích hồi quy Để có miền giá trị liên tục từ điểm sở, nghiên cứu sử dụng công cụ nội suy Ordinary Kriging phân tích khơng gian Sau nội suy giá đất, nghiên cứu phân khoảng giá cho đất đô thị phường theo quy tắc phân khoảng tự nhiên Kết hình thành tiểu vùng giá đất đô thị phường Bồ Đề 129 Hình 4.15 Bản đồ vùng giá đất thị phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội Dựa theo đồ vùng giá đất xây dựng, khu vực phường Bồ Đề chia theo tiểu vùng giá đất với tiểu vùng có giá đất thấp dao động 53 triệu đồng/m2 tiểu vùng có giá đất cao dao động 145 triệu đồng/m2 Có thể thấy tiểu vùng có giá đất cao khu vực nằm gần trục đường thị, có khả kinh doanh tốt đường Nguyễn Văn Cừ, đường Cổ Linh, đường Nguyễn Sơn Những tiểu vùng có giá đất thấp khu vực nằm cạnh đường nhỏ ngõ/ngách Những khu vực gần trung tâm phường (UBND chợ) có giá đất mức cao cao Những khu vực gần hồ Bồ Đề có giá trị cao khu vực có vị trí tương tự Tuy nhiên đất gần hồ Lâm Du sơng Hồng lại có giá đất mức trung bình thấp Nguyên nhân tác động cực đoan từ sông Hồng mang lại hay ảnh hưởng mức độ ô nhiễm hồ Lâm Du 4.5.2 Mô hình giá đất thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm Điểm nghiên cứu Trâu Quỳ thị trấn thuộc huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Thị trấn nằm quốc lộ cách trung tâm Hà Nội 12km Vị trí khu vực 130 có phía Đơng giáp xã Phú Thị, Dương Xá; phía Tây giáp xã Đơng Dư quận Long Biên; phía Nam giáp xã Đa Tốn; phía Bắc giáp xã Cổ Bi, Đặng Xá quận Long Biên Thị trấn Trâu Quỳ có diện tích tự nhiên 724,78 ha, đất nơng nghiệp 377,34 đất phi nơng nghiệp 347,43 Nơi có địa hình tương đối phẳng, khí hậu thuận hồ với nhiều loại đất khác phù hợp với hoạt động sản xuất, đồng thời có nguồn nhân lực phong phú phục vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương Thị trấn Trâu Quỳ có tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 16%, tỷ trọng công nghiệp - dịch vụ không ngừng tăng lên; ngành nông nghiệp quan tâm phát triển; vấn đề dân số, lao động, việc làm ý, điều chỉnh phù hợp với khả phát triển; có nhiều sách nâng cao tay nghề đội ngũ lao động, nâng cao dân trí; vấn đề cấp điện, cấp nước, giao thông, y tế, giáo dục,…đang dần vào ổn định phát triển (UBND thị trấn Trâu Quỳ, 2017) 4.5.2.1 Các biến sử dụng mơ hình giá đất đô thị thị trấn Dựa theo kết xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất mục “4.3.1”; số liệu thống kê mật độ dân số, tỉ lệ gia tăng dân số thu nhập bình quân đầu người phạm vi cấp phường/xã khơng có phân cấp; đối tượng đất KCN không tồn địa bàn thị trấn Trâu Quỳ nên biến sử dụng mô hình giá đất thị thị trấn gồm biến Như vậy, mơ hình giá đất đề xuất loại đất đô thị thị trấn có dạng: GĐodt2 = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND + β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8* G_ONHIEM + β9* MD_DUONG Biến phụ thuộc giá đất đô thị thị trấn GĐodt2 đo lường thang đo đơn vị nghìn đồng/m2 Các biến độc lập trong mơ hình ký hiệu đo lường cụ thể bảng 4.28 Trong mơ hình giá đất thị thị trấn, biến sử dụng thang đo khoảng cách (Interval scale) biến sử dụng thang đo thứ bậc (Ordinal) 131 Bảng 4.28 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất thị thị trấn Biến độc lập Thang đo Ký hiệu Loại đường tiếp giáp LOAI_DUONG Khoảng cách đến đường tiếp giáp KC_DUONG Khoảng cách Khoảng cách đến UBND KC_UBND Khoảng cách Khoảng cách đến chợ KC_CHO Khoảng cách Khoảng cách đến trường học KC_TRUONG Khoảng cách Khoảng cách đến trạm y tế KC_YTE Khoảng cách Mức độ khoảng cách đến hồ G_HO Thứ bậc Chất lượng môi trường G_ONHIEM Thứ bậc Mật độ mạng lưới đường sá MD_DUONG Thứ bậc Thứ bậc 4.5.2.2 Các lớp liệu biến mơ hình giá đất thị thị trấn Số liệu thu thập cho biến độc lập mơ hình giá đất thị thị trấn trích xuất từ lớp liệu yếu tố ảnh hưởng Các lớp liệu xây dựng phương pháp phân tích khơng gian ArcGIS đồ trạng sử dụng đất Tại mục “4.4.1 Phân vùng giá trị đất ở”, lớp liệu phân vùng giá trị đất xây dựng tồn cho khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội Do đó, liệu sử dụng cho điểm nghiên cứu thị trấn Trâu Quỳ tách từ lớp liệu chung khu vực sử dụng cơng cụ trích xuất từ khung (Extract by Mask) a) Các lớp liệu nhân tố vị trí Các lớp liệu nhân tố vị trí thị trấn Trâu Quỳ gồm: khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, khoảng cách đến hồ Tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội để tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố vị trí cho khu vực (phụ lục 4.25) 132 b) Các lớp liệu nhân tố giao thông Các lớp liệu nhân tố giao thông thị trấn Trâu Quỳ gồm: loại đường tiếp giáp với đất mật độ mạng lưới đường sá Tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội để tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố giao thông cho khu vực Loại đường hệ thống đường thị trấn Trâu Quỳ có loại: đường loại 3, đường loại 7, đường loại 8, đường loại 11, đường loại 12, đường loại 13, đường loại 15, đường loại 16 đường loại 17 Các khu vực thuộc nhóm đường loại chiếm tỉ lệ lớn (82,3%), khu vực thuộc nhóm đường loại 15 chiếm tỉ lệ nhỏ (4,7%), khu vực thuộc nhóm đường lại chiếm tỉ lệ khơng đáng kể (phụ lục 4.26) Tỉ lệ phân bố mật độ mạng lưới đường sá chủ yếu mức trung bình cao (84%) tỉ lệ phân bố mật độ mạng lưới đường sá mức thấp thấp chiếm không đáng kể, 5% (phụ lục 4.27) c) Các lớp liệu nhân tố môi trường Các lớp liệu nhân tố môi trường thị trấn Trâu Quỳ gồm khoảng cách đến bãi rác thải Tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội để tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố mơi trường khu vực Diện tích khu vực mơi trường có nguy nhiễm chiếm khơng đáng kể so với tổng diện tích thị trấn với 4,7%, diện tích khu vực mơi trường bình thường chiếm chủ yếu với 95,3% (phụ lục 4.28) 4.5.2.3 Công thức xác định giá đất đô thị thị trấn Dữ liệu biến giá đất thu thập theo phương pháp điều tra vấn người sử dụng đất thị trấn Trâu Quỳ Các thơng tin thu thập điểm khảo sát bao gồm giá đất giao dịch thực tế thị trường tọa độ điểm khảo sát Phân bố 129 điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ thể hình 4.16 Theo kết điều tra, giá đất cao thu thập 92 triệu đồng/m2, giá đất thấp thu thập 14,5 triệu đồng/m2, giá đất trung bình 48,2 triệu đồng/m2 (phụ lục 4.29) 133 Hình 4.16 Phân bố điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ Dữ liệu biến độc lập mơ hình điểm khảo sát trích xuất từ lớp liệu xây dựng phần trước (mục 4.5.2.2), thực công cụ gán giá trị lên điểm (phụ lục 4.30) Theo kết phân tích tần suất giá trị loại đường điểm khảo sát, điểm khảo sát ngõ/ngách (đường loại 6) chiếm 65%, điểm khảo sát đường (đường loại 3) chiếm 6% điểm khảo sát đường thông thường khu vực (đường loại loại 5) chiếm 28% (phụ lục 4.31) Mơ hình giá đất đô thị thị trấn kết phân tích hồi quy tuyến tính từ điểm khảo sát phần mềm phân tích thống kê SPSS theo phương pháp Enter Kết hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,870 (phụ lục 4.32) Điều có nghĩa 87% biến thiên giá đất đô thị thị trấn giải thích biến mơ hình Kiểm định ANOVA mơ hình với hệ số sig < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa (phụ lục 4.33) Các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Kết phân tích hồi quy thể bảng 4.29 134 Bảng 4.29 Kết hệ số hồi quy mô hình giá đất thị thị trấn Mơ hình (Hằng số) LOAI_DUONG KC_DUONG KC_UBND KC_CHO KC_TRUONG KC_YTE G_HO G_ONHIEM MD_DUONG Hệ số hồi quy chƣa Hệ số hồi quy chuẩn hóa chuẩn hóa Sai số β chuẩn βs 28.434,681 2.771,724 4.131,345 76,946 0,723 -1.884,280 391,516 -0,066 -3.182,415 496,341 -0,182 -4.011,904 416,750 -0,228 -4.760,930 488,193 -0,163 -1.123,776 419,863 -0,055 1.193,068 731,734 0,022 2.657,582 1.853,708 0,019 1.036,204 410,774 0,044 t 10,259 53,691 -4,813 -6,412 -9,627 -9,752 -2,677 1,630 1,434 2,523 Sig 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,008 0,000 0,000 0,013 Với hệ số sig < 0,05, mô hình có biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy 95% Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất đô thị thị trấn xác định theo công thức: GĐodt2 = 28.434,681 + 4.131,345*LOAI_DUONG 1.884,280*KC_DUONG - 3.182,415*KC_UBND - 4.011,904*KC_CHO 4.760,930*KC_TRUONG - 1.123,776*KC_YTE + 1.193,068*G_HO + 2.657,582*G_ONHIEM + 1.036,204*MD_DUONG Kết hệ số hồi quy β cho thấy, giá trị loại đường tiếp giáp tăng thêm đơn vị, giá đất đô thị thị trấn tăng 4,131345 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến đường tiếp giáp tăng đơn vị, giá đất đô thị thị trấn giảm 1,884280 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến UBND tăng đơn vị, giá đất đô thị thị trấn giảm 3,182415 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến chợ tăng đơn vị, giá đất đô thị thị trấn giảm 4,011904 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến trường học tăng đơn vị, giá đất đô thị thị trấn giảm 4,760930 triệu đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến trung tâm y tế tăng đơn vị, giá đất đô thị thị trấn giảm 1,123776 triệu đồng/m2 ngược lại Khi gần khu vực hồ, giá đất đô thị thị trấn tăng 1,193068 triệu đồng/m2 ngược lại Khi gần khu vực ô nhiễm, giá đất đô thị thị trấn giảm 2,657582 triệu đồng/m2 ngược lại Dấu “+” biến G_ONHIEM 135 công thức giá đất thể quan hệ nghịch việc phân cấp biến theo giá trị âm (phụ lục 3.2, mục 9) Khi mật độ mạng lưới đường sá tăng đơn vị, giá đất đô thị thị trấn tăng 1,036204 triệu đồng/m2 ngược lại Theo kết hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,723) yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao đến giá đất đô thị thị trấn Các yếu tố khoảng cách đến chợ (βs = -0,228), khoảng cách đến trường (βs = 0,163) khoảng cách đến UBND (βs = -0,182) có ảnh hưởng mức độ cao đến giá đất đô thị thị trấn Yếu tố gần hồ (βs = 0,022) gần khu vực ô nhiễm (βs = 0,019) có ảnh hưởng mức độ thấp đến giá đất đô thị thị trấn 4.5.2.4 Bản đồ vùng giá đất đô thị thị trấn Định giá đất hàng loạt thực số lượng lớn đối tượng điểm sở Các điểm sở phân bố ngẫu nhiên theo mật độ khoảng cách tối thiểu 5m liệu đất đô thị (ODT) khu vực thị trấn Trâu Quỳ Quá trình định giá hàng loạt thực cho 6.427 điểm theo bước gán giá trị yếu tố ảnh hưởng lên điểm sở tính giá đất cho điểm cơng thức giá đất thu từ kết phân tích hồi quy Để có miền giá trị liên tục từ điểm sở, nghiên cứu sử dụng công cụ nội suy Ordinary Kriging phân tích khơng gian Sau nội suy giá đất, nghiên cứu phân khoảng giá cho đất đô thị thị trấn theo quy tắc phân khoảng tự nhiên Kết hình thành tiểu vùng giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, thể hình 4.17 Dựa theo đồ vùng giá đất đô thị xây dựng, khu vực thị trấn Trâu Quỳ chia theo tiểu vùng giá đất với tiểu vùng có giá đất thấp dao động 26 triệu đồng/m2 tiểu vùng có giá đất cao dao động 63 triệu đồng/m2 Có thể dễ dàng thấy tiểu vùng có giá đất cao thuộc khu vực nằm dọc theo trục đường Ngô Xuân Quảng thị trấn Đây tuyến đường có tập trung trung tâm hành (UBND huyện Gia Lâm), chợ Trâu Quỳ Khu vực gần Học viện Nông nghiệp Việt Nam có phân bố giá trị đất mức cao Điều thể mức độ ảnh hưởng không nhỏ yếu tố quy mô cấp đại học đến khu vực lân cận Những tiểu vùng có giá đất thấp khu vực giáp ranh địa giới hành thị trấn, có khoảng cách xa khu vực trung tâm thị trấn 136 Hình 4.17 Bản đồ vùng giá đất thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 4.5.3 Mơ hình giá đất nơng thôn đất nông nghiệp xã Dƣơng Quang, huyện Gia Lâm Điểm nghiên cứu Dương Quang xã nằm cuối huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Ví trí địa lý xã với phía Đơng giáp xã Song Liễu Xuân Lâm (huyện Thuận Thành, Bắc Ninh); phía Nam giáp thị trấn Như Quỳnh (huyện Văn Lâm, Hưng Yên); phía Tây giáp xã Dương Xá; phía Bắc giáp xã Phú Thị, xã Kim Sơn Dân số gồm 11.600 nhân khẩu, với 2.996 hộ sinh sống thơn: n Mỹ, Bình Trù, Đề Trụ, Quang Trung, Bài Tâm, Tự Môn, Lam Cầu Quán Khê Xã Dương Quang có tổng diện tích tự nhiên tính đến 31/12/2017 568,38 Trong đó, diện tích đất nơng nghiệp xã 355,19 ha, chiếm 62,49% tổng diện tích tự nhiên Diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp xã 213,1 ha, chiếm 37,49% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất chưa sử dụng xã 0,09 ha, chiếm 0,02% tổng diện tích tự nhiên Nghiên cứu thực xây dựng vùng giá đất loại đất nhóm đất nơng nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng hàng năm khác, đất trồng lâu năm) đất nơng thơn nhóm đất phi nông nghiệp (UBND xã Dương Quang, 2017) 137 4.5.3.1 Các biến sử dụng mơ hình giá đất nông thôn đất nông nghiệp Dựa theo kết xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất mục “4.3.1”; số liệu thống kê mật độ dân số, tỉ lệ gia tăng dân số thu nhập bình quân đầu người phạm vi cấp phường/xã khơng có phân cấp; đối tượng đất KCN không tồn địa bàn xã Dương Quang nên biến sử dụng mơ hình giá đất nơng thơn gồm biến Như vậy, mơ hình giá đất đề xuất loại đất nơng thơn có dạng: GĐont = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND + β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8*G_ONHIEM +β9*MD_DUONG Biến phụ thuộc giá đất nông thôn GĐont đo lường thang đo đơn vị nghìn đồng/m2 Các biến độc lập trong mơ hình ký hiệu đo lường cụ thể bảng 4.30 Bảng 4.30 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất nông thôn Biến độc lập Ký hiệu Thang đo Loại đường tiếp giáp Khoảng cách đến đường tiếp giáp Khoảng cách đến UBND Khoảng cách đến chợ Khoảng cách đến trường học LOAI_DUONG KC_DUONG KC_UBND KC_CHO KC_TRUONG Thứ bậc Khoảng cách Khoảng cách Khoảng cách Khoảng cách Khoảng cách đến trạm y tế Mức độ khoảng cách đến hồ Chất lượng môi trường Mật độ mạng lưới đường sá KC_YTE G_HO G_ONHIEM MD_DUONG Khoảng cách Thứ bậc Thứ bậc Thứ bậc Trong mơ hình giá đất nông thôn, biến sử dụng thang đo khoảng cách (Interval scale) biến sử dụng thang đo thứ bậc (Ordinal) Tương tự mơ hình giá đất ở, dựa theo kết xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp mục “4.3.2”; số liệu thống kê mật độ dân số, tỉ lệ gia tăng dân số thu nhập bình qn đầu người phạm vi cấp phường/xã khơng có phân cấp nên biến sử dụng mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dương Quang gồm biến Như vậy, mơ hình giá đất đề xuất loại đất nơng nghiệp có dạng: GĐnn = β0 + β1*KC_TDC + β2*KC_TTTT + β3*KC_KDC + β4*KC_NUOC + β5*LOAI_SDD + β6*CL_DAT + β7*MD_THUYLOI 138 Biến phụ thuộc giá đất nông nghiệp GĐnn đo lường thang đo đơn vị nghìn đồng/m2 Các biến độc lập trong mơ hình ký hiệu đo lường cụ thể bảng 4.31 Bảng 4.31 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất nơng nghiệp Biến độc lập Thang đo Ký hiệu Khoảng cách đến trục đường KC_TDC Khoảng cách Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ KC_CHO Khoảng cách Khoảng cách đến khu dân cư KC_KDC Khoảng cách Khoảng cách đến nguồn nước KC_NUOC Khoảng cách Loại hình sử dụng đất LOAI_SDD Thứ bậc Chất lượng đất CL_DAT Thứ bậc Mật độ hệ thống thủy lợi MD_THUYLOI Thứ bậc Trong mơ hình giá đất nơng nghiệp, biến sử dụng thang đo khoảng cách (Interval scale) biến sử dụng thang đo thứ bậc (Ordinal) 4.5.3.2 Các lớp liệu biến mơ hình giá đất nơng thơn đất nông nghiệp Các lớp liệu biến mơ hình xây dựng phương pháp phân tích không gian ArcGIS đồ trạng sử dụng đất Tại mục “4.4.1 Phân vùng giá trị đất ở” mục “4.4.2 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp”, lớp liệu phân vùng giá trị đất đất nơng nghiệp xây dựng tồn cho khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội Do đó, liệu sử dụng cho điểm nghiên cứu xã Dương Quang tách từ lớp liệu chung khu vực cơng cụ trích xuất từ khung (Extract by Mask) a) Các lớp liệu nhân tố vị trí Các lớp liệu nhân tố vị trí xã Dương Quang gồm: khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức độ khoảng cách đến hồ, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, khoảng cách đến nguồn nước Tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội để tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố vị trí cho khu vực (phụ lục 4.34) 139 b) Các lớp liệu nhân tố giao thông Các lớp liệu nhân tố giao thông xã Dương Quang gồm: loại đường tiếp giáp với đất, mật độ mạng lưới đường sá, mật độ hệ thống thủy lợi Tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội để tạo lớp liệu phân bố giá trị nhân tố giao thông cho khu vực Hệ thống đường khu vực nghiên cứu chia làm 18 loại Xã Dương Quang có loại đường: đường loại đường loại Các khu vực thuộc nhóm đường loại chiếm tỉ trọng lớn (88,23%) khu vực thuộc nhóm đường loại chiếm tỉ trọng nhỏ (phụ lục 4.35) Tỉ lệ phân bố mật độ mạng lưới đường sá khu vực mật độ cao (43,2%) khu vực mật độ thấp (56,8%) gần tương đương Tỉ lệ phân bố mật độ hệ thống thủy lợi có chênh lệch đáng kể khu vực mật độ thấp (70%) khu vực mật độ cao (30%) (phụ lục 4.36) c) Các lớp liệu nhân tố cá biệt nhân tố môi trường Các lớp liệu nhân tố cá biệt nhân tố môi trường xã Dương Quang tách từ lớp liệu chung khu vực phía Đông thành phố Hà Nội Lớp liệu nhân tố cá biệt gồm chất lượng đất loại sử dụng đất Khu vực nghiên cứu có phân bố chất lượng đất với mức: chất lượng đất trung bình (31%) chất lượng đất cao (69%) Khu vực nghiên cứu có diện tích đất trồng lúa chiếm 93,8%, đất trồng hàng năm chiếm 5,2% đất trồng lâu năm chiếm 1,0% (phụ lục 4.37) Lớp liệu nhân tố môi trường xã Dương Quang gồm khoảng cách đến bãi rác thải Diện tích khu vực mơi trường có nguy nhiễm chiếm 10,3% tổng diện tích (phụ lục 4.37) 4.5.3.3 Cơng thức xác định giá đất nông nghiệp đất nông thôn Giá thị trường thu thập theo phương pháp điều tra vấn, thực thu thập thông tin giá giao dịch thực tế thị trường Phân bố điểm khảo sát xã Dương Quang thể hình 4.18 Đối với đất nông thôn, nghiên cứu điều tra vấn thu kết 123 giá đất cho điểm khảo sát Đối với đất nông nghiệp, nghiên cứu thu kết 90 giá đất cho điểm khảo sát 140 Hình 4.18 Phân bố điểm khảo sát xã Dƣơng Quang a) Công thức xác định giá đất nông thôn Giá trị yếu tố ảnh hưởng điểm khảo sát trích xuất từ lớp liệu xây dựng phần trước (mục 4.5.3.2), thực thông qua công cụ gán giá trị lên điểm (phụ lục 4.38) Mơ hình giá đất nông thôn kết phân tích hồi quy tuyến tính từ 123 điểm khảo sát phần mềm phân tích thống kê SPSS Kết hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,895 (phụ lục 4.39) Điều có nghĩa 89,5% biến thiên giá đất nơng thơn giải thích biến mơ hình Kiểm định ANOVA mơ hình với hệ số sig < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa (phụ lục 4.40) Các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Kết phân tích hồi quy thể bảng 4.32 Với hệ số sig < 0,05, mô hình có biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy 95% Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất nông thôn xác định theo công thức: GĐont = 9.022,525 + 1.447,855*LOAI_DUONG - 993,682*KC_DUONG 267,259*KC_UBND - 783,369*KC_CHO - 400,669*KC_TRUONG 169,368*KC_YTE + 351,328*G_HO + 596,357*G_ONHIEM + 192,311*MD_DUONG 141 Bảng 4.32 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nông thôn xã Hệ số hồi quy chƣa Hệ số hồi quy chuẩn hóa chuẩn hóa Mơ hình β (Hằng số) Sai số chuẩn 9.022,525 255,404 LOAI_DUONG 1.447,855 15,999 KC_DUONG -993,682 KC_UBND t Sig βs 35,326 0,000 0,659 90,495 0,000 16,100 -0,450 -61,718 0,000 -267,259 46,280 -0,093 -5,775 0,000 KC_CHO -783,369 23,264 -0,250 -33,672 0,000 KC_TRUONG -400,669 31,394 -0,092 -12,763 0,000 KC_YTE -169,368 37,563 -0,066 -4,509 0,000 G_HO 351,328 64,647 0,049 5,435 0,000 G_ONHIEM 596,357 78,584 0,056 7,589 0,000 MD_DUONG 192,311 35,609 0,048 5,401 0,000 Kết hệ số hồi quy β cho thấy, giá trị loại đường tiếp giáp tăng thêm đơn vị, giá đất nông thôn tăng 1.447.855 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến đường tiếp giáp tăng đơn vị, giá đất nông thôn giảm 993.682 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến UBND tăng đơn vị, giá đất nông thôn giảm 267.259 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến chợ tăng đơn vị, giá đất nông thôn giảm 783.369 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến trường học tăng đơn vị, giá đất nông thôn giảm 400.669 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến trung tâm y tế tăng đơn vị, giá đất nông thôn giảm 169.368 đồng/m2 ngược lại Khi gần khu vực hồ, giá đất nông thôn tăng 351.328 đồng/m2 ngược lại Khi gần khu vực ô nhiễm, giá đất nông thôn giảm 596.357 đồng/m2 ngược lại Dấu “+” biến G_ONHIEM công thức giá đất thể quan hệ nghịch việc phân cấp biến theo giá trị âm (phụ lục 3.1, mục 9) Khi mật độ đường sá tăng đơn vị, giá đất nông thôn tăng 192.311 đồng/m2 ngược lại 142 Theo kết hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,659) yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao đến giá đất nông thôn Các yếu tố khoảng cách đến đường tiếp giáp (βs = -0,450), khoảng cách đến chợ (βs = -0,250) có ảnh hưởng mức độ cao đến giá đất nông thôn Các yếu tố khoảng cách đến trường (βs = -0,093), khoảng cách đến UBND (βs = -0,092) có ảnh hưởng mức trung bình đến giá đất nơng thơn Yếu tố gần khu vực ô nhiễm (βs = 0,056), gần hồ (βs = 0,049), mật độ mạng lưới đường sá (βs = 0,048) có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất nông thôn b) Công thức xác định giá đất nông nghiệp Giá trị yếu tố ảnh hưởng điểm khảo sát trích xuất từ lớp liệu xây dựng phần trước (mục 4.5.3.2), thực thông qua công cụ gán giá trị lên điểm (phụ lục 4.41) Mơ hình giá đất nơng nghiệp kết phân tích hồi quy tuyến tính từ 90 điểm khảo sát phần mềm phân tích thống kê SPSS Phân tích hồi quy tuyến tính lần đầu cho kết hệ số điều chỉnh R2 = 0,964 kiểm định ANOVA với hệ số sig < 0,01, thể mơ hình có ý nghĩa (phụ lục 4.42 phụ lục 4.43) Tuy nhiên, biến CL_DAT có hệ số sig = 0,329 > 0,05 (phụ lục 4.44) Loại biến CL_DAT tiếp tục phân tích hồi quy tuyến tính với biến lại Bảng 4.33 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Hệ số hồi quy chƣa Hệ số hồi quy chuẩn hóa chuẩn hóa Mơ hình β (Hằng số) Sai số chuẩn t Sig βs 22,691 8,681 2,614 0,011 LOAI_SDD 301,908 2,628 0,974 114,876 0,000 KC_TDC -13,173 1,512 -0,088 -8,709 0,000 KC_KDC -5,189 2,196 -0,022 -2,363 0,020 KC_CHO -5,952 1,944 -0,030 -3,061 0,003 KC_NUOC -5,956 1,002 -0,050 -5,945 0,000 2,725 1,217 0,020 2,238 0,028 MD_THUYLOI 143 Kết hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,964 (phụ lục 4.45) Điều có nghĩa 96,4% biến thiên giá đất nông nghiệp giải thích biến mơ hình Kiểm định ANOVA mơ hình với hệ số sig < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa (phụ lục 4.46) Các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Kết phân tích hồi quy thể bảng 4.33 Với hệ số biến sig < 0,05, mơ hình có biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy 95% Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất nông nghiệp xác định theo công thức: GĐnn = 5,189*KC_KDC 22,691 + - 301,908*LOAI_SDD 5,952*KC_CHO - - 13,173*KC_TDC 5,956*KC_NUOC + 2,725*MD_THUYLOI Kết hệ số hồi quy β cho thấy, giá trị loại sử dụng đất tăng thêm đơn vị, giá đất nông nghiệp tăng 301.908 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến trục đường tăng đơn vị, giá đất nông nghiệp giảm 13.173 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến khu dân cư tăng đơn vị, giá đất nông nghiệp giảm 5.189 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến thị trường tiêu thụ tăng đơn vị, giá đất nông nghiệp giảm 5.952 đồng/m2 ngược lại Khi khoảng cách đến nguồn nước tăng đơn vị, giá đất nông nghiệp giảm 5.956 đồng/m2 ngược lại Khi mật độ thủy lợi tăng đơn vị, giá đất nông nghiệp tăng 2.725 đồng/m2 ngược lại Theo kết hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại sử dụng đất (βs = 0,974) yếu tố có ảnh hưởng mức độ cao đến giá đất nông nghiệp Các yếu tố khoảng cách đến trục đường (βs = -0,088), khoảng cách đến nguồn nước (βs = -0,050) có ảnh hưởng mức độ trung bình đến giá đất nông nghiệp Các yếu tố khoảng cách đến thị trường tiêu thụ (βs = -0,030), khoảng cách đến khu dân cư (βs = -0,022) mật độ hệ thống thủy lợi (βs = 0,020) có ảnh hưởng mức độ thấp đến giá đất nông nghiệp 4.5.3.4 Bản đồ vùng giá đất nông thôn đất nông nghiệp Tương tự mơ hình giá đất đô thị, định giá hàng loạt thực cho 1.562 điểm đất nông thôn cho 2.000 điểm đất nông nghiệp (phụ lục 4.47) Để có miền giá trị liên tục từ điểm sở, nghiên cứu sử dụng công cụ nội suy Ordinary Kriging phân tích khơng gian Sau nội suy 144 giá đất, nghiên cứu phân khoảng giá theo quy tắc phân khoảng tự nhiên Kết hình thành 10 tiểu vùng giá đất xã Dương Quang (hình 4.19) Hình 4.19 Bản đồ vùng giá đất xã Dƣơng Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Vùng giá đất xã Dương Quang thực chất trình xây dựng vùng giá đất hai nhóm đất riêng biệt đất nơng thôn đất nông nghiệp Trong tiểu vùng giá đất hình thành, tiểu vùng với khoảng giá cao (trên 12,6 triệu đồng/m2) chiếm tỉ lệ 3,65% tổng diện tích vùng giá đất Tiểu vùng với khoảng giá thấp (dưới 247 nghìn đồng/m2) chiếm tỉ lệ 9,69% tổng diện tích vùng giá đất Tiểu vùng có tỉ lệ diện tích lớn (41,7%) tiểu vùng giá đất nông nghiệp với khoảng giá từ 247-327 nghìn đồng/m2 4.5.4 Nhận xét chung kết số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất 4.5.4.1 Nhận xét chung kết xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất Mối quan hệ q trình phân vùng giá trị đất đai xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất nghiên cứu việc sử dụng liệu chung yếu tố ảnh hưởng xây dựng cho khu vực nghiên cứu 145 phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng phương pháp phân tích khơng gian Giá trị biến độc lập mơ hình trích xuất từ lớp liệu trên, liệu biến mơ hình mang tính đồng nhất, lý đem lại kết phân tích với ý nghĩa thống kê cao Độ xác kết định giá hàng loạt nội suy vùng giá đất phụ thuộc lớn vào liệu giá đất thu thập Do thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam thị trường nên nhiều trường hợp giá đất từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phản ánh chất giá trị đất đai sở vận động theo quy luật thị trường Vì vậy, yêu cầu đặt cần phải xác định giá trị thị trường đất Xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất kết định giá hàng loạt theo mơ hình giá đất: mơ hình giá đất thị phường, mơ hình giá đất đô thị thị trấn mô hình giá đất nơng thơn đất nơng nghiệp Kết so sánh mơ hình thể cụ thể bảng 4.34 Như vậy, mô hình giá đất xây dựng có điểm chung khác số phương diện Về bản, số lượng biến sử dụng mơ hình gần tương đồng (6 - biến) Các kết phân tích hồi quy cho hệ số kiểm định với độ tin cậy cao Bảng 4.34 So sánh mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu Tiêu chí so sánh Mơ hình giá đất thị phƣờng Bồ Đề Mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ Mơ hình giá đất xã Dƣơng Quang Đất nông thôn Đất nông nghiệp 9 143 129 123 90 Hệ số R2 0,885 0,870 0,895 0,964 Kiểm định ANOVA < 0,01 < 0,01 < 0,01 < 0,01 Hệ số Sig < 0,05 < 0,05 < 0,05 < 0,05 5 5 Số lượng biến sử dụng mơ hình Số lượng mẫu Số tiểu vùng giá đất 146 4.5.4.2 Đề xuất bƣớc xây dựng vùng giá đất Điều kiện để thực xây dựng vùng giá đất giá đất phải tuân theo quy luật thị trường, khơng bị méo mó tác động chủ quan Khi đó, tiến trình thực xây dựng vùng giá đất theo giai đoạn với bước sau: a) Tập hợp liệu Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL cấp quận/huyện: đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch sử dụng đất, đồ địa chính, niên giám thống kê Bước 2: Thu thập thông tin hệ thống giao thông đơn vị hành cấp quận/huyện Bước 3: Thu thập liệu giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường b) Xác định thông số yếu tố ảnh hưởng Bước 4: Lựa chọn biến số sử dụng mơ hình giá đất c) Xây dựng lớp liệu yếu tố ảnh hưởng Bước 5: Thiết kế hệ thống giao thông chi tiết theo đường phố, ngõ/ngách Bước 6: Xây dựng lớp liệu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất d) Xây dựng quản lý liệu vùng giá đất Bước 7: Xác định hệ số mơ hình giá đất Hedonic phương pháp phân tích hồi quy Bước 8: Dựa vào trợ giúp GIS, tiến hành định giá hàng loạt giá trị đối tượng lại thực nội suy miền giá trị liên tục Bước 9: Hoàn thiện CSDL vùng giá đất đưa vào quản lý sử dụng 147 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN 1) Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho phát triển đô thị, điểm dân cư nơng thơn đảm bảo trì sản xuất nơng nghiệp truyền thống, với đặc điểm chính: vị trí cửa ngõ Thủ đơ, gần khu vực trung tâm thành phố Hà Nội; hệ thống sở hạ tầng, đặc biệt hệ thống đường ngày đầu tư hoàn thiện với tuyến đường quốc lộ, đường sắt kết nối tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng; dân cư khu vực thị có mật độ dân số thấp bình quân chung Hà Nội (2.903 người/km2), tỉ lệ tăng dân số tự nhiên đạt mức thấp (1,5%); đất đai phì nhiêu địa hình phẳng; chế độ thủy văn sông Hồng sông Đuống đem lại trữ lượng nước lớn, lưu lượng trung bình 2.710 m3/s; hệ thống thủy lợi kiên cố hố 94,91km, 82,34km có chất lượng tốt (chiếm 86,76%) 2) Thực trạng vấn đề giá trị đất đai khu vực nghiên cứu thể chênh lệch giá đất giá theo quy định Nhà nước giá giao dịch thực tế thị trường Mức độ chênh lệch cao khu vực nghiên cứu phân bố đường phố thuộc nhóm I đường Nguyễn Văn Cừ Mức độ chênh lệch thấp khu vực nghiên cứu phân bố đường phố thuộc nhóm VII đường Phù Đổng Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường khu vực nghiên cứu 4,05 lần 3) Phương pháp phân tích nhân tố khám phá theo đánh giá người sử dụng đất cho kết yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất gồm nhân tố (vị trí, giao thơng, mơi trường, kinh tế - xã hội) 13 yếu tố (khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, khoảng cách đến hồ, khoảng cách đến UBND, loại đường tiếp giáp với đất, mật độ mạng lưới đường sá, khoảng cách đến đường tiếp giáp, tỉ lệ gia tăng dân số, mật độ dân số, thu nhập bình quân đầu người, khoảng cách đến khu công nghiệp khoảng cách đến bãi rác thải) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nơng nghiệp gồm nhân tố (vị trí, cá biệt, thủy văn, kinh tế - xã hội) 10 yếu tố (khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, tỉ lệ gia tăng dân số, mật độ dân số, thu nhập bình quân đầu người, chất lượng đất, loại sử dụng đất, khoảng cách đến nguồn nước mật độ hệ thống thủy lợi) 148 4) Phương pháp phân tích thứ bậc AHP từ ý kiến đánh giá chuyên gia cho kết trọng số nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở: nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,329, nhân tố giao thông chiếm trọng số 0,354, nhân tố môi trường chiếm trọng số 0,203 nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,114 Trọng số nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp: nhân tố cá biệt chiếm trọng số 0,268, nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,295, nhân tố thủy văn chiếm trọng số 0,337 nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,100 Phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu tạo tiểu vùng giá trị đất đai với 10 cấp, có cấp thuộc đối tượng đất nông nghiệp cấp thuộc đối tượng đất Tiểu vùng giá trị đất với cấp độ giá trị cao phân bố dọc theo trục đường chính, đặc biệt tập trung điểm giao cắt tuyến đường trung tâm đô thị Tiểu vùng giá trị đất với cấp độ giá trị trung bình thấp phân bố khu vực cách xa khu dân cư, buôn bán sầm uất giáp ranh khu vực chôn lấp, xử lý rác thải Tiểu vùng giá trị đất nông nghiệp với cấp độ giá trị cao phân bố khu vực có mật độ hệ thống thủy lợi dày đặc, dọc theo bãi bồi sơng Hồng, sơng Đuống trục đường Tiểu vùng giá trị đất nông nghiệp với cấp độ giá trị trung bình thấp phân bố khu vực lân cận khu đô thị, cách xa tiện ích nơng nghiệp Kiểm định độ tin cậy kết phân vùng dựa vào phân tích tương quan, với hệ số r = 0,825 chứng tỏ có mối tương quan chặt giá trị đất đai theo phân vùng giá đất giao dịch thực tế thị trường Đề xuất số giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai nguyên tắc phân vùng giá trị theo cấp độ phân vùng, theo tiêu chí phân vùng, theo đánh giá trọng số, phân tích yếu tố có vai trò đặc biệt khả áp dụng khung chung yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai cho địa bàn có điều kiện tương tự Đồng thời đề xuất tiến trình xây dựng vùng giá trị đất đai gồm giai đoạn với bước 5) Mơ hình giá đất đô thị đất nông thôn bao gồm biến (loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức độ khoảng cách đến hồ nước, chất lượng môi trường, mật độ mạng lưới 149 đường sá) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến chợ khoảng cách đến trường học Mơ hình giá đất nông nghiệp bao gồm biến (loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, khoảng cách đến nguồn nước mật độ hệ thống thủy lợi) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp gồm: loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường khoảng cách đến nguồn nước Đồng thời, nghiên cứu đề xuất tiến trình thực xây dựng vùng giá đất gồm giai đoạn với bước sở tiếp cận theo giá trị thị trường 5.2 KIẾN NGHỊ 1) Đề xuất thực việc phân vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo quản lý đất đai sở tiếp cận giá trị sử dụng tiềm đất đai Đề xuất sử dụng mơ hình giá đất Hedonic kết hợp trợ giúp GIS nhằm thực định giá đất hàng loạt xây dựng đồ vùng giá đất phục vụ công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất bất động sản 2) Cần ban hành quy định pháp luật hành thuật ngữ giá đất tiêu chuẩn đất tiêu chuẩn để bước cải thiện độ xác xây dựng mơ hình giá đất thành lập đồ vùng giá đất Cần sớm xây dựng cập nhật CSDL phục vụ định giá đất, bao gồm thông tin nhân tố quan trọng hình thành giá trị đất quy hoạch sử dụng đất, thuộc tính đất đặc biệt nguồn thông tin giá chuyển nhượng thực tế thị trường 3) Đề nghị tiếp tục triển khai nghiên cứu thử nghiệm loại đô thị nông thôn vùng miền khác theo tiến trình bước đề xuất trước áp dụng thức vào thực tế Xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất phạm vi cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công cụ hỗ trợ cho công tác xây dựng bảng giá đất địa phương Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng giá trị phạm vi vùng kinh tế nước công cụ hỗ trợ cho công tác xây dựng khung giá đất Chính phủ 150 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Phạm Sỹ Liêm Trần Văn Tuấn (2018) Xây dựng vùng giá đất khu vực nông thôn: trường hợp nghiên cứu xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam 16 (6) tr 601-612 Phạm Sỹ Liêm, Trần Văn Tuấn Thái Thị Quỳnh Như (2018) Ứng dụng công nghệ GIS phân tích AHP phân vùng giá trị đất đai khu vực đô thị quận Long Biên, thành phố Hà Nội Tạp chí Nơng nghiệp Phát triển nơng thơn 345 tr 131-138 151 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn (2009a) Cẩm nang sử dụng đất nông nghiệp, Tập 2: Phân hạng, đánh giá đất đai NXB Khoa học Kỹ thuật Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn (2009b) Cẩm nang sử dụng đất nông nghiệp, Tập 7: Phương pháp phân tích đất NXB Khoa học Kỹ thuật Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2015) Thông tư số 60/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai Bộ Xây dựng (2008) Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD Bùi Ngọc Tuân (2004) Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nước ta Đề tài Khoa học Công nghệ cấp Bộ Chi cục Thống kê huyện Gia Lâm (2018) Niên giám thống kê huyện Gia Lâm năm 2017 Chính phủ (1993) Nghị định số 73-CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp Chính phủ (2003) Nghị định số 132/2003/NĐ-CP Chính phủ ngày 06 tháng 11 năm 2003 việc điều chỉnh địa giới hành để thành lập quận Long Biên, Hồng Mai, thành lập phường trực thuộc quận Long Biên, quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội 10 Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Chính phủ (2011) Quyết định số 1259/QĐ-TTg phê duyệt QHC Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 12 Chính phủ (2012) Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2012 phê duyệt đề án nâng cao lực quản lý Nhà nước Ngành quản lý đất đai giai đoạn 2011-2020 152 13 Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định giá đất 14 Chu Văn Thỉnh (2000) Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất Đề tài độc lập cấp Nhà nước 15 Cục Thống kê thành phố Hà Nội (2018) Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2017 NXB Thống kê 16 Đặng Hùng Võ Nguyễn Đức Khả (2005) Cơ sở địa NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 17 Đào Văn Khiêm Bùi Thị Thu Hòa (2009) Tính tốn giá trị kinh tế đất đai số tỉnh đồng sông Hồng Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Thủy lợi Mơi trường 25 tr 36-45 18 Đinh Thị Bảo Hoa (2017) Bản đồ học đại NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 19 Hồ Thị Lam Trà, Đoàn Ngọc Phương, Phan Văn Thọ, Phan Thị Thanh Huyền, Bùi Nguyên Hạnh Đỗ Tiến Thuấn (2016) Giá đất, tài đất đai - Cơ sở lý luận thực tiễn NXB Nông nghiệp 20 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Qn (2006) Định giá đất NXB Nơng nghiệp 21 Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS NXB Hồng Đức 22 Hoàng Văn Cường (2010) Giá đất sách phân phối địa tô quản lý đất đai theo chế thị trường Báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý Đất đai 23 Lê Đình Hải Nguyễn Thị Hương (2017) Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Lâm nghiệp tr: 178-185 24 Lê Khương Ninh (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sơng Cửu Long Tạp chí Phát triển Kinh tế 254 tr 11-17 25 Lê Thị Mỹ Hảo (2017) Đánh giá chất lượng đất nông nghiệp phục vụ chuyển đổi cấu trồng huyện Gia Lâm Đề tài Khoa học Công nghệ cấp Bộ 26 Mã Khắc Vĩ (1995) Lý luận phương pháp định giá đất đai Bắc Kinh (Người dịch Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh) NXB Cải cách 27 Nguyễn Đình Thọ (2013) Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh doanh NXB Lao động xã hội 153 28 Nguyễn Ngọc Rạng (2012) Thiết kế nghiên cứu thống kê y học NXB Y học, Hồ Chí Minh 29 Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa (2010) Thẩm định giá bất động sản NXB Lao động Xã hội 30 Nguyễn Phi Sơn (2015) Nghiên cứu phương pháp xây dựng đồ vùng giá trị đất khu vực đất phi nông nghiệp thị mơ hình thống kê công nghệ GIS Đề tài Khoa học Công nghệ cấp Bộ mã số TNMT.07.31 31 Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt quản lý Nhà nước đất đai Tạp chí Phát triển Hội nhập 22(23) tr 32-40 32 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương (2015) Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh Tạp chí Phát triển Kinh tế 26(3) tr 82-103 33 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy Tạp chí Phát triển Kinh tế 269 tr 11-18 34 Nguyễn Thị Bích Ngọc Trần Thanh Hùng (2013) Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá đất thị xã Gò Cơng, tỉnh Tiền Giang 35 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) Ứng dụng mơ hình "Decision Tree" định giá đất hàng loạt Việt Nam Tạp chí Tài tr 43-46 36 Nguyễn Thị Yến (2011) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học Cơng nghệ 98(10) tr 69-74 37 Phạm Anh Tuấn, Nguyễn Xuân Linh, Phạm Lê Tuấn, Phạm Sỹ Liêm Bùi Thị Cẩm Ngọc (2016) Thực nghiệm xây dựng sở liệu giá đất đô thị sở ứng dụng kỹ thuật CAMA phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang Tạp chí Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn 293 tr 19-25 38 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai 2003 NXB Chính trị Quốc gia 39 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014) Luật Đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia 40 Tôn Thất Nguyễn Thiêm (2005) Tài sản giá trị Hồn, nhân cách, sắc, Tập 2, Dấu ấn thương hiệu (pp 359) NXB Trẻ 41 Tổng cục Địa (2001) Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy điển đổi hệ thống địa (CPLAR) 154 42 Tổng cục Quản lý đất đai (2011) Xây dựng, thử nghiệm mơ hình lập đồ giá đất 43 Tổng cục Thống kê (2018) Niên giám thống kê Việt Nam năm 2017 NXB Thống kê 44 Trần Đức Quỳnh Bùi Ngun Hạnh (2015) Mơ hình hedonic phần mềm cho toán xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tạp chí Khoa học Phát triển 13(6) tr 989-998 45 Trần Quốc Bình, Lê Phương Thúy Đỗ Thị Minh Tâm (2008) Ứng dụng GIS thành lập đồ vùng giá trị đất đai Hội nghị khoa học Địa lý toàn quốc lần thứ 3, Hà Nội 46 Trần Thanh Hùng (2016) Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở: Đề tài Khoa học Công nghệ cấp Bộ mã số TNMT.01.36 47 Trịnh Hữu Liên (2010) Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai Đề tài Khoa học Công nghệ cấp Bộ 48 Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng (2013) Xây dựng vùng giá trị đất đai: NXB Bộ Nông nghiệp 49 Trịnh Hữu Liên, Phạm Anh Tuấn Nguyễn Thị Khuy (2013) Định giá đất NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 50 UBND huyện Gia Lâm (2015) Báo cáo thuyết minh tổng hợp: Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (giai đoạn 2011 - 2015) huyện Gia Lâm - thành phố Hà Nội 51 UBND phường Bồ Đề (2017) Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội phường Bồ Đề năm 2017 52 UNBD quận Long Biên (2017) Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng năm 2017, phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm năm 2018 53 UBND thị trấn Trâu Quỳ (2017) Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội thị trấn Trâu Quỳ năm 2017 54 UBND thành phố Hà Nội (2014a) Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 55 UBND thành phố Hà Nội (2014b) Quyết định số 6115/QĐ-UBND ngày 21/11/2014 UBND Thành phố Hà Nội việc phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N10, tỷ lệ 1/2000 155 56 UBND thành phố Hà Nội (2018) Quyết định số 2783/QĐ-UBND ngày 07/06/2018 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Gia Lâm, tỷ lệ 1/500 khu vực thị trấn Trâu Quỳ xã: Dương Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn - huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 57 UBND xã Dương Quang (2017) Báo cáo thuyết minh kết thống kê đất đai năm 2017 địa bàn xã Dương Quang 58 Văn phòng đăng ký đất đai huyện Gia Lâm (2017) Báo cáo tổng kết tình hình thực cơng tác năm 2017 triển khai kế hoạch công tác năm 2018 59 Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên (2017) Báo cáo tổng kết tình hình thực cơng tác năm 2017 số nhiệm vụ trọng tâm năm 2018 60 Vũ Thị Dậu (2012) Lý thuyết kinh tế học Karl Marx NXB Đại học Quốc gia Hà Nội Tiếng Anh 61 Ai P (2005) Residental land value modelling: case study of Hankou, China Master Thesis, University of Twente, The Netherlands 62 Ardiwijaya V.S (2006) Land value zones automation for land market information (Case study of Desa Nagrak Kecamatan Gunungputri Kabupaten Bogor) Master thesis, Bogor Agriculrural University 63 Atack J and R Margo (1998) “Location, Location, Location!” The price gradient for vacant urban land: New York, 1835 to 1900 Journal of Real estate Finance and Economics 16(2) pp 151-172 64 Azar K.T (1994) Using GIS for estimating the spatial distribution of land value in metropolitan Beirut Papers from the annual conference - Urban and Regional Information Systems Association 63 65 Bao H.X.H., J.L Glascock and S.Z Zhou (2014) Land value determination in an emerging market: Empirical evidence from China International Journal of Managerial Finance 10(2) pp.180-199 66 Bastian C.T., D.M McLeod, M.J Germino, W.A Reiners and B.J Blasko (2002) Environmental amenities and agricultural land values: a hedonic model using geographic information systems data Ecological Economics 40(3) pp 337-349 156 67 Benson E.D., J.L Hansen, A.L Schwartz and G.T Smersh (1998) Pricing residential amenities: The value of a view The Journal of Real estate Finance and Economics 16(1) pp 55-73 68 Bergstrom J.C., S.J Goetz and J.S Shortle (2004) Land use problems and conflicts: causes, consequences and solutions Routledge 69 Bills N.L (2008) Alternative methods of real property valuation of agriculture and rural vacant parcels: New York state department of agriculture and markets 70 Borchers A., J Ifft and T Kuethe (2014) Linking the price of agricultural land to use values and amenities American Journal of Agricultural Economics 96 pp 1307-1320 71 Bovkir R and C.A Arif (2018) Providing land value information from geographic data infrastructure by using fuzzy logic analysis approach Land Use Policy 78 pp 48-60 72 Brownstone D and A De Vany (1991) Zoning, returns to scale, and the value of undeveloped land The Review of Economics and Statistics 73(4) pp 699-704 73 Bugs G (2007) Urban land value map: a case study in Eldorado Sul – Brazil Master thesis 74 Cellmer R., M Belej, S Zrobek and M.Š Kovač (2014) Urban land value maps - a methodological approach Geodetski vestnik 58(3) pp 535-551 75 Chattopadhyay S (1999) Estimating the demand for air quality: New evidence based on the Chicago housing market Land Economics 75(1) pp 22-38 76 Chicoine D.L (1981) Farmland values at the urban fringe: An analysis of sale prices Land Economics 57 pp.353-362 77 Childs C (2004) Interpolating surfaces in ArcGIS Spatial Analyst Paper presented at the Conference Proceedings 78 Chin T.L and K.W Chau (2003) A critical review of literature on the hedonic price model International Journal for Housing and its Applications 27(2) pp.145-165 79 Choumert J and P Phelinas (2014) Determinants of agricultural land values in Argentina Ecological Economics, Elsevier 110(C) pp 134-140 80 Colwell P.F and H.J Munneke (1999) Land prices and land assembly in the CBD The Journal of Real estate Finance and Economics 18(2) pp 163-180 157 81 Darling A.H (1973) Measuring benefits generated by urban water parks Land Economics 49(1) pp 22-34 82 Deaton B and R Vyn (2010) The effect of strict agricultural zoning on agricultural land values: the case of Ontario's Greenbelt 92 pp 941-955 83 Demetriou D (2016a) The assessment of land valuation in land consolidation schemes: the need for a new land valuation framework Land Use Policy 54 pp 487-498 84 Demetriou D (2016b) GIS-Based automated valuation models (AVMs) for land consolidation schemes Proceedings, 6th International Conference on Cartography and GIS, 13-17 June 2016, Albena, Bulgaria 85 Eagle A.J., D.E Eagle, T.E Stobbe and G.C Kooten (2015) Farmland protection and agricultural land values at the urban-rural fringe: British Columbia's agricultural land reserve American Journal of Agricultural Economics 97(1) pp 282-298 86 Eckert J.K., R.J Gloudemans and R Almy (1990) Property appraisal and assessment administration Kansas City: International Association of Assessing Officers 87 Fraser R and G Spencer (2002) The value of an ocean view: an example of hedonic property amenity valuation Australian Geographical Studies 36(1) pp 94-98 88 Gall J (2006) Future of value maps in European context XXIII International FIG Congress: Shaping the change 89 Gardner K and R Barrows (1985) The impact of soil conservation investments on land prices American Journal of Agricultural Economics 67(5) pp 943-947 90 Goodwin B.K., A.K Mishra and F.N Ortalo-Magné (2003) What's wrong with our models of agricultural land values? American Journal of Agricultural Economics 85(3) pp 744-752 91 Green S.B (1991) How many subjects does it take to a regression analysis Multivariate Behavioral Research 26(3) pp 499-510 92 Guntermann K.L (1997) Residential land prices prior to development Journal of Real Estate Research 14(1/2) pp 1-18 158 93 Henderson J and S Moore (2015) The capitalization of wildlife recreation income into farmland values Journal of Agricultural and Applied Economics 38(3) pp 597-610 94 Hoang H.P and P Wakely (2000) Status, quality and the other trade-off: towards a new theory of urban residential location Urban Studies 37(1) pp 7-35 95 Howes (1980) Value maps - Aspects of land and property values Norwich: Geo Books 96 Hu S., S Yang, W Li, C Zhang and F Xu (2016) Spatially non-stationary relationships between urban residential land price and impact factors in Wuhan city, China Applied Geography 68 pp 48-56 97 Huang H., G.Y Miller, B.J Sherrick and M.I Gómez (2006) Factors influencing illinois farmland values American Journal of Agricultural Economics 88(2) pp 458-470 98 IAAO (2003) Standard on Automated Valuation Models (AVMs): Kansas City, Missouri 99 IAAO (2013) Standard on Mass Appraisal of Real Property: Kansas City, Missouri 100 IAAO (2014) Glossary for Property Appraisal and Assessment Second edition 101 Inoue R., N Kigoshi and E Shimizu (2007) Visualization of spatial distribution and temporal change of land prices for residential use in Tokyo 23 wards using spatio-temporal kriging 102 Jahanshiri E., T Buyong and R Shariff (2011) A review of property mass valuation models 19(S) pp 23-30 103 Jiang H., S Jia and Y Huang (2013) The study of the factors affecting urban residential land price Applied Mechanics and Materials 357-360(2013) pp 2854-2858 104 Jim C.Y and W.Y Chen (2007) Consumption preferences and environmental externalities: a hedonic analysis of the housing market in Guangzhou Geoforum 38(2) pp 414-431 105 Kim B and T Kim (2016) A study on estimation of land value using spatial statistics: focusing on real transaction land prices in Korea Sustainability 8(3) pp: 1-14 159 106 Lancaster K.J (1966) A new approach to consumer theory The Journal of Political Economy Vol 74 (No 2) pp 132-157 107 Lee Y.P (2002) Determinants of Singapore residential land value Master Thesis, Massachusetts Institute of Technology 108 Leggett C.G and N.E Bockstael (2000) Evidence of the effects of water quality on residential land prices Journal of Environmental Economics and Management 39(2) pp 121-144 109 Leksono B.-E., Y Susilowati and A Suksmono (2008) Automatic land and parcel valuation to support the land and buildings tax information system by developing the open source software 110 Li J and A.D Heap (2008) A review of spatial interpolation methods for environmental scientists: Geoscience Australia 111 Löchl M (2008) Real estate and land price models for UrbanSim's Greater Zurich application Arbeitsberichte Polyprojekt Zukunft urbane Kulturlandschaften NSL, ETH Zürich, Zürich 112 Luo J and Y.D Wei (2004) A geostatistical modeling of urban land values in Milwaukee, Wisconsin Geographic Information Sciences 10(1) pp 49-57 113 Maddison D (2000) A hedonic analysis of agricultural land prices in England and Wales European Review of Agricultural Economics 27(4) pp 519-532 114 Malaitham S., A Fukuda, V Vichiensan and V Wasuntarasook (2018) Hedonic pricing model of assessed and market land values: A case study in Bangkok metropolitan area, Thailand Case studies on Transport Policy 115 Malpezzi S., L Ozanne and T Thibodeau (1980) Characteristic prices of housing in fifty-nine metropolitan areas: Urban Institute 116 Mitchell A (1999) The ESRI guide to GIS analysis, Volume 1: Geographic Patterns & Relationships ESRI Press, Redlands, USA 117 Mohammed S.A (2018) Influence of long-term wastewater irrigation on soil quality and its spatial distribution Annals of Agricultural Sciences 63 (2) pp 191-199 118 Nickerson C.J and L Lynch (2001) The effect of farmland preservation programs on farmland prices American Journal of Agricultural Economics 83(2) pp 341-351 160 119 Nivens H.D., T.L Kastens, K Dhuyvetter and A Featherstone (2002) Using satellite imagery in predicting Kansas farmland values Journal of Agricultural and Resource Economics 27(2) pp 464-480 120 Nunnally J.C (1978) Psychometric theory New York: McGraw-Hill 121 Nzau B.M (2003) Modelling the influence of urban sub-centres on spatial and temporal urban land value patterns - Case study of Nairobi, Kenya Master Thesis, University of Twente, The Netherlands 122 Olayiwola L.M., O.A Adeleye and A.O Oduwaye (2005) Correlates of land value determinants in Lagos Metropolis, Nigeria Journal of Human Ecology 17(3) pp 183-189 123 Ouden E (2012) Innovation design: Creating value for people, organizations and society Springer, Verlag London 124 Palmquist R.B and L.E Danielson (1989) A hedonic study of the effects of erosion control and drainage on farmland values American Journal of Agricultural Economics 71(1) pp 55-62 125 Peiser R.B (1987) The determinants of nonresidential urban land values Journal of Urban Economics 22(3) pp 340-360 126 Purnomo C.K., W.S Sabekti and D.P Sari (2014) Factors and spatial pattern analysis of land price FIG Congress 2014, Engaging the challenges - Enhancing the relevance, Kuala Lumpur, Malaysia 16 - 21 June 2014 pp 1-16 127 Rosen S (1974) Hedonic, prices and implicit markets: Product differentiation in perfect competition Journal of Political Economy 82(1) pp 34-55 128 Saaty T (2008) Decision making with the Analytic Hierarchy Process Int J Services Sciences pp 83-98 129 Samarasinghe O and B Sharp (2008) The value of a view: A spatial hedonic analysis 42(1) pp 59-78 130 Silveira P and T Dentinho (2017) A spatial interaction model with land use and land value Cities 78 pp 60-66 131 Sipan I., H Ali, S Ismail, S Abdullah, S.A.A Shazmin and A Aziz (2012) GISbased mass appraisal model for equity and uniformity of rating assessment International Journal of Real Estate Studies pp 40-49 161 132 So H.M., R.Y.C Tse and S Ganesan (1997) Estimating the influence of transport on house prices: evidence from Hong Kong Journal of Property Valuation and Investment 15(1) pp 40-47 133 Tabachnick B.G and L.S Fidell (2007) Using multivariate statistics, 5th ed Boston, MA: Allyn & Bacon/Pearson Education 134 Taylor M.R and G.W Brester (2005) Noncash income transfers and agricultural land values Review of Agricultural Economics 27(4) pp 526-541 135 Tomkins J., N Topham, J Twomey and R Ward (1998) Noise versus access: the impact of an airport in an urban property market Urban Studies 35(2) pp 243-258 136 Topcu M and A.S Kubat (2009) The analysis of urban features that affect land values in residential areas Proceedings of the 7th International Space Syntax Symposium 26(1) pp 1-9 137 Troncoso J.L., M Aguirre, P Manriquez, V Labarra and Y Ormazábal (2010) Influence of physical attributes on the price of land: the case of the province of Talca, Chile Ciencia e Investigación Agraria 37 pp 105-112 138 Tsutsumi M., A Shimada and D Murakami (2011) Land price maps of Tokyo Metropolitan Area Procedia - Social and Behavioral Sciences 21 pp 193-202 139 Tuladhar (2003) Property valuation and computer assisted valuation, GIM and UPLA Programme 140 Tyrvainen L (1997) The amenity value of the urban forest: an application of the hedonic pricing method Landscape and Urban Planning 37(3) pp 211-222 141 Uematsu H., A.R Khanal and A.K Mishra (2013) The impact of natural amenity on farmland values: A quantile regression approach Land Use Policy 33(2013) pp 151-160 142 Verheye W (2007) The value and price of land, land use, land cover and soil sciences: UNESCO-EOLSS Publishers 143 Vickers T and M Thurstain-Goodwin (2002) Visualising landvaluescape without a cadastre FIG XXII International Congress, Washington, USA 144 Wen H.-z., S.-h Jia and X.-y Guo (2005) Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China Journal of Zhejiang University-SCIENCE A 6(8) pp 907-914 162 145 Wyatt P (1996) The development of a property information system for valuation using a geographical information system (GIS) Journal of Property Research 13(4) pp 317-336 146 Xu F., R Mittelhammer and P.W Barkley (1993) Measuring the contributions of site characteristics to the value of agricultural land Land Economics 69(4) pp 356-369 147 Yomralioglu T and R Nisanci (2004) Nominal asset land valuation technique by GIS FIG Working Week 2004, Athens, Greece 148 Kok N., P Monkkonen and J.M Quigley (2014) Land use regulations and the value of land and housing: An intra-metropolitan analysis Journal of Urban Economics 81 pp 136-148 149 McMillen D and P Thorsnes (1998) Land value and parcel size: a semiparametric analysis The Journal of Real Estate Finance and Economics 17(3) pp 233-244 150 Peterson R (1994) A meta-analysis of cronbach's alpha coefficient alpha Journal of Consumer Research 21(2) pp 381-391 163 PHỤ LỤC Phụ lục 2.1 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất từ nghiên cứu tổng quan .168 Phụ lục 2.2 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp từ nghiên cứu tổng quan 171 Phụ lục 3.1 Thống kê số lượng mẫu điều tra giá đất phục vụ kiểm định độ tin cậy kết phân vùng giá trị đất đai 172 Phụ lục 3.2 Phân cấp yếu tố ảnh hưởng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu .173 Phụ lục 3.3 Phân cấp tiêu xây dựng đồ chất lượng đất .176 Phụ lục 3.4 Phân cấp tiêu độ phì nhiêu đất .177 Phụ lục 3.5 Trình tự xây dựng đồ chất lượng đất 178 Phụ lục 3.6 Phiếu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 179 Phụ lục 3.7 Phiếu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 182 Phụ lục 3.8 Phiếu đánh giá chuyên gia tiêu xây dựng đồ chất lượng đất theo phương pháp phân tích đa tiêu (AHP) 184 Phụ lục 3.9 Phiếu đánh giá chuyên gia yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai theo phương pháp phân tích đa tiêu (AHP) 185 Phụ lục 3.10 Phiếu điều tra thu thập thông tin đất (đất ở) 193 Phụ lục 3.11 Phiếu điều tra thu thập thông tin đất (đất nông nghiệp) .195 Phụ lục 3.12 Phân loại số tuyến đường hệ thống đường khu vực phía Đông thành phố Hà Nội 198 Phụ lục 3.13 Hệ số điều chỉnh yếu tố cá biệt 199 Phụ lục 3.14 Kết số liệu giá đất sau hiệu chỉnh 199 Phụ lục 4.1 Thống kê độ tin cậy thang đo vị trí hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 200 Phụ lục 4.2 Kết độ tin cậy thang đo vị trí sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 201 Phụ lục 4.3 Thống kê độ tin cậy thang đo sở hạ tầng hệ số tương quan biến tổng mô hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 201 Phụ lục 4.4 Kết độ tin cậy thang đo sở hạ tầng sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 202 164 Phụ lục 4.5 Thống kê độ tin cậy thang đo môi trường hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất .202 Phụ lục 4.6 Thống kê độ tin cậy thang đo kinh tế - xã hội hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 202 Phụ lục 4.7 Kết độ tin cậy thang đo kinh tế - xã hội sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 203 Phụ lục 4.8 Kiểm định tính thích hợp mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 203 Phụ lục 4.9 Thống kê độ tin cậy thang đo cá biệt hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng giá trị đất nông nghiệp .203 Phụ lục 4.10 Thống kê độ tin cậy thang đo vị trí hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng giá trị đất nông nghiệp .204 Phụ lục 4.11 Kết kiểm định độ tin cậy thang đo vị trí sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp .204 Phụ lục 4.12 Thống kê độ tin cậy thang đo sở hạ tầng hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 204 Phụ lục 4.13 Kết kiểm định độ tin cậy thang đo sở hạ tầng sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 205 Phụ lục 4.14 Thống kê độ tin cậy thang đo kinh tế - xã hội hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 205 Phụ lục 4.15 Kiểm định tính thích hợp mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp .205 Phụ lục 4.16 Lớp liệu nhân tố vị trí phường Bồ Đề: KC đến đường tiếp giáp (a), KC đến UBND (b), KC đến chợ (c), KC đến trường học (d), KC đến trung tâm y tế (e), mức độ KC đến hồ (f) 206 Phụ lục 4.17 Lớp liệu loại đường tiếp giáp phường Bồ Đề 207 Phụ lục 4.18 Lớp liệu mật độ mạng lưới đường sá phường Bồ Đề 207 Phụ lục 4.19 Lớp liệu chất lượng môi trường phường Bồ Đề 208 Phụ lục 4.20 Kết phân tích thơng kê mô tả giá đất phường Bồ Đề 208 165 Phụ lục 4.21 Dữ liệu điểm khảo sát phường Bồ Đề 208 Phụ lục 4.22 Tần suất loại đường điểm khảo sát phường Bồ Đề .209 Phụ lục 4.23 Kết tổng qt mơ hình giá đất đô thị phường Bồ Đề .209 Phụ lục 4.24 Kết phân tích ANOVA mơ hình giá đất đô thị phường Bồ Đề 209 Phụ lục 4.25 Lớp liệu nhân tố vị trí thị trấn Trâu Quỳ: KC đến đường tiếp giáp (a), KC đến UBND (b), KC đến chợ (c), KC đến trường học (d), KC đến trung tâm y tế (e), mức độ KC đến hồ (f) 210 Phụ lục 4.26 Lớp liệu loại đường tiếp giáp thị trấn Trâu Quỳ 211 Phụ lục 4.27 Lớp liệu mật độ mạng lưới đường sá thị trấn Trâu Quỳ 211 Phụ lục 4.28 Lớp liệu chất lượng môi trường thị trấn Trâu Quỳ 212 Phụ lục 4.29 Kết phân tích thống kê mô tả giá đất thị trấn Trâu Quỳ 212 Phụ lục 4.30 Dữ liệu điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ 212 Phụ lục 4.31 Tần suất loại đường điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ 213 Phụ lục 4.32 Kết tổng qt mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ 213 Phụ lục 4.33 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất thị thị trấn Trâu Quỳ .213 Phụ lục 4.34 Lớp liệu nhân tố vị trí xã Dương Quang: KC đến đường tiếp giáp (a), KC đến trục đường (b), KC đến UBND (c), KC đến chợ (d), KC đến trường học (e), KC đến trung tâm y tế (f), KC đến nguồn nước (g), mức độ KC đến hồ (h), KC đến khu dân cư (i), KC đến thị trường tiêu thụ (j) 214 Phụ lục 4.35 Lớp liệu loại đường tiếp giáp xã Dương Quang 215 Phụ lục 4.36 Lớp liệu mật độ mạng lưới đường sá (a) mật độ hệ thống thủy lợi (b) xã Dương Quang 215 Phụ lục 4.37 Lớp liệu chất lượng đất (a) môi trường (b) xã Dương Quang 215 Phụ lục 4.38 Dữ liệu điểm khảo sát giá đất nông thôn xã Dương Quang 216 Phụ lục 4.39 Kết tổng qt mơ hình giá đất nông thôn xã Dương Quang 216 166 Phụ lục 4.40 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nơng thơn xã Dương Quang 216 Phụ lục 4.41 Dữ liệu điểm khảo sát giá đất nông nghiệp xã Dương Quang 217 Phụ lục 4.42 Kết tổng quát mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dương Quang lần đầu 217 Phụ lục 4.43 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dương Quang lần đầu 217 Phụ lục 4.44 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dương Quang lần đầu .218 Phụ lục 4.45 Kết tổng qt mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dương Quang 218 Phụ lục 4.46 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dương Quang 218 Phụ lục 4.47 Phân bố điểm định giá hàng loạt xã Dương Quang 219 Phụ lục 4.48 Tổng hợp trọng số tiêu xây dựng đồ chất lượng đất theo đánh giá chuyên gia 219 Phụ lục 4.49 Tổng hợp trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất theo đánh giá chuyên gia 220 Phụ lục 4.50 Tổng hợp trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp theo đánh giá chuyên gia 221 167 Phụ lục 2.1 Tổng hợp yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất từ nghiên cứu tổng quan Nguồn tài liệu Địa bàn nghiên cứu Trung Quốc Topcu and Kubat (2009) Thổ Nhĩ Kỳ Chin and Chau (2003) Hồng Kơng Đặc điểm đất Diện tích; Hướng; Độ dốc Vị trí đất Cơ sở hạ tầng KC đến trung tâm; KC Điều kiện đến hồ; Gần trường; đường sá Gần tiện ích Mơi trƣờng Xã hội Chất lượng môi trường KC đến biển; KC đến trung tâm; KC đến khu thể thao; KC đến đồn công an; KC đến khu văn hóa; KC đến trường học; KC đến TTTM; KC đến nơi tôn giáo 168 Wen et al (2005) Yếu tố Diện tích; Thời gian KC đến trung tâm; Góc nhìn cảnh quan; Tiếng ồn; Chất Thu nhập dân cư; Tỉ thuê đất KC đên trường học; KC đến bệnh viện; KC đến nơi tôn giáo; KC đến TTTM; KC đến rừng lượng môi trường lệ tội phạm 168 Kinh tế vĩ mơ Chính sách Hu et al (2016) Trung Quốc Nguyễn Thị Bích Ngọc Trần Thanh Hùng Gò Cơng, Tiền Giang Diện tích KC đến trung tâm; KC Mật độ đến tàu điện ngầm; đường sá KC đến bệnh viện; KC đến trường học; KC đến công viên; KC đến sông; KC đến hồ; KC đến KCN Cấp đường; Vị trí; Độ rộng hẻm Khu vực; Khả kinh doanh (2013) 169 Trần Đức Quỳnh Bùi Nguyên Hạnh (2015) Long Biên, Hà Nội Diện tích; Tình trạng sổ đỏ; Độ rộng mặt tiền; Tổng diện tích sàn Độ rộng đường vào nhà; Độ thuận tiện lối vào nhà; KC đến trung tâm thành phố; KC đến trung tâm quận; KC đến trường học; KC đến chợ Chất lượng vệ sinh khu vực; Chất lượng trường học; Chất lượng y tế Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) quận TP Hồ Chí Minh Chiều rộng KC đến trung tâm TP; KC đến trung tâm quận; Gần môi trường kinh doanh; Loại đường tiếp giáp; Khả kinh doanh 169 Môi trường sinh thái Loại nghề nghiệp dân cư; An ninh Chiều rộng đường tiếp giáp; Kết cấu đường tiếp giáp; KC đến đường tiếp giáp Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương (2015) Gò Vấp, Hồ Chí Minh Diện tích; Chiều rộng; Chiều dài; Hình dáng KC đến đường tiếp Lợi kinh giáp; KC đến trục giao doanh thông, KC đến trung tâm Trình độ dân trí; An ninh Nguyễn Thị Yến (2011) Bắc Ninh Diện tích; Hình thể KC đến đường tiếp giáp; Gần tiện ích Trình độ dân trí; 170 Thu nhập dân cư Lê Khương Ninh (2011) Đồng sông Cửu Long Bề rộng đường tiếp giáp; KC đến trung tâm; KC đến TTTM; KC đến trường học; KC đến trục đường Hệ thống cấp điện; Hệ thống cấp nước; Loại thị 170 Ơ nhiễm nước; Ơ nhiễm khơng khí An ninh Quy hoạch treo Phụ lục 2.2 Tổng hợp yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp từ nghiên cứu tổng quan Nguồn tài liệu Địa bàn nghiên cứu 171 Bills (2008) Mỹ Choumert and Phelinas (2014) Chicoine (1981) Argentina Nivens et al (2002) Mỹ Deaton and Vyn (2010) Mỹ Borchers et al (2014) Lê Khương Ninh (2011) Mỹ Yếu tố Đặc điểm Vị trí đất đất Diện tích; Chất KC đến khu dân lượng đất cư; KC đến đường Cơ sở hạ tầng Khí hậu Xã hội Kinh tế vĩ mơ Thu nhập bình qn đầu người; Dân số Loại đường tiếp giáp; KC đến thành phố; KC đến thị trấn; KC đến thị trường tiêu thụ Diện tích; Chất Loại đường tiếp lượng đất giáp Loại sử dụng đất; Chất lượng đất; Diện tích Khu vực Diện tích; Chất KC đến nguồn lượng đất nước; KC đến thành phố/thị trấn Mỹ Diện tích; Độ KC đến khu dân dốc cư; KC đến thị trấn; KC đến nguồn nước Đồng sông Chất lượng đất Cửu Long 171 Nhiệt độ Thu nhập bình Lãi suất ngân quân đầu hàng người Mật độ dân số; Tỉ lệ gia tăng dân số Mật độ dân số; Thu nhập bình qn đầu người Chính sách Phụ lục 3.1 Thống kê số lƣợng mẫu điều tra giá đất phục vụ kiểm định độ tin cậy kết phân vùng giá trị đất đai STT Loại đất Tiểu vùng giá trị đất đai Số lƣợng mẫu Cấp Cấp Cấp Cấp Cấp Cấp Cấp Cấp Cấp Cấp 10 Đất nông nghiệp Đất Tổng 87 172 Phụ lục 3.2 Phân cấp yếu tố ảnh hƣởng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu STT Yếu tố Phân cấp Loại đường tiếp giáp Khoảng cách đến đường tiếp giáp Khoảng cách đến UBND Khoảng cách đến chợ 173 Giá trị Đường loại 1 Đường loại Đường loại 3 Đường loại Đường loại Đường loại Đường loại 7 Đường loại 8 Đường loại Đường loại 10 Đường loại 11 10 11 Đường loại 12 Đường loại 13 Đường loại 14 Đường loại 15 12 13 14 15 Đường loại 16 Đường loại 17 Đường loại 18 16 17 18 < 100m 100 - 200m 200 - 300m 300 - 400m 400 - 500m 500 - 1.000m > 1.000m < 500m 500 - 1.000m 1.000 - 1.500m > 1.500m < 250m 250 - 500m 500 - 1.000m > 1.000m Khoảng cách đến trường học Khoảng cách đến trạm y tế Khoảng cách đến hồ Khoảng cách đến bãi rác thải Khoảng cách đến khu công nghiệp 10 Mật độ mạng lưới đường sá 11 Khoảng cách đến trục đường 12 Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ 13 Khoảng cách đến khu dân cư 14 Khoảng cách đến nguồn nước 174 < 250m 250 - 500m 500 - 1.000m > 1.000m < 250m 250 - 500m 500 - 1.000m > 1.000m < 100m: gần hồ > 100m: không gần hồ < 100m: nguy nhiễm -1 > 100m: bình thường < 100m: nguy nhiễm -1 > 100m: bình thường < 5: thấp - 10: thấp 10 - 15: trung bình 15 - 20: cao > 20: cao 250m 250 - 500m 500 - 1.000m > 1.000m < 250m 250 - 500m 500 - 1.000m > 1.000m < 250m 250 - 500m 500 - 1.000m > 1.000m < 100m 100 - 200m 200 - 300m 300 - 400m 400 - 500m > 500m 15 Loại hình sử dụng đất Đất trồng lúa Đất trồng hàng năm khác Đất trồng lâu năm Đất nông thôn Đất đô thị 16 Chất lượng đất Thấp Trung bình Cao 17 Mật độ hệ thống thủy lợi < 5: thấp - 10: thấp 10 - 15: trung bình 15 - 20: cao > 20: cao 18 Tỉ lệ gia tăng dân số 0,5 - 1,0% 1,0 - 1,5% 1,5 - 2,0% > 2,0% 19 Mật độ dân số < 5.000 người/km2 5.000 - 10.000 người/km2 10.000 - 15.000 người/km2 > 15.000 người/km2 20 Thu nhập bình quân đầu người < 30 triệu đồng/người/năm 30- 40 triệu đồng/người/năm 40-50 triệu đồng/người/năm > 50 triệu đồng/người/năm 175 Phụ lục 3.3 Phân cấp tiêu xây dựng đồ chất lƣợng đất Chỉ tiêu Loại đất (G) Địa hình tương đối (DHTD) Chế độ tưới (I) Độ phì nhiêu (DP) Trọng số 0,457 Phân cấp Ký hiệu Thang điểm Đất cát G1 Đất phù sa úng nước, glây G2 Đất phù sa úng nước, chua G3 Đất phù sa khơng bồi, trung tính chua G4 Đất phù sa bồi, giới nhẹ G5 Đất phù sa bồi, trung tính chua G6 Đất phù sa biến đổi, glây G7 Cao DHTD1 Vàn cao DHTD2 Vàn DHTD3 Vàn thấp DHTD4 Trũng DHTD5 Nhờ nước trời I1 Bán chủ động I2 Chủ động I3 < 12: Thấp DP1 ≥ 12 -  20: Trung bình DP2 > 20: Cao DP3 0,113 0,221 0,209 176 Phụ lục 3.4 Phân cấp tiêu độ phì nhiêu đất Chỉ tiêu Độ chua đất (pHKCl) Thành phần giới (TPCG) Dung trọng (Dt, g/cm3) Dung tích hấp thụ (CEC, lđl/100g đất) Chất hữu tổng số (OM, %) Vùng đồng Phốt tổng số (P2O5, %) Phốt dễ tiêu (P2O5, mg/100g đất) Phương pháp Olsen Kali dễ tiêu (K2O, mg/100g đất) Phân cấp Ký hiệu Đánh giá Thang điểm ≥ 6,0 -  7,0 pH1 Trung tính ≥ 5,0 - < 6,0 pH2 Ít chua < 5,0 > 7,0 pH3 Chua (< 5,0) Kiềm (> 7,0) TPCG1 Nhẹ TPCG2 Trung bình Sét pha limon, Sét TPCG3 Nặng 1,2 Dt3 Giàu chất hữu Đất trồng trọt điển hình Đất bị nén < 10 CEC1 Thấp ≥ 10 -  25 CEC2 Trung bình > 25 CEC3 Cao 2 OM3 Giàu < 0,06 Pts1 Nghèo ≥ 0,06 -  0,1 Pts2 Trung bình > 0,1 Pts3 Giàu 15 Pdt3 Giàu < 10 K1 Nghèo ≥ 10 -  20 K2 Trung bình > 20 K3 Giàu Cát, Cát pha thịt, Thịt pha cát Thịt, Thịt pha limon, Limon, Thịt pha sét, Thịt pha sét limon, Sét pha cát 177 Phụ lục 3.5 Trình tự xây dựng đồ chất lƣợng đất KHỞI ĐẦU Thu thập thông tin, tài liệu, số liệu, đồ Khảo sát sơ đặc điểm địa bàn điều tra Đánh giá lựa chọn thông tin, tài liệu, số liệu, đồ thu thập Xác định nội dung kết hoạch điều tra thực địa Chuyển kết lên đồ kết điều tra Điều tra thực địa Tổng hợp, xử lý thông tin tài liệu nội ngoại nghiệp Lớp thơng tin đất Lớp thơng tin địa hình Lớp thơng tin khí hậu Xây dựng dẫn Lớp thông tin chế độ nước Biên tập đồ BẢN ĐỒ CHẤT LƢỢNG ĐẤT 178 Lớp thông tin độ phì nhiêu Phụ lục 3.6 Phiếu đánh giá yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất PHIẾU ĐÁNH GIÁ Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Mã số A THÔNG TIN CÁ NHÂN Họ tên: Giới tính: Nghề nghiệp: Tuổi:  Nam  Nữ Địa chỉ: phường/xã quận/huyện B ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT Ở Theo ơng/bà, yếu tố sau có vai trò đến giá trị đất ở? Xin vui lòng trả lời cách khoanh tròn số dòng: 1-khơng quan trọng, 2-ít quan trọng, 3-quan trọng trung bình, 4-quan trọng, 5-rất quan trọng STT Mức độ Yếu tố Lí I Nhóm vị trí đất Loại đường tiếp giáp với đất Khoảng cách đến đường tiếp giáp Khoảng cách đến UBND Khoảng cách đến chợ 5 Khoảng cách đến trường học Khoảng cách đến y tế 179 Khoảng cách đến nhà văn hóa Khoảng cách đến đồn công an Khoảng cách đến bưu điện 10 Khoảng cách đến trạm xe buýt 11 Khoảng cách đến bến tàu xe 12 Khoảng cách đến sân bay 13 Khoảng cách đến TTTM 14 Khoảng cách đến công viên 15 Khoảng cách đến khu vui chơi 16 Khoảng cách đến khu thể thao 17 Khoảng cách đến sông 18 Khoảng cách đến hồ 19 Khoảng cách đến bãi rác thải 20 Khoảng cách đến khu công nghiệp II Nhóm sở hạ tầng 21 Hệ thống đường sá 22 Hệ thống cấp điện 23 Hệ thống cấp thoát nước 24 Hệ thống thông tin liên lạc III Nhóm mơi trường 25 Mơi trường khơng khí 26 Môi trường nước 180 27 IV Môi trường tiếng ồn Nhóm xã hội 28 Mật độ dân số 29 Tỉ lệ gia tăng dân số 30 Thu nhập bình quân/đầu người 31 Trình độ dân trí 32 Tình trạng an ninh Xin chân thành cảm ơn! Ngày… tháng… năm… Ngƣời đánh giá 181 Phụ lục 3.7 Phiếu đánh giá yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp PHIẾU ĐÁNH GIÁ Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nơng nghiệp Mã số A THƠNG TIN CÁ NHÂN Họ tên: Giới tính: Nghề nghiệp: Tuổi:  Nam  Nữ Địa chỉ: phường/xã quận/huyện B ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT NƠNG NGHIỆP Theo ơng/bà, yếu tố sau có vai trò đến giá trị đất nơng nghiệp? Xin vui lòng trả lời cách khoanh tròn số dòng: 1-khơng quan trọng, 2-ít quan trọng, 3-quan trọng trung bình, 4-quan trọng, 5-rất quan trọng STT Mức độ Yếu tố Lí I Nhóm đặc điểm đất Chất lượng đất Loại hình sử dụng đất II Nhóm vị trí đất Loại đường tiếp giáp với đất Khoảng cách đến trục đường 5 Khoảng cách đến UBND Khoảng cách đến khu dân cư 182 Khoảng cách tới thị trường tiêu thụ Khoảng cách đến nguồn nước III Nhóm sở hạ tầng Hệ thống đường sá 10 Hệ thống thủy lợi 11 Dịch vụ nông nghiệp IV Nhóm xã hội 12 Mật độ dân số 13 Tỉ lệ gia tăng dân số 14 Thu nhập bình quân/đầu người Xin chân thành cảm ơn! Ngày… tháng… năm… Ngƣời đánh giá 183 Phụ lục 3.8 Phiếu đánh giá chuyên gia tiêu xây dựng đồ chất lƣợng đất theo phƣơng pháp phân tích đa tiêu (AHP) PHIẾU ĐÁNH GIÁ CỦA CHUYÊN GIA tiêu xây dựng đồ chất lƣợng đất theo phƣơng pháp phân tích đa tiêu (AHP) Mã số Thơng tin cá nhân Họ tên: Giới tính: Nghề nghiệp: Tuổi:  Nam  Nữ Địa chỉ: Đánh giá tiêu xây dựng đồ chất lƣợng đất nông nghiệp Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh tiêu (loại đất, địa hình tương đối, chế độ nước, độ phì nhiêu) xây dựng đồ chất lượng đất nông nghiệp khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Chỉ tiêu Loại đất Loại đất Địa hình tương đối Địa hình tương đối Chế độ nước Độ phì nhiêu Chế độ nước Độ phì nhiêu Ngày… tháng… năm… Ngƣời đánh giá 184 Phụ lục 3.9 Phiếu đánh giá chuyên gia yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai theo phƣơng pháp phân tích đa tiêu (AHP) PHIẾU ĐÁNH GIÁ CỦA CHUYÊN GIA yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai theo phƣơng pháp phân tích đa tiêu (AHP) Mã số A THÔNG TIN CÁ NHÂN Họ tên: Giới tính: Nghề nghiệp: Tuổi:  Nam  Nữ Địa chỉ: B ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT Ở Cấp Cấp Loại đường tiếp giáp Giao thông KC đến đường tiếp giáp Mật độ đường sá KC đến UBND KC đến chợ Vị trí Giá trị đất KC đến trường KC đến y tế KC đến hồ KC đến bãi rác thải Môi trường KC đến khu công nghiệp Tỉ lệ gia tăng dân số Kinh tế - xã hội Sơ đồ phân cấp yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất 185 Mật độ dân số Thu nhập So sánh cặp yếu tố cấp ảnh hƣởng đến giá trị đất Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp (giao thơng, vị trí, mơi trường, kinh tế - xã hội) ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: YẾU TỐ CẤP GIAO THÔNG GIAO THƠNG VỊ TRÍ VỊ TRÍ MƠI TRƯỜNG KINH TẾ Xà HỘI MÔI TRƯỜNG KINH TẾ Xà HỘI 186 So sánh cặp yếu tố cấp ảnh hƣởng đến giá trị đất - Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp nhóm yếu tố giao thông ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Loại đường tiếp giáp với đất Giao thông Loại đường tiếp giáp với đất Khoảng cách đến đường tiếp giáp với đất Mật độ mạng lưới đường sá Khoảng cách đến đường tiếp giáp với đất Mật độ mạng lưới đường sá 1 - Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp nhóm yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Vị trí Khoảng cách đến UBND Khoảng cách đến chợ Khoảng cách đến trường Khoảng cách đến y tế Khoảng cách đến hồ Khoảng cách đến UBND Khoảng cách đến chợ Khoảng cách Khoảng cách đến trường đến y tế Khoảng cách đến hồ 1 1 187 - Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp nhóm yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Môi trƣờng Khoảng cách đến khu công nghiệp Khoảng cách đến bãi rác thải Khoảng cách đến bãi rác thải Khoảng cách đến khu công nghiệp - Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp nhóm yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Kinh tế - xã hội Tỉ lệ gia tăng dân số Tỉ lệ gia tăng dân số Mật độ dân số Mật độ dân số Thu nhập bình quân đầu người Thu nhập bình quân đầu người 188 C ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP KC đến trục đường KC đến khu dân cư Vị trí KC đến thị trường tiêu thụ Chất lượng đất Giá trị đất nơng Thuộc tính đất Loại sử dụng đất nghiệp KC đến nguồn nước Thủy văn Mật độ hệ thống thủy lợi Tỉ lệ gia tăng dân số Kinh tế - xã hội Mật độ dân số Thu nhập Cấp Cấp Sơ đồ phân cấp yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp 189 So sánh cặp yếu tố cấp ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp (vị trí, thuộc tính đất, thủy văn, kinh tế - xã hội) ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào ô trống bảng đây: YẾU TỐ CẤP VỊ TRÍ VỊ TRÍ THUỘC TÍNH THỬA ĐẤT THUỘC TÍNH THỬA ĐẤT THỦY VĂN KINH TẾ Xà HỘI THỦY VĂN KINH TẾ Xà HỘI 190 So sánh cặp yếu tố cấp ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp - Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp nhóm yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá trị đất nơng nghiệp khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Vị trí Khoảng cách đến trục đường Khoảng cách đến trục đường Khoảng cách đến khu dân cư Khoảng cách đến khu dân cư Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ - Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp nhóm yếu tố thuộc tính đất ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Thuộc tính đất Chất lượng đất Chất lượng đất Loại sử dụng đất Loại sử dụng đất 191 - Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp nhóm yếu tố thủy văn ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Thủy văn Khoảng cách đến nguồn nước Khoảng cách đến nguồn nước Mật độ hệ thống thủy lợi Mật độ hệ thống thủy lợi - Xin ông/bà cho ý kiến đánh giá theo cặp so sánh yếu tố cấp nhóm yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp khu vực thành phố Hà Nội Xin vui lòng trả lời cách điền giá trị thích hợp (theo thang điểm phía dưới) vào trống bảng đây: Kinh tế - xã hội Tỉ lệ gia tăng dân số Tỉ lệ gia tăng dân số Mật độ dân số Mật độ dân số Thu nhập bình quân đầu người Thu nhập bình quân đầu người Xin chân thành cảm ơn! Ngày… tháng… năm… Ngƣời đánh giá 192 Phụ lục 3.10 Phiếu điều tra thu thập thông tin đất (đất ở) PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN THỬA ĐẤT (Áp dụng cho đất ở) Mã số ……………… Tên xã (phường, thị trấn): A THÔNG TIN NGƢỜI ĐƢỢC ĐIỀU TRA Họ tên:……………………………… …… Tuổi: Giới tính: Nam/Nữ Địa chỉ: Số điện thoại: B THÔNG TIN CHUNG CỦA THỬA ĐẤT Hiện trạng sử dụng: Địa đất: Ghi chú: “Hiện trạng sử dụng đất” ghi theo mục đích sử dụng Ví dụ: đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại - dịch vụ, C THÔNG TIN ĐIỀU TRA VỀ THỬA ĐẤT Giá đất Giá Bất động sản Nhà Chuyển nhượng Rao bán Ước lượng Khác 193 Đất Thời điểm Ghi chú: Nếu giá đất thu thập giá tồn bất động sản ghi vào cột “Bất động sản”, cần phải ước lượng giá cơng trình đất ghi vào cột “Nhà” Nếu giá thu thập giá đất ghi vào cột “Đất” Thuộc tính đất 2.1 Diện tích đất: (m2) 2.2 Hình dạng đất:  Hình vng  Hình chữ nhật  Hình bình hành  Hình thang nở hậu khác:………  Hình thang thắt hậu  Hình dạng 2.3 Chiều rộng mặt tiền đất: (m) 2.4 Chiều sâu đất: (m) 2.5 Số lượng đường tiếp giáp với đất: 2.6 Hướng đất: 2.7 Tình trạng pháp lý:  Đầy đủ  Khơng đầy đủ Vị trí đất 3.1 Vị trí đất theo quy định bảng giá đất:  VT1 (tiếp giáp với tuyến đường bảng giá đất)  VT2 (tiếp giáp với đường/ngõ/ngách có bề rộng > 3,5m)  VT3 (tiếp giáp với đường/ngõ/ngách có bề rộng từ - 3,5m)  VT4 (tiếp giáp với đường/ngõ/ngách có bề rộng < 2m) 3.2 Tọa độ đất (tâm thửa) đo đạc thực tế: X Y Ngày… tháng… năm… Ngƣời đƣợc điều tra 194 Phụ lục 3.11 Phiếu điều tra thu thập thông tin đất (đất nông nghiệp) PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN THỬA ĐẤT (Áp dụng cho đất nông nghiệp) Mã số ……………… Tên xã (phường, thị trấn): A THÔNG TIN NGƢỜI ĐƢỢC ĐIỀU TRA Họ tên:…………………………………………… Tuổi: Giới tính: Nam/Nữ Địa chỉ: Số điện thoại: B THÔNG TIN CHUNG CỦA THỬA ĐẤT Loại sử dụng đất: Loại đất: Địa đất: Ghi chú: “Loại sử dụng đất” ghi theo mục đích sử dụng Ví dụ: đất trồng lúa, đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, “Loại đất”: ghi tính chất loại đất theo hiểu biết nơng hộ C THÔNG TIN ĐIỀU TRA VỀ THỬA ĐẤT Giá đất Giá Bất động sản Nhà Chuyển nhượng Rao bán Ước lượng Khác 195 Đất Thời điểm Chi phí - thu nhập đất Ghi chú: Điều tra chi phí – thu nhập đất trường hợp đất khơng có giao dịch STT Hạng mục 2.1 Chi phí vật chất Chuyên lúa Cây hàng năm khác Giống Phân hữu Phân đạm Phân lân Phân kali Phân NPK Thuốc BVTV 2.2 Công lao động Làm đất Gieo trồng Phun thuốc Chăm sóc Thu hoạch 2.3 Chi phí khác 2.4 Thu nhập Năng suất Đơn giá Thành tiền 2.5 Lãi (đồng) 196 Cây ăn lâu năm Cây trồng khác Đặc điểm đất 3.1 Diện tích đất: (m2) 3.2 Hình dạng đất:  Vuông vức  Không vuông vức 3.3 Chất lượng đất:  Thấp  Trung bình  Cao 3.4 Độ cao đất: 3.5 Độ dốc đất:  Dưới 2%  Từ 2-6%  Từ 6-12%  Từ 12-20%  Từ 20-30%  Trên 30% 3.6 Tình trạng pháp lý:  Đầy đủ  Khơng đầy đủ Vị trí đất 4.1 Khoảng cách từ đất đến trục đường chính:………………………………(m) 4.2 Tọa độ đất (tâm thửa) đo đạc thực tế: X Y Ngày… tháng… năm… Ngƣời đƣợc điều tra 197 Phụ lục 3.12 Phân loại số tuyến đƣờng hệ thống đƣờng khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội STT Tên đƣờng Hệ thống đƣờng Ái Mộ Đường đô thị Bắc Cầu Đường đô thị Bồ Đề Đường đô thị Cầu Bây Đường đô thị Cầu Thanh Trì (đường gom cầu) Đặng Vũ Hỷ Đê sông Đuống Đê sông Hồng Đức Giang Đường đô thị Đường đô thị Đường thị Đường thị Đường thị 10 Đồn Khuê Đường đô thị Cấp đƣờng Đường khu vực Đường khu vực Đường khu vực Đường khu vực Đường cao tốc đô thị Đường khu vực Đường liên khu vực Đường liên khu vực Đường khu vực Đường thị 198 Bề rộng mặt đƣờng 14-22m 3,5-7m 7-14m 7-14m >44m 22-44m 3,5-7m 3,5-7m 7-14m 22-44m Giá Nhà Tổng Xếp nƣớc điểm hạng 20-25 triệu 16 11 đồng/m2 5-10 triệu 11 đồng/m2 20-25 triệu 15 10 đồng/m2 15-20 triệu 14 đồng/m2 10-15 triệu đồng/m2 15-20 triệu đồng/m2 5-10 triệu đồng/m2 5-10 triệu đồng/m2 20-25 triệu đồng/m2 20-25 triệu đồng/m2 17 12 16 11 13 13 15 10 20 15 Phụ lục 3.13 Hệ số điều chỉnh yếu tố cá biệt Hệ số điều chỉnh Yếu tố cá biệt Diện tích (m ) K1 25 0,870 Phụ lục 3.14 Kết số liệu giá đất sau hiệu chỉnh ĐVT: nghìn đồng/m2 Giá đất thu thập K1 K2 K3 K4 K5 Ktq Năm 20 000 22 000 18 000 19 000 15 000 13 000 000 000 000 0,979 0,970 0,961 0,979 0,953 0,970 0,953 0,953 0,953 1,00 0,98 1,00 1,00 0,98 0,98 0,97 1,00 0,98 0,986 0,990 0,886 0,990 0,981 0,990 0,981 0,700 0,813 0,931 1,147 0,931 0,931 0,931 1,073 0,931 0,931 0,931 0,963 1,000 0,963 0,974 0,937 0,870 0,870 0,869 0,870 0,972 1,017 0,948 0,975 0,956 0,977 0,941 0,891 0,909 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 199 Giá đất hiệu chỉnh 0,0353 0,0353 0,0353 0,0353 0,0353 0,0353 0,0353 0,0353 0,0353 19 879 20 886 18 336 18 827 15 149 12 858 159 592 497 Phụ lục 4.1 Thống kê độ tin cậy thang đo vị trí hệ số tƣơng quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 0,783 20 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected ItemTotal Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted VT1 57,59 43,821 0,415 0,769 VT2 57,17 45,264 0,410 0,770 VT3 57,12 42,776 0,633 0,754 VT4 56,80 41,739 0,697 0,748 VT5 56,81 41,967 0,673 0,750 VT6 56,86 42,071 0,700 0,749 VT7 58,44 46,719 0,224 0,783 VT8 58,24 49,608 0,027 0,790 VT9 57,45 48,992 0,055 0,792 VT10 57,28 43,959 0,449 0,766 VT11 57,92 49,546 0,030 0,791 VT12 58,37 49,300 0,100 0,785 VT13 56,84 44,812 0,522 0,764 VT14 58,20 49,156 0,090 0,786 VT15 57,98 47,306 0,171 0,786 VT16 58,19 49,549 0,026 0,791 VT17 58,29 49,815 0,003 0,792 VT18 56,88 42,207 0,688 0,750 VT19 57,18 44,209 0,404 0,770 VT20 56,99 45,090 0,382 0,771 200 Phụ lục 4.2 Kết độ tin cậy thang đo vị trí sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 0,865 11 Scale Mean if Item Deleted Item-Total Statistics Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted VT1 VT2 35,65 35,23 32,500 34,276 0,419 0,358 0,865 0,866 VT3 35,18 31,100 0,702 0,843 VT4 34,86 30,392 0,744 0,839 VT5 34,87 30,650 0,712 0,842 VT6 34,92 30,757 0,740 0,840 VT10 35,34 32,535 0,463 0,860 VT13 34,90 33,592 0,503 0,857 VT18 34,94 30,800 0,736 0,840 VT19 35,24 32,475 0,443 0,862 VT20 35,05 33,249 0,425 0,863 Phụ lục 4.3 Thống kê độ tin cậy thang đo sở hạ tầng hệ số tƣơng quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 0,615 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected ItemTotal Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted CSHT1 7,55 1,616 0,512 0,790 CSHT2 8,50 1,950 0,016 0,809 CSHT3 7,95 1,620 0,072 0,807 CSHT4 8,61 1,657 0,339 0,809 201 Phụ lục 4.4 Kết độ tin cậy thang đo sở hạ tầng sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha 0,657 N of Items Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Item Deleted Total Correlation CSHT1 7,32 1,531 0,573 CSHT4 8,47 1,482 0,365 Cronbach's Alpha if Item Deleted Phụ lục 4.5 Thống kê độ tin cậy thang đo môi trƣờng hệ số tƣơng quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha 0,182 MT1 MT2 MT3 Scale Mean if Item Deleted 4,99 6,13 5,74 N of Items Item-Total Statistics Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Total Correlation 1,759 0,050 2,043 0,149 1,249 0,112 Cronbach's Alpha if Item Deleted 0,235 0,062 0,090 Phụ lục 4.6 Thống kê độ tin cậy thang đo kinh tế - xã hội hệ số tƣơng quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha 0,665 KTXH1 KTXH2 KTXH3 KTXH4 KTXH5 Scale Mean if Item Deleted 13,03 13,05 13,04 14,36 13,13 N of Items Item-Total Statistics Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Alpha if if Item Deleted Total Correlation Item Deleted 3,919 0,552 0,545 3,953 0,544 0,550 3,958 0,536 0,554 5,999 0,021 0,743 4,365 0,428 0,609 202 Phụ lục 4.7 Kết độ tin cậy thang đo kinh tế - xã hội sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha 0,743 KTXH1 KTXH2 KTXH3 KTXH5 Scale Mean if Item Deleted 10,74 10,75 10,75 10,84 N of Items Item-Total Statistics Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Item Deleted Total Correlation Item Deleted 3,573 0,561 0,670 3,565 0,569 0,666 3,518 0,581 0,658 3,998 0,437 0,737 Phụ lục 4.8 Kiểm định tính thích hợp mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity df Sig 0,794 2102,896 120 0,000 Phụ lục 4.9 Thống kê độ tin cậy thang đo cá biệt hệ số tƣơng quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hƣởng giá trị đất nông nghiệp Reliability Statistics Cronbach's Alpha 0,950 CB1 CB2 Scale Mean if Item Deleted 3,31 3,22 N of Items Item-Total Statistics Scale Variance Corrected Itemif Item Deleted Total Correlation 0,856 0,905 0,816 0,905 203 Cronbach's Alpha if Item Deleted Phụ lục 4.10 Thống kê độ tin cậy thang đo vị trí hệ số tƣơng quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hƣởng giá trị đất nông nghiệp Reliability Statistics Cronbach's Alpha 0,692 VT1 VT2 VT3 VT4 VT5 VT6 N of Items Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Item Deleted Total Correlation 17,40 6,955 0,344 17,30 6,048 0,626 18,05 8,359 0,148 17,22 5,969 0,605 17,53 6,150 0,598 17,36 7,548 0,231 Cronbach's Alpha if Item Deleted 0,679 0,580 0,720 0,584 0,590 0,713 Phụ lục 4.11 Kết kiểm định độ tin cậy thang đo vị trí sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Reliability Statistics Cronbach's Alpha 0,720 VT1 VT2 VT4 VT5 VT6 Scale Mean if Item Deleted 14,48 14,38 14,30 14,61 14,44 N of Items Item-Total Statistics Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Total Correlation 6,100 0,353 5,261 0,637 5,184 0,616 5,294 0,629 6,780 0,209 Cronbach's Alpha if Item Deleted 0,723 0,609 0,615 0,613 0,771 Phụ lục 4.12 Thống kê độ tin cậy thang đo sở hạ tầng hệ số tƣơng quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 0,613 Scale Mean if Item Deleted CSHT1 6,31 CSHT2 6,37 CSHT3 7,31 Item-Total Statistics Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Total Correlation 1,964 0,132 1,854 0,163 1,570 0,059 204 Cronbach's Alpha if Item Deleted 0,117 0,048 0,321 Phụ lục 4.13 Kết kiểm định độ tin cậy thang đo sở hạ tầng sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 0,679 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected ItemItem Deleted Item Deleted Total Correlation CSHT1 5,83 1,635 0,357 CSHT2 5,98 1,526 0,384 Cronbach's Alpha if Item Deleted Phụ lục 4.14 Thống kê độ tin cậy thang đo kinh tế - xã hội hệ số tƣơng quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Reliability Statistics Cronbach's Alpha 0,726 Scale Mean if Item Deleted KTXH1 KTXH2 KTXH3 6,71 6,28 6,36 N of Items Item-Total Statistics Scale Corrected ItemVariance if Total Correlation Item Deleted 1,918 0,606 2,755 0,450 2,260 0,609 Cronbach's Alpha if Item Deleted 0,571 0,746 0,567 Phụ lục 4.15 Kiểm định tính thích hợp mơ hình yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity Df Sig 205 0,756 927,887 55 0,000 Phụ lục 4.16 Lớp liệu nhân tố vị trí phƣờng Bồ Đề: KC đến đƣờng tiếp giáp (a), KC đến UBND (b), KC đến chợ (c), KC đến trƣờng học (d), KC đến trung tâm y tế (e), mức độ KC đến hồ (f) 206 Phụ lục 4.17 Lớp liệu loại đƣờng tiếp giáp phƣờng Bồ Đề Phụ lục 4.18 Lớp liệu mật độ mạng lƣới đƣờng sá phƣờng Bồ Đề 207 Phụ lục 4.19 Lớp liệu chất lƣợng môi trƣờng phƣờng Bồ Đề Phụ lục 4.20 Kết phân tích thơng kê mô tả giá đất phƣờng Bồ Đề ĐVT: nghìn đồng/m2 Giá đất Số điểm khảo sát Thấp Cao 143 15.500 220.000 Trung bình Độ lệch chuẩn 112.101,40 57.195,167 Phụ lục 4.21 Dữ liệu điểm khảo sát phƣờng Bồ Đề 208 Phụ lục 4.22 Tần suất loại đƣờng điểm khảo sát phƣờng Bồ Đề Phụ lục 4.23 Kết tổng quát mơ hình giá đất thị phƣờng Bồ Đề Model R 0,887 R Square Adjusted R Square 0,885 Std Error of the Estimate 0,885 4.199,818 Phụ lục 4.24 Kết phân tích ANOVA mơ hình giá đất đô thị phƣờng Bồ Đề Model Sum of Squares Regression 462.176.863.480,055 Residual Total 2.345.916.240,225 df 133 464.522.779.720,280 142 209 Mean Square F 51.352.984.831,117 2911,420 17.638.467,972 Sig 0,000b Phụ lục 4.25 Lớp liệu nhân tố vị trí thị trấn Trâu Quỳ: KC đến đƣờng tiếp giáp (a), KC đến UBND (b), KC đến chợ (c), KC đến trƣờng học (d), KC đến trung tâm y tế (e), mức độ KC đến hồ (f) 210 Phụ lục 4.26 Lớp liệu loại đƣờng tiếp giáp thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.27 Lớp liệu mật độ mạng lƣới đƣờng sá thị trấn Trâu Quỳ 211 Phụ lục 4.28 Lớp liệu chất lƣợng môi trƣờng thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.29 Kết phân tích thống kê mô tả giá đất thị trấn Trâu Quỳ ĐVT: nghìn đồng/m2 Giá đất Số điểm khảo sát Thấp Cao Trung bình Độ lệch chuẩn 129 14.500 92.000 48.193,80 17.573,874 Phụ lục 4.30 Dữ liệu điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ 212 Phụ lục 4.31 Tần suất loại đƣờng điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.32 Kết tổng qt mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ Model R R Square Adjusted R Square Std Error of the Estimate 0,880 0,870 0,869 2.558,124 Phụ lục 4.33 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất thị thị trấn Trâu Quỳ Model Regression Residual Total Sum of Squares df Mean Square 38752919155,262 4305879906,140 778735883,497 119 6543999,021 39531655038,760 128 213 F Sig 657,989 0,000 Phụ lục 4.34 Lớp liệu nhân tố vị trí xã Dƣơng Quang: KC đến đƣờng tiếp giáp (a), KC đến trục đƣờng (b), KC đến UBND (c), KC đến chợ (d), KC đến trƣờng học (e), KC đến trung tâm y tế (f), KC đến nguồn nƣớc (g), mức độ KC đến hồ (h), KC đến khu dân cƣ (i), KC đến thị trƣờng tiêu thụ (j) 214 Phụ lục 4.35 Lớp liệu loại đƣờng tiếp giáp xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.36 Lớp liệu mật độ mạng lƣới đƣờng sá (a) mật độ hệ thống thủy lợi (b) xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.37 Lớp liệu chất lƣợng đất (a) môi trƣờng (b) xã Dƣơng Quang 215 Phụ lục 4.38 Dữ liệu điểm khảo sát giá đất nông thôn xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.39 Kết tổng qt mơ hình giá đất nông thôn xã Dƣơng Quang Model R R Square 0,897 0,895 Adjusted R Square Std Error of the Estimate 0,894 194,474 Phụ lục 4.40 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nông thôn xã Dƣơng Quang Model Sum of Squares Regression Residual Total 831.482.602,475 df Mean Square 92.386.955,831 2.442,808 4.273.657,687 113 835.756.260,163 122 216 37.819,980 F Sig 0,000 Phụ lục 4.41 Dữ liệu điểm khảo sát giá đất nông nghiệp xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.42 Kết tổng qt mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Model R R Square 0,967 0,964 Adjusted R Square Std Error of the Estimate 0,964 11,118 Phụ lục 4.43 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Model Regression Residual Total Sum of Squares 1.768.115,844 df Mean Square 252.587,978 10.136,656 82 123,618 1.778.252,500 89 217 F 2.043,299 Sig 0,000 Phụ lục 4.44 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa β Sai số chuẩn Mơ hình (Hằng số) 26,909 9,687 LOAI_SDD 301,937 2,629 KC_TDC -12,887 KC_KDC Hệ số hồi quy chuẩn hóa βs t Sig 2,778 0,007 0,974 114,855 0,000 1,540 -0,086 -8,366 0,000 -4,989 2,206 -0,021 -2,262 0,026 KC_CHO -5,625 1,973 -0,028 -2,851 0,006 KC_NUOC -6,052 1,007 -0,051 -6,011 0,000 3,199 1,310 0,023 2,442 0,017 -2,811 2,861 -0,009 -0,982 0,329 MD_THUYLOI CL_DAT Phụ lục 4.45 Kết tổng qt mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang Model R R Square 0,967 0,964 Adjusted R Square Std Error of the Estimate 0,964 11,116 Phụ lục 4.46 Kết kiểm định ANOVA mô hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang Model Regression Residual Total Sum of Squares df Mean Square F Sig 1.767.996,560 294.666,093 2384,695 0,000 10.255,940 83 123,566 1.778.252,500 89 218 Phụ lục 4.47 Phân bố điểm định giá hàng loạt xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.48 Tổng hợp trọng số tiêu xây dựng đồ chất lƣợng đất theo đánh giá chuyên gia Chỉ tiêu STT Mã số phiếu/chuyên gia Loại đất (G) Địa hình tƣơng đối (DHTD) Chế độ Độ phì nƣớc nhiêu (I) (DP) CR Q01-P2 0,467 0,095 0,277 0,161 0,01 Q02-P3 0,473 0,073 0,170 0,284 0,02 Q03-P4 0,424 0,122 0,227 0,227 0,00 Q04-P5 0,469 0,079 0,137 0,315 0,02 Q05-P6 0,473 0,170 0,284 0,073 0,02 Q06-P7 0,438 0,110 0,187 0,265 0,02 Q07-P8 0,455 0,141 0,263 0,141 0,00 0,457 0,113 0,221 0,209 0,01 Trung bình 219 Phụ lục 4.49 Tổng hợp trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất theo đánh giá chuyên gia Môi trƣờng Kinh tế - xã hội KC_UBND KC_Cho KC_Truong KC_Yte KC_Ho Loai_DTG KC_DTG MD_Duong KC_Rac KC_KCN TLGT_Dan MD_Dan ThuNhap 220 10 11 12 13 14 15 16 Giao thông STT Yếu tố cấp Vị trí Yếu tố cấp 001-P2 0,473 0,284 0,073 0,170 0,018 0,171 0,171 0,036 0,076 0,208 0,054 0,023 0,061 0,012 0,018 0,044 0,108 0,03 002-P3 0,141 0,237 0,531 0,091 0,012 0,041 0,022 0,024 0,041 0,119 0,059 0,059 0,354 0,177 0,023 0,054 0,014 0,03 003-P4 0,351 0,351 0,189 0,109 0,036 0,145 0,090 0,027 0,053 0,256 0,066 0,028 0,126 0,063 0,018 0,059 0,032 0,02 004-P5 0,467 0,277 0,160 0,095 0,029 0,123 0,196 0,045 0,075 0,150 0,082 0,045 0,107 0,053 0,016 0,051 0,028 0,01 005-P6 0,295 0,419 0,158 0,128 0,049 0,098 0,049 0,049 0,049 0,229 0,110 0,079 0,105 0,053 0,032 0,064 0,032 0,04 006-P7 0,284 0,473 0,170 0,073 0,018 0,119 0,075 0,045 0,028 0,323 0,094 0,055 0,127 0,042 0,010 0,042 0,021 0,02 007-P8 0,418 0,191 0,271 0,120 0,105 0,105 0,052 0,052 0,105 0,094 0,037 0,059 0,135 0,135 0,040 0,040 0,040 0,02 008-P9 0,333 0,333 0,167 0,167 0,048 0,095 0,095 0,048 0,048 0,167 0,083 0,083 0,083 0,083 0,042 0,083 0,042 0,00 009-P10 0,351 0,351 0,189 0,109 0,050 0,050 0,100 0,050 0,100 0,219 0,084 0,048 0,142 0,047 0,027 0,027 0,055 0,00 010-P11 0,227 0,424 0,227 0,122 0,022 0,071 0,071 0,022 0,040 0,307 0,073 0,043 0,170 0,057 0,020 0,066 0,036 0,01 011-P12 0,460 0,258 0,161 0,122 0,066 0,131 0,066 0,066 0,131 0,103 0,103 0,052 0,054 0,107 0,030 0,030 0,061 0,05 012-P13 0,239 0,434 0,239 0,089 0,022 0,068 0,105 0,014 0,030 0,271 0,103 0,059 0,199 0,040 0,010 0,052 0,027 0,01 013-P14 0,227 0,424 0,227 0,122 0,050 0,050 0,050 0,025 0,050 0,303 0,061 0,061 0,076 0,151 0,020 0,066 0,036 0,00 014-P15 0,385 0,385 0,143 0,087 0,077 0,077 0,077 0,077 0,077 0,215 0,123 0,047 0,107 0,036 0,017 0,035 0,035 0,01 015-P16 0,351 0,351 0,189 0,109 0,050 0,100 0,050 0,050 0,100 0,150 0,150 0,050 0,095 0,095 0,036 0,036 0,036 0,00 016-P17 0,269 0,329 0,479 0,354 0,149 0,203 0,103 0,114 0,014 0,042 0,112 0,097 0,069 0,084 0,030 0,041 0,043 0,065 0,354 0,217 0,080 0,085 0,045 0,052 0,030 0,123 0,119 0,079 0,041 0,025 0,021 0,048 0,041 0,041 0,08 0,02 Mã số phiếu/ chuyên gia Trung bình 220 CR Phụ lục 4.50 Tổng hợp trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp theo đánh giá chuyên gia Kinh tế - Xã hội KC_DC KC_KDC KC_TTTT CLD Loai_Dat KC_Nuoc MD_TL TLGT_Dan MD_Dan ThuNhap 001-P2 002-P3 003-P4 004-P5 005-P6 006-P7 007-P8 008-P9 009-P10 010-P11 011-P12 012-P13 013-P14 014-P15 015-P16 016-P17 Trung bình Thủy văn 221 10 11 12 13 14 15 16 Thuộc tính đất STT Mã số phiếu/ chuyên gia Yếu tố cấp Vị trí Yếu tố cấp 0,565 0,118 0,262 0,055 0,155 0,382 0,063 0,079 0,026 0,177 0,059 0,006 0,015 0,037 0,04 0,160 0,277 0,467 0,095 0,043 0,027 0,102 0,177 0,089 0,299 0,149 0,034 0,061 0,018 0,01 0,356 0,301 0,248 0,095 0,206 0,103 0,206 0,035 0,174 0,144 0,036 0,027 0,014 0,055 0,06 0,160 0,277 0,467 0,095 0,030 0,101 0,055 0,174 0,087 0,147 0,294 0,018 0,060 0,033 0,01 0,143 0,385 0,385 0,087 0,094 0,094 0,094 0,051 0,254 0,254 0,063 0,019 0,019 0,058 0,01 0,138 0,232 0,546 0,084 0,093 0,051 0,028 0,157 0,078 0,123 0,369 0,012 0,057 0,032 0,02 0,189 0,351 0,351 0,109 0,039 0,130 0,071 0,241 0,080 0,241 0,060 0,023 0,075 0,041 0,00 0,351 0,351 0,189 0,109 0,108 0,216 0,108 0,054 0,216 0,058 0,116 0,020 0,037 0,067 0,00 0,286 0,286 0,286 0,143 0,143 0,143 0,143 0,071 0,143 0,143 0,071 0,036 0,036 0,071 0,00 0,160 0,467 0,277 0,095 0,058 0,032 0,105 0,102 0,306 0,181 0,060 0,062 0,062 0,031 0,01 0,467 0,277 0,160 0,095 0,268 0,134 0,134 0,159 0,080 0,092 0,031 0,017 0,055 0,030 0,01 0,227 0,227 0,424 0,122 0,065 0,130 0,130 0,043 0,130 0,081 0,243 0,035 0,070 0,070 0,00 0,277 0,160 0,467 0,095 0,048 0,088 0,159 0,046 0,092 0,134 0,268 0,055 0,055 0,055 0,01 0,424 0,227 0,227 0,122 0,254 0,056 0,145 0,136 0,068 0,136 0,068 0,022 0,040 0,073 0,01 0,467 0,160 0,277 0,095 0,223 0,112 0,223 0,076 0,076 0,132 0,066 0,023 0,023 0,046 0,01 0,351 0,295 0,189 0,268 0,351 0,337 0,109 0,100 0,197 0,127 0,099 0,119 0,099 0,117 0,106 0,107 0,053 0,122 0,197 0,159 0,066 0,126 0,061 0,029 0,061 0,046 0,061 0,049 0,01 0,01 221 CR ... đích nghiên cứu - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá đất. .. NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá. .. hệ vùng giá đất vùng giá trị đất đai Từ khái niệm nêu trên, thấy vùng giá đất dạng thể vùng giá trị đất đai hình thái tiền tệ Do đó, vùng giá đất vùng giá trị đất đai xác lập mối quan hệ sau (Trịnh