Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía đông thành phố hà nội tt

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM SỸ LIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chun ngành: Quản lý đất đai Mã số: 85 01 03 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ Hà Nội - 2019 Cơng trình hồn thành tại: HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn TS Thái Thị Quỳnh Như Phản biện 1: TS Nguyễn Đình Bồng Hội Khoa học đất Việt Nam Phản biện 2: PGS.TS Trần Trọng Phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phản biện 3: TS Đào Trung Chính Tổng cục Quản lý đất đai Luận án bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp Học viện Nông nghiệp Việt Nam vào hồi ngày tháng năm 2019 Có thể tìm hiểu luận án thư viện: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam i PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai vấn đề nóng bỏng quốc gia, địa phương từ lâu đất đai thừa nhận "có giá" (Hồng Văn Cường, 2010; Đặng Hùng Võ Nguyễn Đức Khả, 2005) Quản lý giá đất trở thành công cụ kinh tế đắc lực để đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo sử dụng tiết kiệm phân bổ đất đai nguồn lực xã hội có hiệu Trên giới, đồ vùng giá trị đất đai sử dụng phổ biến cho nhiều mục đích khác thu thuế, quy hoạch, quản lý bất động sản lĩnh vực đầu tư phát triển (Wyatt, 1996) Tại nhiều nước châu Âu, đồ vùng giá trị đất đai trở thành công cụ thông dụng thiếu phát triển bền vững lĩnh vực quản lý đất đai (Gall, 2006) Trong Đề án nâng cao lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020 phê duyệt (Chính phủ, 2012), yêu cầu đặt từ đến năm 2020 cơng tác định giá đất hồn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị Như vậy, vùng giá trị đất đai tương lai sở liệu phục vụ quy hoạch, quản lý tài phát triển thị trường bất động sản Hiện Việt Nam, công tác nghiên cứu vùng giá trị đất đai dần triển khai, phân biệt hai thuật ngữ xây dựng vùng giá trị đất đai vùng giá đất cần xác định rõ ràng lĩnh vực nghiên cứu Khu vực nghiên cứu gồm hai đơn vị hành quận Long Biên huyện Gia Lâm Trước năm 2004, khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội huyện Gia Lâm cũ Quyết định số 6115/QĐ-UBND năm 2014 điều chỉnh quy hoạch Quyết định số 2783/QĐ-UBND năm 2018 phê duyệt khu thị lớn cho khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội Với mức độ phát triển khu vực nghiên cứu, địa bàn quận Long Biên lựa chọn đại diện cho loại hình thị phát triển nhanh địa bàn huyện Gia Lâm chọn đại diện cho khu vực sản xuất nơng nghiệp có đặc điểm trình chuyển đổi mạnh mẽ Giá trị đất đai khu vực nghiên cứu cần xác định cách tồn diện phân tích tổng thể theo vùng giá trị để có sở dự báo kiểm soát xu hướng biến động tương lai, đảm bảo việc sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý hiệu Xuất phát từ thực tế trên, việc thực đề tài luận án nhu cầu mang tính cấp thiết có ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn cao 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá đất cho loại đất đô thị, đất nông thôn, đất nông nghiệp địa bàn nghiên cứu 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi khơng gian: Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội bao gồm quận Long Biên với 14 phường huyện Gia Lâm với 20 xã 02 thị trấn Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu thực từ năm 2013-2017 Phạm vi nội dung khoa học: Các nhóm đất khu vực nghiên cứu gồm nhóm: đất nông nghiệp phi nông nghiệp Đất phi nông nghiệp nghiên cứu gồm loại đất: đất đô thị, đất nông thôn Đất nông nghiệp nghiên cứu bao gồm loại đất: đất trồng lúa, đất trồng hàng năm khác đất trồng lâu năm 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất gồm có nhân tố: (1) giao thông với trọng số 0,354, (2) vị trí với trọng số 0,329, (3) mơi trường với trọng số 0,203, (4) kinh tế - xã hội với trọng số 0,114 13 yếu tố cụ thể Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nơng nghiệp gồm có nhân tố: (1) thủy văn với trọng số 0,337, (2) vị trí với trọng số 0,295, (3) cá biệt với trọng số 0,268, (4) kinh tế - xã hội với trọng số 0,100 10 yếu tố cụ thể Phân vùng giá trị đất đai cho loại đất đất nơng nghiệp khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội theo góc độ giá trị sử dụng tiềm sở liệu đồ trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu 1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TİỄN CỦA ĐỀ TÀİ Ý nghĩa khoa học: Góp phần hồn thiện sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai vùng giá đất theo góc độ đánh giá giá trị sử dụng tiềm góc độ tiệm cận giá trị thị trường Ý nghĩa thực tiễn: Bản đồ vùng giá trị đất đai mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu sở giúp cho nhà quản lý, nhà hoạch định sách sử dụng có hiệu cơng tác quy hoạch sử dụng đất, quản lý tài đất đai phát triển thị trường quyền sử dụng đất bất động sản PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.1.1 Các khái niệm giá trị đất đai Giá trị (value) khái niệm tổng quát thể tính có ích, có ý nghĩa hay lợi ích vật, tượng tự nhiên xã hội có khả đáp ứng nhu cầu người (Đào Văn Khiêm Bùi Thị Thu Hòa, 2009; Nguyễn Phi Sơn, 2015) Trong lĩnh vực đất đai, giá trị đất đai mô tả biểu khả đất liên quan đến việc sử dụng Có cách hiểu giá trị đất đai Về phương diện kinh tế, giá trị đất đai định nghĩa dự kiến tính hữu dụng thơng qua khả sử dụng đất nhằm thỏa mãn nhu cầu khác người (Trịnh Hữu Liên, 2013) Về phương diện pháp luật đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014) giá trị đất đai hay giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Giá đất, hay giá đất đai, hình thức biểu tiền giá trị đất đai, thông số thể giá trị đất (Verheye, 2003) Tại quốc gia có kinh tế thị trường, giá đất đai hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Tại Việt Nam, theo quy định Luật Đất đai 2013, giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá đất chia làm hai loại chính: giá Nhà nước quy định (giá Nhà nước), giá giao dịch thực tế thị trường (giá thị trường) 2.1.2 Nguồn gốc giá trị đất đai Đất đai tự nhiên sản phẩm phi lao động nên coi khơng có giá trị Giá trị thực xuất đất đai tự nhiên trải qua lao động chiếm hữu sử dụng người trở thành đất đai kinh tế Giá trị đất đai thể thỏa mãn điều kiện, tính hữu ích, khan hiếm, xuất nhu cầu khả chuyển giao (Eckert et al., 1990) 2.1.3 Phân loại giá trị đất đai Giá trị sử dụng Đây loại giá trị đất đai mục đích sử dụng đất cụ thể Khái niệm thể giá trị vốn có thân đất đai, nghĩa giá trị dựa khả tạo lợi ích từ đất thơng qua quyền sở hữu đất đai (IAAO, 2014) Giá trị trao đổi Đối với đất đai, giá trị định nghĩa giá bán có khả xảy mà đất mang lại thị trường cạnh tranh thị trường mở tất điều kiện cần thiết để mua bán hợp lý, người mua người bán hành động cách thận trọng am hiểu, giả định giá khơng bị ảnh hưởng tác nhân kích thích mức Giá trị thị trường Giá trị định nghĩa giá ước tính cao tiền mà tài sản mang lại chúng đem bán thị trường mở nơi mà cho phép đủ lượng thời gian để tìm người mua với kiến thức tất cách sử dụng phép Giá trị nội Giá trị nội đất đai biểu độc lập với việc sử dụng chủ động bị động số thực thể khác Giá trị nội đề cập đến giá trị yếu tố sống phi sống chúng hệ sinh thái cảnh quan theo thể thống (Bergstrom et al., 2004) 2.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƢƠNG PHÁP LUẬN XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.2.1 Lý thuyết vùng giá trị đất đai Theo định nghĩa Chương trình hợp tác với Thụy Điển CPLAR, vùng giá trị đất đai khái niệm thuộc phạm trù định giá để khu vực địa lý mà đất đai (hoặc bất động sản) - đối tượng định giá, có giá trị tương tự nhau, tức chịu ảnh hưởng tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp luật giống gần giống (Tổng cục Địa chính, 2001; Trịnh Hữu Liên Hồng Văn Hùng, 2013) Vùng giá đất khu vực địa lý nơi mà đối tượng đất so sánh có giá trị thị trường xấp xỉ (Ardiwijaya, 2006; Leksono et al., 2008) Đối với đặc thù chế độ sở hữu đất đai nước ta, vùng giá đất định nghĩa tập hợp vùng có ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, có giá trị tiền tệ giống đơn vị diện tích (Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng, 2013) 2.2.2 Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai Phân hạng định cấp đất đai Đây trình tiến hành kiểm định tổng hợp thuộc tính kinh tế, tự nhiên đất đai xếp hạng kết kiểm định theo mục đích xác định Q trình phân chia cấp hạng sinh vùng có cấp hạng đất, hay có giá trị sử dụng, vùng vùng cấp hạng giá trị sử dụng Phân vùng yếu tố ảnh hưởng Khi tiến hành xây dựng vùng tác động vào giá trị đất đai tập giao vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá trị đất khoảng thời gian vùng giá trị đất đai khoảng thời gian Định giá đất hàng loạt Theo Hiệp hội quốc tế nhà định giá (IAAO, 2013), trình định giá nhóm tài sản vào thời điểm định, áp dụng liệu chung, phương pháp chuẩn hóa kiểm tra thống kê 2.2.3 Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng định giá đất Việc phân hạng đất đai Chính phủ quy định chi tiết để tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp (Chính phủ, 1993) Phân hạng đất đai thực theo yếu tố: yếu tố chất đất, yếu tố vị trí, yếu tố địa hình, yếu tố điều kiện khí hậu thời tiết yếu tố điều kiện tưới tiêu Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định phân vùng nơng thơn Theo đó, phân vùng đất nơng thôn việc phân định quỹ đất gồm loại đất vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng Điều 10 Nghị định có quy định phân loại thị, đường phố, vị trí đất thị loại đất cụ thể để định giá đất Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc định giá; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định xây dựng khung giá đất, bảng giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 2.3 TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGỒI NƯỚC 2.3.1 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai Tại Việt Nam, dự án “Xây dựng, thử nghiệm mơ hình lập đồ giá đất” từ năm 2011 - 2013 Cục kinh tế Phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai triển khai thực hiện, đồ vùng giá trị đất xây dựng phục vụ định giá đất chi tiết đến Phương pháp xây dựng đồ vùng giá trị đất đai thực cách khoanh đơn vị đất tính điểm cho đơn vị đất đồ địa 2.3.2 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng yếu tố tác động Nghiên cứu Bovkir and Arif (2018) sử dụng sở liệu địa lý quốc gia Thổ Nhĩ Kỳ để có thơng tin thức tin cậy liên quan đến đất đai từ tổ chức công lập xây dựng Trong thiết kế mơ hình, yếu tố tác động đến giá trị đất đai xem xét nhóm yếu tố Tiếp đó, nghiên cứu sử dụng kỹ thuật phân tích địa lý logic mờ để chạy mơ hình, thu thơng tin đồ chuyên đề đồ vùng giá trị đất đai Sử dụng mơ hình này, số giá trị yếu tố chuyên đề gồm 23 tiêu chí đất xác định bổ sung vào thông tin đất để chia sẻ thông qua dịch vụ phủ điện tử 2.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt Năm 2004, Việt Nam Thụy Điển có dự án hợp tác xây dựng hệ thống định giá bất động sản máy tính nhằm tự động hoá số bước hỗ trợ cán q trình thực cơng tác định giá bất động sản Năm 2006, hệ thống thông tin đất đai VILIS có tích hợp Modul định giá bất động sản Tuy nhiên, kết đưa số nguyên tắc thiết kế cách tính hệ số ảnh hưởng đến giá đất hệ thống chưa nêu rõ phương pháp thành lập đồ vùng giá trị đất đai, việc ứng dụng hạn chế (Nguyễn Phi Sơn, 2015) Đề tài “Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” Trịnh Hữu Liên (2010) nghiên cứu theo hướng ứng dụng sở liệu địa đa chức sở liệu hạ tầng thông tin địa lý để thành lập đồ giá đất theo quy định Nhà nước Trên sở tính tốn mối tương quan yếu tố tuyến đường từ liệu giá Nhà nước quy định, giá đất thực tế thị trường xác định thể đồ vùng giá trị đất đai Các nghiên cứu mang tính ứng dụng cơng nghệ GIS, kỹ thuật nội suy giá đất từ giá đất thu thập sở gán hệ số ảnh hưởng sử dụng để thành lập đồ giá đất Một số nghiên cứu điển hình theo hướng Trần Quốc Bình cs (2010) Phạm Anh Tuấn cs (2016) Đây hướng tiếp cận mang lại đơn giản lại hiệu kỹ thuật thực hiện, dựa nguyên tắc định giá theo cách tiếp cận so sánh, mơ hình định giá thuộc loại mơ hình nhân 2.3.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai Theo nghiên cứu đô thị Trung Quốc, nhân tố ảnh hưởng đến giá đất thị gồm nhóm bản: nhân tố khả tiếp cận, nhân tố khu vực lân cận nhân tố môi trường (Ai, 2005) Tương tự, nhóm tác giả Wen et al (2005) Chin and Chau (2003) đề xuất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất thị gồm: nhóm thuộc tính cấu trúc, nhóm thuộc tính cơng trình, nhóm thuộc tính vị trí nhóm thuộc tính khu vực lân cận Đối với nghiên cứu giá đất đô thị Thổ Nhĩ Kỳ, tác giả Topcu and Kubat (2009) đề xuất: nhân tố khả tiếp cận, nhân tố môi trường có sử dụng thêm nhân tố an ninh Kết nghiên cứu ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp thành phố Chicago Mỹ, tác giả Chicoine (1981) đề xuất bốn nhóm nhân tố chính, là: chất lượng đất, vị trí, lân cận, phân vùng Trong nghiên cứu dự đốn giá đất nơng nghiệp Mỹ cơng nghệ vệ tinh, nhóm tác giả Nivens et al (2002) đưa cơng thức nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp bao gồm hai nhóm: đặc điểm địa lý đặc điểm kinh tế - xã hội Theo tác giả Bills (2008), giá đất nông nghiệp cấp độ vùng cấp độ liên tỉnh tiểu bang Mỹ chịu ảnh hưởng hai nhóm nhân tố lớn: nhóm nhân tố gắn liền với đất nhóm nhân tố bên đất Các tác giả Choumert and Phelinas (2014) thống quan điểm đưa nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp Argentina bao gồm nhóm nhân tố thuộc chất bên đất nhóm nhân tố tác động từ bên đến đất Các nghiên cứu tác giả Deaton and Vyn (2010) đưa ba nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp vùng Bắc Mỹ, bao gồm: chất lượng đất; vị trí; tiện ích khu vực lân cận Cũng đất nơng nghiệp Mỹ, nhóm tác giả Borchers et al (2014) đồng thuận nhân tố ảnh hưởng gồm: dân số đô thị; tiện ích tự nhiên giải trí; vị trí Các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất khái quát thành ba nhóm lớn: nhóm nhân tố thơng thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, kinh tế, quốc tế), nhóm nhân tố khu vực (vị trí, giao thông, sở hạ tầng, môi trường, quy hoạch) nhóm nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) Mặt khác, chia thành bốn nhóm nhân tố ảnh hưởng: nhân tố kinh tế; nhân tố xã hội; nhân tố pháp lí, nhà nước trị; nhân tố tự nhiên, mơi trường địa phương (Trịnh Hữu Liên, 2010) Ngồi ra, phân chia nhân tố thành nhóm lớn theo mối liên hệ với đất: nhóm nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất, nhóm nhân tố pháp lý, nhóm nhân tố chung bên ngồi (Nguyễn Phi Sơn, 2015) 2.4 NHẬN XÉT CHUNG VÀ ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 2.4.1 Nhận xét chung Trên giới, xây dựng vùng giá trị đất đai lĩnh vực nghiên cứu phổ biến Ở Việt Nam, cơng tác xây dựng vùng giá trị đất đai mẻ Một số nghiên cứu tập trung nhiều vào cơng nghệ GIS, có kỹ thuật nội suy Một số đề tài xây dựng đồ giá đất có sử dụng kết hợp tốn học thống kê, công nghệ GIS phương pháp đồ, nhiên chưa có áp dụng đất nơng nghiệp yêu cầu ứng dụng phương pháp kết hợp cần sở liệu địa địa lý Các đề tài Việt Nam tập trung nghiên cứu cho số phường hay số xã nghiên cứu quận hay huyện Chưa có nghiên cứu tổng hợp cho tập hợp xã/phường, quận/huyện, nơi mà có đối tượng loại đất đa dạng, thực phạm vi rộng Các nghiên cứu lĩnh vực định giá đất hàng loạt hay mơ hình giá đất Việt Nam chủ yếu tập trung vào đất thị, đối tượng đất nơng nghiệp chiếm diện tích lớn Việt Nam lại nghiên cứu Mơ hình giá đất nơng nghiệp chưa có nghiên cứu thực Việt Nam Cơ sở liệu không gian phù hợp cho công tác quản lý theo hướng đại tương lai Tuy nhiên, thực trạng sở liệu đáp ứng Việt Nam xây dựng đồ vùng giá đất quy mô lớn 2.4.2 Định hƣớng nghiên cứu đề tài Định hướng nghiên cứu đề tài đánh giá giá trị sử dụng tiềm đất đai theo phân vùng đánh giá giá trị thị trường đất đai theo định giá hàng loạt từ mơ hình giá đất loại đất đất nông nghiệp đồ trạng sử dụng đất Việc xây dựng vùng giá trị theo hướng đánh giá cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu Vì vậy, đề tài nghiên cứu cần trả lời câu hỏi: yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai; kết phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội sao; mơ hình giá đất cụ thể địa bàn nghiên cứu PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU (1) Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu (2) Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu (3) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu (4) Phân vùng giá trị đất đai theo vùng yếu tố ảnh hưởng (5) Xác định số mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu 3.2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1 Các phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Thu thập tài liệu, số liệu có sẵn từ phòng Tài ngun Mơi trường số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên đất đai, tình hình quản lý đất đai, trạng sử dụng đất, biến động đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 3.2.2 Các phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp Các số liệu sơ cấp thu thập phương pháp điều tra vấn người sử dụng đất, lấy ý kiến chuyên gia, nhà khoa học, cán quản lý dựa việc chọn điểm nghiên cứu với điểm đại diện phường Bồ Đề, thị trấn Trâu Quỳ xã Dương Quang 3.2.3 Các phƣơng pháp phân tích xử lý số liệu (1) Phương pháp phân tích nhân tố Phương pháp rút gọn yếu tố cách tìm mối liên quan biến liên tục, gom lại thành nhóm tách khỏi biến khác liên quan (2) Phương pháp phân tích thứ bậc Phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai từ ý kiến đánh giá chuyên gia (3) Phương pháp phân tích hồi quy đa biến Phương pháp tìm mối quan hệ biến độc lập với biến phụ thuộc giá đất thơng qua phương trình hồi quy đa biến, từ rút yếu tố tác động nhiều yếu tố tác động đến giá đất (4) Phương pháp phân tích tương quan Phân tích tương quan phép phân tích sử dụng làm thước đo độ lớn mối liên hệ biến định lượng nghiên cứu (5) Phương pháp đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai Các yếu tố đánh giá theo phân cấp cụ thể nhằm phục vụ xây dựng lớp liệu thể phân bố giá trị chúng (6) Phương pháp phân tích khơng gian phương pháp đồ Các phương pháp phân tích khoảng cách, phân tích phân bố, phân tích mật độ, tạo vùng đệm, phân tích nội suy phần mềm ArcGIS Sử dụng phương pháp đồ để xây dựng đồ phân vùng giá trị đất đai, đồ vùng giá đất theo mơ hình giá đất, đồ chuyên đề yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai (7) Phương pháp xử lý số liệu giá đất Giá đất trước đưa vào tính tốn hiệu chỉnh số yếu tố cá biệt đất yếu tố tỉ lệ lạm phát theo năm PHẦN KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI KHU VỰC NGHIÊN CỨU Khu vực nghiên cứu nằm cửa ngõ phía Đơng thành phố Hà Nội, gồm hai đơn vị hành quận Long Biên huyện Gia Lâm, có tổng diện tích tự nhiên 17.653,3 ha, tổng số dân năm 2017 558.500 người, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội giao lưu thương mại, điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng nối liền tỉnh phía Bắc phía Đơng Bắc Địa hình tương đối phẳng thấp dần từ phía Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung địa hình theo hướng dòng chảy sơng Hồng Do nằm trung tâm đồng Bắc Bộ nên khu vực mang sắc thái đặc trưng đồng châu thổ sơng Hồng với khí hậu vùng nhiệt đới ẩm gió mùa Khu vực nghiên cứu chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn sông Hồng sông Đuống Đất đai khu vực nghiên cứu phì nhiêu địa hình phẳng với loại đất chính: đất phù sa bồi hàng năm; đất phù sa không bồi hàng năm không glây; đất phù sa khơng bồi hàng năm có glây; đất phù sa khơng bồi hàng năm có ảnh hưởng vỡ đê năm 1971 Khu vực nghiên cứu có hai sông lớn chảy qua sông Hồng sông Đuống Đây hai sơng có trữ lượng nước lớn, nguồn đáp ứng yêu cầu nguồn nước phục vụ cho phát triển sản xuất đời sống dân sinh Các khu vực thị trấn trung tâm kinh tế xã hội, khu làng nghề công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp xây dựng phát triển mạnh Q trình cơng nghiệp hóa thị hóa ngày làm cho diện tích đất nơng nghiệp bị thu hẹp Cơng nghiệp, tiểu thủ công nghiệp khu vực nông thôn chủ yếu phát triển theo mơ hình kinh tế hộ gia đình Việc hình thành khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp khu vực nơng thơn tác động tích cực đến tiến trình phát triển kinh tế nơng thơn Khu vực thị có mật độ dân số bình qn 4.811 người/km2, thấp nhiều so với bình quân chung thành phố Vì sức ép nhà ở, việc làm số vấn đề khác chưa thực vấn đề xúc số quận khác Thủ đô Tại khu vực đô thị, khơng có hộ đói, tỷ lệ hộ nghèo thấp Tại khu vực nông thôn, đa phần người dân sinh sống nghề nông nghiệp Hệ thống giao thông khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội phát triển với tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng Mạng lưới giao thông phân bố hợp lý, mật độ giao thông cao Hệ thống thuỷ lợi phục vụ sản xuất trọng đầu tư xây dựng, đến có nhiều đóng góp quan trọng phát triển sản xuất nông nghiệp 4.2 THỰC TRẠNG VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC NGHIÊN CỨU 4.2.1 Giá đất Nhà nƣớc quy định Giá đất thị khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định theo 64 đoạn đường thuộc quận Long Biên, 12 đoạn đường thuộc thị trấn Trâu Quỳ Yên Viên, 05 đoạn đường thuộc đất giáp ranh huyện Gia Lâm, 25 đoạn đường thuộc đất ven trục huyện Gia Lâm Nhân tố gồm biến quan sát: KTXH1 (tỉ lệ gia tăng dân số), KTXH3 (thu nhập bình quân đầu người), KTXH2 (mật độ dân số) Các biến liên quan đến đặc điểm kinh tế - xã hội Có thể đặt tên nhân tố nhân tố Kinh tế - xã hội (Socio-Economy) Nhân tố gồm biến quan sát: VT20 (khoảng cách đến khu công nghiệp), VT19 (khoảng cách đến bãi rác thải) Cả biến có liên quan đến mơi trường, đặt tên nhân tố nhân tố Môi trường (Environment) Bảng 4.1 Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất khu vực nghiên cứu Thang đo/Nhân tố Vị trí Ký hiệu VT Giao thơng GT Mơi trường MT Kinh tế - xã hội KTXH Biến quan sát Ký hiệu lại Khoảng cách đến UBND Khoảng cách đến chợ Khoảng cách đến trường học KC_UBND KC_CHO KC_TRUONG Khoảng cách đến trung tâm y tế Khoảng cách đến hồ Loại đường tiếp giáp Khoảng cách đến đường tiếp giáp Mật độ mạng lưới đường sá Khoảng cách đến bãi rác thải Khoảng cách đến KCN Tỉ lệ gia tăng dân số Mật độ dân số Thu nhập bình quân đầu người KC_YTE KC_HO LOAI_DTG KC_DTG MD_DUONG KC_RAC KC_KCN TLGT_DAN MD_DAN THUNHAP Như vậy, có nhân tố 13 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội (bảng 4.1) 4.3.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Thang đo lường giá trị đất nông nghiệp đề xuất có thang đo với 14 biến quan sát: thang đo cá biệt với biến; thang đo vị trí với biến; thang đo sở hạ tầng với biến, thang đo kinh tế - xã hội với biến Sau kiểm định độ tin cậy thang đo theo hệ số Cronbach’s Alpha, thang đo lường giá trị 12 biến thỏa mãn yêu cầu giữ lại cho phân tích Cụ thể giữ lại thang đo yếu tố cá biệt với biến (CB1, CB2); thang đo yếu tố vị trí với biến (VT1, VT2, VT4, VT5, VT6); thang đo yếu tố sở hạ tầng với biến (CSHT1, CSHT2); thang đo yếu tố kinh tế - xã hội với biến (KTXH1, KTXH2, KTXH3) Việc kiểm định tính thích hợp mơ hình dựa vào tiêu KMO kiểm định Bartlett Kết hệ số KMO = 0,756 sig = 0,000 thể có liên quan thang đo Như cỡ mẫu biến quan sát sử dụng thích hợp để phân tích nhân tố Chỉ chọn nhân tố có giá trị hệ số Eigen > Như vậy, 12 biến gom lại thành nhóm nhân tố nhân tố giải thích 71,59% biến thiên biến quan sát Để có ý nghĩa đạt mức tối thiểu, loại bỏ biến VT1, CSHT1 có hệ số tải < 0,3 Kết cuối trích xuất nhân tố: 11 Nhân tố gồm biến: VT2 (khoảng cách đến trục đường chính), VT4 (khoảng cách đến khu dân cư), VT5 (khoảng cách đến thị trường tiêu thụ) Cả biến liên quan đến vị trí đất, đặt tên nhân tố nhân tố Vị trí (Location) Nhân tố gồm biến: KTXH1 (tỷ lệ gia tăng dân số), KTXH2 (mật độ dân số), KTXH3 (thu nhập bình quân đầu người) Các biến liên quan đến đặc điểm kinh tế - xã hội đặt nhân tố nhân tố Kinh tế - xã hội (Socio-Economy) Nhân tố gồm biến: CB1 (chất lượng đất), CB2 (loại sử dụng đất) Các biến liên quan đến đặc điểm cá biệt đất đặt tên nhân tố nhân tố Cá biệt (Individual) Nhân tố gồm biến: VT6 (khoảng cách đến nguồn nước), CSHT2 (mật độ hệ thống thủy lợi) Cả biến liên quan đến đặc điểm hệ thống thủy văn, đặt tên nhân tố nhân tố Thủy văn (Hydrology) Bảng 4.2 Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu Thang đo/Nhân tố Cá biệt Vị trí Thủy văn Ký hiệu CB VT TV Kinh tế - xã KTXH hội Biến quan sát Ký hiệu lại Chất lượng đất Loại sử dụng đất CL_DAT LOAI_SDD Khoảng cách đến trục đường Khoảng cách đến khu dân cư KC_TDC KC_KDC Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ KC_CHO Khoảng cách đến nguồn nước Mật độ hệ thống thủy lợi KC_NUOC MD_THUYLOI Tỉ lệ gia tăng dân số Mật độ dân số TLGT_DAN MD_DAN Thu nhập bình quân đầu người THUNHAP Như vậy, có nhân tố 10 yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị đất nơng nghiệp khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội (bảng 4.2) 4.4 PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI THEO CÁC VÙNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG 4.4.1 Phân vùng giá trị đất Việc tính tốn trọng số yếu tố ảnh hưởng thực kỹ thuật phân tích AHP Kỹ thuật dựa sở thu thập ý kiến đánh giá 16 chuyên gia để xây dựng ma trận so sánh cặp yếu tố theo cấp: cấp độ so sánh nhân tố cấp độ so sánh 13 yếu tố Kết giá trị trọng số tổng hợp bảng 4.3 Kết phân tích thu tỉ số quán CR < 0,1 chứng tỏ đánh giá chuyên gia quán trọng số yếu tố chấp nhận Trên sở trọng số xác định từ bảng 4.3, cơng thức tính giá trị đất (V1) với tham số viết cụ thể sau: V1 = 0,329* VT + 0,354*GT + 0,203*MT + 0,114*KTXH 12 Thực phân tích ArcGIS cơng cụ tính tốn liệu dạng raster theo cơng thức tính tốn bảng 4.3 lớp liệu nhân tố vị trí, giao thơng, mơi trường kinh tế - xã hội cho kết đồ phân vùng giá trị đất khu vực nghiên cứu Bảng 4.3 Trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất Yếu tố cấp độ Trọng số Vị trí 0,329 Giao thơng 0,354 Mơi trường 0,203 Kinh tế xã hội 0,114 Yếu tố cấp độ KC đến UBND KC đến chợ KC đến trường học KC đến trung tâm y tế MKC đến hồ Loại đường tiếp giáp KC đến đường tiếp giáp Mật độ mạng lưới đường sá KC đến bãi rác thải KC đến KCN Tỉ lệ gia tăng dân số Mật độ dân số Thu nhập bình quân đầu người Trọng số 0,117 0,306 0,250 0,128 0,199 0,606 0,243 0,151 0,617 0,383 0,218 0,433 0,349 Trọng số chung 0,042 0,097 0,084 0,041 0,065 0,217 0,085 0,052 0,123 0,079 0,025 0,048 0,041 Kết phân vùng cho thấy, giá trị loại đất khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội phân chia thành tiểu vùng giá trị khác Có thể thấy, tiểu vùng giá trị đất cấp độ cao tập trung các ngã ba ngã tư giao cắt tuyến đường Nguyễn Văn Cừ Ngơ Gia Tự; tiểu vùng giá trị đất cấp độ cao phân bố dọc theo tuyến đường chính, thuộc phần lớn phường phường Ngọc Lâm, Bồ Đề, Gia Thụy Đức Giang; khu vực phân bố tiểu vùng giá trị đất cấp độ trung bình tập trung khu vực có mật độ đường sá thưa thớt; tiểu vùng giá trị đất cấp độ thấp phân bố khu vực xa đường chính, giáp ranh bãi bồi sông Hồng, sông Đuống 4.4.2 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp Tương tự đất ở, kết giá trị trọng số đất nông nghiệp tổng hợp bảng 4.4 Bảng 4.4 Trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Yếu tố cấp độ Trọng số Cá biệt 0,268 Vị trí 0,295 Thủy văn 0,337 Kinh tế - xã hội 0,100 Yếu tố cấp độ Loại sử dụng đất Chất lượng đất Khoảng cách đến trục đường Khoảng cách đến khu dân cư Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ Khoảng cách đến nguồn nước Mật độ hệ thống thủy lợi Tỉ lệ gia tăng dân số Mật độ dân số Thu nhập bình quân đầu người 13 Trọng số 0,471 0,529 0,334 0,321 0,345 0,608 0,392 0,225 0,367 0,408 Trọng số chung 0,122 0,107 0,127 0,119 0,117 0,159 0,126 0,029 0,046 0,049 Kết phân tích thu tỉ số quán CR < 0,1 chứng tỏ đánh giá chuyên gia quán trọng số yếu tố chấp nhận Trên sở trọng số xác định từ bảng 4.4, cơng thức tính giá trị đất nơng nghiệp (V2) với tham số viết cụ thể sau: V2 = 0,268* CB + 0,295* VT + 0,337*TV + 0,100*KTXH Hình 4.2 Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 14 Thực phân tích ArcGIS cơng cụ tính tốn liệu dạng raster theo cơng thức tính tốn bảng 4.4 lớp liệu nhân tố cá biệt, vị trí, thủy văn kinh tế - xã hội cho kết đồ phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu Kết phân vùng cho thấy, đất nơng nghiệp khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội phân chia thành tiểu vùng giá trị khác Có thể thấy, tiểu vùng có giá trị đất nơng nghiệp cấp độ cao cao phân bố nơi có mật độ hệ thống thủy lợi dày đặc, gần nguồn nước tưới tiêu, gần trục đường Tiểu vùng có giá trị đất nơng nghiệp cấp độ thấp thấp phân bố khu vực cách xa hầu hết dịch vụ tiện ích nơng nghiệp Tiểu vùng có giá trị đất nơng nghiệp cấp độ trung bình tập trung vị trí lân cận khu dân cư, khu đô thị Tổng hợp kết phân vùng loại đất ứng với đối tượng nghiên cứu đất đối tượng nghiên cứu đất nông nghiệp, thu đồ phân vùng giá trị đất đai tổng qt khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội Kết phân vùng giá trị đất đai thể hình 4.2 Kết phân vùng giá trị đất đai toàn khu vực nghiên cứu cho thấy, giá trị đất đai khu vực chia thành 10 cấp, có cấp loại đất nông nghiệp cấp loại đất 4.4.3 Kết kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu Để đánh giá độ tin của kết phân vùng giá trị đất đai, nghiên cứu thống kê liệu giá đất thực tế thị trường 87 điểm khảo sát giá đất, so sánh với giá trị đất đai theo phân vùng xây dựng Kết phân tích cho thấy, hệ số r = 0,825 chứng tỏ có mối tương quan chặt giá trị đất đai theo phân vùng giá đất giao dịch thực tế thị trường hệ số sig < 0,05 thể hệ số tương quan phù hợp 4.4.4 Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai Nghiên cứu đề xuất phân vùng giá trị đất đai theo giai đoạn với bước điều kiện hệ thống liệu hoàn chỉnh đồng Khi tiến trình thực phân vùng giá trị đất đai sau: a) Tập hợp liệu Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL cấp quận/huyện: đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch sử dụng đất, đồ địa chính, niên giám thống kê Bước 2: Thu thập thông tin hệ thống giao thông đơn vị hành cấp quận/huyện b) Xác định thông số yếu tố ảnh hưởng Bước 3: Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai Sử dụng khung chung yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai đề xuất luận án cho địa phương có điều kiện tương đồng Bước 4: Xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai phân tích AHP c) Xây dựng vùng yếu tố ảnh hưởng Bước 5: Thiết kế hệ thống giao thông chi tiết theo đường phố, ngõ/ngách 15 Bước 6: Xây dựng vùng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai Bước 7: Dựa vào vùng yếu tố ảnh hưởng xây dựng trợ giúp công nghệ GIS, chồng xếp vùng ảnh hưởng để thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo loại đất Bước 8: Phân tích vùng giá trị đất đai theo loại đất, tổ hợp phân vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh d) Quản lý liệu phân vùng giá trị Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý sử dụng 4.5 XÁC ĐỊNH MỘT SỐ MƠ HÌNH GIÁ ĐẤT TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU 4.5.1 Mơ hình giá đất thị phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên Mơ hình giá đất đề xuất loại đất đô thị phường có dạng: GĐodt1 = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND + β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8*G_ONHIEM + β9*MD_DUONG Theo kết điều tra, giá đất cao thu thập 220 triệu đồng/m2, giá đất thấp thu thập 15,5 triệu đồng/m2, giá đất trung bình 112,1 triệu đồng/m2 Hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,885 chứng tỏ mơ hình giải thích 88% phụ thuộc giá đất yếu tố ảnh hưởng mơ hình Về mức độ phù hợp mơ hình, phân tích ANOVA cho thấy, hệ số sig < 0,01 chứng tỏ mơ hình có nghĩa Các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Kết phân tích hồi quy thể bảng 4.5 Bảng 4.5 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất thị phường Mơ hình Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa β (Hằng số) t Sig 4,388 0,000 βs 18452,025 4205,472 8969,854 65,456 0,897 137,037 0,000 KC_DUONG -1849,751 292,489 -0,041 -6,324 0,000 KC_UBND -2875,765 657,783 -0,038 -4,372 0,000 KC_CHO -6837,047 600,276 -0,084 -11,390 0,000 KC_TRUONG -4947,120 939,916 -0,051 -5,263 0,000 KC_YTE -5887,314 730,344 -0,066 -8,061 0,000 8290,138 1147,264 0,052 7,226 0,000 G_ONHIEM 10237,545 1673,590 0,041 6,117 0,000 MD_DUONG 4112,123 528,658 0,080 7,778 0,000 LOAI_DUONG Sai số chuẩn Hệ số hồi quy chuẩn hóa G_HO Theo kết hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,897) yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao đến giá đất đô thị phường Các yếu tố khoảng cách đến chợ (βs = -0,084), khoảng cách đến trung tâm y tế (βs = -0,066) mật độ đường sá (βs = 0,080) có ảnh hưởng mức độ trung bình đến giá đất đô thị phường Yếu tố khoảng cách đến đường (βs = -0,041) chất lượng môi trường (βs = 0,041) có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất đô thị phường Giá đất đô thị phường xác định theo công thức: 16 GDodt1 = 18452,025 + 8969,854*LOAI_DUONG - 1849,751*KC_DUONG 2875,765*KC_UBND - 6837,047*KC_CHO - 4947,120*KC_TRUONG 5887,314*KC_YTE + 8290,138*G_HO + 10237,545*G_ONHIEM + 4112,123*MD_DUONG Bản đồ vùng giá đất kết hai trình định giá hàng loạt nội suy giá đất Kết hình thành tiểu vùng giá đất đô thị phường Bồ Đề, thể hình 4.3 Có thể thấy tiểu vùng có giá đất cao (trên 145 triệu đồng/m2) thuộc khu vực nằm gần trục đường thị, có khả kinh doanh tốt đường Nguyễn Văn Cừ, đường Cổ Linh, đường Nguyễn Sơn Những tiểu vùng có giá đất thấp khu vực nằm cạnh đường nhỏ ngõ/ngách Những khu vực gần trung tâm phường (UBND chợ) có giá đất mức cao cao Hình 4.3 Bản đồ vùng giá đất đô thị phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội Những khu vực gần hồ Bồ Đề có giá cao khu vực có vị trí tương tự Tuy nhiên đất gần hồ Lâm Du sơng Hồng lại có giá đất mức trung bình thấp Nguyên nhân tác động cực đoan từ sông Hồng mang lại hay ảnh hưởng mức độ ô nhiễm hồ sơng 4.5.2 Mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm Mô hình giá đất đề xuất loại đất thị thị trấn có dạng: GĐodt2 = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND + β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8* G_ONHIEM + β9* MD_DUONG 17 Theo kết điều tra, giá đất cao thu thập 92 triệu đồng/m2, giá đất thấp thu thập 14,5 triệu đồng/m2, giá đất trung bình 48,2 triệu đồng/m2 Kết hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,870 Điều có nghĩa 87% biến thiên giá đất thị thị trấn giải thích biến mơ hình Kiểm định ANOVA mơ hình với hệ số sig < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa Các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Kết phân tích hồi quy thể bảng 4.6 Bảng 4.6 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất thị thị trấn Mơ hình Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa β Sai số chuẩn 28.434,681 2.771,724 4.131,345 76,946 KC_DUONG -1.884,280 KC_UBND Hệ số hồi quy chuẩn hóa t Sig βs 10,259 0,000 0,723 53,691 0,000 391,516 -0,066 -4,813 0,000 -3.182,415 496,341 -0,182 -6,412 0,000 KC_CHO -4.011,904 416,750 -0,228 -9,627 0,000 KC_TRUONG -4.760,930 488,193 -0,163 -9,752 0,000 KC_YTE -1.123,776 419,863 -0,055 -2,677 0,008 G_HO 1.193,068 731,734 0,022 1,630 0,000 G_ONHIEM 2.657,582 1.853,708 0,019 1,434 0,000 MD_DUONG 1.036,204 410,774 0,044 2,523 0,013 (Hằng số) LOAI_DUONG Với hệ số sig < 0,05, mơ hình có biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy 95% Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất đô thị thị trấn xác định theo công thức: GĐodt2 = 28.434,681 + 4.131,345*LOAI_DUONG - 1.884,280*KC_DUONG 3.182,415*KC_UBND - 4.011,904*KC_CHO - 4.760,930*KC_TRUONG 1.123,776*KC_YTE + 1.193,068*G_HO + 2.657,582*G_ONHIEM + 1.036,204*MD_DUONG Theo kết hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,723) yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao đến giá đất đô thị thị trấn Các yếu tố khoảng cách đến chợ (βs = -0,228), khoảng cách đến trường (βs = -0,163) khoảng cách đến UBND (βs = -0,182) có ảnh hưởng mức độ cao đến giá đất đô thị thị trấn Yếu tố gần hồ (βs = 0,022) gần khu vực ô nhiễm (βs = 0,019) có ảnh hưởng mức độ thấp đến giá đất đô thị thị trấn Bản đồ vùng giá đất kết hai trình định giá hàng loạt nội suy giá đất Kết hình thành tiểu vùng giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, thể hình 4.4 18 Hình 4.4 Bản đồ vùng giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Dựa theo đồ vùng giá đất đô thị xây dựng, địa bàn thị trấn Trâu Quỳ chia theo tiểu vùng, tiểu vùng có giá đất thấp dao động 26 triệu/m2; tiểu vùng có giá đất cao dao động 63 triệu/m2 Những tiểu vùng có giá đất cao thuộc khu vực nằm dọc theo trục đường Ngô Xuân Quảng thị trấn Đây tuyến đường có tập trung trung tâm hành (UBND huyện Gia Lâm), chợ Trâu Quỳ Khu vực gần Học viện Nông nghiệp Việt Nam có phân bố giá đất mức cao Điều thể mức độ ảnh hưởng không nhỏ yếu tố trường học quy mô cấp đại học đến khu vực lân cận Những tiểu vùng có giá đất thấp khu vực giáp ranh địa giới hành thị trấn, có khoảng cách xa khu vực trung tâm thị trấn 4.5.3 Mơ hình giá đất nơng thơn đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang, huyện Gia Lâm Mơ hình giá đất đề xuất loại đất nơng thơn có dạng: GĐont = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND + β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8*G_ONHIEM +β9*MD_DUONG Mơ hình giá đất đề xuất loại đất nơng nghiệp có dạng: GĐnn = β0 + β1*KC_TDC + β2*KC_CHO + β3*KC_KDC + β4*KC_NUOC + β5*LOAI_SDD + β6*CL_DAT + β7*MD_THUYLOI a) Đối với đất nông thôn Kết hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,895 Điều có nghĩa 89,5% biến thiên giá đất nông thôn giải thích biến mơ hình Kiểm định ANOVA mơ hình với hệ số sig < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa Các biến 19 độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Kết phân tích hồi quy thể bảng 4.7 Với hệ số sig < 0,05, mơ hình có biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy 95% Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất nông thôn xác định theo công thức: GĐont = 9.022,525 + 1.447,855*LOAI_DUONG - 993,682*KC_DUONG 267,259*KC_UBND 783,369*KC_CHO 400,669*KC_TRUONG 169,368*KC_YTE + 351,328*G_HO + 596,357*G_ONHIEM + 192,311*MD_DUONG Bảng 4.7 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng thơn Mơ hình Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa β Sai số chuẩn (Hằng số) 9.022,525 255,404 LOAI_DUONG 1.447,855 15,999 KC_DUONG -993,682 KC_UBND Hệ số hồi quy chuẩn hóa t Sig βs 35,326 0,000 0,659 90,495 0,000 16,100 -0,450 -61,718 0,000 -267,259 46,280 -0,093 -5,775 0,000 KC_CHO -783,369 23,264 -0,250 -33,672 0,000 KC_TRUONG -400,669 31,394 -0,092 -12,763 0,000 KC_YTE -169,368 37,563 -0,066 -4,509 0,000 G_HO 351,328 64,647 0,049 5,435 0,000 G_ONHIEM 596,357 78,584 0,056 7,589 0,000 MD_DUONG 192,311 35,609 0,048 5,401 0,000 Theo kết hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,659) yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao đến giá đất nông thôn Các yếu tố khoảng cách đến đường tiếp giáp (βs = -0,450), khoảng cách đến chợ (βs = -0,250) có ảnh hưởng mức độ cao đến giá đất nông thôn Các yếu tố khoảng cách đến trường (βs = -0,093), khoảng cách đến UBND (βs = -0,092) có ảnh hưởng mức độ trung bình đến giá đất nông thôn Yếu tố gần khu vực ô nhiễm (βs = 0,056), gần hồ (βs = 0,049), mật độ đường sá (βs = 0,048) có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất nông thôn b) Đối với đất nông nghiệp Kết hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,964 Điều có nghĩa 96,4% biến thiên giá đất nơng nghiệp giải thích biến mơ hình Kiểm định ANOVA mơ hình với hệ số sig < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa Khi phân tích hồi quy tuyến tính lần đầu, biến CL_DAT có hệ số sig > 0,05 nên loại biến CL_DAT tiếp tục phân tích hồi quy tuyến tính với biến lại Kết hệ số hồi quy cuối thể bảng 4.8 20 Bảng 4.8 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp Mơ hình Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa β (Hằng số) Sai số chuẩn 22,691 8,681 LOAI_SDD 301,908 2,628 KC_TDC -13,173 KC_KDC Hệ số hồi quy chuẩn hóa t Sig βs 2,614 0,011 0,974 114,876 0,000 1,512 -0,088 -8,709 0,000 -5,189 2,196 -0,022 -2,363 0,020 KC_CHO -5,952 1,944 -0,030 -3,061 0,003 KC_NUOC -5,956 1,002 -0,050 -5,945 0,000 2,725 1,217 0,020 2,238 0,028 MD_THUYLOI Với hệ số biến lại sig < 0,05, mơ hình có biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy 95% Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất nông nghiệp xác định theo công thức: GĐnn = 22,691+ 301,908*LOAI_SDD - 13,173*KC_TDC - 5,189*KC_KDC 5,952*KC_CHO - 5,956*KC_NUOC + 2,725*MD_THUYLOI Theo kết hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại sử dụng đất (βs = 0,974) yếu tố có ảnh hưởng mức độ cao đến giá đất nông nghiệp Các yếu tố khoảng cách đến trục đường (βs = -0,088), khoảng cách đến nguồn nước (βs = -0,050) có ảnh hưởng mức độ trung bình đến giá đất nông nghiệp Các yếu tố khoảng cách đến thị trường tiêu thụ (βs = -0,030), khoảng cách đến khu dân cư (βs = -0,022) mật độ thủy lợi (βs = 0,020) có ảnh hưởng mức độ thấp đến giá đất nơng nghiệp Hình 4.5 Bản đồ vùng giá đất xã Dƣơng Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 21 Bản đồ vùng giá đất kết hai trình định giá hàng loạt nội suy giá đất Kết hình thành 10 tiểu vùng giá đất xã Dương Quang (hình 4.5) Vùng giá đất xã Dương Quang thực chất trình xây dựng vùng giá trị hai nhóm đất riêng biệt đất nơng thơn đất nơng nghiệp Trong tiểu vùng giá đất hình thành, tiểu vùng với khoảng giá cao (trên 12,6 triệu đồng/m2) chiếm tỉ lệ 3,65% so với tổng diện tích vùng giá đất Tiểu vùng với khoảng giá thấp (dưới 247 nghìn đồng/m2) chiếm tỉ lệ 9,69% tổng diện tích vùng giá đất Tiểu vùng có tỉ lệ diện tích lớn (41,7%) tiểu vùng giá đất nơng nghiệp với khoảng giá từ 247-327 nghìn đồng/m2 4.5.4 Nhận xét chung kết số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất Mơ hình giá đất xây dựng có điểm chung khác số phương diện Về bản, số lượng biến sử dụng mơ hình gần tương đồng (6 - biến) Các kết phân tích hồi quy cho hệ số kiểm định với độ tin cậy cao Điều kiện để thực xây dựng vùng giá đất giá đất phải tuân theo quy luật thị trường, không bị méo mó tác động chủ quan Khi đó, tiến trình thực xây dựng vùng giá đất từ mơ hình giá đất theo giai đoạn với bước sau: a) Tập hợp liệu Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL cấp quận/huyện: đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch sử dụng đất, đồ địa chính, niên giám thống kê Bước 2: Thu thập thông tin hệ thống giao thông đơn vị hành cấp quận/huyện Bước 3: Thu thập liệu giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường b) Xác định thông số yếu tố ảnh hưởng Bước 4: Lựa chọn biến số sử dụng mơ hình giá đất c) Xây dựng lớp liệu yếu tố ảnh hưởng Bước 5: Thiết kế hệ thống giao thông chi tiết theo đường phố, ngõ/ngách Bước 6: Xây dựng lớp liệu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất d) Xây dựng quản lý liệu vùng giá đất Bước 7: Xác định hệ số mơ hình giá đất Hedonic phương pháp phân tích hồi quy Bước 8: Dựa vào trợ giúp GIS, tiến hành định giá hàng loạt giá trị đối tượng lại thực nội suy miền giá trị liên tục Bước 9: Hoàn thiện CSDL vùng giá đất đưa vào quản lý sử dụng 22 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN 1) Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho phát triển đô thị, điểm dân cư nơng thơn đảm bảo trì sản xuất nơng nghiệp truyền thống, với đặc điểm chính: vị trí cửa ngõ Thủ đơ, gần khu vực trung tâm thành phố Hà Nội; hệ thống sở hạ tầng, đặc biệt hệ thống đường ngày đầu tư hoàn thiện với tuyến đường quốc lộ, đường sắt kết nối tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng; dân cư khu vực thị có mật độ dân số thấp bình quân chung Hà Nội (2.903 người/km2), tỉ lệ tăng dân số tự nhiên đạt mức thấp (1,5%); đất đai phì nhiêu địa hình phẳng; chế độ thủy văn sơng Hồng sông Đuống đem lại trữ lượng nước lớn, lưu lượng trung bình 2.710 m3/s; hệ thống thủy lợi kiên cố hố 94,91km, 82,34km có chất lượng tốt (chiếm 86,76%) 2) Thực trạng vấn đề giá đất khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội thể chênh lệch giá đất giá theo quy định Nhà nước giá giao dịch thực tế thị trường Mức độ chênh lệch cao khu vực nghiên cứu phân bố đường phố thuộc nhóm I đường Nguyễn Văn Cừ Mức độ chênh lệch thấp khu vực nghiên cứu phân bố đường phố thuộc nhóm VII đường Phù Đổng Mức độ chênh lệch bình quân giá Nhà nước giá thị trường khu vực nghiên cứu 4,05 lần 3) Phương pháp phân tích nhân tố khám phá theo đánh giá người sử dụng đất cho kết yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất gồm nhân tố (vị trí, giao thông, môi trường kinh tế - xã hội) 13 yếu tố (khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức khoảng cách đến hồ, khoảng cách đến UBND, loại đường tiếp giáp, mật độ mạng lưới đường sá, khoảng cách đến đường tiếp giáp, tỷ lệ gia tăng dân số, thu nhập bình quân đầu người, mật độ dân số, khoảng cách đến khu công nghiệp khoảng cách đến bãi rác thải) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm nhân tố (vị trí, cá biệt, thủy văn kinh tế - xã hội) với 10 yếu tố (khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, tỷ lệ gia tăng dân số, mật độ dân số, thu nhập bình quân đầu người, chất lượng đất, loại sử dụng đất, khoảng cách đến nguồn nước mật độ hệ thống thủy lợi) 4) Phương pháp phân tích thứ bậc AHP từ ý kiến đánh giá chuyên gia cho kết trọng số nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở: nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,329, nhân tố giao thông chiếm trọng số 0,354, nhân tố môi trường chiếm trọng số 0,203 nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,114 Trọng số nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp: nhân tố cá biệt chiếm trọng số 0,268, nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,295, nhân tố thủy văn chiếm trọng số 0,337 nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,100 23 Phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu tạo tiểu vùng giá trị đất đai với 10 cấp, có cấp thuộc đối tượng đất nông nghiệp cấp thuộc đối tượng đất Tiểu vùng giá trị đất với cấp độ giá trị cao phân bố dọc theo trục đường chính, đặc biệt tập trung điểm giao cắt tuyến đường trung tâm đô thị Tiểu vùng giá trị đất với cấp độ giá trị trung bình thấp phân bố khu vực cách xa khu dân cư, buôn bán sầm uất giáp ranh khu vực chôn lấp, xử lý rác thải Tiểu vùng giá trị đất nông nghiệp với cấp độ giá trị cao phân bố khu vực có mật độ hệ thống thủy lợi dày đặc, dọc theo bãi bồi sông Hồng, sông Đuống trục đường Tiểu vùng giá trị đất nơng nghiệp với cấp độ giá trị trung bình thấp phân bố khu vực lân cận khu thị, cách xa tiện ích nơng nghiệp Kiểm định độ tin cậy dựa vào phân tích tương quan, với hệ số r = 0,825 chứng tỏ có mối tương quan chặt giá trị đất đai theo phân vùng giá đất giao dịch thực tế thị trường Đề xuất số giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai nguyên tắc phân vùng giá trị theo cấp độ phân vùng, theo tiêu chí phân vùng, theo đánh giá trọng số, phân tích yếu tố có vai trò đặc biệt khả áp dụng khung chung yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai cho địa bàn có điều kiện tương tự Đồng thời đề xuất tiến trình xây dựng vùng giá trị đất đai gồm giai đoạn với bước 5) Mơ hình giá đất đô thị đất nông thôn bao gồm biến (loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, khoảng cách đến hồ nước, chất lượng môi trường mật độ mạng lưới đường sá) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến chợ khoảng cách đến trường học Mơ hình giá đất nơng nghiệp bao gồm biến (loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, khoảng cách đến nguồn nước, mật độ hệ thống thủy lợi) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp gồm: loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường khoảng cách đến nguồn nước Đồng thời, nghiên cứu đề xuất tiến trình thực xây dựng vùng giá đất gồm giai đoạn với bước sở tiếp cận theo giá trị thị trường 5.2 KIẾN NGHỊ 1) Đề xuất thực phân vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Sử dụng mơ hình giá đất Hedonic kết hợp GIS xây dựng đồ vùng giá đất phục vụ công tác quản lý giá đất 2) Cần ban hành thuật ngữ giá đất tiêu chuẩn đất tiêu chuẩn để nâng cao độ xác xây dựng mơ hình giá đất thành lập đồ vùng giá trị đất đai Cần phải sớm xây dựng cập nhật CSDL phục vụ định giá đất 3) Đề nghị tiếp tục triển khai nghiên cứu thử nghiệm loại đô thị nông thôn vùng miền khác theo tiến trình bước đề xuất trước áp dụng thức vào thực tế 24 DANH MỤC CƠNG TRÌNH ĐÃ CƠNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Phạm Sỹ Liêm Trần Văn Tuấn (2018) Xây dựng vùng giá đất khu vực nông thôn: trường hợp nghiên cứu xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam 16(6) tr 601- 612 Phạm Sỹ Liêm, Trần Văn Tuấn Thái Thị Quỳnh Như (2018) Ứng dụng cơng nghệ GIS phân tích AHP phân vùng giá trị đất đai khu vực đô thị quận Long Biên, thành phố Hà Nội Tạp chí Nơng nghiệp Phát triển nơng thơn 345 tr 131-138 ii ... hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá đất cho loại đất thị, đất nông thôn, đất nông... vùng giá trị đất đai; kết phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội sao; mơ hình giá đất cụ thể địa bàn nghiên cứu PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU... tế - xã hội khu vực nghiên cứu (2) Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu (3) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu (4) Phân vùng giá trị đất đai theo vùng yếu tố