Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía đông thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ PHẠM SỸ LIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ Phạm Sỹ Liêm NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chun ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn TS Thái Thị Quỳnh Như HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận án trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận án cám ơn, thông tin trích dẫn luận án rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm i năm 2019 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận án, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn TS Thái Thị Quỳnh Như tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận án Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài ngun Mơi trường thuộc quận Long Biên huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận án./ Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng .vii Danh mục hình .ix Trích yếu luận án x Thesis abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp đề tài .4 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận giá trị đất đai 2.1.1 Các khái niệm giá trị đất đai 2.1.2 Nguồn gốc giá trị đất đai 2.1.3 Phân loại giá trị đất đai 10 2.1.4 Phân loại giá đất .11 2.2 Cơ sở khoa học phương pháp luận xây dựng vùng giá trị đất đai .12 2.2.1 Lý thuyết vùng giá trị đất đai 12 2.2.2 Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai 14 2.2.3 Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng định giá đất 17 2.3 Tổng quan cơng trình nghiên cứu nước 19 2.3.1 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai .19 2.3.2 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng yếu tố ảnh hưởng 20 2.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt .21 2.3.4 Các nhân tố sử dụng mô hình xác định giá trị đất đai 24 2.3.5 Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai .27 iii 2.4 Định hướng nghiên cứu đề tài 42 2.4.1 Nhận xét chung 42 2.4.2 Hướng nghiên cứu đề xuất .44 Phần Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 47 3.1 Nội dung nghiên cứu 47 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu .47 3.1.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47 3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu .47 3.1.4 Phân vùng giá trị đất đai theo vùng yếu tố ảnh hưởng 47 3.1.5 Xác định số mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu 47 3.2 Phương pháp nghiên cứu 48 3.2.1 Các phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 48 3.2.2 Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 48 3.2.3 Các phương pháp phân tích xử lý số liệu 52 3.2.4 Khung logic nghiên cứu 63 Phần Kết thảo luận .65 4.1 Khái quát điều kiền tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 65 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 65 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 68 4.1.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 70 4.1.4 Thực trạng hệ thống sở hạ tầng 72 4.1.5 Phân tích tiềm đất đai khu vực nghiên cứu 75 4.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 76 4.2.1 Giá đất Nhà nước quy định .76 4.2.2 Giá thị trường 81 4.2.3 Sự chênh lệch loại giá 88 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu .89 4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 90 4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 96 4.4 Phân vùng giá trị đất đai theo vùng yếu tố ảnh hưởng 101 4.4.1 Phân vùng giá trị đất 101 4.4.2 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp 110 iv 4.4.3 Kết kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 118 4.4.4 Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai 121 4.5 Xác định số mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu 123 4.5.1 Mơ hình giá đất thị phường Bồ Đề, quận Long Biên .124 4.5.2 Mơ hình giá đất thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm 130 4.5.3 Mơ hình giá đất nơng thơn đất nông nghiệp xã Dương Quang, huyện Gia Lâm 4.5.4 137 Nhận xét chung kết số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất 145 Phần Kết luận kiến nghị .148 5.1 Kết luận 148 5.2 Kiến nghị 150 Danh mục cơng trình cơng bố có liên quan đến luận án .151 Tài liệu tham khảo 152 Phụ lục 164 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CCN Cụm công nghiệp CSDL Cơ sở liệu CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVT Đơn vị tính GIS Hệ thống thơng tin địa lý HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã KC Khoảng cách KCN Khu công nghiệp KĐT Khu đô thị QSDĐ Quyền sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TP Thành phố TTTM Trung tâm thương mại VNĐ Đơn vị tiền tệ thức Việt Nam VT Vị trí UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG STT 3.1 Tên bảng Trang Thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất đất nông nghiệp 50 3.2 Thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường 51 3.3 Giải thích ý nghĩa giá trị thang đo AHP 54 3.4 Chỉ số ngẫu nhiên RI 54 4.1 Tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế qua năm 68 4.2 Khung giá đất đô thị 76 4.3 Phân loại đường phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu 77 4.4 Bảng tỉ lệ nhóm đường phân loại theo bảng giá địa phương .78 4.5 Giá đất đô thị số tuyến đường khu vực nghiên cứu 79 4.6 Bảng giá đất khu dân cư nông thôn khu vực nghiên cứu .80 4.7 Giá đất theo tuyến đường vị trí 81 4.8 Giá đất đường phố thuộc nhóm I 82 4.9 Giá đất đường phố thuộc nhóm II .83 4.10 Giá đất đường phố thuộc nhóm III 84 4.11 Giá đất đường phố thuộc nhóm IV 85 4.12 Giá đất đường phố thuộc nhóm V .86 4.13 Giá đất đường phố thuộc nhóm VI 87 4.14 Giá đất đường phố thuộc nhóm VII 88 4.15 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 92 4.16 Tổng phương sai trích thang đo giá trị đất 93 4.17 Bảng ma trận xoay nhân tố thang đo giá trị đất 94 4.18 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực nghiên cứu 95 4.19 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 96 4.20 Tổng phương sai trích thang đo giá trị đất nơng nghiệp 99 4.21 Bảng ma trận xoay nhân tố thang đo giá trị đất nông nghiệp .99 4.22 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 100 4.23 Trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 101 4.24 Trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 110 vii 4.25 Hệ số tương quan giá trị theo phân vùng giá đất thực tế 119 4.26 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất đô thị phường 125 4.27 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất thị phường .128 4.28 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất đô thị thị trấn .132 4.29 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất thị thị trấn 135 4.30 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất nông thôn 138 4.31 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất nơng nghiệp 139 4.32 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng thơn xã .142 4.33 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp xã 143 4.34 So sánh mô hình giá đất khu vực nghiên cứu 146 viii Phụ lục 4.19 Lớp liệu chất lƣợng môi trƣờng phƣờng Bồ Đề Phụ lục 4.20 Kết phân tích thơng kê mơ tả giá đất phƣờng Bồ Đề ĐVT: nghìn đồng/m Giá đất Phụ lục 4.21 Dữ liệu điểm khảo sát phƣờng Bồ Đề 208 Phụ lục 4.22 Tần suất loại đƣờng điểm khảo sát phƣờng Bồ Đề Phụ lục 4.23 Kết tổng quát mơ hình giá đất thị phƣờng Bồ Đề Model Phụ lục 4.24 Kết phân tích ANOVA mơ hình giá đất thị phƣờng Bồ Đề Model Regression Residual Total 209 Phụ lục 4.25 Lớp liệu nhân tố vị trí thị trấn Trâu Quỳ: KC đến đƣờng tiếp giáp (a), KC đến UBND (b), KC đến chợ (c), KC đến trƣờng học (d), KC đến trung tâm y tế (e), mức độ KC đến hồ (f) 210 Phụ lục 4.26 Lớp liệu loại đƣờng tiếp giáp thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.27 Lớp liệu mật độ mạng lƣới đƣờng sá thị trấn Trâu Quỳ 211 Phụ lục 4.28 Lớp liệu chất lƣợng môi trƣờng thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.29 Kết phân tích thống kê mơ tả giá đất thị trấn Trâu Quỳ ĐVT: nghìn đồng/m Giá đất Phụ lục 4.30 Dữ liệu điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ 212 Phụ lục 4.31 Tần suất loại đƣờng điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.32 Kết tổng qt mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ Model Phụ lục 4.33 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ Model Regression 2Residual Total 213 Phụ lục 4.34 Lớp liệu nhân tố vị trí xã Dƣơng Quang: KC đến đƣờng tiếp giáp (a), KC đến trục đƣờng (b), KC đến UBND (c), KC đến chợ (d), KC đến trƣờng học (e), KC đến trung tâm y tế (f), KC đến nguồn nƣớc (g), mức độ KC đến hồ (h), KC đến khu dân cƣ (i), KC đến thị trƣờng tiêu thụ (j) 214 Phụ lục 4.35 Lớp liệu loại đƣờng tiếp giáp xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.36 Lớp liệu mật độ mạng lƣới đƣờng sá (a) mật độ hệ thống thủy lợi (b) xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.37 Lớp liệu chất lƣợng đất (a) môi trƣờng (b) xã Dƣơng Quang 215 Phụ lục 4.38 Dữ liệu điểm khảo sát giá đất nông thôn xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.39 Kết tổng qt mơ hình giá đất nơng thôn xã Dƣơng Quang Model Phụ lục 4.40 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nông thôn xã Dƣơng Quang Model Regression Residual Total 216 Phụ lục 4.41 Dữ liệu điểm khảo sát giá đất nông nghiệp xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.42 Kết tổng qt mơ hình giá đất nông nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Model Phụ lục 4.43 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nông nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Model Regression Residual Total 217 Phụ lục 4.44 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Mơ hình (Hằng số) LOAI_SDD KC_TDC KC_KDC KC_CHO KC_NUOC MD_THUYLOI CL_DAT Phụ lục 4.45 Kết tổng qt mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang Model Phụ lục 4.46 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang Model Regression Residual Total 218 Phụ lục 4.47 Phân bố điểm định giá hàng loạt xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.48 Tổng hợp trọng số tiêu xây dựng đồ chất lƣợng đất theo đánh giá chuyên gia STT Mã số phiếu/chuyên gia Q01-P2 Q02-P3 Q03-P4 Q04-P5 Q05-P6 Q06-P7 Q07-P8 Trung bình 219 Phụ lục 4.49 Tổng hợp trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất theo đánh giá chuyên gia STT Vịtrí Mã số phiếu/ Giaothôn g Yếu tố cấp CR chuyên gia 0,03 220 10 11 12 13 14 15 16 Trung bình 001-P2 0,473 002-P3 0,141 003-P4 0,351 004-P5 0,467 005-P6 0,295 006-P7 0,284 007-P8 0,418 008-P9 0,333 009-P10 0,351 010-P11 0,227 011-P12 0,460 012-P13 0,239 013-P14 0,227 014-P15 0,385 015-P16 0,351 016-P17 0,269 0,329 0,03 0,284 0,02 0,237 0,01 0,351 0,04 0,277 0,02 0,419 0,02 0,473 0,00 0,191 0,00 0,333 0,01 0,351 0,05 0,424 0,01 0,258 0,00 0,434 0,01 0,424 0,00 0,385 0,08 0,351 0,02 0,479 0,354 Phụ lục 4.50 Tổng hợp trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp theo đánh giá chuyên gia phiếu/ STT Vịtrí Mã số Thuộctínhthửađất Yếu tố cấp chuyên gia 221 10 11 12 13 14 15 16 001-P2 002-P3 003-P4 004-P5 005-P6 006-P7 007-P8 008-P9 009-P10 010-P11 011-P12 012-P13 013-P14 014-P15 015-P16 016-P17 Trung bình 221 0,565 0,160 0,356 0,160 0,143 0,138 0,189 0,351 0,286 0,160 0,467 0,227 0,277 0,424 0,467 0,351 0,295 ... đích nghiên cứu - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá đất. .. NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá. .. hội khu vực nghiên cứu .47 3.1.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47 3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu .47 3.1.4 Phân vùng giá trị đất đai