Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía đông thành phố hà nội luận án tiến sĩ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM SỸ LIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn TS Thái Thị Quỳnh Như NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận án trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận án cám ơn, thơng tin trích dẫn luận án rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận án, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn TS Thái Thị Quỳnh Như tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận án Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài nguyên Môi trường thuộc quận Long Biên huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận án./ Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm ii năm 2019 MỤC LỤC Trang Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình viii Trích yếu luận án ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp đề tài 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận giá trị đất đai 2.1.1 Các khái niệm giá trị đất đai 2.1.2 Nguồn gốc giá trị đất đai 2.1.3 Phân loại giá trị đất đai 10 2.1.4 Phân loại giá đất 11 2.2 Cơ sở khoa học phương pháp luận xây dựng vùng giá trị đất đai 12 2.2.1 Lý thuyết vùng giá trị đất đai 12 2.2.2 Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai 14 2.2.3 Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng định giá đất 17 2.3 Tổng quan cơng trình nghiên cứu nước 19 2.3.1 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai 19 2.3.2 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng yếu tố ảnh hưởng 20 2.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt 21 2.3.4 Các nhân tố sử dụng mơ hình xác định giá trị đất đai 24 2.3.5 Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai 27 2.4 Định hướng nghiên cứu đề tài 42 2.4.1 Nhận xét chung 42 2.4.2 Hướng nghiên cứu đề xuất 44 Phần Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 47 3.1 Nội dung nghiên cứu 47 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 47 iii 3.1.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47 3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47 3.1.4 Phân vùng giá trị đất đai theo yếu tố ảnh hưởng 47 3.1.5 Xác định số mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu 47 3.2 Phương pháp nghiên cứu 48 3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 48 3.2.2 Các phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 49 3.2.3 Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 49 3.2.4 Các phương pháp phân tích xử lý số liệu 52 3.2.5 Khung logic nghiên cứu 63 Phần Kết thảo luận 65 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 65 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 65 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 68 4.1.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 70 4.1.4 Thực trạng hệ thống sở hạ tầng 72 4.1.5 Phân tích tiềm đất đai khu vực nghiên cứu 75 4.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 76 4.2.1 Giá đất Nhà nước quy định 76 4.2.2 Giá đất thị trường 81 4.2.3 Sự chênh lệch loại giá 88 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 89 4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 90 4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 96 4.4 Phân vùng giá trị đất đai theo yếu tố ảnh hưởng 101 4.4.1 Phân vùng giá trị đất 101 4.4.2 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp 110 4.4.3 Kết kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 118 4.4.4 Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai 121 4.5 Xác định số mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu 123 4.5.1 Mơ hình giá đất đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên 124 4.5.2 Mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm 130 4.5.3 Mơ hình giá đất nông thôn đất nông nghiệp xã Dương Quang, huyện Gia Lâm 137 4.5.4 Nhận xét chung kết số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất 145 Phần Kết luận kiến nghị 148 5.1 Kết luận 148 5.2 Kiến nghị 150 Danh mục cơng trình cơng bố có liên quan đến luận án 151 Tài liệu tham khảo 152 Phụ lục 163 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BĐS CCN CSDL CSHT ĐVT GIS HĐND HTX KC KCN KĐT QSDĐ TTCN TP TTTM VNĐ VT UBND Nghĩa tiếng Việt Bất động sản Cụm công nghiệp Cơ sở liệu Cơ sở hạ tầng Đơn vị tính Hệ thống thơng tin địa lý Hội đồng nhân dân Hợp tác xã Khoảng cách Khu công nghiệp Khu đô thị Quyền sử dụng đất Tiểu thủ công nghiệp Thành phố Trung tâm thương mại Đơn vị tiền tệ thức Việt Nam Vị trí Ủy ban nhân dân v DANH MỤC BẢNG TT 3.1 Tên bảng Trang Thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất đất nông nghiệp 50 3.2 Thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường 51 3.3 Giải thích ý nghĩa giá trị thang đo AHP 54 3.4 Chỉ số ngẫu nhiên RI 54 4.1 Tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế qua năm 68 4.2 Khung giá đất đô thị 76 4.3 Phân loại đường phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu 77 4.4 Bảng tỉ lệ nhóm đường phân loại theo bảng giá địa phương 78 4.5 Giá đất đô thị số tuyến đường khu vực nghiên cứu 79 4.6 Bảng giá đất khu dân cư nông thôn khu vực nghiên cứu 80 4.7 Giá đất theo tuyến đường vị trí 81 4.8 Giá đất đường phố thuộc nhóm I 82 4.9 Giá đất đường phố thuộc nhóm II 83 4.10 Giá đất đường phố thuộc nhóm III 84 4.11 Giá đất đường phố thuộc nhóm IV 85 4.12 Giá đất đường phố thuộc nhóm V 86 4.13 Giá đất đường phố thuộc nhóm VI 87 4.14 Giá đất đường phố thuộc nhóm VII 88 4.15 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 92 4.16 Tổng phương sai trích thang đo giá trị đất 93 4.17 Bảng ma trận xoay nhân tố thang đo giá trị đất 94 4.18 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất khu vực nghiên cứu 95 4.19 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 96 4.20 Tổng phương sai trích thang đo giá trị đất nơng nghiệp 99 4.21 Bảng ma trận xoay nhân tố thang đo giá trị đất nông nghiệp 99 4.22 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 100 4.23 Trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 101 4.24 Trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 110 4.25 Hệ số tương quan giá trị theo phân vùng giá đất thực tế 119 4.26 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất thị phường 125 4.27 Kết hệ số hồi quy mô hình giá đất thị phường 128 vi 4.28 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất thị thị trấn 132 4.29 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất thị thị trấn 135 4.30 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất nông thôn .138 4.31 Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất nơng nghiệp 139 4.32 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng thơn xã 142 4.33 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp xã .143 4.34 So sánh mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu 146 vii DANH MỤC HÌNH TT 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18 4.19 viii Tên hình Trang Khung giá trị Sơ đồ phân loại mơ hình định giá hàng loạt 16 Sơ đồ yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 45 Sơ đồ yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 46 Phân bố điểm nghiên cứu đại diện khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 49 Đồ thị biến động số tỉ lệ lạm phát qua năm 62 Sơ đồ khung logic nghiên cứu 64 Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu 65 Biểu đồ thể mức độ chênh lệch giá Nhà nước giá thị trường số tuyến đường khu vực nghiên cứu 89 Phân vùng giá trị nhân tố vị trí loại đất 105 Phân vùng giá trị nhân tố giao thông loại đất 106 Phân vùng giá trị nhân tố môi trường loại đất 107 Phân vùng giá trị nhân tố kinh tế - xã hội loại đất 108 Phân vùng giá trị đất khu vực nghiên cứu 109 Phân vùng giá trị nhân tố cá biệt đất nông nghiệp 113 Phân vùng giá trị nhân tố vị trí đất nơng nghiệp 114 Phân vùng giá trị nhân tố thủy văn đất nông nghiệp 115 Phân vùng giá trị nhân tố kinh tế - xã hội đất nông nghiệp 116 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu 117 Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội 120 Phân bố điểm khảo sát phường Bồ Đề 127 Bản đồ vùng giá đất đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội 130 Phân bố điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ 134 Bản đồ vùng giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 137 Phân bố điểm khảo sát xã Dương Quang 141 Bản đồ vùng giá đất xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 145 Phụ lục 4.17 Lớp liệu loại đƣờng tiếp giáp phƣờng Bồ Đề Phụ lục 4.18 Lớp liệu mật độ mạng lƣới đƣờng sá phƣờng Bồ Đề 206 Phụ lục 4.19 Lớp liệu chất lƣợng môi trƣờng phƣờng Bồ Đề Phụ lục 4.20 Kết phân tích thơng kê mơ tả giá đất phƣờng Bồ Đề ĐVT: nghìn đồng/m2 Giá đất Số điểm khảo sát Thấp Cao 143 15.500 220.000 Trung bình Độ lệch chuẩn 112.101,40 57.195,167 Phụ lục 4.21 Dữ liệu điểm khảo sát phƣờng Bồ Đề 207 Phụ lục 4.22 Tần suất loại đƣờng điểm khảo sát phƣờng Bồ Đề Phụ lục 4.23 Kết tổng quát mô hình giá đất thị phƣờng Bồ Đề Model R 0,887 R Square Adjusted R Square 0,885 Std Error of the Estimate 0,885 4.199,818 Phụ lục 4.24 Kết phân tích ANOVA mơ hình giá đất đô thị phƣờng Bồ Đề Model Sum of Squares Regression 462.176.863.480,055 Residual Total 208 2.345.916.240,225 df 133 464.522.779.720,280 142 Mean Square F 51.352.984.831,117 2911,420 17.638.467,972 Sig 0,000b Phụ lục 4.25 Lớp liệu nhân tố vị trí thị trấn Trâu Quỳ: KC đến đƣờng tiếp giáp (a), KC đến UBND (b), KC đến chợ (c), KC đến trƣờng học (d), KC đến trung tâm y tế (e), mức độ KC đến hồ (f) 209 Phụ lục 4.26 Lớp liệu loại đƣờng tiếp giáp thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.27 Lớp liệu mật độ mạng lƣới đƣờng sá thị trấn Trâu Quỳ 210 Phụ lục 4.28 Lớp liệu chất lƣợng môi trƣờng thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.29 Kết phân tích thống kê mơ tả giá đất thị trấn Trâu Quỳ ĐVT: nghìn đồng/m2 Giá đất Số điểm khảo sát Thấp Cao Trung bình Độ lệch chuẩn 129 14.500 92.000 48.193,80 17.573,874 Phụ lục 4.30 Dữ liệu điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ 211 Phụ lục 4.31 Tần suất loại đƣờng điểm khảo sát thị trấn Trâu Quỳ Phụ lục 4.32 Kết tổng qt mơ hình giá đất thị thị trấn Trâu Quỳ Model R R Square Adjusted R Square Std Error of the Estimate 0,880 0,870 0,869 2.558,124 Phụ lục 4.33 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất thị thị trấn Trâu Quỳ Model Regression Residual Total 212 Sum of Squares df Mean Square 38752919155,262 4305879906,140 778735883,497 119 6543999,021 39531655038,760 128 F Sig 657,989 0,000 Phụ lục 4.34 Lớp liệu nhân tố vị trí xã Dƣơng Quang: KC đến đƣờng tiếp giáp (a), KC đến trục đƣờng (b), KC đến UBND (c), KC đến chợ (d), KC đến trƣờng học (e), KC đến trung tâm y tế (f), KC đến nguồn nƣớc (g), mức độ KC đến hồ (h), KC đến khu dân cƣ (i), KC đến thị trƣờng tiêu thụ (j) 213 Phụ lục 4.35 Lớp liệu loại đƣờng tiếp giáp xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.36 Lớp liệu mật độ mạng lƣới đƣờng sá (a) mật độ hệ thống thủy lợi (b) xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.37 Lớp liệu chất lƣợng đất (a) môi trƣờng (b) xã Dƣơng Quang 214 Phụ lục 4.38 Dữ liệu điểm khảo sát giá đất nông thôn xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.39 Kết tổng qt mơ hình giá đất nông thôn xã Dƣơng Quang Model R R Square 0,897 0,895 Adjusted R Square Std Error of the Estimate 0,894 194,474 Phụ lục 4.40 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nơng thôn xã Dƣơng Quang Model Sum of Squares Regression Residual Total 831.482.602,475 df Mean Square 92.386.955,831 2.442,808 4.273.657,687 113 835.756.260,163 122 F Sig 0,000 37.819,980 215 Phụ lục 4.41 Dữ liệu điểm khảo sát giá đất nông nghiệp xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.42 Kết tổng qt mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Model R R Square 0,967 0,964 Adjusted R Square Std Error of the Estimate 0,964 11,118 Phụ lục 4.43 Kết kiểm định ANOVA mô hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Model Regression Residual Total 216 Sum of Squares 1.768.115,844 df Mean Square 252.587,978 10.136,656 82 123,618 1.778.252,500 89 F 2.043,299 Sig 0,000 Phụ lục 4.44 Kết hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang lần đầu Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa β Sai số chuẩn Mơ hình (Hằng số) 26,909 9,687 LOAI_SDD 301,937 2,629 KC_TDC -12,887 KC_KDC Hệ số hồi quy chuẩn hóa βs t Sig 2,778 0,007 0,974 114,855 0,000 1,540 -0,086 -8,366 0,000 -4,989 2,206 -0,021 -2,262 0,026 KC_CHO -5,625 1,973 -0,028 -2,851 0,006 KC_NUOC -6,052 1,007 -0,051 -6,011 0,000 3,199 1,310 0,023 2,442 0,017 -2,811 2,861 -0,009 -0,982 0,329 MD_THUYLOI CL_DAT Phụ lục 4.45 Kết tổng qt mơ hình giá đất nơng nghiệp xã Dƣơng Quang Model R R Square 0,967 0,964 Adjusted R Square Std Error of the Estimate 0,964 11,116 Phụ lục 4.46 Kết kiểm định ANOVA mơ hình giá đất nông nghiệp xã Dƣơng Quang Model Regression Residual Total Sum of Squares df Mean Square F Sig 1.767.996,560 294.666,093 2384,695 0,000 10.255,940 83 123,566 1.778.252,500 89 217 Phụ lục 4.47 Phân bố điểm định giá hàng loạt xã Dƣơng Quang Phụ lục 4.48 Tổng hợp trọng số tiêu xây dựng đồ chất lƣợng đất theo đánh giá chuyên gia Chỉ tiêu STT Mã số phiếu/chuyên gia Loại đất (G) Địa hình tƣơng đối (DHTD) Chế độ Độ phì nƣớc nhiêu (I) (DP) CR Q01-P2 0,467 0,095 0,277 0,161 0,01 Q02-P3 0,473 0,073 0,170 0,284 0,02 Q03-P4 0,424 0,122 0,227 0,227 0,00 Q04-P5 0,469 0,079 0,137 0,315 0,02 Q05-P6 0,473 0,170 0,284 0,073 0,02 Q06-P7 0,438 0,110 0,187 0,265 0,02 Q07-P8 0,455 0,141 0,263 0,141 0,00 0,457 0,113 0,221 0,209 0,01 Trung bình 218 Phụ lục 4.49 Tổng hợp trọng số yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất theo đánh giá chuyên gia Môi trƣờng Kinh tế - xã hội KC_UBND KC_Cho KC_Truong KC_Yte KC_Ho Loai_DTG KC_DTG MD_Duong KC_Rac KC_KCN TLGT_Dan MD_Dan ThuNhap 10 11 12 13 14 15 Giao thông STT Yếu tố cấp Vị trí Yếu tố cấp 001-P2 0,473 0,284 0,073 0,170 0,018 0,171 0,171 0,036 0,076 0,208 0,054 0,023 0,061 0,012 0,018 0,044 0,108 0,03 002-P3 0,141 0,237 0,531 0,091 0,012 0,041 0,022 0,024 0,041 0,119 0,059 0,059 0,354 0,177 0,023 0,054 0,014 0,03 003-P4 0,351 0,351 0,189 0,109 0,036 0,145 0,090 0,027 0,053 0,256 0,066 0,028 0,126 0,063 0,018 0,059 0,032 0,02 004-P5 0,467 0,277 0,160 0,095 0,029 0,123 0,196 0,045 0,075 0,150 0,082 0,045 0,107 0,053 0,016 0,051 0,028 0,01 005-P6 0,295 0,419 0,158 0,128 0,049 0,098 0,049 0,049 0,049 0,229 0,110 0,079 0,105 0,053 0,032 0,064 0,032 0,04 006-P7 0,284 0,473 0,170 0,073 0,018 0,119 0,075 0,045 0,028 0,323 0,094 0,055 0,127 0,042 0,010 0,042 0,021 0,02 007-P8 0,418 0,191 0,271 0,120 0,105 0,105 0,052 0,052 0,105 0,094 0,037 0,059 0,135 0,135 0,040 0,040 0,040 0,02 008-P9 0,333 0,333 0,167 0,167 0,048 0,095 0,095 0,048 0,048 0,167 0,083 0,083 0,083 0,083 0,042 0,083 0,042 0,00 009-P10 0,351 0,351 0,189 0,109 0,050 0,050 0,100 0,050 0,100 0,219 0,084 0,048 0,142 0,047 0,027 0,027 0,055 0,00 010-P11 0,227 0,424 0,227 0,122 0,022 0,071 0,071 0,022 0,040 0,307 0,073 0,043 0,170 0,057 0,020 0,066 0,036 0,01 011-P12 0,460 0,258 0,161 0,122 0,066 0,131 0,066 0,066 0,131 0,103 0,103 0,052 0,054 0,107 0,030 0,030 0,061 0,05 012-P13 0,239 0,434 0,239 0,089 0,022 0,068 0,105 0,014 0,030 0,271 0,103 0,059 0,199 0,040 0,010 0,052 0,027 0,01 013-P14 0,227 0,424 0,227 0,122 0,050 0,050 0,050 0,025 0,050 0,303 0,061 0,061 0,076 0,151 0,020 0,066 0,036 0,00 014-P15 0,385 0,385 0,143 0,087 0,077 0,077 0,077 0,077 0,077 0,215 0,123 0,047 0,107 0,036 0,017 0,035 0,035 0,01 015-P16 0,351 0,351 0,189 0,109 Mã số phiếu/ chuyên gia CR 219 ... NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội xác định mơ hình giá. .. đồ vùng giá đất xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 145 TRÍCH YẾU LUẬN ÁN Tên tác giả: Phạm Sỹ Liêm Tên Luận án: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố. .. khu vực nghiên cứu 47 iii 3.1.2 Thực trạng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47 3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47 3.1.4 Phân vùng giá trị đất đai