123doc thi truong bat dong san noi do ha noi trong giai doan hien nay thuc trang va mot so giai phap den nam 2020

LUẬN VĂN: Thị trường BĐSNĐ Hà Nội giai đoạn – thực trạng số giải pháp Mở Đầu Thị trường nhà đất (BĐSNĐ) thị trường có vị trí, vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lí hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố đại hoá đất nước Trong năm gần vơí tăng trưởng kinh tế, thị trường BĐSNĐ đời phát triển đặt khơng thách thức cho nhà quản lí kinh tế, xã hội Tuy phận cấu thành quan trọng kinh tế sau 15 năm đổi thị trường BĐSNĐ nước ta sơ khai, hồn thiện, khơng phát huy nguồn lực to lớn BĐSNĐ, đặc biệt không thực chức kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản để huy động nguồn lực tài để phục vụ cho nghiệp kinh tế Là sinh viên chun ngành kinhh tế quản lí thị, sau thời gian thực tập phòng Quản lí địa – Nhà đất Hà nội tơi lựa chọn đề tài: “Thị trường BĐSNĐ Hà Nội giai đoạn – thực trạng số giải pháp” làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp lí sau: - Thứ : Quản lí hoạt động thị trường BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai nhà nội dung quan trọng quản lí thị giai đoạn lâu dài - Thứ hai : Từ đề tài tơi áp dụng kiến thức học từ nguồn thông tin thực tế sống phục vụ cho trình nghiên cứu - Thứ ba : Đây vấn đề có tiếp xúc nhiều quan thực tập đề tài có tính thời cao hiểu biết hạn chế Tuy quan tâm nhiều quan ban ngành thực tế hoạt động thị trường BĐSNĐ nhiều bất cập nhìn từ nhiều phương diện : Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, giao dịch dân sự, cung cầu giá cả…đây vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi cơng xã hội Do để giải vấn đề đòi hỏi phải có cách nhìn nhận tồn diện, có sở khoa học, để đưa tập hợp giải pháp, sách đồng quán có tính lâu dài Mục đích tơi lực chọn đề tài thông qua cách đánh giá khái quát tình hình tìm ưu nhược điểm bật, đánh giá lại sách chế hành, tìm ngun nhân ảnh hưởng vấn đề, đóng góp vào q trình nghiên cứu lí luận hoạt động thực tiễn giai đoạn Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lê Nin, đường lối sách Đảng thị trường BĐSNĐ làm sở lí luận để phân tích q trình nghiên cứu Ngồi phần mở đầu kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương sau: Chương I : Cơ sở lí luận bất động sản nhà đất thị trường bất động sản nhà đất Chương II : Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản nhà đất địa bàn Hà Nội giai đoạn Chương III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao lực hoạt động thị trường bất động sản nhà đất địa bàn Chương I : Cơ sở lí luận bất động sản thị trường Bất động sản nhà đất I Khái niệm đặc điểm Khái niệm 1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất Bất động sản nhà đất lĩnh vực gắn liền với phát triển kinh tế xã hội đất nước đời sống moị thành viên xã hội Lĩnh vực thể nhiều mối quan hệ với lợi ích khác Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, nhà đầu tư kinh doanh người sử dụng Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rộng lớn phức tạp Đặc biệt điều kiện kinh tế thị trường nước ta trình hình thành đồng loại thị trường gắn với đầu vào đầu trình sản xuất kinh doanh Để phân loại tài sản quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm hai loại: bất động sản (BĐS) động sản BĐSNĐ phận quan trọng cấu thành BĐS, ta tìm hiểu khái niệm BĐSNĐ thông qua khái niệm chung BĐS Thuật ngữ BĐS động sản sử dụng cách rộng rãi ghi nhận hầu hết luật theo hệ thống pháp luật thành văn nhiều nước giới Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia Chế định BĐS cụ thể hoá trong ngành luật BĐS Hầu hết khái niệm BĐS nước có thống Mặc dù vậy, xác định tài sản cấu thành BĐS có khác mức độ định nước ta, trước ban hành luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật quản lí hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ BĐS thuật ngữ động sản Trong pháp luật kinh tế sử dụng khái niệm tài sản cố định tài sản lưu động để xác định nội hàm chúng Bộ luật dân năm 1995 phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành BĐS động sản sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di rời học hay không Bộ luật dân phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản Điều 181 Luật dân xác định khái niệm BĐS động sản BĐS tài sản không di dời bao gồm : Đất đai, nhà ở, loại công trình xây dựng loại tài sản gắn liền với nhà đất, loại tài sản khác pháp luật qui định Động sản tài sản BĐS Cách phân loại phù hợp với yêu cầu cơng tác quản lí hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai chủ yếu BĐSNĐ Theo qui định pháp luật loại tài sản phải đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền Nhiều luật gia nhà kinh tế giới chia BĐS thành năm loại chủ yếu : - Nhà loại BĐS làm nơi cư trú cho gia đình, cá nhân phạm vi nước -BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, nhà máy điện nước - BĐS nông nghiệp gồm đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn ăn quả, đất canh tác rau quả, trại chăn nuôi thuỷ sản - BĐS thương mại bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, tiện nghi công cộng bãi đỗ xe - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học, nghĩa trang, BĐS nhà nước quản lí nhằm mục đích trị quân Trong phạm vi chuyên đề tập trung vào thị trường BĐS nhà đất 1.2 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất Cùng với phát triển kinh tế, thị trường BĐSNĐ ngày hình thành phát triển Hàng hoá thị trường BĐSNĐ loại hàng hố đặc biệt, khơng thể di chuyển đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường BĐSNĐ nơi tiến hành giao dịch BĐSNĐ, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường BĐSNĐ tổng hoà giao dịch BĐS đạt khu vực địa lí định thời gian định Thị trường BĐSNĐ bao gồm ba thị trường nhánh Thị trường mua bán, thị trường cho thuê BĐSNĐ, thị trường chấp bảo hiểm BĐSNĐ Căn vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường người ta chia thị trường làm ba cấp: - Thị trường cấp I thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường đất đai) - Thị trường cấp II thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th - Thị trường cấp III thị trường bán cho th lại cơng trình mua cho thuê (còn gọi thị trường nhà ở, thị trường cơng trình thương nghiệp hay cơng nghiệp đặc biệt) Ngày nay, thị trường BĐSNĐ trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân có đóng góp đáng kể vào việc ổn định phát triển kinh tế nước ta thời gian vừa qua Đặc điểm 2.1 Đặc điểm bất động sản nhà đất - BĐSNĐ tài sản có vị trí cố định khơng thể di chuyển được: Đặc tính có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư khơng có thị trường chỗ đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng BĐS, người ta thường nhắc tới vị trí “Tức cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hố - xã hội đến môi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS - Tính lâu bền : Đất đai thứ xem khơng bị huỷ hoại trừ có thiên tai xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc tồn hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí BĐSNĐ Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang với lợi ích thu từ BĐSNĐ Tuổi thọ vật lí nói chung dài tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chủ lực bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo đảm an tồn việc sử dụng Trong trường hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu lợi ích lớn phá để đầu tư xây dựng ta kéo dài tuổi thọ “ vật lí” để chứa lần tuổi thọ kinh tế Thực tế nước chứng tỏ tuổi thọ kinh tế cơng trình có liên quan đến tính chất sử dụng cơng trình Nói chung tuổi thọ kinh tế nhà chung cư, khách sạn, nhà hát 40 năm, nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thơng 45 năm Các cơng trình Ngân hàng 50 năm, kho tàng công nghiệp 60 năm, cơng trình nơng thơn lại ngắn khoảng 25 năm Niên hạn khấu hao ngành tài qui định thường phụ thuộc vào sách thuế phủ khơng thiết tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lí cơng trình - Tính thích ứng : Lợi ích cơng trình sinh q trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh cơng sử dụng lại giữ lại đặc trưng cơng trình vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu tư ln quan tâm đến vấn đề thích ứng BĐSNĐ - Tính dị biệt : Trên thị trường BĐSNĐ khơng tồn hai cơng trình giống hệt chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể hai cơng trình cạnh thiết kế Ngay cao ốc hộ có hướng tầng khác Ngoài cần ý đến ý muốn nhà đầu tư, người sử dụng, kể kiến trúc sư, người quan tâm đến tính dị biệt tạo hấp dẫn với khách hàng thoả mãn nhu cầu cá nhân Do thị trường BĐS, địa vị giá trị BĐS khơng hồn tồn giống BĐS khác - Tính chịu ảnh hưởng sách : Vì BĐS có tầm quan trọng hoạt động kinh tế, nên phủ nước quan tâm đến thị trường BĐS thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng BĐS Vì khơng thể di chuyển nên BĐS khó mà tránh ảnh hưởng sách điều chỉnh sách đất đai, nhà tiền tệ, thuế - Tính phụ thuộc vào lực quản lí : Nhiều loại hình đầu tư khơng đòi hỏi phải tốn cơng nhiều quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khốn haykim loại q Thế đầu tư trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lí thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy biện pháp an tồn khác Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, quản lí khơng tốt chi phí tăng cao người th nhà khơng lòng bỏ thiệt hại lớn Đây chưa kể chi phí chun gia kế tốn thuế luật sư, mơi giới, marketting - Tính ảnh hưởng lẫn : Đó việc giá trị BĐS nâng cao lên nhờ thay đổi cơng trình cơng cộng trường học, chợ, công viên điều kiện sở hạ tầng kĩ thuật công trình giao thơng, qui hoạch phát triển thị Kinh nghiệm cho thấy dự đốn xác đầu tư phủ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng khu vực đầu tư phát triển BĐS trước bứơc thành cơng lớn 2.2 Đặc điểm thị trường BĐSNĐ Thị trường BĐSNĐ hình thành phát triển với hình thành phát triển hàng hoá kinh tế thị trường Do BĐSNĐ có số đặc điểm sau : - Thị trường BĐS thị trường giao dịch quyền lợi chứa BĐSNĐ thân đất đai giá trị cơng trình Thơng thường quyền lợi bị hạn chế, chẳng hạn quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng vv tức có tính tương đối khơng phải tuyệt đối - Thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển BĐSNĐ Trong nước, thị, chí khu vực thị, thị trường BĐSNĐ có điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá khác BĐSNĐ mang tính khơng tập trung trải rộng tất vùng đất nước BĐSNĐ thường không bao gồm thị trường lớn mà bao gồm nhiều thị trường nhỏ, thị trường nằm địa phương mang tính chất khác nhau, với qui mơ trình độ phát triển vùng, miền điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác qui định Rõ ràng trình độ BĐSNĐ thị có qui mơ trình độ phát triển cao trình độ BĐSNĐ nơng thơn, miền núi - Cần đến dịch vụ loại tư vấn chun nghiệp trình độ cao BĐSNĐ thường có gía trị cao, số đơng khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời người chẳng có lần thay đổi mua sắm vậy, mua sắm cẩn thận tính tốn, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá Tuy giá chuyên viên ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm chun mơn, nắm bắt tình hình thị trường, thu thập nhiều thơng tin giúp thay mặt người mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm để mua thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức mơi giới phát triển vận hành của thị trường BĐSNĐ hiệu qủa, chi phí giao dịch BĐSNĐ nhiều Bởi vì, thứ thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành nên thị trường Điều xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán sử dụng BĐSNĐ Thậm chí thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán nhà đất thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước - Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường Muốn biết thị trường vận hành hiệu phải xét đến mức độ tự cạnh tranh tức bên bán bên mua tự vào thị trường hay khơng, có đủ số lượng bên bán bên mua khơng ? Vì thị trường BĐSNĐ mang tính khu vực nên cạnh tranh khơng hồn tồn, mặt khác thị trường khơng hồn chỉnh dự án phát triển BĐSNĐ lớn gặp trở ngại, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực BĐSNĐ - Cung thị trường BĐSNĐ khơng thể phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu Bởi tăng cung loại nhà đất với mục đích sử dụng cụ thể đòi hỏi phải có thời gia Tuy nhiên, ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể tăng lên cách chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác - Tổng cung đất đai cho tất mục đích mục tiêu cố định Do đất đai bị giới hạn lãnh thổ địa lí quốc gia hay vùng nhât định cụ thể mặt khơng gian nước cần có sách khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào phát triển BĐS nhà giải pháp miễn giảm thuế, trợ cấp phần vốn, trợ giúp kĩ thuật, cho vay vốn với lãi suất ưu đãi Cho phép áp dụng thuế suất không thuế VAT miễn thuế thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐSNĐ nhà cho đối tượng hưởng ưu đãi xã hội, người có thu nhập thấp người nghèo Ta xây dựng mối liên kết với Nhà nước - Ngân hàng - Doanh nghiệp người sử dụng nhà Trong Nhà nước hỗ trợ sách, Ngân hàng hỗ trợ vốn, Doanh nghiệp người mua giao dịch trả góp Nhà nước hỗ trợ lói suất bảo lónh tớn dụng Họ cú thể xõy cỏc chung cư cho người dân thuê nhà trả tiền hàng tháng Nhà nước quản lý hay bỏn trả gúp vốn lõu dài từ 20-25 năm Xây dựng khu chung cư thấp tầng có xuất đầu tư hợp lý, khơng đầu lũng đoạn nên có biện pháp khống chế ngăn chặn - chẳng hạn đóng băng khu vực nhà cách người mua nhà phải kí giao ước khơng chuyển nhượng thời gian dài văn phải bảo đảm bảo hộ quan pháp luật 2.2 Tuyên truyền thông tin pháp luật xây dựng dịch vụ công Việc thị trường hoạt động hiệu hay không phụ thuộc nhiều vào việc thông tin cung cấp nhu cầu khả cung cấp mặt hàng Theo thời gian vừa qua thị trường BĐS nhà hoạt động lộn xộn, thị trường ngầm phát triển mạnh phần lớn người tham gia thị trường khơng có thơng tin xác Việc xây dựng hệ thống thông tin phục vụ cho hoạt động thị trường mang lại rẩt nhiều lợi ích thiết thực Phần lớn người dân tham gia thị trường cách không chuyên nghiệp hiểu biết thơng tin pháp luật Việc tuyên truyền thông tin pháp luật sách đất đai nhà nhà nước cho nhân dân vô quan trọng, làm cho người dân hiểu việc mua bán theo qui trình mang lại cho họ lợi ích gì, đảm bảo vấn đề an tồn cao ngơi nhà, mảnh đất mà họ mua Bởi có nhu cầu người mua thực biết nhờ cậy trung tâm môi giới, không đảm bảo giá trị thông tin Xây dựng ngân hàng liệu, tổ chức dịch vụ công cung cấp thông tin cho người dân, có nhu cầu lơ đất nhà khu vực người dân đến trung tâm để mua thông tin với chi phí hợp lí, người có nhu cầu bán, cho thuê đến trung tâm để niêm yết Thông tin mặt hàng, đựơc cung cấp cách xác hấp dẫn người mua chất xúc tác để đảm bảo cho hoạt động thị trường BĐS Phát triển đa dạng loại hình nhà đáp ứng nhu cầu thị trường bất động sản nhà đất Xây dựng thị trường BĐS hồn thiện vừa bảo đảm chỗ cho người có thu nhập thấp vừa đáp ứng đầy đủ nhu cầu cho người có điều kiện kinh tế muốn có chỗ tiện nghi sang trọng, tức vừa bảo đảm vấn đề xã hội vừa bảo đảm yêu cầu kinh tế, mục tiêu phấn đấu đường lối phát triển Theo làm tốt công tác ta có bổ trợ cho tốt vấn đề tài tổ chức 3.1 Xác định đối tượng Thị trường nhà phát triển mạnh loại hàng hố khác cầu đa dạng từ giá cả, chất lượng tới vị trí …do xây dựng mụ hỡnh nhà đáp ứng đầy đủ nhu cầu đảm bảo cho người có thu nhập thấp có điều kiện tạo lập chỗ giải pháp hướng tới nhà quản lí thị Vỡ mục tiờu cụng việc thời gian tới bảo đảm thực bước quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất sở hữu nhà đáp ứng đầy đủ nhu cầu dân cư thị Nhà nước phải có chiến lược kế hoạch phát triển nhà theo yêu cầu xó hội: để bán, cho thuê đầu tư xây dựng theo qui hoạch Do với nhu cầu tầng lớp dân cư , xây dựng sách mơ hỡnh nhà phự hợp với việc phỏt triển thị trường nhà động gắn liền với đảm bảo công xó hội Hiện nguồn tài cho phát triển nhà đô thị gồm nguồn vốn lớn : Vốn đầu tư từ ngân sách trung ương địa phương, vốn doanh nghiệp huy động từ thành phần kinh tế nước, vốn cá nhân có nhu cầu nhà Các đối tượng có nhu cầu nhà phân thành ba đối tượng sau: Nguời giàu có, có tiềm lưc tài chính, có nhu cầu nhà cao cấp Tầng lớp trung lưu, có nhu cầu nhà đầy đủ tiện nghi Những người có thu nhập thấp, có nhu cầu đảm bảo nhà thiết yếu 3.2 Các mơ hình giải pháp kinh tế Có thể phân biệt bốn loại hình nơi theo nhu cầu : - Nơi an cư : Mỗi người có chỗ đặt giường, nhà có chỗ tiếp khách có bếp – xí – tắm, có chỗ học tập, diện tích bình quân đầu người m2 - Nơi đủ tiện nghi : Phân khu cơng hợp lí, hoạt động ăn uống, làm việc, học tập, nghỉ ngơi, ngủ, tiếp khách…khơng ảnh hưởng lẫn nhau, có hai xí – tắm trở lên, diện tích bình qn m2 - Nơi cao cấp : Bảo đảm tính riêng tư thoải mái cho thành viên hộ, có chỗ cho người giúp việc, có chỗ đỗ xe hơi, có khơng gian ngoại thất, dịch vụ đầy đủ, diện tích bình qn đầu người 12 m2, số phòng số người số người cộng thêm - Nơi sang trọng : Biệt thự lớn có bể bơi có sân quần vợt, vườn hoa, gara chứa nhiều xe 3.2.1 Nhà cho người có tiềm lực kinh tế Như có hai mơ hình kinh tế để xây dựng mơ hình nhà Đối với thị trường nhà cao cấp phương diện quản lí tài chính, đáp ứng nhu cầu khách hàng có tiềm lực kinh tế vấn đề phải sử dụng đât qui hoạch, đảm bảo mặt kiến trúc chất lượng xây dựng Các hộ xây dựng để bán theo dạng không hưởng ưu đãi nhà nước khoản từ thuế thu nhập quyền sử dụng đất Lợi nhuận thu từ khu vực lập quĩ cơng ích hỗ trợ nhà cho khu vực người có thu nhập thấp Việc xây dựng hộ sang trọng việc cần thiết đất nước ta trình phát triển, thu hút nhiều vốn đầu tư tất nhiên có nhiều người nước vào làm ăn lâu dài thương nhân người Việt có nhu cầu thụ hưởng dịch vụ cao cấp chỗ sinh hoạt sang trọng, tiện nghi Theo việc xây dựng hộ loại khơng khó từ việc thiết kế, kiến trúc Nhưng cần tính tốn kĩ lưỡng vấn đề qui hoạch tổng thể phải có bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại Nơi đặt khu phải đảm bảo giao thông thuận tiện, vấn đề lại với khu trung tâm thành phố, sân bay, nhà ga, phải đảm bảo, đối tượng khu vực thường doanh nhân việc đảm bảo tiện ích không dụng cụ sinh hoạt gia đình mà nhiều vấn đề khác Để hỗ trợ cho hỡnh thức nhà nước co thể áp dụng nhiều sách đổi đấp lấy hạ tầng sác doanh nghiệp, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu nhà theo dự án 100% vốn nhà nước, sau bán lại cho tư nhân qua hỡnh thức đấu giá Thành phố Hồ Chí Minh khu thị Phú Mĩ Hưng phát triển theo mơ hình 3.2.2 Nhà cho người thu nhập thấp Về phương diện quản lý, xác định người có thu nhập tháp cũn vần đề cũn nhiều tranh cói., trước bàn đến việc xây nhà nên hoàn chỉnh chế phân chia cho thấu tỡnh đạt lý đảm bảo cơng bằng, minh bạch Ta phân chia đối tượng sau: + Gia đỡnh thương binh, liệt sỹ, cán lóo thành, người có cơng với cách mạng đối tượng nên hưởng ưu tiên đói ngộ trước nhiều + Cán công nhân viên nhà nước người làm việc (người nghỉ hưu, người thuộc lực lượng vũ trang) Đối với đối tượng quan đơn vị nên tổ chức kê khai nhà mỡnh, khảo sỏt xỏc minh cỏc đối tượng cần ưu tiên + Các hộ gia đỡnh thu nhập thấp giao cho UBND Phường thống kê, xác lập Đối với người có thu nhập trung bỡnh xõy dựng cỏc hộ có chất lượng, tiện nghi trung bỡnh giỏ phự hợp bỏn với hỡnh thức trả gúp thời gian định Khuyến khích quan hộ gia đỡnh có nhiều đất chưa sử dụng phù hợp với qui hoạch nhà đất chuyển đổi muc đích sử dụng đất để xây dựng nhà Khuyến khích cơng ty có vốn nước ngồi làm nhà cho hộ cơng nhân viên họ Nhà nước có sách ưu tiên sử dụng đất đai để xây dựng nhà tập thể theo qui hoạch Đối với người có thu nhập thấp nhà nước phải hỗ trợ nguồn vốn sách đất đai lói suất, trợ giỏ… Ngồi cú thể lấy chớnh sỏch lấy đô thị nuôi đô thị tức dự án có khả sinh lời cao bán cho người có nhu cầu, điều tiết phần lói tuỳ theo dự ỏn để phát triển hạ tầng, xây dựng nhà cho người nghèo Khu vực nhà khơng doanh nghiệp quan tâm khơng mang lại lợi nhuận Do họ khơng có nhiều hội để tạo lập chỗ Do Nhà nước phải sử dụng “bàn tay hữu hình” sửa chữa khuyết tật kinh tế thị trường, đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân Vấn đề đặt vai trũ nhà nước không cũn thời kỡ bao cấp bỏ vốn toàn xõy dựng nhà phục vụ nhân dân, phải xây dựng mô hỡnh nhà hợp lý khoa học cho nhũng người có thu nhập thấp, đảm bảo sống họ khơng trao hồn tồn gánh nặng lên vai nhà nước Hiện địa bàn thành phố có khu chung cư B3 ,5 tầng B5, tầng ,ở cầu Diễn , CT1B Xuân la tầng gồm 36 hộ ; nhà tầng Xuân Đỉnh 120 hộ hoàn thiện _ chung cư dành cho người thu nhập thấp Hà Nội Tuy nhiên việc mua bán chưa thể diễn chờ qui chế mua bán , điều làm cho chủ đầu tư sốt ruột cần phải hồn vốn gấp để thu hồi kinh phí ,trả nợ ngân hàng Để giải tình trạng ,Sở Địa Nhà đất soạn thảo trình UBND thành phố HN đề án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp có quy định chế giải cho đối tượng đối tượng đề án cán công nhân viên viên chức có hộ Hà nội , có mức lương tối thiểu 400.000 đ / tháng chưa quan phân nhà đất Các hộ có giá thấp giá thị trường 30%, người mua trả lần đầu 70% giá trị xây dựng , lại trả góp 10 năm Như việc phát triển thị trường nhà đơi với quyền có chỗ người dân việc dễ làm, đũi hỏi tõm huyết, lực quan ban ngành, có nguồn lực đòi hỏi phải có sách đắn công việc triển khai hiệu Phát triển thị trường nhà cho thuê Tâm lí người Việt Nam từ bao đời nay, dù đâu mong muốn có chỗ ổn định, nhà thuộc sở hữu Việc muốn có chỗ ổn định điều hồn tồn xác đáng mong muốn có ngơi nhà cho riêng thuộc sở hữu xem khơng phải quan điểm cần thiết thời đại ngày Chưa thể mua nhà cho riêng thuê nhà lâu dài, phù hợp với sở thích túi tiền Trong thời gian qua thị trường BĐSNĐ chênh lệch mua bán nhà, đất mà chưa trọng đến nhà cho thuê Phát triển nhà cho thuê hướng kinh tế giai đoạn Thị trường nhà cho thuê phục vụ cho nhiều đối tượng cặp vợ chồng cưới, học sinh sinh viên trọ học…Hiện thị trường nhà cho thuê manh mún tự phát, gia đình có đất tự xây phòng trọ thiếu tiện nghi, sinh viên, lao động tỉnh xa làm việc thuê chưa có tổ chức, công ty xây dựng nhà hoàn thiện, tiện nghi đảm bảo thuê nước ta, công tác xây dựng nhà cho thuê chuyên nghiệp phục vụ người nước bới mang lại lợi nhuận cao.Theo tơi để khuyến khích thị trường nhà nước cần có ưu đãi thuế, quyền sử dụng đất việc tổ chức kinh doanh phải có kiểm sốt nhà nước giá cả, chất lượng cơng trình có người thuê mơi bảo đảm mặt pháp lí Giá cho thuê theo năm tương đối hợp lí thường vào khoảng 1/20 đến 1/40 giá thành Theo thống kê Liên Hợp Quốc năm 1991 giá thuê năm bình quân giới nhà thương phẩm là 1/28 Nếu giá thuê vào khoảng 1/40 giá thành người thu nhập thấp nước ta chấp nhận Giải pháp nguồn nhân lực Vấn đề cuối mà muốn đề cập đến vấn đề người, nói cho nhìn tất góc độ cuối vấn đề lực người vấn đề quan trọng nhất, sách, luật pháp người sáng tạo người vận dụng chúng Do để có sách, cấu tổ chức tốt cần phải có người tốt, để phát huy sách tốt đẹp lại cần có người có lực chun mơn đủ tài lẫn đức Lĩnh vực thị trường BĐSNĐ Việt Nam rõ ràng khơng thực hoạt động chuyên nghiệp thiếu người chuyên nghiệp Để làm điều đó, ta phải đào tạo lực lượng cán có lực chun mơn để quản lí điều tiết thị trường Các lĩnh vực cần nguồn nhân lực là: Nghề môi giới BĐSNĐ Trung gian môi giới hội tụ lại với người quan tâm đến thương vụ kinh doanh BĐSNĐ Hoa hồng loại dịch vụ thường tính % doanh số thương vụ bên bán, bên mua, hai bên bán bên mua toán Trên giới, trung tâm hoạt động đại lí BĐSNĐ đào tạo có văn bằng, có tư cách pháp nhân, đăng kí trụ sở Họ đóng vai trò quan trọng thị trường địa phương công khai trước pháp luật Nhà nước cần đào tạo sớm ban hành qui chế trung gian đại lí BĐSNĐ Hệ thống với nghĩa vụ quyền lợi hợp pháp giữ vai trò quan trọng chế thị trường BĐSNĐ Hệ thống động nhạy bén nắm bắt nhu cầu BĐSNĐ trước tiên có khả điêù hoà cung cầu thị trường Nghề đánh giá BĐSNĐ Sự đánh giá BĐSNĐ tiến trình thẩm định giá trị BĐSNĐ Dù người trung gian BĐSNĐ hiểu biết giá trị BĐSNĐ phần kiến thức đào tạo mình, thông thường phải sử dụng đến chuyên viên định giá người hội tụ đủ tiêu chuẩn chuyên môn nghiệp vụ định giá để mua BĐSNĐ Các chun viên phải có khả phán đốn có kinh nghiệm vững vàng kiến thức chi tiết phương pháp đánh giá Nghề phát triển BĐSNĐ Nghiệp vụ phát triển BĐSNĐ bao gồm công việc : Mua bán đất chưa khai thác, xây dựng sở hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng BĐS Việc phát triển đất đai nhiệm vụ người phát triển đầu tư đất đai, xây dựng cơng trình bán BĐSNĐ, kể đóng góp nhà qui hoạch thiết kế xây dựng Nghề quản lí BĐSNĐ Đây nghề điều hành quản lí, bảo trì BĐSNĐ chủ đầu tư yêu cầu, người quản lí BĐSNĐ chịu trách nhiệm việc : Thu hút người mua, bán, thuê thua hồi khoản tiền tốn, quản lí bảo trì BĐSNĐ…Trách nhiệm quản lí viên đảm bảo khai thác hiệu đầu tư chủ đầu tư thực hiện, thực tối đa thu hồi vốn chủ đầu tư Nghề tư vấn BĐSNĐ Đây người cung cấp lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dẫn xác đáng thông báo vấn đề khác BĐSNĐ bao gồm mua bán, sử dụng, đầu tư tín dụng BĐSNĐ Một chun viên tư vấn có nhiệm vụ cung cấp cho khách hàng nhiều ý kiến tư vấn giá, thị trường, hiệu đầu tư để lựa chọn hướng tốt loại hình hoạt động đầu tư kinh doanh BĐSNĐ Mỗi nghiệp vụ chun mơn tự thân nghiệp vụ kinh doanh Tuy nhiên, để thực có khả cá nhân hoạt động đoạn nghiệp vụ nghành kinh doanh BĐSNĐ phải có tối thiểu kiến thức tất nghiệp vụ chun mơn nói Vậy để tạo lập thị trường BĐSNĐ lành mạnh, đòi hỏi nhà nước phải có sách đào tạo qui chế pháp lí hoạt động nghành nghề Tránh tình trạng lộn xộn kinh doanh cạnh tranh thị trường thức thị trường phi thức Học tập kinh nghiệm số nước giới Trong vấn đề quản lí điều tiết thị trường BĐSNĐ rõ ràng người sau cần phải học tập nước thành công lĩnh vực từ tìm điểm phù hợp với đặc thù Việt Nam để xây dựng thể chế quản lí tốt Nhìn vào nước Trung Quốc, Hàn Quốc ta thấy rõ ràng họ thành công việc xây dựng chế phù hợp vừa tôn trọng qui luật kinh tế vừa kiềm chế nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường Hàn Quốc người mua nhà đất phải khai báo họ tên với tổ chức quản lí nhà nước nhà nước thực đánh thuế theo hình thức luỹ tiến ví dụ, Hàn Quốc đánh sở hữu đất dư thừa từ 660 m2 đất trở lên với mức 7-11% năm Như vậy, người có nhiều bất động sản chịu thuế cao người ta buộc phải bán sớm bất động sản vượt diện tích trần, tạo nguồn cung lớn cho thị trường, giao dịch BĐSNĐ thời gian ngắn chịu thêm thuế thuế chuyển quyền sở hữu thơng thường Những qui chế điều tiết làm hạn chế mua bán nhiều lần làm tăng giá ảo thị trường nước Trung Quốc, Singapor pháp luật qui định chế độ quỹ cơng tích, bắt buộc người dân có lương đạt đến mức định phải trích khoản tiền tiết kiệm dành mua hộ chung cư nhà nước xây dựng Khống chế tiêu chuẩn nhà ở, qui định tỉ lệ giá nhà rẻ việc cần thiết, chẳng hạn thành phố Jakarta Indonexia qui định tư nhân đầu tư phát triển nhà tỉ lệ hộ cho người giàu, người trung lưu người thu nhập thấp 1:3:6 Thành phố Hà Nội qui định điều dự án quản lí chưa tốt nên chưa mang lại hiệu quả, vấn đề cần học tập Trung Quốc việc bán nhà cho đối tượng thu nhập thập duyệt trước danh sách niêm yết công khai cho nhân dân biết để phát tiêu cực trình phân phối nhà Trên số kinh nghiệm mà thấy phù hợp dễ vận dụng vào kinh tế Việt Nam,tất nhiên nước có đặc thù kinh tế – xã hội riêng học tập thành công nước bạn để vận dụng vào nước biến người ta thành việc nên cần làm Kết luận Cùng với phát triển kinh tế thị trường BĐSNĐ ngày hình thành phận khơng thể thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế, quốc dân có đóng góp đáng kể, vào việc ổn địnhvà phát triển kinh tế nước ta thời gian qua Tuy nhiên, nhà đất loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà hiểu biết thị trường nhiều hạn chế Do thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp Vấn đề đặt ra, làm để hiểu hiểu đủ thị trường ba phương diện người thụ hưởng, người kinh doanh, người quản lý Từ xây dựng chế sách phù hợp phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước giúp nhân dân tham gia rộng rãi Hướng tới thị trường BĐSNĐ lành mạnh phát triển, nhân tố thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nhà nước đã, người đóng vai trò chủ đạo việc điều tiết định hướng thị trường phục vụ mục đích kinh tế xã hội Trong giai đoạn thị trường BĐSNĐ bộc lộ điểm yếu, khuyết tật thị trường sơ khai, tính tự phát cao, quản lý Nhà nước chưa triệt để , tỉ lệ tham gia thành phần phi quy lớn Những điều chứa đựng nhiều nguy cho đô thị giai đoạn thị hóa Đó nguy ngân hàng tài bảo đảm vốn phục vụ cho sản xuất phát triển Nguy phá huỷ bề mặt kiến trúc đô thị quy hoạch không chấp hành tiền đề cản trở cho phát triển đô thị bền vững sau Sắp xếp, tổ chức lại thành phần tổ chức tham gia vào thị trường cách trật tự xây dựng quy chế, sách dần tiến tới hình thành văn luật tạo hành lang pháp lý để quản lý có khoa học, triệt để chủ trương Đảng Nhà nước giai đoạn nay, phát triển thị trường BĐSNĐ phục vụ cho tăng trưởng kinh tế phải đảm bảo công xã hội, không chạy theo lợi nhuận đơn thuần, không để bị lũng đoạn Những điều làm nhờ "bàn tay” Nhà nước chế sách Như quan điểm xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, có quản lý Nhà nước Việc xây dựng thị trường BĐSNĐ giai đoạn bề bộn có nhiều việc phải làm Nhà nước phải vừa người dẫn đường, vừa người nâng đỡ, trợ giúp “người can thiệp Nhà nước” phải đảm bảo không vi phạm qui luật kinh tế Theo quan điểm việc làm cần thiết mấu chốt vấn đề đào tạo nhân Cần phải tạo đội ngũ cán quản lý có tâm huyết phải có lực, chìa khố vấn đề, người giỏi tạo chế tốt, hữu ích, ngược lại Vì Nhà nước cần hỗ trợ đào tạo cán chuyên môn bất động sản ngành định giá, tư vấn, môi giới đào tạo phải có hệ thống đến nơi đến chốn Bên cạnh phải kiên xử lý vi phạm thiếu giấy cấp phép xây dựng, đăng ký nhà đất, đăng ký biến động việc làm khơng khó đòi hỏi kiên đội ngữ cán bội sở, tiền đề thiết lập trật tự thị trường nhà giai đoạn Việc xây dựng có quy hoạch tổ chức thị trường BĐSNĐ cần thiết Nhưng xây dựng quản lý vấn đề đáng quan tâm Để làm điều đòi hỏi phải xuất phát từ đặc thù kinh tế nước ta học tập kinh nghiệm quản lý nước bạn, phụ thuộc vào lực tự giác người dân Đó tiền đề cần thiết cho cho q trình phát triển thị bền vững, văn minh, đại Danh mục tài liệu tham khảo 1.Chương trình quản lí xây dựng phát triển đô thị thành phố Hà nội Báo cáo hội thảo phát triển thị trường bất động sản Báo Kinh tế đô thị năm 2003-2004 Niên giám thống kê năm 1998-2003 Giáo trình Ngun lí thị trường Nhà đất Giáo trình kinh tế thị Giáo trình quản lí thị Tạp chí điện tử Việt Nam net :WWW VNN.VN Tạp chí Xây dựng số 8+3 năm 2003 số 1+2 năm 2004 10 Tạp chí địa số 5+6+7+8 năm 2003 11.Văn kiện Đại hội Đảng cộng sản toàn quốc lần thứ VI ... mơi trường kinh doanh BĐSNĐ lớn, gia tăng nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí ngành kinh doanh liên quan đến BĐSNĐ thương mại tăng lên, hội kinh doanh cho nhà đầu tư kinh doanh BĐSNĐ cao... khu ngoại giao đoàn, khu thể dục thể thao, trung tâm nghiên cứu khoa học xã hội khác Đây khu vực doanh nghiệp kinh doanh BĐSNĐ hướng vào để đầu tư kinh doanh phát triển hạ tầng, xây dựng phát... chun mơn ngồi nước, Việt Nam nước có đường lối sách trị, kinh tế ổn định quán tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi Đây lợi Việt Nam so với nước ASEAN Từ năm 1986, Việt Nam đánh giá nước thành