CHUYÊN ĐỀ: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN ĐỀ: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên trình bày: Luật gia, ThS.Nguyễn Tiến Dũng - Trưởng VP tư vấn hỗ trợ pháp lý Doanh Nghiệp- TT thông tin tư vấn pháp luật (Hội luật gia Việt Nam) - Giảng viên ngành KD Bất động sản - Trường ĐH Marketing ĐT: 08 2908708 – 095 8760354 vnlawhcm@gmail.com, dung.tvdn@gmail.com Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế: BĐS = Đất đai cơng trình XD người tạo nên gắn liền với đất - tài sản di dời Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) THUỘC TÍNH VÀ ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CÁC THUỘC TÍNH: Tính bất động Tính khơng đồng Tính khan Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài THUỘC TÍNH VÀ ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN Tính bất động Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội điều tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, ngun nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) THUỘC TÍNH VÀ ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN Tính khơng đồng Mỗi người sinh trái đất cần chỗ ở, đất gắn liền với đời sống người nào, có ảnh ưởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề đối tượng mua, kể nhu cầu họ thời kỳ bao cấp thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên khó tìm kiếm tài sản hồn tồn giống mà tương đồng đặc điểm, vậy, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) THUỘC TÍNH VÀ ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN Tính khan Diện tích có hạn so với phát triển dân số, lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất nước 329.314,5 km2 mật độ dân số 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm nhiều nguyên nhân: Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn) Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hóa đại làm cho diện tích đất nơng nghiệp giảm Do nhu cầu lao động thành thị cao nông thơn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng đột biến nhu cầu chỗ tăng lên, từ phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) THUỘC TÍNH VÀ ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản bao gồm đất đai cơng trình đất, đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào q trình tái sản xuất xã hội, dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) THUỘC TÍNH VÀ ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN khả co giản cung bất động sản Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao Đặc trưng Bất động sản có tính thích ứng chịu ảnh hưởng lẫn Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Phân loại bất động sản Nhà Cơng trình xây dựng Đất đai ? Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm thị trường bất động sản Ý Thị trường BĐS? n ế ki Ý kiến Ý ki ế n Là thị trường nhà đất Thị trường BĐS = Thị trường đất đai Các BĐS khác thực tế chưa hình thành nên thị trường BĐS Thị trường cấp Thị trường cấp Thị trường BĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) GIÁ CẢ VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS Khái niệm giá trị BĐS Giá trị sử dụng Người sở hữu sử dụng tài sản Giá trị sử dụng Giá trị chủ quan Lợi ích mà mang lại Giá trị đầu tư: Là mà nhà đầu tư mong chờ thu nhập tương lai tài sản Giá trị đầu tư vào tài sản thường khác nhà đầu tư khác giá thị trường giữ nguyên Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) GIÁ CẢ VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS Khái niệm giá trị, giá BĐS Khả tài nhà đầu tư Vốn đầu tư thời hạn sử dụng vốn Chi phí hội ảnh hưởng Giá trị đầu tư Chính sách thuế Các mục đích khác nhà đầu tư Giá trị trao đổi hay giá BĐS: khoản tiền yêu cầu, chào bán trả cho BĐS Nói chung, giá biểu tiền giá trị BĐS Giá BĐS cụ thể lớn hơn, hay nhỏ giá trị thị trường BĐS Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) GIÁ CẢ VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS Khái niệm giá trị phi thị trường BĐS Giá trị phi thị trường BĐS mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: Giá trị BĐS trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị BĐS có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế … Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Tài đất đai Giá đất Giá đất: hay gọi giá quyền sử dụng đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất: giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Tiền sử dụng đất: số tiền mà người sử dụng đất phải trả trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất diện tích đất xác định Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giá đất Giá đất hình thành trường hợp sau: Nghĩa vụ tài đối Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Đấu giá QSD đất Đấu thầu dự án có SDĐ Bồi thường Nhà nước thu hồi đất Giá đất Thỏa thuận Đền bù giải tỏa mặt thực dự án đầu tư Chuyển nhượng ……… Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giá đất Giá đất Nhà nước quy định: Thuế chuyển quyền sử dụng đất Giá đất Căn Nhà nước quy định Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất Lệ phí trước bạ Tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giá đất Phương pháp xác định giá đất: Xác định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp Để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Phương pháp thu nhập Để định giá cho loại đất xác định khoản thu nhập mang lại từ đất Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giá đất Phương pháp xác định giá đất: Xác định giá đất Phương pháp chiết trừ Phương pháp thặng dư Áp dụng để xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có đủ số liệu giá thị trường đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu thập số liệu giá thị trường đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với đất cần xác định giá Áp dụng để xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giá đất Phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp Xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá Phương pháp thu nhập Xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giá đất Phương pháp xác định giá đất: Phương pháp chiết trừ Xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp thặng dư Xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giá đất Khung giá đất: Là giá đất tối thiểu tối đa cho loại đất tùy theo mục đích sử dụng Chính phủ quy định làm sở để UBND cấp tỉnh ban hành giá đất cho địa phương •Đối với nhóm đất nông nghiệp:(Điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Điều nghi định 123/2007/NĐ-CP ) Khung giá đất trồng hàng năm (Bảng 1) Khung giá đất trồng lâu năm (Bảng 2) Khung giá đất rừng sản xuất (Bảng 3) Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản (Bảng 4) Khung giá đất làm muối (Bảng 5) Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Giá đất Khung giá đất •Đối với nhóm đất phi nơng nghiệp::(Điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Điều nghị định 123/2007/NĐ-CP ) - Khung giá đất nông thôn (Bảng 6); - Khung giá đất đô thị (Bảng 7); - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn (Bảng 8); - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị (Bảng 9); Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Các loại thuế, phí nhà đất Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê Thuế sử dụng đất Thuế chuyển quyền SDĐ thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ (doanh nghiệp) • Lệ phí trước bạ • • • • • Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Các loại thuế, phí nhà đất NN Giao đất có thu tiền SDĐ Tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ sang đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Tiền SDĐ Ngân sách Các loại thuế, phí nhà đất Người sử dụng đất Doanh nghiệp Thuế thu nhập Chuyển nhượng uế yển g h t u n ch ợ n nh yề qu Đ SD Ngân sách Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Người sử dụng đất lệ trư ph bạ ớc í ... bất động sản Ý Thị trường BĐS? n ế ki Ý kiến Ý ki ế n Là thị trường nhà đất Thị trường BĐS = Thị trường đất đai Các BĐS khác thực tế chưa hình thành nên thị trường BĐS Thị trường cấp Thị trường. .. (http://www.novapdf.com) THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm thị trường bất động sản ? ?Thị trường BĐS tổng hòa giao dịch dân BĐS theo quy định pháp luật địa bàn định thời gian định Đó thị trường hoạt động giao... bất động sản thị trường ? ?Thị trường đất đai ? ?Thị trường nhà ? ?Thị trường nhà xưởng công nghiệp ? ?Thị trường BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở ? ?Thị trường BĐS dùng dịch vụ Căn vào tính chất quan hệ