BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN

1 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ Tháng Bảy 2011 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ Nhóm Tư vấn Nhóm chính: Pablo Vaggione Trưởng nhóm, chun gia thị Elda Solloso Điều phối dự án, chuyên gia đô thị Lê Diệu Ánh Điều phối Việt nam, chuyên gia xã hội Manuel Sánchez-Vera Kiến trúc sư Thiết kế đô thị Nhóm hỗ trợ: Borja López Chuyên gia GIS quy hoạch đô thị Minja Yang Chuyên gia di sản Mona Serageldin Chuyên gia phát triển thể chế Mona Khechen Chuyên gia di sản Stephen Bond Chuyên gia di sản Sumeth Sukapanpotharam Chuyên gia Bất động sản Huỳnh Thị Ngọc Tuyết Chuyên gia sử học xã hội Maximiliano Bellotti Kiến trúc sư thiết kế đô thị Nguyễn Thị Thanh Điền Chuyên gia Cấp thoát nước Trần Huỳnh Gia Phước Điều tra viên Di sản Võ Thị Kim Thanh Điều tra viên Kinh tế - xã hội Nguyễn Thị Thái Nương Điều tra viên Kinh tế - xã hội Nguyễn Thị Nhung Điều tra viên Kinh tế - xã hội Nguyễn Thị Thanh Nga Điều tra viên Kinh tế - xã hội Design Convergence Urbanism www.designconvergence.org Paseo del Rey 10 Madrid 28008 Tây Ban Nha BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ Tháng Bảy 2011 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ Lời cảm tạ Danh sách nhӳng ÿѫn vӏ cá nhân Tѭ vҩn ÿã gһp hoһc tham gia trӵc tiӃp hӛ trӧ dӵ án: Th.S Ĉӛ Tҩn Long Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Ơ Hӗ Quang Tồn Th.S Lѭѫng Minh Phúc Bà NguyӉn Hӗng Vân Lãnh sӵ quán Tây Ban Nha Alberto Cerdán Trung tâm Nghiên cӭu KiӃn trúc Ơ NguyӉn Tuҩn DNJng Ơ Phҥm Dỗn Thuұt Bà NguyӉn Thi Thanh Hҵng TS NguyӉn Anh Tuҩn Ô Ĉӛ Lê Ĉһng Quang Uӹ ban nhân dân TP HCM TS Phҥm Hӳu Mý Ơ Mai Lê Minh NguyӉn Trӑng Hòa, PGS TS Phó Giám ÿӕc Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Uӹ ban nhân dân TP HCM Phòng Ĉӕi ngoҥi Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Uӹ ban nhân dân TP HCM Tham tán Kinh tӃ Thѭѫng mҥi Ĉҥi sӭ quán Tây Ban Nha Giám ÿӕc, Trung tâm Nghiên cӭu KiӃn trúc Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Uӹ ban nhân dân TP HCM Nguyên Phó Giám ÿӕc Trung tâm Nghiên cӭu KiӃn trúc Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Uӹ ban nhân dân TP HCM Phó Giám ÿӕc, Trung tâm Nghiên cӭu KiӃn trúc Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Uӹ ban nhân dân TP HCM Trѭӣng Nhóm nghiên cӭu Ĉào tҥo, Trung tâm Nghiên cӭu KiӃn trúc Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Uӹ ban nhân dân TP HCM Trѭӣng nhóm Nghiên cӭu thiӃt kӃ 1, Trung tâm Nghiên cӭu KiӃn trúc Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Uӹ ban nhân dân TP HCM Giám ÿӕc, Trung tâm Bҧo tӗn Phát triӇn Giá trӏ Văn hố – Lӏch sӱ di tích Sӣ Văn hố – ThӇ thao Du lӏch Uӹ ban nhân dân TP HCM Cán bӝ, Trung tâm Bҧo tӗn Phát triӇn Giá trӏ Văn hố – Lӏch sӱ di tích Sӣ Văn hoá – ThӇ thao Du lӏch Uӹ ban nhân dân TP HCM ViӋn trѭӣng ViӋn Nghiên cӭu Phát triӇn TP HCM (HIDS) Ơ Hồng Nhѭ Cѭѫng Phan Ngӑc Phúc Quұn Phѭӡng Ô NguyӉn ThӃ Mӻ Ms HuǤnh Thӏ Thҧo Ô HuǤnh Thiên TriӃt Ô Trҫn Huy Cѭӡng Trѭӣng phòng Quҧn lý hӋ thӕng nѭӟc Trung tâm chӕng ngұp ÿô thӏ Uӹ ban nhân dân TP HCM Giám ÿӕc, ban Quҧn lý dӵ án ÿҫu tѭ xây dӵng TP HCM Uӹ ban nhân dân TP HCM Phó Giám ÿӕc, Ban Quàn lý dӵ án ÿѭӡng sҳt ÿô thӏ Uӹ ban nhân dân TP HCM Ban Thanh tra Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc Uӹ ban nhân dân TP HCM Trѭӣng phòng Quҧn lý ÿơ thӏ Quұn Uӹ ban nhân dân Quұn Phó Chӫ tӏch Uӹ ban nhân dân Quұn Phó Trѭӣng phòng Quҧn lý ÿơ thӏ Quұn Uӹ ban nhân dân Quұn Phó Chӫ tӏch Uӹ ban nhân dân P 10, Quұn 5, TP HCM Bà Lê Thӏ Sang Trѭӣng ban Quҧn lý chӧ Bình Tây Ơ NguyӉn HuǤnh Khơi Phó Trѭӣng ban Quҧn lý chӧ Bình Tây &iFQKjNKRDKӑF GS TS Trҫn Khang TS Tôn Nӳ QuǤnh Trân Khu vӵc tѭ nhân / Tә chӭc Bà Ĉӛ Thӏ Loan, TS KiӃn trúc sѭ, Nhà ÿô thӏ hӑc, Giҧng viên, Nhà nghiên cӭu Giám ÿӕc, Trung tâm Nghiên cӭu ÿô th5i Phát triӇn 568/8 Trҫn Hѭng Ĉao, P 2, Q 5, TP HCM Phó Chӫ tӏch kiêm Tәng Thѭ ký HiӋp hӝi Bҩt ÿӝng sҧn TP HCM (HOREA) Andrew Lieberman Darren Chew NguyӉn ThӃ Kiên Yasuyuki Nakamura Ô Khѭѫng Văn Mѭӡi Giám ÿӕc ThiӃt kӃ District Eight Design District Eight Design Tәng Giám ÿӕc Saigon Star Giám ÿӕc ÿiӅu hành bҩt ÿӝng sҧn Saigon Star Chӫ tӏch hiӋp hӝi KiӃn trúc TP HCM Các thành viên tham dӵ buәi trình bày dӵ án buәi tham vҩn bao gӗm ÿҥi diӋn tӯ: Uӹ ban nhân dân TP HCM: Sӣ Tài nguyên Môi trѭӡng TP HCM, Sӣ Giao thông TP HCM, Sӣ KӃ hoҥch Ĉҫu tѭ TP HCM, Ban QLDA cơng trình giao thong cơng cӝng, Phòng Quҧn lý Giao thơng ÿѭӡng bӝ, Sӣ Xây dӵng TP HCM, Sӣ Văn hoá, ThӇ thao Du lӏch TP HCM, trung tâm Bҧo tӗn Di tích thuӝc Sӣ Văn hoá, ThӇ thao Du lӏch TP HCM, Trung tâm Chӕng ngұp TP HCM, trung tâm Thông tin Quy hoҥch TP HCM, ViӋn Nghiên cӭu Phát triӇn TP HCM, Công ty Cҩp nѭӟc TP HCM (khu vӵc Chӧ Lӟn), Công ty ĈiӋn lӵc TP HCM (khu vӵc Chӧ Lӟn) Ĉҥi sӭ quán Tây Ban Nha, Văn phòng Kinh tӃ Thѭѫng mҥi Uӹ ban nhân dân Q.5, TP HCM: Phó chӫ tӏch, Phòng Kinh tӃ, Phòng Quҧn lý ÿơ thӏ, Phòng văn xã, Phѭӡng 10, 11 13 Uӹ ban nhân dân Q.6, TP HCM: Phòng Quҧn lý ÿô thӏ HiӋp hӝi KiӃn trúc TP HCM, hiӋp hӝi Doanh nghiӋp quұn 5, Ban Công tác ngѭӡi Hoa; HiӋp hӝi ngѭӡi Hoa, Trѭӡng ĈH KiӃn trúc PADDI  Ngѭӡi dân chӫ cӱa hàng tӯ phѭӡng 10 11, Quұn 5; phѭӡng 1, quұn 6. Nội dung A PHÂN TÍCH C Ơ SỞ 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 BỐI CẢNH ĐÔ THỊ Bối cảnh chung Quy hoạch tổng mặt 2025 Đường hạ tầng giao thông Đường thủy Triển vọng bất động sản Chợ Lớn TP HCM 17 17 18 20 22 22 26 2.1 2.2 2.3 2.4 LỊCH SỬ CHỢ LỚN Nguồn gốc Hình thành thị Chợ Lớn32 Các khía cạnh xã hội, văn hố tơn giáo Tập quán, tín ngưỡng lễ hội Chợ Lớn: 28 28 3.1 3.2 3.3 3.4 TÀI SẢN DI SẢN Các nhà cấu trúc đô thị Tài sản di sản xác định Chợ Lớn Nhận thức rủi ro di sản Các đề xuất bảo tồn PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI 4.1 Dân số 4.2 Hoạt động kinh tế SỬ DỤNG ĐẤT VÀ DU LỊCH 5.1 Sử dụng đất 5.2 Chuyên doanh bán lẻ theo tuyến đường 40 42 46 46 52 53 54 56 56 60 63 63 64 5.3 Đường phố không gian công cộng 5.4 Phát triển du lịch 68 70 10 CHẨN ĐOÁN CHO DA1, DA2 VÀ DA3 10.1 DA 10.2 DA 10.3 DA 98 98 102 103 5.5 Các dự án kế hoạch GIAO THÔNG 6.1 Phân cấp đường 6.2 Các tuyến vận tải hành khách dự kiến 74 76 76 78 HẠ TẦNG 7.1 Cấp nước 7.2 Thoát nước mưa nước thải 7.3 Cấp điện 80 80 80 80 GIỚI THIỆU CÁC KHU VỰC CHI TIẾT 8.1 KHU VỰC CHI TIẾT DA1 8.2 KHU VỰC CHI TIẾT DA2 8.3 KHU VỰC CHI TIẾT DA 84 84 84 86 ĐÁNH GIÁ XÃ HỘI 9.1 Phạm vi 9.2 Công cụ phương pháp 9.3 Kết khảo sát hộ gia đình 9.4 Kết buổi khảo sát lập đồ xã hội 9.5 Các kết họp với bên liên quan 87 87 87 88 93 96 B CHIẾN LƯỢC BẢO TỒN BẢO TỒN CHIẾN LƯỢC 1.1 Giới thiệu 1.2 Kiểm kê tài sản di sản Chợ Lớn 1.3 Đánh giá mức độ ý nghĩa tài sản di sản Chợ Lớn 1.4 Các vấn đề ảnh hưởng đến tầm quan trọng tài sản di sản đặc điểm khu vực 1.5 Bảo vệ tương lai khu vực giá trị di sản tối ưu hóa tiềm C 105 105 105 108 109 112 HƯỚNG DẪN QUY HOẠCH CHIẾN LƯỢC TỔNG THỂ VỀ KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG VÀ KHƠNG GIAN MỞ 1.1 Chiến lược khơng gian 126 126 KHU VỰC CHI TIẾT DA1: CẢI THIỆN KHƠNG GIAN CƠNG CỘNG 2.1 Chiến lược Khơng gian 2.2 Khuyến nghị mặt không gian 129 129 131 E DA2: BẢO TOÀN VÀ NÂNG CAO DI SẢN VĂN HĨA 3.1 Chiến lược khơng gian 3.2 Khuyến nghị không gian 136 136 137 KHU VỰC CHI TIẾT DA3: ĐẢM BẢO CHO PHÁT TRIỂN MỚI 4.1 Chiến lược không gian 4.2 Khuyến nghị không gian 145 145 146 D KHUNG CHÍNH SÁCH VÀ THỂ CHẾ KHUNG CHÍNH SÁCH ĐỂ BẢO TỒN DI SẢN VĂN HÓA CỦA CHỢ LỚN 1.1 Xây dựng khung chiến lược 1.2 Các nguyên tắc đạo việc bảo tồn di sản văn hóa Chợ Lớn 1.3 Kiến nghị 1.4 Các chế tài KHUNG THỂ CHẾ BẢO TỒN DI SẢN VĂN HOÁ CỦA CHỢ LỚN 2.1 Khung thể chế quản lý quy hoạch đô thị 2.2 Tổ chức thể chế cho việc bảo tồn Chợ Lớn 153 153 153 154 158 162 162 165 CÔNG CỤ THỰC HIỆN KHU VỰC CHI TIẾT DA1: KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG 1.1 Định nghĩa 1.2 Tạo điều kiện cho Dự Án 1.3 Đề xuất mang tính minh họa 1.4 Các bên liên quan 172 172 172 173 182 KHU VỰC CHI TIẾT DA2: TÁI SỬ DỤNG THÍCH NGHI 2.1 Định nghĩa 2.2 Các nhân tố thành công chủ yếu 2.3 Đề xuất minh họa 2.4 Các bên liên quan 183 183 183 184 196 KHU VỰC CHI TIẾT DA3: PHÁT TRIỂN MỚI 3.1 Định nghĩa 3.2 Các yếu tố thành cơng chủ yếu 3.3 Đề xuất mang tính minh họa 3.4 Các bên liên quan 198 198 198 201 207 CÁC TÁC ĐỘNG DỰ KIẾN CỦA DỰ ÁN 4.1 Tác động tích cực 4.2 Giảm thiểu tác động dân cư 209 209 210 TÓM TẮT Executive Summary TÓM TẮT Cơ sở Design Convergence Urbanism (DCU) SL (đơn vị Tư vấn) Sở Quy hoạch Kiến trúc (DPA) thuộc Uỷ ban nhân dân TP Hồ Chí Minh định vào tháng mười năm 2010 để thực nghiên cứu cho việc bảo tồn cải thiện Chợ Lớn, Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM) Nghiên cứu tài trợ Chính phủ Tây Ban Nha • Mục tiêu Báo cáo cung cấp khuôn khổ hành động bảo tồn phát triển Chợ Lớn để hỗ trợ DPA (1) phục hồi tài sản lịch sử, (2) tăng cường không gian công cộng (3) phát triển du lịch Nghiên cứu diện tích 68 Chợ Lớn, Tư vấn đưa khuyến nghị cho Uỷ ban nhân dân về: Phương pháp tiếp cận Tư vấn áp dụng phương pháp tiếp cận UNESCO bảo tồn di tích lịch sử cảnh quan thị (HULs), hiểu cảnh quan văn hóa thị “quần thể” Khái niệm bao hàm khu vực lịch sử với tòa nhà có ý nghĩa kiến trúc văn hóa khác nơi đặc điểm lịch sử đặc biệt tổng thể có ý nghĩa cao so với phép cộng phận riêng lẻ • Nâng cấp khu vực tích hợp, bao gồm hướng dẫn bảo tồn phục hồi tài sản lịch sử, tích hợp/lồng ghép thận trọng việc phát triển vào khu vực này, cải thiện không gian cơng cộng nó; • Một thị thiết kế ý tưởng cho diện tích thí điểm chi tiết 14 minh họa cho việc áp dụng nguyên tắc này; Một cách tiếp cận tích hợp quy hoạch thị thiết kế xem xét DPA dự án tương lai thành phố Trong thực nhiệm vụ, Tư vấn tìm cách: khuyến nghị quy hoạch thực thực thực tế cách đảm bảo kinh nghiệm thực tế bên thực liên quan đưa vào từ giai đoạn đầu trình quy hoạch; • • • Tiến hành buổi lập đồ xã hội vấn hộ gia đình để đảm bảo quan điểm cộng đồng tích hợp vào khuyến nghị mình; Thảo luận ý tưởng hình thành buổi họp với cán kỹ thuật sở ngành khác để hiểu ý nghĩa tất đề xuất sớm trình lường trước trở ngại có thể; Xây dựng sở liệu GIS để tổng hợp thông tin thu từ sở ngành khác thành phố từ khảo sát cộng đồng di sản; • Chia khu vực chi tiết nghiên cứu thành ba tiểu khu vực liên quan đến dự án thí điểm, xác định tổ chức thực tiềm cho dự án này; • Tổ chức họp sơ với tổ chức thực tiềm năng, bao gồm nhà phát triển bất động sản địa phương quốc tế, xem xét vấn đề liên quan đến việc phục hồi tái sử dụng thích ứng nhà phố phát triển mới; • Cung cấp khuyến nghị thiết kế cách trực quan cho ba khu vực thí điểm Bối cảnh Đổi mới, chuyển đổi Việt Giảm cách biệt thường xuyên xảy BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ Nam từ kế hoạch tập trung sang kinh tế thị trường định hướng khởi xướng vào năm 1980 GDP quốc gia tăng trưởng trung bình 8% hàng năm từ năm 1990 đến năm 1997 6,5% quý III năm 2010 Dân số đô thị Việt Nam tăng từ 19,8% năm 1989 lên 30,4% năm 2010 Thành phố Hồ Chí Minh khu vực thị lớn Việt Nam với dân số 6,2 triệu.Dân số vãng lai ước tính khoảng triệu Thành phố Hồ Chí Minh tạo khoảng 1/5 GDP Việt Nam Quy hoạch tổng thể 2.025 hình dung phố TP Hồ Chí Minh trung tâm đẳng cấp giới công nghiệp, dịch vụ, khoa học kỹ thuật khu vực Đông Nam Á, với dân số 10 triệu, phân vùng lãnh thổ đa cực diện tích 245.000 Trung tâm hành thành phố Hồ Chí Minh trì quận nội thành Thủ Thiêm, phía Đơng sơng Sài Gòn, khu vực Chợ Lớn coi trung tâm đô thị, kết nối đại lộ Đông-Tây Đường cao tốc chạy ngang toàn thành phố giai đoạn xây dựng cuối 10 Sáu huyện vệ tinh kết nối với khu vực đô thị hữu thông qua đường cao tốc cao, cầu đường hầm qua sơng Sài Gòn Đồng Nai, tuyến giao thông công cộng tốc độ cao Việc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị xem xương sống để giải ùn tắc giao thông ngày tăng Mạng lưới bao gồm sáu loại phương tiện vận chuyển nhanh, với tổng chiều dài 160 km, có hai tuyến đường ray xe lửa xe điện Chợ Lớn nằm quận5 TP HCM Những người nhập cư từ tỉnh Quảng Đông Trung Quốc định cư Chợ Lớn kỷ 17, cách khoảng 11 số từ Sài Gòn Chợ Lớn có dân số ổn định 67.000, với lượng người nhập cư nông thôn thấp Với 41.100 cư dân km2, mật độ dân số khu vực thuộc loại cao thành phố Hồ Chí Minh Chợ Lớn tăng trưởng trung tâm thương mại để trở thành trung tâm kinh doanh bận rộn miền Nam Việt Nam Thương mại dịch vụ ngành kinh tế chủ yếu quận 5, với tổng doanh số bán hàng 62,744 tỷ đồng năm 2009 lực lượng lao động 43.976 người, nửa số làm việc doanh nghiệp hộ gia đình Mặc dù đặc điểm khu vực thấy thơng qua số ngơi chùa người Hoa, chợ Bình Tây, nhiều ngơi nhà phố truyền thống, Chợ Lớn chịu áp lực phát triển đáng kể đe dọa di sản văn hóa Chính sách bảo tồn thức ưu tiên bảo tồn tài sản hoành tráng bỏ qua gọi “tài sản di sản hàng ngày”, cụ thể nhà phố cảnh quan đường phố lịch sử Trong sách đảm bảo bảo tồn chùa tráng lệ người Hoa sở hiệp hội gia tộc, sách thức chứng minh khơng hiệu để bảo tồn quần thể đô thị Chợ Lớn Phá hủy thay nhà phố, phổ biến loại hình mới, xây thêm tầng, làm tính lịch sử số tác động trực tiếp việc khơng có quy định tổng thể Giao thơng khơng kiểm sốt việc lấn chiếm không gian công cộng nhu cầu bãi đậu xe chưa đáp ứng khả tiếp cận khu vực kinh doanh vấn đề xuyên suốt, bổ sung thêm vào xuống cấp khu vực Kết là, phát triển du lịch ưu tiên hàng đầu cho tất bên có liên quan, bị xem nhẹ xa khai thác hết tiềm Khuyến nghị Tư vấn phân chia khu vực thí điểm 14 vào ba tiểu khu nhỏ để (i) phân tích ba nhóm điều kiện thị khác nhau, qua đề xuất hướng dẫn giải số vấn đề rộng lớn hơn, (ii) tạo điều kiện thuận lợi cho việc xác định dự án xúc tác mặt phạm vi, bên liên quan quy trình thực Khu vực chi tiết DA1 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ Nhà Di sản Chợ Lớn việc xây dựng Nhà Truyền Thống Chợ Lớn tạo không gian để trưng bày lịch sử, hoạt động kinh tế truyền thống, ẩm thực, lễ hội Chợ Lớn Nhà Di sản đặt di sản lịch sử cải tạo lại thu hút khách tham quan, kéo dài thời gian tham quan tạo hội kinh doanh khu vực Một địa điểm tiềm nhà số 110 đường Triệu Quang Phục, sở thuộc quốc doanh sử dụng làm nhà kho 194 Nhà Di sản Đặc điểm trung tâm lịch sử đô thị, cho dù bảo vệ mặt pháp lý khu bảo tồn hay khơng, đại đa số tòa nhà hỗn hợp thuộc sở hữu tư nhân Không giống bảo vệ di tích lịch sử thườnghồn tồn thuộc sở hữu Chính phủ trung ương quyền địa phương hầu châu Á, tòa nhà khu vực bảo tồn di sản thuộc nhóm người chủ sở hữu, thuộc sở hữu gia đình có nhiều người thuê với quyền thuê nhà khác Thách thức bảo tồn bảo trì tòa nhà, đòi hỏi hiểu biết tập thể người cư ngụ cần thiết bảo tồn tham gia bảo trì Một đặc trưngkhác trung tâm lịch sử số tòa nhà có đặc tính kiến trúc quan trọng cần quan tâm bảo tồn đặc biệt, tòa nhà khác cơng trình, cũ hay mới, mà việc phá dỡ chúng khơng thiết làm giảm giá trị di sản khu vực Dù tỷ lệ tòa nhà có ý nghĩa lịch sử tòa nhà khơng có ý nghĩa đáng kể khu vực bảo tồnlà nữa, điều cần trì tồn tập thể mang lại giá trị cho khu vực đó, cần có hòa hợp cấu trúcmới cũ, quy mơ tòa nhà riêng lẻ, mơ hình thị lịch sử kích thước lơ đất, tỷ lệ khu đất số tầng, mơ hình hợp khối xây dựng khoảng trống tòa nhà, thảm thực vật, hình thức mái nhà, v.v tạo cảnh quan đô thị lịch sử Chìa khóa cho nỗ lực bảo tồn 1) hiểu biết chung quan quyền người dân ranh giới lãnh thổ khu vực mối liên hệ môi trường tự nhiên môi trường xây dựng nhân vật có ý nghĩa di sản họ; 2) tầm nhìn chung nhu cầuphát triển kinh tế xã hội khu vực đặc biệt mối quan hệ khu vực với phần lại thành phố, mà qua thời gian lịch sử mở rộng vượt vành đai ban đầu khu định cư lịch sử; sau để trao quyền cho cơng dân để bảo vệ, bảo tồn củng cố khu vực di sản Làm để tầm nhìn chung cụ thể hóa, đánh giá cao đượcngười dân tôn trọng với tất đa dạng họ? Một điều rõ ràng nỗ lực tập thể đòi hỏi phải có khung pháp lý quản lý thông qua luật, quy định lực quản trị, điều hành, đặc biệt quy địnhvà lực quản lý tòa nhà danh sách bảo tồn với giấy phép xây cất, cho phép tháo dỡ Nhưng để đến xác định quy định này, cần có hiểu biết hợp phần thông qua việc xác định, lập hồ sơ, soạn thảo danh mục kiểm kê không tòa nhà lịch sử riêng chúng, mà đường phố khơng gian cơng cộng, đòi hỏi phải có nghiên cứu học thuật vấn người dân để tìm hiểu nhận thức họ ý nghĩa nơi họ sống, sở phân tích liệu để thấy yếu tố khác tạo nên tính tồn vẹn khu vực lịch sử động thành phố, theo thời gian khơng gian Chỉ thơng qua phân tích hiểu biết q trình tiến hóa thành phố qua thời kỳ lịch sử, loại hình thức tòa nhà khơng gian, mối quan hệ tương hỗ chức E chúng, xây dựng cơng cụ tiêu chí quy hoạch cho mục đích quản lý thành phố Nhưng tất cả, thành phố cần phải trì kinh tế, xã hội, mơi trường văn hóa, để cơng dân tham gia vào cơng bảo tồn Nói cách khác, “bảo tồn” phải trở thành phần trình “phát triển” Nhà Di sản khơng phải giống Phòng Di sản Sở Di sản thuộc quyền TP Phòng Di sản phòng chuyên mơn kỹ thuật quyền chịu trách nhiệm xây dựng đồ án quy hoạch đô thị quy định bảo đảm thực thi, Nhà Di sản tổ chức có chức để giáo dục tư vấn cho công dân, chủ sở hữu người sống đó, cư dân khu vực di sản Ở số nước, Nhà Di sản tài trợ vận hành trực tiếp viên chức phủ, đa sốchỉ phủtài trợ, nhân điều hành chuyên gia lĩnh vực nâng cao nhận thức người dân Công việc họ cung cấp tư vấn chuyên mônkỹ thuật cho người dân việc làm để bảo tồn, sửa chữa trì nhà cửa khu phố lịch sử Một câu hỏi thường xuyên gửi đến Nhà Di sản nhà họ có bảo tồn khơng, có bảo tồn bên ngồi hay nội thất chi tiết khác Tư vấn chuyên mơn kỹ thuật tìm cách làm để bảo tồn trì yếu tố vật lý kết cấu lịch sử Mái ngói tường cũ thay khơng, vậy, với vật liệu nào? Nếu điều khơng phép, mua vật liệu xây dựng truyền thống đâu? Cư dân thường có nhu cầu mở rộng hộ/nhà họ để tạo chỗ cho gia đình mở rộng, làm cách nào? Nếu phép tháo dỡ tòa nhà khơng có ý nghĩa di sản thiệt hại khắc phục, cho phépxây dựng khơng? Các nhân viên Nà Di sản cung cấp thông tin pháp luật quy định cho phép, đưa lời khuyên giải pháp kiến trúc Ngày nhiều nhân viên Nhà Di sản tư vấn vấn đề xã hội kinh tế khác Câu hỏi từ việc làm để bảo tồn đến việc doanh nghiệp bắt đầu làm nhà lịch sử chuyển đổi cơng năng, chí làm để xử lý xung đột cácchủ đồngsở hữu tài sản việc bảo trì nhà Chức Nhà Di sản ngày trở nên quan trọng việc tham mưu cho quyền địa phương sách chương trình liên quan đến bảo tồn đô thị, nhờ liên hệ chặt chẽ mà nhân viên có với người dân Ngồi việc bảo tồn kiến trúc sư, nhà quy hoạch, Nhà Di sản cần có chuyên gia xã hội học người chuyên an sinh xã hội chuyên gia truyền thông phụ trách hoạt động nâng caonhận thức người dân Ở thành phố nước mà khơng đủ khả có kiến trúc sưbảo tồn làm việc toàn thời gianđể tư vấn cho cơng dân, đặc biệt dành cho số ngày tuần để tư vấnkiến trúcmiễn phí, cho phép thuê chuyên gia sở bán thời gian chí tình nguyện viên Tất Nhà Di sản, không quan trọng nhỏ hay lớn, cần phải có khơng gian triển lãm trưng bày kế hoạch bảo tồn cho thấy đường viền khu vực bảo tồn, đánh dấu tòa nhà danh CÔNG CỤ THỰC HIỆN sách bảo tồn, hình ảnh cơng tác bảo tồn tốt trườgn hợp không tốt Các nhân viên tình nguyện viên Nhà Di sản cần phải xây dựng chiến lược chương trìnhchiến dịch nâng cao nhận thức công cộng dài hạn ngắn hạn, cụ thể cách kết hợp giáo viên sinh viên Bảo tồn để phát triển đòi hỏi cam kết lâu dài, qua để giáo dục niên, công dân ngày mai, công dân ngày hôm Minja Yang Chủ tịch, Trung tâm Bảo tồn Quốc tếRaymond Lemaire Đại học Công giáo Leuven Cựu Phó Giám đốc Điều phối viên Các thành phố di sản giới Trung tâm Di sản giới UNESCO, Trụ sởParis 195 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ 2.4 Các bên liên quan Chủ doanh nghiệp Việc thực khu Phú Định Nguyễn Án dự án xúc tác DA2 cần tham gia chủ doanh nghiệp, độc lập cách liên doanh với người dân địa phương để thực dự án tái sử dụng thích nghi Có tay kế hoạch kinh doanh tương thích với việc bảo tồn lịch sử, doanh nhân cung cấp vốn kỹ quản lý công tác phục hồi việc khởi hoạt động kinh doanh Tư vấn xác định số chủ doanh nghiệp có kinh nghiệm dự án tái thích nghi sử dụng TP Hồ Chí Minh người bày tỏ quan tâm cao việc tham gia vào giai đoạn đầu dự án xúc tác phục hồi cửa hàng để làm phòng tranh, nhà hàng cửa hàng chuyên dụng Xem danh sách Phụ lục 196 Sở Quy hoạch Kiến Trúc (SQHKT) SQHKTsẽ hỗ trợ Cơ quan Bảo tồn Phát triển cách cung cấp tư vấn kỹ thuật ứng dụng phục hồi cơng trình thiết kế không gian công cộng Cơ quan Bảo tồn Phát triển (CQBTPT) CQBTPT thực nguyên tắc đạo bảo tồn khu vực đóng vai trò quan cửa cho chủ dự án tái sử dụng thích nghi Các hoạt động tổ chức hành CQBTPT bao gồm xem xét hồ sơ giám sát hoạt động cải tạo thực tế tạo điều kiện thúc đẩy thủ tục hành chánh cách liên hệ với quan chức xử lý hồ sơ xin đăng ký kinh doanh CQBTPT huy động nguồn lực để thực dự án không gian công cộng Quận Quận phối hợp chặt chẽ việc tổ chức nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy phép kinh doanh cho chủ dự án tái sử dụng thích nghi Quận thu thuế tài sản cấp giấy phép kinh doanh chịu trách nhiệm hoạt động bảo quản không gian công cộng bao gồm quét đường thu gom rác E CÔNG CỤ THỰC HIỆN Hình E 2.1 Các bên liên quan chӫ yӃu vai trò Bên liên quan Vai trò Cộng đồng địa phương Người dân sống Chợ Lớn yêu cầu tham gia buổi hội thảo ý nghĩa giá trị bảo tồn di sản văn hóa, nguyên tắc phục hồi cơng trình xây dựng buổi họp để tham gia vào thiết kế không gian công cộng Cộng đồng địa phương có vai trò nòng cốt việc bắt đầu hoạt động kinh doanh tạo điều kiện để, tận dụng lợi việc tái sử dụng nhà phố Chủ sở hữu di sản có hội ký kết hợp tác với chủ doanh nghiệp cung cấp kế hoạch kinh doanh, vốn kinh nghiệm quản lý Các doanh nghiệp kinh doanh tiểu thủ công nghiệp ẩm thực địa phương đặc biệt khuyến khích Các doanh nhân tѭ nhân x x x x Sӣ Quy hoҥch KiӃn trúc (SQHKT) x Cѫ quan Bҧo tӗn Phát triӇn (CQBTPT) x x x Quұn x x x Cӝng ÿӗng ÿӏa phѭѫng x x x Ý tѭӣng kӃ hoҥch kinh doanh Ngân sách cho cơng trình cҧi tҥo vӕn khӣi nghiӋp Kӻ quҧn lý Cҫn giҩy phép sӱa chӳa liên quan giҩy phép kinh doanh Cung cҩp hӛ trӧ kӻ thuұt cho CQBTPT vӅ cơng trình phөc hӗi cҧi tҥo khơng gian cơng cӝng Thӫ tөc mӝt cӱa cho dӵ án xúc tác vӅ di sҧn lӏch sӱ o ;HP[pWKӗVѫ[LQJLҩWSKpSYjFҩSJLҩ\SKpS sӱa chӳa phөc hӗi o Giao hӗ sѫ xin chuyӇn ÿәi mөc ÿích sӱ dөng ÿҩt xin cҩp giҩy phép kinh doanh cho [UBND] Quұn Thӵc hiӋn quy ÿӏnh vӅ bҧo tӗn khu vӵc Cung cҩp nguӗn lӵc tài ÿӇ nâng cҩp khơng JLDQF{QJFӝQJYjFKX\ӇQWKjQKNKXYӵFÿLEӝ Cҩp giҩy chӭng nhұn quyӅn sӱ dөng ÿҩt giҩy phép kinh doanh Thu thuӃ doanh nghiӋp %ҧRTXҧQNK{QJJLDQF{QJFӝQJ ÿѭӡng Tham gia vào hӝi thҧo hӑp góp ý vӅ thiӃt kӃ chăm sóc khơng gi an cơng cӝng Tham gia khóa hӑc vӅ cách thӭc cѫ bҧn tӵ thӵc hiӋn công tác phөc hӗi di sҧn Tham gia hӝi thҧo vӅ tái sӱ dөng thích nghi cѫ bҧn cѫ hӝi kinh doanh 197 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ DA3 • • • Cung cấp khuôn khổ quy hoạch dự án phát triển bất động sản hỗ trợ tài cho việc trì di sản tạo không gian công cộng Giải vần đề thiết kế đô thị dở dang Đại lộ Đông Tây Tạo vùng đệm dãy cơng trình xây dựng dọc Đại lộ Đơng tây khu vực di sản DA2 3.2 Các yếu tố thành công chủ yếu KHU VỰC CHI TIẾT DA3: PHÁT TRIỂN MỚI 3.1 Định nghĩa Dự án xúc tác cho DA3 bao gồm việc phát triển bất động sản mới, giúp tạo điều kiện nâng cấp di sản văn hóa thiết lập khơng gian công cộng Các mục tiêu dự án xúc tác là: 198 Những điều sau xem yếu tố chủ yếu thành công dự án xúc tác: Chọn vị trí phù hợp Vị trí đề xuất để thực dự án xúc tác khu vực quy hoạch DA3-B, dọc Đại lộ Đông Tây Khu vực có hai yếu tố tạo điều kiện xây dựng cơng trình có mật độ cao Yếu tố thứ dễ dàng tiếp cận, DA3 cơng nhận phần bối cảnh cổng dẫn vào Chợ Lớn Khu vực giao điểm đường đại lộ Hải Thượng Lãn Ông hướng Bắc Đại lộ Đông-Tây hướng Nam, nơi quy hoạch hội tụ mạng lưới vận tải công cộng Yếu tố thứ hai dự án địa điểm tạo hội sửa chữa mặt đô thị nhìn tuyến Đại lộ Đơng Tây Việc xây dựng Đại lộ Đông Tây dẫn đến việc phá hủy dãy nhà, tạo quần thể không đồng với nhà xây dựng sau 1970, khu đất trống nhà bỏ hoang Hợp lơ đất thành cơng trình Dự án xúc tác DA3 bao gồm địa điểm thực xây dựng Các quy định đề xuất mô tả Phần C tạo điều kiện phát triển cấu trúc có phần tháp phần đế có mật độ cao đanh cơng năng, theo cơng trình hình khối dọc Đại lộ Đơng Tây Hợp khu đất riêng biệt thành công trình lớn bước then chốt trình từ tạo dịên tích đất cần thíêt để thực hình thức phát triển bất động sản nêu Các lô đất hợp vào cơng trình sau đây: +uQK(&iFNKXÿҩWKӧSQKҩW Cơng trình 'LӋQWtFKP KXÿҩW ĈѫQYӏQKj B1 1479 11 1,1 B 3996 31 34,1 B3 713 5 7,5 B4 86 34 37,4 Bốn địa điểm khu vực theo vị trí khu đất quy định tỉ lệ dện tích tầng cao (FAR – floor area ratio) mô tả phần C, cho diện tích xây dựng tổng cộng 122.921 m2 Con số tăng thêm diện tích thưởng thêm để bảo tồn di sản Duy trì cải tạo di sản văn hóa Các nguyên tắc phần C cho thấy tất di sản phải giữ lại cải tạo kế hoạch phát triển Để thực điều này, chủ dự án nhận diện tích thưởng xây dựng, tỷ lệ với diện tích lơ đất di sản giữ lại Địa điểm B1 bao gồm di sản văn hóa, tổng diện tích 391m2 diện tích xây dựng 782m2 Trường E Hình 3.2 Các khu vӵc có thӇ xây dӵng Cơng trình GLӋQWtFKP CƠNG CỤ THỰC HIỆN Hình E 3.3 Các di sҧn văn hóa diӋn tích xây dӵng ÿѭӧc thѭӣng 0ұWÿӝ[k\GӵQJ FAR 'LӋQWtFKGLVҧQ 7әQJFӝQJGLӋQWtFK[k\GӵQJ 'LӋQWtFK[k\GӵQJPӟL B1 1479 70% 11 1669 B 3996 70% 11 43956 B1 391 782 1564 17833 B3 713 65% 11,5 3100 B2 499 998 1996 45956 B4 86 70% 11 3148 B3 0 31199 1907 B4 0 31493 890 1780 3560 126481 7әQJ 11051 ĈӏDÿLӇP 7әQJ hợp B2, có di sản văn hóa với diện tích đất 499m2 diện tích xây dựng 998m2 Như nguyên tắc kiểm sốt phát triển nêu rõ, diện tích xây dựng thưởng tương đương với lần diện tích di sản giữ lại Như tương đương với 1564m2 1996m2 diện tích xây dựng bổ sung cho B1 B2 tương ứng Để nâng cấp di sản văn hóa, chủ dự án đóng góp lần vào Quỹ phục Hồi mặt tiền di sản khoản tiền USD 20.000 cho di sản Đưa dự án vào quy hoạch Tư vấn thông báo đơn xin chủ trương quy hoạch Công ty Đức Khải cho dự án liên quan đến hai khu nhà đường Hải Thượng Lãn Ông, Trần Văn Kiểu, Vạn Kiếp Lương Nhữ Học cấp Dự án phát triển bao gồm địa điểm B1 khu nhà hướng Bắc B1 Dự án dự án phát triển đa cơng có tầng đế để kinh doanh bán lẻ tháp 25 tầng, với khoảng 400 đơn vị nhà Công ty Đức Khải thơng báo có 85 chủ sở hữu tái định cư vào hộ 106 thương nhân nhận quầy bán lẻ cao ốc xây dựng Hiện chưa rõ thương thảo nêu hoàn tất hay chưa /{ÿҩW ;k\GӵQJ 'LӋQWtFKEәVXQJ 7әQJFӝQJGLӋQWtFK[k\GӵQJ Dù hồ sơ cấp giấy phép quy hoạch, Tư vấn xem xét dự án xúc tác đề xuất giải pháp chọn lựa giữ lại khu nhà hướng Bắc, Hải thượng Lãn Ông Trịnh Hoài Đức Lý tất lơ đất khu phố có nhà coi di sản văn hóa Phát triển khu nhà hướng Nam, đường Trịnh Hoài Đức Trần Văn Kiểu, tạo điều kiện trì di sản phát triển cơng trình Dự án xúc tác đề xuất B2 có quy mô thành phần tương tự dự án mà Đức Khải tìm cách thực B1 Các lợi ích bổ sung dự án xúc tác B2 bao gồm việc tạo không gian công cộng việc bảo tồn di sản Các quan quyền nhà đầu tư dự án nên xem xét khả hệ việc hoán đổi địa điểm Cung cấp không gian công cộng Việc tạo không gian công cộng nét đặc trưng quan trọng tiền đề cho dự án phát triển khác khu vực Ngoài việc giải tình trạng thiếu khơng gian cơng cộng trầm trọng Chợ Lớn, khơng gian bố trí cho tiện ích công cộng khu vực dự án xem vùng đệm cơng trình xây dựng nhà cần giữ lại Các chi phí liên quan đến 199 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ Hình E 3.4 Khơng gian cơng cӝng cơng trình phát triӇn ĈӏDÿLӇP 7UWkP70ҥL ĈѭӡQJÿLEӝ 7әQJFӝQJ B1 443 537 980 B2 1198 512 1710 B3 949 949 B4 852 852 7әQJ 4491 không gian công cộng, bao gồm việc giữ bảo quản chúng, chủ dự án tương ứng chịu Tổng diện tích khơng gian cơng cộng 4.491 m2 Ngồi ra, dự án xúc tác dự kiến việc phục hồi khơng gian xanh công cộng đường trung tuyến Đại lộ Hải Thượng Lãn Ơng có diện tích 5.000 m2 Bao gồm đường dành riêng cho người hành, cách bố trí khơng gian cơng cộng DA3 làm tăng diện tích cơng cộng lên thêm 84% tronbg khu vực nghiên cứu 200 Bãi đậu xe Các cao ốc xây dựng có mặt để đậu xe phục vụ cho hộ khu thương mại theo quy định hành TP Hồ Chí Minh Mặt đậu xe dự kiến bố trí từ đến tầng hầm địa điểm dự án Ngoài ra, dự án xúc tác dự kiến bãi đậu xe gồm khoảng 400 chỗ xây dựng bên Đại lộ Hải Thượng Lãn Ông Nhu cầu đậu xe dự kiến bao gồm đậu xe gần khu vực thương mại cổng vào Chợ Lớn, điều khuyến khích số người lái xe gởi xe quanh Chợ lớn Giải di dời cách công Việc tái phát triển cơng trình B1, B2, B3 B4 bao hàm việc di dời tổng cộng 122 hộ dân Đền bù tái định cư bao gồm hoán đổi nhà cho phần hộ cửa hàng bán lẻ tòa nhà đầu tư Việc cung ứng đơn vị hộ tính sở diện tích 25 m2 người, diện tích bán lẻ tính sở đơn vị bán lẻ cho hộ dân Cho phép sử dụng kết hợp Theo CBRE, mợt đơn vị tư vấn bất động sản, nhu cầu nhà TP Hồ Chí Minh lên đến 450.000 đơn vị từ 2012 đến 2020 Loại nhà với giá vừa phải (khoảng USD 1.000 m2) tiếp tục đối tượng ý nhiều Nhu cầu chưa đáp ứng mặt bán lẻ Chợ Lớn Tư Vấn xác định vấn đề then chốt cộng đồng địa phương Trên sở theo quy định kiểm soát phát triển, dự án xúc tác bao gồm nhà khu thương mại bán lẻ phân bổ sau Tư vấn đề xuất xây dựng cao ốc thương mại nhà mật độ cao dọc mặt tiền Đại lộ Đông Tây DA3 Các sở kinh doanh bố trí phần đế tòa nhà mặt thiết kế để tối ưu hóa diện tích mặt tiền đường Những lối bên khu phố giữ lại phần mạng lưới gần với người, phố thân thiện cho người cửa hàng thương mại nhỏ vùng chuyển tiếp khu vực phát triển mơ hình thị giữ lại, cho phép hai khu vực song song tồn Những đường cho người trung tâm thương mại địa điểm lý tưởng cho tiệm cà phê, nhà hàng, cửa hàng dịch vụ Ngoài ra, Tư vấn đề xuất tăng cường tái sử dụng thích nghi tòa nhà di sản để thực hình thức kinh doanh khách sạn nhỏ sang trọng (boutique hotels), nhà hàng, phòng tranh phương thức sử dụng liên quan Lợi nhuận tiềm đơn vị đầu tư dự án Các Dự án xúc tác hướng tới việc đạt tỷ lệ hoàn vốn nội (Rate of Return-IRR) từ 15 đến 22% xem thực sở hoạt động thị trường gần TP Hồ Chí Minh Các hoat động bao gồm: • VinaCapital, quỹ đầu tư, vào năm 2009 bán cổ phần kiểm soát cao ốc văn phòng A&B dẫn đến IRR 17,5% thời gian năm nắm giữ tài sản E • • • Khu phức hợp Kim Đơ, vị trí trung tâm Quận 1, bao gồm văn phòng, mặt kinh doanh bán lẻ khách sạn, dự kiến lợi nhuận 15% Bình Chiểu, dự án phát triển nhà ở Quận Thủ Đức, bao gồm 315 biệt thự, 148 nhà phố, 220 hộ Theo JP Morgan, công ty dịch vụ tài chính, phần lớn dự án bán trước Ban quản lý dự án dự kiến IRR 21,1% Khu Căn hộ Trường Thọ, Quận 9, gần tuyến xe điện ngầm đầu tiên, dự kiến có IRR 22,2% ba năm 3.3 Đề xuất mang tính minh họa Thể loại Đề xuất minh họa xét đến thể loại mặt kinh doanh cao ốc vị trí địa điểm nêu Các cao ốc bố trí song song với đường mặt tiền Đại lộ Đông Tây, tương ứng với quy mô cơng trình lớn phù hợp với chiều rộng tuyến đại lộ Các mặt kinh doanh tạo khơng gian thong thống cao ốc, ơm trọn mạng lưới cửa hàng thương mại quy mô nhỏ tuyến đường cho người bộ, tạo khối liên tục với mặt tiền di sản Công Đề xuất dự kiến phối hợp công hỗn hợp tất địa điểm, bao gồm khu vực sau đây: • Đề xuất mang tính minh họa DA3 tạora khu vực phát triển mặt tie62nhu7o71ng Đại lộ Đông Tây, mạng lưới không gian công cộng có vai trò vùng đệm cho kết cấu lại phía Bắc Các thành phần chủ yếu đề xuất minh họa bao gồm: • Kinh doanh bán lẻ kinh doanh ăn uống với diện tích kinh doanh tổng cộng khoảng 23.000 m2, với khoảng 290 đơn nguyên linh hoạt với diện tích khoảng 80m2//đơn ngun, diện tích linh động kết hợp phân ra; Diện tích hộ cao ốc tổng cộng gần 100.000 m2, với khoảng 831 đơn vị hộ với diện tích trung +uQK(7yPOѭӧFYӅGLӋQ WtFKSKiWWULӇQ ĈӏDÿLӇP %iQOҿ B1 3106 1Kjӣ 7әQJFӝQJ 13163 16269 B2 8392 35568 43960 B3 5697 25502 31199 B4 6012 25481 31493 23207 99714 122921 7әQJ • bình hộ tổng hợp khoảng 120 m2; Bãi đậu xe ngầm với diện tích tổng cộng 15.471 m2, theo quy định chỗ đậu xe cho 1,5 đơn vị hộ Chiều cao cơng trình Theo quy định quản lý phát triển, đề xuất bao gồm cao ốc cao 98 m, với 26 tầng có chiều cao 3,2 m tầng Chiều cao tầng kinh doanh 15 m, với tầng có chiều cao tầng 5m Hệ số diện tích tầng cao (FAR) Đề xuất minh họa sử dụng nguyên tắc FAR theo quy định quản lý phát triển hệ số 11 cho khu vực dự án B1, B2 B4; 11.5 cho khu vực B3 CƠNG CỤ THỰC HIỆN Khơng gian công cộng Đề xuất minh họa dự kiến có 14.000 m2 khơng gian cơng cộng bao gồm mạng lưới trung tâm thương mại đường cho người bộ, công viên đường trung tuyến Hải thượng Lãn Ông Mạng lưới đường hình tròn thiết kế từ đường đường mở với yêu cầu phải phá dỡ khoảng nhà Giả định lợi ích từ can thiệp lớn hệ tiêu cực mà việc phá dỡ nhà gây Mạng lưới cửa hang nhỏ khuyến khích việc toàn khu vực với quán cà phê, nhà hàng, trung tâm ẩm thực khu vực kinh doanh, ngồi chương trình hoạt động văn hóa, khiến người tham quan trở lại nhiều lần, từ giúp phát triển kinh doanh tăng giá trị bất động sản Thiết kế mạng lưới đường dành cho người có xét đến kết cấu thị có tận dụng ngõ ngách Thiết kế xét đến khả thực theo giai đoạn giữ lại xanh có yếu tố trang trí đô thị khác đáng quan tâm 201 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ KXWKѭѫQJPҥL 3KҫQWKiS 3KҫQÿӃ KXWKѭѫQJPҥL 3KҫQÿӃ 3KҫQWKiS KXWKѭѫQJPҥL 3KҫQÿӃ DA3-B4 70% 11 16 100 KXWKѭѫQJPҥL 3KҫQWKiS KXWKѭѫQJPҥL 3KҫQWKiS 65% 11.5 16 100 DA3-B2 70% 11 3KҫQÿӃ DA3-B1 70% 11 202 DA3-B3 16 100 16 100 &KӍÿӏQKÿӏDÿLӇP 6ӱGөQJFKREiQOҿ +ӋVӕVjQYjWҫQJ)$5 &KLӅXFDRÿӃWӕLÿD &KLӅXFDRWKiSWӕLÿD E CÔNG CỤ THỰC HIỆN Thiết kế không gian công cộng theo nguyên tắc trình bày DA1 DA2 hướng đến quán chặt chẽ Đường trung tuyến lòng đại lộ Hải Thượng Lãn Ơng thiết kế với vòng tròn nhiều vật liệu khác nhau, khu vực trồng xanh dù che hình chóp để tạo khơng gian dừng chân Giảm lưu lượng Giao thông Can thiệp làm giảm lưu lượng giao thông tương tự với thiết kế DA đề xuất thực đường Triệu Quang Phục, cách mở rộng hè đường quy định khu vực đậu xe chỗ bốc dỡ hàng hóa 203 BẢO TỒN VÀ PHÁT TRIỂN CHỢ LỚN Báo cáo cuối kỳ Hình 3.6 IRR ĈӏDÿLӇP IRR B1 18% B2 18% B3 17% B4 16% Tỷ suất Hồn vốn Nội Phát triển Các tính tốn sơ dòng tiền cho thấy dự án số dự án phát triển DA2-B vào khoảng mức tỷ suất hoàn vốn nội mơ tả Dự tốn thực sở thiết kế ý tưởng Mọi giả định, bao gồm chi phí đất chi phí xây dựng giá thị trường phải kiểm tra lần nghiên cứu sâu rộng sau 204 E +uQK&iF*LҧÿӏQK +uQK&KLSKt[k\GӵQJ Chi phí 6ӕWLӅQ *LiÿҩW 5.000 &KLSKtWҥRFҧQKTXDQ 00 &KLSKtSKiKӫ\ 100 %ҧRTXҧQ.K{QJJLDQF{QJFӝQJ 10 &KLSKtWiLÿӏQKFѭ +RiQÿәLEÿӝQJVҧQ ĈѫQYӏ USD PӛLP USD PӛLP USD USD PӛLP / WKiQJ *LiWUӏWKӏWUѭӡQJ 1Kjӣ LQKGRDQKEiQOҿ %mLÿұX[H %mLÿұX[H ĈѫQYӏ USD PӛLP USD PӛLP / WKiQJ USD ÿѫQYӏ USD ÿѫQYӏ / WKiQJ 'LӋQWtFKVjQWәQJFӝQJ &ăQKӝ LQKGRDQK %mLÿұX[H CÔNG CỤ THỰC HIỆN *LiEiQ *LiWKXr *LiEiQ *LiWKXr 6ӕWLӅQ 1.000 100 15.000 100 10 P 80 P 5 P &KLӅXFDRWҫQJQKj 7ҫQJNLQKGRDQK &DRӕF 6ӕWLӅQ ĈѫQYӏ m 3, m