Những bất cập trong công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch dân sự

PHẦN MỞ ĐẦU LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI Như biết kể từ đời Luật công chứng 2006 (ngày 29 tháng 11 năm 2006, kỳ họp thứ 10 Quốc hội thứ XI, Quốc hội thơng qua Luật cơng chứng có hiệu lực từ ngày 01/7/2007 )cho đến nay, nhà nước ta trọng quan tâm chấn chỉnh pháp luật hoạt động công chứng, chứng thực, thường xuyên sửa đổi, bổ sung để nhằm hồn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực nâng cao chất lượng quản lí nhà nước đáp ứng nhu cầu tham gia quan hệ pháp luật nhân dân Trong bối cảnh kinh tế thị trường sôi động tốc độ hội nhâp quốc tế cao nay, nhu cầu giao dịch diễn giờ, phút hợp đồng chấp để vay vốn, mua bán, cầm cố…trong pháp luật cơng chứng chứng thực nhiều lỗ hổng, vướng mắt, chất lượng hoạt động quan hành liên quan, văn phòng cơng chứng, trình độ cơng chứng viên theo quy định Nhà nước chưa phù hợp với yêu cầu xã hội, điều dẫn đến việc thực giao dịch bị tác động vào gây khơng khó khăn sai sót cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật, xảy tranh chấp phức tạp khó giải Có thể nói, đến gần tròn năm kể từ có hiệu lực, pháp luật hoạt động công chứng, chứng thực nước ta vấn đề nóng dư luận xã hội quan tâm, cần rõ ràng hoàn thiện để đáp ứng theo kịp phát triển nước ta thời kì hội nhập quốc tế kinh tế, trị xã hội Do đó, tơi chọn đề tài nhằm nghiên cứu, tìm hiểu bất cập hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch, qua tìm giải pháp, phương thức để bổ sung ý kiến đóng góp cho hồn thiện pháp luật Trong q trình thực đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót khách quan, mong nhận đóng góp ý kiến thầy bạn! NIÊN LUẬN Đề tài: NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH CHƯƠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC 1.1, Khái niệm hoạt động công chứng, chứng thực: o 1.1.1 Khái niệm o 1.1.2 Phân biệt công chứng chứng thực o 1.1.3 Lịch sử hình thành phát triển hoạt động công chứng, chứng thực 1.2, Pháp luật nội dung thủ tục văn công chứng, chứng thực: 1.2.1, Giá trị văn công chứng, chứng thực o o Giá trị chứng Giá trị thi hành 1.2.2, Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch o Công chứng, hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn o Công chứng, hợp đồng, giao dịch công chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu công chứng CHƯƠNG NHỮNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT TRONG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH Thực trạng hoạt động cơng chứng, chứng thực khó khăn, vướng mắc 1.1 Thực trạng Những khó khăn, vướng mắc nguyên nhân 2.1 Những vướng mắc, bất cập thể chế 2.2 Những vướng mắc, bất cập tổ chức, thực Kiến nghị nhằm hoàn thiện Luật công chứng KẾT LUẬN CHƯƠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC 1.1, Khái niệm hoạt động công chứng, chứng thực: o 1.1.1, Khái niệm: a Công chứng: Theo quy định Điều Luật Công chứng, công chứng việc cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác (sau gọi hợp đồng, giao dịch) văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Hoạt động cơng chứng có liên quan đến quyền lực nhà nước “Công chứng lấy quyền công mà làm chứng” Thế không thiết công chứng nhà nước nhân danh cơng quyền tốt Quản lý nhà nước tốt giao quyền cho số tổ chức cá nhân thực hoạt động công chứng loại dịch vụ công b Chứng thực: việc quan nhà nước có thẩm quyền vào để chứng thực với chứng thực chữ ký giấy tờ, văn chữ ký người yêu cầu chứng thực o 1.1.2, Phân biệt công chứng chứng thực: Luật Công chứng Quốc hội thông qua ngày 29.11.2006, gồm chương, 67 điều quy định công chứng Nghị định 79 quy định chứng thực có hiệu lực từ tháng 7.2007, đến khơng cán người dân chưa phân biệt công chứng chứng thực nên yêu cầu quan nhà nước thực không thẩm quyền Cơng chứng hành vi cơng chứng viên, chứng thực hành vi quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Trưởng, Phó phòng Tư pháp, Chủ tịch, Phó chủ tịch UBND cấp xã, viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao quan đại diện Việt Nam nước (Điều 5, Nghị định 79/CP) Như vậy, việc chứng từ hay chứng thực chữ ký UBND cấp xã hoạt động chứng thực công chứng Tuy nhiên, không người dân mà số cán bộ, công chức chưa phân biệt cơng chứng với chứng thực Vì vậy, có nơi, UBND xã có bảng dẫn “Nơi ký cơng chứng” “Nơi đóng dấu cơng chứng” Hàng ngày, Phòng Cơng chứng nhiều người đến u cầu chứng thực giấy tờ Ngay số cán bộ, công chức chưa nắm cụ thể quy định hai văn pháp luật, có nhầm lẫn cơng chứng chứng thực Khi triển khai thực NĐ 79/CP cơng tác chứng thực, Phòng Tư pháp cấp huyện chứng thực từ giấy tờ, văn tiếng nước ngoài; Chứng thực chữ ký người dịch giấy tờ, văn từ tiếng nước sang tiếng Việt từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài; Chứng thực chữ ký giấy tờ, văn tiếng nước gặp khó khăn thiếu cộng tác viên dịch thuật tiếng nước ngồi khơng thơng dụng tiếng Ý, Hàn Quốc, Đức Vì vậy, trường hợp này, người dân phải đến Phòng Tư pháp có đủ cộng tác viên Có trường hợp, người dân yêu cầu chứng thực tiếng nước ngoài, cán thực việc chứng thực không nắm nội dung nên lo ngại xảy sai sót Đối với việc chứng thực văn phức tạp Trong thời gian qua, khơng trường hợp cán làm công tác chứng thực xã, phường phát cấp giả, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả Hoặc có trường hợp cán chứng thực nghi ngờ khó xác định chưa có kinh nghiệm chưa có thơng tin từ phía quan chức loại giấy tờ giả mạo Để hoạt động công chứng chứng thực pháp luật, thời gian tới, ngành Tư pháp cần phối hợp với ngành công an ngành hữu quan tập huấn chuyên sâu nghiệp vụ biện pháp phát loại giấy tờ giả mạo, đồng thời tiếp tục tuyên truyền để công dân nắm quy định Luật Công chứng Nghị định 79 o 1.1.3, Lịch sử hình thành phát triển hoạt động công chứng, chứng thực: Công chứng nghề xuất từ xưa Cách hàng ngàn năm Hy Lạp, Ai Cập, đặc biệt La Mã có người làm dịch vụ văn tự Nhưng nghề công chứng bắt đầu phát triển tương đối mạnh vào khoảng kỷ XIV, XV Trong thời gian có việc chứng nhận giấy tờ, chủ yếu chứng nhận hợp đồng, giao dịch Thuật ngữ Notariat (tiếng Pháp, Đức, ) hay Notary (tiếng Anh), có gốc Latinh Notarius có nghĩa ghi chép Ở Việt nam, sau Cách mạng tháng Tám thành công, ngày 15/11/1945 Nhà nước ta ban hành sắc lệnh số 59/SL quy định "Thể lệ thị thực giấy tờ" Tiếp đó, ngày 29/02/1952 Sắc lệnh số 85/SL "Thể lệ trước bạ việc mua, bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất" ban hành Theo hai Sắc lệnh này, số việc chứng nhận giấy tờ giao cho Uỷ ban kháng chiến hành (nay UBND) cấp thực Sau chục năm không tổ chức hoạt động công chứng, chứng thực, ngày 10/10/1987 Bộ Tư pháp Thông tư số 574/QLTPK công chứng nhà nước, nhằm đáp ứng u cầu cơng đổi tồn diện đất nước Công tác chứng thực UBND địa phương cải tiến nâng cao bước chất lượng; đồng thời Phòng Cơng chứng nhà nước Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh thành lập Ngày 27/02/1991, Hội đồng trưởng (nay Chính phủ) ban hành Nghị định 45/HĐBT tổ chức hoạt động Công chứng nhà nước Đây văn quy định toàn diện tổ chức hoạt động công chứng bối cảnh số quy định liên quan đến công chứng văn quy phạm pháp luật có giá trị cao ban hành, như: Pháp lệnh thừa kế (30/8/1990), Pháp lệnh nhà Pháp lệnh hợp đồng kinh tế ban hành gần thời điểm (26/3/1991 29/4/1991) Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 định nghĩa: Công chứng Nhà nước việc chứng nhận tính xác thực hợp đồng giấy tờ theo quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp công dân quan nhà nước, tổ chức kinh tế tổ chức xã hội (sau gọi chung tồ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Nghị định quy định: Công chứng viên chứng nhận giấy tờ, tài liệu từ Các huyện, thị xã nơi chưa có phòng cơng chứng Nhà nước UBND huyện, thị xã quyền thực việc công chứng, cụ thể là: Chứng nhận hợp đồng dân sự; chứng nhận giấy ủy quyền; chứng nhận di chúc; chứng nhận giấy tờ, tài liệu tiếng Việt Tuy nhiên, tình hình phát triển kinh tế, xã hội nước ta sau năm có biến đổi lớn, quy định pháp luật nói chung pháp luật cơng chứng nói riêng phải hồn thiện bước cho phù hợp Nhất sau Luật đất đai năm 1993 Bộ luật dân năm 1995 có hiệu lực thi hành Ngày 18/5/1996 Chính phủ ban hành Nghị định 31/CP tổ chức hoạt động công chứng thay cho Nghị đinh 45/HĐBT ngày 27/02/1991 Nghị định cụ thể hoá phần quy định BLDS, đổi bước tạo sở pháp lý cho việc tiếp tục phát triển hoạt động công chứng nước ta Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 định nghĩa công chứng Nghị định 45/HĐBT quy định UBND quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh có thẩm quyền chứng thực số việc chứng thực giấy tờ từ UBND xã, phường, thị trấn chứng thực việc từ chối nhận di sản, chứng thực di chúc việc khác pháp luật quy định Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp giấy tờ giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, văn bằng, chứng giấy tờ khác có quyền cấp giấy tờ cho đương Sau năm triển khai thực hiện, nhiều quy định Nghị định 31/CP tỏ bất cập, khơng phù hợp với thực tế Do vậy, ngày 08/12/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP công chứng, chứng thực thay cho Nghị định 31/CP Quy định Nghị định 75/2000/NĐ-CP bước đầu có tách bạch công chứng chứng thực, tức có phân biệt hoạt động quan chun trách thực cơng chứng phòng cơng chứng quan kiêm nhiêm thực nhiệm vụ UBND cấp huyện, cấp xã Theo đó: "Cơng chứng việc Phòng Cơng chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng giao kết giao dịch xác lập quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại quan hệ xã hội khác thực việc khác theo quy định Nghị định; Còn chứng thực việc UBND cấp huyện, cấp xã xác nhận y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch chữ ký cá nhân giấy tờ phục vụ cho việc thực giao dịch họ" (Điều Nghị định 75/2000/NĐ-CP) Tuy nhiên, phân biệt công chứng chứng thực khía cạnh chủ thể thực cơng chứng, chứng thực, có nghĩa việc, Phòng Cơng chứng thực gọi cơng chứng, UBND cấp huyện, cấp xã thực gọi chứng thực Luật đất đai năm 1993 Bộ Luật dân năm 1995 đánh dấu bước tiến quan trọng pháp luật Việt Nam q trình thực sách đổi Đảng Cộng sản Việt Nam Tuy nhiên, sau 10 năm thi hành, Luật đất đai năm 1993 Bộ Luật dân năm 1995 bộc lộ số hạn chế định Bên cạnh đó, hội nhập kinh tế quốc tế đặt vấn đề cần sửa đổi bổ sung để pháp luật Việt Nam tương thích với pháp luật nước khác giới Trước đòi hỏi đó, Luật đất đai năm 2003 Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004; Bộ luật dân năm 2005 Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 14/6/2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006 Luật nhà Quốc hội khố XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2006 Trong các Luật có số quy định liên quan đến công chứng, chứng thực, đặc biệt phần quy định thẩm quyền công chứng, chứng thực Ngày 29 tháng 11 năm 2006, kỳ họp thứ 10 Quốc hội thứ XI, Quốc hội thông qua Luật cơng chứng (có hiệu lực từ ngày 01/7/2007) Luật Cơng chứng có phân định rõ ràng công chứng chứng thực, Điều Luật Công chứng định nghĩa: Công chứng việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác (sau gọi hợp đồng, giao dịch) văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện u cầu cơng chứng Như vậy, phòng công chứng tập trung chứng nhận hợp đồng, giao dịch dân sự, mà không thực việc chứng thực như: y, chứng nhận chữ ký, Các việc chuyển giao cho Phòng Tư pháp cấp huyện UBND cấp xã theo quy định Nghị định số 79/2007/NĐ CP ngày 18/5/2007 Chính phủ (theo cơng chứng viên Nguyễn Thị Thanh Hà- Phòng công chứng số tỉnh Thừa Thiên Huế) 1.2, Pháp luật nội dung thủ tục văn công chứng, chứng thực: Theo Luật công chứng, Hợp đồng, giao dịch văn công chứng theo quy định gọi văn công chứng Văn công chứng bao gồm nội dung sau đây: * Hợp đồng, giao dịch; * Lời chứng công chứng viên có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký có đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng Văn cơng chứng có đặc điểm: - Sự xác ngày tháng năm cơng chứng, chủ thể, địa điểm; - Chính thức hố kiện pháp lý; - Sự phù hợp nội dung văn công chứng với pháp luật, đạo đức xã hội; - Sự tuân thủ mặt hình thức văn cơng chứng; - Sự tn thủ ngun tắc thủ tục, trình tự cơng chứng 1.2.1, Giá trị văn công chứng, chứng thực: Văn cơng chứng, chứng thực có vai trò quan trọng sống thường ngày trình giao lưu, giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại… hoạt động lúc diễn suôn sẻ ý muốn người Để phòng ngừa tranh chấp dân sự, bảo đảm an toàn pháp lý cho quan hệ giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại… cần có chứng cơng chứng (văn cơng chứng), văn bằng,giấy tờ chứng thực Đó loại chứng xác thực, chứng đáng tin cậy nhất, hẳn loại giấy tờ khơng có chứng nhận xác thực trình bày miệng Cơng chứng, chứng thực hoạt động quan trọng, thể chế thiếu Nhà nước pháp quyền Thông qua hoạt động công chứng, chứng thực quy định, hướng dẫn, điều chỉnh pháp luật trở thành thực sinh động đời sống xã hội, thành hành vi xử theo pháp luật Do đó, xét bình diện cơng dân cơng cụ hữu hiệu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, phòng ngừa tranh chấp vi phạm pháp luật, tạo ổn định quan hệ giao dịch dân sự, đảm bảo trật tự, kỷ cương Mặt khác phương diện Nhà nước cơng chứng, chứng thực tạo chứng xác thực, kịp thời không phản bác, chối cãi, trừ trường hợp có ý kiến người thứ ba trình tố tụng cho khơng đúng, văn công chứng, chứng thưc không công cụ pháp lý quan trọng Nhà nước pháp quyền mà cơng cụ pháp lý quan trọng kỷ Do văn cơng chứng trách nhiệm cơng chứng viên văn cơng chứng quan trọng, đòi hỏi cơng chứng viên phải có kiến thức pháp luật, kỹ nghề nghiệp trách nhiệm bên tham gia hợp đồng, giao dịch Công chứng viên phải kiểm tra, xác minh xác vấn đề liên quan đến nội dung yêu cầu công chứng để chứng nhận văn công chứng pháp luật, bảo vệ quyền lợi nghĩa vụ cá nhân, tổ chức có u cầu cơng chứng Tóm lại: vấn đề xác minh hoạt động công chứng cần thiết, xác minh hoạt động cơng chứng góp phần quan trọng việc nâng cao hiệu lực pháp luật văn công chứng Nhiệm vụ công chứng viên phải nắm bắt kịp thời quy định pháp luật nhằm nâng cao kiến thức chun mơn, nghiệp vụ Bên cạnh đó, quan nhà nước có thẩm quyền cần có quan tâm việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo để giải số vấn đề vướng mắc nghiệp vụ hoạt động cơng chứng Có vậy, giảm bớt tốn thời gian, cơng sức kinh phí cho việc xác minh hoạt động công chứng Văn công chứng, chứng thực có hai giá trị cụ thể: o Giá trị chứng cứ: Chứng phân thành hai loại: chứng vật chất (văn bản, vật chứng) chứng miệng (lời nói) Điều Luật Cơng chứng có ghi: Văn cơng chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện văn công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố vơ hiệu Cần có phân biệt giá trị chứng giá trị chứng minh Thông thường văn tư ( ví dụ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…) có giá trị chứng minh, văn cơng chứng, chứng thực có giá trị chứng Giá trị chứng có độ tin cậy cao, tuỳ tiện huỷ bỏ văn có giá trị chứng mà việc thực trường hợp có rõ ràng phải Toà án tuyên án có hiệu lực pháp luật Việc huỷ văn quy định luật tố tụng o Giá trị thi hành: Hợp đồng cơng chứng có giá trị thi hành bên tham gia giao kết; trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ mà cam kết Hợp đồng, bên có quyền u cầu quan Nhà nước có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật 1.2.2, Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch: Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định cần phải thực công chứng hợp đồng, giao dịch Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch phải chuẩn bị giấy tờ cần thiết để công chứng viên chứng nhận hợp đồng, giao dịch Luật cơng chứng quy định Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch sau: o Công chứng, hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn ( Điều 35 Luật công chứng): Khi công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn người u cầu cơng chứng cần có hồ sơ bao gồm giấy tờ: - Phiếu yêu Dự cầu công thảo chứng hợp hợp đồng, đồng, giao dịch giao theo mẫu; dịch; - Bản giấy tờ tuỳ thân; - Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có Các theo quy định nêu chụp, in, đánh máy đánh máy vi tính phải có nội dung đầy đủ, xác khơng phải có chứng thực Khi nộp người u cầu cơng chứng phải xuất trình để đối chiếu Nhiệm vụ cơng chứng viên: tiếp nhận hồ sơ kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thụ lý, ghi vào sổ cơng chứng Trong trường hợp có cho hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người u cầu cơng chứng có nghi ngờ đối tượng hợp đồng, giao dịch khơng có thật cơng chứng viên đề nghị người u cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ có quyền từ chối cơng chứng Cơng chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng, giao dịch không phù hợp với thực tế cơng chứng viên phải rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa Trường hợp người u cầu cơng chứng khơng sửa chữa cơng chứng viên có quyền từ chối cơng chứng Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe Trường hợp người yêu cầu cơng chứng đồng ý tồn nội dung dự thảo hợp đồng, giao dịch ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào trang hợp đồng, giao dịch o Công chứng hợp đồng, giao dịch công chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu công chứng (Điều 36 Luật công chứng): Trường hợp này, người yêu cầu công chứng cần phải nộp hồ sơ theo quy định bao gồm: - Phiếu yêu - Dự - Bản cầu công chứng thảo hợp hợp giấy đồng, giao dịch theo mẫu; đồng, giao dịch; tờ tuỳ thân; - Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có - Phải nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch Các theo quy định nêu chụp, in, đánh máy đánh máy vi tính phải có nội dung đầy đủ, xác khơng phải có chứng thực Khi nộp người u cầu cơng chứng phải xuất trình để đối chiếu Cơng chứng viên có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thụ lý, ghi vào sổ cơng chứng Trường hợp hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người u cầu cơng chứng có nghi ngờ đối tượng hợp đồng, giao dịch khơng có thật cơng chứng viên đề nghị người u cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ có quyền từ chối cơng chứng 10 Sau kiểm tra thấy nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch xác thực, không vi phạm pháp luật, khơng trái đạo đức xã hội công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe Nếu người yêu cầu công chứng đồng ý với toàn nội dung dự thảo hợp đồng, giao dịch ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào trang hợp đồng, giao dịch So sánh hai thủ tục cho thấy quy định giấy tờ cần thiết cung cấp cho công chứng viên khơng có khác biệt Trường hợp hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn phải có dự thảo hợp đồng, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng có sai sót, vi phạm phải cho người u cầu cơng chứng sửa chữa Còn hợp đồng, giao dịch cơng chứng viên soạn thảo người yêu cầu công chứng phải nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch thấy không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội cơng chứng viên soạn thảo Riêng Cơng chứng hợp đồng chấp bất động sản, việc thực theo quy định chung thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch có quy định riêng sau: Nhiều bất động sản thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác muốn chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ việc cơng chứng hợp đồng chấp công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặt tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có số bất động sản thực Một bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng chấp cơng chứng mà sau tiếp tục chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác phạm vi pháp luật cho phép hợp đồng chấp phải công chứng viên công chứng hợp đồng chấp lần đầu thực công chứng Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề cơng chứng khác, khơng hành nghề công chứng thực việc cơng chứng cơng chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng lưu trữ hợp đồng chấp cơng chứng hợp đồng Về hình thức hợp đồng, giao dịch: để hợp đồng, giao dịch có hiệu lực pháp luật cần phải ý nội dung mà hình thức khơng phần quan trọng Đó chữ viết văn cơng chứng phải rõ ràng, dễ đọc, không viết tắt viết ký hiệu, khơng viết xen dòng, viết đè dòng, khơng tẩy xố, khơng để trống Văn cơng chứng có từ hai trang trở lên 11 trang phải đánh số thứ tự Văn cơng chứng có từ hai tờ trở lên phải đóng dấu giáp lai tờ Đây vấn đề quy định thành điều Luật Về thời điểm công chứng: Luật công chứng quy định phải ghi ngày, tháng, năm; ghi giờ, phút người u cầu cơng chứng đề nghị công chứng viên thấy cần thiết Các số phải ghi số chữ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc ký, điểm văn công chứng: quy định Luật chặt chẽ người yêu cầu công chứng, người làm chứng phải ký vào văn công chứng trước mặt công chứng viên Trong trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng tổ chức tín dụng, doanh nghiệp khác đăng ký chữ ký mẫu tổ chức hành nghề công chứng người ký trước vào hợp đồng; công chứng viên phải đối chiếu chữ ký họ hợp đồng với chữ ký mẫu trước thực việc công chứng Việc điểm thay việc ký văn công chứng trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng không ký khuyết tật ký Khi điểm chỉ, người yêu cầu công chứng, người làm chứng sử dụng ngón trỏ phải; khơng điểm ngón trỏ phải điểm ngón trỏ trái; trường hợp điểm hai ngón trỏ điểm ngón khác phải ghi rõ việc điểm ngón nào, bàn tay Việc điểm thực đồng thời với việc ký trường hợp sau đây: -Công -Theo chứng đề nghị di người yêu chúc; cầu công chứng; -Công chứng viên thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người yêu cầu công chứng Thời hạn trả hồ sơ công chứng: vấn đề người yêu cầu công chứng quan tâm Do vậy, Luật công chứng quy định: thời hạn công chứng xác định kể từ ngày tổ chức hành nghề công chứng nhận đủ hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết công chứng Thời gian xác minh, giám định khơng tính vào thời hạn công chứng Thời hạn công chứng không hai ngày làm việc Đối với hợp đồng, giao dịch yêu cầu cơng chứng phức tạp thời hạn cơng chứng kéo dài khơng q mười ngày làm việc Từ quy định Luật công chứng cho nhìn nhận cách khách quan trách nhiệm công chứng viên việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch Bởi vì, cơng chứng viên người kiểm tra giấy tờ hồ sơ, xem xét hồ 12 sơ thấy đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thụ lý Những hồ sơ có vấn đề chưa rõ, thấy việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có nghi ngờ hành vi dân người yêu cầu công chứng, nghi ngờ vê đối tượng hợp đồng, giao dịch khơng có thật cơng chứng viên phải đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ công chứng viên phải xác minh yêu cầu giám định Khi quy định cho công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo đề nghị người yêu cầu công chứng người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn đưa đến cơng chứng viên phải chấp hành thủ tục, trình tự chặt chẽ theo quy định Luật phải chấp thuận đồng ý bên tham gia hợp đồng, giao dịch Cần phải nói thêm rằng, trách nhiệm công chứng viên hợp đồng giao dịch khơng có điểm nêu mà liên quan đến nhiều vấn đề khác như: văn cơng chứng có lỗi kỹ thuật sai sót đánh máy, ghi chép, in ấn mà làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích người tham gia hợp đồng, giao dịch cơng chứng viên người thực việc sửa lỗi kỹ thuật Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch có thoả thuận, cam kết tất người tham gia hợp đồng, giao dịch phải công chứng Người thực việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải công chứng viên Đối với việc công chứng di chúc công chứng viên phát thấy việc lập di chúc có dấu hiệu bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép nghi ngờ người lập di chúc bị bệnh tâm thần hay bị bệnh khác mà làm chủ hành vi cơng chứng viên có quyền từ chối theo đề nghị người lập di chúc tiến hành xác minh yêu cầu giám định Trách nhiệm công chứng viên việc công chứng văn thoả thuận phân chia di sản phải kiểm tra để xác định người để lại di sản người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản người yêu cầu công chứng người hưởng di sản Trong kiểm tra thấy chưa rõ có cho việc để lại di sản hưởng di sản khơng pháp luật phải từ chối công chứng phải tiến hành xác minh Ngồi ra, để phòng tránh lạm dụng quyền hạn công chứng viên làm ảnh hưởng đến công sai phạm thực nhiệm vụ công chứng, Luật cơng chứng có quy định nghiêm cấm số hành vi công chứng viên như: không tiết lộ thông tin nội dung công chứng mà biết hành nghề, khơng sử dụng thơng tin để xâm hại quyền, lợi ích hợp pháp người khác; không nhận đòi hỏi khoản tiền, lợi ích khác ngồi phí cơng chứng, thù lao cơng chứng thoả thuận; không thực công chứng mục đích nội dung hợp đồng, giao dịch trái với đạo đức xã hội, vi phạm pháp luật Công chứng viên không công chứng hợp đồng, giao 13 dịch liên quan đến tài sản, lợi ích thân gia đình Như vậy, Luật cơng chứng ràng buộc trách nhiệm công chứng viên chương, điều thực việc công chứng Công chứng viên chủ thể hoạt động công chứng người có nhiệm vụ bảo đảm an tồn pháp lý cho bên tham gia hợp đồng, giao dịch Nhiệm vụ cơng chứng viên góp phần phòng ngừa tranh chấp quan hệ giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại quan hệ giao dịch khác đời sống xã hội Văn cơng chứng cơng chứng viên chứng nhận có giá trị pháp lý cao, bảo đảm tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Do vậy, công chứng viên địa tin cậy cho cá nhân, tổ chức có u cầu cơng chứng hợp đồng, giao dịch CHƯƠNG NHỮNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT TRONG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐÔNG, GIAO DỊCH Thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực khó khăn, vướng mắc: 1.1 Thực trạng: Theo thống kê Bộ Tư pháp nước có khoảng 800 công chứng viên (CCV) hoạt động hầu khắp 63 tỉnh, thành Số lượng CCV dự kiến tăng thời gian tới Chính quy định liên quan đến CCV, chất lượng hành nghề, việc bổ nhiệm, trường hợp miễn đào tạo, miễn tập vấn đề nóng quan quản lý nhà nước hoạt động công chứng Điều 13 Luật Công chứng quy định trường hợp miễn đào tạo nghề công chứng Tuy nhiên, thực tế người miễn đào tạo nghề công chứng, miễn tập hành nghề công chứng đa dạng, ví dụ sau nghỉ hưu thời gian dài, số đối tượng đề nghị bổ nhiệm CCV, đến thời điểm đề nghị bổ nhiệm tuổi cao khoảng thời gian giữ chức danh tư pháp đến thời điểm đề nghị bổ nhiệm làm CCV cách xa lâu, kiến thức nghiệp vụ bị mai Trong đó, việc hành nghề cơng chứng đòi hỏi phải có sức khỏe tốt, minh mẫn đồng thời phải cập nhật, nắm bắt thường xuyên quy định văn quy phạm pháp luật có liên quan đến cơng chứng phải có chun mơn nghiệp vụ sâu Thực tế cho thấy rằng: người hoạt động lĩnh vực khác có kiến thức chun mơn sâu lĩnh vực đó, chẳng hạn điều tra viên hình chun lĩnh vực đó, cơng chứng viên chun nghiệp đòi hỏi kỹ riêng Hơn nữa, công chứng nghề đặc thù, thay mặt Nhà nước xác lập 14 giao dịch dân nên đòi hỏi cần bồi dưỡng nghiệp vụ thường xuyên, trước sau bổ nhiệm cần bồi dưỡng nghiệp vụ Từ thực tế thì: người đề nghị bổ nhiệm CCV phải có đủ sức khỏe để hành nghề không 65 tuổi đề nghị bổ nhiệm (Điều 2); người miễn đào tạo nghề công chứng, miễn tập hành nghề công chứng trường hợp Thẩm phán, Kiểm sát viên, Điều tra viên, Luật sư hành nghề năm trở lên, thời gian giữ chức danh nêu phải liền kề với thời điểm đề nghị bổ nhiệm làm công chứng viên không năm (Điều 3) Liên quan đến quy định miễn đào tạo nghề công chứng, miễn tập hành nghề công chứng việc bồi dưỡng nghiệp vụ nghề Đây vấn đề nhiều người quan tâm, đặc biệt Sở Tư pháp địa phương – quan quản lý trực tiếp hoạt động cơng chứng, CCV, Văn phòng cơng chứng, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Đức Chính cho tinh thần Luật Công chứng quy định số trường hợp miễn đào tạo nghề công chứng nhằm khuyến khích việc phát triển Văn phòng công chứng thời gian đầu thực xã hội hóa cơng chứng Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy chất lượng CCV bổ nhiệm từ nguồn đối tượng miễn đào tạo nghề công chứng thấp chưa đào tạo kỹ cơng chứng Do chưa sửa đổi, bổ sung Luật Cơng chứng việc quy định bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng bắt buộc đối tượng miễn đào tạo nghề công chứng cần thiết Những người miễn đào tạo nghề công chứng, miễn tập hành nghề công chứng trước bổ nhiệm làm CCV phải qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng phù hợp với thực tế Coi thời gian tham gia lớp bồi dưỡng thời gian chuyển đổi tư duy, nhận thức người đề nghị bổ nhiệm trước hành nghề công chứng; đồng thời nâng cao mặt chung CCV nước tiến tới việc chuyên nghiệp hóa hoạt động Liên quan đến tổ chức hành nghề cơng chứng có quy định khác quy định cung cấp thông tin, liệu công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản (Điều 17); tổ chức xã hội – nghề nghiệp công chứng viên Cung cấp thông tin, liệu công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phục vụ cho việc công chứng hợp đồng, giao dịch vấn đề cần thiết hoạt động công chứng, không bảo đảm an tồn tồn cho đội ngũ cơng chứng viên mà phòng chống rủi ro cho cá nhân, tổ chức có u cầu cơng chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản Thông tin, liệu công chứng thực qua kênh, tổ chức hành nghề công chứng tổ chức hành nghề cơng chứng với Văn phòng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để hoạt động vào quy củ cần có quy chế cung cấp thơng tin; quy chế không quy định trách nhiệm thu thập, cung cấp thông tin liên quan đến hoạt động công chứng nói chung mà cần phải quy định quyền khai thác; đồng thời để bảo đảm tính liên thơng quy chế phải phối hơp UBND tỉnh, thành phố Sở Tài ngun – Mơi trường 15 Những khó khăn, vướng mắc nguyên nhân: 2.1, Những vướng mắc, bất cập thể chế: - Không nên quy định “Miễn tập hành nghề công chứng” (Điều 17) mà nên “giảm thời gian tập hành nghề công chứng", người miễn đào tạo nghề cơng chứng người thẩm phán, kiểm sát viên, thực tế họ làm việc lĩnh vực khác, hồn tồn khơng có kinh nghiệm hoạt động cơng chứng, nên cần thiết phải có thời gian tập hành nghề công chứng Tuy nhiên, giảm thời gian tập 1/2 thời gian thông thường - Ủy ban nhân dân tỉnh quan cho phép thành lập Văn phòng Cơng chứng (khoản 2, điều 27), chấm dứt hoạt động, Luật quy định Sở Tư pháp thông báo cho quan liên quan (khoản 2, điều 34, điều 29), mà không báo cáo UBND tỉnh chưa hợp lý Vì vậy, nên quy định Sở Tư pháp có trách nhiệm báo cáo văn việc chấm dứt hoạt động Văn phòng Cơng chứng cho Ủy ban nhân dân tỉnh Bộ trưởng Bộ tư pháp - Khoản điều 658 BLDS quy định “trường hợp người lập di chúc không đọc không nghe di chúc, không ký không điểm phải nhờ người làm chứng người phải ký xác nhận” Tương tự điều Luật công chứng quy định: “Trong trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc (không biết chữ mù) không nghe không ký không điểm phải có người làm chứng” Hiểu theo quy định người làm chứng bắt buộc phải biết chữ, khoản điều 41 Luật Cơng chứng lại quy định người làm chứng điểm người làm chứng không ký khuyết tật ký (người làm chứng khơng biết chữ) Khơng biết chữ phải mời người làm chứng, người làm chứng lại khơng biết chữ Quy định chưa hợp lý Trên thực tế có nhiều trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc không ký (do khơng biết chữ), họ hồn tồn nghe hiểu điểm chỉ, trường hợp khơng thiết phải mời người làm chứng Thậm chí có người u cầu cơng chứng di chúc khơng biết chữ, cơng chứng viên u cầu phải có người làm chứng (theo quy định khoản điều 658 BLDS) họ từ chối cho có thêm người làm chứng khơng đảm bảo việc giữ bí mật nội dung di chúc Xét thấy lý đáng Vì vậy, quy định làm chứng, nên cho phép người yêu cầu công chứng từ chối việc mời người làm chứng, họ không muốn mời, việc từ chối phải ghi vào văn công chứng - Luật cơng chứng có quy định trường hợp khơng điểm phải có người làm chứng, trình tự thủ tục thực khơng có quy định - Các khái niệm Luật chưa quy định thống nhất, ví dụ Luật đất đai dùng khái niệm: “Biên phân chia thừa kế” Luật Công chứng quy định “Văn thỏa thuận phân chia di sản” Luật Đất đai quy định : “Văn 16 khai nhận thừa kế” Luật Cơng chứng có quy định Vì vậy, hai Luật phải có sửa đổi, bổ sung cho thống - Những vướng mắc, bất cập thể chế văn quy phạm pháp luật khác liên quan đến Luật Công chứng: - Chưa có thống tiêu chí xác định thẩm quyền Luật đất đai Luật nhà Luật nhà xác định thẩm quyền theo đối tượng giao dịch (nhà đô thị hay nhà nông thôn), không phân biệt chủ thể giao dịch Trong Luật Đất đai xác định thẩm quyền theo chủ thể giao dịch (cá nhân hay tổ chức), không phân biệt đất nông thôn hay đô thị Việc dẫn đến khó khăn áp dụng luật - Luật Đất đai quy định: Hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (các điều từ 126 đến 131) Trong đó, khoản Điều 93 Luật Nhà quy định: Hợp đồng nhà phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực UBND cấp huyện nhà đô thị, chứng thực UBND xã nhà nông thôn ” Quy định UBND cấp huyện chứng thực giao dịch nhà đô thị chưa hợp lý, kể từ ngày 01/8/2009 sử dụng giấy cho nhà đất (Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009) - Khoản Điều 93 Luật nhà quy định: Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên đổi nhận nhà kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà Nhưng khoản Điều 13 điểm a khoản điều 91 Luật nhà lại quy định: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy định Luật sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền nghĩa vụ nhà theo quy định pháp luật điều kiện nhà tham gia giao dịch nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Như vậy, có mâu thuẫn Luật theo khoản điều 93 kể từ thời điểm hợp đồng công chứng cá nhân có quyền sở hữu đương nhiên thực quyền chủ sở hữu theo quy định BLDS Trong đó, theo khoản điều 113 điểm a khoản điều 91 họ phải đăng ký sở hữu (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thực quyền chủ sở hữu Để có thống quy định Bộ Luật dân sự, Luật Đất đai Luật Nhà phù hợp với thực tế nên quy định quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên đổi nhận nhà kể từ thời điểm đăng ký - Khoản điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định: Việc bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng chuyển thành việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng 17 rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng người thứ ba Quy định chưa phù hợp với quy định điều 342 BLDS: Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên Như vậy, chấp tài sản khơng thể chấp tài sản người khác (bên thứ ba) Từ không thống quy định mà tên gọi hợp đồng không sử dụng thống ví dụ “Hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba”, “Hợp đồng chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ trả nợ thay cho bên thứ ba” hay “Hợp đồng chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba” Để phù hợp với quy định Bộ Luật dân điều Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP nên quy định “thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba” - Khoản điều 342 BLDS: “Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai”, Luật Đất đai lại quy định chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai Trên thực tế, có số tổ chức hành nghề công chứng thực công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai quyền sử dụng đất, số tổ chức từ chối không công chứng Tương tự vậy, BLDS có quy định hợp đồng mượn tài sản (Điều 512), luật Đất đai lại khơng có quy định “Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất” (sử dụng khơng phải trả tiền) mà có quy định “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” (sử dụng phải trả tiền) 2.2, Những vướng mắc, bất cập tổ chức, thực - Các văn luật chậm ban hành dẫn đến ách tắc giải yêu cầu công chứng công dân, tổ chức, ví dụ điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà quy định: Thủ tục chấp nhà hình thành tương lai thực theo hướng dẫn Ngân hàng nhà nước Nghị đinh số: 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/8/2010, Ngân hàng nhà nước chưa có thơng tư hướng dẫn - Khoản điều 142 BLDS quy định: “Hình thức ủy quyền bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải lập thành văn bản” Trước đây, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 Chính phủ quy định: “Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường bên ủy quyền để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải lập thành hợp đồng” Nhưng nay, Luật Công chứng không quy định trường hợp phải lập hợp đồng ủy quyền, trường hợp lập giấy ủy quyền, dẫn đến việc áp dụng không thống tổ chức hành nghề công chứng, gây khó khăn cho cơng dân, tổ chức thực giao dịch - Về công chứng văn thỏa thuận phân chia di sản khai nhận di sản Luật Công chứng (Điều 49 50) không quy định phải niêm yết cơng khai Trong Thơng tư 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng 18 thực hợp đồng văn thực quyền người sử dụng đất lại quy định phải niêm yết 30 ngày (điểm 2.3 mục điểm 3.3 mục chương II) - Tại công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm nhà chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo cơng văn bên phải ký kết Hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, thực lại phát sinh vướng mắc, sau cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bên phải làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Như vậy, sau có giấy chứng nhận, bên phải ký lại hợp đồng chấp hay lập hợp đồng sửa đổi, bổ sung (thay tài sản tài sản khác, mà thực tế tài sản) Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực thời điểm (thời điểm đăng ký chấp quyền tài sản hay thời điểm đăng ký chấp nhà ở) - Thời gian vừa qua, nhiều cá nhân đến Phòng Cơng chứng u cầu cơng chứng văn thoả thuận phân chia di sản khai nhận di sản Trong số đồng thừa kế có số người định cư nước ngồi Người u cầu cơng chứng xuất trình Văn tặng cho quyền hưởng di sản thừa kế, giấy ủy quyền vv… quan đại diện ngoại giao Việt Nam nước sở chứng thực Công chứng viên nước sở công chứng hợp pháp hoá lãnh Nhưng quan có thẩm quyền nước ngồi chứng nhận chữ ký văn mà không chứng nhận nội dung Về vấn đề có nhiều quan điểm khác nhau, có ý kiến cho điều 16 Nghị định 138/2006/NĐ-CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết thi hành quy định Bộ Luật dân quan hệ dân có yếu tố nước ngồi khoản điều 142 BLDS văn phù hợp quy định pháp luật, ý kiến khác lại yêu cầu văn thiết phải chứng nhận nội dung có giá trị sử dụng - Hiện nay, địa bàn thành phố có số trường hợp nhà đất người định cư nước ngoài, họ có nguyện vọng tặng cho con, cháu Việt Nam hay chuyển nhượng họ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ mà có giấy tờ theo khoản 1, điều 50 Luật đất đai Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp theo quy định pháp luật nhà qua thời kỳ, giấy chứng nhận nhà đất Sở xây dựng chứng nhận, giấy phép xây dựng, giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, lý, hóa giá nhà ở, giấy tờ thừa kế nhà ở, án, định Tòa án định quan có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật sở hữu nhà Theo quy định điều 121 Luật đất đai điều 126 Luật Nhà họ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Vậy trường hợp giải nào? Hồ sơ tài sản gồm loại giấy tờ để làm giải quyết? 19 Riêng giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư nước tham gia, theo Nghị số 1037/2006/ NQUBTVQH11 ngày 27/7/2006 Ủy ban Thường vụ Quốc hội kể từ ngày 01/9/2006 đủ điều kiện theo quy định Điều 36 Nghị số 1037/2006/ NQUBTVQH11 họ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Hiện nay, số tỉnh, thành phố triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người Việt Nam định cư nước theo Nghị số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11, đơn cử thành phố Hồ Chí Minh triển khai từ năm 2008 Riêng tỉnh Thừa Thiên Huế thời điểm chưa triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 - Về hợp đồng chấp tài sản vợ chồng để bảo đảm nghĩa vụ doanh nghiệp tư nhân mà hai người (vợ chồng) chủ doanh nghiệp nhiều ý kiến khác Có ý kiến cho việc chấp để bảo đảm nghĩa vụ doanh nghiệp (bên thứ ba) Vì vợ chồng (cá nhân) doanh nghiệp tư nhân (pháp nhân, hoạt động theo Luật doanh nghiệp) hai chủ thể khác Mỗi chủ thể có quyền hạn nghĩa vụ độc lập với Ngược lại, có ý kiến lại cho doanh nghiệp tư nhân chịu trách nhiệm vô hạn, khơng có phân định tài sản cá nhân tài sản doanh nghiệp, nên hai chủ thể một, việc chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ Trong trường hợp này, xét khía cạnh người vợ (hoặc chồng) chủ doanh nghiệp ý kiến thứ hai hợp lý Nhưng ngược lại, người vợ (hoặc chồng) khơng phải chủ doanh nghiệp rõ ràng mối quan hệ doanh nghiệp tư nhân bên thứ ba, nên lập hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba phù hợp với quy định pháp luật -Về thẩm quyền công chứng giao dịch bảo đảm bất động sản Dưới góc độ khoa học luật, giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thỏa thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định khoản Ðiều 318 Bộ luật dân năm 2005 Theo đó, giao dịch bảo đảm phải đăng ký theo quy định gồm: chấp quyền sử dụng đất, chấp rừng sản xuất rừng trồng, cầm cố tàu bay, chấp máy bay, chấp tàu biển trường hợp khác pháp luật có quy định (Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm, thay cho Nghị định 08/2000/NĐCP) Theo khoản 1, khoản Điều 47 Luật Công chứng thì: cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng thực công chứng hợp đồng chấp bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản Trường hợp nhiều bất động sản thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ việc cơng chứng hợp đồng chấp cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở đặt tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có số bất động sản thực 20 Như vậy, việc quy định thầm quyền công chứng hợp đồng chấp bất động sản quy định cho công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 93 Luật Nhà thì: hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng UBND cấp huyện nhà đô thị, chứng thực UBND xã nhà nông thôn ( )” Trong đó, điểm a khoản Điều 130 Luật Đất đai quy định “hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất” Như vậy, thẩm quyền cơng chứng Luật Nhà xác định theo tiêu chí nhà thị nơng thơn, thẩm quyền cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo tiêu chí chủ thể (hộ gia đình, cá nhân tổ chức) (Điều 47 LCC) Từ quy định nêu tạo không thống xác định thẩm quyền công chứng kể trường hợp chứng thực hợp đồng chấp Luật Nhà Luật Đất đai gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng trường hợp yêu cầu công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nhà phải đến quan khác để cơng chứng, chứng thực Theo đó, việc cơng chứng hợp đồng làm cho người dân tốn chi phí, thời gian lại Mặt khác, khoản Điều Luật Nhà quy định: trường hợp có khác Luật Nhà với pháp luật có liên quan ( ) giao dịch nhà áp dụng quy định Luật Bên cạnh đó, Khoản Điều Luật Đất đai quy định: việc quản lý sử dụng đất đai phải tuân theo quy định Luật trường hợp Luật khơng quy định áp dụng quy định pháp luật có liên quan Như vậy, không giải để thống quy định nêu văn pháp luật: Luật Đất đai, Luật Nhà Luật Công chứng khó khăn, vướng mắc việc thực thi pháp luật tiếp tục tồn việc thực thẩm quyền công chứng tổ chức hành nghề cơng chứng khó mang tính thống nước Chẳng hạn, sau hợp đồng chấp bất động sản giao kết tổ chức tín dụng cá nhân thực hiện, xảy kiện như: tranh chấp hợp đồng bên chấp bên nhận chấp (việc xử lý tài sản chấp); chia di sản thừa kế; tìm kiếm người vắng mặt nơi cư trú; quản lý tài sản người vắng mặt nơi trú, việc tuyên bố người tích, tuyên bố người chết; việc giải tài sản chung bất động sản vợ chồng ly hôn Những kiện liên quan đến vấn đề tài sản nơi cư trú cá nhân cơng dân nơi tổ chức có trụ sở đăng ký hoạt động; việc giải tranh chấp hợp đồng vấn đề nêu Tòa án địa phương nơi công dân cư trú nơi tổ chức có trụ sở đăng ký hoạt động giải Điều Luật Cư trú quy định: " Cư trú 21 việc công dân sinh sống địa điểm thuộc xã, phường, thị trấn hình thức thường trú tạm trú" Do vậy, theo hướng đổi mới, việc nghiên cứu sửa đổi văn pháp luật cần tiếp tục hồn thiện quy định Luật Cư trú cho phù hợp với quy định Luật Công chứng văn khác có liên quan nhằm tạo điều kiện cho công dân thực dễ dàng hợp đồng, giao dịch bảo đảm, giao dịch bảo đảm bất động sản Kiến nghị nhằm hồn thiện Luật Cơng Chứng: - Để tránh chồng chéo, khơng thống Luật trình bày trên, nên vấn đề giao dịch dân quy định Bộ Luật Dân (hiện Bộ Luật Dân có quy định giao dịch dân nhà ở, quyền sử dụng đất, thừa kế, …) Luật công chứng Luật Đất đai Luật Nhà nên quy định vấn đề quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai, nhà - Việc sử dụng mẫu hợp đồng, giao dịch chuẩn cần thiết mẫu theo Thông tư 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn thực quyền người sử dụng đất chưa cụ thể, thiếu phần quyền nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng nên việc áp dụng khó khăn Do đề nghị Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp tham mưu ban hành mẫu hợp đồng, giao dịch chuẩn nhằm giúp cho công chứng viên tác nghiệp thuận lợi bảo đảm quy định pháp luật - Cần tăng cường việc tuyên truyền, phổ biến nội dung văn pháp luật liên quan đến công chứng như: Bộ Luật dân sự, Luật Công chứng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cách sâu rộng cán bộ, công chức, viên chức nhân dân, nhằm nâng cao nhận thức, ý thức trách nhiệm cán bộ, công chức nhân dân hoạt động công chứng - Thẩm quyền công chứng xác định theo Điều Luật Công chứng năm 2006, nhiên so với quy định thẩm quyền công chứng quy định Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 Chính phủ công chứng, chứng thực (sau gọi Nghị định 75) phạm vi thẩm quyền cơng chứng bị thu hẹp nhiều Việc giới hạn thẩm quyền công chứng phạm vi hợp đồng, giao dịch quy định Luật hệ tách bạch hành vi công chứng chứng thực có phần khơ cứng máy móc Vì vậy, theo quan hữu quan cần tiếp tục nghiên cứu, xem xét đến việc sửa đổi Luật Công chứng theo hướng kế thừa tinh thần tốt đẹp Nghị định 75 việc xác định thẩm quyền công chứng là: tổ chức hành nghề công chứng công chứng việc thuộc thẩm quyền chứng thực Phòng Tư pháp cấp huyện UBND cấp xã - Đối với quy định liên quan đến công chứng hợp đồng bảo đảm bất động sản nói riêng văn pháp luật cần tiến hành rà soát để bãi bỏ, sửa đổi bổ sung nhằm đảm bảo phù hợp với quy định Luật Công chứng Tuy nhiên, thời gian trước mắt chưa thực xong việc sửa đổi, bổ sung 22 quy định mới, tho thẩm quyền công chứng hợp đồng bảo đảm bất động sản phải áp dụng thống theo nguyên tắc áp dụng pháp luật quy định khoản Điều 80 Luật Ban hành VBQPPL Đây đồng thời vấn đề cần quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện cho việc thực thi pháp luật thống nhất, hiệu - Đối với việc hoàn thiện quy định việc chấp bất động sản để thực nghĩa vụ, cần sửa đổi, bổ sung khoản Điều 47 Luật Công chứng nhằm tạo điều kiện cho người dân thực quyền chấp tài sản bất động sản động sản cho việc thực nghĩa vụ Theo chúng tơi, sửa đổi quy định sau: Nhiều bất động sản thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ, việc cơng chứng hợp đồng chấp cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở đặt tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi người yêu cầu công chứng thường trú tạm trú thực hiện; Trường hợp tổ chức có u cầu cơng chứng cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở đặt tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức đăng ký hoạt động thực việc công chứng Quy định đảm bảo cho quy định pháp luật công chứng thống nhất, phù hợp không trái với quy định Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật cư trú Việc sửa đổi vậy, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân điều kiện tham gia thị trường kinh doanh bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho trình phát triển kinh tế- xã hội vào ổn định KẾT LUẬN: Hoạt động công chứng phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa Một điểm đổi bản, quan trọng hàng đầu Luật Công chứng Nghị định 79 việc tách bạch phân biệt rõ chất, chức năng, nhiệm vụ, đối tượng nguyên tắc hoạt động công chứng chứng thực Công chứng từ chỗ hiểu hoạt động mang tính chất thủ tục hành đơn coi nghề, ngành chun mơn sâu có chức bảo đảm an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, đặc biệt hợp đồng, giao dịch bất động sản Vì vậy, số lượng hợp đồng, giao dịch thực tổ chức hành nghề công chứng tăng cao so với trước thực Luật, hợp đồng, giao dịch tăng khơng số lượng mà tính phức tạp với giá trị hợp đồng lớn, nhiều hợp đồng có yếu tố nước Bên cạnh kết đạt được, q trình triển khai Luật Cơng chứng bộc lộ bất cập phân tích phần Vì vậy, để làm tốt công tác công chứng, Bộ Tư pháp cần tiếp tục đề nghị xây dựng hoàn thiện thể chế công chứng, nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng nhằm khắc phục hạn chế, bất cập, tạo sở pháp lý phù hợp cho phát triển 23 hoạt động công chứng theo hướng chun nghiệp hóa; nghiên cứu đề xuất với Chính phủ cho xây dựng đạo luật chứng thực trình Quốc hội để điều chỉnh tồn diện hoạt động Tài liệu tham khảo: - Luật công chứng 2006- Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ 10 thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2006 - Nghị định số 31/CP NGÀY 18/5/1996 tổ chức hoạt động Công chứng Nhà nước - Nghị định 02/2008/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công Chứng, ngày 04/1/2008 - Nghị định 75/2000/NĐ-CP Chính Phủ Cơng Chứng, Chứng Thực, ngày 08/2/2000 - Xác minh hoạt động Công Chứng- Cổng thông tin điện tử Bộ Tư PhápTrích dẫn từ: http://www.moj.gov.vn - Bất cập sau năm thi hành Luật Công chứng sửa đổi ?- Phùng Hương, Nguồn: Báo điện tử Đại biểu nhân dân - Những hạn chế Luật Công chứng- Học viện Tư pháp tháng 10/2010 - Giá trị văn Công Chứng- Giáo trình Nghiệp vụ Cơng chứng viên, Nhà xuất thống kê, 2003 - Đại diện giao kết hợp đồng- TS Ngô Duy Cương- Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội, tháng 5/2008 - Những bất cập Nghị Định 75/NĐ-CP Công Chứng Chứng Thực-Trần Văn BảY-ThS Giảng viên khoa Luật Hành chính, Trường Đại học Luật TP HCM Nguon: Tap Chi Khoa Hoc Phap Ly - DH.Luat TP.HCM 24 ... 1.2.2, Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch: Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định cần phải thực công chứng hợp đồng, giao dịch Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch phải chuẩn... thực o o Giá trị chứng Giá trị thi hành 1.2.2, Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch o Công chứng, hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn o Công chứng, hợp đồng, giao dịch công chứng viên soạn thảo... LUẬN Đề tài: NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH CHƯƠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC 1.1, Khái niệm hoạt động công chứng, chứng thực: o 1.1.1