Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng q
Trang 1BÀI 5:
Bà A chủ sử dụng đất hợp pháp (đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ năm 2005) lô đất diện tích 200m2 Bà A chuyển nhượng ½ lô đất cho bà B năm 2007 (chưa hoàn thành thủ tục sang tên) Nay bà C “mua” ½ lô đất này từ bà B có hợp đồng “mua bán đất” và được tổ trưởng tổ dân phố ký xác nhận
Hỏi:
1 Bà C nay muốn xây nhà ở trên phần đất này có được không? Tại sao?
2 Hãy tư vấn cho bà C các bước để đạt được mục đích của mình?
Trang 2BÀI LÀM:
1 Bà C nay muốn xây nhà ở trên phần đất này có được không? Tại sao?
Bà C chưa được phép xây dựng trên phần đất này Nguyên nhân bà C chưa được phép xây nhà trên phần đất này là vì:
- Thứ nhất: Theo quy định tại Điều 184 nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện
trước ngày 1/1/2007 Sau ngày 1/1/2007, “ người sử dụng đất phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
=> Theo quy định tại điều này thì việc chuyển quyền sử dụng đất đai của bà
B cho là C là không đúng theo quy định của pháp luật
- Thứ hai: Theo quy định tại Điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29-10-2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định:
“1 Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn theo quy định sau:
a) Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước;
b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất;
c) Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên tham gia thuộc đối tượng quy định tại điểm a khoản này và bên còn lại thuộc đối tượng
Trang 3quy định tại điểm b khoản này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2 Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà bên tham gia
có yêu cầu chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn thì trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm chứng thực hợp đồng hoặc giấy tờ.
3 Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện việc chứng nhận của công chứng nhà nước và chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Và được sửa đổi bởi khoản 10 điều 2 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày
27-1-2006 như sau:
“"1 Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định sau:
a) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh
tế, khu công nghệ cao thì phải có xác nhận của Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có
Trang 4đất đối với hộ gia đình, cá nhân; phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất cho bên tham gia là
hộ gia đình, cá nhân và bên còn lại là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài".
Do vậy hợp đồng “mua bán đất” phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất
=> Tổ trưởng tổ dân phố không có đủ thẩm quyền ký hợp đồng này
=> Vì vậy, bà C không được phép xây dựng trên mảnh đất này.
2 Hãy tư vấn cho bà C các bước để đạt được mục đích của mình?
Bà C muốn đạt được mục đích của mình thì trước hết phải hoàn thành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất Để làm được điểu này Bà C nên làm theo các quy định tại khoản 2 điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ban hành ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai như sau:
“2 Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở mà các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người chuyển quyền sử dụng đất không nộp Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai (gọi là giấy tờ
về quyền sử dụng đất) để làm thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau:
a) Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp Giấy chứng nhận
và hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận; nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định tại Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm
Trang 5yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích đất; về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất; trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên báo địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng báo do người xin cấp Giấy chứng nhận trả);
c) Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định huỷ Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận; nếu bên chuyển quyền nộp Giấy chứng nhận thì chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Luật Đất đai.”
Sau khi đã làm xong các thủ tục về chuyển nhượng đất và sang tên quyền sử dụng đất xong thì mảnh đất đó bây giờ là đất của bà C vì vậy, việc tiếp theo để bà
C muốn xây nhà trên diện tích đất này thì chỉ cẩn xin giấy cấp phép xây dựng trên mảnh đất mình đang mang tên là người sử dụng đất theo pháp luật Cụ thể bà C phải nộp hồ sơ và thực hiện theo các quy trình tại điều 9 Nghị định số
64/2012/NĐ-CP ngày 4/9/2012 về cấp giấy phép xây dựng như sau:
Trang 6“1 Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.
2 Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm theo dõi, trả kết quả hoặc thông báo cho chủ đầu tư về hồ sơ chưa đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng.
3 Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, đơn vị được giao thẩm định hồ sơ có trách nhiệm xem xét hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần thiết) Khi xem xét hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải xác định các tài liệu còn thiếu, các tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực
tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì
cơ quan cấp phép có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu
tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo Sau hai lần bổ sung, hồ sơ vẫn không đáp ứng được các điều kiện theo quy định thì cơ quan cấp phép có quyền không xem xét việc cấp giấy phép và thông báo cho chủ đầu tư biết.
4 Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình
có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu với các điều kiện quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7 Nghị định này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng.
5 Trong thời gian 10 ngày làm việc đối với công trình và nhà ở tại đô thị, 7 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình Sau thời hạn trên, nếu không có ý kiến coi như các cơ quan này đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành và các điều kiện quy định tại Nghị định này để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.
6 Thời gian cấp giấy phép xây dựng:
Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép xây dựng phải xem xét hồ sơ
để cấp giấy phép trong thời gian quy định dưới đây:
Trang 7a) Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới, bao gồm cả giấy phép xây dựng tạm, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời, thời gian không quá 20 ngày làm việc đối với công trình; 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
b) Đối với trường hợp cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng: Không quá 10 ngày làm việc.
Trường hợp đến hạn theo quy định tại Điểm a, b Khoản này, nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn theo quy định tại Điểm a, b Khoản này.
7 Nhận kết quả, nộp lệ phí:
a) Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của
cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không
đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng) tại nơi tiếp nhận hồ sơ, theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận;
b) Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ.
8 Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để cấp phép trong thời hạn nêu tại Khoản 6 Điều này, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan cấp phép không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết
kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.”
Như vậy, bà C thực hiện theo đúng các trình tự như trên thì bà C sẽ được xây
dựng nhà trên mảnh đất của mình theo đúng pháp luật của nước ta và đạt được mục đích của mình