THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN SMARTLAND

Sau khoảng 4 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

NGUYỄN THỊ HIỀN

06135017 DH06TB

2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010 -

NGUYỄN THỊ HIỀN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN SMARTLAND

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Văn Hải

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên, ngày… tháng… năm 2010

– Tháng 8 năm 2010 –

thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người

đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương và luôn tạo điều

kiện cho con học tập tốt trong suốt thời gian qua

Em trân trọng biết ơn:

- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố

Hồ Chí Minh

- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động

Sản

- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền

đạt những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành trang

cho em trong cuộc sống và công việc sau này

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Thầy Bùi Văn Hải đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng dẫn

em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp

Em chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Công ty Bất

động sản Smartland, đặc biệt là các Anh, Chị ở Phòng kinh

doanh và Marketing đã nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn em

hoàn thành tốt luận văn này

Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân thương đã đồng hành, giúp đỡ mình trong suốt thời gian học tập, sinh

hoạt tại trường

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người, gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe, hạnh

phúc và thành công trong cuộc sống

Tp.HCM, Ngày 20 Tháng 8 Năm 2010

Sinh viên

Nguyễn Thị Hiền

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hiền, Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động

sản, Trường Đại học Nông Lâm

Đề tài: “ Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Môi Giới Bất

Động Sản tại Sàn giao dịch Bất Động Sản Smartland”

Giáo viên hướng dẫn: Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý Đất đai và Thị trường Bất động

sản, Trường Đại học Nông Lâm

Nội dung tóm tắt của bài báo cáo:

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay còn khá non trẻ và nhiều bất cập Do

đó, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh hiện nay, để thị trường hoạt động thông suốt

và có hiệu quả ta cần có sự hỗ trợ của một lực lượng trung gian thị trường, đó chính

là các nhà Môi giới Bất động sản chuyên nghiệp và nhạy bén Vấn đề đặt ra đó là: Thế nào là hoạt động MG BĐS chuyên nghiệp và làm sao để nâng cao hiệu quả hoạt động MG trong thị trường cạnh tranh Với kỳ vọng giải quyết được các vấn đề đó, đề tài tiến hành nghiên cứu thực trạng hoạt động MG BĐS tại một số công ty MG BĐS trên địa bàn Tp.HCM tiến tới sự phân tích đối thủ cạnh tranh của Sàn giao dịch BĐS Smartland và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt đông MG BĐS để Sàn có thể hoạt động tốt hơn trong lĩnh vực BĐS

Vấn đề nghiên cứu lấy cơ sở lý luận từ những qui định của pháp luật về nguyên tắc, vai trò của hoạt động MG BĐS Nội dung của đề tài bao gồm phân tích hoạt động MG BĐS trên địa bàn Tp.HCM thông qua khảo sát thực tế tại một số quận huyện trên địa bàn Tp.HCM; phân tích thực trạng hoạt động MG BĐS tại Sàn giao dịch BĐS Smartland, tập trung vào phân tích SWOT để biết đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong, cơ hội và thách thức bên ngoài từ đó đưa ra các chiến lược cụ thể cho Sàn nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động MG BĐS

Phương pháp chủ yếu được sử dụng trong đề tài là phương pháp điều tra thu thập

số liệu, phương pháp điều tra khảo sát thực tế, phương pháp so sánh, ngoài tra còn kết hợp một số phương pháp khác trong quá trình thực hiện

Qua việc phân tích, xử lý những thông tin thu thập được tôi đã đạt được kết quả trọng tâm là đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động MG BĐS cho Sàn giao dịch BĐS Smartland Từ đó đưa ra những kiến nghị chung về giải pháp khắc phục cho thị trường BĐS tại TP.HCM

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I : TỔNG QUAN 2

I.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 2

I.1.1 Khái niệm “ Bất động sản 2

I.1.2 Khái niệm thị trường BĐS 3

I.2 Tổng quan về môi giới bất động sản 6

I.2.1 Khái niệm “ Môi giới bất động sản” 6

1) Khái niệm “Môi giới” 6

I.2.2 Vai trò của môi giới bất động sản 6

I.2.3 Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản 7

I.2.4 Những yếu tố ảnh hướng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản 8

I.3 Quy trình môi giới bất động sản 10

I.3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản 10

I.3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 11

I.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 12

I.3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS 12

I.4 Kỹ năng môi giới bất động sản 13

I.4.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng: 13

I.4.2 Kỹ năng thu thập thông tin 14

I.4.3 Kỹ năng quản lý và xử lý thông tin: 15

I.4.4 Kỹ năng giao dịch với khách hàng 16

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19

II.1 Thực trạng của TT BĐS trên địa bàn Tp.HCM 19

II.1.1 Khái quát TT BĐS Việt Nam 19

II.1.2 Phân khúc TT BĐS TP.HCM hiện nay 21

II.1.3 Các yếu tố tác động đến TT BĐS 26

II.1.4 Những thuận lợi và tồn tại của thị trường BĐS Tp HCM 30

II.2 Thực trạng hoạt động MG BĐS tại Tp.HCM trong thời gian qua 32

II.2.1 Cách thức tổ chức và hiệu quả hoạt động 33

II.2.2 Tình hình chung về hoạt động MG BĐS tại Tp.HCM 42

II.3 Thực trạng hoạt động Môi giới BĐS tại Sàn giao dich BĐS Smartland trong 6 tháng đầu năm 2010 43

II.3.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu: 43

II.3.2 Thực trạng hoạt động Môi Giới BĐS tại Sàn giao dịch BĐS Smartland 46

II.3.3 Hiệu quả hoạt động MG của Smartland trong 6 tháng đầu năm 2010 59

II.3.4 Phân tích SWOT 61

II.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới cho Sàn giao dịch BĐS Smartland trong bối cảnh thị trường cạnh tranh hiện nay 64

II.4.1 Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2011 – 2015 64

II.4.2 Các chiến lược cho công ty giai đoạn 201 1– 2015 65

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

Sơ đồ 1: Quy trình mua – bán thông qua MG BĐS 37

Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức nhân sự 38

Sơ đồ 3 : Mô hình về sự chuyên nghiệp hóa các phòng ban 38

Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức nhân sự của Sàn giao dịch BĐS 41

Sơ đồ 5: Cơ cấu tổ chức nhân sự tại sàn gia dịch BĐS Smartland 46

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Số lượng căn hộ đã bán qua các năm 21

Bảng 2: Diện tích trung tâm thương mai bán lẻ 23

Bảng 3: Gía văn phòng cho thuê trong quí II/2010 tại Tp HCM 24

Bảng 4: Hạn mức phân loại thuế suất 27

Bảng 5 : Hiệu quả hoạt động kinh doanh của các văn phòng MG BĐS 34

Bảng 6: Phí hoa hồng của các văn phòng MG BĐS 35

Bảng 7: Hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty MG BĐS 39

Bảng 8: Phí hoa hồng của các công ty MG BĐS 40

Bảng 9: Hiệu quả ước tính hoạt động kinh doanh của các sàn BĐS 41

Bảng 10: Số liệu các Công ty kinh doanh BĐS và Công ty kinh doanh BĐS 42

Bảng 11: Số lượng nhân viên của Sàn giao dịch BĐS Smartland 46

Bảng 13: Số lượng các dự án phân phối theo khu vực 48

Bảng 14: Số lượng BĐS rao bán của Sàn 49

Bảng 16: Các sản phẩm đang phân phối tại công ty BĐS KhaiHoang Land 55

Bảng 17: Các sản phẩm đang phân phối tại công ty BĐS Vạn Phát Hưng 57

Bảng 18: Nguồn nhân lực của Smartland 58

Bảng 19: Hiệu quả hoạt động của Smartland 6/2010 60

Bảng 20 : Phí hoa hồng môi giới của Smartland 60

Bảng 21: Phân tích SWOT 63

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp TP HCM 22

Biểu đồ 2: Tỷ lệ mua căn hộ theo quận/huyện tại TP HCM 22

Biểu đồ 3: Lý do mua căn hộ để ở tại từng quận trong Tp HCM 22

Biểu đồ 4: Biểu đồ biểu diễn chỉ số giá đất nền đô thị tại Tp.HCM trong quý I/2010 25

Biểu đồ 5: Biểu đồ biểu diễn vốn FDI của các ngành 29

Biểu đồ 6: Nguồn thông tin tại Smartland 51

Biểu đồ 7: Số lượng khách hàng giao dịch thành công tại sàn qua các năm 60

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu

đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét Hoạt động của đội ngũ môi giới bất động sản hiện nay đang rất lộn xộn, chia làm nhiều hình thức Mặt khác Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Sau khoảng 4 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch.Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, thực trạng hoạt động kinh doanh Bất Động Sản tại Việt Nam nói chung và tại khu vực hoạt động của mình nói riêng và phân tích được năng lực cạnh tranh để biết được đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài Trong thời gian thực tập tại Sàn giao dịch Bất Động Sản Smartland, thông qua việc tìm hiểu, phân tích hoạt động môi giới tại Sàn Smartland và các công ty MG BĐS khác trên địa bàn Tp.HCM, cùng với

một số tài liệu thu thập được, tôi xin thực hiện đề tài nghiên cứu “ Thực trạng và giải

pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại BĐS công ty BĐS Smartland”

- Mục tiêu nghiên cứu:

Thông qua việc tìm hiểu thực trạng và diễn biến hoạt động MG BĐS tại Tp.HCM nói chung và thực trạng hoạt động MG BĐS tại Sàn giao dich BĐS Smartland nói riêng, cộng với việc tìm hiểu, phân tích các đối thủ cạnh tranh của Sàn trong lĩnh vực hoạt động MG BĐS, đề tài lập ra bảng phân tích SWOT và đề ra phương hướng chiến lược hoạt cho Sàn, hướng đến việc nâng cao hiệu quả hoạt động MG BĐS

- Đối tượng nghiên cứu:

 Thực trạng hoạt động MG BĐS trên địa bàn Tp.HCM và tình hình hoạt động tại Sàn Smartland

 Phạm vi thời gian: Phân tích số liệu từ 01/01/2010 – 30/06/2010

 Thời gian thực hiện đề tài: Từ 06/4/2010 – 30/7/2010

PHẦN I : TỔNG QUAN

I.1 Tổng quan về thị trường bất động sản :

I.1.1 Khái niệm “ Bất động sản” :

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

( Trích điều 174 Bộ luật dân sự Việt Nam)

2) Các thuộc tính của bất động sản :

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt và thuộc tính của nó giúp ta dễ dàng phân biệt BĐS với các hàng hóa thông thường Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS

- Tính bất động : Không như hàng hóa thông thường, BĐS không thể di dời từ nơi này tới nơi khác, mỗi BĐS có một vị trí nhất định Do đó, giá cả BĐS tùy thuộc vào

vị trí của nó và giá cả BĐS thường mang đậm tính địa phương

- Tính không đồng nhất :Sự khác nhau về vị trí, hình thể, quy mô, diện tích, kích thước của thửa đất và công trình trên đất tạo nên sự đa dạng hay tính không đồng nhất của BĐS Thông thường không có BĐS nào hoàn toàn giống hệt nhau Do đó, giá cả BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó

- Tính khan hiếm :Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự phát triển của đất đai phải luôn cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đấy sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhu cầu nhà ở luôn vượt quá sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường BĐS

- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Đất đai cùng công trình xây dựng trên đất thường có tính bền vững cao Cuộc sống của con người gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính bền vững của đất đai cùng những công trình xây dựng trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài

- Khả năng co giãn của cung BĐS kém :Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định

 Cung ứng đất đai với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch

sử dụng đất đai trong từng thời kì

- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ :Do tính chất quan trọng của BĐS trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS

- Tính hữu dụng :Tiêu chuẩn cơ bản của bất kỳ một BĐS hay tài sản nào là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối

và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng …

- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo ba loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng

cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

I.1.2 Khái niệm thị trường BĐS :

1) Khái niệm :

Thị trường BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường nên có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu thống nhất như sau: “Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các

bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho

thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên

quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà

nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”

 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:

- Nhà nước;

- Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư);

- Các trung gian tiếp thị;

- Người mua cuối cùng

2) Đặc điểm của thị trường bất động sản :

Do hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, vì vậy, thị trường BĐS là thị trường giao dịch hàng hóa đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau :

- Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

- Chi phí giao dịch và mua bán cao, phức tạp trong quan hệ giao dịch

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau : các loại BĐS có vị trí gần nhau hoặc trong một khu vực có ảnh hưởng đến nhau, có thể làm tăng giá trị của nhau

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường BĐS tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không hoàn hảo dễ dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả, mặt khác cũng dễ dẫn đến những méo mó của thị trường này

- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS

- Giao dịch trên thị trường BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao

- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

- Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

3) Phân khúc thị trường bất động sản:

- Phân khúc thị trường được hiểu là chia thị trường thành những đoạn khác nhau

mà trong đó ứng với mỗi đoạn sẽ có một mặt hàng nhất định cho một nhóm người nhất định Người ta gọi các đoạn phân chia đó là khúc thị trường, tức là một nhóm người tiêu dùng có phản ứng như nhau đối với cùng một tập hợp những kích thích của hoạt động marketing Và phân khúc thị trường chính là quá trình phân chia người tiêu dùng thành nhóm trên cơ sở những điểm khác biệt như nhu cầu, về tính cách hay hành vi.Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

- Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị

trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng

- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: Thị trường nhà ở, thị trường căn hộ, chung cư, thị trường văn phòng, thị trường BĐS thương mại, trung tâm bán lẻ, thị trường khách sạn…

- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

 Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng …

- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh …), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng …

- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng v.v

 Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá );

- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất );

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);

- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v…) như di sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v

 Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:

- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;

- Thị trường cho thuê bất động sản;

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;

- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản…

 Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

- Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

I.2 Tổng quan về môi giới bất động sản :

I.2.1 Khái niệm “ Môi giới bất động sản”:

1) Khái niệm “Môi giới”:

Khái niệm “môi giới” được sử dụng ngày càng thường xuyên và phổ biến “Môi giới” được hiểu là người làm trung gian cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau Theo từ điển Bách khoa Tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: “Chủ thể ( một cá nhân một nhóm, một tổ chức một hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp kinh doanh”

2) Khái niệm “Môi giới bất động sản”:

Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới

I.2.2 Vai trò của môi giới bất động sản :

Trong thị trường bất động sản thì dịch vụ môi giới bất động sản luôn đóng vai trò hết sức quan trọng, không chỉ đối với khách hàng, đối với thị trường bất động sản mà còn đối với cả Nhà nước

Về vai trò đối với khách hàng: Với tư cách là trung gian cho các bên trong các

giao dịch liên quan đến BĐS, Nhà môi giới BĐS đóng vai trò làm cầu nối cho khách hàng trong các giao dịch về BĐS Trên thực tế, không phải khi nào người bán cũng tìm được người mua, người cần cho thuê tìm được người cần thuê BĐS

và ngược lại Do đó, để giúp các bên tìm đến được với nhau trong quan hệ về giao dịch bất động sản thì tất yếu phải cần đến Nhà môi giới để giúp cho cung và cầu gặp nhau, Nhà môi giới BĐS thường hoạt động chuyên nghiệp nên có rất nhiều thông tin từ các bên, khi giới thiệu, gắn kết thông tin thì các bên dễ dàng thỏa thuận được với nhau và như vậy các giao dịch về bất động sản sẽ có độ thành công cao Nhà môi giới còn đóng vai trò hỗ trợ cung cấp thông tin về BĐS cho các bên có nhu cầu, các thông tin liên quan đến bất động sản là cơ sở rất quan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch, ví dụ như thông tin về loại, vị trí bất động sản, thông tin về quy hoạch, về quy mô, diện tích bất động sản, về thực trạng và tính pháp lý của bất động sản, thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ kỹ thuật - xã hội có liên quan đến bất động sản, Khi các bên được Nhà môi giới cung cấp các thông tin về bất động sản thì sẽ dễ dàng đưa ra các quyết định trong việc mua bán, cho thuê bất động sản Ngoài ra, Nhà môi giới còn đóng vai trò tư vấn cho khách hàng, bởi vì

không phải khách hàng nào cũng hiểu biết về pháp luật bất động sản cũng như thị trường bất động sản, đặc biệt là các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, về trình tự, thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS, Do đó, Nhà môi giới bất động sản sẽ giúp khách hàng nắm được các quy định của pháp luật, biết phân tích và nhận định thị trường trước khi quyết định tham gia các giao dịch về BĐS

Về vai trò đối với thị trường bất động sản: Nhà môi giới sẽ giúp làm tăng số

lượng giao dịch BĐS lành mạnh Xuất phát từ chức năng của dịch vụ môi giới bất động sản, Nhà môi giới sẽ tư vấn cho khách hàng biết được những rủi ro khi tham gia giao dịch, đặc biệt là các giao dịch không có độ an toàn, gây bất lợi và thiệt hại về kinh tế để từ đó xác lập các giao dịch đúng pháp luật Nhà môi giới cũng giúp thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch, ổn định, lành mạnh Nguyên tắc của hoạt động môi giới BĐS là phải công khai, minh bạch, Nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trong thực hiện công việc của mình, những thông tin mà khách hàng nhận được từ Nhà môi giới phải là thông tin đầy đủ, trung thực, chính xác, do đó hoạt động môi giới BĐS sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh

Về vai trò đối với Nhà nước: Hoạt động môi giới bất động sản cũng đóng vai trò

rất quan trọng đối với các cơ quan nhà nước Thông qua hoạt động môi giới, Nhà môi giới sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được thị trường BĐS Môi giới BĐS phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật, qua đó cơ quan quản lý nhà nước các cấp sẽ nâng cao được hiệu quả trong công tác quản lý, từ đó giúp nhà nước kiểm soát được thị trường Hoạt động môi giới bất động sản còn giúp nhà nước hoàn thiện

cơ chế chính sách, thông qua Nhà môi giới, Nhà nước sẽ biết được các hạn chế, tồn tại của các chính sách liên quan đến bất động sản, từ đó có biện pháp hoàn thiện, bảo đảm hạn chế được các giao dịch ngầm trên thị trường, đồng thời giúp tăng cường công tác quản lý nhà nước về bất động sản, hạn chế tối đa các tranh chấp, khiếu kiện có thể xảy ra trong các giao dịch về bất động sản Ngoài ra, hoạt động môi giới bất động sản còn góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, khi có nhiều Nhà môi giới BĐS hoạt động thì sẽ làm tăng được nguồn thu

từ dịch vụ kinh doanh môi giới và từ các giao dịch về bất động sản

I.2.3 Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản :

Cũng như các ngành nghề kinh doanh dịch vụ khác, hoạt động môi giới bất động sản đều phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định mà pháp luật đề ra Việc thực hiện đúng các nguyên tắc trong môi giới bất động sản vừa để giúp Nhà môi giới thực hiện tốt vai trò của mình, vừa giúp bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong các thương vụ môi giới, đồng thời hạn chế được các tranh chấp phát sinh trong quan hệ môi giới Do hoạt động môi giới bất động sản là một dạng của hoạt động môi giới thương mại, nên Nhà môi giới bất động sản ngoài yêu cầu phải thực hiện các nguyên tắc của hoạt động môi giới thương mại nói chung, còn phải chấp hành nguyên tắc riêng trong môi giới bất động sản

Về nguyên tắc chung của hoạt động môi giới bất động sản: Các tổ chức, cá

nhân tham gia môi giới phải bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ

sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh

doanh bất động sản Không bên nào được gây sức ép hoặc ép buộc bên nào trong các quan hệ, các giao dịch về hàng hóa bất động sản Nhà môi giới phải thực hiện môi giới các bất động sản có đủ điều kiện được phép giao dịch trên thị trường (bất động sản phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, không thuộc diện bị cấm giao dịch, không bị tranh chấp, không bị kê biên, ) Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, minh bạch

Về nguyên tắc riêng của hoạt động môi giới bất động sản: Các tổ chức, cá

nhân môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định mới được hành nghề môi giới; hoạt động môi giới phải công khai trung thực và tuân thủ pháp luật Khác với các loại hình môi giới khác như môi giới chứng khoán, môi giới việc làm, môi giới bảo hiểm, Hoạt động môi giới bất động sản phải tuân thủ rất nhiều quy định của pháp luật có liên quan như pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về thương mại, pháp luật về dân sự, pháp luật

về nhà ở, Hoạt động môi giới bất động sản phải chấp hành các nguyên tắc quy định của Bộ luật dân sự như: thiện chí, trung thực; tôn trọng đạo đức, truyền thống; tự chịu trách nhiệm dân sự và đặc biệt là phải tuân thủ nguyên tắc không được đồng thời vừa là nhà môi giới, vừa là một bên trong giao dịch bất động sản,

để bảo đảm tính khách quan, trung thực trong quá trình hoạt động theo đúng chức năng của Nhà môi giới là đóng vai trò trung gian cho các bên trong giao dịch hàng hóa

I.2.4 Những yếu tố ảnh hướng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản: 1) Những yếu tố trực tiếp:

- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản

- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch

- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà

ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự

- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp

2) Những yếu tố gián tiếp:

 Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới

bất động sản:

- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

- Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc

độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

- Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

- Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

- Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô

và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

 Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:

- Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất có

kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liên quan Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ …

- Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân bố dân

số theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị và sự phát triển quá trình đô thị hoá Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầu BĐS

- Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyển đổi này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới Sẽ có một vài loại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort v.v )

- Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị)

 Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị

trường bất động sản: Thị trường xây dựng phát triển, chính sách đất đai, đầu tư và tài

chính, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương

3) Những yếu tố khác:

- Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh

tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn

- Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin: Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay

- Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản: Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS tại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường

I.3 Quy trình môi giới bất động sản:

I.3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản:

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho cơ thể- dịch vụ môi giới bất động sản Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được Sau đây là một số dạng thông tin căn bản cần thu thập được để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS:

1) Thông tin về nguồn cung bất động sản:

a Các dạng cung: Bán, cho thuê, cho thuê lại, đầu tư liên doanh liên kết, khai

hoang, khai phá…

b Thông tin nguồn cung: Văn phòng môi giới; phương tiện thông tin đại

chúng; công ty đầu tư kinh doanh xây dựng các dự án; các cơ quan quản lí (địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc – quy hoạch, xây dựng); từ khảo sát

thực tế; từ khách hàng; MLS: hệ thống niêm yết đa chiều…

b Pháp lý: Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản (sổ đỏ, sổ hồng quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản); quy hoạch; các giấy tờ liên quan đến tranh chấp; quyền năng và sự hạn chế về quyền năng…

c Xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động sản, môi trường xã hội, dân cư; phong thuỷ và các yếu

tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không…

d Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: Tìm hiểu từ chủ sở hữu (giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn); cơ quan quản lý nhà nước (phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất); tổ dân phố và hàng xóm;

tự điều tra và thăm dò; cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức; bản đồ (bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử); các đề tài nghiên cứu, hội thảo; trao đổi kinh nghiệm giữa các nhà môi giới…

3) Thông tin về cầu bất động sản:

a Phân loại đối tượng cầu bất động sản

Người mua: để tiêu dùng (nhà ở, nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ ), để đầu tư,

để bảo toàn vốn

Người thuê: Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch; để kinh doanh dịch vụ;

để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng; nhà ở (đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ); tín dụng, thế chấp và bảo hiểm

=> Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của khách hàng nhằm đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng

b Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản

Chủ động: tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng; gửi thư trực tiếp tới khách hàng (chủ yếu là khách hàng tiền năng (người thuê), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện

tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu); tiếp cận tận nơi (đón hoặc gọi điện); khách hàng cũ ( hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu)

Thụ động: đón tại văn phòng, phụ thuộc quảng cáo

=> Thời gian đầu: chủ động, sau thụ động

I.3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản

1) Xác định đối tượng của thương vụ:

a Người cung: lí do nguyện vọng của họ nhanh hay chậm, nắm được thông tin

về bất động sản như thế nào, các điều kiện kèm theo, khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế ( thuế hoặc phí), năng lực bán của khách hàng Bao gồm người cho thuê (đầu tư, sinh lợi, trông coi…) và người bán (tự nguyện hay bị ép buộc)

b Người cầu: Quan tâm đến đặc tính của bất động sản, giá cả bất động sản,mục tiêu của người mua, chú ý tính ổn định bất động sản, khả năng thanh toán… Bao gồm người mua và người thuê

2) Xác định các bên tham gia thương vụ:

a Phân loại khách hàng theo độ tuổi (ảnh hưởng đến tâm sinh lý), nghề nghiệp, thu nhập

b Xác định các bên tham gia: Thu thập thông tin cá nhân, tổ chức đó Xác định mục tiêu tham gia thương vụ Tìm hiểu các kỳ vọng của khách hàng như mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường…; mức độ sẵn sàng; điều kiện pháp lý của BĐS

I.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới:

Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân của khách hàng (Tên, CMND, sổ hộ khẩu, số điện thoại ) và thông tin về BĐS (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng công chứng việc mua bán, tặng cho , hóa đơn đóng thuế đất hàng năm) Ngoài ra cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng thì tiến hành lập Biên bản thỏa thuận Khi lập Biên bản thỏa thuận cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như : đối tượng của hợp đồng, xác định địa điểm viết biên bản, giá cả BĐS, lượng tiền đặt cọc, thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm và hợp đồng công chứng, thời hạn giao BĐS, hình thức thanh toán, xác định bên chi trả các khoản phí

Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên Tuy nhiên, Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ

"Tín" của các bên

I.3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS:

Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ Việc xác định các giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm 3 giai đoạn:

1 Ký kết hợp đồng khởi điểm:

Bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết hợp đồng công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ

việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS

I.4 Kỹ năng môi giới bất động sản

I.4.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng:

Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi trách nhiệm của nhà môi giới (bên cung cấp dịch vụ) với khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ) là minh chứng cho

vị trí thống nhất của hai bên hay nhiều bên trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên

 Hợp đồng giao dịch:

Nguyên tắc căn bản: điều gì không có trong hợp đồng thì điều đó không tồn tại Nhà môi giới phải tuân thủ nhũng điều cơ bản sau:

- Xác định thời gian và giá cả

- Xác định người bán và người mua: đảm bảo l 00% người bán là chủ sở hữu (phải viết câu xác định quyền sở hữu của người bán từ khi nào ?)

- Phải xác định BĐS bán: xác định rõ người mua họ muốn cái gì?

- Xác nhận của người bán: người bán phải xác nhận BĐS không có vấn đề pháp

lý, không có lỗi vật lý không có nợ nần

- Xác nhận của người mua: người mua phải có đủ khả năng tài chính để mua; người mua phải xác nhận là biết đầy đủ về BĐS

- Giấy tờ: phải tận mắt nhìn thấy giấ y chứng nhận QSSĐ, sở hữu nhà

- Xác định các thời hạn: thời hạn ký hợp đồng chính thức, giao nhà, chuyển hộ khẩu

- Xác định tiền đặt cọc, tiều trả trước: Tiền đặt cọc mất khi người mua không mua hoặc phải bồi thường gấp đôi khi người bán không bán Tiên t rả trước phải trả về cho chủ cũ khi thực hiện giao dịch thành công

Đối với nhà hay căn hộ mới phải có thêm các điều khoản sau:

- Xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đất: chủ đất có được cấp phép quyền sử dụng đất hay không

- Bảo đảm không có khoản nợ nào : bản thân căn hộ không có khoản nợ nào

- Xác định vị trí toà nhà có căn hộ bán

- Vị trí căn hộ: gần cầu thang , đầu hồi hay ở giữa

- Giá bất động sản ghi chính xác

- Xác định thời hạn kết thúc xây dựng

- Xác định khoản phạt khi chậm tiến độ

- Xác định ngày chính thức sang tên cho người mua bằng hợp đồng kinh tế

I.4.2 Kỹ năng thu thập thông tin

1 Thu thập thông tin về BĐS:

Thông tin:

- Ngay từ khi có ý định

- Xếp theo danh mục: theo đất theo dự án, theo chủng loại nhà (biệt thự, nhà liền kề)

- Cuối mỗi ngày ghi lại thông tin thu thập được

- Điều tra thực địa hay các cuộc nghiên cứu

- Mua thông tin, số liệu của các tổ chức khác: phải cân nhắc có nên mua hay không ? các số liệu đó có mang lại hiệu quả hay không ?

- Tham gia các hội thảo về BĐS vả thị trường BĐS

Trực tiếp xem xét:

- Người môi ghi chép lại toàn cảnh của bất động sản Người môi giới ghi chép sẽ chân thực hơn việc để cho chủ sở hữu mô tả bất động sản Đồng thời, thông qua đó người môi giới cũng đánh giá giá trị của bất động sản

- Xây dựng phong cách, cách tiếp cận, xử lý vấn đề riêng

- Xây dựng nền tảng kiến thức về tâm lý, năng lực ứng xử và giao tiệp

- Nhạy bén trong việc nắm bắt thông tin

- Khéo léo dối thoại hướng vào chủ đề cần hướng tới

- Chú ý trong khi nói chuyện với nhà môi giới khác

- Cách nhìn thẳng và sâu vào mắt của người đối thoại vì dây là cách nhận biết thông tin đó là thật hay giả

Chú ý:

- Đôi khi phải nhờ đến sự trợ giúp của luật sư, các nhà địa chất hay kiến trúc sư

- Phải xây dựng được mối quan hệ tạo thuận lợi trong quá trình thu thập thông tin

- Tìm hiểu các thông tin mang tính tâm linh: ở góc độ nào đó là khoa học, ví dụ như phong thuỷ

2 Thu thập thông tin từ khách hàng:

Kỹ năng lưa chọn khách hàng cầu : Để đạt được hiệu quả và đỡ tốn thời gian

- Hỏi khách hàng nếu hôm nay tìm được khách hàng thích hợp thì đã sẵn sàng bán ngay chưa Hỏi như vậy nhằm mục đích để biết được ý định của khác hàng, xác định được mức giá cao nhất

- Không bao giờ cùng một lúc đưa ra nhiều hơn 6 BĐS để khách hàng lựa chọn

- Không bao giờ đưa ra cái tiếp theo khi chưa hiểu vì sao khách hàng không chọn cái trước

- Đưa ra nhiều câu hỏi, dựa trong những câu hỏi đó tiếp tục đưa ra nhiều câu hỏi khác; phải xem xét thái độ của khách hàng ghi chép lại ý kiến của khách hàng

- Mọi người thường không biết mình muốn gì, hay không hiểu những cái họ muốn

- Người mua hiểu rõ quá trình mua, các tình huống có thể xảy ra và những khả năng của thương vụ người môi giới giúp họ hiểu được

- Người mua thường dựa vào hình thức chứ không đánh giá tiềm năng, người môi giới phải tư vấn cho khách hàng những tiềm năng của BĐS ( vd: khả năng phát triển, khả năng xây dựng .)

- Người mua có xu hướng thăm BĐS không báo trước cho người môi giới

- Người mua thường rất hay gặp khó khăn trong việc đọc, hoặc không hiểu hay

cố tình không hiểu các điều khoản trong hợp đồng Vì vậy phải giúp khách hàng hiểu được điều khoản trong hợp đồng, phải nhấn mạnh mốc thời gian, những điểm quan trọng liên quan đến quy ền lợi của nhà môi giới, người bán

Chỉ giành cho khách hàng khoảng thời gian hợp lý, có nhiều khách hàng có nhiều đòi hỏi quá mức mà không biết mình muốn gì

- Khi khách hàng đến: Chuẩn bị tinh thần cho khách hàng

- Phải thuyết phục khách hàng lý do tại sao họ cần sự giúp đỡ của nhà môi giới chuyên nghiệp

- Giúp đỡ khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính

- Giúp đỡ khách hàng xác định về mốc thời gian

- Giúp đỡ khách hàng đưa ra các quyết định: nên mua BĐS như thế nào?, sống

ở vùng nào? (Vì khách hàng khi có nhu cầu mua bất động sản chưa xác định được căn hộ phải như thế nào, chưa xác định được một cách tổng thể?)

- Giúp đỡ khách hàng phát triển về ý tưở ng BĐS (VD: gần chợ sẽ mở cửa hàng

để kinh doanh .tuỳ thuộc vào sở thích của khách hàng )

I.4.3 Kỹ năng quản lý và xử lý thông tin:

Phân loại thông tin:

- Thông tin về BĐS (theo dự án, theo vùng, theo dạng BĐS, theo mức giá trị )

- Thông tin về khách h àng( khách hàng quá khứ, hiện tại, tương lai )

- Theo thị trường: trong nước và quốc tế

- Quản lý không tin: gồm nguyên tắc bảo mật và phương pháp bảo mật

Nguyên tắc bảo mật

- Không tiết lộ thông tin về khách hàng

- Không sử dụng những thông tin đó để gây bất lợi cho khách hàng

- Không sử dụng những thông tin đó để thu lợi cho bản thân

- Phương pháp bảo mật đặt password; lưu trữ thông tin trong ổ cứng di động; chỉ

cho copy từ máy chủ;

I.4.4 Kỹ năng giao dịch với khách hàng

1 Kỹ năng giao dịch trục tiếp (gặp mặt)

- Tầm quan trọng của giao dịch trực tiếp: sẽ giúp cảm nhận được về con người

của khách hàng sau 30 phút đầu tiên gặp mặt

- Các dạng trao đổi thông tin: lời nói, chữ viết, ngôn ngữ thân thể

+ Ngôn ngữ thân thể: tự tin hay không nhận biết các dạng khác nhau

Người môi giới phải giữ 75% thời gian đối thoại nhìn thẳng vào mắt,

bằng ngôn ngữ cơ thể để gây thiện cảm; thể hiện sự tự tin nhưng không quá

+ Lời nói: Rõ ràng, cân nhắc, giải thích cho h ọ hiểu đúng sự việc, không nên

nghe điện thoại khi đang nói chuyện với khách hàng

- Quy tắc nắm bắt thông tin từ khách hàn g:

+ Kiểm tra: thông tin của chúng ta và thông tin khách hàng đưa đến cho chúng

ta đã được hiểu được đúng ý chưa? Muốn vậy phải đưa ra những câu hỏi

+ Giải thích: dựa trên câu hỏi , giải thích thông tin

+ Kiểm soát những thông tin xác nhận những thông tin ban đầu xem đã đúng hay chưa

2 Kỹ năng nhận biết khách hàng mua :

Đối với khách hàng mà biết chắc chắn thì chuẩn bị kỹ hợp đồng để ký để không

bị lỡ, không bị bất ngờ

- Khách hàng chậm rãi, chắc chắn, muốn xem nhiều BĐS khác nhau một cách

kỹ càng, cần thận, cụ thể thì phải kiên nhẫn

- Đối với khách hàng tỏ ra cái gì cũng biết là người hấp tấp, dễ bị kích động,

kiêu ngạo, quá tự tin thì phải chịu đựng họ tán dương họ

- Khách hàng thích chi phối làm chủ người khác thì người môi giới phải tìm

cách điều hoà

- Khách hàng quá nhiệt tình, cái gì cũng thích, không tự quyết định được cái

mình thích thì phải đưa ra cái của họ

- Khách hàng kín đáo: tránh đưa ra nhận xét có thể do họ không biết cách trả

lời trực tiếp với người môi giới thì phải nói chuyện về nghề nghiệp, gia đình, mối

quan tâm của họ rồi dẫn dắt đến nhu cầu của BĐS

3 Kỹ năng thư thoại thường xuyên email:

- Muốn truyền đạt điều gì với khách hàng

- Nhấn mạnh vấn đề cơ bản để tập trung sự chú ý của người nhận

- Sử dụng những câu ngắn gọn và đơn giản

- Viết những câu khả quan và lạc quan

- Tránh dùng những từ ngữ đặc trưng mà giới chuyên môn mới hiểu

- Thư viết phải thể hiện được thế chủ động chứ không phải là thế bị động

4 Nghệ thuật thu hút khách hàng:

Nguồn cung khách hàng :

- Thông qua quan hệ:

+ Sự quen biết cá nhân mang đến 33% khách hàng

+ Sự khác biệt của công ty mang đến 20% khách hàng

+ Sự chợt nhớ đến mang đến 12% khách hàng

+ Vị trí của văn phòng: 5%

- Thông qua phương tiện:

+ Biển quảng cáo mang lại 15% khách hàng

+ Sự tiện lợi, thuận lợi: 6%

+ Quảng cáo trên Internet, báo chí: 9%

Thuyết phục khách hàng bán:

- Việc bán rất mất thời gian, vì vậy nên sử dụng dịch vụ môi giới

- Nếu tự bán thì sẽ g ặp khó khăn về tài chính V ì họ sẽ không biết mặc cả, lập hợp đồng và lập các mốc thời gian thanh toán đúng th ời hạn và đầy đủ

- Gặp khó khăn về mặt pháp lý: không nắm rõ các quy định pháp lý

- Không biết rõ quy trình thực hiện cũng như kỹ năng để thực hiện các bước đó như thế nào?

Thu hút khách hàng mua

- Làm chủ được quá trình và thấu hiểu khách hàng

- Phải tìm hiểu được rõ nhu cầu của họ là gì

+ Nhu cầu về vật chất: cảm giác về sự thuận tiện, thoải mái, an toàn, bảo vệ sức khoẻ

+ Nhu cầu về xã hội: ngoài thuận tiện cho bản thân còn đảm bảo điều kiện sống cho gia đình, con cái

+ Thoả mãn bản thân: nhu cầu được xã hội thừa nhận, khả năng năng lực + Nhu cầu về tâm linh: được thể hiện rõ khi ba nhu cầu trên đã được đáp ứng đầy đủ sẽ dẫn đến nhu cầu tâm linh Đây là nhu cầu khó xác định nhất

- Sau đó thuyết phục khách hàng bằng các cách như:

+ Chỉ cho khách hàng thấy BĐS đó đáp ứng được yêu cầu của họ

+ Thuyết phục về giá cả hợp lý, phải chăng

+ Đưa ra các minh chứng cho để thuyết phục khách hàng rằng: đây mới chính là lúc mà khách hàng lựa chọn

- Giúp xác định mốc thời gian

- Giúp đưa ra quyết định

- Phát triển ý tưởng về nơi họ sống

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Thực trạng của TT BĐS trên địa bàn Tp.HCM:

II.1.1 Khái quát TT BĐS Việt Nam:

Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được thừa nhận và phát triển từ những năm 90, cụ thể là mốc ra đời của luật đất đai năm 1993 Cũng giống như các quy luật phát triển kinh tế khác, thị trường bất động sản khó tránh khỏi tính chu kỳ thịnh - suy thịnh Nếu trong kinh tế chính trị có khái niệm “chu kỳ khủng hoảng kinh tế” (gồm bốn giai đoạn khủng hoảng, tiêu điều, hồi phục và phồn vinh) thì thị trường bất động sản cũng có khái niệm “dao động theo chu kỳ” với hai giai đoạn là tăng trưởng và thu hẹp Do đó, việc thị trường đạt đến trạng thái “sốt nóng bỏng” thì có những thời gian rơi vào trạng thái đóng là điều tất yếu

Cơn sốt lần thứ nhất diễn ra trong hai năm (1993-1994): Thị trường Bất động Sản

đặt biệt “sốt” mạnh ở phân khúc đất và quyền sỡ hữu đất Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật đất đai (1993) Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân

cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm Luật đất đai (1993) có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản là thị trường “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền Sử dụng Đất Đối tượng đầu

tư vào đất chủ yếu của cơn sốt đất lần thứ 1 là các công ty như Epco- Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay của ngân hàng.Đối tượng đầu tư lần thứ 2 là cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi Tiếp sau cơn sốt là đóng băng (lần thứ nhất) kéo dài trong năm năm (1995-1999) Khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính (Nghị định 18) can thiệp vào cơn sốt lần thứ 1 thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng

Cơn sốt lần thứ hai diễn ra trong hai năm (2000-2001): Mở màn cho đợt “sốt” Bất

động sản lần hai chính là Nghị Định 80 của chính Phủ ban hành vào 2001 Cơn sốt lần thứ hai diễn ra do người đầu tư đánh giá chủ trương cho việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD Đáng chú ý nó chỉ “chôn” ở đất chứ không tạo ra hàng hóa

là nhà ở và các công trình xây dựng khác Số liệu của Sở Địa chính - nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 ha đất đô thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở! Do đó có thể kết luận nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ 2 là nhu cầu ảo và giá là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật Phân khúc

“sốt” mạnh trong thị trường chính là Nhà Mặt Tiền và đất dự án Tiếp sau là đóng băng lần thứ hai cũng đã kéo dài trong năm năm (2002-2006) Khi UBND TP.HCM ban hành một số biện pháp can thiệp như chỉ thị 05 ngày 15.4.2002 về chấm dứt thí điểm phân lô hộ lẻ, chỉ thị 08 ngày 22.4.2002 đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì

"đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ Nhưng vì phần lốn vốn đầu tư này là vốn

nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần thứ 1 Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt

Cơn sốt đất lần thứ ba 2007 : không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất

này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt Thự Nếu hai cuộc sốt đất trước là do chính sách hành chính của Chính phủ với hai dự luật nhằm tạo điều kiện cho thị trường Bất động sản Việt Nam tăng trưởng thì cuộc sốt đất lần thứ ba cũng khác hoàn toàn về nguyên nhân tác động Do một số nguyên nhân chủ chốt : Thứ nhất, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007 Thứ hai, trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với thị trường chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ thị trường chứng khoán Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang thị trường Bất động sản Vì là người kiếm lời từ Chứng khoán nên tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp của Bất Động Sản “sốt” mạnh Và thị trường Bất động sản rơi vào “ngủ đông” kể từ

2008 tới nay Thêm nữa, chứng khoán lên rồi cũng xuống thê thảm cùng chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát của Chính phủ, nguồn vốn đổ vào Bất Động sản

“cạn kiệt” Phân khúc cao cấp đóng băng hoàn toàn, thị trường Bất Động sản “ Ngủ Đông dài hạn”

Sự suy thoái, ngủ đông của thị trường BĐS năm 2008 khác hoàn toàn về bản chất so với các đợt đóng băng thị trường năm 1994 -1995 và giai đoạn 2003-2005 Đó là, các đợt đóng băng trước đây giá nhà đất chỉ chững lại chứ không giảm Còn đợt “ngủ đông” thị trường năm 2008, giá đã tụt dốc thê thảm Sở dĩ có sự khác nhau căn bản đó

là bởi nguyên nhân khác nhau: các đợt đóng băng trước đây là do chính sách nhà đất được điều chỉnh, là do các văn bản hành chính tác động Còn đợt đóng băng 2008 là bởi chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, khiến cho nguồn vốn vào thị trường này bị giảm sút, gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường địa ốc Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà đầu cơ "lướt sóng" gặp cảnh lao đao Những dự án lớn, có

vị trí đắc địa với giá đất được đẩy lên rất cao như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2) Phân khúc “ nóng” của tương lai Như vậy, chúng ta có thể thấy được rằng Thị trường Bất Động Sản luôn chỉ “sốt” mạnh ở 1 số phân khúc đặt trưng như (1993-1994 với Đất và Quyền Sử dung Đất) vào (2000-2001 với Đất dự Án

và Nhà Mặt Tiền) và ( 2006-2007 với Căn Hộ Cao Cấp và Các Biệt Thự)

Do đó, sẽ không thể sốt ở phân khúc căn hộ cao cấp vì hai nguyên nhân sau: Thứ nhất

là “sốt đất” hầu hết đều do “hiện tượng lợi dụng làm giá” của một nhóm nhà Đầu cơ

và Nhà môi giới Vì vậy, Chính phủ hiện đang có nhiều dự luật chế tài đối với nhà Môi giới và Sản phẩm dự án căn hộ đều được minh bạch giao dịch qua Sàn Điều này làm hạn chế tình trạng “ giá ảo” và “sốt ảo” Đây là một chủ trương rất hay của Chính phủ nhằm bảo vệ người dân mua Bất động sản Thứ hai là hiện tại có rất nhiều dự án

về căn hộ cao cấp sẽ được đưa vào thị trường mạnh vào 2010-2011 Điều này , có thể làm Cung vượt Cầu nên phân khúc căn hộ cao cấp sẽ không thể là “miền đất hứa” cho nhà đầu cơ

Theo Savills Việt Nam thì phân khúc nhà giá trung bình thấp đang tăng về số lượng, chiếm đến 75% số căn hộ tung ra thị trường TP.HCM năm 2009 Nhưng ước tính trong thời gian ngắn hạn từ 2010 đến 2011, TPHCM cần thêm gần 80.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở mới của người dân TP, thanh niên các tỉnh đến lập nghiệp và tái định cư các dự án đô thị Trong khi đó, thống kê các dự án nhà ở đã công bố thời gian qua thì trong năm 2010 - 2011, các nhà đầu tư cũng chỉ cung cấp được chừng 25.000 căn hộ Như vậy, “cung” vẫn chưa đuổi kịp “cầu” Với tình hình trên, các nhà đầu tư tại TP.HCM hiện đang kỳ vọng vào nhu cầu rất cao của phân khúc thị trường này sẽ giúp thị trường BĐS ấm lên trong thời gian tới Các nhà đầu tư đã “tung hết lực” ra để “chiều chuộng” thị trường này

II.1.2 Phân khúc TT BĐS TP.HCM hiện nay:

1 Thị trường căn hộ:

Theo dự báo của Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có thêm khoảng 30.000 căn hộ trong năm nay, gấp ba lần lượng căn hộ trong hai năm gần đây

Thị trường căn hộ ở TP.HCM được dự báo sẽ có sự cạnh tranh gay gắt khi nguồn cung lớn từ những dự án được tung ra trong năm nay.Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp khoảng 13.000 căn, căn hộ trung bình trên 10.000 căn và nhà giá thấp trên 5.000 căn Phân khúc nhà giá thấp và trung bình tiếp tục chi phối thị trường Bên cạnh đó các chủ đầu tư ngày càng được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà ở

xã hội, sẽ tạo ra một số nguồn cung đáng kể đối với phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực sự

Bảng 1: Số lượng căn hộ đã bán qua các năm

và đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân hiện đang gặp khó khăn

vì không tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình trước kia Chỉ một số

ít dự án nằm ở vị trí cực tốt thuộc Q 2 mới có thể giao dịch được, nguyên nhân là

do hầm Thủ Thiêm tạo nên Trong khi đó, ở phía Nam Sài Gòn, chủ yếu là Q 7,

phân khúc này hầu như không có khách quan tâm, bởi khu vực này hiện không có

cú hích nào để nhà đầu tư kỳ vọng sự đột biết

Biểu đồ 1: Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp TP HCM

Bên cạnh đó, theo nghiên cứu mới nhất về cầu bất động sản căn hộ bán của Công

ty VietRees trong giai đoạn từ 2010 – 2011, khu vực ngay sát với khu trung tâm

Tp.HCM như Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận,…có cầu về BĐS căn

hộ bán lớn nhất Tp.HCM Theo nghiên cứu của Công ty này, lý do mà khách hàng

lựa chọn mua căn hộ gần khu vực trung tâm thành phố là do thuận tiện về giao

thông và thuận tiện cho công việc là chủ yếu

Biểu đồ 2: Tỷ lệ mua căn hộ theo quận/huyện tại TP HCM

(Nguồn: http://www.vietrees.com)

Giao thông tại TP.HCM đang trở nên vấn đề quan tâm của nhiều người trước nạn

kẹt xe, ùn tắc Vì thế, việc chọn mua các căn hộ gần khu vực trung tâm thành phố có xu hướng tăng cao, để

thuận tiện cho công việc, đi lại, tiết kiệm thời gian…

Biểu đồ 3: Lý do mua căn hộ để ở tại từng quận trong Tp HCM

(Nguồn: http://www.vietrees.com)

2 Thị trường trung tâm thương mại, khu bán lẻ:

Thị trường BĐS Tp.HCM năm 2010 sẽ dồi dào mặt bằng bán lẻ: Đến đầu năm

2010, diện tích trung tâm thương mại để trống là 5,3%, tăng thêm 0,9% so với quý 3/2009 Tổng diện tích sàn mặt bằng bán lẻ đang khai thác là 256.025 m2, tỉ lệ lấp đầy trung bình đến 95%.Năm 2010, diện tích sàn trung tâm thương mại tại trung tâm sẽ có thêm 65.050 m2 đưa vào khai thác của 2 dự án Vincom Center và Bitexco Financial Dự báo của CBRE, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ ở khu trung tâm có xu hướng tăng thêm do nhu cầu thuê không giảm.Trong vòng 2 năm qua, nguồn cung mặt bằng bán lẻ đã tăng gấp đôi so với trước đó.Từ nay đến 2013, Tp.HCM dự kiến sẽ có nhiều dự án mặt bằng bán lẻ đưa vào khai thác Trong năm

2010 sẽ có The Everich 24.000m2, khách thuê là tập đoàn bán lẻ Hàn Quốc Lotte

mở siêu thị thứ 2 tại Tp.HCM; Vincom Center 48.000m2 đã được lấp kín ngay ngày đầu khai trương với hơn 80% diện tích đã có khách đặt thuê, giá thuê vị trí tốt nhất lên đến 200 USD/m2/tháng

Bảng 2: Diện tích trung tâm thương mai bán lẻ Nguồn cung bán lẻ mới

mô hình chợ đang được mở rộng, mô hình Sài Gòn Square sẽ được nhân rộng

3 Thị trường văn phòng cho thuê:

Trong quý II/2010, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm 5%, hạng B giảm gần 8% so với quý I Thị trường được dự báo đã chạm đáy, khó giảm thêm Ngày 8/7, Công ty TNHH CBRE công bố, trong quý II, giá chào thuê văn phòng

hạng A đã giảm từ 39,6 xuống còn 37,5 USD mỗi m2 một tháng so với quý I Giá thuê cũng giảm đối với phân khúc văn phòng hạng B và C với tỷ lệ giảm giá lần lượt 7,95 và 3,12% Theo đó, giá văn phòng cho thuê hạng B đạt mức 19,28 USD mỗi m2 một tháng Với khung giá khá mềm, các cao ốc hạng B được đánh giá đang bước vào thời điểm cực thịnh và có nhiều cao ốc mới với dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật tốt Các yếu tố khiến cho giá thuê văn phòng tại TP HCM không thể giảm thêm (đã chạm đáy) là cung và cầu đang gặp nhau, kinh tế trên đà hồi phục và mức giá chào thuê cao ốc tại Tp.HCM hiện nay đã xấp xỉ với mức giá thấp nhất của năm 2006 Đầu tháng 6 giá thuê văn phòng tại cao ốc Kumho Asiana Plaza ngay ngã tư Lê Duẩn - Hai Bà Trưng, đang ở mức 40-43 USD mỗi m2 một tháng Trong khi đó, giá thuê văn phòng ở tòa tháp Vincom Center với 3 mặt giáp đường Lý Tự Trọng - Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn đang là 40 USD mỗi m2 một tháng Còn tòa tháp 68 tầng cao nhất Sài Gòn chuẩn bị đưa vào sử dụng cũng tọa lạc tại khu trung tâm thành phố là Bitexco Financial, được chào giá khoảng 52 USD mỗi m2 một tháng

Bảng 3: Gía văn phòng cho thuê trong quí II/2010 tại Tp HCM

(USD/m2)

Giá thuê giảm

so với quý I/2010 (%)

tư khá nhiều vào cơ sở hạ tầng và dân số cũng tăng lên khá nhanh, vì vậy nhu cầu văn phòng sẽ dẫn đến lượng thị phần tăng khoảng 20% trong tổng nguồn cung tương lai

đất ở các quận khác thuộc TP HCM không tăng cũng không giảm, vẫn giữ ở mức

độ bình thường Phường Thạnh Mỹ Lợi giá đất nền 22 – 40,5 triệu đồng/m2 dao động từ 0,2 – 1%

Biểu đồ 4: Biểu đồ biểu diễn chỉ số giá đất nền đô thị tại Tp.HCM trong quý

I/2010

(Nguồn: http://www.landtoday.net)

Rõ ràng, sự kiện dìm hầm thủ thiêm đã tác động đến thị trường nhà đất quận 2 Không chỉ làm cho các nhà đầu tư đều hướng tầm nhìn về đây mà còn đẩy mức giá tăng lên Đặc biệt, ở phường Thạnh Mỹ Lợi, khi hầm dìm Thủ Thiêm thuộc dự án đại lộ Đông Tây hoàn thành, đây có thể là khu vực dân cư trọng tâm nằm sát khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm

5 Thị trường khách sạn:

Thị trường khách sạn quý 1/2010 khá trầm lắng và đang được kỳ vọng tăng trưởng trong dài hạn song vẫn có thể bị ảnh hưởng trong ngắn hạn Suy thoái kinh tế trong năm 2008 và 2009 dường như tiếp tục ảnh hưởng đến khách thương gia và khách

du lịch Sự tăng trưởng chậm toàn cầu có thể có ảnh hưởng tương tự đến lượng du khách quốc tế Dự kiến có 935 phòng khách sạn 5 sao, 820 phòng khách sạn 4 sao

và 508 phòng khách sạn 3 sao sẽ tham gia vào thị trường trong 2 năm tới Gần 84% nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại Quận 1 Mặc dù số lượng khách sạn chủ yếu đặt tại Quận 1, nhưng nguồn cung tương lai vẫn tiếp tục tập trung tại khu vực này

do các khu thương mại và du lịch chủ yếu tọa lạc tại Quận 1 Khi cơ sở hạ tầng tại TP.HCM phát triển toàn diện, các khách sạn sẽ tiếp tục mở rộng sang các quận lân cận như Quận 7, Tân Bình, Phú Nhuận…

6 Thị trường bất động sản công nghiệp:

Ngoài căn hộ trung bình, mặt bằng bán lẻ, thì bất động sản công nghiệp cũng đang

là một phân khúc thị trường được đánh giá có tiềm năng phát triển Thời gian qua, mặc dù hoạt động đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã thu hút khá nhiều nhà đầu tư trong ngoài nước tham gia nhưng vẫn không đáp ứng kịp cho hoạt động đầu tư mạnh mẽ Trong các dự án có vốn FDI, ngoài lĩnh vực sản xuất, các lĩnh vực về phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất cũng đã được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, chiếm tới 60% FDI Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, gần như các khu công nghiệp, khu chế xuất tại Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương đều hoạt động hết công suất với tỉ lệ lấp kín gần 100% Với nhu cầu tăng lên, nhiều khu công nghiệp vẫn đang tiếp tục phát triển mở rộng quy mô

7 Thị trường đất nghĩa trang:

Theo Cục Thống kê Tp.HCM, dự kiến đến năm 2020 dân số thành phố là 10 triệu người Trong đó, mỗi năm sẽ có khoảng 40.000 người chết Hiện nay có khoảng 80% số người chết có nguyện vọng nằm lại thành phố, còn lại được đưa về quê Nếu tính bình quân một ngôi mộ là 15 m2, thì mỗi năm thành phố cần khoảng 48

ha đất dùng để làm nghĩa trang Và như vậy, đến năm 2020, nhu cầu cho quỹ đất nghĩa trang của thành phố là khoảng 480 ha Bên cạnh đó, nghị định 35 của Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2008 đã công nhận việc xây dựng và khai thác nghĩa trang là một ngành kinh doanh Theo đó, các cá nhân và doanh nghiệp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt khi đầu tư loại hình này như: được Nhà nước cấp đất xây dựng nghĩa trang lâu dài và không thu tiền sử dụng đất, hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng ngoài hàng rào, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đền

bù, giải phóng mặt bằng tuỳ theo quy mô, hình thức đầu tư… Tốc độ đô thị hóa nhanh, mồ mả phải di dời liên tục trong khi đất đai ngày càng thu hẹp dần, bên cạnh nhu cầu đất ở thì nhu cầu đất chôn người chết cũng ngày càng tăng cao Do

đó, đất nghĩa trang ngày càng có giá và là thị trường kinh doanh béo bở nếu biết tận dụng

II.1.3 Các yếu tố tác động đến TT BĐS:

1 Tác động trực tiếp:

a) Pháp lý về bất động sản:

“Cách mạng” trong đền bù đất đai: Nghị định 69/2009 NĐ-CP quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính thức có hiệu lực đã tạo nên một bước ngoặt quan trọng trong chính sách liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Cấm dùng chung cư làm văn phòng: Trong tháng 11/2009, Bộ xây dựng yêu cầu

các địa phương chấn chỉnh việc quản lý, sử dụng nhà chung cư sai mục đích, trong

đó có ý là cấm các tổ chức, cá nhân sử dụng chung cư làm văn phòng Lý do để Bộ Xây dựng ban hành văn bản trên là do trong thời gian qua đã có tình trạng một số căn hộ được chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc cho thuê làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh xen lẫn với nhà ở gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của các hộ dân sống ở trong nhà chung cư Đây

được xem là một văn bản gây “sốc” không chỉ đối với những doanh nghiệp bất động sản, kinh doanh văn phòng mà “sốc” đối với các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế đang thuê chung cư làm văn phòng Và điều này làm cho giá văn phòng cho thuê nhấp nhỏm tăng vào cuối năm 2009

Đề xuất bán 20% bất động sản không qua sàn: Đầu tháng 11/2009, Bộ Xây

dựng đã “đột ngột” kiến nghị Chính phủ cho phép chủ đầu tư bất động sản được phép huy động vốn có phân chia sản phẩm hoặc trực tiếp bán 20% sản phẩm của mình trong mỗi dự án cho các đối tác chiến lược, ngoại giao, các mối quan hệ khác… mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản Với đại đa số chủ đầu

tư dự án bất động sản thì đó là một tin vui, vì quy định này sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có điều kiện huy động vốn, ngoại giao, hợp tác kinh doanh với các đối tác cũng như hỗ trợ nhà ở cho cán bộ, công nhân viên… Thế nhưng, với những ai “chuộng” sự minh bạch, công bằng thì đó không hẳn là một đề xuất tích cực, bởi lẽ: một khi luật đã quy định tất cả giao dịch bất động sản của doanh nghiệp đều phải qua sàn thì không thể “chống” lại luật.Hơn nữa, việc cho phép bán “chui” (dù chỉ 20%) cũng sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản càng thêm kém minh bạch Khái niệm “ngoại giao” sẽ không có chỗ trong một cuộc chơi vốn được xem là bình đẳng như thị trường

Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đồi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18/6/2009 : Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở

tại Việt Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về đầu tư về phân khúc nhà ở

Một sổ cho nhà, đất: Ngày 10/12/2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính

phủ về cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu mới) chính thức có hiệu lực Rất nhiều điểm tích cực của nghị định như thời gian, thủ tục, bổ sung tài sản chứng nhận, thu gọn cơ quan cấp giấy chứng nhận đã tạo nên sự tin tưởng của người dân vào sự quyết tâm cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai Đăc biệt là từ nay họ sẽ không phải lo chuyện “đổi sổ”, và đặc biệt là góp phần quan trọng trong việc từng bước loại bỏ tiêu cực, nhũng nhiễu trong lĩnh vực vốn gây ra không ít khiếu kiện này

Dự Luật Thuế nhà đất: Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XII, dự thảo Luật Thuế

nhà, đất mới do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo đã được đệ trình để Quốc hội thảo luận và đóng góp ý kiến Dự thảo Luật Thuế nhà, đất mới quy định cụ thể về đối tượng chịu thuế, đối tượng không thuộc diện chịu thuế, đối tượng nộp thuế, căn cứ tính thuế, miễn giảm thuế nhằm tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với nhà, đất, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất và khuyến khích thị trường Bất động sản phát triển lành mạnh… Theo đó, đối với những ngôi nhà có giá trị trên 500 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 0,03% Đối với đất, sẽ căn cứ vào hạn mức đất để phân loại thuế suất, thuế suất đối với phần diện tích đất trong hạn mức thấp hơn thuế suất đối với phần vượt hạn mức

Bảng 4: Hạn mức phân loại thuế suất

Theo dự kiến, dự thảo Luật Thuế nhà, đất mới sẽ được thông qua vào kỳ họp tháng

5 năm 2010 của Quốc hội và chính thức có hiệu lực từ ngày 1.1.2011 Khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng (PMH) đã gặp phải làn sóng tranh chấp xoay quanh vấn đề nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất giữa hơn 700 cư dân và chủ đầu tư Đây được coi là hiện tượng cá biệt nhất Việt Nam, vì không ở đâu như khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP HCM, khách hàng phải đối mặt với việc đóng khoản tiền sử dụng đất tương đương với giá trị một căn nhà, từ vài trăm triệu đến bạc tỷ đồng Sở Tài nguyên môi trường được giao tham mưu cho UBND thành phố hướng giải quyết, để trình Bộ Tài nguyên phê duyệt Phương án được xem tối ưu nhất, là

cư dân nộp tiền sử dụng đất bằng 30% tiền sử dụng đất tại thời điểm năm 2009 Tuy nhiên "lời giải" này nếu được áp dụng lại trái với các quy định về đất đai Vụ việc này đến nay vẫn chưa có hồi kết

Thuế chuyển nhượng bất động sản khiến thị trường đình trệ : Từ ngày

26/9/2009, Thông tư 161 hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực Tại TP.HCM, chỉ trong tháng 9, thị trường đất nền sụt giảm nghiêm trọng Các sàn địa ốc chuyên phân phối đất nền tại Sài Gòn, giao dịch sụt giảm hơn 90% Ranh giới giữa phương án thu thuế chuyển nhượng 2% hay 25% chưa rõ ràng là một trong những lý do khiến giao dịch bị đình trệ Theo các chuyên gia, cách đánh thuế 25% trên lợi nhuận khiến nhiều nhà đầu

tư bị choáng vì trước nay chưa có tiền lệ Mặt khác, hầu hết khoản mua bán trao tay với chênh lệch hàng trăm triệu đồng thường không có hóa đơn chứng từ Người mua sau lo phải cõng cả phần thuế của người mua trước nên mọi cuộc thương lượng mua bán đều dậm chân tại chỗ

b) Bất động sản tiếp tục thu hút FDI: Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư

nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2009, mặc dù lĩnh vực kinh doanh Bất động sản tuy xếp thứ hai nhưng đã “bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn 7,6

tỷ USD, chỉ ít hơn 1,2 tỷ USD so lĩnh vực hấp dẫn nhất là dịch vụ lưu trú và ăn uống Đặc biệt, trong quý IV/2009, khi chứng khoán và tiền tệ rơi vào trạng thái không ổn định thì Bất động sản lại vươn lên trở thành lĩnh vực tương đối an toàn, được nhiều nhà đầu tư chú ý Chính những yếu tố này đã giúp Bất động sản tiếp tục trở thành một trong những lĩnh vực thu hút nhiều FDI

Biểu đồ 5: Biểu đồ biểu diễn vốn FDI của các ngành

2 Tác động gián tiếp:

a) Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam: Theo dự báo, kinh tế Việt Nam

trong năm 2010 được duy trì mức độ phát triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009 Yếu tố lạm phát mặc dù có bị ảnh hưởng của những tháng đầu năm

2010 nhưng với quyết tâm của Chính phủ để kiềm chế lạm phát thì hy vọng lạm phát cả năm sẽ được khống chế ở mức không quá 2 con số Đây là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010.Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM Hiện dân số tại TP.HCM là hơn 8 triệu người, trong 10 -15 năm tới, dân số TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất

nhiên, nhu cầu nhà ở sẽ là một vấn đề cấp bách

b) Chính sách phát triển nhà ở : Ban chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường bất

động sản TP HCM dự kiến trong năm 2010 sẽ tập trung nghiên cứu các chính sách,

giải pháp và hàng loạt mô hình phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Đó là mô

hình Quỹ tiết kiệm nhà ở và lộ trình áp dụng tại Việt Nam; chế độ báo cáo và nội dung đánh giá về thị trường bất động sản; mô hình quỹ tín thác bất động sản và lộ trình áp dụng; triển khai Quy chế quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản

trên địa bàn thành phố Sang quý IV, Ban chỉ đạo dành toàn thời gian cho việc

nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ chung cư cao cấp, chung cư cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp Việc nghiên cứu lần này sẽ dựa trên cơ sở quy luật cung cầu của thị trường, có dự báo, định hướng, điều tiết đầu tư phù hợp; đồng thời có phương án

chủ động xử lý khi thị trường xảy ra bất ổn

c) Thị trường vàng, chứng khoán và tài chính ngân hàng: Thị trường bất động

sản có mối quan hệ mật thiết, và tác động qua lại với nhiều thị trường đặc biệt là thị trường vàng, chứng khoán, và tiền tệ

Vàng bất ổn, bất động sản biến động : Khi “cơn lạnh” từ việc áp dụng Thuế thu

nhập cá nhân và thông tin về Dự thảo Luật Nhà, đất chưa chấm dứt thì thị trường Bất động sản lại có những diễn biến trái chiều bởi cơn lốc tăng giá của vàng Các giao dịch nhà phố, thị phần có sự thanh khoản cao nhất trên thị trường và cũng là thị trường duy nhất còn giao dịch bằng vàng đã chính thức “đóng băng” trở lại Trong khi đó, các khu đất, dự án cách xa trung tâm thành phố, thuộc các quận, huyện vùng ven lại trở thành mục tiêu tiềm năng được giới phát triển bất động sản, nhà đầu tư cùng khách hàng “ngấp nghé” bởi giá rẻ và quỹ đất còn nhiều, hầu hết đều thanh toán bằng tiền đồng và thanh toán theo tiến độ dự án

Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường BĐS có

mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau rất chặt chẽ Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng thương mại hiện nay đang ở mức cao Theo số liệu khảo sát, trong quý I năm 2010 mức lãi suất cho vay của một số ngân hàng thương mại hiện đã tới 18%/năm Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường BĐS Mặc dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “ bong bóng” bất động sản mới

Thị trường chứng khoán: Cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế, đầu

năm 2010, thị trường chứng khoán đã phát đi tín hiệu có sự tăng trưởng Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng 3 năm 2010 đã đạt ngưỡng trên 530 điểm là yếu tố thuận

lợi cho sự phát triển của thị trường BĐS

b) Nhà ở xã hội, cung vẫn chưa đủ cầu: Vấn đề nhà ở xã hội được doanh nghiệp

tích cực thực hiện nhưng số lượng cung còn cách xa cầu Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện tổng số lao động làm việc trong khu vực quản lý nhà nước, lực lượng vũ trang là 130.000 người, trong đó có khoảng 20.000 người gặp khó khăn về nhà ở và có nhu cầu nhà ở mới Thế nhưng trong năm 2009, toàn TP mới xây dựng xong 1.032 căn (tương đương hơn 993.000m2 sàn), đáp ứng được chỗ ở cho khoảng 11.400 người (tính theo tiêu chuẩn 14m2/người).Nguyên nhân nhà ở xã hội vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu một phần do quỹ đất khan hiếm, bị chôn vốn lâu, cộng thêm thủ tục hành chính kéo dài là những nguyên nhân khiến doanh

nghiệp không mặn mà với các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ

II.1.4 Những thuận lợi và tồn tại của thị trường BĐS Tp HCM:

- Là tâm điểm của Vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam, TP.HCM có vị thế chiến lược trong trục giao thông Bắc Nam và hành lang Đông Tây, do đó kinh phí

đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn – đây cũng chính là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển các BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường

- TP.HCM – trung tâm tài chính lớn nhất cả nước, là nơi hoạt động của hầu hết các ngân hàng lớn trong và ngoài nước và của nhiều quỹ đầu tư, có vai trò quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường, có như vậy thị trường mới

có thể hoạt động thông suốt và quy mô ngày càng mở rộng

- Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS TP HCM có xu hướng tăng trong nhiều năm, năm 2009 vừa qua mặc dù kinh tế thế giới khó khăn nhưng dòng vốn đăng ký FDI vào Thành phố khoảng 1,385 tỉ USD, không những cảnh quan

đô thị mà còn các dịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thiện, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS TP phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng

- Chủ trương Nhà nước và Lãnh đạo UBND Thành phố về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP bằng các chính sách hỗ trợ đất sạch, miễn giảm một phần thuế, hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các công ty BĐS thay đổi chiến lược, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này Dự báo đến năm 2010,

2011, hàng triệu mét vuông nhà ở xã hội và thu nhập thấp sẽ đưa ra thị trường, góp phần bình ổn giá cả thị trường

- Do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư TP tăng, dẫn đến nhu cầu nhà

ở, đất ở, sinh hoạt, nghỉ dưỡng tăng tác động lên nhu cầu tị trường, là cơ sở để thị trường phát triển

2 Những tồn tại:

- Mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng Việc cải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương của Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn hoàn thiện Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường

- Công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch Mọi người đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình BĐS, không thể có dự án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau Thế nhưng ở TP chúng ta công tác quy hoạch vẫn chưa hoàn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trường BĐS, bản đồ quy hoạch TP vẫn

có hình da beo, tạo nên không gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều

dự án vừa mới triển khai Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin cũng là mặt tối của thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục đích tư lợi, gây mất ổn định thị trường

- Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường BĐS TP năm 2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận 2,7,9, Bình Chánh – đây chính là phân khúc của BĐS sơ cấp (sản phẩm thô), thể hiện tính bất cân đối trong

giao dịch, minh chứng rằng thị trường BĐS vẫn ở cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chưa

đa dạng Các phân khúc nhà ở tiện nghi, hiện đại, và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp trong xã hội, các văn phòng, trung tâm thương mại… vẫn là sân chơi của các công ty BĐS trong nước Các lĩnh vực dịch vụ, chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê) trong khi việc quản lý BĐS, đấu giá, định giá, trang trí nội thất, thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúng mức

- Giới đầu cơ có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển Giá cả của BĐS nơi có đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sôt giá cục bộ làm rối loạn thị trường

- Thị trường giao dịch ngầm chiếm tỉ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu và ngân sách Nhà nước

- Chính sách tín dụng ngắn hạn cho các dự án BĐS dài hạn và ngân hàng định giá thấp tài sản BĐS thế chấp, giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp BĐS luôn là nguy cơ phá sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường tài chính biến động mạnh, điều này đã được minh chứng trong giai doạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008 – 2009

- Vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế BĐS là hệ quả tất yếu của việc chậm trễ và kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín dụng ngắn hạn, quy định mập mờ về khung thuế… kết hợp với công tác chống tham nhũng của ta hiệu quả chưa cao,… chính là mảng tối đáng kể của thị trường BĐS tại TP hiện nay

- Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bất cập Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ BĐS theo luật kinh doanh BĐS, hàng ngàn chứng chỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức Theo quan điểm của nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức được cập nhật từ pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi dưỡng ngán hạn trên; chưa kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số

- Tóm lại, định rõ đầy đủ các thuận lợi và bất cập của thị trường là cơ sở cho việc tìm kiếm những giải pháp khắc phục tồn tại, phát huy thuận lợi, từng bước nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS TP HCM, trước mắt và trong cả tương lai

II.2 Thực trạng hoạt động MG BĐS tại Tp.HCM trong thời gian qua :

Hiện nay, bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung

cư, văn phòng cho thuê, và các loại nhà khác Môi giới bất động sản là quá trình tư vấn các quan hệ giao dịch về bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ hỗ trợ khác giữa các chủ thể có liên quan Tại Việt Nam hiện nay, bất động sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia Do vậy sự phát triển thị trường này có tác động to lớn đến sự phát triển kinh tế nói chung, trong đó vai trò của người môi giới là không thể phủ nhận Đội ngũ nay chia làm nhiều cấp độ khác nhau, quy mô nhất là Sàn giao dịch bất động sản, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với

phương thức hoạt động khá bài bản; kế đến là các văn phòng môi giới với số lượng nhiều vô kể; cuối cùng phải kể đền là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân Điều này đòi hỏi phải có một sự nhận thức đúng đắn và đánh giá cụ thể hơn về hoạt động môi giới bất động sản

Để hiểu rõ hơn về thực trạng của hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn thành TP.HCM người thực hiện đề tài đã tiến hành tìm hiểu, thống kê và điều tra về hoạt động này tại các trung tâm, công ty có hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn TP.HCM Nội dung chính của cuộc điều tra là nhằm tìm hiểu những vấn đề sau:

+ Quy mô và sự phát triển của các loại hình hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn TP.HCM

+ Mức độ chuyên nghiệp trong hoạt đông BĐS giữa các loại hình hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn TP.HCM

II.2.1 Cách thức tổ chức và hiệu quả hoạt động:

- Xét về cách thức tổ chức và loại hình hoạt động môi giới, có thể tạm chia các tổ chức, cá nhân có cung cấp dịch vụ môi giới BĐS trên địa bàn Tp.HCM thành 4 loại:

+ Cá nhân hoạt động môi giới BĐS

+ Văn phòng môi giới BĐS

+ Công ty môi giới BĐS

- Khi luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực và cũng là lần đầu tiên trong lịch

sử họ chịu sự giám sát của nhà nước , “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất