ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 TP.HCM

Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN - TP.HCM SVTH: TRỊNH THANH THIÊN MSSV: 03124057 LỚP: DH03QL NIÊN KHOÁ: 2003 - 2007 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Tp Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2007 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên Tri ân Công cha, nghĩa mẹ, ơn thầy … Con xin gửi lòng biết ơn đến ba mẹ, Người sinh ra, tận tình dạy dỗ nên người, tạo điều kiện thuận lợi vật chất tinh thần có ngày hơm Em kính gửi lòng biết ơn đến: Ban giám hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh; Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, quý thầy tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức quý báo suốt trình học tập Xin chân thành cảm ơn cô chú, anh chị làm việc Ủy ban nhân dân quận 9, Tp Hồ Chí Minh nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành tốt cơng việc suốt thời gian thực tập thực luận văn Thầy Võ Văn Việt tận tình hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành luận văn Đồng thời, gửi lòng biết ơn đến bạn bè tôi, người giúp đỡ nhiều suốt trình học tập thời gian thực luận văn Một lần nữa, xin chân thành cám ơn./ Sinh viên: Trịnh Thanh Thiên Tp Hồ Chí Minh Tháng 07/2007 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên TÓM TẮT Sinh viên: Trịnh Thanh Thiên, Lớp Quản lý đất đai K29_ Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản_ Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM thực đề tài tài “ đánh giá tình hình chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn quận – Tp.HCM” Giáo viên hướng dẫn: Thạc Sĩ Võ Văn Việt Công tác chấp đóng vai trò tích cực kinh tế nay, người dân dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai hợp pháp để chấp vay vốn phục vụ cho nhu cầu sống Ngoài chấp vay vốn sản phẩm sinh lợicủa tổ chức tín dụng, ngân hàng Nhà nước đóng vai trò trung gian người vay bên cho vay, bảo đảm mặt pháp lý Đề tài nghiên cứu nội dung: - Khái quát thực trạng đăng ký chấp bảo lãnh - Trình bày, phân tích thay đổi bất cập tồn quy định pháp luật chấp - Nêu thuận lợi, khó khăn cơng tác chấp từ đưa số kiến nghị, đề xuất Trong trình thực đề tài sử dụng số phương pháp: Phương pháp thu thập, phân tích số liệu thứ cấp, Phương pháp phân tích so sánh, Phương pháp chuyên gia Trên địa bàn quận công tác chấp bảo lãnh luuôn diễn sôi động công tác quan tâm hàng đầu công tác quản lý Nhà nước đất đai Bên cạnh kết đạt được, tồn số khó khăn vướng mắc cần giải Tìm hiểu đánh giá thực trạng đăng ký chấp địa bàn Quận làm sở cho việc đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác chấp bảo lãnh Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I :TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU I.1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC I.1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ I.1.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 16 I.2.1 Điều kiện tự nhiên 16 I.2.2 Điều kiện kinh tế 19 I.2.3 Điều kiện xã hội 22 I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 23 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 24 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 II.1 Một số quy định chung đăng ký TCBL 25 II.1.1 Các trường hợp đăng ký TCBL QSDĐ TSGLVĐ 25 II.1.2 Những trường hợp phép TCBL QSDĐ & TSGLĐ 25 II.1.3 Điều kiện tài sản bảo đảm 27 II.1.4 Những tài sản không chấp, bảo lãnh 28 II.1.5 Cơ quan đăng ký chấp, bảo lãnh 29 II.1.6 Người yêu cầu đăng ký TCBL 29 II.1.7 Về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký TCBL 30 II.1.8 Về thời hạn đăng ký TCBL 30 II.1.9 Nguyên tắc đăng ký TCBL 30 II.2 Công tác quản lý nhà nước đất đai quận 31 II.2.1 Cấp giấy sử dụng đất 31 II.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 32 II.2.3 Quy hoạch 34 II.3 Hồ sơ đăng ký TCBL 35 II.3.1 Trường hợp TCBL QSDĐ QSDĐ TSGLVĐ 35 II.3.2 Trường hợp TCBL TSGLVĐ 35 II.3.3 Trường hợp TCBL TSGLVĐ hình thành tương lai 35 II.4 Thực trạng đăng ký chấp 36 II.4.1 Khái quát mô hình hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 36 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên II.4.2 Thẩm quyền quan đăng ký chấp QSDĐ & TSGLVĐ 36 II.4.3 Điều kiện chấp 37 II.4.4 Quy trình thủ tục 37 II.4.5 Đăng ký thay đổi nội dung TCBL đăng ký 38 II.4.6 Về việc sử lý tài sản TCBL 39 II.4.7 Xóa đăng ký chấp bảo lãnh 40 II.4.8 Đăng ký TCBL trường hợp bên chấp, bên bảo lãnh chưa có giấy chứng nhận QSDĐ 40 II.5 Tình hình đăng ký chấp từ thành lập quận đến hết tháng năm 2007 41 II.5.1 Tình hình chấp trước Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 có hiệu lực thi hành 41 II.5.2 Tình hình chấp từ Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 có hiệu lực thi hành đến trước thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 4/7/2003 có hiệu lực thi hành 44 II.5.3 Tình hình chấp từ thơng tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 4/7/2003 có hiệu lực thi hành đến trước thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT ngày 16/6/2005 có hiệu lực thi hành 46 II.5.4 Tình hình chấp áp dụng theo thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT ngày 16/6/2005 46 II.5.5 Tổng kết tình hình chấp từ năm 1997 đến hết năm 2006 48 II.6 ĐÁNH GIÁ NHẬN XÉT CHUNG 50 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 52 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài sản đặc biệt , đặc biệt loại tài sản khác khơng di dời được, khơng thể tăng thêm số lượng… có giá trị ngày tăng Để đất đai coi có giá trị nhà nước quy định giá trị sổ đỏ gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở nên có giá trị xem loại hàng hóa đặc biệt Vì thực quyền là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Hiện việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất gọi chung bất động sản nội dung quản lý nhà nước đất đai loại hình tạo nguồn vốn thuận lợi nhằm đáp ứng nguyện vọng sinh hoạt, sản xuất người sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Để quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất coi có giá trị đảm bảo chấp, Luật đất đai 2003 có quy định việc thừa nhận giá trị loại tài sản đặc biệt khoản điều 61 “đất mà luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất” Trong quyền chấp với ngân hàng tổ chức tín dụng Hiện hoạt động chấp diễn phổ biến nhiều hình thức nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế người sử dụng đất Hoạt động chấp đất đai tài sản gắn liền với đất diễn sơi động Vì cơng tác quản lý đất tài sản gắn liền với đất đòi hỏi phải có sách phù hợp kịp thời để quản lý tình hình chấp Hoạt động sản xuất kinh doanh với công tác chấp đất đai tài sản gắn liền đất để huy động vốn, để đẩy mạnh phát triển kinh tế Xuất phát từ thực tế trên, phân công khoa quản lý đất đai & bất động sản hướng dẫn thầy Võ Văn Việt, thực đề tài “ đánh giá tình hình chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn quận – Tp Hồ Chí Minh” ™ Mục đích đề tài: ƒ Tìm hiểu tình hình chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn quận 9-Tp.HCM ƒ Đánh giá tình hình chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế- xã hội Trang Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên ƒ Đánh giá tình hình thực khó khăn, vướng mắc hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ™ Yêu cầu đề tài: ƒ Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến tình hình chấp địa bàn quận ƒ Đánh giá cách khách quan điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến tình hình chấp ƒ Phân tích hiệu kinh tế mà hoạt động chấp mang lại cho người chấp ƒ Thông qua công tác chấp địa bàn quận, rút hướng giải sát thực với tình hình thực tế đồng thời tiếp thu sửa chửa sai sót bất cập có ™ Giới hạn đề tài: Chỉ tập trung tìm hiểu tình hình chấp QSDĐ & TSGLVĐ Tìm hiểu quy định, thủ tục pháp luật công tác chấp QSDĐ & TSGLVĐ Tìm hiểu đánh giá công tác chấp từ thành lập quận đến hết tháng 6/2007 Trang Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU I.1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC Một số khái niệm: ™ Thế chấp: Theo điều 346 luật dân sự: “thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có quyền” Thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ thỏa thuận ngân hàng tổ chức tín dụng nhà nước thành lập với tổ chức, hộ gia đình cá nhân hộ gia đình cá nhân với tổ chức kinh tế, cá nhân người Việt Nam nhằm vay vốn phát triển sản xuất người chấp dùng QSDĐ để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Điểm khác biệt chấp so với hình thức cầm cố: tài sản chấp tài sản không dịch chuyển (BĐS) tài sản cầm cố tài sản dịch chuyển (động sản) Trong thời hạn chấp người chủ BĐS tiếp tục sử dụng, khai thác hoa lợi BĐS Đây ưu thế chấp so với hình thức đảm bảo tiền vay khác Thế chấp QSDĐ hình thức chuyển quyền có điều kiện có nhiều điểm khác biệt so với hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ Thực chất chấp QSDĐ biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, khơng có chuyển giao QSDĐ, người chấp sử dụng đất suốt thời gian có hiệu lực hợp đồng vay hợp đồng chấp Nếu chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ hình thức chuyển quyền hồn chỉnh chấp giá trị QSDĐ hình thức chuyển quyuền có điều kiện, thân người sử dụng đất hồn tồn khơng muốn chuyển QSDĐ mà dùng làm vật bảo đảm cho khoản vay, chuyển giao QSDĐ tiến hành bên chấp khả toán nợ đến hạn bên nhận chấp yêu cầu quan có thẩm quyền đấu giá QSDĐ, người trúng đấu giá trở thành người sử dụng diện tích đất ™ Giao dịch bảo đảm: Về mặt xã hội, giao dịch bảo đảm tất giao dịch, thỏa thuận với mục tiêu bảo đảm cho công việc, nghĩa vụ thực cách đắn Dưới khía Trang Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên cạnh pháp lý, giao dịch bảo đảm tất thỏa thuận, biện pháp pháp lý bên thỏa thuận, áp dụng để bảo đảm thực nghĩa vụ Như vậy, tất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp gọi tên chung “giao dịch bảo đảm” Ý nghĩa giao dịch bảo đảm: ƒ Các giao dịch bảo đảm thường sử dụng bên có quyền khơng tin tưởng vào khả thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ ( VD: chủ nợ – nợ ) ƒ Đề phòng rủi ro việc thực nghĩa vụ ƒ Trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ thỏa thuận, bên nhận bảo đảm có quyuền sử lý tài sản bảo đảm để tốn nghĩa vụ ƒ Bên nhận bảo đảm có quyền ưu tiên tài sản bảo đảm trường hợp cần sử lý tài sản để tốn nghĩa vụ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ™ Bất động sản: Trước hết, BĐS tài sản khác với tài sản khác khơng thể di dời Trên giới, định nghĩa: “BĐS đất, nhà cơng trình xây dựng, vật gắn liền với đất” sử dụng phổ biến Trong Luật Dân Sự 2005 khoản 1, điều 181 đưa khái niệm đầy đủ BĐS sau: Bất động sản tài sản di dời bao gồm tài sản sau: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định ™ Thị trường bất động sản: Là nơi mà người mua BĐS người bán BĐS giao tiếp với Người mua người bán địa điểm trường hợp bán đấu giá, họ liên hệ với thơng qua trung gian ( công ty tư vấn nhà đất ) qua mạng internet hay hệ thống thông tin liên lạc khác ™ Đăng ký quyền sử dụng đất: Trang Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên Đăng ký quyền sử dụng đất việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đất xác định vào hồ sơ địa nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người sử dụng đất ™ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất ™ Giá quyền sử dụng đất: Giá quyền sử dụng đất (gọi tắt giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất ™ Giá trị quyền sử dụng đất: Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích xác định thời hạn sử dụng đất xác định I.1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ Các văn pháp luật liên quan đến chấp - Bộ luật dân 2005 - Luật đất đai năm 2003 - Nghị định số 181/2005/NĐ-CP ngày 29/10/2004 phủ thi hành luật đất đai - Nghị định số 16/2001NĐ-CP ngày 2/5/2001 phủ tổ chức hoạt động cơng ty cho th tài - Nghị định số 65/2005 phủ quy định việc sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 16/2001/NĐ-CP ngày 2/5/2001 phủ tổ chức hoạt động công ty cho thuê tài - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp góp vốn giá trị QSDĐ - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 phủ sửa đổi , bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kếQSDĐ góp vốn giá trị QSDĐ - Nghị định 165/CP (ngày 19/11/1999) Chính phủ giao dịch bảo đảm - Nghị định 178/1999/CP ngày 29/12/1999 Chính phủ đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng Trang Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên - Thông báo văn việc sử lý tài sản TCBL cho bên nhận chấp, nhận bảo lãnh đăng ký trường hợp QSDĐ, TSGLVĐ dùng để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ - Lưu giữ 01 đơn yêu cầu đăng ký, trả 01 đơn cho người yêu cầu đăng ký gửi cho Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, TSGLVĐ trường hợp hồ sơ đăng ký nộp Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn Trong thời hạn không 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận kết đăng ký nhận hồ sơ lệ phí đăng ký (trong trường hợp từ chối đăng ký), Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trả cho người yêu cầu đăng ký II.4.7 Xóa đăng ký chấp bảo lãnh Cơ quan đăng ký TCBL thực xóa đăng ký TCBL trường hợp sau: - Nghĩa vụ bảo đảm TCBL thực - Việc TCBL hủy bỏ hay thay biện pháp bảo đảm khác - Hợp đồng TCBL bị chấm dứt theo án, định Tòa án - Tài sản TCBL xử lý theo quy định pháp luật - Theo thỏa thuận bên Trong trường hợp xóa đăng ký hợp đồng TCBL bị chấm dứt theo án, định Tòa án việc đăng ký TCBL khơng có giá trị pháp lý kể từ thời điểm đăng ký Việc xóa đăng ký thực Văn phòng đăng ký QSDĐ nơi thực việc đăng ký TCBL ¾ Hồ sơ đăng ký - Đơn yêu cầu xóa đăng ký TCBL 02 - GCNQSDĐ - Văn ủy quyền (nếu có) II.4.8 Đăng ký TCBL trường hợp bên chấp, bên bảo lãnh chưa có giấy chứng nhận QSDĐ Trong trường hợp người chấp chưa có GCNQSDĐ có đủ điều kiện có loại giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật đất đai Người chấp vừa xin cấp GCNQSDĐ vừa đăng ký TSBL ¾ Về hồ sơ đăng ký TCBL cần bổ sung thêm giấy tờ sau: - Đơn xin cấp GCNQSDĐ Trang 40 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên - Báo cáo tự rà soát trạng sử dụng đất định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc Trung ương việc xử lý đất tổ chức (nếu có), trường hợp người sử dụng đất tổ chức - Một loại giấy tờ sau để thay GCNQSDĐ: - Một loại giấy tờ QSDĐ quy định khoản 1,2 điều 50 củ luật đất đai - Giấy xác nhận quan nhà nước quản lý sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa trường hợp bên chấp, bêb bảo lãnh có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa ¾ Giải hồ sơ đăng ký Trong trường hợp TCBL QSDĐ, QSDĐ & TSGLVĐ QSDĐ & TSGLVĐ hình thành tương lai mà bên chấp, bên bảo lãnh có loại giấy tờ QSDĐ quy định khoản 1, Điều 50 luật đất đai 2003 Trong thời hạn đăng ký, tiến hành thẩm tra hồ sơ, hồ sơ hợp lệ chứng nhận việc đăng ký TCBL vào đơn yêu cầu đăng ký, trả trực tiếp gửi qua đường bưu điện có đảm bảo cho người yêu cầu đăng ký gửi cho Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn Thực thủ tục cấp GCNQSDĐ theo quy định điều 135, 136, 137 Nghị định 181/2004/NĐ- CP Sau quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ghi nội dung ký TCBL vào GCNQSDĐ, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai trả GCNQSDĐ II.5 Tình hình đăng ký chấp từ thành lập quận đến hết tháng năm 2007 II.5.1 Tình hình chấp trước Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 có hiệu lực thi hành Trước Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 có hiệu lực thi hành việc chấp thỏa thuận bên chấp bên nhận chấp, không cần thông qua quan đăng ký QSDĐ & TSGLVĐ Hai bên tự thỏa thuận việc chấp thông qua hợp đồng chấp cần công chứng hợp đồng chấp quan công chứng Việc chấp thời gian hoạt động thực khơng rõ ràng, gặp nhiều vướng mắc Trong giai đoạn việc tìm hiểu thông tin tài sản bảo đảm công việc khó khăn, phức tạp q trình giao kết hợp đồng chấp hệ tình trạng nêu quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch dân Trang 41 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên sự, kinh tế không bảo vệ; tranh chấp liên quan đến tài sản đối tượng giao dịch thường xuyên xảy ra, quan tài khoán lại thiếu để giải tranh chấp Do từ Quận tách từ Huyện Thủ Đức cũ hoạt động chấp diễn bình lặng, số trường hợp chấp không nhiều khơng có chênh lệch nhiều qua năm Bảng 11: Bảng thống kê tình hình chấp từ năm 1997 đến hết năm 2000 Năm 1997 1998 1999 2000 Số trường hợp 1.226 chấp 1.352 1.364 1.403 ( Nguồn: Phòng thống kê) Từ bảng thống kê cho thấy số trường hợp chấp địa bàn quận nhỏ, chưa thật xứng tầm kênh huy động vốn để góp phần làm cho kinh tế hoạt động ngày sôi động Trang 42 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên Bảng 12: Số lượng hồ sơ chấp từ năm 1997 đến hết năm 2000 phường Năm 1997 1998 1999 2000 Tổng Phường Hiệp Phú 103 111 109 114 437 Long Phước 112 120 125 123 480 Long Thạnh Mỹ 82 93 91 94 360 Phú Hữu 99 105 103 107 414 Phước Long B 203 228 231 237 899 Tăng Nhơn Phú B 84 89 93 90 356 Trường Thạnh 75 76 79 82 312 Long Bình 24 40 35 39 138 Long Trường 79 88 87 91 345 Phước Bình 90 97 102 105 394 Phước Long A 97 108 105 108 418 Tăng Nhơn Phú A 95 107 111 115 428 Tân Phú 73 90 93 98 354 Tổng 5335 (Nguồn: Phòng Thống Kê) Với số lượng hồ sơ chấp ta nhận thấy tình hình chấp địa bàn Quận diễn thật không sôi động chưa đáp ứng nhu cầu vốn người sở hữu tài sản chấp nhà sản xuất địa bàn Trung bình năm giai đoạn tồn quận có 1336 trường hợp tham gia chấp, số phản ánh thực trạng hoạt động quản lý đất đai tài sản găn liền với đất địa bàn quận Đây giai đoạn Quận thành lập sau tách khỏi Quận Thủ Đức, sau thành lập mặt nhân sự, pháp lý Quận cần điều chỉnh cần có thời gian để hoạt động ổn định Đây nguyên nhân khiến công tác chấp hoạt động không sơi động thời gian Bên cạnh cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời Trang 43 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên gian gặp nhiều vướng mắc thủ tục dẫn đến tình trạng người dân thiếu sở để tiến hành chấp tài sản có nhu cầu Giữa phường địa bàn quận tình hình chấp có chênh lệch lớn, hai phường: phường Long Bình ( 138 trường hợp) nhiều phường Phước Long B (899 trường hợp) Thực trạng cho thấy phường có diện tích đất nơng nghiệp nhiều số trường hợp chấp diễn cáng ít, tình ngun nhận đình trệ cơng tác kê khai hư công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đại bàn Quận thời gian II.5.2 Tình hình chấp từ Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 có hiệu lực thi hành đến trước thơng tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 4/7/2003 có hiệu lực thi hành Sau nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 phủ đăng ký giao dịch bảo đảm ban hành hoạt động quan đăng ký giao dịch bảo đảm bước vào nề nếp, đáp ứng phần nhu cầu đăng ký, tìm hiểu thơng tin tài sản giao dịch có liên quan tổ chức, cá nhân tham gia vào quan hệ dân sự, kinh tế Riêng lĩnh vực chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, công tác đăng ký chậm triển khai chưa thực phát huy hiệu Trang 44 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên Bảng 13: Số lượng hồ sơ chấp từ năm 2001 đến hết năm 2003 phường Năm 2001 2002 2003 Tổng Phường Hiệp Phú 115 121 142 378 Long Phước 132 137 156 425 Long Thạnh Mỹ 99 104 123 326 Phú Hữu 112 119 134 365 Phước Long B 238 243 264 745 Tăng Nhơn Phú B 102 104 126 332 Trường Thạnh 82 92 127 301 Long Bình 39 41 65 145 Long Trường 96 94 125 315 Phước Bình 110 117 135 362 Phước Long A 107 105 129 341 Tăng Nhơn Phú A 118 127 142 387 Tân Phú 102 113 139 354 Tổng 4.776 (Nguồn: Phòng Thống Kê) Trong thời gian cơng tác đăng ký chấp địa bàn quận chậm triển khai chưa phát huy hiệu Số trường hợp đăng ký chấp khơng nhiều so với tình hình phát triển kinh tế xã hội quận Tính từ đầu năm 2001 đến hết năm 2003 tồn quận có 4.776 trường hợp chấp, số khiêm tốn, chưa phát huy khả mà cơng tác chấp mang lại cho kinh tế quận Thực trạng tình hình chấp nêu nhiều nguyên nhân như: ƒ Cơng tác đăng ký chậm triển khai ƒ Sự tản mạn, chồng chéo, thiếu rõ ràng quy định pháp luật ƒ Tâm lý thật chưa tin tưởng vào hệ thống đăng ký người dân Trang 45 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên Tình trạng gây khơng khó khăn, phiền phức cho bên tham gia quan hệ dân sự, kinh tế, thực tế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất biện pháp chủ yếu bên sử dụng để bảo đảm thực nghĩa vụ II.5.3 Tình hình chấp từ thơng tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 4/7/2003 có hiệu lực thi hành đến trước thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT ngày 16/6/2005 có hiệu lực thi hành Nhằm đảm bảo tính thống việc thi hành văn quy phạm pháp luật đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin lĩnh vực này, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thơng tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất việc ban hành thông tư 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 4/7/2003 Với việc thông tư 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT áp dụng vào cơng tác chấp tình hình chấp vào hoạt động ổn định Cùng với việc trình tự, thủ tục đăng ký quy định rõ ràng, chặt chẽ quyền trách nhiệm quan, cán thực đăng ký quy định nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm hiệu công việc Nhờ vào hệ thống đăng ký vào ổn định mà số hồ sơ đăng ký tăng lên nhiều so với hai năm trước, từ tháng 7/2003 đến tháng 6/2005 có 6.932 hồ sơ chấp tồn quận so với 4.776 hồ sơ từ năm 2001 đến hết năm 2003 Tuy số lượng hồ sơ chấp có tăng lên nhiều, ta thấy số lượng hồ sơ chưa thật đáp ứng nhu cầu người dân chưa tương xứng với tình hình phát triển kinh tế xã quận, Quận Quận có địa bàn rộng lớn, tiềm đất đai phong phú Mà nguồn vốn lớn cần huy động để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế Quận thời gian tương lai II.5.4 Tình hình chấp áp dụng theo thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT ngày 16/6/2005 Từ thông tư 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT áp dụng vào công tác chấp quy trình rút ngắn tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho người chấp Với việc hồn thiện quy trình, quy định rõ ràng thẩm quyền trách nhiệm quan chấp thúc đẩy công tác chấp ngày phát triển Trong thời gian nhu cầu chấp bên chấp tăng nhiều so với giai đoạn trước Số lượng hồ sơ tăng nhiều giai đoạn gần đây, tính từ tháng 6/2005 đến tháng 6/2007 Văn phòng đăng ký QSDĐ Quận có 7.839 trường hợp đăng Trang 46 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên ký chấp Trong chấp QSDĐ có 2.817 trường hợp, chấp TSGLVĐ có 5.022 trường hợp Trong thời gian gần nhu cầu chấp QSDĐ, TSGLVĐ người chủ sử dụng có chiều hướng tăng nhanh, nhu cầu chấp TSGLVĐ Chỉ sáu tháng đầu năm 2007 địa bàn tồn quận có 2.099 trường hợp chấp QSDĐ & TSGLVĐ Sau bảng số liệu chấp sáu tháng đầu năm 2007 13 Phường địa bàn Quận: Bảng 14: Số lượng hồ sơ chấp từ tháng 1/2007 đến hết tháng 6/2007 Tháng Tổng Phường Hiệp Phú 33 19 30 18 19 20 139 Long Phước 38 17 20 27 28 27 157 Long Thạnh Mỹ 18 10 11 18 20 19 96 Phú Hữu 34 23 31 34 33 31 186 Phước Long B 70 51 63 65 61 67 377 Tăng Nhơn Phú B Trường Thạnh 18 18 44 35 34 38 187 15 12 17 19 18 17 98 Long Bình 11 49 Long Trường 19 14 20 25 23 26 127 Phước Bình 26 22 25 36 38 35 182 Phước Long A 33 16 31 33 34 34 181 Tăng Nhơn Phú A Tân Phú 27 23 33 27 28 27 165 22 19 31 27 28 28 155 Tổng 2099 (Nguồn: Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ) Từ bảng thống kê cho thấy tình hình chấp địa bàn ngày tăng không đồng Phường Quận Số lượng hồ sơ chấp nhiều Quận sáu tháng đầu năm 2007 377 hồ sơ Phường Phước Long B 49 hồ sơ Phường Long Bình Trang 47 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên II.5.5 Tổng kết tình hình chấp từ năm 1997 đến hết năm 2006 Bảng 14: Số lượng hồ sơ chấp từ năm 1997 đến hết năm 2006 Năm 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Số 1.226 1.352 1.364 1.403 1.452 1.517 1.807 2.617 3.422 4.417 trường hợp (Nguồn: Phòng Thống Kê) TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUA CÁC NĂM 2006 4500 4000 2005 3500 3000 2004 2500 2003 2000 1500 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1000 500 NĂM Biểu 1: Tình hình chấp từ năm 1997 đến hết năm 2006 Qua bảng số liệu biểu đồ so sánh ta thấy tình hình chấp địa bàn quận từ năm 1997 đến năm 2003 khơng có biến động nhiều, chênh lệch số lượng hồ sơ qua năm không đáng kể Tình hình chấp thật chuyển từ năm 2003, từ năm 2003 đến hết năm 2006 số lượng hồ sơ tăng rõ rệt, trung bình năm số lượng hồ sơ tăng khoảng gần 1000 hồ sơ so với năm liền trước Tình hình chấp tăng nhờ vào thống quy trình, thống thực theo văn pháp luật quy định Từ thông tư liên tịch số Trang 48 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 4/7/2003 áp dụng vào cơng tác chấp tình hình chấp bước vào hoạt động ổn định, tạo lòng tin cho nhân dân vào hệ thống chấp nhà nước Sau thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT ngày 16/6/2005 áp dụng vào công tác chấp thời gian đăng ký rút ngắn xuống ngày so với ngày áp dụng theo thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT Điều tạo nhiều thuận lợi cho bên chấp thúc đẩy công tác chấp bảo lãnh phát triển hồn thiện để góp phần vào cơng phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Quận ¾ Mục đích vay Trong điều kiện kinh tế nhu cầu chất lượng sống người dân ngày nâng cao, người dân cần tiền để sửa chữa, xây dựng nhà cửa, mua tài sản, máy móc, trang thiết bị, nhà đất, cha mẹ cần tiền cho du học, đầu tư việc học hành, người kinh doanh cần vốn để mỏ rộng sản xuất, trì phát triển cơng việc làm ăn… Từ mục đích cần thiết nên người dân dùng QSDĐ TSGLVĐ chấp cho ngân hàng, tổ chức tín dụng để vay vốn ¾ Số tiền vay Tùy theo mục đích riêng cá nhân mà họ cần số vốn bên cạnh giá định bên nhận chấp dựa tài sản chấp từ định số tiền vay Thơng thường bên nhận chấp cho vay số tiền tối đa không 60% đến 70% giá trị tài sản đem chấp Số tiền vay 50 triệu Số tiền vay nhiều tỷ 400 triệu Trung bình người chấp vay dao động khoảng từ 300 đến 800 trịêu Từ khoản vốn vay từ ngân hàng, tổ chức tín dụng người dân có điều kiện để thực mục đích mình, đáp ứng nhu cầu sống Ngoài người chấp an tâm với phương thức toán nợ phù hợp với mức thu nhập quy định rõ ràng theo trường hợp hợp đồng chấp ký kết bên điều khoản nhà nước đảm bảo tính pháp lý Đó ưu điểm hoật động chấp mà nguồn vay vốn tư nhân khác khơng thể có Trang 49 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên II.6 ĐÁNH GIÁ NHẬN XÉT CHUNG Trong kinh tế hoạt động theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chấp quyền quan trọng người SDĐ, theo QSDĐ & TSGLVĐ thuộc sở hữu hợp pháp để vay vốn từ tổ chức tín dụng, ngân hàng phục vụ cho nhu cầu sống Trong thời gian chấp người SDĐ tiếp tục sử dụng khai thác nguồn lợi tài sản chấp giá trị tài sản nhân đơi khác biệt BĐS so với loại tài sản khác đem chấp Ngoài hợp đồng chấp thỏa thuận dân bên tham gia hoạt động chấp quyền lợi nghĩa vụ bên nhà nước đóng vai trò trung gian đảm bảo chắn mặt pháp lý thông qua công tác đăng ký TCBL Văn phòng đăng ký QSDĐ Việc thực cửa cung cấp thông tin TCBL QSDĐ, TSGLVĐ tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu tìm hiểu thơng tin, thủ tục đăng ký TCBL Văn phòng đăng ký QSDĐ tương đối đơn giản, có loại giấy tờ hợp lệ, sau cơng chứng người dân có nhu cầu chấp cần đến liên hệ Văn phòng đăng ký QSDĐ mà khơng cần phải có thêm điều kiện khác thời hạn từ lúc đăng ký đến lúc nhận kết không dài 05 ngày, với điều kiện đơn giản thuận tiện cho người dân có nhu cầu chấp thực Hồ sơ làm giả với cách thức ngày phong phú, đại, khó phân biệt Đây vấn đề tồn từ lâu chưa có biện pháp giải tối ưu triệt để Trong đó, việc cơng chứng đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc dịch vụ phải đóng phí lại khơng phải chịu trách nhiệm vấn đề Trong kinh tế thị trường, vốn vấn đề quan tâm hàng đầu hộ gia đình, doanh nghiệp Chính phủ Với mong muốn thu hút nguồn vốn nước dự án đầu tư nước ngồi, thời gian qua, Chính phủ không ngừng ban hành, sửa đổi, khắc phục hạn chế Pháp luật văn pháp luật liên quan để tạo hành lang pháp lý thơng thống cho thị trường chấp bước hoàn thịên phát triển Ngoài ra, tương lai gần, cần ban hành sách mở rộng đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhà khu vực nông thôn, không dừng lại phạm vi thành thị Đồng thời trọng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Thêm vào đó, việc Trang 50 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên bồi dưỡng chuyên môn , nghiệp vụ cho đăng ký viên cần thiết, nhằm đảm bảo thực tốt nhiệm vụ Vai trò việc chấp BĐS ngày khẳng định, phát triển hoạt chấp khơng hỗ trợ thị trường BĐS mà góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Tuy nhiên thực tế hoạt động chấp BĐS, bên cạnh thuận lợi khơng khó khăn, vướng mắc công tác thực Cơ quan nhà nước cần hoàn thiện quy định, rà soát văn chồng chéo, thiếu đồng bộ, cần có sựu điều chỉnh phù hợp để hệ thống văn nghành chặt chẽ hơn, mang tính pháp lý cao Khẩn trương kiểm tra văn pháp luật hành quy định chấp BĐS, nhằm khắc phục quy định mâu thuận, bất cập tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất tổ chức tín dụng việc cập nhật áp dụng Trang 51 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết Luận TCBL nội dung quan tâm hàng đầu công tác quản lý Nhà nước đất đai mang tính thiết thực cao sống kinh tế Thực tế Văn phòng đăng ký QSDĐ công tác TCBL diễn sôi động, nguồn vốn vay người dân sử dụng trực tiếp để phục vụ sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu sống, song song ngân hàng sinh lợi thông qua việc chấp, bên có lợi Do nói cơng tác chấp trực tiếp góp phần làm cho tình hình kinh tế xã hội Quận ngày khởi sắc Từ năm 1997 đến hết năm 2006 địa bàn tồn Quận có 20.577 trường hợp tham gia chấp, chấp QSSĐ 8.437 trường hợp chấp TSGLVĐ 12.140 trường hợp Trên địa bàn Quận tình hình chấp bắt đầu phát triển từ khoảng năm 2003 Từ công tác chấp áp dụng theo thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT quy trình cơng tác chấp quy định rõ ràng nhờ cơng tác chấp bắt đầu vào hoạt động ổn định ngày hồn thiện quy trình Tuy công tác chấp vào hoạt động ổn định so với tiềm đất đai thực trạng phát triển kinh tế Quận việc huy động vốn từ công tác chấp thật nhỏ so với khả Vì cần phải hồn thiện quy trình chấp cho thật đơn giản thông thống để tạo lòng tin nhân dân vào hệ thống đăng ký nhằm tận dụng hết khả mà cơng tác chấp mang lại cho phát triển chung cho toàn Quận Trang 52 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên Kiến nghị Qua trình tìm hiểu quy định pháp luật Nhà nước TCBL hoạt động TCBL Văn phòng đăng ký QSDĐ, thấy thực tế thuận lợi khó khăn, bất cập cơng tác chấp nay, em có số kiến nghị: - Các quan Nhà nước khẩn trương rà soát văn pháp luật hành quy định chấp, khắc phục quy định mâu thuẫn, bất cập tạo thuận lợi cho người dân tổ chức tổ chức tín dụng, ngân hàng việc cập nhật, áp dụng - Hoàn thiện quy định sử lý tài sản chấp QSDĐ TSGLVĐ - Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành việc cấp GCNQSDĐ Quyền sở hữu nhà theo mẫu thống tạo điều kiện cho hoạt động chấp thuận lợi - Cần có biện pháp khắc phục đến mức triệt để tình trạng làm giả loại giấy tờ nhà đất - Nếu tiến hành đồng thời việc đăng ký chấp cơng chứng làm cho quy trình chấp đơn giản hơn, đỡ thời gian chi phí Trang 53 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật đất đai năm 2003 - Bộ Luật dân 2005 - Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký TCBL QSDĐ, TSGLVĐ năm 2005 - Tài liệu tập huấn nghiệp vụ đăng ký cung cấp thông tin TCBL QSDĐ, TSGLVĐ năm 2003 - Thông tư liên tịch sửa đổi bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ tư pháp Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký TCBL QSDĐ, TSGLVĐ - Tài liệu tập huấn lớp bồi dưỡng nghiệp vụ pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm tháng 11/2006 Trang 54 ... xin chân thành cám ơn./ Sinh viên: Trịnh Thanh Thiên Tp Hồ Chí Minh Tháng 07/2007 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên TÓM TẮT Sinh viên: Trịnh Thanh Thiên, Lớp Quản lý đất đai K29_ Khoa... SVTH:Trịnh Thanh Thiên - Làm thủ tục đăng ký việc chấp; xóa việc đăng ký chấp khgi hợp đồng chấp chấm dứt; - Sử dụng đất mục đích, khơng làm hủy hoại, làm giảm giá trị đất chấp; - Thanh toán... 106058’ kinh độ Đông Trang 16 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên Bản Đồ Vò Trí Quaän Trang 17 Ngành quản lý đất đai SVTH:Trịnh Thanh Thiên Tồn Quận có 13 phường, có diện tích 11389,62 ha,