ÑAÙNH GIAÙ TÌNH HÌNH CAÁP GCNQSDÑ ÑAÁT NOÂNG NGHIEÄP TREÂN ÑÒA BAØN HUYEÄN ÑÒNH QUAÙN, TÆNH ÑOÀNG NAI TÖØ NAÊM 1991 ÑEÁN NAY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TPHCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI – BẤT ĐỘNG SẢN - a & b - LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GCNQSDĐ ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 1991 ĐẾN NAY Sinh viên thực Ngành Lớp Niên khoá : Châu Thị Mỹ Dung : Quản lý đất đai : QLĐĐ TC18 : 2001 – 2005 Đồng Nai, tháng 11/2005 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TPHCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI – BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUY HOẠCH - a & b - Sinh viên thực hiện: CHÂU THỊ MỸ DUNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GCNQSDĐ ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 1991 ĐẾN NAY (Luận văn đệ trình để hoàn thành yêu cầu cấp kỹ sư ngành Quản Lý Đất Đai) Giáo viên hướng dẫn: Thầy VÕ THÀNH HƯNG Đồng Nai, tháng 11/2005 LỜI CẢM ƠN Con xin ghi nhớ công ơn to lớn ba mẹ, người dày công sinh thành, nuôi dưỡng, dạy dỗ nên người có kết ngày hôm Em xin chân thành cảm ơn: - Ban Giám hiệu trường Đại học Nông lâm TPHCM - Quý thầy cô khoa Quản lý đất đai bất động sản - Quý thầy cô thỉnh giảng tận tâm truyền đạt kiến thức quý báu cho suốt thời gian học tập Đặc biệt với lòng biết ơn sâu sắc em xin gởi đến : - Thầy Võ Thành Hưng người tận tình hướng dẫn, bảo giúp đỡ em suốt trình thực luận văn tốt nghiệp Tập thể anh chị phòng Tài nguyên Môi trường tận tình giúp đỡ, cung cấp tài liệu truyền đạt kinh nghiệm quý báu, tạo điều kiện tốt để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin cảm ơn bạn sinh viên lớp Quản lý đất đai TC18 động viên giúp đỡ em suốt trình học tập thực luận văn tốt nghiệp Chân thành cám ơn! Tháng 11/2005 Sinh viên Châu Thị Mỹ Dung TĨM TẮT Sinh viên: Châu Thị Mỹ Dung Lớp: QLĐĐ TC18 Khoa: Quản lý đất đai bất động sản Trường ĐH Nông lâm TPHCM Đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn huyện Định Quán - tỉnh Đồng Nai từ năm 1991 đến nay” GVHD: Thầy Võ Thành Hưng Thực Nghị định 64/CP Chính phủ việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp Chỉ thị số 18/1999/CT- TTg Thủ Tướng Chính Phủ việc số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nông thôn huyện Định Quán tiến hành kê khai đăng ký đất nơng nghiệp địa bàn Trên sở đề tài thực nhằm mục đích đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn huyện Định Quán, rút thuận lợi, khó khăn vướng mắc cơng tác cấp giấy chứng nhận Bằng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh đánh giá, đề tài tập trung nghiên cứu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2001 đến Từ đó, hệ thống số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp theo quy trình pháp lý áp dụng từ năm 1991 đến nhằm rút vấn đề tồn mang tính bao quát, đánh giá việc thực cấp giấy chứng nhận qua giai đọa, tập trung hướng giải thích hợp, tạo tiền đề vững cho công tác quản lý nhà nước đất đai MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU PHẦN TỔNG QUAN 1.1 LƯỢC SỬ VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GCNQSDĐ 1.1.1 Sơ lược công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số nước giới 1.1.2 Công tác quản lý việc sử dụng đất đai qua giai đoạn Việt Nam 1.1.2.1 Giai đoạn trước năm 1975 1.1.2.2 Giai đoạn từ năm 1975-1988 1.1.2.4 Giai đoạn từ năm 1993-2003 1.1.2.5 Giai đoạn từ năm 2003 đến 1.1.3 Các hệ thống địa 1.2 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC CẤP GCNQSDĐ 1.2.1 Khái niệm GCNQSDĐ .7 1.2.2 Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ 1.2.2.1 Theo Luật Đất đai 1993 1.2.2.2 Theo Luật Đất đai 2003 1.2.3 Các quy định trường hợp cấp GCNQSDĐ 1.3 NHỮNG VĂN BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CẤP GCNQSDĐ 10 1.4 Ý NGHĨA CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ 10 1.5.Khái quát địa bàn nghiên cứu 11 1.5.1 Điều kiện tự nhiên 11 1.5.1.1 Vị trí địa lý 11 1.5.1.2 Địa hình 12 1.5.1.3 Khí tượng thuỷ văn 12 1.5.2.Tài nguyên thiên nhiên .13 1.5.2.1 Tài nguyên đất đai 13 1.5.2.2 Tài nguyên khoáng sản 13 1.5.2.3 Tài nguyên rừng 14 1.5.2.4 Tài nguyên nước 14 1.5.3 Hiện trạng kinh tế năm 2004 14 1.5.3.1 Ngành Nông – Lâm nghiệp – Thủy sản 14 1.5.3.2 Ngành công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp (CN – TTCN) 14 1.5.3.3 Dịch vụ – Thương mại 14 1.5.3.4 Cơ sở hạ tầng 15 1.5.4 Hiện trạng xã hội năm 2004 15 1.5.4.1 Dân số 15 1.5.4.2 Dân tộc 16 1.5.4.3 Tôn giáo 16 1.5.4.4 Lao động 16 1.5.4.5 Văn hóa 16 1.5.4.6 Giáo dục 16 1.5.4.7 Y tế 17 1.5.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội 15 1.5.5.1 Điều kiện tự nhiên 15 1.5.5.2 Kinh tế - xã hội 16 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 2.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 18 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .18 2.2.1 Phương pháp thống kê 18 2.2.2 Phương pháp so sánh 18 2.2.3 Phương pháp chuyên gia 19 2.2.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 19 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20 3.1 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỊNH QUÁN 21 3.1.1 Thực trạng sử dụng đất .21 3.1.1.1 Theo mục đích sử dụng đất 21 3.1.1.2 Theo đối tượng sử dụng 24 3.1.1.3 Biến động đất đai 24 3.1.2 Tình hình quản lý đất đai 25 3.1.2.1 Công tác đo đạc đồ địa bàn Huyện 25 3.1.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 27 3.1.2.3 Công tác tra, giải tranh chấp đất đai 28 3.1.2.4 Công tác đo đạc kiểm kê, giải toả đền bù 29 3.1.2.5 Công tác chỉnh lý biến động đất đai 30 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỪ NĂM 1991 ĐẾN NAY 32 3.2.1 Giai đoạn trước năm 1993 32 3.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 33 3.2.3 Giai đoạn từ năm 1998 đến năm 2003 34 3.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến 36 3.2.4 Đánh giá tình hình chung công tác cấp GCNQSDĐ địa bàn huyện Định Quán từ năm 1991 đến 37 3.3 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN TRONG Q TRÌNH CẤP GCNQSDĐ CỦA HUYỆN ĐỊNH QUÁN .38 3.3.1 Thuận lợi 38 3.3.2 Khó khăn 39 3.3.2.1.Khó khăn thực nghĩa vụ tài 39 3.3.2.2.Về qui hoạch sử dụng đất 39 3.3.2.3.Vấn đề giải quyết, thụ lý hồ sơ 39 3.4 HƯỚNG HỒN THIỆN TRONG CƠNG TÁC CẤP GCNQSDĐ .40 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 42 DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 01 Diện tích đất tự nhiên huyện Định Quán chia theo đơn vị hành 12 Bảng 02 Mật độ dân phân theo đơn vị hành 15 Bảng 03 Tình hình giáo dục huyện Định Quán 2000-2005 17 Bảng 04 Hiện trạng sử dụng đất 2005 21 Bảng 05 Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Định Quán 22 Bảng 06 Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Định Quán 23 Bảng 07 Cơ cấu sử dụng đất phân theo đối tượng sử dụng 24 Bảng 08 Biến động đất đai giai đoạn 2000 – 2005 24 Bảng 09 Đo đạc lập đồ theo định 201/QĐ.ĐKTK 26 Bảng 10 Đo đạc lập đồ theo định 409/QĐ.TCĐC 27 Bảng 11 Các trường hợp vi phạm phát hiện, xử lý 28 Bảng 12 Tình hình giải tranh chấp đất đai qua năm (từ năm 1995-6/2005) 29 Bảng 13 Số cơng trình kiểm kê, giải tỏa đền bù 30 Bảng 14 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai qua năm 31 Bảng 15 Thống kê dạng hồ sơ đăng ký biến động đất đai từ năm 2000 đến năm 2004 32 Bảng 16 Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đọan 1993 - 1998 33 Bảng 17 Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 1998 - 2003 35 Bảng 18 Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2003 - tháng 06/2005 36 Bảng 19 Tổng kết tình hình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp qua giai đoạn 37 DANH SÁCH CÁC BIỂU Biểu đồ 01 Cơ cấu sử dụng đất năm 2005 huyện Định Quán 22 Biểu đồ 02 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai qua năm 31 Biểu đồ 03 Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp qua giai đoạn huyện Định Quán .38 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy Ban Nhân Dân TN-MT : Tài nguyên-Môi trường GCN : Giấy chứng nhận GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ : Quyết định BĐĐC : Bản đồ địa Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp PHẦN MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Huyện Định Quán huyện nông nghiệp miền núi nằm phía đơng bắc tỉnh Đồng Nai, thành lập từ tháng năm 1991 sở chia tách từ huyện Tân Phú cũ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất để họ yên tâm sinh sống, sản xuất, kinh doanh, thực quyền nghĩa vụ sử dụng đất, thực giao dịch dân nhà đất theo quy định pháp luật Việc thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền, lợi ích đáng người sử dụng đất quan hệ tài đất đai nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai Nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhu cầu thiết người dân để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Đồng Nai nói chung huyện Định Quán nói riêng triển khai trở thành nhiệm vụ chiến lược tồn ngành địa chính, làm sở để đưa công tác quản lý nhàn nườc đất đai theo pháp luật đất đai năm 2003 dần vào nề nếp Trong q trình thực hiện, cơng tác cấp GCNQSDĐ đạt kết định với diện tích cấp giấy tương đối lớn, số giấy số hộ cấp giấy chứng nhận cao với hai đợt cấp giấy theo kế hoạch cấp giấy theo nhu cầu toàn toàn Huyện Tuy nhiên bên cạnh kết đạt công tác cấp GCNQSDĐ cịn gặp nhiều khó khăn vướng mắc từ phía người dân từ phía quan Nhà nước Để góp phần tìm hiểu khó khăn hồn chỉnh cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn huyện Định Quán - tỉnh Đồng Nai từ năm 1991 đến nay” thực MỤC ĐÍCH - Đánh giá công tác kê khai, đăng ký đất đai địa bàn huyện Định Quán - Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp tồn Huyện SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp 3.1.2.5 Công tác chỉnh lý biến động đất đai Trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2004 tổng số trường hợp biến động qua năm sau : - Năm 2000: 684 trường hợp - Năm 2001: 2.473 trường hợp - Năm 2002: 1.371 trường hợp - Năm 2003: 1392 trường hợp - Năm 2004: 1694 trường hợp Qua kết tổng hợp tình chỉnh lý biến động đất đai qua năm cho thấy năm sau biến động nhiều năm trước đặc biệt năm 2001 tăng đột biến, gấp lần năm 2000, nguyên nhân tăng năm 2001 giải tỏa đền bù để xây dựng nhiều cơng trình Bảng 14 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai qua năm ĐVT: hồ sơ Tên xã, thị trấn Phú Cường Phú Túc 56 67 111 80 106 Túc Trưng 36 205 113 60 68 Suối Nho 58 134 102 90 64 La Ngà 53 235 106 90 75 Phú Ngọc 28 176 62 85 208 Ngọc Định 19 330 82 19 86 Gia Canh 73 151 118 113 169 Thanh Sơn 0 238 76 10 Phú Lợi 92 128 80 80 70 11 Phú Tân 89 263 82 97 236 12 Phú Vinh 60 214 261 130 189 13 Phú Hòa 35 80 80 89 134 14 TT Định Quán 38 261 67 102 102 STT Tổng cộng SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Năm 2000 47 Năm 2001 229 Năm 2002 105 Năm Năm 2003 2004 119 111 684 2473 1371 1392 1694 (Nguồn: Phịng T ài ngun - Mơi trường huyện Định Quán) Trang 30 Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp 2473 2500 2000 1373 1392 1694 naêm 2000 naêm 2001 1500 1000 naêm 2002 684 naêm 2003 năm 2004 500 Biểu đồ 02 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai qua năm Bảng 15 Thống kê dạng hồ sơ đăng ký biến động đất đai Loại hồ sơ Đổi sổ Hợp thức hóa Chuyển mục đích dạng khác Chuyển nhượng Tổng cộng từ năm 2000 đến năm 2004 Năm Năm Năm 2000 2001 2002 63 100 80 Năm 2003 80 Năm 2004 192 80 113 88 120 254 63 1489 640 317 22 478 771 563 875 1226 684 2473 1371 1392 1694 (Nguồn: Phịng T ài ngun - Mơi trường huyện Định Quán) Từ biểu tổng hợp dạng hồ sơ biến động cho thấy hàng năm dạng biến động chuyển nhượng chiếm đa số, đặc biệt năm 2004 số hồ sơ biến động chuyển nhượng 1226 chiếm 72,37% tổng số hồ sơ biến động năm 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỪ NĂM 1991 ĐẾN NAY Cơng tác cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp có ý nghĩa quan trọng, khơng giúp nhà nước quản lí chặt quỹ đất, ổn định q trình sản xuất, phát triển kinh tế mà giúp người dân an tâm đầu tư mảnh đất mình, mặt khác giúp giải nhiều vấn đề có liên quan đến đời sống sản xuất xã hội 3.2.1 Giai đoạn trước năm 1993 Sau tách từ huyện Tân Phú cũ để thành lập huyện Định Quán vào thàng 07 năm 1991 tồn Huyện có đơn vị hành xã đồng thời với SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 31 Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai việc đo đạc thành lập xong đồ địa xã Phú Hoa, Phú Ngọc Suối Nho Thực theo Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất Chỉ thị 14/CT-UBT ngày 28/04/1988 UBND tỉnh Đồng Nai Huyện triển khai kế hoạch đăng ký, lập hồ sơ địa cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp cho đối tượng xã trên, với kết đạt sau: cấp 8024 GCNQSDĐ/ 10115 ha, cụ thể: - Xã Phú Hoa: 4109 giấy/6115 - Xã Phú Ngọc: 2341 giấy/2403 - Xã Suối Nho: 1592 giấy/1597 Ở giai đoạn diện tích đất cấp giấy chiếm 10,42% diện tích tự nhiên Huyện Trong đó, xã Phú Hoa xã cấp nhiều giấy nhất: 4109 giấy chiếm 51,21% tổng số giấy cấp với diện tích 6115ha chiếm 60,45% diện tích đất nơng nghiệp cấp giấy Tuy có đơn vị hành xã có xã nêu có đồ địa chính, lập hồ sơ địa nên cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai xã Trong giai đoạn này, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa quan tâm mức thủ tục đăng ký cấp giấy phức tạp nên số lượng giấy phát chưa nhiều 3.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 Sau ổn định cấu, tổ chức ngành địa huyện xã đồng thời với việc ổn định ranh giới tách lập đơn vị hành cấp sở từ thành 14 đơn vị hành xã, thị trấn UBND Huyện chủ trương đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, làm sở cho việc lập sổ địa để quản lý, giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân, nhằm tạo an tâm đầu tư sử dụng, việc tạo điều kiện cho đối tượng sử dụng đất giao đất ổn định thực quyền theo quy định Luật Đất đai 1993 Trong giai đoạn này, có đến xã, thị trấn vừa tách thêm sở xã cũ nên đồ, hồ sơ địa xã Thanh Sơn thị trấn Định Quán không đủ sở để giao cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai cho người dân Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn thể bảng sau: SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 32 Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp Bảng 16 Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 1993-1998 STT 10 11 12 13 14 Tên xã, thị trấn Phú Cường Phú Túc Túc Trưng Suối Nho La Ngà Phú Ngọc Ngọc Định Gia Canh Thanh Sơn Phú Lợi Phú Tân Phú Vinh Phú Hòa TT Định Quán Tổng cộng Số hộ Số giấy cấp đăng ký (giấy) 1.396 1.381 1.448 1.443 1.651 1.667 514 513 492 496 709 705 902 899 2.450 2.449 573 568 587 587 516 513 477 475 23 11.763 11.676 Diện tích (ha) 594 764 2.278 494 293 587 1.349 1.690 491 431 454 393 9.818 (Nguồn: Phòng T ài nguyên - Môi trường huyện Định Quán) Vào giai đoạn này, tổng số hộ đăng ký 11.763 toàn Huyện cấp 11.676 giấy ứng với diện tích 9.818ha (chiếm 10,11% tổng diện tích tự nhiên) xã Gia Canh xã cấp nhiều GCNQSDĐ với 2.449 giấy chiếm 20,97% tổng số giấy cấp (chiếm 17,21% diện tích đất cấp giấy giai đoạn này) Tuy Luật Đất đai 1993 có tính khả thi Luật Đất đai 1988 tiền sử dụng đất cao so với mức thu nhập người dân nên số GCNQSDĐ đến tay người sử dụng đất chưa cao, tiến độ cấp phát giấy chậm 3.3.3 Giai đoạn từ năm 1998 đến năm 2003 Qua tổng kết đánh giá việc thực Luật đất đai năm từ năm 1993 đến 1998 hạn chế lớn công tác việc phát GCNQSDĐĐ đến tận tay người sử dụng đất chậm Thực Chỉ thị số 18/1999/CT.TTg ngày 01/07/1999 Thủ tướng Chính phủ “về số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nông thôn vào năm 2000” biện pháp cho ghi nợ nghĩa vụ tài GCNQSDĐ cấp để khắc phục tình trạng này, đồng thời lập kế hoạch triển khai cho đơn vị sở lại SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 33 Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai UBND Huyện tổng kết đưa phương hướng nhiệm vụ phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ địa bàn tồn Huyện Trên sở phịng Địa – Nhà đất lập kế hoạch tiếp tục thi cơng hồn chỉnh cho đơn vị lại thị trấn Định Quán xã Thanh Sơn Từ phương hướng tiến hành hồn thành đồ số hóa cho đơn vị từ cuối năm 1998 đưa vào đăng ký, cấp GCNQSDĐ lập địa cho đơn vị từ năm 1999 Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo nhu cầu người sử dụng đất quy trình thực theo Chỉ thị 10/1998/CT-TTg a) Quy trình cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp * Hồ sơ gồm có: - Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất nông nghiệp có ý kiến xác nhận UBND xã, thị trấn nơi có đất( bản) - Tờ khai nguồn gốc đất chủ sử dụng khai UBND xã, thị trấn nơi có đất xác nhận ( 03 bản) - Bản đồ trạng tỷ lệ 1/500( 03 bản) - Bản y hộ khẩu, chứng minh nhân dân người đứng tên ( 02 bản) - Biên xác định ranh giới khu đất kèm theo hồ sơ có chữ ký người sử dụng đất liền kề (03 bản) * Trình tự giải hồ sơ: Trong 30 ngày làm việc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm: - Xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất - Xác minh nguồn gốc đất, ranh giới khu đất, số thửa, tờ đồ loại dất, diện tích đất - Kiểm tra tranh chấp, khiếu nại rà soát người đăng ký theo thị 299/TTg sau ghi ý kiến đề xuất Khi UBND xã, thị trấn duyệt hồ sơ thực xong công việc trên, hồ sơ chuyển lên huyện với thời gian giải 128 ngày làm việc Giai đoạn 1: Thời gian giải 88 ngày làm việc - Xác minh thực địa vị trí khu đất với cán địa phường, xã - Kiểm tra tranh chấp, khiếu nại - Kiểm tra dự án - Lập tờ trình trình lãnh đạo phòng ký - Lập phiếu chuyển đến chi nhánh đo đạc vẽ đồ vị trí lần vẽ GCN - Lập phiếu chuyển hồ sơ gửi chi cục thuế trình lãnh đạo ký SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 34 Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp Giai đoạn 2: Thời gian giải 40 ngày làm việc Sau nhận giấy chứng nhận, đồ, giấy xác nhận nộp thuế; cán địa phịng thực cơng việc sau: - Lập định cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp - Trình lãnh đạo phịng ký - Trình UBND quận ký định GCNQSDĐ - Vào sổ cấp GCNQSDĐ sổ địa - Trình lãnh đạo phịng ký đồ - Cập nhật biến động lưu hồ sơ b) Kết đạt Số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn thể bảng sau: Bảng 17 Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 1998 - 2003 Tên xã, thị trấn Phú Cường Phú Túc Túc Trưng Suối Nho 995 994 623 La Ngà 170 166 105 Phú Ngọc 241 240 177 Ngọc Định 63 63 51 Gia Canh 47 47 38 Thanh Sơn 2.235 2.229 1.570 10 Phú Lợi 40 37 16 11 Phú Tân 88 85 34 12 Phú Vinh 106 98 62 13 Phú Hòa 423 420 298 14 TT Định Quán 714 713 410 6.045 6.008 4.041 STT Tổng cộng Số hộ Số giấy cấp Diện tích đăng ký (giấy) (ha) 437 435 266 189 186 104 297 295 287 (Nguồn: Phịng T ài ngun - Mơi trường huyện Định Quán) Kết đạt giai đoạn cấp tổng cộng 6008 giấy 6045 hộ đăng ký cấp giấy với diện tích 4041 chiếm 4,16% tổng diện tích tự SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 35 Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp nhiên Khác với giai đoạn trên, giai đoạn xã, thị trấn Huyện có đầy đủ đồ, hồ sơ địa theo thị Thủ tướng Chính phủ cho ghi nợ quyền sử dụng đất GCNQSDĐ nên việc cấp GCNQSDĐ tiến hành rộng khắp, nhiều xã Thanh Sơn cấp 2229 giấy chiếm 37,10% tổng số giấy cấp giai đoạn với diện tích 1570ha, chiếm 38,85% diện tích đất cấp thời kỳ 3.2.1.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến Mặc dù Luật Đất đai 2003 ban hành có nhiều điều khoản công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp đến vẩn chưa có văn hướng dẫn cụ thể Do đó, cơng tác cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp thực theo quy trình cũ Bảng 18 Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2003 đến tháng 06/2005 Tên xã, thị trấn Phú Cường Phú Túc 3 Túc Trưng Suối Nho 5 La Ngà 1 Phú Ngọc Ngọc Định Gia Canh Thanh Sơn 10 Phú Lợi 11 Phú Tân 1 12 Phú Vinh 1 13 Phú Hòa 14 TT Định Quán 15 94 42 19 STT Tổng cộng Số hộ Số giấy cấp Diện tích đăng ký (giấy) (ha) (Nguồn: Phòng T ài nguyên - Môi trường huyện Định Quán) SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 36 Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp Số giấy chứng nhận giai đoạn (chỉ có 42 giấy với diện tích 19ha) Luật Đất đai 2003 Nghị định 181 ban hành nên cấp đợi hướng dẫn trình tự, quy trình cấp giấy, mẫu giấy… 3.2.4 Đánh giá tình hình chung cơng tác cấp GCNQSDĐ địa bàn huyện Định Quán từ năm 1991 đến Bảng 19 Tổng kết tình hình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp qua giai đoạn Giai đoạn trước 1993 S T Tên xã, thị trấn T Số giấy Giai đoạn 1993-1998 Diện Số giấy tích 1.381 Giai đoạn 1998-2003 Diện tích 594 Số giấy 435 Giai đoạn 2003-nay Diện Số Diện tích giấy tích 266 1 Phú Cường Phú Túc 0 1.443 764 186 104 3 Túc Trưng 0 1.651 2.278 295 287 Suối Nho 1.592 1597 513 494 994 623 5 La Ngà 0 492 293 166 105 1 Phú Ngọc 587 240 177 Thanh Sơn 2403 705 2.341 2.229 1.570 Ngọc Định 0 899 1.349 63 51 Gia Canh 0 2.449 1.690 47 38 10 Phú Lợi 11 Phú Tân 4.109 6115 12 Phú Vinh 568 491 37 16 587 431 85 34 1 513 454 98 62 1 13 Phú Hòa 0 475 393 420 298 14 TT Định Quán 0 0 713 410 10.115 11.676 9.818 6.008 4.041 42 19 Tổng Huyện 8.024 (Nguồn: Phịng T ài ngun - Mơi trường huyện Định Quán) Như từ năm 1991 đến huyện Định Qn hồn thành cơng tác đăng ký, lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 13 xã thị trấn đạt 100% số xã, thị trấn Tổng số giấy CNQSDĐ ký cấp 25.750 giấy/43.951 đối tượng sử dụng đất, đạt 58,52% so với tổng số đối tượng sử dụng, với diện tích 23993 ha, đạt 24,71% so với diện tích tự nhiên, đạt 75,45 % tổng diện tích đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tổng số giấy phát 22.130 giấy, đạt 85,94 % so với tổng số giấy ký cấp, tồn 3620 giấy Lý chưa phát nguyên nhân sau đây: - Chính quyền Địa phương xã, TT chưa quan tâm đến công tác phát giấy SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 37 Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp - Một số hộ chuyển nhượng giấy tay, chuyển nơi khác làm ăn sinh sống KẾT QUẢ CẤP GCNQSDD NÔNG NGHIỆP QUA CÁC GIAI ĐOẠN 12000 10000 8000 6000 4000 10115 9818 8024 Tổng số giấy 6008 Diện tích 4041 2000 42 19 1167 Giai đoạn trước 1993 Giai đoạn 19931998 Giai đoạn 19982003 Giai đoạn 2003nay Biểu đồ 03 Kết cấp GCNQSDĐ nông nghiệp qua giai đoạn huyện Định Quán Nói cách tổng quát, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lí tốt quỹ đất mình, ngồi cịn giúp người dân thực quyền cách có hiệu GCNQSDĐ mối dây liên hệ thể quan tâm chung nhà nước người sử dụng đất.GCNQSDĐ mang lại 03 hiệu là: hiệu nhà nước, hiệu sử dụng, hiệu kinh tế 3.3 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH CẤP GCNQSDĐ CỦA HUYỆN ĐỊNH QUÁN 3.3.1 Thuận lợi - Được quan tâm UBND thành phố ban ngành phối hợp tạo điều kiện để công tác cấp GCNQSDĐ đạt kết định - UBND tỉnh có văn hướng dẫn kịp thời tạo thuận lợi cho cán địa lẫn người sử dụng đất đai giúp cơng tác quản lí đất đai, cấp GCNQSDĐ vào nếp - Hệ thống đồ địa hồn thành khiến trình cập nhật biến động làm sở cho công tác cấp giấy diễn thuận lợi - Việc cấp GCNQSDĐ cho xã trung tâm diễn thuận lợi so với xã ven diện tích đất trung tâm ranh giới ổn định, chủ sử dụng tương đối ổn định, đất đai biến động - Qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội qui hoạch sử dụng đất đai phê duyệt sở để tiến hành giao đất cho thuê đất SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 38 Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai - Ý thức chấp hành pháp luật đất đai tốt đông đảo người dân địa bàn Huyện nguyên nhân khiến công tác cấp GCNQSDĐ thuận lợi - Đội ngũ cán địa ngày nâng cao trình độ chun mơn giúp hồn thành tốt cơng tác cấp GCNQSDĐ 3.3.2 Khó khăn 3.3.2.1.Khó khăn thực nghĩa vụ tài - Tiền sử dụng đất đóng theo luật khó khăn khiến người dân cịn chần chừ mức tiền tương đối lớn - Hồ sơ nộp từ trước tờ trình định lập sau ngày 01/01/2005, tính theo thuế gây khơng bất bình cho người dân - Lệ phí trước bạ 2% khoản tiền tương đối lớn tổng số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng - Ngồi ra, hồ sơ có định giao đất lại gặp trở ngại từ phía người dân không đủ tiền thực nghĩa vụ tài - Luật Đất đai năm 1993 cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất luật đất đai năm 2003 lại không cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất Điều khó khăn khiến người dân nghèo không đủ tiền trả tiền sử dụng đất làm GCNQSDĐ 3.3.2.2.Về qui hoạch sử dụng đất - Trên khu vực có qui hoạch lộ giới xây dựng đường giao thơng, việc chủ sử dụng đất xin cấp GCN bị trừ phần lộ giới qui hoạch, chủ sử dụng đất ổn định từ trước chưa làm GCN lại đền bù phần đất qui hoạch lộ giới xúc người dân - Thêm khó khăn có nên giải cho trường hợp đất nằm qui hoạch chưa có định thu hồi hay khơng? Huyện khơng giải cho trường hợp đó, nhiên lại quyền lợi thiết thực người dân cần quận xem xét giải 3.3.2.3.Vấn đề giải quyết, thụ lý hồ sơ - Đối với xã ven đất đai mua bán giấy tay, ranh giới đất có biến động xảy khơng tranh chấp,… gây khó khăn khơng nhỏ trình cấp GCNQSDĐ - Trong việc cấp GCNQSDĐ cho phần diện tích có mục đích sử dụng thổ vườn, khó để xác định đâu phần diện tích đất ở, đâu phần diện SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 39 Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai tích đất vườn Trên sơ đồ vị trí vẽ giấy GCNQSDĐ ở, vẽ chung cho phần diện tích cấp giấy - Nguồn gốc đất nguyên nhân gây khó khăn việc cấp GCNQSDĐ trước người dân chủ yếu sang nhượng đất đai giấy tay, tự ý san lấp đất đai trái phép, chuyển mục đích sử dụng mà khơng cho phép quan có thẩm quyền - Hơn việc khơng thống diện tích hai nguồn đồ khác (bản đồ 02 CT/TTg đồ số địa chính) gây khơng khó khăn q trình cấp GCNQSDĐ - Do kinh doanh bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận nên trường hợp người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời tự ý phân lô đất để bán khiến qui hoạch bị phá vỡ cán địa khơng cập nhật kịp biến động - Các vi phạm hành đất đai san lấp trái phép,… tranh chấp đất đai gây khó khăn q trình xử lý - Việc cấp GCNQSDĐ diễn không tiến độ phần thiếu nhiều nhân lực, cán phải làm thêm ngày thứ chủ nhật - Hồ sơ giải nhanh hay chậm phần cán địa xã thụ lý hồ sơ Tuy nhiên lượng cán địa xã thiếu chất lượng số lượng dẫn đến lượng hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ tồn phường nhiều, gây tốn thời gian cơng sức người dân 3.4 HƯỚNG HỒN THIỆN TRONG CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ Để phần hạn chế khắc phục khó khăn cơng tác cấp GCNQSDĐ, thiết nghĩ cần có số giải pháp sau: - Về nhân lực: Cần bổ sung thêm lực lượng cán địa cịn thiếu Hơn cần mở thêm lớp tập huấn nâng cao nghiệp vụ cho cán địa theo đường lối, chủ trương Đảng nhà nước - Huyện cần có biện pháp xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai - Các phần mềm tin học ứng dụng ngành quản lí đất đai cần đưa vào sử dụng việc quản lí hồ sơ, giải tranh chấp đất đai, - Cần chuẩn bị kỹ nhân lực lẫn yếu tố khác đợt xét cấp GCNQSDĐ theo kế hoạch vào năm 2006 - Kiểm tra nắm tiến độ triển khai dự án phê duyệt có định giao đất, cần làm rõ nguyên nhân thực chậm không khả thi SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 40 Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai dự án để có giải pháp thích hợp, gia hạn thu hồi lại đất xét thấy chủ đầu tư khơng có khả thực - Cương ngăn chặn, xử lý hành việc chiếm đất ven trục đường giao thơng, đất ven rạch Thực việc cắm mốc, phân tuyến trục đường giao thơng cơng trình hạ tầng quan trọng, sở giáo dục, công viên, ngồi thực địa thơng báo rộng rãi cho người dân biết để tham gia thực - Với hồ sơ chưa có giấy tờ hợp lệ phù hợp với qui hoạch đất xác nhận UBND xã sử dụng ổn định lâu dài huyện cần xem xét , xin ý kiến đạo để sớm giải cho người dân SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 41 Ngành Quản lý đất đai Luận văn tốt nghiệp KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai thuộc vùng miền Đơng Nam bộ, có tổng diện tích tự nhiên 97.109 ha, gồm có 14 đơn vị hành xã, thị trấn Huyện có tốc độ tăng trưởng GPD hàng năm đạt 8%; cấu kinh tế Huyện phát triển theo hướng công nghiệp, nông nghiệp, thương mại dịch vụ, gắn với phát triển nhanh với bảo vệ môi trường thực công xã hội Hiện Huyện tiếp tục triển khai dự án xây dựng khu công nghiệp, thu hút đầu tư nước để tạo việc làm cho lao động địa phương Tình hình quản lí đất đai Huyện vào nề nếp Việc đo đạc lập BĐĐC số hóa tiến hành hầu hết xã, thị trấn Hiện tất xã, thị trấn sử dụng BĐĐC tỉ lệ 1:500;1:1000; 1:2000; 1:10.000 Công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp hoàn thành đạt 75,45% diện tích đất nơng nghiệp với tổng số giấy 22.130, tiếp tục cấp giấy theo nhu cầu GCNQSDDĐ đóng vai trị quan trọng q trình quản lí đất đai nhà nước, ổn định đời sống xã hội người dân, nhiên công tác cấp GCNQSDĐ cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khiến việc cấp giấy cịn chậm khơng kịp tiến độ KIẾN NGHỊ Bởi tính quan trọng GCNQSDĐ nhà nước nhân dân, đề tài có số kiến nghị: - Cần tăng cường đội ngũ cán địa từ phường, xã, tới huyện chất lượng - UBND tỉnh cần quan tâm nhiều tới cơng tác quản lí đất đai Huyện, sở luật cần có thêm nhiều văn hướng dẫn phù hợp giúp đẩy nhanh cơng tác cấp GCNQSDĐ - Tích cực tun truyền sách pháp luật đất đai nhiều hình thức để người dân hiểu rõ sách pháp luật quyền lợi nghĩa vụ họ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 42 Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai - Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhằm khai thác quỹ đất có hiệu quả, phân định tỉ lệ hợp lý nhằm tạo chuyển biến tích cực mục tiêu phát triển kinh tế địa bàn Huyện - Trong thực cần đánh giá tính khả thi phương án, có phân kỳ theo giai đoạn thực hiện, nhằm đảm bảo mục tiêu xoá quy hoạch treo đồng thời phải đảm bảo ổn định sống nhân dân - Cải cách thủ tục hành nói chung cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói riêng, cần xố bỏ lề lối cũ, coi trọng giải pháp sáng tạo nhân rộng đề xuất hay Ngành Địa Chính cần khẩn trương phối hợp với ngành khác có liên quan tiến hành rà soát lại văn pháp luật điều chỉnh cơng tác cấp giấy chứng nhận nói riêng quản lý Nhà nước đất đai nói chung để tránh chồng chéo, mâu thuẫn - Việc nắm rõ sách trước thực cần thiết, nên tổ chức tập huấn thật kỹ lưỡng cho cán trực tiếp hay gián tiếp có liên quan để thực sách cách xác theo tinh thần sách đề nhằm mang lại cho hệ thống pháp luật tin tưởng, chấp hành người dân - Việc tin học hố cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung cơng tác cấp giấy chứng nhận nói riêng cần nhanh chóng áp dụng để việc quản lý khoa học, chặt chẽ, xác SVTH: Châu Thị Mỹ Dung Trang 43 TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn trung ương Bộ luật dân năm 1995 Luật đất đai năm 1993 Luật đất đai năm 2003 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 2001 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 Chính phủ thi hành Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 Tổng cục Điạ hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa cấp GCNQSDĐ * Văn địa phương Quyết định 342/2002/QĐ-UB ngày 04/02/2002 UBND tỉnh Đồng Nai việc quy định hạn mức đất địa bàn tỉnh Đồng Nai Tài liệu khác Tổng cục Địa tổng hợp, Nhà xuất Bản Bản Đồ, xuất năm 2002 Các văn pháp luật quản lý Đất đai ban hành Việt Nam từ 1998 -2001 -928 trang Tổng cục Địa tổng hợp, Nhà xuất Bản Bản Đồ, xuất năm 2002 Các văn pháp luật quản Đất đai ban hành Việt Nam từ 1945 -2001 -tập 1121 trang Ngơ Hồng Phúc Đánh giá tình hình quản lý nhà Nước đất đai địa bàn huyện Định quán –Tỉnh Đồng Nai từ sau có Luật Đất Đai 1993 đến Luận văn tốt nghiệp, 89 trang UBND huyện Định Quán Báo cáo tình hình thực nhiêm vụ kinh tế –văn hố – xã hội –Quốc phòng an ninh năm 2004, 34 trang ... đai Luận văn tốt nghiệp 2473 2500 2000 1373 1392 1694 naêm 2000 naêm 2001 1500 1000 naêm 2002 684 naêm 2003 naêm 2004 500 Biểu đồ 02 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai qua năm Bảng 15 Thống... Trường ĐH Nơng lâm TPHCM Đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn huyện Định Quán - tỉnh Đồng Nai từ năm 1991 đến nay? ?? GVHD: Thầy Võ Thành Hưng Thực Nghị... quyền sử dụng đất, đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn huyện Định Quán - tỉnh Đồng Nai từ năm 1991 đến nay? ?? thực MỤC ĐÍCH - Đánh giá cơng tác