Mua đất nền dự án thông qua Hợp đồng góp vốn Tôi có mua một nền đất dự án ở P.10 TP.Vũng Tàu thông qua Hợp đồng góp vốn, đóng tiền lần một là 35% trên tổng giá trị hợp đồng, và cứ sau 2 tháng đóng tiếp 35%… và trong điều khoản hợp đồng có ghi rõ là: nếu tôi không tiếp tục góp vốn nữa thì tôi có quyền rút lại vốn đã góp và chịu phí dịch vụ hủy hợp đồng 10% trên tổng giá trị góp vốn. Như vậy, tôi có quyền thanh lý hợp đồng và lấy lại tiền ngay được không? Hay theo lời của chủ đầu tư là khi bán được nền đất đó thì mới trả lại tiền cho tôi? Nếu vậy, trường hợp không bán được nền đất đó, không lẽ tôi phải chờ đến bao giờ mới lấy được tiền? Trả lời có tính chất tham khảo Hợp đồng dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Khi có hiệu lực thì hợp đồng trở thành “pháp luật” điều chỉnh mối quan hệ giữa các bên. Các bên có trách nhiệm thực hiện đúng những nội dung đã thỏa thuận, cam kết. Không có các điều kiện nêu trên thì giao dịch vô hiệu. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước nhưng phải bảo đảm nguyên tắc: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản; … Trên thực tế, có nhiều trường hợp các bên ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng … nhà đất với tên gọi, nội dung không phù hợp, không đáp ứng điều kiện luật định. Và dĩ nhiên là không có hiệu lực thực hiện. Phải nghiên cứu các điều khoản trong bản hợp đồng đã ký kết, đối chiếu với các quy định của luật pháp mới xác định được quyền, nghĩa vụ cụ thể của mình và hợp đồng ký kết có hiệu lực hay không. Trên cơ sở đó, mới có thể đề nghị (hoặc yêu cầu) với chủ đầu tư dự án chấm dứt hợp đồng và giải quyết (ngay) quyền lợi (và có thể không phải gánh chịu 10% phí dịch vụ hủy hợp đồng). Nếu đề nghị không được chấp nhận hoặc không được đáp ứng các yêu cầu hợp pháp thì bạn có thể khởi kiện xin Tòa án giải quyết. (Điều 122,137 BLDS; Khoản 1 điều 14, Khoản 2 điều 71 Luật KD BĐS, điều 4 Nghị định số 53 ngày 15102007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KD BĐS)
Mua đất dự án thơng qua Hợp đồng góp vốn Tơi có mua đất dự án P.10 TP.Vũng Tàu thơng qua Hợp đồng góp vốn, đóng tiền lần 35% tổng giá trị hợp đồng, sau tháng đóng tiếp 35%… điều khoản hợp đồng có ghi rõ là: tơi khơng tiếp tục góp vốn tơi có quyền rút lại vốn góp chịu phí dịch vụ hủy hợp đồng 10% tổng giá trị góp vốn Như vậy, tơi có quyền lý hợp đồng lấy lại tiền không? Hay theo lời chủ đầu tư bán đất trả lại tiền cho tơi? Nếu vậy, trường hợp khơng bán đất đó, khơng lẽ phải chờ đến lấy tiền? Trả lời có tính chất tham khảo Hợp đồng dân có hiệu lực có đủ điều kiện: Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn tồn tự nguyện Khi có hiệu lực hợp đồng trở thành “pháp luật” điều chỉnh mối quan hệ bên Các bên có trách nhiệm thực nội dung thỏa thuận, cam kết Khơng có điều kiện nêu giao dịch vơ hiệu Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch vô hiệu, bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, phải hồn trả cho nhận; Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm nguyên tắc: Việc ứng tiền trước thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt, lần huy động phù hợp với tiến độ thực đầu tư tạo lập bất động sản; … Trên thực tế, có nhiều trường hợp bên ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng … nhà đất với tên gọi, nội dung không phù hợp, không đáp ứng điều kiện luật định Và dĩ nhiên hiệu lực thực Phải nghiên cứu điều khoản hợp đồng ký kết, đối chiếu với quy định luật pháp xác định quyền, nghĩa vụ cụ thể hợp đồng ký kết có hiệu lực hay khơng Trên sở đó, đề nghị (hoặc yêu cầu) với chủ đầu tư dự án chấm dứt hợp đồng giải (ngay) quyền lợi (và khơng phải gánh chịu 10% phí dịch vụ hủy hợp đồng) Nếu đề nghị không chấp nhận không đáp ứng u cầu hợp pháp bạn khởi kiện xin Tòa án giải (Điều 122,137 BLDS; Khoản điều 14, Khoản điều 71 Luật KD BĐS, điều Nghị định số 53 ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật KD BĐS)