Anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất có diện tích 2.500m2 ở Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh). Năm 2013, anh X chuyển nhượng khu đất này cho ông Y với giá 3 tỉ đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1 Thành phố Hạ Long chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế ông Y mới chỉ giao cho anh X 1,5 tỉ và nói với anh X là mình chưa chắc chắn mua khu đất này. Vì vậy, anh X đã tìm anh C để thảo luận về việc bán khu đất này. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc, theo đó anh C đã chuyển giao 200 triệu cho anh X. Tháng 72014, ông Y tìm gặp anh X để bàn về việc tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Y mới giao nốt số tiền còn lại. Khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối vì lý do anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ Long không cấp giấy chứng nhận vì anh C đã đặt cọc tiền mua khu đất này. Hỏi: 1. Anh (chị), hãy bình luận về việc làm của anh X? 2. Vụ việc này cần phải giải quyết thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Vì sao? 3. Anh X cần phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này? GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG I. Bình luận về việc làm của anh X 1. Tính hợp pháp của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất · Giao dịch dân sự giữa anh X và ông Y là giao dịch hợp pháp. Căn cứ vào điều 122 BLDS năm 2005 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự. Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định. Căn cứ vào điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này”. Trong giao dịch giữa anh X và ông Y, hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 bên hoàn toàn thỏa mãn các điều kiện dể giao dịch này có hiệu lực vì theo dữ kiện của đề bài: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phòng công chứng số 1 Thành phố Hạ Long chứng thực”. · Giao dịch giữa anh X và anh C là giao dịch không hợp pháp. Theo đề bài: “Anh X đã tìm anh C để thảo luận về việc bán khu đất này. Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc”. Như vậy, X đã thực hiện giao dịch với anh C trong khi X đang thực hiện nghĩa vụ với ông Y. Do vậy, giao dịch này là không hợp pháp. 2. Những vi phạm của anh X Theo điều 699 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: 1.Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đúng diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như thỏa thuận; 2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng”. Anh X đã tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thì anh X đã không thực hiện đúng nghĩa vụ theo pháp luật quy định. Giữa anh X và ông Y đã có thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, theo đó thì anh X phải chuyển giao 2.500m2 cho ông Y, và ông Y phải trả cho anh X 3 tỷ đồng. Do ông Y chưa chắc mua mảnh đất này, ông đã không giao đủ số tiền theo quy định mà chỉ giao một nửa số tiền là 1,5 tỷ đồng cho anh X. Chính vì vậy, anh X đã đi tìm người mua mới trong khi hợp đồng giao đất được ký kết với ông Y đang còn hiệu lực. Như vậy, anh X đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Anh X lại đi tìm một khách hàng khác để tiếp tục bàn về việc bán mảnh đất đó khi ông Y nói ra ý định là chưa chắc đã mua. Anh X đã vi phạm các điều trong hợp đồng của hai người, vi phạm hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự quy định. Khi ông Y không giao nốt số tiền còn lại, lẽ ra anh X có quyền yêu cầu ông Y thực hiện nhiệm vụ của người nhận chuyển quyền sử dụng đất, anh có thể gia hạn cho ông Y, nếu quá ngày gia hạn thì anh X có quyền đòi bồi thường, hoặc bắt ông Y phải trả lãi (điều 700, điều 305 BLDS). Hành động ký hợp đồng đặt cọc với anh C là hành động không hợp pháp, do hợp đồng đặt cọc đó có liên quan đến mảnh đất mà anh X đã ký hợp đồng với ông Y để trao quyền sử dụng. Anh X phải trả lại khoản tiền cho anh C và có thể phải trả tiền bồi thường cho anh C. II. Giải quyết vụ việc và thẩm quyền giải quyết 1. Giải quyết vụ việc Thứ nhất, xác định giao dịch giữa anh X và anh C vô hiệu. Theo đó, anh X phải hoàn trả số tiền 200 triệu đồng cho anh C, trả tiền lãi và bồi thường thiệt hại. Thứ hai, tiếp tục thực hiện hợp đồng giữa anh C và ông Y. Do anh X chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nên vào thời điểm hiện tại anh X phải hoàn tất công việc xin cấp GCNQSDĐ thì mới tiếp tục công việc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Mặc dù chưa có GCNQSDĐ nh
Anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất có diện tích 500m2 Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) Năm 2013, anh X chuyển nhượng khu đất cho ông Y với giá tỉ đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bên ký kết Phòng cơng chứng số Thành phố Hạ Long chứng thực Tuy nhiên, thực tế ông Y giao cho anh X 1,5 tỉ nói với anh X chưa chắn mua khu đất Vì vậy, anh X tìm anh C để thảo luận việc bán khu đất Hai bên ký giấy tờ đặt cọc, theo anh C chuyển giao 200 triệu cho anh X Tháng 7/2014, ơng Y tìm gặp anh X để bàn việc tiếp tục thực việc nhận chuyển nhượng khu đất với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ơng Y giao nốt số tiền lại Khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối lý anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ Long không cấp giấy chứng nhận anh C đặt cọc tiền mua khu đất Hỏi: Anh (chị), bình luận việc làm anh X? Vụ việc cần phải giải nào? Cơ quan có thẩm quyền giải quyết? Vì sao? Anh X cần phải làm để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này? GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG I Bình luận việc làm anh X Tính hợp pháp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giao dịch dân anh X ông Y giao dịch hợp pháp Căn vào điều 122 BLDS năm 2005 quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: - Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân - Mục đích nội dung giao dịch không trái pháp luật đạo đức xã hội - Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp pháp luật có quy định Căn vào điểm a khoản điều 167 Luật Đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này” Trong giao dịch anh X ông Y, hợp đồng chuyển nhượng bên hoàn toàn thỏa mãn điều kiện dể giao dịch có hiệu lực theo kiện đề bài: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bên ký kết Phòng cơng chứng số Thành phố Hạ Long chứng thực” Giao dịch anh X anh C giao dịch không hợp pháp Theo đề bài: “Anh X tìm anh C để thảo luận việc bán khu đất Hai bên ký giấy tờ đặt cọc” Như vậy, X thực giao dịch với anh C X thực nghĩa vụ với ông Y Do vậy, giao dịch không hợp pháp Những vi phạm anh X Theo điều 699 BLDS 2005 quy định nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: 1.Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận; 2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng” Anh X tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình thực quyền nghĩa vụ anh X khơng thực nghĩa vụ theo pháp luật quy định Giữa anh X ông Y có thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, theo anh X phải chuyển giao 2.500m2 cho ơng Y, ông Y phải trả cho anh X tỷ đồng Do ông Y chưa mua mảnh đất này, ông không giao đủ số tiền theo quy định mà giao nửa số tiền 1,5 tỷ đồng cho anh X Chính vậy, anh X tìm người mua hợp đồng giao đất ký kết với ơng Y hiệu lực Như vậy, anh X không thực nghĩa vụ Anh X lại tìm khách hàng khác để tiếp tục bàn việc bán mảnh đất ơng Y nói ý định chưa mua Anh X vi phạm điều hợp đồng hai người, vi phạm hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định Bộ luật Dân quy định Khi ông Y không giao nốt số tiền lại, lẽ anh X có quyền yêu cầu ông Y thực nhiệm vụ người nhận chuyển quyền sử dụng đất, anh gia hạn cho ông Y, ngày gia hạn anh X có quyền đòi bồi thường, bắt ông Y phải trả lãi (điều 700, điều 305 BLDS) Hành động ký hợp đồng đặt cọc với anh C hành động không hợp pháp, hợp đồng đặt cọc có liên quan đến mảnh đất mà anh X ký hợp đồng với ông Y để trao quyền sử dụng Anh X phải trả lại khoản tiền cho anh C phải trả tiền bồi thường cho anh C II Giải vụ việc thẩm quyền giải Giải vụ việc Thứ nhất, xác định giao dịch anh X anh C vơ hiệu Theo đó, anh X phải hồn trả số tiền 200 triệu đồng cho anh C, trả tiền lãi bồi thường thiệt hại Thứ hai, tiếp tục thực hợp đồng anh C ông Y Do anh X chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nên vào thời điểm anh X phải hồn tất cơng việc xin cấp GCNQSDĐ tiếp tục công việc chuyển đổi quyền sử dụng đất Mặc dù chưa có GCNQSDĐ nh ... động ký hợp đồng đặt cọc với anh C hành động khơng hợp pháp, hợp đồng đặt cọc có liên quan đến mảnh đất mà anh X ký hợp đồng với ông Y để trao quyền sử dụng Anh X phải trả lại khoản tiền cho anh. .. quyền nghĩa vụ anh X không thực nghĩa vụ theo pháp luật quy định Giữa anh X ông Y có thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, theo anh X phải chuyển giao 2. 500m2 cho ông Y,... Bình luận việc làm anh X Tính hợp pháp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giao dịch dân anh X ông Y giao dịch hợp pháp Căn vào điều 122 BLDS năm 20 05 quy định điều kiện có hiệu lực giao