Gia đình ông lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố x căn nhà có nguồn gốc là của bà sơn được hưởng thừa kế từ cha

Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X. Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được hưởng thừa kế từ cha, mẹ. Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Tháng 5 2015,bà Sơn ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng căn nhà. Tháng 122015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với Ông Lâm. Hai bên dự định sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 32016. Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng. Hỏi: 1. Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không? 2. Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không? MỞ BÀI Đất đai là một trong những tài sản đặc biệt của con người, do đó các tài sản gắn với đất đai như là bất động sản, nhà ở cũng là một loại tài sản hết sức đặc biệt. Khi xem xét đến các giao dịch liên quan đến đất đai và các tài sản gắn với đất đai thì nhà nước ta luôn quy định một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể khi tham gia các giao dịch về lĩnh vực này. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vẫn thường xuyên xảy ra các tranh chấp về đất đai do chưa hiểu hết về pháp luật và nắm vững các giao dịch về lĩnh vực này. Để tìm hiểu thêm về những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về các giao dịch gắn liền với đất đai em xin lựa chọn Đề tài số 10 làm bài tập học kỳ của mình. NỘI DUNG I. MỘT SỐ CƠ SỞ PHÁP LÝ 1. Quyền chung của người sử dụng đất Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 trong đó khoản 1 có quy định: “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Ngoài các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình và cá nhân còn có các quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền trên đất. Thực chất đó là một loại giao dịch về một loại hàng hóa là quyền sử dụng đất, để thực hiện được các giao dịch đó phải đảm bảo các điều kiện: ( Điều 118 Luật nhà ở 2014) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thuộc diện không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất 2. Giao dịch dân sự (GDDS) và Điều kiện có hiệu lực của GDDS Điều 121 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định: “ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Điều 122 BLDS quy đinh về điều kiện có hiệu lực của GDDS là: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a.Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b.Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c.Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.” Theo đó Điều 127 BLDS cũng quy định: “ Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”. 3. Đại diện, Đại diện theo ủy quyền Điều 139 BLDS quy định: “ Đại diện là việc một người ( sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”. Về hậu quả của GDDS do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện ( được quy định ở Điều 145 BLDS “……”. 4. Đặt cọc. Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định: “ 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 2, Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1. Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn ông Lâm , hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không? Trả lời: Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn và ông Lâm là hợp đồng hợp pháp vì các lý do sau: Thứ nhất: Theo như điều kiện để tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai, ( Điều 168 ) nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ căn nhà do được thừa kế từ cha mẹ để lại năm 2004. Đề bài không đề cập đến các yếu tố khác nên ở đây ta ngầm hiểu các điều kiện còn lại là hoàn toàn bình thường, hợp pháp ( đất không bị tranh chấp, kê khai…). Có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở trong tay, lúc này bà Sơn có thể tự do thực hiện các GDDS về đất đai hay về căn nhà phù hợp với các quy định của pháp luật, pháp luật không cấm. Thứ hai: Theo điểm b, điểm d Luật nhà ở 2015 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở là “ sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm”; “ bán, chuyển nhượng…cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…”. ở đây bà Sơn đã ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà là hoàn toàn có cơ sở theo quy định của pháp luật. Thứ ba: Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 155 Luật nhà ở năm 2015 cũngquy định về nội dung ủy quyền quản lý nhà ở như sau: “Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở…”. Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu bà Sơn có thể ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng cũng như quản lý căn nhà của mình theo như hợp đồng đã ký kết. Đó cũng thể hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu ( Điều 164 BLDS).

Gia đì nh ơng Lâm hi ện đa ng t ại c ăn nhà s ố 87 đườn g NCT thành ph ố X C ăn nhà có ngu ồn g ốc c bà S ơn h ưởng th ừa k ế t ừcha, m ẹ Bà S ơn c ấp gi ch ứng nh ận quy ền s ửd ụng đất vào n ăm 2004 Tháng 5/ 2015,bà S ơn ủy quy ền cho Ông Lâm s ửd ụng c ăn nhà Tháng 12/2015, bà Hoa mu ốn mua c ăn nhà nên đặt c ọc tr ước s ố ti ền 50 tri ệu đồn g v ới Ông Lâm Hai bên d ự định s ẽ ký h ợp đồn g mua bán vào tháng 3/2016 Tuy nhiên sau khơng n tâm v ới h ợp đồn g ủy quy ền, cho r ằng ông Lâm th ực không ph ải ch ủs ửd ụng đất nên bà Hoa không mu ốn làm h ợp đồn g mua bán n ữa đò i l ại s ốti ền c ọc 50 tri ệu đồn g Hỏi: Hợp đồng ủy quyền bà Sơn- ông Lâm, hợp đồng đặt cọc hợp đồng mua bán ơng Lâm bà Hoa có hợp đồng hợp pháp không? Bà Hoa đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không? MỞ BÀI Đất đai tài sản đặc biệt người, tài s ản g ắn v ới đất đai nh b ất động s ản, nhà loại tài sản đặc biệt Khi xem xét đến giao dịch liên quan đến đất đai tài sản gắn với đất đai nhà nước ta quy định cách chặt chẽ, cụ thể nh ằm bảo vệ quyền l ợi ích c ch ủ th ể tham gia giao dịch lĩnh vực Tuy nhiên, thực tế có nhiều cá nhân, hộ gia đình, t ổ ch ức v ẫn th ường xuyên x ảy tranh chấp đất đai chưa hiểu hết pháp luật nắm vững giao dịch lĩnh vực Để tìm hiểu thêm v ề quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, giao d ịch g ắn liền v ới đất đai em xin lựa chọn Đề tài số 10 làm tập học kỳ I NỘI DUNG MỘT SỐ CƠ SỞ PHÁP LÝ Quyền chung người sử dụng đất Quyền chung người sử dụng đất quy định Điều 166 Luật Đất đai 2013 kho ản có quy định: “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Ngoài quyền nghĩa vụ quy định Điều 166, Điều 170 Luật đất đai năm 2013 h ộ gia đình cá nhân có quyền tài sản quyền sử dụng đất quyền tài sản g ắn liền đất Th ực ch ất m ột lo ại giao dịch loại hàng hóa quyền sử dụng đất, để thực giao dịch ph ải đảm b ảo ều ki ện: ( Điều 118 Luật nhà 2014) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thuộc diện khơng có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất Giao dịch dân (GDDS) Điều kiện có hiệu lực GDDS Điều 121 Bộ luật dân (BLDS) quy định: “ Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Điều 122 BLDS quy đinh điều kiện có hiệu lực GDDS là: “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a.Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b.Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c.Người tham gia giao dịch hoàn tồn tự nguyện 2.Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp lu ật có quy định.” Theo Điều 127 BLDS quy định: “ Giao dịch dân khơng có điều kiện quy định Điều 122 Bộ luật vơ hiệu” Đại diện, Đại diện theo ủy quyền Điều 139 BLDS quy định: “ Đại diện việc người ( sau gọi người đại diện) nhân danh lợi ích người khác (sau gọi người đại diện) xác lập, thực giao dịch dân phạm vi đại diện” Về hậu GDDS người khơng có quyền đại diện xác lập, thực ( quy định Điều 145 BLDS “……” Đặt cọc Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định: “ Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quí, đá quý ho ặc vật có giá trị khác (sau g ọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn 2, Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc tr ả l ại cho bên đặt c ọc ho ặc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực h ợp đồng dân s ự ph ải tr ả cho bên đặt c ọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Hợp đồng ủy quyền bà Sơn- ông Lâm , hợp đồng đặt cọc hợp đồng mua bán gi ữa ơng Lâm bà Hoa có hợp đồng hợp pháp không? Trả lời: Hợp đồng ủy quyền bà Sơn ông Lâm hợp đồng hợp pháp lý sau: Thứ nhất: Theo điều kiện để tiến hành giao dịch liên quan đến đất đai, ( Điều 168 ) nhà tài s ản g ắn liền với đất bà Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ nhà thừa kế từ cha m ẹ để l ại n ăm 2004 Đề không đề cập đến yếu tố khác nên ta ngầm hiểu điều kiện lại hồn tồn bình th ường, h ợp pháp ( đất khơng bị tranh chấp, kê khai…) Có giấy chứng nh ận quyền s dụng đất, nhà tay, lúc bà S ơn tự thực GDDS đất đai hay nhà phù hợp với quy định pháp lu ật, pháp luật không c ấm II Thứ hai: Theo điểm b, điểm d Luật nhà 2015 quy định quyền chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà “ sử dụng nhà vào mục đích để mục đích khác mà pháp luật không cấm”; “ bán, chuyển nhượng…cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…” bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng nhà hồn tồn có sở theo quy định pháp luật Thứ ba: Bên cạnh đó, khoản Điều 155 Luật nhà n ăm 2015 c ũngquy định v ề n ội dung ủy quy ền qu ản lý nhà sau: “Uỷ quyền quản lý nhà việc chủ sở hữu nhà uỷ quyền cho ng ười khác th ực hi ện trách nhi ệm ch ủ s h ữu quản lý nhà ở…” Như vậy, với tư cách chủ sở hữu bà Sơn ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng quản lý nhà theo hợp đồng ký kết Đó thể quyền định đoạt ch ủ sở hữu ( Điều 164 BLDS)  ... dụng nhà “ sử dụng nhà vào mục đích để mục đích khác mà pháp luật khơng cấm”; “ bán, chuyển nhượng…cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở ” bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng nhà hồn tồn có sở theo... hợp có thoả thuận khác.” GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Hợp đồng ủy quyền bà Sơn- ơng Lâm , hợp đồng đặt cọc hợp đồng mua bán gi ữa ơng Lâm bà Hoa có hợp đồng hợp pháp không? Trả lời: Hợp đồng ủy quyền bà. .. dụng đất từ nhà thừa kế từ cha m ẹ để l ại n ăm 2004 Đề không đề cập đến yếu tố khác nên ta ngầm hiểu điều kiện lại hồn tồn bình th ường, h ợp pháp ( đất khơng bị tranh chấp, kê khai…) Có giấy