Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện thanh liêm, tỉnh hà nam

TRÍCH YẾU LUẬN VĂNTên tác giả: Trần Thị Hương Thảo Tên Luận văn: "Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam" Phương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN THỊ HƯƠNG THẢO

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA

BÀN HUYỆN THANH LIÊM, TỈNH HÀ NAM

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng

để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Thị Hương Thảo

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Liêm, Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Thanh Liêm, Ban Giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư huyện Thanh Liêm, Uỷ ban nhân dân xã Thanh Tuyền, Uỷ ban nhân dân xã Thanh Phong, Ủy ban nhân dân thị trấn Kiện Khê và các phòng ban khác của huyện Thanh Liêm

đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Thị Hương Thảo

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục .iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract

xi Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu

4 2.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

4 2.1.1 Một số khái niệm liên quan

4 2.1.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

6 2.1.3 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

7 2.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

9 2.2 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới 14

2.2.2 Pháp 14

2.2.3 Hàn Quốc 15

2.2.4 Trung Quốc 16

2.2.5 Thái Lan 18

2.2.6 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 18

2.3 Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 18

2.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ

18 2.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương 25

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 30

3.1 Địa điểm nghiên cứu 30

3.2 Thời gian nghiên cứu 30

3.3 Đối tượng nghiên cứu 30

3.4 Nội dung nghiên cứu 30

3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Liêm 30

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Liêm 31

3.4.3 Khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm 31

3.4.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu

31 3.4.5 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm 31

3.5 Phương pháp nghiên cứu 31

3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

32 3.5.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

32 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 33

3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 33

3.5.6 Phương pháp xử lý số liệu 33

Phần 4 Kết quả và thảo luận

34 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện thanh liêm 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

4.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Liêm

38 4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Liêm 40

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 40

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Liên năm 2015 44

4.3.2 Kết quả bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại huyện Thanh Liêm 49

4.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 50

4.4.1 Khái quát về 2 dự án nghiên cứu 50

4.4.2 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 53

4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm 71

4.5.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

71 4.5.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 71

4.5.3 Giải pháp hoàn thiện cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính 72

Phần 5 Kết luận và kiến nghị

73 5.1 Kết luận 73

5.2 Kiến nghị 74

Tài liệu tham khảo 75

Phụ lục 78

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BĐĐC Bản đồ địa chính

CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CP Chính phủ

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng

HĐBT Hội đồng bồi thường

STH Sau thu hồi

TNMT Tài nguyên môi trường

TĐC Tái định cư TTH

Trước thu hồi UBND Ủy

ban nhân dân XD Xây

dựng

WB Ngân hàng thế giới

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Liêm 36

Bảng 4.2 GDP các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Liêm 36

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Thanh Liêm năm 2015 45

Bảng 4.4 Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm giai đoạn 2011 - 2015 50

Bảng 4.5 Tổng hợp diện tích và số hộ đủ điều kiện bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu

54 Bảng 4.6 Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất tại dự án

55 Bảng 4.7 Đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu 56

Bảng 4.8 Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với việc xác định đối tượng giá đất bồi thường tại 2 dự án nghiên cứu

57 Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu 57

Bảng 4.10 Tổng hợp đối tượng được bồi thường tài sản, cây cối hoa màu tại 2 dự án nghiên cứu 58

Bảng 4.11 Kết quả bồi thường về tài sản, cây cối hoa màu tại 2 dự án nghiên cứu 59

Bảng 4.12 Tổng hợp đối tượng đủ điều kiện được hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu 62

Bảng 4.13 Tổng hợp kết quả hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu 62

Bảng 4.14 Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với kết quả hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu

65 Bảng 4.15 Tổng hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện công tác BT, HT & TĐC 67

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam 34 Hình 4.2 Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC 47 Hình 4.3 Quốc lộ 1A đoạn từ Phủ Lý (Km 235+885) - cầu Đoan Vỹ (Km 251+00)

huyện Thanh Liêm sau khi được mở rộng, nâng cấp 51 Hình 4.4 Đầu tư san nền giai đoạn 1, Cụm công nghiệp Kiện Khê I huyện Thanh Liêm 52 Hình 4.5 Khu đất dịch vụ 7% của dự án 64 Hình 4.6 Khu tái định cư tại thôn Phúc Lai, xã Thanh Phong, huyện Thanh Liêm,

tỉnh Hà Nam 66

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Trần Thị Hương Thảo

Tên Luận văn: "Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự

án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam"

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung nghiên cứu của đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng hợp; Phương pháp phân tch so sánh; Phương pháp xử lý số liệu.

Kết quả chính và kết luận

- Trong giai đoạn 2011 - 2015, huyện Thanh Liêm đã lập phương án thu hồi đất cho

155 dự án với diện tích 509,7 ha Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong giai đoạn này là 3.815.917.506 nghìn đồng; số hộ đủ điều kiện tái định cư là 522 hộ Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật Tuy nhiên, cũng còn một số vấn đề tồn tại trong công tác này như sau: giá đất bồi thường, hỗ trợ thấp hơn giá thị trường, hồ sơ địa chính không được cập nhật thường xuyên; một số dự án đầu tư còn chậm.

- Kết quả đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ và tát định cư tại 2 dự án nghiên cứu cho thấy: Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án Nâng cấp, mở rộng QL1A đoạn từ Phủ Lý (Km235+885) - cầu Đoan Vỹ (Km251+00) huyện Thanh Liêm là 55.289.723 nghìn đồng Trong đó, số tiền bồi thường là 28.477.923 nghìn đồng (bồi thường về tài sản là 23.786.459 nghìn đồng; bồi thường về cây cối, hoa màu là 359.464 nghìn đồng; bồi thường về đất là 4.332.000 nghìn đồng); số tiền hỗ trợ là 26.811.800 nghìn đồng Tổng số hộ đủ điều kiện được bố trí tái định cư là 16 hộ Dự án

10 Đầu tư san nền giai đoạn 1, Cụm công nghiệp Kiện Khê I huyện Thanh Liêm có tổng kinh phí là 35.114.450

nghìn đồng Trong đó, số tiền bồi thường là 11.256.200 nghìn đồng (bồi thường về cây cối, hoa màu là 1.468.200 nghìn đồng; bồi thường về đất là 9.788.000 nghìn đồng); số tiền

hỗ trợ là 23.858.250 nghìn đồng Tổng số hộ đủ điều kiện được hỗ trợ đất sản xuất kinh doanh dịch vụ 7% là 589 hộ.

- Để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: tăng cường vai trò của cộng đồng trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban Giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn thiện cơ sở

dữ liệu hồ sơ địa chính.

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Tran Thi Huong Thao

Thesis title: “Assessment of compensation, support and resettlement in

some projects in Thanh Liem district - Ha Nam Province”

Major: Land Management Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Materials and Methods

To perform the research contents of the thesis, we have used the methods as follow: point selected method; survey methods secondary data collection; survey methods primary data collection; statistical methods, synthesis; methods of analysis, comparison; Data processing methods.

Main fndings and conclusions

- In the period 2011 - 2015, Thanh Liem district recovered 155 projects with an area of 509.7 hectares Total money of compensation, support and resettlement in this period is

3,815,917,506 thousand; the number of resettlement households is 522 The implementation of compensation, support and resettlement is done by law However, there are many obstacles are found such as: the land price of compensation, support is lower than market price; cadastral file is not updated regularly; a project has been invested slowly.

- The assessment results of the compensation, support and resettlement in 2 research projects showed that the budget total of compensation, support and resettlement

of the project of upgrading and expanding 1A 1A highway (the section from Phu (Km 235 +

885) to Doan Vy (Km 251 + 00)) in Thanh Liem district is 55,289,723 thousand Of which the amount of compensation is 28,477,923 thousand (property compensation is 23,786,459

thousand; tree and crop compensation is 359 464 thousand; land compensation is

4.332.000 thousand); amount of support is 26,811,800 thousand Total number of households resettled is 16 The budget total of leveling investment projects (phase 1)

- Kien Khe Industrial Zone is 35,114,450 thousand Of which the amount of compensation

was 11,256,200 thousand (tree and crop compensation is 1,468,200 thousand; land compensation for land is 9,788,000 thousand); amount of support is 23,858,250 thousand Total number of households supported the services land is 589.

- The proposed solutions for compensation,support and resettlement in Thanh Liem district are: strengthening the role of the community for the compensation, support and resettlement; advancing capacity of staffs work in Board of Clearance compensation, support and resettlement; completing the data base of the cadastral file.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồiđất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm củaNhà nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồiđất, nó không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tốchính trị

- xã hội

Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (Khóa IX) đưa ra những chủ trương,chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốclần thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữuhiệu nhất đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách làđại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạtầng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiệnđại hóa đất nước Nhiều năm qua, Nhà nước đã đầu tư rất lớn nguồn ngân sáchhàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư trong nước, nướcngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng… Luật Đấtđai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực

tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sửdụng đất, trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiềukhó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạtầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi Nhiều địaphương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi dokhông giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo Hậu quả

là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, cácnhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, làm mất ổn định tnh hìnhchính trị - xã hội ở các địa phương Tồn tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết cácđịa phương là thực hiện không đúng quy trình, áp giá đền bù thấp, không công

khai, thiếu dân chủ, cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và táiđịnh cư đối với người

bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện về thu hồi đất ngày càng tăng…

Thanh Liêm nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hà Nam Trung tâm huyệncách thành phố Phủ Lý 4 km về phía Nam và cách Hà Nội 62 km về phía Bắctheo quốc lộ 1A Với vị trí địa lý thuận lợi như trên đã tạo cho huyện ThanhLiêm những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư thực hiện công cuộccông nghiệp hóa, hiện đại hóa của địa phương Tuy nhiên, trong những nămvừa qua đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khinhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất

ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công

tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗtrợ và tái định trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài thực hiện nghiên cứu công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tạimột số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư tại các dự án nghiên cứu, đề xuất được các giải phápnâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định trên địa bàn huyệnThanh Liêm - tỉnh Hà Nam trong thời gian tới

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp cho cơ quan quản lý đất đai đưa

ra các giải pháp nhằm góp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư phục vụ tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nâng cao hiệu quảquản lý và sử dụng đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1 Một số khái niệm liên quan

2.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị ngườikhác lấy (Nguyễn Như Ý, 2001) Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệmthu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai TheoKhoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nướcquyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Từ khái niệm trên có thể hiểu thu hồi đất thực chất là một trongnhững biện pháp nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một bên là các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc được Nhànước công nhận quyền sử dụng đất và một bên là Nhà nước với tư cách làchủ sở hữu đất đai Việc thu hồi đất xảy ra do hai nguyên nhân chủ quan vàkhách quan Nguyên nhân chủ quan là do người sử dụng đất hoặc người của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện trái pháp luật gây ra; nguyênnhân khách quan là thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

2.1.1.2 Khái niệm bồi thường

Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trongtrường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có tráchnhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra

Theo từ điển tiếng việt, “Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lạitương xứng giá trị công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành

vi của chủ thể khác (Nguyễn Như Ý, 2001) Việc bồi thường có thể vô hình hayhữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do sự thỏathuận giữa các chủ thể

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất là việcNhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi chongười sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, người sử dụng đất khi

bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất, tài sản trên đất và các chiphí đầu tư vào đất còn lại

2.1.1.3 Hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hànhcòn đề cập đến khái niệm hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ

và tái định cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bảnchất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khókhăn với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống

* Khái niệm hỗ trợ

Theo từ điển tiếng việt “hỗ trợ” là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (NguyễnNhư Ý, 2001) Theo Khoản 14 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, hỗ trợ khi Nhànước thu hồi đất là là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn địnhđời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giátrị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước,thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thuhồi đất cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng Tuy nhiên, trongthực tế hiện nay, do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗtrợ chưa thực sự đúng với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai vàtrong đa số trường hợp thì nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bồithường thiếu sòng phẳng gây ra; bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất làbồi thường như là hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việclàm vì đây chính là những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra (Đào Chung Chính,2014)

* Khái niệm tái định cư

Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm “tái định cư”, tuy nhiênnhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư Như vậy, có thể khái quát rằng,

“tái định cư” là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinhsống và làm ăn TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài

sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,thu nhập,

cơ sở vật chất tinh thần tại đó Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảmnhẹ các tác động xấu về KT - XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sựphát triển chung

Hiện nay, ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ

ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thứcsau: (1) Bồi thường bằng nhà ở; (2) Bồi thường bằng giao đất ở mới; (3) Bồithường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

2.1.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một công việc rất phức tạp Để côngtác này đạt được hiệu quả cao cần phải đảm bảo 5 nguyên tắc sau: côngbằng, dân chủ, hiệu quả, tiết kiệm ngân sách nhà nước và hỗ trợ người khó khăn

2.1.2.1 Nguyên tắc công

bằng

Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu quyết định thành công của chínhsách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nếu chính sách bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư được thực hiện công bằng, những người bị thu hồi đất sẽ tự nguyệnchấp hành Ngược lại, họ sẽ chống đối, chính sách bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư hoặc thất bại, hoặc trả giá đắt Công bằng ở đây là công bằng về chínhsách, công bằng về chế độ, về đơn giá, về mức bồi thường, hỗ trợ, về đối tượngthụ hưởng, Do vậy, để có chính sách công bằng phải họach định chính sáchsát thực tế, xem xét lợi ích một cách phân minh Nguyên tắc công bằng phảiđược quán triệt và thực hiện nhất quán từ trên xuống dưới, từ dưới lên trên Ví

dụ, hai hộ liền kề có nguồn gốc đất như nhau, quá trình sử dụng như nhau, điềukiện hạ tầng như nhau thì giá bồi thường và mức bồi thường phải như nhau Hai

hộ dân, một hộ ở tỉnh này, một hộ ở tỉnh kia đều bị thu hồi nhà 2 tầng đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà thì phải được bồi thường 100% giá trị đất ở, 100% giá trịtài sản

2.1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả

Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền thực thi chính sách bồithường, hỗ trợ và tái định cư phải cân nhắc tnh toán kỹ càng về mọi mặttrước khi quyết định Hiệu quả ở đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh tếsau đó là hiệu quả về mặt xã hội (ổn định tnh hình, ổn định đời sống) Nóicách khác, phải tạo được sự đồng thuận của người dân trong vùng dự án

Nguyên tắc hiệu quả phải đạt được cả trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn.Tuyệt đối không vì lợi ích trước mắt mà không tnh đến lợi ích lâu dài cho các thế

hệ sau

1 0

2.1.2.3 Nguyên tắc dân chủ

Nguyên tắc này đòi hỏi trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịuảnh hưởng trực tiếp Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng

đa số, tập thể bàn bạc cân nhắc kỹ trước khi quyết định Tuyệt đối không được

áp đặt quyết định từ một phía, không được tuyệt đối hoá vai trò của cá nhân cán

bộ có chức quyền Dân chủ nhưng phải tập trung, đồng thời tập trung nhưngphải dân chủ cả ở khâu hoạch định chính sách cũng như thực hiện chính sách,phải đối xử với mọi người một cách bình đẳng, tôn trọng quyền và nghĩa vụ củahọ

2.1.2.4 Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước

Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền, người thực thi công vụ cóquyền quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, không đượclãng phí Vì ngân sách nhà nước có hạn, mà nguồn tiền để bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư lại rất lớn Tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cưnhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sốngcủa họ Tiết kiệm không có nghĩa là bớt xén, là thực hiện không đúng chế độchính sách Tiết kiệm là tổ chức công việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cưmột cách khoa học, quy củ, tránh làm rồi sửa, phá

2.1.2.5 Nguyên tắc hỗ trợ người khó khăn

Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối vớicác trường hợp đặc thù, có hoàn cảnh đặc biệt Đó chính là tinh thần tương thântương ái, lá lành đùm lá rách, là bản chất tốt đẹp của xã hội ta

Những nguyên tắc cơ bản nêu trên đều có vị trí quan trọng và có mối quan

hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ nhau, ràng buộc nhau Trong quá trình cụ thể hoáchính sách và tổ chức thực hiện ở địa phương phải tôn trọng các nguyên tắcnêu trên Tuyệt đối không được xem nhẹ nguyên tắc này, xem nặng nguyên tắckia mà ngược lại, phải căn cứ vào chế độ chính sách của nhà nước và tnh hìnhthực tiễn ở địa phương để vận dụng một cách linh hoạt nhằm đạt mục tiêu củachính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là ổn định tnh hình, phát biển bềnvững và công bằng xã hội

2.1.3 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước hết

là nhằm đảm bảo lợi ích công cộng

Thông qua việc thu hồi đất nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cầnthiết để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo an ninh quốcphòng, an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển cơ sở kinh tế các khu côngnghiệp, các cơ sở sản xuất - kinh doanh, khu đô thị, khu vui chơi giải trí, công viêncây xanh Qua đó, làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tưtrong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế.

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảogiải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất

Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụngvào các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đếnđời sông của những người bị thu hồi đất Nếu không thực hiện tốt công tác bồithường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng làtrong khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tch đất bị thuhổi mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vàotình trạng khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhàở

Khi thay đổi nơi ở là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch khutái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân dẫnđến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải di chuyển chỗ ở đến khu tái định cư,chất lượng công trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của ngườidân phải ở khu tái định cư Do đó vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích củaNhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việcthực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vừa bảo vệquyển lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bồi hoàn cho họ nhữngthành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự,

an toàn xã hội

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có vai tròquan trọng trong sự phát triển của đất nước Các công trình phục vụ mục đích anninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặtbằng Có thể nói công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiệnnhanh, hiệu quả thì công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa Quá

1 2

trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếptới đời sống của

người dân tại thời điểm thu hồi đất và sau này Do diện tích đất sản xuấtcủa người dân bị thu hồi dẫn đến tnh trạng thiếu việc làm, người dân không cóthu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân Thiếu việc làm

là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh Đời sốngcủa nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanhchóng nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ

để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tnh trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phảicác tệ nạn xã hội

Việc thu hồi không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất sản xuất,người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tìnhtrạng người dân bị kích động bởi những thế lực chống đối gây mất trật tự an ninhquốc phòng, mất niềm tin của nhân dân vào Đảng và Nhà nước Chính vì vậy, vaitrò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với mục tiêu không chỉ làlàm thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo rađược bài toán ổn định và phát triển bền vững cho những người dân sau khi bịthu hồi đất

Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc bồi thường, hỗ trợ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốtviệc bồi thường tổn thất, hỗ trợ và tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khókhăn trước mắt để họ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽphát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông ngườitham gia, đây là một thực trạng đang diễn ra Đây cũng là nguyên nhân

cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự

an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động Do vậy, thực hiện tốtcông tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn định đời sốngchính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội

2.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.1.4.1 Chính sách, pháp luật đất đai

Chính sách BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất đang là một nhóm chínhsách công liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài chính, an ninh, chính trị,chính sách dân tộc, văn hóa Giống như các chính sách công khác, có nhiều kháiniệm khác nhau về BTHTTĐC

Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụngđất đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các

1 4

quy hoạch chi tiết để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việccung

ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phảithông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồithường (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu (Pháp ) (Đào Trung Chính,2014).

Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệquyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụnghoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng Còn tại các nước mà đất đai thuộc sởhữu toàn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước tatrước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sửdụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể Nhưng khi cónền kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn

đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá.Tuy vậy, vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đếnthì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (Phạm Sỹ Liêm, 2009)

Về mặt lý luận, có thể cho rằng chính sách BTHTTĐC cư là một dạngchính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữutoàn dân đối với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hộitrao quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích theohướng đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu pháttriển kinh tế, xã hội và công bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan Nhà nước

sử dụng nhiều công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt được các mụctiêu của mình Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư phảichú ý đến các phương diện sau:

Về mặt quan điểm: BTHTTĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêucầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việcxác định mức bồi thường, hỗ trợ và các thủ tục liên quan Ở đây nhấn mạnhhai yêu cầu: Dân chủ, công bằng Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách BTHTTĐCphải thể hiện được ý chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một cách hợp lý.Yêu cầu về mặt công bằng là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên đượchưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ Phần lợi ích chung của xã hội phảiđược sử dụng chung một cách công khai, minh bạch

Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trongviệc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi

ích tương xứng, có sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối

đa việc lạm dụng quyền lực công cũng như các tiêu cực khác

Nói tóm lại, chính sách BTHTTĐC là tổng thể các quan niệm, chủ trương,phương tiện và hành động của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực BTHTTĐC vớingười dân có đất bị thu hồi nhằm đạt đến sự hài hòa, hợp lý về lợi ích, hiệuquả và phát triển bền vững.

2.1.4.2 Giá đất và định giá đất

Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặcquyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm củahàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù

Vì vậy, căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tnh hình thị trường đất đaicủa từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đấttương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duytrì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản

Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầucông ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân Định giá gắn với việcxác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sảncủa người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặctruy thu, tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụcông cộng, quản lý đất tái TĐC… Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêuchuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lýđất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấptiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồngthời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệthống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác địnhgiá Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai vàquản lý thị trường bất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác độngtch cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng đượcnạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy SDĐ hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịchcủa hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đấtđược khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đaiquốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất Giáđất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyểnđổi mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để

xây dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đángtrong

đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi.Trên thực tế đã có nhiều trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn mộtnửa số tiền được đền bù để nhận lại 10% diện tích đất đó sau khi đã xây dựngxong cơ sở hạ tầng Mặt khác, do còn ít giao dịch, nên khi định giá đất nôngnghiệp khó sử dụng phương pháp so sánh thị trường mà phải dùng đếnphương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu chuẩn về định mứcsản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi khác dẫn đếntình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức đền bùkhác nhau một cách phi lý Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù thườngphải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu trởthành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếukiện liên miên (Tôn Gia Huyên, 2009).

2.1.4.3 Thị trường bất động

sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất độngsản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay, thị trường bất độngsản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trườngcủa nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩynền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểuviệc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đápứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thờingười bị thu hồi đất có thể tự chuyển nhượng, cho thuê đất đai, nhà cửahoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không nhất thiết phải thôngqua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC

2.1.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại làđiều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển QHKHSDĐ đượcxem là một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệuquả quỹ đất nhằm phát triển KT-XH

Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạocung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiệncác mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ

chức TĐC và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởngnhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất

Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch SDĐ để tổ chức việcthu hồi đất, tổ chức TĐC trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nướcđóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện Bất

kỳ một phương án đền bù, tổ chức TĐC nào cũng phải dựa trên mộtQHKHSDĐ đạt được các yêu cầu sau đây: Là phương án có hiệu quả kinh tế -

xã hội cao nhất; Đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cánhân có liên quan một cách thực chất; Đã được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền phê duyệt và công khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn GiaHuyên, 2009)

QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việcgiao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, mà theo quy định của Luật Đất đai,việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất củangười đang sử dụng Bên cạnh đó, QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnhhưởng tới giá chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện QHKHSDĐđất vẫn còn một số hạn chế như: Chất lượng của QHKHSDĐ chưa cao; tnh kếtnối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu; việc chấp hành kỷ luật, kỷcương trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch chưa nghiêm; tình trạng SDĐsai mục đích, lãng phí, kém hiệu quả còn xảy ra ở nhiều nơi; chính sách, phápluật, việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; công tác thanh tra,kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo chưa đáp ứng được yêu cầu

2.1.4.5 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ

và các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất Nếutất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ Khi chuyển dịchmột phần thửa đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới,tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫnđược cơ quan đăng ký bảo quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữugiả mạo Ở Ôxtraylia, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệthống Torrens

GCNQSDĐ là chứng thu pháp lý khẳng định quyền sử dụng dất của các tổchức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc

đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMBnhanh hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

2.2 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

- Về cơ sở bồi thường: Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhậnrằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường Giá trị đối với chủ sở hữubao gồm: Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng; Giá trị đặc biệt do sở hữuhoặc việc sử dụng đất bị thu hồi; Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt; Thiệt hại vềtiếng ồn hoặc các thiệt hại khác; Không tnh đến phần giá trị tài sản tăng thêmhay giảm đi do bị thu hồi Giá tnh mức bồi thường là giá thị trường hiện tại,được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quanđịnh giá Bộ trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định các vấn đề có liên quannhư quyền, lợi ích, giá trị tài sản,… Giá trị thị trường được xác định là mức tiền

mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểmnhất định

- Hình thức bồi thường: thực hiện theo Luật về thu hồi tài sản năm1989 vàLuật quản lý đất đai WA1997 Bồi thường được trả bằng tiền mặt Các loại đấtđều được thực hiện bồi thường theo giá thị trường

- Những trường hợp không được đền bù: Những công trình xây dựng bấthợp pháp sẽ không được bồi thường Tuy nhiên, do việc quản lý đất đai khá chặtchẽ, nên những trường hợp như vậy không nhiều

2.2.2 Pháp