Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định hình thành giá đất tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - LÊ NGỌC TÚ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số ngành: 60340102 TP HỒ CHÍ MINH, tháng 02 năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - LÊ NGỌC TÚ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số ngành : 60340102 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:PGS.TS Phan Đình Ngun TP HỒ CHÍ MINH, tháng 02 năm 2015 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP HCM Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình Nguyên (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị chữ ký) Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày 08 tháng 02 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ tên Chức danh Hội đồng TS Lưu Thanh Tâm Chủ tịch TS Nguyễn Ngọc Dương Phản biện TS Phan Thị Minh Châu Phản biện GS.TS Hồ Đức Hùng Ủy viên TS Phan Mỹ Hạnh Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV TRƯỜNG ĐH CƠNG NGHỆ TP CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA HCM VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày … tháng… năm 20 … NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: Lê Ngọc Tú Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 16/11/1983 Nơi sinh: Nghệ An Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1341820095 I- Tên đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến định hình thành giá đất thành phố Hồ Chí Minh II- Nhiệm vụ nội dung: Hệ thống sở lý thuyết giá đất, phương pháp xác định giá đất Việt Nam Khảo sát, nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến định hình thành giá đất thành phố Hồ Chí Minh Đề xuất giải pháp để công tác xác định giá đất phù hợp với thực tiễn khoa học III- Ngày giao nhiệm vụ: 31/7/2014 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 20/01/2015 V- Cán hướng dẫn: PGS.TS Phan Đình Nguyên CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn “ Các yếu tố ảnh hưởng đến định hình thành giá đất Thành phố Hồ Chí Minh ” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Những số liệu, tài liệu sử dụng luận văn có rõ nguồn trích dẫn danh mục tài liệu tham khảo kết khảo sát điều tra cá nhân Kết nghiên cứu chưa công bố cơng trình nghiên cứu từ trước đến Tp.HCM, Ngày……tháng 02 năm 2015 Tác giả ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản trị kinh doanh này, chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – người thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt trình thực luận văn trình học tập Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Cơng nghệ TP HCM nhận xét góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh Ban giám hiệu tạo môi trường học tập tốt nhất, q thầy nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình trao đổi, góp ý q trình thực luận văn Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hồn thành khóa học Xin trân trọng TP.HCM, Ngày……tháng 02 năm 2015 Tác giả TÓM TẮT Luận văn thực nhằm nghiên cứu khám phá yếu tố ảnh hưởng tới giá đất TP HCM Trên sở lý thuyết tổng quan nghiên cứu công trình liên quan trước đó, tác giả tham khảo ý kiến chun gia để phân tích hình thành mơ hình nghiên cứu, nhân tố đề xuất phân tích là: Khu vực; Mơi trường; Kinh tế; Xã hội; Điều kiện Pháp lý, sở hạ tầng Quyết định Luận văn thực phương pháp: Nghiên cứu định tính định lượng, với 31 biến quan sát 269 mẫu khảo sát TP HCM, đo lường thang điểm Likert từ đến điểm Phân tích xử lý số liệu qua phần mềm SPSS, kiểm định tính phù hợp liệu thu thập hệ số Cronbach Alpha Các kỹ thuật phân tích số liệu thống kê mơ tả biến, phân tích EFA, phân tích hồi quy, hệ thống kiểm định, đánh giá sử dụng mô hình Từ kết phân tích nhân tố EFA khám phá mơ hình gồm nhân tố có thay đổi vị trí đặt tên nhóm cho phù hợp như: (1) Kinh tế, (2) Môi trường, (3) Pháp lý, (4) Khu vực , (5) Cơ sở hạ tầng.(6) Xã hội Kết nghiên cứu khẳng định yếu tố có tầm quan trọng ảnh hướng tới giá đất TP HCM xếp theo thứ tự là: Kinh tế, Môi trường, Pháp lý, Khu vực Cơ sở hạ tầng Khi đó, yếu tố Xã hội khơng có ý nghĩa thống kê so với biến phụ thuộc QD Đồng nghĩa với yếu tố điểm yếu thị trường Tuy nhiên, bối cảnh thị trường nhà đất phức tạp nay, cần xem xét nguyên nhân gây điểm yếu, nhằm có giải pháp làm phát triển thị trường quyền sử dụng đất bền vững Luận văn nhận diện đánh giá yếu tố nêu trên, sở đề xuất giải pháp, kiến nghị nhà nước quan có thẩm quyền xác định giá đất TP HCM, nhằm làm lành mạnh thị trường Bất Động Sản tương lai Từ khóa: Giá đất, nhân tố, biến quan sát, môi trường, pháp lý, Cơ sở hạ tầng ABSTRACT Thesis research was conducted to explore the factors that influence the price of land in HCM city Based on theory and research overview of relevant previous work, the authors consulted experts to analyze and establish a research model, the factor analysis suggested that the Zone area; The environment; Economics; Social; Legal terms and conditions, infrastructure and the Decision Thesis implementation methods: qualitative research and quantitative, with 31 variables and 269 observations sample surveyed in the city HCM, measured by Likert scale from to points Analysis and processing of data through SPSS software, testing the suitability of the data collected by Cronbach Alpha coefficients The data analysis techniques such as descriptive statistics of variables, EFA analysis, regression analysis, system testing and evaluation used in the model From the results of factor analysis EFA has discovered new model includes seven factors and change the location and name for the new group as appropriate: (1) Economics (2) Environment (3 ) Legal (4) the area, (5) Infrastructure, (6) Social The research results can be confirmed six important factors most influence the price of land in HCM city and are listed in the order respectively: Economic, Environmental, Legal, Area and infrastructure Meanwhile, Social factors no statistically significant compared with the dependent variable QD This means that the main factor is the weakness of the market However, in the context of the housing market today is very complex, it is necessary to consider the cause of weakness, in order to have the solution for market development of sustainable land Thesis identify and assess the factors mentioned above, on the basis that the proposed solutions and recommendations to the state and the competent authorities determine the price of land in HCM city, to make healthy real estate market in future Keywords: land prices, factors, observed variables, environmental, legal, infrastructure MỤC LỤC Mục Lục Trang LỜI CAM ĐOAN I LỜI CẢM ƠN II TÓM TẮT III ABSTRACT IV MỤC LỤC V DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH IX DANH MỤC CÁC BẢNG IX DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT IX CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.6 Bố cục luận văn CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở lý luận yếu tố ảnh hướng tới giá đất 2.1.1 Lý luận thuyết tác động 2.1.2 Lý thuyết Môi trường 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.3.1 Các yếu tố khu vực 2.1.3.2 Các yếu tố môi trường 2.1.3.3 Các yếu tố kinh tế 2.1.3.4 Các yếu tố xã hội 2.1.3.5 Các yếu tố Pháp lý 2.1.3.6 Các yếu tố sở hạ tầng 10 2.2 Khái niệm giá đặc trưng giá đất 10 2.2.1 Khái niệm giá giá đất 10 2.2.2 Những đặc trưng giá đất 12 2.2.3 Phương pháp xác định giá đất 13 2.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13 2.2.3.2 Phương pháp thu nhập 13 2.2.3.3 Phương pháp chi phí 13 2.2.3.4 Phương pháp thặng dư 14 2.2.4 Nguyên tắc định giá đất 14 2.2.4.1 Theo mục đích sử dụng 14 2.2.4.2 Nguyên tắc sát giá thị trường 15 2.2.4.3 Nguyên tắc đất liền kề 15 2.2.4.4 Một số nguyên tắc quan trọng khác định giá đất 16 2.2.5 Các loại giá đất hình thành điều kiện Việt Nam 18 2.2.5.1 Giá nhà nước 18 2.2.5.2 Giá thị trường 18 2.2.6 Sự cần thiết xác định giá đất 19 2.3 Cơng trình nghiên cứu yếu tố liên quan giá đất trước 20 2.3.1 Cơng trình nghiên cứu giá đất thị trường Trung Quốc 20 2.3.2 Cơng trình nghiên cứu yếu tố ành hưởng giá đất Lagos metropolis, Nigeria 20 2.3.3 Cơng trình nghiên cứu yếu tố giá đất Singapore 21 2.3.4 Cơng trình nghiên cứu yếu tố định giá đất Czech 21 2.3.5 Công trình nghiên cứu quy định giá trị đất đai nhà Mỹ 21 2.3.6 Công trình nghiên cứu thị trường đất đai nước 22 Scale: ALL VARIABLES Reliability Statistics Case Processing Summary N Cases Valid a Excluded Total % 269 100,0 ,0 269 100,0 Cronbach's Alpha N of Items ,882 31 a Listwise deletion based on all variables in the procedure THỐNG KÊ MÔ TẢ TỔNG SỐ BIẾN – KIỂM ĐỊNH Cronbach’s Alpha Item-Total Statistics KV1 Vi tri khu dat KV2 Dia hinh khu dat KV3 Khoang cach trung tam KV4 Khoang cach cho KV5 Khaong cach truong hoc KV6 Khoang cach benh vien MT1 Tinh hinh an ninh MT2 Tinh trang moi truong MT3 Canh quang xung quanh MT4 Hien trang vung dat ven KT1 Tinh hinh cung cau thi truong bat dong san KT2 Thu nhap binh quan hang nam cua KT3 Tang truong GDP hang nam cua KT4 Ty le thue va muc thue suat KT5 Lai suat ngan hang KT6 Muc lam phat XH1 mat dan so XH2 Dich vu Y te Giao duc XH3 Phong thuy XH4 Tinh trang dau co nha dat PL1 Giay to phap ly dat dai Scale Mean if Item Deleted 109,06 108,91 109,33 Scale Variance if Item Deleted 176,612 177,974 174,850 Corrected ItemTotal Correlation ,308 ,376 ,334 Cronbach's Alpha if Item Deleted ,881 ,881 ,880 109,31 109,08 171,028 176,568 ,460 ,208 ,878 ,881 109,20 175,974 ,204 ,881 109,56 109,53 109,59 172,979 172,481 174,630 ,404 ,439 ,349 ,879 ,878 ,880 109,51 169,020 ,523 ,876 109,27 167,318 ,649 ,873 109,30 167,657 ,631 ,874 109,36 164,880 ,686 ,872 109,31 165,596 ,661 ,873 109,19 109,39 109,04 109,13 109,21 109,44 167,908 165,291 174,454 177,564 176,369 178,576 ,624 ,684 ,366 ,396 ,268 ,150 ,874 ,872 ,880 ,884 ,882 ,885 109,63 171,420 ,464 ,878 PL2 Quy hoach khu dat on dinh PL3 Thay doi chinh sach nha dat HT1 Mo duong giao thong HT2 Tien loi dien nuoc HT3 He thong thong tin HT4 He thong cong ranh thoat nuoc QD1 Khu vuc quyet dinh gia dat QD2 Moi truong quyet dinh gia dat QD3 Kinh te quyet dinh gia dat QD4 Xa hoi quyet dinh gia dat 109,65 171,960 ,453 ,878 109,46 169,720 ,541 ,876 109,70 109,07 109,35 108,93 184,196 179,536 178,824 180,663 -,052 ,364 ,371 ,337 ,890 ,883 ,884 ,883 109,59 167,540 ,579 ,875 109,38 169,864 ,548 ,876 109,28 168,829 ,572 ,875 109,11 168,694 ,659 ,874 FACTOR /VARIABLES KV1 KV2 KV3 KV4 MT1 MT2 MT3 MT4 KT1 KT2 KT3 KT4 KT5 KT6 XH1 XH2 PL1 PL2 PL3 HT2 HT3 HT4 /MISSING LISTWISE /ANALYSIS KV1 KV2 KV3 KV4 MT1 MT2 MT3 MT4 KT1 KT2 KT3 KT4 KT5 KT6 XH1 XH2 PL1 PL2 PL3 HT2 HT3 HT4 /PRINT UNIVARIATE INITIAL CORRELATION KMO EXTRACTION ROTATION FSCORE /FORMAT BLANK(.55) /CRITERIA MINEIGEN(1) ITERATE(25) /EXTRACTION PC /CRITERIA ITERATE(25) /ROTATION VARIMAX /SAVE REG(ALL) /METHOD=CORRELATION PHÂN TÍCH NHÂN TỐ Factor Analysis Descriptive Statistics Mean Std Deviation Analysis N KV1 Vi tri khu dat 3,90 ,806 269 KV2 Dia hinh khu dat 4,05 ,729 269 KV3 Khoang cach trung tam 3,63 ,924 269 KV4 Khoang cach cho 3,65 ,987 269 MT1 Tinh hinh an ninh 3,41 ,940 269 MT2 Tinh trang moi truong 3,43 ,914 269 MT3 Canh quang xung quanh 3,37 ,911 269 MT4 Hien trang vung dat ven 3,46 1,016 269 KT1 Tinh hinh cung cau thi truong bat dong san 3,69 ,933 269 KT2 Thu nhap binh quan hang nam cua 3,67 ,938 269 KT3 Tang truong GDP hang nam cua 3,61 1,019 269 KT4 Ty le thue va muc thue suat 3,65 1,013 269 KT5 Lai suat ngan hang 3,77 ,933 269 KT6 Muc lam phat 3,57 1,000 269 XH1 mat dan so 3,93 ,890 269 XH2 Dich vu Y te Giao duc 3,83 1,011 269 PL1 Giay to phap ly dat dai 3,33 ,949 269 PL2 Quy hoach khu dat on dinh 3,31 ,930 269 PL3 Thay doi chinh sach nha dat 3,50 ,941 269 HT2 Tien loi dien nuoc 3,89 ,828 269 HT3 He thong thong tin 3,62 ,917 269 HT4 He thong cong ranh thoat nuoc 4,03 ,725 269 HỆ THỐNG KIỂM ĐỊNH KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square ,843 2457,006 df 231 Sig ,000 Communalities KV1 Vi tri khu dat KV2 Dia hinh khu dat KV3 Khoang cach trung tam KV4 Khoang cach cho MT1 Tinh hinh an ninh MT2 Tinh trang moi truong MT3 Canh quang xung quanh MT4 Hien trang vung dat ven KT1 Tinh hinh cung cau thi truong bat dong san KT2 Thu nhap binh quan hang nam cua KT3 Tang truong GDP hang nam cua KT4 Ty le thue va muc thue suat KT5 Lai suat ngan hang KT6 Muc lam phat XH1 mat dan so XH2 Dich vu Y te Giao duc PL1 Giay to phap ly dat dai PL2 Quy hoach khu dat on dinh PL3 Thay doi chinh sach nha dat HT2 Tien loi dien nuoc HT3 He thong thong tin HT4 He thong cong ranh thoat nuoc Initial 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 Extraction Method: Principal Component Analysis Extraction ,675 ,637 ,639 ,395 ,548 ,678 ,610 ,688 ,665 ,713 ,744 ,731 ,666 ,712 ,775 ,804 ,737 ,731 ,683 ,656 ,629 ,650 TỔNG PHƯƠNG SAI TRÍCH Giá trị bản- Thàn h phần Initial Eigenvalues Comp Tổng onent Total % Phương sai % of Variance Tích lũy Cumulative % 28,303 28,303 9,444 37,747 8,768 46,514 8,168 54,683 6,617 61,300 5,820 67,120 6,22 2,07 1,92 1,79 1,45 1,28 ,821 3,730 70,850 ,672 3,054 73,904 ,623 2,833 76,736 10 ,609 2,766 79,503 11 ,565 2,569 82,072 12 ,540 2,452 84,524 13 ,518 2,356 86,880 14 ,449 2,042 88,922 15 ,406 1,847 90,769 16 ,369 1,679 92,449 17 ,339 1,540 93,989 18 ,309 1,406 95,395 19 ,286 1,302 96,697 20 ,273 1,239 97,936 21 ,243 1,104 99,040 22 ,211 ,960 100,000 Total Variance Explained Sự trích tổng tải bình phương Extraction Sums of Squared Loadings Tích lũy Tổng % Phương sai Cumulative Total % of Variance % 6,22 2,07 1,92 1,79 1,45 1,28 Extraction Method: Principal Component Analysis Sự xoay tổng tải bình phương Rotation Sums of Squared Loadings Tích lũy % Phương Tổng Cumulative sai Total % of Variance % 28,303 28,303 4,312 19,599 19,599 9,444 37,747 2,857 12,988 32,588 8,768 46,514 2,096 9,528 42,116 8,168 54,683 1,982 9,008 51,124 6,617 61,300 1,901 8,640 59,765 5,820 67,120 1,618 7,355 67,120 MA TRẬN NHÂN TỐ a Component Matrix Component KV1 Vi tri khu dat KV2 Dia hinh khu dat KV3 Khoang cach trung tam KV4 Khoang cach cho MT1 Tinh hinh an ninh MT2 Tinh trang moi truong MT3 Canh quang xung quanh MT4 Hien trang vung dat ven KT1 Tinh hinh cung cau thi truong bat dong san KT2 Thu nhap binh quan hang nam cua KT3 Tang truong GDP hang nam cua KT4 Ty le thue va muc thue suat KT5 Lai suat ngan hang KT6 Muc lam phat XH1 mat dan so XH2 Dich vu Y te Giao duc PL1 Giay to phap ly dat dai PL2 Quy hoach khu dat on dinh PL3 Thay doi chinh sach nha dat HT2 Tien loi dien nuoc HT3 He thong thong tin HT4 He thong cong ranh thoat nuoc -,581 ,582 ,742 ,739 ,805 ,764 ,728 ,781 -,588 -,601 -,558 ,559 ,627 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted ,562 ,648 MA TRẬN NHÂN TỐ XOAY EFA (Nhân tố khám phá) a Rotated Component Matrix Component KV1 Vi tri khu dat KV2 Dia hinh khu dat KV3 Khoang cach trung tam KV4 Khoang cach cho MT1 Tinh hinh an ninh MT2 Tinh trang moi truong MT3 Canh quang xung quanh MT4 Hien trang vung dat ven KT1 Tinh hinh cung cau thi truong bat dong san KT2 Thu nhap binh quan hang nam cua KT3 Tang truong GDP hang nam cua KT4 Ty le thue va muc thue suat KT5 Lai suat ngan hang KT6 Muc lam phat XH1 mat dan so XH2 Dich vu Y te Giao duc PL1 Giay to phap ly dat dai PL2 Quy hoach khu dat on dinh PL3 Thay doi chinh sach nha dat HT2 Tien loi dien nuoc HT3 He thong thong tin HT4 He thong cong ranh thoat nuoc ,799 ,771 ,775 ,713 ,794 ,765 ,762 ,770 ,825 ,796 ,828 ,784 ,783 ,823 ,872 ,812 ,815 ,727 ,802 ,770 ,779 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations Component Transformation Matrix Component 6 ,756 ,455 ,375 ,221 ,083 ,158 ,329 -,804 ,134 ,301 ,331 -,167 -,378 ,205 -,058 ,440 ,688 ,380 ,011 ,105 ,250 -,681 ,604 -,314 -,382 ,136 ,642 ,364 -,143 -,520 -,177 -,273 ,603 -,267 -,158 ,659 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Score Coefficient Matrix Component KV1 Vi tri khu dat KV2 Dia hinh khu dat KV3 Khoang cach trung tam KV4 Khoang cach cho MT1 Tinh hinh an ninh MT2 Tinh trang moi truong MT3 Canh quang xung quanh MT4 Hien trang vung dat ven KT1 Tinh hinh cung cau thi truong bat dong san KT2 Thu nhap binh quan hang nam cua KT3 Tang truong GDP hang nam cua KT4 Ty le thue va muc thue suat KT5 Lai suat ngan hang KT6 Muc lam phat XH1 mat dan so XH2 Dich vu Y te Giao duc PL1 Giay to phap ly dat dai PL2 Quy hoach khu dat on dinh PL3 Thay doi chinh sach nha dat HT2 Tien loi dien nuoc HT3 He thong thong tin HT4 He thong cong ranh thoat nuoc -,035 -,061 -,024 ,011 -,025 -,075 -,094 -,026 ,208 ,244 ,211 ,241 ,222 ,203 ,014 -,048 -,089 -,092 -,022 ,018 ,024 -,071 -,043 ,007 ,027 ,202 ,287 ,321 ,321 ,289 -,063 -,053 ,027 -,034 -,069 -,024 -,095 ,011 -,024 -,041 -,046 -,007 ,011 ,001 ,034 -,041 -,046 -,078 -,063 ,019 ,018 -,073 -,024 -,072 -,081 -,092 -,048 -,016 ,006 ,000 ,463 ,466 ,387 -,073 -,029 ,050 ,428 ,412 ,421 ,084 -,017 -,054 ,002 ,003 -,020 -,055 -,010 -,030 -,031 -,008 ,026 -,085 -,034 ,003 -,027 -,030 -,020 ,011 -,032 -,023 ,015 ,069 -,004 ,024 -,039 -,024 -,033 -,007 -,017 ,012 -,011 ,021 ,016 -,022 -,027 ,011 -,038 ,429 ,413 ,408 -,050 ,060 -,107 -,100 -,032 -,035 -,058 ,063 ,044 -,015 -,054 -,024 ,039 -,069 ,526 ,568 ,026 -,026 ,017 ,035 -,123 ,068 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores Component Score Covariance Matrix Component 1 1,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 1,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 1,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 1,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 1,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 1,000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores PHÂN TÍCH NHÂN TỐ BIẾN PHỤ THUỘC QD Factor Analysis Descriptive Statistics Mean Std Deviation Analysis N QD1 Khu vuc quyet dinh gia dat 3,37 1,020 269 QD2 Moi truong quyet dinh gia dat 3,58 ,921 269 QD3 Kinh te quyet dinh gia dat 3,68 ,951 269 QD4 Xa hoi quyet dinh gia dat 3,86 ,845 269 Correlation Matrix Correl QD1 Khu vuc quyet dinh gia dat ation QD1 Khu vuc QD2 Moi quyet dinh gia truong quyet dat dinh gia dat QD3 Kinh te QD4 Xa hoi quyet dinh gia quyet dinh gia dat dat 1,000 ,606 ,448 ,482 QD2 Moi truong quyet dinh gia dat ,606 1,000 ,538 ,540 QD3 Kinh te quyet dinh gia dat ,448 ,538 1,000 ,575 QD4 Xa hoi quyet dinh gia dat ,482 ,540 ,575 KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 367,882 Approx Chi-Square df Sig ,000 Communalities Initial QD1 Khu vuc quyet dinh gia Extraction 1,000 ,615 1,000 ,702 1,000 ,629 1,000 ,650 dat QD2 Moi truong quyet dinh gia dat QD3 Kinh te quyet dinh gia dat QD4 Xa hoi quyet dinh gia ,782 dat Extraction Method: Principal Component Analysis 1,000 Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues % of Variance Cumulative % Total 2,596 ,601 64,891 15,030 64,891 79,922 ,427 10,684 90,606 ,376 9,394 100,000 Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % 2,596 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrix a Component QD1 Khu vuc quyet dinh gia dat ,784 QD2 Moi truong quyet dinh gia dat ,838 QD3 Kinh te quyet dinh gia dat ,793 QD4 Xa hoi quyet dinh gia dat ,806 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted Rotated Component Matrix a a Only one component was extracted The solution cannot be rotated Component Score Coefficient Matrix Component QD1 Khu vuc quyet dinh gia dat ,302 QD2 Moi truong quyet dinh gia dat ,323 QD3 Kinh te quyet dinh gia dat ,305 QD4 Xa hoi quyet dinh gia dat ,311 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores 64,891 64,891 PHÂN TÍCH HỒI QUY Regression Descriptive Statistics Mean QD Quyet dinh gia dat Std Deviation N ,0000000 1,00000000 269 F1 Kinh te ,00 1,000 269 F2 Moi truong ,00 1,000 269 F3 Phap ly ,00 1,000 269 F4 Khu vuc ,00 1,000 269 F5 Co so tang ,00 1,000 269 F6 Xa hoi ,00 1,000 269 Correlations Pearson Correlation QD Quyet dinh gia F1 Kinh te dat 1,000 ,621 QD Quyet dinh gia dat N F3 Phap ly ,228 F4 Khu vuc ,161 F5 Co so tang F6 Xa hoi ,080 ,030 ,000 ,000 ,000 ,000 F1 Kinh te ,621 1,000 ,000 F2 Moi truong ,273 ,000 1,000 ,000 ,000 ,000 ,000 F3 Phap ly ,228 ,000 ,000 1,000 ,000 ,000 ,000 F4 Khu vuc ,161 ,000 ,000 ,000 1,000 ,000 ,000 F5 Co so tang ,080 ,000 ,000 ,000 ,000 1,000 ,000 ,030 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 1,000 ,000 ,000 ,000 ,004 ,096 ,311 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 F6 Xa hoi Sig (1tailed) F2 Moi truong ,273 QD Quyet dinh gia dat F1 Kinh te ,000 F2 Moi truong ,000 ,500 F3 Phap ly ,000 ,500 ,500 F4 Khu vuc ,004 ,500 ,500 ,500 F5 Co so tang ,096 ,500 ,500 ,500 ,500 F6 Xa hoi ,311 ,500 ,500 ,500 ,500 ,500 QD Quyet dinh gia dat 269 269 269 269 269 269 269 ,500 F1 Kinh te 269 269 269 269 269 269 269 F2 Moi truong 269 269 269 269 269 269 269 F3 Phap ly 269 269 269 269 269 269 269 F4 Khu vuc 269 269 269 269 269 269 269 F5 Co so tang 269 269 269 269 269 269 269 F6 Xa hoi 269 269 269 269 269 269 269 Variables Entered/Removed Variables Variables Entered Removed Model b F6 Xa hoi, F5 Method Enter Co so tang, F4 Khu vuc, F3 Phap ly, F2 Moi truong, F1 Kinh te a All requested variables entered b Dependent Variable: QD Quyet dinh gia dat Model Summary b Change Statistics Std Error Model R R Adjusted of the R Square F Square R Square Estimate Change Change a ,738 ,545 ,535 ,68203031 ,545 df1 52,357 df2 Sig F Durbin- Change Watson ,000 1,880 262 a Predictors: (Constant), F6 Xa hoi, F5 Co so tang, F4 Khu vuc, F3 Phap ly, F2 Moi truong, F1 Kinh te b Dependent Variable: QD Quyet dinh gia dat ANOVA Model Sum of Squares df b Mean Square Regression 146,127 24,354 Residual 121,873 262 ,465 Total 268,000 268 F 52,357 Sig a ,000 a Predictors: (Constant), F6 Xa hoi, F5 Co so tang, F4 Khu vuc, F3 Phap ly, F2 Moi truong, F1 Kinh te b Dependent Variable: QD Quyet dinh gia dat a Coefficients St U an Collinea M n t S rity da s d i Statistic BSt rdi B V g Tol d e era I , , (Co 4, 04 , , , , , 1 nst 04 , , ant) , , , , 1 04 , , , F 0 K , , , , 1 04 , , , t , , , , 1 04 , , , F , , , , 1 M 04 , , , 0 tr , , , , , 1 g 04 , , a Dependent Variable: QD Quyet dinh gia dat KIỂM ĐỊNH TÍNH DỪNG THEO SPEARMAN’S RHO (Kiểm định Phần dư) Nonparametric Correlations (Tương quan không tham số) Correlations s A BS RE S Spe Co arm rrel , an' ati AB on SR Co ES eff , rho ici N ent h Si a g , n (20 s tail o ed) p Co , h rre a lati n on d Co , u eff F ici a Listwise N = 269 a ... tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến định hình thành giá đất thành phố Hồ Chí Minh II- Nhiệm vụ nội dung: Hệ thống sở lý thuyết giá đất, phương pháp xác định giá đất Việt Nam Khảo sát, nghiên cứu yếu tố. .. dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Chính lý đó, tác giả chọn đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến định hình thành giá đất Thành phố Hồ Chí Minh ... cường lên mưa lớn Ảnh hưởng sở hạ tầng yếu tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất loại 2.2 Khái niệm giá đặc trưng giá đất 2.2.1 Khái niệm giá giá đất Giá biểu tiền giá trị trao đổi