Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại thành phố huế

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu đề tài" Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua nhà chung cư thành phố Huế” trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Ế luận văn rõ nguồn gốc U Các giải pháp kiến nghị rút từ nghiên cứu lý luận thực tế ́H chung cư thành phố Huế TÊ Huế, ngày 30 tháng năm 2014 Đ A ̣I H O ̣C K IN H Tác giả luận văn i Đặng Hạnh LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, nỗ lực thân, nhận giúp đỡ tận tình quý thầy cô, bạn bè người thân Trước hết, xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Phòng Khoa học công nghệ - Hợp tác quốc tế - Đào tạo sau đại học, Khoa Bộ môn, đặc biệt Ế Khoa Quản trị kinh doanh trường Đại học Kinh tế Huế - Đại học Huế; xin chân thành U cảm ơn qúy thầy cô tận tình dạy bảo, truyền đạt nhiều kiến thức bổ ích cho ́H suốt thời gian học tập trường, sở quan trọng, tiền đề giúp ứng dụng, định hướng để nghiên cứu đề tài TÊ Em xin chân thành cảm ơn TS Lại Xuân Thủy tận tâm hướng dẫn em thực luận văn Nếu lời hướng dẫn, dạy bảo thầy em nghĩ H luận văn khó hoàn thiện Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn IN thành K Em xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán Sở Xây dựng, đặc biệt Ban thành luận văn ̣C quản lý nhà thị trường bất động sản tạo điều kiện để em hoàn O Mặc dù có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn tất nhiệt tình ̣I H lực mình, nhiên khả thân hạn chế nên chắn Đ A không tránh khỏi thiếu sót, mong nhận góp ý qúy báu quý thầy cô bạn Huế, ngày 30 tháng năm 2014 Tác giả luận văn Đặng Hạnh ii TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ Họ tên học viên: Đặng Hạnh Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Niên khóa: 2012 - 2014 Người hướng dẫn khoa học: TS LẠI XUÂN THUỶ Tên đề tài: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HUẾ Ế Tính cấp thiết đề tài U Vấn đề nhà cho người dân nan giải đất nước, ́H nước phát triển có mức thu nhập thấp Về giải pháp, giải nhà phải TÊ vận hành theo chế thị trường Nhưng chất, giải vấn đề nhà cho người dân lại mang tính xã hội Thị trường đặt lợi ích lên trước nhằm đảm H bảo phát triển, vấn đề xã hội lại giải nguyên tắc nhân để IN đảm bảo bền vững Đây tính đối ngẫu việc, thể hai mặt đối lập việc tìm giải pháp cho vấn đề nhà K Trong thời gian này, số đơn vị Thừa Thiên - Huế tham gia vào lĩnh vực ̣C kinh doanh địa ốc, xây nhà, chung cư, xây biệt thự bán không mua, hậu O đến chưa khắc phục ̣I H Xuất phát từ lý lựa chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng Đ A đến định mua nhà chung cư thành phố Huế” Phương pháp nghiên cứu -Phương pháp tổng hợp phân tích: -Phương pháp thống kê mô tả -Phương pháp so sánh -Phương pháp phân tích nhân tố - Phương pháp điều tra thu thập số liệu (điều tra chọn mẫu, vấn trực tiếp) - Phương pháp xử lí phân tích số liệu iii Kết nghiên cứu đóng góp luận văn - Hệ thống vấn đề lý luận chung cư nói chung định mua chung cư - Phân tích đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến định mua nhà chung cư thành phố Huế - Đề xuất số giải pháp chủ yếu sở phân tích yếu tố từ thực Đ A ̣I H O ̣C K IN H TÊ ́H U Ế tiễn nhằm nâng cao hiệu xây dựng kinh doanh chung cư iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Một số dự án nhà hoàn thành đưa vào sử dụng: .43 Bảng 2.2: Dự án nhà sinh viên hoàn thành theo nguồn trái phiếu phủ: 44 Bảng 2.3: Dự án phát triển nhà triển khai: 45 Bảng 2.4: Dự án nhà sinh viên triển khai thực hiện: 46 Bảng 2.5: Dự án nhà công nhân 46 Bảng 2.6: Danh mục dự án nhà Xã Hội đại bàn tình Thừa Thiên Huế 50 Ế Bảng 2.7: Tổng kết đặc điểm mẫu 53 U Bảng 2.8 Giá trị biến quan sát mô hình 55 ́H Bảng 2.9 Phân tích Cronbach’s Alpha cho thang đo tính sản phẩm 57 TÊ Bảng 2.10: Phân tích Cronbach’s Alpha cho thang đo độ đảm bảo 58 Bảng 2.11: Phân tích Cronbach’s Alpha cho thang đo Giá .58 Bảng 2.12: Phân tích Cronbach’s Alpha cho thang đo Thông tin 59 H Bảng 2.13: Phân tích Cronbach’s Alpha cho thang đo Quyết định mua 59 IN Bảng 2.14: Kết phân tích nhân tố EFA biến độc lập 61 K Bảng 2.15: Phân tích Cronbach's Alpha cho thang đo vị trí 65 Bảng 2.16: Phân tích Cronbach's Alpha cho thang đo Thiết kế: .66 ̣C Bảng 2.17: Kết phân tách nhóm tính năng: .67 O Bảng 2.18: Các giả thuyết mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh 68 ̣I H Bảng 2.19: Ma trận tương quan biến 68 Bảng 2.20: Kết phân tích hồi quy: 69 Đ A Bảng 2.21: Bảng kết kiểm định giả thuyết mô hình 70 Bảng 2.21: Bảng kết kiểm định giả thuyết mô hình 71 Bảng 2.22: Kiểm định ANOVA với biến điều khiển giới tính 73 Bảng 2.23: Kiểm định ANOVA cho biến điều khiển tình trạng hôn nhân: 74 Bảng 2.24: Kiểm định ANOVA cho biến điều khiển tình trạng nhà ở: 74 Bảng 2.25: Kiểm định ANOVA cho biến điều khiển "mong muốn" .76 Bảng 2.26: Kiểm định ANOVA mức giá hộ chấp nhận mua với tình trạng nhà 77 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Mô hình chi tiết hành vi người mua (Kotler, 2013) Hình 1.2: Mức độ ảnh hưởng nhóm tới lựa chọn loại sản phẩm 14 Hình 1.3: Bốn kiểu hành vi mua sắm .19 Hình 1.4: Những yếu tố ảnh hưởng đến định mua khách hàng .21 Hình 1.5: Mô hình nghiên cứu đề xuất 22 Ế Hình 1.6: Quy trình thực nghiên cứu .23 Đ A ̣I H O ̣C K IN H TÊ ́H U Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh .68 vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ iii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH vi PHẦN MỞ ĐẦU Ế PHẦN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Mô hình nghiên cứu đề xuất 22 Phương pháp nghiên cứu 23 IN 1.3 1.4 Khái niệm Mô hình hành vi người mua Các yếu tố kích thích tiếp thị Các đặc tính người mua 14 Quá trình định người mua 18 TÊ 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 ́H Khái niệm nhà chung cư Hành vi người mua H 1.1 1.2 U CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU Tình hình tỉnh Thừa Thiên Huế 34 Thực trang thị trường bất động sản Huế 38 Tổng kết việc thi hành Luật Nhà 40 ̣I H 2.1 2.2 2.3 O ̣C K 1.4.1 Quy trình nghiên cứu 23 1.4.2 Nghiên cứu sơ 25 1.4.3 Nghiên cứu định lượng 29 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34 Kết thực Luật Nhà năm 2005 40 Đánh giá bất cập, hạn chế, tồn 49 Đ A 2.3.1 2.3.2 2.4 Báo cáo tình hình đầu tư nhà Xã Hội 50 2.4.1 2.4.2 2.5 Phân tích kết nghiên cứu 53 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.6 2.7 2.8 Danh mục dự án nhà xã hội địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 50 Danh mục dự án nhà xã hội thực 52 Mô tả mẫu 53 Kiểm định thang đo: 56 Phân tích nhân tố khám phá EFA 60 Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh 66 Các giả thuyết mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh 68 Kiểm định mô hình nghiên cứu 68 2.8.1 2.8.2 Kiểm định hệ số tương quan Pearson 69 Kiểm định giả thuyết 70 vii 2.9 Bình luận kết nghiên cứu 71 2.10 Kiểm định ANOVA 73 2.10.1 Biến điều khiển "Giới tính" 73 2.10.2 Biến điều khiển "Tình trạng hôn nhân" 74 2.10.3 Biến điều khiển "Tình trạng nhà ở" 74 2.10.4 Biến điều khiển "Mong muốn" 76 2.10.5 Kiểm định ANOVA mức giá hộ chấp nhận mua với tình trạng nhà 77 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG PHỤC VỤ ĐÁP ỨNG NHU CẦU MUA NHÀ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG TẠI 78 Mục tiêu định hướng phát triển chung cư thành phố Huế giai đoạn 2015-2020 78 Giải pháp phát triển chung cư địa bàn thành phố Huế 79 U 3.1 3.2 Ế THÀNH PHỐ HUẾ .78 H TÊ ́H 3.2.1 Giải pháp nhân tố "Vị Trí" 79 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao mức độ đảm bảo nhà chung cư: 79 3.2.3 Nhóm giải pháp thiết kế: 80 3.2.4 Nhóm giải pháp giá cả: 81 3.2.5 Những hạn chế hướng nghiên cứu 81 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 K TÀI LIỆU THAM KHẢO IN I.Kết luận 82 II.Kiến nghị 84 Đ A ̣I H O ̣C PHỤ LỤC viii PHẦN MỞ ĐẦU  Tính cấp thiết đề tài Vấn đề nhà cho người dân nan giải đất nước, nước phát triển có mức thu nhập thấp Về giải pháp, giải nhà phải vận hành theo chế thị trường Nhưng chất, giải vấn đề nhà cho người dân lại mang tính xã hội Thị trường đặt lợi ích lên trước nhằm đảm bảo phát triển, vấn đề xã hội lại giải nguyên tắc nhân để Ế đảm bảo bền vững Đây tính đối ngẫu việc, thể hai mặt đối lập U việc tìm giải pháp cho vấn đề nhà ́H Trong hoàn cảnh riêng thị trường nhà nước ta nay, giá đất nhà TÊ ở mức cao, thu nhập bình quân người lao động lại thấp Một phận người lao động từ nông thôn lên thành phố nhà buộc phải sống sinh hoạt khu nhà trọ nhỏ hẹp, tạm bợ Họ có nhu cầu sở hữu H nhà cho riêng họ có nhiều lý để không thực điều IN Vấn đề tỉnh Thừa Thiên Huế ngày trở nên cấp thiết mà dân K số tỉnh năm 2013 1.127.905 tăng lên 1.357.000 đến năm 2020 ( ̣C thành phố Huế năm 2013 350.345 người, dự kiến đến năm 2020 vào khoảng ̣I H lên hàng đầu O 410.000 người) Xây dựng nhà chung cư giải pháp đặt Trong thời gian này, số đơn vị Thừa Thiên - Huế tham gia vào lĩnh Đ A vực kinh doanh địa ốc, xây nhà, chung cư, xây biệt thự bán không mua, hậu đến chưa khắc phục Điển hình nhiều dự án chung cư tỉnh Thừa Thiên Huế số hoàn thiện không bán được, số lại triển khai Khu chung cư Bãi Dâu ( Phú Hậu, Huế) rao bán năm có vài hồ sơ đăng ký mua, mức bán 6,7triệu đồng/m2 Dự án chung cư Bàu Vá ( Phường Đúc, Huế) UBND tình cấp phép đầu tư từ năm 2009, dự kiến hoàn thành tháng 10/2010 Dự án có tổng diện tích khoảng 6.742 m2, quy mô chung cư tầng khoảng 300 hộ, diện tích hộ từ 45- 50m2; tổng mức đầu tư dự kiến ban đầu 80 tỷ Tuy nhiên từ cấp giấy chứng nhận đầu tư đến nay, nhà đầu tư chưa triển khai thực UBND tình Thừa Thiên Huế định thu hồi giấy chứng nhận đầu tư cấp cho dự án Nhiều dự án khác tình trạng tương tự Theo Sở Xây dựng Thừa Thiên Huế, thời gian qua, Ủy ban Nhân dân tình Thừa Thiên Huế cấp phép cho sáu doanh nghiệp tham gia xây dựng chung cư, đến hai dự án triển khai, lại gặp khó khăn việc bán Ế sản phẩm U Bên cạnh đối tượng mua lại hạn chế người thu nhập thâp thấp có hộ ́H thành phố Huế thường khả mua nhà với mức gía công ty đưa TÊ Để tháo gỡ toán đầu cho doanh nghiệp bất động sản việc đáp ứng nhu cầu mua nhà chung cư cho người dân nhiều vấn đề cần xem xét H Trên sở tác giả chọn đề tài: " Các yếu tố ảnh hưởng đến định K  Mục tiêu nghiên cứu IN mua nhà chung cư thành phố Huế" để thực luận văn tốt nghiệp ̣C Mục tiêu chung: Thông qua nghiên cứu thực trạng xây dựng, mua bán sử O dụng nhà chung cư để đề xuất giải pháp phát triển nhà chung cư địa bàn thành ̣I H phố Huế Mục tiêu cụ thể: Hệ thống hoá sở lý luận thực tiễn tiêu dùng, hành vi Đ A tiêu dùng, định mua Phân tích thực trạng tiêu dùng nhà chung cư người dân thành phố Huế năm qua Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến định mua nhà chung cư người dân thành phố Huế Kiến nghị quan ban ngành, doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế nhằm mục đích nâng cao khả phục vụ đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, đạt hiệu cao kinh doanh Các biến đưa vào phân tích nhân tố 20 biến tải vào nhân tố sau ta đem nhân tố phân tích tương quan với biến phụ thuộc, có biến có tương quan với biến phụ thuộc biến Vị trí, thiết kế, đảm bảo giá Biến thông tin tương quan với biến định mua, biến không đưa vào mô hình để đảm bảo tính phù hợp mô hình Theo kết hồi quy bảng 2.15 ta nhận thấy nhóm nhân tố ảnh hưởng đến định mua chung cư khách hàng với mức độ tương quan Ế khác U Về mặt vị trí, hệ số β vị trí đạt giá trị cao so với ba yếu tố kia, chiếm ́H tới 0.532, điều cho ta thấy yếu tố vị trí có mức độ quan trọng nhát yếu tố ảnh hưởng đến định ma chung cư khách hàng Nghĩa nhiều khách TÊ hàng đồng ý vị trí xếp vào tiêu chí mà họ quan tâm trước định mua chung cư Việc vị trí đánh giá cao nhu cầu sử dụng H khách hàng, trước tiên đặc thù nó, không giống sản phẩm IN khác, vị trí khu chung cư gắng liền với sống chủ sở hữu nhiều K khía cạnh, giúp quảng đường làm việc, mua sắm, giao lưu, vui chơi giải trí họ gần hơn, thuận tiện tiết kiệm nhiều thời gian chi phí Nó có O ̣C thể mang lại môi trường sống tốt hơn, an toàn Thậm chí, khách ̣I H hàng, họ rao bán lại hộ chung cư với giá mong muốn thời gian ngắn cảm thấy chung cư không phù hợp với Một vị trí Đ A đẹp, thuận tiện rõ ràng ưa chuộng vị trí khó khăn cho sinh hoạt lại Yếu tố đảm bảo, có hệ số β=0.307 thấp yếu tố vị trí, độ đảm bảo sản phẩm khách hàng quan tâm hai mặt pháp lý độ bền kết cấu Đối với giấy tờ pháp lý liên quan đến nà thân chủ đầu tư làm việc trực tiếp với bên có thẩm quyền cấp phép giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu sử dụng cho khách hàng thời gian định Độ bền kết cấu thể phần chất lượng sản phẩm, mang lại an toàn tiện lợi cho người sử dụng giúp họ tránh phiền toái việc sửa chửa nhiều điểm không đáng có 72 Yếu tố thiết kế xếp thứ ba mức độ quan trọng với hệ số β=0.237, đòi hỏi thiết kế xây dựng chung cư người ta phải nắm vững trước tiên đặc điểm công mục đích sử dụng nó, lựa chọn giải pháp tổ chức không gian hình khối đáp ứng yêu cầu thực dụng, xử lý điều kiện bất lợi môi trường để tao hiệu tốt cho hoạt động hay cảm thụ công trình Con người khai thác sử dụng, thiết kế chung cư, nhà đẹp thấy thoải mái, tiện lợi, hiêu suất hay nâng cao tâm hồn , tình cảm hay tư tưởng, thấy tự hào, hướng thiện vẻ đẹp, Ế hòa quyện nghệ thuật, kỹ thuật ,vì khả sáng tạo người U Yếu tố giá có hệ số β=0.197 thấp biến nghiên cứu Ở thành phố ́H Huế, người tiêu dùng có lựa chọn chung cư, chung cư có mức đầu tư mét vuông gần giống dự án chủ yếu chung cư thu TÊ nhập th ấp, khách hàng có lựa chọn giá 2.10 Kiểm định ANOVA H 2.10.1 Biến điều khiển "Giới tính" IN Bảng 2.22: Kiểm định ANOVA với biến điều khiển giới tính K QD ̣C ̣I H O Kiểm định Levene Phương sai Đ A Kiểm định t Phương sai khác F 026 Sig .871 t 708 702 df 158 131.189 Sig (2-tailed) 480 484 04687 04687 06618 06674 Sự khác biệt có ý nghĩa Sự khác biệt sai số chuẩn 95% Khoảng tin Dưới -.08383 -.08516 cậy khác biệt Trên 17758 17891 Kết kiểm định cho thấy, Sig (levene's test)0.871 > 0.05, ta chấp nhận giả thuyết H0 khác phương sai hai tổng thể 73 Trong kiểm định t, sig=0.48 > 0.05, khác biệt có ý nghĩa trung bình hai tổng thể Không có đủ chứng cho có khác biệt có ý nghĩa thống kê ảnh hưởng yếu tố "Vị trí","Thiết kế", "Đảm bảo", "Giá cả" định mua nhóm khách hàng Nam Nữ 2.10.2 Biến điều khiển "Tình trạng hôn nhân" Ế Bảng 2.23: Kiểm định ANOVA cho biến điều khiển tình trạng hôn nhân: U QD F TÊ Kiểm định Levene ́H Phương sai Sig T IN K ̣C O ̣I H khác 1.801 181 -.724 -.755 Df 158 143.478 Sig (2-tailed) 470 452 -.04835 -.04835 06675 06406 Dưới -.18018 -.17497 Trên 08348 07826 H Kiểm định t Phương sai Sự khác biệt có ý nghĩa Sự khác biệt sai số chuẩn 95% Khoảng tin cậy khác biệt Đ A Kết kiểm định cho thấy, Sig (levene's test)0.181 > 0.05, ta chấp nhận giả thuyết H0 khác phương sai hai tổng thể Trong kiểm định t, sig=0.47 > 0.05, khác biệt có ý nghĩa trung bình hai tổng thể Không có đủ chứng cho có khác biệt có ý nghĩa thống kê ảnh hưởng yếu tố "Vị trí","Thiết kế", "Đảm bảo", "Giá cả" định mua nhóm khách hàng Độc thân Đã lập gia đình 2.10.3 Biến điều khiển "Tình trạng nhà ở" Bảng 2.24: Kiểm định ANOVA cho biến điều khiển tình trạng nhà ở: 74 QD Phương sai Kiểm định F Phương sai khác 22.089 Levene Sig Kiểm định t 000 T -5.414 -4.801 Df 158 76.058 Sig (2-tailed) 000 000 -.34473 -.34473 ́H Sự khác biệt sai số 95% Khoảng tin Dưới Trên TÊ chuẩn cậy khác biệt U nghĩa Ế Sự khác biệt có ý 06367 07180 -.47049 -.48774 -.21897 -.20172 H Kết kiểm định cho thấy, Sig (levene's test)0.000 < 0.05, ta chấp nhận giả IN thuyết H1 có khác phương sai hai tổng thể Trong kiểm định t, sig=0.000 < 0.05, có khác biệt có ý nghĩa trung bình K hai tổng thể ̣C Có đủ chứng cho có khác biệt có ý nghĩa thống kê ảnh hưởng O yếu tố "Vị trí","Thiết kế", "Đảm bảo", "Giá cả" định mua Đ A ̣I H nhóm khách hàng nhà thuê chung với người thân 75 2.10.4 Biến điều khiển "Mong muốn" Bảng 2.25: Kiểm định ANOVA cho biến điều khiển "mong muốn" QD Phương sai Kiểm định Levene F khác 31.854 000 Ế Sig t -9.227 -7.526 158 57.338 000 000 -.53720 -.53720 05822 07138 U Kiểm định t Phương sai ́H df Sig (2-tailed) TÊ Sự khác biệt có ý nghĩa Sự khác biệt sai Dưới -.65219 -.68011 cậy khác biệt Trên -.42221 -.39429 IN 95% Khoảng tin H số chuẩn K Kết kiểm định cho thấy, Sig (levene's test)0.000 < 0.05, ta chấp nhận giả ̣C thuyết H1 có khác phương sai hai tổng thể O Trong kiểm định t, sig=0.000 < 0.05, có khác biệt có ý nghĩa trung ̣I H bình hai tổng thể Có đủ chứng cho có khác biệt có ý nghĩa thống kê ảnh hưởng Đ A yếu tố "Vị trí","Thiết kế", "Đảm bảo", "Giá cả" định mua nhóm khách hàng muốn mua hộ chung cư muốn mua nhà đơn lẻ 76 2.10.5 Kiểm định ANOVA mức giá hộ chấp nhận mua với tình trạng nhà Bảng 2.26: Kiểm định ANOVA mức giá hộ chấp nhận mua với tình trạng nhà Muc gia can ho ma kha nang ong ba co the chap nhan mua Phương sai F 1.444 U Levene ́H Sig Kiểm định t khác Ế Kiểm định Phương sai t TÊ df Sig (2-tailed) H Sự khác biệt có ý 231 -8.212 -8.828 158 121.700 000 000 -2.1116 -2.1116 2571 2392 nghĩa IN Sự khác biệt sai số chuẩn Dưới -2.6195 -2.5851 Trên -1.6038 -1.6381 ̣C K 95% Khoảng tin cậy khác biệt O Kết kiểm định cho thấy, Sig (levene's test)0.231 < 0.05, ta chấp nhận giả ̣I H thuyết H0 khác phương sai hai tổng thể Trong kiểm định t, sig=0.000 < 0.05, có khác biệt có ý nghĩa trung bình Đ A hai tổng thể Có đủ chứng cho có khác biệt có ý nghĩa thống kê ảnh hưởng yếu tố tình trạng nhà mức giá chấp nhận mua hộ 77 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG PHỤC VỤ ĐÁP ỨNG NHU CẦU MUA NHÀ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG TẠI THÀNH PHỐ HUẾ 3.1 Mục tiêu định hướng phát triển chung cư thành phố Huế giai đoạn 2015-2020 Theo kết luận số 48-KL/TW,Ban Chấp Hành Trung Ương, Kết luận trị xây dựng, phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế đô thị Huế đến năm 2020:" Ế Xây dựng Thừa Thiên Huế trở thành thành phố trực Trung ương vài năm U tới, trung tâm khu vực miền Trung trung tâm lớn, đặc sắc ́H nước văn hóa, du lịch; khoa học- công nghệ, y tế chuyên sâu giáo dục đào tạo da ngành, đa lĩnh vực, chất lượng cao Phấn đấu đến nằm 2020, Thừa Thiên TÊ Huế xứng tầm trung tâm đô thị cấp quốc gia, khu vực quốc tế, trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học- công nghệ, y tế đào tạo lớn H nước, khu vực Đông Nam Châu Á, có quốc phòng, an ninh tăng cường, IN trị xã hội ổn định, vững chắc; có hệ thống trị sạch, vững mạnh, K ngang tầm nhiệm vụ, lực lãnh đạo sức chiến đấu Đảng nâng cao rõ rệt; có đời sống vật chất tinh thần nhân dân không ngừng cải thiện O ̣C Bên cạnh tiến đạt được, Thừa Thiên Huế số hạn chế cần khắc ̣I H phục có vấn đề quy hoạch, công tác tái định cư dân vạn đò, dân sống vùng đầm phá chậm Đ A Thành phố Huế nói riêng tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung cần giải tốt vấn đề nhà cho người dân Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà chung cư nói riêng, hạn chế tình trạng nhà ở, chung cư xây xong bỏ hoang gây lãng phí nhà nước, vấn đề người dân ngày đêm mong chờ tái định cư Hỗ trợ doanh nghiệp doanh nghiệp xây dừng yên tâm đầu tư xây dựng nhà xã hội, nhà thương mại Mang lại nhiều tiện ích cho nhân dân góp phần xóa đói giảm nghèo, tệ nạn xã hội 78 3.2 Giải pháp phát triển chung cư địa bàn thành phố Huế 3.2.1Giải pháp nhân tố "Vị Trí" Vị trí nhà chung cư yếu tố quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến định mua chung cư người dân Doanh nghiệp cần nắm bắt điều để lựa chọn vị trí thực dự án phù hợp Nhà chung cư nên xây dựng khu vực dân cư đông đúc, gần tiện ích công cộng siêu thị, trung tâm thương mại Ế Chung cư bao gồm nhiều hạng mục dùng chung hộ nên U việc thành lập ban quản lý nhà chung cư, quản lý tài sản dùng chung, doanh ́H nghiệp cần xây dựng nhà chung cư khu vực an ninh đảm bảo.Có phối hợp bên để xây dựng lực lượng bảo vệ, tuần tra, canh gác mang lại yên tâm đặc TÊ biệt cho khách hàng Xây dựng công trình phụ trợ công viên, sân tập luyện thể thao vừa H góp phần tôn tạo cảnh quan vừa tạo điều kiện cho thành viên hộ có giao IN lưu, đoàn kết khu vực sinh sống K 3.2.2Nhóm giải pháp nâng cao mức độ đảm bảo nhà chung cư: Nhà chung cư tài sản lớn, gắng liền với đời sống nhiều thành viên O ̣C gia đình thời gian dài Vậy nên chủ đầu tư cần tạo cho người sử ̣I H dụng yên tâm, an toàn tuyệt đối sản phẩm nhà chung Xây dựng hồ sơ mua bán rõ ràng, hợp lệ Đ A Các bên liên quan nghiêm chỉnh chấp hành khoản mục hợp đồng Phối hợp giải vần đề nảy sinh sau kí kết hợp đồng Nhà chung cư phải có kết cấu xây dựng đảm bảo kĩ thuật, thi công tuyệt đối không cắt giảm vật liệu xây dựng gián tiếp ảnh hưởng đến chất lượng công trình Tận dụng thời điểm giá vật liệu xây dựng giảm để mua vào dự trữ hay tìm kiếm lựa chọn cẩn thận nguồn cung cấp nhằm giảm chi phí xây dựng Vật liệu trang trí sơn tường, gạch phải đảm bảo đập vào mắt người mua, thông qua người mua đánh giá phần 79 chất lượng công trình Khách hàng không chọn hộ vừa xây xong, chưa đưa vào sử dụng bong tróc, thấm dột Nếu có tượng trên, chủ đầu tư cần sớm sửa chửa thay Bên cạnh đó, công ty không ngừng nâng cao hình ảnh lòng khách hàng, chứng tỏ công ty cung cấp cho thị trường sản phẩm nhà trung bình có đầy đủ tính bản, đảm bảo độ bền xây dựng mà mức giá lại hợp lý phù hợp với khả khách hàng Muốn làm tốt điều Ế công ty nên tìm tòi học tập kinh nghiệm từ nước tiên tiến lĩnh U vực làm tảng ứng dụng vào thị trường Việt Nam để hy vọng tương lai ́H tung thị trường dòng sản phẩm nhà trung bình có chất lượng cao, giá hợp lý, đáp ứng lượng cầu ngày tăng cao thị trường nhà trung TÊ bình Thành phố Huế, niềm mong ước nhiều người 3.2.3Nhóm giải pháp thiết kế: H Ngày đời sống đại đa số phận người dân thành phố có bước lên, xu IN hướng lựa chọn nhà nói chung chung cư nói riêng có thay đổi K Doanh nghiệp cần quan tâm để đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng Thiết kế vấn đề mà nhà đầu tư hoàn toàn can thiệp được, O ̣C thiết kế nội thất, ngoại thất lẫn diện tích trang tiên nghi sinh hoạt ̣I H Nhà đầu tư nên có tìm hiểu, nghiên cứu thị hiếu khách hàng Đ A xu hướng thiết kế đại Lựa chọn sử dụng loại vật liệu mới, tiên tiến, vừa giảm thời gian thi công, tiết kiệm chi phí vừa đáp ứng yêu cầu kĩ thuật thẩm mĩ Diện tích hộ cần rộng rãi, thoáng mát Bố trí hợp lý phòng hộ Tạo không gian mở, không gian xanh hộ 80 3.2.4Nhóm giải pháp giá cả: Nhóm yếu tố giá nhóm người mua nhà chung cư địa bàn thành phố Huế quan tâm nhà đầu tư cần có sách giá hợp lý Giải thích vấn đề nguyên nhân địa bàn thành phố có nhiều dự án nhà chung cư thu nhập thấp, khách hàng lựa chọn nhà chung cư cao cấp trung cấp, lỗ hổng lớn thị trường mà doanh nghiệp nên nắm Ế bắt U Sẳn sàng cải thiện gia tăng tính cho sản phẩm cần có cân ́H nhắc mặt chi phí, tránh đẩy giá cao Áp dụng linh hoạt hình thức mua bán, cho thuê nhà chung cư tránh tình Những hạn chế hướng nghiên cứu Quyết định mua người tiêu dùng luôn thay đổi chịu nhiều tác IN H 3.3 TÊ trạng nhà chung cư xây xong, bỏ hoang động tình hình kinh tế, sách pháp luật phủ , nghiên cứu K thực khoảng thời gian từ tháng năm 2014 đến tháng năm 2014 ̣C thời gian Trung Quốc hạ đặt giàn trái phép giàn khoan HD 981 vùng đặc O quyền kinh tế Việt Nam nhiều tác động đến đời sống đại đa số người dân ̣I H việc đưa định mua tài sản có giá trị lớn nhà chung cư Doanh nghiệp cần có nghiên cứu riêng theo giai đoạn để có chiến lược Đ A sản xuất kinh doanh phù hợp với biến động thị trường Phạm vi nghiên cứu hẹp, nghiên cứu khu vực thành phố Huế với đối tượng nghiên cứu hạn chế Nghiên cứu mang nhiều ý nghĩa thực quy mô lớn hơn, địa bàn rộng hơn, đối tượng khảo sát rộng không phân biệt đối tượng để hay đầu tư Nếu có nghiên cứu để so sánh , mở rộng phạm vi đối tượng nghiên cứu tốt để khẳng định xác kết luận nghiên cứu 81 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I.Kết luận Trên có sở nghiên cứu định mua nhà chung cư khách hàng thành phố Huế, luận văn rút kết luận Thông qua kết hồi quy có yếu tố ảnh hưởng đến định mua chung cư khách hàng, Vị trí, Đảm bảo, Thiết kế Giá Trong Vị trí có tương quan Ế mạnh (β=0,532), giá có tương quan yếu (β=0.197) , đảm bảo thiết kế U có mức tương quan (β=0,307 β=0,237) Và kết phân tích hồi quy ́H giải thích 52.8% định mua chung cư khách hàng Yếu tố vị trí có tác động lớn đến định mua chung cư khách hàng TÊ Dựa vào kết phân tích EFA ta thấy, yếu tố vị trí, vị trí nằm khu dân cư đông đúc, gần tiện ích công cộng, giao thông lại thuận tiện H đặt lên hàng đầu Vị trí chung cư thuận tiện khả mua IN khách hàng lớn Những chung cư nằm trung tâm đô thị hay vùng K dễ bán chung cư loại nằm vùng ven trung tâm Những chung cư nằm ngã tư hay ngã ba, trục lộ giao thông quan trọng O ̣C khách hàng quan tâm Ngoài không phần quan trọng ̣I H ảnh hưởng môi trường cảnh quan bên vấn đề an ninh khu vực Điều giải thích nhiều khu chung cư thành phố Huế hoàn thiện Đ A lượng bán hạn chế Yếu tố đảm bảo có tác động lớn đến định mua chung cư Yếu tố đảm bảo dựa yếu tố tính pháp lý chung cư đảm bảo kỹ thuật công trình Công trình xây dựng đảo bảo mang lại yên tâm giá trị sử dụng lâu dài cho khách hàng Không muốn mua hộ chung cư với tường ẩm mốc, bong tróc, phải tu bổ, cải tạo lại năm Và chắn họ có phản hồi không tích cực phẩm, làm giảm bớt lòng tin người tiêu dùng vào chủ đầu tư Điều tác động xấu đến kết kinh doanh nhà chung cư Trên thực tế Thừa Thiên Huế, khu chung cư phần lớn chung cư 82 thu nhập thấp, giá bán chung cư không cao, lợi nhuận nhiều chủ đầu tư cắt giảm bớt vật liệu, giảm chất lượng công trình, nhiều hộ chưa đưa vào sử dụng trần thấm dột, tường bong tróc Điều lần khiến sản phẩm khó lòng tiêu thu Doanh nghiệp khó khăn lại khó khăn Yếu tố thiết kế có tác động đến định mua người tiêu dùng Ngày đời sống đại phận nhân dân thành phố Huế ngày lên, việc quan tâm đến vị trí đảm bảo chung cư, họ coi thiết kế chung cư Ế phận quan trọng Thiết kế chung cư phải đại nội thất lẫn U ngoại thất,phù hợp với thành viên gia đình Chung cư phải có đủ ́H diện tích tiện ích cho thành viên gia đình Yếu tố giá yếu tố tác động đến định mua người tiêu dùng TÊ Đối với hàng hóa khác chí chung cư tỉnh thành phố khác giá thường yếu tố quan tâm lớn Lý giải điều phần H địa phương khác, người tiêu dùng có nhiều lựa chọn chung cư có tính năng, công IN năng, chất lượng tương tự với nhiều mức giá Còn thành phố Huế phần lớn K chung cư chung cư thu nhập thấp với mức đầu tư tương đương nên giá chung cư thành phố Huế người tiêu dùng quan tâm O ̣C Ngoài nghiên cứu cho thấy rằng, có khác biệt định mua ̣I H đối tượng người thuê nhà người với người thân, chí mức giá chấp nhận mua trung bình nhóm đối tượng có chênh lệch Đ A khác lớn so với người với người thân Giải tháo gỡ vướng mắc xây dựng tiêu thụ chung cư địa bàn thành phố Huế vấn đề cấp bách cần có phối hợp cấp ngành liên quan, chủ đầu tư người sử dụng chung cư Trên sở loại bỏ số yếu tố quan trọng (tình hình kinh tế nước giới, sách chủ trương nhà nước, yếu tố văn hóa xã hội địa phương ) nghiên cứu làm giải thích 52,8% định mua người tiêu dùng mức độ tác động yếu tố Vị trí, đảm bảo, thiết kế, giá đến định mua chung cư 83 II.Kiến nghị Kiến nghị sách tài – tín dụng thuế a Tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi: Hiện Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 Chính phủ, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp người mua nhà tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi Hiện địa bàn tỉnh có hai dự án Ế nhà xã hội đủ điều kiện để vay vốn ưu đãi: U Dự án nhà thu nhập thấp Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng Phát ́H triển Nhà Vincoland (giai đoạn bàn giao sử dụng, giai đoạn triển khai ép cọc thí nghiệm nên giai đoạn đủ điều kiện để đăng ký vay vốn ưu đãi); TÊ Dự án nhà thu nhập thấp Công ty Cổ phần kinh doanh nhà (đối với dự án nhà thu nhập thấp chung cư Bãi Dâu đầu tư xây dựng xong doanh nghiệp thông H báo với người mua biết để làm thủ tục vay vốn; dự án thu nhập IN thấp khu Bàu Vá đề nghị UBND tỉnh cho triển khai dự án để làm thủ tục vay vốn K ưu đãi) Dự án nhà thương mại: dự án nhà thương mại chung cư Đào Tấn Công O ̣C ty Cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế triển khai lựa chọn nhà đầu tư (chưa phê ̣I H duyệt giá đất để kêu gọi đầu tư) Dự án thực theo phần: Khối nhà công vụ với 32 hộ khối nhà thương mại 180 hộ Đ A Một số dự án nhà thu nhập thấp triển khai nghiên cứu: Dự án nhà thu nhập thấp Công ty Cổ phần An Dương, Công ty Cổ phần Aranya Việt Nam Công ty Cổ phần dự án Đại Lộc b Tiếp tục gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp đầu tư – kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ toán tiền bán hàng thời gian tối đa 24 tháng; giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà xã hội xuống 5% để người mua nhà hưởng lợi tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán 84 c Giãn nợ, khoanh nợ, lập quỹ tín thác bất động sản: doanh nghiệp đầu tư thiếu vốn trầm trọng lại khó tiếp cận nguồn vốn, tiếp cận không dám vay tiếp thị trường ảm đạm Lập quỹ tín thác bất động sản nhằm tạo một kênh huy động vốn hiệu quả, mở hội cho doanh nghiệp huy động tối đa nguồn vốn nhân dân d Khấu trừ thuế, miễn lệ phí trước bạ: nên miễn lệ phí trước bạ người dân mua hộ chung cư có diện tích 60 m2 áp dụng cho lần đầu để hỗ trợ Ế người lao động có thu nhập thấp Đồng thời, nên giảm 50% lệ phí trước bạ cho U đối tượng bán nhà để mua nhà khác nhằm cải thiện điều kiện sống, bán nhà ́H để mua nhà di chuyển chỗ để phù hợp với điều kiện làm việc, học tập Kiến nghị đất đai, quy hoạch TÊ a Rà soát tất dự án phát triển nhà để phân loại dự án tiếp tục thực hiện, dự án cần tạm dừng, dự án cần điều chỉnh cấu, loại hình nhà ở, H chuyển đổi sang phát triển nhà xã hội cho phù hợp với nhu cầu thị trường IN nguồn lực xã hội nhằm giải tồn kho sản phẩm bất động sản K Hiện số dự án phát triển nhà triển khai, đến chưa bán hết, hầu hết dự án triển khai xây dựng phần hạ tầng, nhà liền kề, nhà O ̣C biệt thự chưa triển khai xây dựng nhà cao tầng, nên đề nghị doanh nghiệp ̣I H nghiên cứu chuyển đổi phần nhà thương mại sang nhà xã hội để tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi Đ A Tình hình tồn kho sản phẩm bất động sản địa bàn thành phố Huế: Hiện số dự án đầu tư xong phần nhà chưa có đối tượng mua nhà b Ban hành công khai báo chí tiêu chí mua nhà phù hợp với quy hoạch, phù hợp cấu hộ phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng… để doanh nghiệp có số hộ muốn bán biết đăng ký Sau đó, thực việc thẩm định giá theo giá thị trường để mua giới thiệu người dân đến mua, cho doanh nghiệp có lãi c Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đất 85 khu vực dự án sau doanh nghiệp hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn thành nghĩa vụ tài khu vực xin cấp giấy Kiến nghị cải cách thủ tục hành a Hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật quản lý đô thị, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý nhà nước, kiểm soát có hiệu công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung cầu, phù hợp với kế U doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà xã hội Ế hoạch phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu thị trường Có chế khuyến khích ́H b Hoàn thiện thể chế liên quan đến thị trường bất động sản đất đai, đổi đất lấy hạ tầng, giá đất, xây dựng đô thị, nhà ở….Đồng thời, phải thông qua quy TÊ định Nhà nước để loại trừ yếu tố đầu thị trường làm cho giá bất động thu nhập người dân thấp IN Các kiến nghị khác H sản tỉnh Thừa Thiên Huế cao so nhiều tỉnh khác, kinh tế K a Hướng dẫn, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cấu doanh nghiệp cho phù hợp, như: Giảm giá bán, điều O ̣C chỉnh cấu hàng hóa cho phù hợp với khả chi trả thị trường; áp dụng ̣I H phương thức bán hàng linh hoạt, khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; sử dụng mục đích khoản vay huy động vốn từ khách hàng, Đ A thực công khai, minh bạch, cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng b Cải thiện tình hình kinh tế, ổn định tảng kinh tế để thu hút đầu tư nước ngoài, cần định hướng thu hút đầu tư rõ nét vào thị trường BĐS Nếu nguồn đầu tư nước vào thị trường BĐS kích hoạt, nguồn vốn khơi dậy Khi đó, thị trường BĐS có xung lực Bên cạnh đó, cần phải tiếp tục xem xét mở rộng đối tượng nước phép mua nhà (căn hộ) gắn với quyền sử dụng đất Đây kênh quan trọng, dù phải thận trọng việc mở rộng đối tượng đóng góp không nhỏ vào việc tăng cường xung lực cho thị trường BĐS 86