Giải pháp nhăm nâng cao hiệu quả chuẩn bị thực hiện thi công dự án nhà ở.docx

Giải pháp nhăm nâng cao hiệu quả chuẩn bị thực hiện thi công dự án nhà ở

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ Ở

1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

1.1.1 Khái niệm

Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận Các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài : môi trường chính trị, kinh tế - xã hội…hay còn được gọi là “ môi trường đầu tư ” Mặt khác, các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương lai, do đó nó chứa đựng bên trong nhiều yếu tố bất định Đó chính là các yếu tố làm cho dự án có khả năng thất bại, làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên nhân làm cho các nhà đầu tư có vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các tổ chức kinh doanh tiền tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư gián tiếp thấp hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp.

Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có

hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai.

Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị Sự chuẩn bị này được thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt.

Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng công trình, được Luật Xây dựng Việt Nam ngày 26-11-2003 giải thích như sau:

“Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến

việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.” Như vậy, có thể hiểu

dự án xây dựng bao gồm hai nội dung là đầu tư và hoạt động xây dựng Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng bao giờ cũng yêu cầu có một diện tích đất nhất định, ở một địa điểm nhất định ( bao gồm đất, khoảng không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa ) do đó có thể biểu diễn dự án xây dựng như sau :

1.1.2. Đặc điểm d ự án đầu tư xây dựng nhà ở

Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên trong nó chứa ác yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư.

Trước hết, dự án đầu tư xây dựng là dự án gắn với công trình nhà ở thường có thời gian xây dựng và sử dụng lâu Một dự án bắt đầu từ giai đoạn lập dự án đầu tư cho đến lúc nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng mất một khoảng thời gian dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi công công trình Bên cạnh đó, tuổi thọ công trình cũng phụ thuộc vào một số yếu tố như kết cấu công trình, môi trường khí hậu xung quanh …

Hai là, dự án đầu tư xây dựng có quy mô vốn lớn Nguồn vốn các công trình thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu tư nước ngoài hay của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của các cơ quan ngoại giao và các tổ chức quốc tế khác ở Việt Nam.

Ba là, dự án xây dựng cố định ở một địa điểm bị tác động bởi điều kiện tự nhiên xã hội khu vực Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại, gần trung tâm, các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường an toàn sẽ thu hút được người dân tập trung đầu tư xây dựng hơn những nơi không đảm bảo được những điều kiện đó.

Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng công trình cần phải được làm thật tốt và quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án.

1.1.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình

a. Phân loại theo quy mô dự án :

- Nhà biệt thự

- Nhà xây liên kế

c. Phân loại theo cấp quản lý

- Nhà nước – địa phương

- Tổ chức doanh nghiệp

- Cá nhân

d. Phân loại theo nguồn vốn đầu tư

Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án được chia thành bốn loại :

- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp Nhà nước

- Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn.

 Việc phân loại dự án theo quy mô và tính chất dự án giúp ta quản lý dự án được tốt và nhằm mục đích :

- Phân cấp quản lý : Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Ngành, UBND các tỉnh, thành phố;

- Lựa chọn chủ đầu tư;

+ Thiết kế 2 bước+ Thiết kế 3 bước

- Quyết định thời hạn cấp vốn nếu là vốn ngân sách :+ Không quá 2 năm đối với dự án nhóm C

+ Không quá 4 năm đối với dự án nhóm B

- Quyết định điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia dự án

- Quyết định hình thức lựa chọn nhà thầu+ Chỉ định thầu

+ Đấu thầu hạn chế+ Đấu thầu rộng rãi

- Quyết định thời hạn bảo hành công trình

- Quyết định hình thức quản lý và sử dụng công trìnhGhi chú :

1) Tổng mức đầu tư cho từng loại dự án có thể sẽ thay đổi khi có sự trượt giá để phù hợp với thực tế.

2) Việc quản lý dự án theo phân loại nhóm A,B,C còn phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư Vì vậy cần kết hợp cả các hình thức phân loại này để việc quản lý dự án được hợp lý và theo đúng pháp luật.

1.2. VỊ TRÍ VÀ NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG DỰ ÁN TRONG CHU KỲ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

1.2.1. Vai trò của giai đoạn chuẩn bị thực hiện thi công dự án trong chu kỳ dự án đầu tư

Một dự án đầu tư xây dựng luôn trải qua 3 bước : Chuẩn bị đầu tư – Thực hiện đầu tư – Kết thúc đầu tư Sau khi đã lập và đưa ra một bản dự án được thẩm định, thì Chủ đầu tư bắt tay vào công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ sơ thủ tục tiến tới việc thực hiện thi công dự án đó Đây là giai đoạn rất quan trọng để đưa dự án từ bản thảo thành một công trình hoàn thiện Khi thực

hiện tốt công việc này, dự án xây dựng đó hoàn toàn được đẩy nhanh theo đúng tiến độ, sẽ tiết kiệm được các chi phí phát sinh không đáng có, đưa công trình nhanh vào sử dụng

1.2.2. Quy trình giai đoạn thực hiện dự án :

GIAI ĐOẠN TRƯỚC DỰ ÁN-Nguyên nhân làm xuất hiện dự án

-Các ý rưởng ban đầuGIAI ĐOẠN SAU ĐẦU TƯ-Khai thác, sử dụng

-Vận hành, bảo trìGIAI ĐOẠN I – CHUẨN BỊ ĐẦU TƯGIAI ĐOẠN II – THỰC HIỆN ĐẦU TƯ

GIAI ĐOẠN III – KẾT THÚC ĐẦU TƯKẾT THÚC DỰ ÁN

-Hết thời hạn sử dụng-Sự cố, hỏng không sử dụng được

B4- Thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở và môi trường

a. Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường

b. Thẩm định thiết kế cơ sở

B5- Đấu thầu, mua thiết bị, lựa chọn nhà thầu thi công.

B6- Xin cấp giấy phép xây dựng, khai thác tài nguyên ( nếu có )B7- Ký hợp đồng thực hiện dự án.

B8- Thi công công trình.B9- Lắp đặt thiết bị.

B10- Tổng nghiệm thu công trình.

1.3. NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG THỰC HIỆN DỰ ÁN :

giai đoạn này bao gồm từ bước 5 đến bước 11 trong qui trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng

1.3.1. Đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan đầu mối hướng dẫn, tiếp nhận đăng kí đầu tư, tiếp nhận thẩm tra, trình UBND Thành phố cấp.

Các cơ quan này tiếp nhận hồ sơ, chủ trì lấy ý kiến các cơ quan liên quan trong quá trình thẩm tra dự án ( đối với các dự án thuộc diện thẩm tra ) và trình cấp có thẩm quyền cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ; những nội dung dự án đã thẩm tra khi chấp thuận địa điểm cho nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án thì không phải thẩm tra lại khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

Mẫu Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm những nội dung chủ yếu sau:a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư;

b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng;

c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư;d) Tổng vốn đầu tư;

đ) Thời hạn thực hiện dự án; e) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư;

g) Xác nhận các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư (nếu có).

1.3.2. Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng

thông tin đại chúng, hoặc thông qua việc tự giao dịch mua bán, bán nhà, chuyển giao sử dụng đất theo quy định pháp luật.

- Đối với các dự án đầu tư và xây dựng có tính chất sản xuất, kinh doanh, chủ đầu tư chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí, tiến độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để Ủy ban nhân dân địa phương tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng;

1.3.3. Khảo sát xây dựng

Khảo sát xây dựng là hoạt động thị sát, đo vẽ, thăm dò, thu thập và tổng hợp những tài liệu và số liệu về điều kiện tự nhiên của vùng, địa điểm xây dựng đề phục vụ thiết kế Khảo sát xây dựng bao gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất công trình, khảo sát thủy văn, khảo sát hiện trạng công trình và các công vỉệc khảo sát phục vụ cho hoạt động xây dựng.

Để xây dựng được công trình có chất lượng cao, đồng thời thỏa mãn điều kiện thời gian xây dựng ngắn, chi phí lao động, vật tư tiền vốn ít thì việc thiết kế công trình phải tiến hành trên cơ sở khảo sát xây dựng kỹ lưỡng, trên cơ sở áp dụng các phương pháp tính toán hiện đại cũng như các phương pháp thi công tiên tiến.

Tiến hành khảo sát xây dựng là nhằm giải thích rõ tính cần thiết về mặt xã hội, tính hữu ích về mặt kinh tế, tính khả thi về mặt kỹ thuật của công trình xây dựng Kết quả khảo sát xây dựng phải nêu rõ phương thức để thỏa mãn nhu cầu của xã hội đối với công trình xây dựng, những điều kiện, khả năng xây dựng công trình, lợi ích cho việc xây dựng công trình đó mang lại cho quá trình tái sản xuất xã hội Không thể nào có một bản thiết kế có chất

lượng mà lại không dựa trên cơ sở những tài liệu chuẩn xác của khảo sát xây dựng.

Khảo sát xây dựng bao giờ cũng phải được thực hiện theo một số giai đoạn nhất định dựa trên nguyên tắc từ chung đến riêng, từ tổng quát đến chi tiết nhằm cung cấp những tài liệu chuẩn xác nhất cho thiết kế công trình.

Mục đích công tác khảo sát trong các bước thiết kế :

- Khảo sát để lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình là thu thập

những tài liệu cần thiết để sơ bộ đánh giá sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các thuận lợi và khó khăn, sơ bộ xác định vị trí, quy mô công trình và ước toán tổng mức đầu tư cũng như sơ bộ đánh giá hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.

- Khảo sát để lập Dự án đầu tư xây dựng công trình là thu thập những

tài liệu để xác định sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn hình thức đầu tư, xác định vị trí cụ thể, quy mô công trình, lựa chọn phương án công trình tối ưu, đề xuất các giả pháp thiết kế hợp lý, tính tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.

- Khảo sát để lập Thiết kế kỹ thuật là thu thập những tài liệu cần thiết

trên phương án công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ( dự án đầu tư xây dựng công trình ) để lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, dự toán công trình cũng như lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu hay chỉ định thầu.

- Khảo sát để lập Thiết kế bản vẽ thi công được thực hiện để phục vụ

cho thi công các công trình cầu, hầm, cảng, đường bộ theo các phương án công trình đã được phê duyệt khi thiết kế kỹ thuật và đấu thầu xây dựng.

- Đối với những công trình xây dựng nhà ở khảo sát phục vụ Thiết kế kỹ thuật thi công thì trong này mọi công việc khảo sát của các bước thiết kế

kỹ thuật và khảo sát thiết kế bản vẽ thi công được phối hợp thực hiện cùng trong một bước.

Trong giai đoạn chuẩn bị thi công, khâu khảo sát chủ yếu phục vụ cho thiết kế kỹ thuật thi công, thiết kế bản vẽ thi công các dự án nhà ở.

1.3.4. Thiết kế trong xây dựng

Thiết kế là một hoạt động thuộc lĩnh vực đầu tư và xây dựng mô tả hình dáng kiến trúc, nội dung kỹ thuật và tính kinh tế của các công trình xây dựng tương lai thích ứng với năng lực sản xuất sản phẩm hay dịch vụ và công dụng đã định.

Các văn bản, hồ sơ đồ án thiết kế một công trình là một tài liệu kinh tế - kỹ thuật tổng hợp phản ánh ý đồ thiết kế thông qua các bản vẽ, các giải pháp kinh tế - kỹ thuật về công trình tương lai với những luận chứng, tính toán có căn cứ khoa học.

Thiết kế cơ sở là các tài liệu thể hiện trên thuyết minh và bản vẽ nhằm

cụ thể hóa các yếu tố đã nêu trong nội dung của dự án đầu tư ( nội dung này thường được thực hiện trong quá trình lập dự án đầu tư ).

Hồ sơ thiết kế kỹ thuật ( TKKT ) là các tài liệu thể hiện trên thuyết

minh và các bản vẽ được phát triển trên cơ sở thiết kế cơ sở trong hồ sơ dự án đầu tư được duyệt Hồ sơ TKKT phải đảm bảo đủ điều kiện để lập tổng dự toán, hồ sơ mời thầu và triển khai lập bản vẽ tho công.

Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công ( TKBVTC ) là bước thiết kế chi tiết, bao

gồm các tài liệu thể hiện trên bản vẽ được lập trên cơ sở TKKT đã được duyệt Hồ sơ TKBVTC phải thể hiện được các chi tiết kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật công trình và công nghệ để nhà thầu xây lắp thực hiện thi công.

Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công ( TKKTTC ) là các tài liệu thể hiện trên

thuyết minh và bản vẽ được phát triển trên cơ sở thiết kế cơ sở trong hồ sơ dự án đầu tư được duyệt để nhà thầu xây lắp thực hiện thi công.

Mọi công trình trước khi xây dựng đều phải :

- Tài liệu khảo sát phục vụ thiết kế phải do pháp nhân hành nghề khảo sát xây dựng cung cấp Pháp nhân hành nghè khảo sát xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu, tài liệu do mình cung cấp.

 Ý nghĩa của công tác thiết kế : Chất lượng công tác thiết kế có vai trò quan trọng, quyết định hiệu quả của vốn đầu tư Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chất lượng thiết kế quyết định việc sử dụng vốn đầu tư tiết kiệm, hợp lý, kinh tế Nếu chất lượng của công tác thiết kế trong giai đoạn này không tốt dễ dẫn đến việc lãng phí vốn đầu tư, ảnh hưởng đến các giai đoạn thiết kế sau bởi các giai đoạn thiết kế sau đều được phát triển trên cở sở các thiết kế trước.

Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, chất lượng công tác thiết kế có ảnh hưởng lớn đến chất lượng công trình tốt hay không tốt, an toàn hay không an toàn, tiết kiệm hay lãng phí, điều kiện thi công thuận lợi hay khó khăn, tiến độ thi công nhanh hay chậm Giai đoạn này công tác thiết kế được coi có vai trò quan trọng nhất trong các giai đoạn của quá trình đầu tư.

Trong giai đoạn khai thác dự án, chất lượng thiết kế có vai trò chủ yếu quyết định việc khai thác, sử dụng công trình an toàn, thuận lợi hay nguy

hiểm khó khăn; chất lượng công trình tốt hay xấu; giá thành công trình cao hay thấp; tuổi thọ công trình có đảm bảo yêu cầu đề ra trong dự án không.

Tóm lại, thiết kế xây dựng là khâu quan trọng hàng đầu trong hoạt động đầu tư xây dựng Nó có vai trò chủ yếu quyết định hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư Đồng thời thiết kế xây dựng góp phần tạo ra môi trường mới, một không gian thiên nhiên mới thỏa mãn yêu cầu sản xuất, sinh hoạt và đờ sống của con người cả về mặt vật chất lẫn tinh thần.

 Các bước thiết kế xây dựng công trình : Thiết kế xây dựng công trình bao gồm các bước : Thiết kế cơ sở, Thiết kể kỹ thuật và Thiết kế bản vẽ thi công, Thiết kế kỹ thuật thi công.

Tùy theo tính chất, quy mô của từng loại công trình, thiết kế xây dựng công trình có thể lập một bước, hai bước hoặc ba bước như sau :

- Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với các công trình quy định chỉ phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

- Thiết kế hai bước bao gồm bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế kỹ thuật thi công được áp dụng đối với các công trình quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

- Thiết kế ba bước bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với các công trình quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và có quy mô lớn, phức tạp.

Đối với các công trình phải thực hiện thiết kế hai bước trở lên, các bước thiết kế tiếp theo chỉ được triển khai thực hiện trên cơ sở bước thiết kế trước đã được duyệt.

1.3.5. Báo cáo Đánh giá tác động môi trường (Báo cáo ĐTM)

Bản Báo cáo đánh giá tác động môi trường nhằm mục đích phát hiện các tác động xấu của dự án đến môi trường, tìm các công cụ để quản lý, hạn

chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra các biện pháp thích hợp để bảo vệ môi trường vào các bước sớm nhất của quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án, trên cơ sở đó đảm bảo dự án phát triển gắn liền với bảo vệ môi trường.

Sở Tài nguyên Môi trường tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, Báo cáo đánh giá tác động môi trường bổ sung thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND Thành phố UBND quận, huyện ( hoặc UBND xã, phường, thị trấn được ủy quyền ) tiếp nhận hồ sơ, cấp giấy xác nhận đăng kí Bản cam kết bảo vệ môi trường ).

Thời gian thẩm định Báo cáo ĐTM là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Thời gian phê duyệt Báo cáo ĐTM là 15 ngày làm việc

Thời gian thẩm định Báo cáo ĐTM bổ sung là 25 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ

Thời gian phê duyệt Báo cáo ĐTM bổ sung là 05 ngày làm việc

Thời gian cấp giấy xác nhận đăng kí Bản cam kết bảo vệ môi trường là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

1.3.6. Thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư

• Thẩm định, phê duyệt kỹ thuật và tổng dự toán

Các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, trước khi đấu thầu xây lắp phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán Cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán để phê duyệt là cơ quan có chức năng quản lý xây dựng đã được phân cấp.

Chủ đầu tư có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, đồng thời gửi hồ sơ tới cơ quan thẩm định

thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán Việc thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán phải thực hiện đầy đủ các quy định về thủ tục, trình tự kỹ thuật nhằm đảm bảo chất lượng thiết kế và tổng dự toán.

o Nội dung thẩm định thiết kế kỹ thuật bao gồm :

- Sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với nội dung đã được phê duyệt trong quyết định đầu tư về quy mô, công nghệ, công suất, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật quy hoạch, kiến trúc, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được áp dụng;

- Bảo vệ môi trường, sinh thái, phòng, chống cháy nổ, an toàn lao động, vệ sinh công nghiệp;

- Sự hợp lý của giải pháp thiết kế kỹ thuật;

- Tư cách pháp lý của tổ chức, cá nhân thiết kế.

o Nội dung thẩm định tổng dự toán bao gồm :

- Kiểm tra tính đúng đắn của các định mức, đơn giá và việc vận dụng định mức, đơn giá, các chế độ, chính sách có liên quan và các khoản mục chi phí theo quy định của Nhà nước;

- Sự phù hợp giữa khối lượng thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán;

- Xác định giá trị tổng dự toán kể cả thiết bị để so sánh với tổng mức đầu tư đã duyệt.

o Thời gian thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán quy định như sau : không quá 45 ngày ( đối với dự án nhóm A ), không quá 30 ngày ( đối với dự án nhóm B ), không quá 20 ngày ( đối với dự án nhóm C ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

o Cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán : chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung thẩm định quy định như trên Khi cần thiết, cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán có thể thuê chuyên gia, các tổ chức tư vấn chuyên ngành cùng tham gia thẩm định Chí phí thuê chuyên gia được tính vào tổng mức đầu tư tổng dự toán công trình Bộ Xây

dựng thống nhất với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết chi phí thuê chuyên gia thẩm định.

• Thẩm định kế hoạch tổ chức triển khai thực hiện dự án: thực

hiện kiểm tra trên các mặt :

- Kế hoạch cung cấp các điều kiện dự án : vốn, đất đai, thiết bị, công nghệ…

- Kế hoạch biện pháp thực hiện dự án

- Kế hoạch và tiến độ thực hiện dự án

- Khả năng triển khai xây dựng công trình, vấn đề cung cấp nguyên vật liệu, vật tư, máy móc, vận chuyển trong khi thi công… và tiến độ thực hiện dự án.

Bên cạnh việc thẩm định các nội dung trên, công tác thẩm định dự án còn một số nội dung thẩm định sau : Thẩm định các điều kiện pháp lý; Thẩm định mục tiêu của dự án; Thẩm định về sự cần thiết của dự án; Thẩm định về kỹ thuật, công nghệ của dự án; Thẩm định về tài chính của dự án; Thẩm định về kinh tế - xã hôi.

1.3.7. Đấu thầu

Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng được thực hiện đối với các công việc, nhóm công việc hoặc toàn bộ công việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, giám sát và các hoạt động xây dựng khác.

Việc lựa chọn nhà thầu là nhằm tìm được nhà thầu chính, tổng thầu, thầu phụ có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng phù hợp với loại và cấp công trình Nhà thầu chính hoặc tổng thầu có thể giao một phần công việc của hợp đồng cho thầu phụ Thầu phụ phải

có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng tương ứng và được chủ đầu tư công trình chấp nhận Thầu phụ không được giao tòan bộ hoặc phần việc chính theo hợp đồng cho nhà thầu khác.

Việc lựa chọn nhà thầu phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Đáp ứng được hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình.

- Chọn được nhà thầu có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng phù hợp, có giá dự thầu hợp lý.

- Khách quan, công khai, công bằng, minh bạch.

Tùy theo quy mô, tính chất , nguồn vốn xây dựng công trình, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư xây dựng công trình lựa chọn nhà thầu theo các hình thức sau đây:

1. Đấu thầu rộng rãi : đây là hình thức đấu thầu được thông báo công khai và không hạn chế số lượng nhà thầu tham gia Thời gian dự thầu trên các phương tiện thông tin đại chúng tối thiểu 10 ngày trước khi phát hồ sơ mời thầu Đây là hình thức được áp dụng chủ yếu.

2. Đấu thầu hạn chế : theo hình thức này, bên mời thầu chỉ được mời một số nhà thầu ( tối thiểu là 05 ) có khả năng đáp ứng yêu cầu tham gia Danh sách nhà thầu tham gia phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Chỉ định thầu : đó là hình thức bên mời thầu chọn trực tiếp nhà thầu đáp ứng yêu cầu của gói thầu để thương thảo hợp đồng và chỉ được áp dụng cho một số trường hợp theo quy định.

4. Chào hàng cạnh tranh: áp dụng cho những gói thầu mua sắm hàng hóa có giá trị dưới 02 tỷ đồng Mỗi gói thầu phải có ít nhất 3 chào hàng của 3 nhà thầu khác nhau trên cơ sở yêu cầu chào hàng của Bên mời thầu Việc gửi hàng có thể được thực hiện bằng cách gửi trực tiếp, bằng fax, bằng đường bưu điện hoặc bằng các phương tiện khác.

5. Mua sắm trực tiếp : áp dụng trong trường hợp bổ sung hợp đồng cũ đã thực hiện xong ( dưới 01 năm ) hoặc hợp đồng thực hiện với điều kiện chủ đầu tư có nhu cầu tăng thêm số lượng hàng hóa hoặc khối lượng công việc mà trước đó đã tiến hành đấu thầu, nhưng phải đảm bảo không được vượt mức giá hoặc đơn giá trong hợp đồng đã ký trước đó.

6. Tự thực hiện : áp dụng đối với các gói thầu mà chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện trên cơ sở tuân thủ các yêu cầu nếu trên.

7. Mua sắm đặc biệt : áp dụng đối với các ngành đặc biệt mà nếu không có những quy định riêng thì không thể đấu thầu được Cơ quan quản lý ngành phải xây dựng quy trình thực hiện đảm bảo các mục tiêu của Quy chế Đấu thầu và có ý kiến thỏa thuận của Bộ Kế hoạch và Đầu tư để trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Như vậy, đấu thầu chỉ là một trong các phương thức lựa chọn nhà thầu Phương thức lựa chọn nhà thầu này, trong hoạt động xây dựng, có hai hình thức thực hiện là đấu thầu rộng rãi và đấu thầu hạn chế.

• Mục đích của đấu thầu

Đấu thầu trong hoạt động xây dựng là quá trình cạnh tranh giữa các nhà thầu nhằm xác định được người nhận thầu thi công công trình đảm bảo các yêu cầu kinh tế - kỹ thuật đặt ra đối với việc xây dựng công trình.

Tổ chức đấu thầu trong xây dựng về thực chất là tổ chức quá trình mua bán, trong đó có thể hiểu :

- Người mua là chủ đầu tư;

- Người bán là nhà thầu;

- Sản phẩm mua bán là công trình xây dựng;

- Yêu cầu đặt ra đối với quá trình mua bán : phải có sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người bán sao cho người mua tìm được người bán sẵn sàng cung ứng sản phẩm đảm bảo chất lượng yêu cầu với giá cả hợp lý nhất.

 Có thể nhìn nhận đấu thầu từ các phương diện sau :

- Trên phương diện của Chủ đầu tư : Đấu thầu là một phương thức cạnh

tranh trong xây dựng nhằm lựa chọn người nhận thầu ( khảo sát, thiết kế, thi công xây lắp, mua sắm máy móc thiết bị ) đáp ứng được yêu cầu kinh tế - kỹ thuật đặt ra cho việc xây dựng công trình, đảm bảo chất lượng công trình, thời gian, tiết kiệm vốn đầu tư với giá cả hợp lý nhất, chống lại tình trạng độc quyền về giá.

- Trên phương diện nhà thầu : Đấu thầu là một hình thức kinh doanh

mà thông qua đó nhà thầu giành cơ hội nhận được thầu khảo sát, thiết kế, mua sắm máy móc thiết bị và xây lắp công trình, kích thích các nhà thầu phải không ngừng nâng cao trình độ, công nghệ đưa ra giải pháp thi công tốt nhất để thắng thầu, luôn có trách nhiệm cao đối với công việc, chất lượng sản phẩm, thời gian thi công để nâng cao uy tín đối với khách hàng.

- Trên phương diện quản lý nhà nước : Đấu thầu là một phương thức

quản lý thực hiện dự án đầu tư mà thông qua đó lựa chọn được nhà thầu đáp ứng được các yêu cầu của bên mời thầu trên cơ sở cạnh tranh giữa các nhà thầu, tránh sự móc ngoặc riêng với nhau làm thất thoát vốn đầu tư của Nhà nước như phương thức giao thầu trước đây Thông qua đấu thầu, tạo tiền đề quản lý tài chính của các dự án cũng như các doanh nghiệp xây dựng có hiệu quả.

Đứng trên mọi góc độ của quá trình đấu thầu ta có thể thấy công tác đấu thầu được thực hiện nhằm mục đích đảm bảo sự cạnh tranh công khai, lành mạnh và bình đẳng giữa các nhà thầu nhằm tạo cơ hội nhận hợp đồng trên cơ sở đáp ứng yêu cầu của Chủ đầu tư trong hồ sơ mời thầu.

Như vậy có thể nói rằng mục đích của công tác đầu thầu chính là chất lượng, giá thành, tiến độ xây lắp, an ninh, an toàn của công trình tương lai Trong mọi nỗ lực của mình nhà thầu luôn phải chứng tỏ cho Chủ đầu tư về

khả năng thực hiện hợp đồng của mình là hiệu quả hơn, thực thi hơn các nhà thầu khác Thông thường công tác đấu thầu Chủ đầu tư sẽ tìm được nhà thầu đáp ứng được các yêu cầu của gói thầu và có giá thành hợp lý nhất.

• Các giai đoạn lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng : Trong đấu thầu xây dựng, chủ yếu các hoạt động đấu thầu thường gồm 2 loại đấu thầu : đấu thầu tuyển chọn tư vấn và đấu thầu xây dựng

- Đối với đấu thầu tuyển chọn tư vấn : Tư vấn là hoạt động đáp ứng các yêu cầu về kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cho Bên mời thầu trong việc xem xét, quyết định, kiểm tra quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án Trình tự tổ chức đấu thầu tuyển chọn tư vấn dược thực hiện như sau :

+ Lập Hồ sơ mời thầu bao gồm : Thư mời thầu, điều khoản tham chiếu, các thông tin cơ bản có liên quan, tiêu chuẩn đánh giá, các điều kiện ưu đãi ( nếu có ), các phụ lục chi tiết kèm theo.

+ Thông báo đăng ký dự thầu

+ Xác định danh sách ngắn : dựa trên các tiêu chuẩn lựa chọn đã được người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền chấp nhận và phê duyệt.

+ Mời thầu : bên mời thầu cung cấp Hồ sơ mời thầu cho các nhà thầu trong danh sách ngắn.

+ Nhận và quản lý hồ sơ dự thầu

+ Mở túi hồ sơ đề xuất kỹ thuật : sau khi tiếp nhận nguyên trạng các Hồ sơ dự thầu, việc mở thầu tiến hành công khai theo ngày, giờ và địa điểm ghi trong hồ sơ mời thầu và không được quá 48 giờ, kể từ thời điểm đóng thầu Biên bản mở thầu phải nêu được các nội dung chủ yếu như : tên gói thầu ; ngày, giờ, địa điểm ; tên và địa chỉ nhà thầu ; gí dự thầu và tiến độ thực hiện ; các nội dung liên quan khác Đại diện các bên phải ký vào Biên bản mời thầu, bản gốc từng trang phải được Bên mời thầu ký xác nhận từng trang trước khi tiến hành đánh giá.

+ Đánh giá đề xuất kỹ thuật : theo tiêu chuẩn đánh giá được quy định trong Hồ sơ mời thầu và tiêu chuẩn đánh giá chi tiết được người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt trước thời điểm mở túi hồ sơ đề xuất kỹ thuật.

+ Mở túi Hồ sơ đề xuất tài chính+ Đánh giá tổng hợp

+ Trình duyệt danh sách xếp hạng các nhà thầu+ Thương thảo hợp đồng

+ Trình duyệt kết quả đấu thầu

+ Công bố trúng thầu và thương thảo hoàn thiện hợp đồng+ Trình duyệt nội dung hợp đồng

- Đối với đấu thầu tuyển chọn xây lắp : Để tổ chức đấu thầu xây lắp trước hết chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ các tài liệu quy định Ngoài những tài liệu trong Hồ sơ mời thầu, chủ đầu tư còn phải chuẩn bị các công việc như xin giấy phép sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ ( bao gồm việc đền bù đất đai, hoa màu, di chuyển nhà cửa, phá dỡ, san lấp ), tính toán giá xét thầu trình cấp có thẩm quyền xem xét Việc tổ chức đấu thầu xây lắp được thực hiện theo các trình tự sau :

+ Sơ tuyển nhà thầu ( nếu có đối với các gói thầu có giá trị từ 200 tỷ đồng trở lên )

+ Lập Hồ sơ mời thầu : bao gồm Thư mời thầu ; Mẫu đơn dự thầu ; Chỉ dẫn đối với nhà thầu ; Các điều kiện ưu đãi ( nếu có ) ; các loại thuế theo quy định pháp luật ; Hồ sơ thiết kế kỹ thuật kèm theo bản tiên lượng và chỉ dẫn kỹ thuật ; tiến độ thi công ; tiêu chuẩn đánh giá ; điều kiện chung ; các mẫu bảo hành, bảo lãnh, thỏa thuận hợp đồng.

+ Gửi Thư mời thầu hoặc thông báo mời thầu : gồm Tên và địa chị Bên mời thầu ; khái quát dự án, địa điểm, thời gian xây dựng và nội dung

khác ; chỉ dẫn ; các điều kiện tham gia ; thời gian, địa điểm nhận Hồ sơ mời thầu.

+ Nhận và quản lý Hồ sơ dự thầu : Nội dung của Hồ sơ dự thầu bao gồm các nội dung về Hành chính, pháp lý ( đơn dự thầu hợp lệ ; bản sao giấy đăng kí kinh doanh ; tài liệu giới thiệu năng lực và kinh nghiệm nhà thầu) ; các nôi dung về kỹ thuật ( biện pháp thi công gói thầu, tiến độ thực hiện hợp đồng, đặc tính kỹ thuật, nguồn cung cấp vật tư, các biện pháp đảm bảo chất lượng ) ; các nội dung về thương mại – tài chính ( giá dự thầu kèm theo thuyết minh và biểu giá chi tiết, điều kiện tài chính, điều kiện thanh toán ).

1.3.8. Cấp giấy phép xây dựng công trình

Các công trình xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, sửa chữa lớn, trùng tu, tôn tạo, trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư phải xin phép xây dựng, trừ các công trình được miễn giấy phép xây dựng.

Đối với việc xây dựng nhà ở của nhân dân, Nhà nước chỉ quản lý về quy hoạch, kiến trúc và môi trường Các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm công bố công khai các điều kiện về các mặt nói trên để nhân dân căn cứ vào các điều kiện đó để lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định hiện hành.

• Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị gồm:

- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) Trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.

- Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, kèm theo trích lục bản đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất.

- Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).

- Hai bộ hồ sơ thiết kế xây dựng công trình nhà ở, dân dụng gồm: tổng mặt bằng công trình trên lô đất (tỉ lệ 1/500-1/200) kèm theo sơ đồ vị trí công trình; mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình (tỉ lệ 1/100-1/200); mặt bằng móng (tỉ lệ 1/100-1/200), mặt cắt móng (tỉ lệ 1/50) kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện (tỉ lệ 1/100-1/200).

• Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng :

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng các công trình thuộc lãnh thổ mình quản lý theo đề nghị của Giám đốc Sở xây dựng.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh có thể ủy quyền cho Giám đốc Sở xây dựng trực tiếp cấp giấy phép xây dựng các công trình thuộc thẩm quyền.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc sở hữu tư nhân và các công trình có quy mô nhỏ theo sự phân cấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh và theo sự hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn của Sở Xây dựng.

Riêng thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh việc quy định cấp giấy phép xây dựng do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố ban hành sau khi thống nhất với Bộ Xây dựng.

Nghiêm cấm cơ quan, cá nhân thừa hành cấp giấy phép xây dựng gây khó khăn, bắt ép người xin cấp giấy phép xây dựng phải dùng bản vẽ hoặc thuê thiết kế theo ý mình;

Bộ Xây dựng hướng dẫn quy cách và nội dung thiết kế, quy trình cấp giấy phép xây dựng Tổng cục Địa chính hướng dẫn quy định giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất khi xin cấp giấy phép xây dựng Bộ Tài chính quy định lệ phí cấp giấy phép xây dựng.

• Giấy phép khai thác tài nguyên

Nếu dự án đầu tư có nhu cầu khai thác tài nguyên thì chủ đầu tư phải xin giấy phép khai thác tài nguyên và tuân theo các quy định của pháp luật về tài nguyên khoáng sản.

1.3.9. Hợp đồng tư vấn, mua sắm vật tư thiết bị và xây lắp

Trong các hợp đồng tư vấn, hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và xây lắp phải ràng buộc đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu Với hợp đồng xây lắp, phải có đảm bảo về đền bù, giải tỏa mặt bằng để nhà thầu có thể triển khai hợp đồng theo đúng tiến độ đã định.

Trước khi trình kết quả đấu thầu để cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư phải làm rõ các nội dung hợp đồng với nhà thầu để đề nghị xem xét trúng thầu.

Trường hợp chỉ định thầu, chủ đầu tư phải căn cứ vào thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán đã được duyệt để thương thảo và ký kết hợp đồng.

1.4. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG THỰC HIỆN DỰ ÁN

1.4.1 Nhân tố khách quan

a- Nhân tố kinh tế

Về tổng thể, nền kinh tế ổn định làm cho quá trình đầu tư của doanh nghiệp đầu tư xây dựng tiến hành bình thường, không bị ảnh hưởng bởi những nhân tố lạm phát, khủng hoảng, khả năng hoàn trả vốn tốt Khi nền kinh tế ở thời kỳ tăng trưởng, doanh nghiệp đầu tư xây dựng mở rộng đầu tư, việc giao dịch thanh toán đầy đủ và đúng hạn Ngược lại, với nền kinh tế suy thoái, quá trình đầu tư cũng gặp những hạn chế, hiệu quả của các thủ tục khó khăn, cũng từ đó mà giảm sút trong đầu tư.

Bên cạnh đó, nhu cầu của thị trường chính là yếu tố kích thích nhà đầu tư Có cầu mới có cung Khi cầu nhà ở tăng lên thì hoạt động xây dựng đô thị mới có thể tăng lên về số lượng dự án cũng như quy mô và tốc độ xây dựng.

b- Nhân tố pháp lý

- Nhân tố pháp lý bao gồm : tính đồng bộ của hệ thống pháp luật; tính đầy đủ, thống nhất của các văn bản dưới luật; chấp hành pháp luật và trình độ dân trí Pháp luật, một bộ phận không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước Không có pháp luật hoặc pháp luật không phù hợp với những yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường thì mọi hoạt động trong nền kinh tế đó không thể tiến hành trôi chảy được Pháp luật có nhiệm vụ tạo lập một môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư xây dựng, là cơ sở để giải quyết các khiếu nại, thực hiện các trình tự thủ tục Quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở dựa chủ yếu trên các văn bản pháp luật; vì vậy, hệ thống pháp luật có tác động rất lớn đến việc thực hiện dự án nhanh hay chậm, thủ tục rườm rà hay nhanh gọn.

- Các chính sách của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chung xây dựng đô thị cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện đầu tư xây dựng Ngoài ra các chính sách và luật lệ điều tiết về ưu

tiên hay hạn chế sự phát triển ngành xây dựng cũng ảnh hưởng tới kết quả hoạt động đầu tư của doanh nghiệp xây dựng Việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển Đây là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai các dự án đầu tư xây dựng công trình Từ đó, ta thấy rõ tác động của quy hoạch đến hoạt động đầu tư xây dựng đô thị, nó có ảnh hưởng đến việc tính thuế, khả năng thu hồi vốn, khả năng sinh lợi của chủ đầu tư Chính vì thế, quy hoạch là một yếu tố mà chủ đầu tư không thể bỏ qua khi quyết định đầu tư.

c- Nhân tố xã hội

Sự gia tăng dân số, nhất là đô thị hóa dẫn tới luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị là nhân tố làm gia tăng mọi mặt nhu cầu xã hội, nhất là nhu cầu về nhà ở Tất cả điều đó kích thích doanh nghiệp thực hiện xây dựng các dự án về nhà ở.

Thị trường vật liệu xây dựng năm 2007 đã có lúc nóng lên khi giá thép trên thị trường có xu hướng tăng cao, nhiều người lo ngại rằng giá xi măng cũng có thể tăng theo Việc duy trì giá nguyên vật liệu xây dựng đầu vào và chất lượng của nhân tố này cũng ảnh hưởng lớn tới tiến độ của công trình, việc thị trường này giá tăng hay không cần một biện pháp mang tính lâu dài từ Chính phủ.

d- Cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động đầu tư

Bất kì người nào khi mua nhà đều quan tâm tới sự tiện lợi khi sử dụng, không chỉ là tiện nghi, diện tích, mà cả việc đi lại nơi ở Do đó, một dự án sẽ thu hút nguồn vốn đầu tư cũng như sự ưu tiên quan tâm của các cơ

quan có thẩm quyền nếu có một vị trí đẹp, khả năng giải phóng mặt bằng khu đất lớn thì trình tự sẽ nhanh chóng, dễ dàng hơn các khu đất khác.

Trang bị đầy đủ trang thiết bị tiên tiến phù hợp với khả năng tài chính và phạm vi, quy mô hoạt động của doanh nghiệp sẽ giúp doanh nghiệp thực hiện tốt hoạt động đầu tiên của mình; đồng thời giúp cho Ban quản lý của doanh nghiệp kịp thời nắm bắt tình hình hoạt động đầu tư để điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.

Công tác giải phóng mặt bằng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giai đoạn chuẩn bị thi công thực hiện dự án này Việc giải phóng mặt bằng một khu đất nhanh, chậm quyết định đến tiến độ thực hiện của các khâu sau và cũng ảnh hưởng đến tiến độ, phân bổ vốn của dự án.

1.4.2. Nhân tố chủ quan

a- Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư

Như chúng ta đã biết, mọi công cuộc đầu tư đều không thể thành công nếu không có vốn đầu tư, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở cũng vậy Một doanh nghiệp có được một nguồn vốn ổn định vững mạnh thì sẽ đảm bảo cho quá trình xây dựng diễn ra liên tục, đúng tiến độ, công trình xây dựng được đảm bảo chất lượng, góp phần mang lại hiểu quả kinh doanh cho doanh nghiệp, từ đó tăng nhanh vòng quay của vốn.

Với đặc thù của ngành xây dựng, trước khi khởi công xây dựng cần một lượng vốn không nhỏ để đền bù giải phóng mặt bằng, đền bù đất đau, hoa màu Tiếp đến quá trình thi công thì do khối lượng thi công lớn, nhiều hạng mục công trình, nhiều công trình đòi hỏi phải được cung cấp vốn cùng một lúc, nếu không quá trình xây dựng sẽ bị đình trệ Ngoài ra công trình xây dựng còn chịu tác động bởi giá các nguyên vật liệu đầu vào như xi măng, sắt thép, gạch đá…Do đó, nếu nguồn tài chính của

doanh nghiệp không lớn thì sẽ không thể thực hiện được những điều này Và, khả năng ứng vốn cũng là một chỉ tiêu khá quan trọng trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng Tóm lại, nguồn vốn có ảnh hưởng đến quy mô, thời gian hoàn thành thực hiện các bước trong trình tự thực hiện một dự án đầu tư xây dựng.

Nguồn vốn này cũng chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài như lãi suất đi vay, quá trình hội nhập với lượng vốn, công nghệ, kinh nghiệm của các nước có trình độ cao Quá trình toàn cầu hóa đã và đang thay đổi cơ bản những gì đang xảy ra trong nền kinh tế thế giới Hội nhập mở ra cho doanh nghiệp cơ hội trao đổi, hợp tác quốc tế và có điều kiện cho doanh nghiệp tranh thủ nguồn vốn, công nghệ, kinh nghiệm, tạo cơ hội phát triển, đẩy nhanh thời gian, tăng cường hiệu quả sử dụng nguồn vốn, tạo bước đệm thực hiện dự án được tốt hơn

b- Kinh nghiệm quản lý và xây dựng của doanh nghiệp, uy tín của doanh nghiệp

Đây là một trong những yếu tố cơ bản tác động đến khả năng thắng thầu, đến trình tự thực hiện dự án Nếu như doanh nghiệp nào có tiến độ sớm hơn dự kiến thì khi đưa về một mặt bằng giá để so sánh thì doanh nghiệp đó sẽ thuận lợi hơn, ưu tiên về giá và khả năng thắng thầu cũng tăng lên Tối ưu hóa tiến độ công việc mang một ý nghĩa hết sức quan trọng và đặc biệt có lợi không những cho Chủ đầu tư, các nhà thầu mà còn có lợi cho toàn bộ dự án xây dựng, thậm chí còn cho toàn xã hội nói chung, bởi công trình sẽ sớm được đưa vào sử dụng và còn tiết kiệm được nhiều nguồn lực chiến lược.

Vị trí địa điểm thuận lợi, phù hợp với quy hoạch, việc giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng tiến độ cũng giúp cho khâu chuẩn bị dự án này được nhanh chóng tiếp tục các bước tiếp theo.

c- Chất lượng nhân sự, trình độ khoa học kỹ thuật doanh nghiệp

Con người là nhân tố quyết định sự thành bại trong quản lý vốn đầu tư và hoạt động của doanh nghiệp nên việc tuyển chọn nhân sự có đạo đức tốt và giỏi về chuyên môn sẽ giúp cho doanh nghiệp tìm kiếm, lựa chọn và thực hiện được dự án đầu tư có hiệu quả cao, sớm ngăn ngừa được sai phạm có thể xảy ra khi thực hiện đầu tư Một doanh nghiệp có được tổ chức, sắp xếp khoa học, chặt chẽ giữa các Phòng ban và tạo khả năng liên kết giữa doanh nghiệp với cơ quan khác sẽ nâng cao hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp, tạo điều kiện đáp ứng kịp thời yêu cầu của khách hàng, theo dõi và quản lý sát sao các khoản vốn huy động Đây là cơ sở tiến hành các nghiệp vụ đầu tư lành mạnh và quản lý hiệu quả nguồn vốn đầu tư.

CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ VINACONEX

2.1. GIỚI THIỆU

2.1.1. Giới thiệu chung về công ty

Ngày 27/3/2000, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam ( VINACONEX ) ký Quyết định số 266 QĐ/VC-TCLĐ về việc thành lập ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính Để đáp ứng được yêu cầu và nhiệm vụ trong công tác quản lý đã được đổi tên thành Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà và đô thị ( VINAHUD ) Đến năm 2007, Ban quản lý đổi tên thành

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị VINACONEX có giấy chứng nhận kinh doanh số 0103018027 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 19 tháng 6 năm 2007.

Theo Quyết định số 578 QĐ/VC-TCLĐ ngày 25/8/2001 của Tổng giám đốc Tổng công ty VINACONEX, Công ty có trụ sở đặt tại E10 Thanh Xuân Bắc, Quận Thanh Xuân, Hà Nội Đến nay, để phù hợp với điều kiện và yêu cầu trong công tác quản lý, Ban quản lý đã chuyển trụ sở và đặt tại Tầng 1, nhà 17T7 Khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính, phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội

Tên giao dịch : VINACONEX URBAN AND HOUSING DEVELOPMENT INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY

Tên viết tắt : VINAHUD, JSC

Địa chỉ trụ sở chính : Tầng 1, nhà 17T7, Khu đô thị mới Trung Hoà – Nhân Chính, Phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

Vốn điều lệ : 70.000.000.000 đồng ( Bảy mươi tỷ đồng )

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà và Đô thị VINACONEX đã có đủ điều kiện pháp lý để hoạt động và tổ chức SXKD Công ty xây dựng Phương án Tổ chức hoạt động của Công ty như sau :

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà và Đô thị VINACONEX là Công ty con của Tổng công ty Cổ phần XNK và XD Việt Nam – VINACONEX (theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con) được hoàn chỉnh về cơ cấu tổ chức, xếp sắp nhân sự, hoạt động sản xuất kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp và theo định hướng phát triển chung của Tổng công ty, được Tổng công ty tạo mọi điều kiện để Công ty hoạt động hiệu quả, đảm bảo nguyên tắc phát huy năng lực nội tại của đơn vị để ổn định và phát triển.

A. SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY

Đại hội đồng cổ đôngBan Kiểm soát

Giám đốcHội đồng quản trị

Kế toán trưởngPhó giám đốcPhó giám đốcPhó giám đốc

Phòng Tài chính – Kế hoạchPhòng Tổ chức – Hành chính

Các Đoàn tư vấn giám sát hoặc Tổ tư vấn giám sát

B. BỘ MÁY QUẢN LÝ, GIÁM SÁT, ĐIỀU HÀNH

1. Đại hội đồng cổ đông : Gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan quyết định cao nhất của Công ty Đại hội đồng cổ đông có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều lệ của Công ty cổ phần, phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp 2005

2. Hội đồng quản trị : Nhiệm kỳ đầu Hội đồng quản trị (2007 – 2012) Công ty gồm 03 thành viên và các bên thoả thuận chức danh Chủ tịch Hội đồng quản trị nhiệm kỳ đầu do đại diện của Tổng công ty cổ phần VINACONEX đảm nhiệm Căn cứ vào tỷ lệ góp vốn và thoả thuận giữa các cổ đông sáng lập, tỷ lệ cử người tham gia Hội đồng quản trị Công ty của các bên góp vốn

3. Ban Kiểm soát : Ban Kiểm soát Công ty bao gồm 03 thành viên, trong đó Tổng công ty cổ phần VINACONEX đề cử 01 thành viên và Công ty cổ phần được đề cử 02 thành viên Các cổ đông sáng lập thoả thuận chức danh Trưởng Ban Kiểm soát nhiệm kỳ đầu do đại diện Tổng công ty cổ phần VINACONEX đảm nhiệm.

4. Ban Giám đốc, Kế toán trưởng

- Giám đốc : Ông Nguyễn Hoài Giang : Phụ trách chung, người đại diện theo Pháp luật của Công ty và lĩnh vực Tổ chức – Hành chính; Tài chính-Kế hoạch; Phát triển dự án.

- Phó Giám đốc : Ông Lê Quang Vinh : Phụ trách lĩnh vực Tư vấn giám sát; Quản lý lỹ thuật thi công, chất lượng công trình.

- Phó Giám đốc : Bà Nguyễn Thị Ka : Phụ trách các hoạt động tại VP Bắc An Khánh.

- Kế toán trưởng : Ông Hoàng Quyết Chiến

5. Các phòng nghiệp vụ

- Phòng Tổ chức – Hành chính- Phòng Tài chính – Kế hoạch- Phòng Phát triển dự án

- Phòng Kinh tế đầu tư và Quản lý dự án

- Phòng Quản lý chất lượng và An toàn lao động

6. Các Văn phòng, Chi nhánh trực thuộc Công ty

Trong thời gian tới, căn cứ vào tình hình thực tế yêu cầu nhiệm vụ SXKD, phát triển thị trường hoạt động của Công ty ở các vùng miền, tỉnh thành trong nước và nước ngoài, CÔng ty sẽ thành lập các Văn phòng hoặc Chi nhánh của Công ty.

7. Các ban quản lý Dự án, các Đoàn Tư vấn giám hoặc Tổ t ư vấn giám sát Trên cơ sở chức năng nhiệm vụ về SXKD, tùy thời điểm Công ty sẽ hình thành các Ban quản lý dự án của Công ty và thành lập các tổ chức Tư vấn giám sát trực thuộc Công ty Cơ cấu tổ chức bộ máy các Ban quản lý dự án, các tổ chức Tư vấn giám sát tùy chức năng nhiệm vụ, quy mô hoạt động… Công ty sẽ có quy định cụ thể Quá trình thực hiện Phương án Tổ chức, hoạt động của Công ty và trong từng thời kỳ phát triển, tùy tình hình thực tế sản xuất kinh doanh của đơn vị Công ty sẽ điều chỉnh hoặc thay đổi, bổ sung cho phù hợp để đáp ứng mọi hoạt động của Công ty có hiệu quả.

2.1.2. Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty 3 năm gần đây ( 2004 – 2006 )

Qua những năm xây dựng và phát triển, Ban Quản lý VINAHUD, nay đã thành Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và đô thị VINACONEX đã

đạt được những kết quả về mọi mặt Đời sống cán bộ công nhân viên ổn định và ngày càng được nâng cao Quy mô và phạm vi hoạt động của Công ty ngày càng dược mở rộng và đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và phát triển nhà ở.

Hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng, kinh doanh vật tư và doanh thu từ bán hàng, cung cấp dịch vụ tư vấn Ngoài ra, Công ty còn lập, quản lý, theo dõi hoạt động của các dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện và bàn giao đưa vào sử dụng.

Trong điều kiện sản xuất kinh doanh theo cơ chế thị trường, để tồn tại và phát triển, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có lãi Để đạt được kết quả cao nhất, các doanh nghiệp cần xác định phương hướng, mục tiêu trong đầu tư, biện pháp sử dụng các điều kiện sẵn có về các nguồn nhân lực, vật lực Muốn vậy, các doanh nghiệp cần nắm được các nhân tố ảnh hưởng, mức độ và xu hướng tác động của từng nhân tố đến kết quả kinh doanh Điều này chỉ thực hiện được trên cơ sở các số liệu phân tích kinh doanh.

Trong nhiều năm cố gắng phấn đấu, Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển nhà và đô thị VINACONEX đã đạt được kết quả theo bảng sau :

STT Nội dung Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 SO SÁNH %2005/2004

1 Tổng tài sản

194.27%5 Lợi nhuận 59.914.823.867 115.018.798.081 70.305.001.759

191.97%6 Nguồn vốn

thuộc sở hữu

Năm 2004 doanh thu giảm 66.33% so với năm 2003 là do tiến độ thi công của các công trình Trong những kết quả kinh doanh này thì kinh doanh bất động sản tức kinh doanh nhà mang lại doanh thu chính Tổng tài sản của năm 2006 tăng hơn so với năm 2005 là 35.96%, trong khi tổng nợ phải trả giữa 2 năm này cũng tăng lên 27% Vốn lưu động năm 2005 tăng gấp 6 lần so với các năm trước, nguồn vốn thuộc sở hữu đã từ 60 tỷ năm 2004, lên 130 tỷ năm 2005 và hơn 200 tỷ vào năm 2006 Trong khi doanh thu và lợi nhuận có xu hướng giảm trong năm 2005, lần lượt là 40% và 30% so với năm 2004.

Trong năm 2003, Ban Quản lý dự án đã hoàn thành 6 công trình gồm 5 nhà 17 tầng( 17T1, 17T2, 17T3, 17T4, 17T5, 17T6 ) và hạ tầng kỹ thuật dự án Trung Hòa – Nhân Chính với tổng trị giá 657.889.706.455 VNĐ.Các khu nhà này đã được bàn giao và đưa vào sử dụng.

Năm 2004, Ban quản lý đã đầu tư xây dựng 30 công trình trong đó có 3 công trình đã hoàn thành và bàn giao cho thành phố: Tuyến đường thành phố với chi phí đầu tư thực hiện là 14.952.220.403 VNĐ, và 2 công trình khác đó là trung tâm nước sạch Dự án Trung Hòa - Nhân Chính, văn phòng 2 với tổng chi phí đầu tư thực hiện lần lượt là 6.001.710.154 VNĐ và 3.483.518.533 VNĐ Ngoài ra , cũng trong năm 2004 các khu nhà 18 tầng (18T1 và 18T2 ); các văn phòng 1,2,3,4 và nhà 17T7, 17T8, 17T9 cũng được hoàn thành bàn giao và đưa vào sử dụng…

Năm 2005, các công trình như trung tâm dịch vụ, nhà 24 tầng (24T1 & 24T2 ), văn phòng 5, 6 cũng được hoàn thành, bàn giao và đưa vào sử dụng ngay từ đầu năm Ngoài ra, tòa nhà 34 tầng đang được thi công và dự kiến đưa vào khai thác sử dụng vào tháng 10/2006.

Trong giai đoạn 2005-2012, Ban quản lý sẽ đầu tư phát triển dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh với quy mô 264.47 ha Dự án đã được khởi

công vào đầu năm 2005 Tiếp sau dự án Bắc An Khánh, Ban quản lý tiếp tục đầu tư xây dựng các đô thị Nam An Khánh, đô thị Ngọc Liệp,…trong dự án đổi đất lấy hạ tầng tầng xây dựng tuyến đường Láng-Hòa Lạc.

2.1.3. Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty trong những năm qua

Trong các năm qua, Công ty đã thực hiện quản lý và theo dõi các bước phát triển, thủ tục hồ sơ của các dự án đang tiến triển, tìm kiếm các dự án mới khả thi và thực hiện thi công các công trình của Công ty Hiện tại, Công ty đã và đang thực hiện được các dự án sau :

- Dự án N05 – Cụm nhà ở hỗ trợ chung cư kết hợp Văn phòng dịch vụ tại Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng : Phòng được giao thực hiện thủ tục cho giai đoạn Chuẩn bị đầu tư Dự án đã đi qua các bước : xin chủ trương đầu tư, đấu giá đất, quy hoạch xin thỏa thuận TMB 1/500, xin cấp giấy chứng nhận, thiết kế kiến trúc, chỉ định chất lượng xây dựng, lập dự toán, xin thỏa thuận PCCC, đánh giá ĐTM, lập kế hoạch đấu thầu, tổ chức đấu thầu, lập hồ sơ xin giao đất… Dự án N05 được thực hiện từ ngày 14/03/2005 cho đến nay cơ bản đã xong các bước, và dự án tiếp tục được đưa vào giai đoạn thực hiện đầu tư, sẽ được bàn giao cho bên nhận thầu.

- Dự án Khu đất Vành Khăn, tại lô đất số 27 theo Qui hoạch chi tiết Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội Tiến độ dự kiến cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư là Quý II-III/2008 và thời gian thực hiện là Quý IV/2008 – Quý III/2010.

- Dự án 423 Minh Khai, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội : Mục tiêu dự án là đầu tư xây dựng mới tổ công trình hỗn hợp bao gồm các chức năng chính là khu Văn phòng cho thuê, khu Thương

mại dịch vụ và Nhà ở chung cư Ngoài ra, còn dành quỹ đất công trình công cộng hoàn trả thành phố xây dựng nhà trẻ hoặc nhà văn hóa cho tiểu khu Dự án đang ở giai đoạn điều tra, dự kiến sẽ thực hiện điều tra Xã hội học trong năm 2008.

- Dự án Cụm Công nghiệp Đại Áng, Quận Thanh Trì, Thành phố Hà Nội : bắt đầu thực hiện từ tháng 6/2007 và đang trên quá trình thực hiện Cả 2 dự án 423 Minh Khai và dự án Cụm Công nghiệp Đại Áng, Công ty đều liên doanh với Công ty Dệt Minh Khai đồng thực hiện.

- Dự án Đầu tư Xây dựng trụ sở văn phòng làm việc Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị VINACONEX : Dự án sử dụng khu đất thuộc Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy với mục tiêu :

• Tạo lập một quỹ sàn văn phòng làm việc nhằm ổn định và phát triển Công ty, phần diện tích sàn còn lại phục vụ mục tiêu kinh doanh dịch vụ

• Ngoài ra, dự án còn khai thác triệt để quỹ đất theo đúng chủ trương, chỉ đạo của UBND Thành phố chống tái lấn chiếm, để đất đai không bị hoang hóa, lãng phí

• Hiện thực hóa Quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy đã được phê duyệt.

• Tạo nên công trình kiến trúc đẹp, góp phần hoàn chỉnh khu đô thị văn minh, hiện đại, đáp ứng được một phần nhu cầu văn phòng làm việc hiện nay đang trở nên khan hiếm trong thành phố.

Dự án được bắt đầu thực hiện vào tháng 11/2007.

- Dự án Xây dựng chung cư cao cấp, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng tại khu Phú Đô, Mễ Trì, Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

- Dự án BT đường 70 : Mục tiêu dự án là đầu tư cải tạo tuyến đường 70 ( đoạn Ngọc Trục – Nhổn – Dốc Kẻ ) góp phần cải thiện điều kiện đi lại của nhân dân trong khu vực và từng bước hoàn chỉnh mạng lưới đường giao thông của khu vực phía Tây Hà Nội theo đúng quy hoạch chung của Thành phố, thúc đẩy giao lưu kinh tế -xã hội giữa Thành phố Hà Nội và Tỉnh Hà Tây.

2.2. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN N05 – CỤM NHÀ Ở HỖ TRỢ CHUNG CƯ KẾT HỢP VĂN PHÒNG DỊCH VỤ TẠI KHU ĐÔ THI ĐÔNG NAM TRẦN DUY HƯNG

2.2.1. Sự cần thiết phải xây dựng Khu đô thị mới Đông Nam Trần Duy Hưng

Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia Trong những năm gần đây, hoạt động của thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước

Khi Luật Nhà ở có hiệu lực ( 01.07.2006 ) đã tạo tiền đề cho thị trường Bất động sản có dấu hiệu ấm dần lên Ngay từ đầu năm 2006, sự chuẩn bị diễn ra nhiều sự kiện quan trọng, chuẩn bị tổ chức diễn đàn APEC, chuẩn bị gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO – hàng loạt các Hội nghị lớn về thương mại, du lịch, Hội nghị cấp cao – được tổ chức tại Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh như đã thổi một luồng gió mới về đầu tư bất động sản nước ngoài vào trong nước, và tăng thêm sinh lực cho thị trường Bất động sản trong nước, đặc biệt là khu vực chung cư cao ốc, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp