bài báo cáo thực hành định giá tài sản

bài báo cáo môn định giá tài sản:LỜI MỞ ĐẦU ,I. Những căn cứ pháp lý để định giá ,II. Phương thức tiến hành định giá,III. Đặc điểm của tài sản định giá,IV. Cơ sở giá trị và nguyên tắc trong định giá,V. Ứng dụng các phương pháp định giá,VI. Kết luận,VII. Những hạn chế,

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 2

BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC 3

BIÊN BẢN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HÀNH NHÓM 1 4

BÁO CÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ 5

I Những căn cứ pháp lý để định giá 7

II Phương thức tiến hành định giá 9

III Đặc điểm của tài sản định giá 13

IV Cơ sở giá trị và nguyên tắc trong định giá 15

V Ứng dụng các phương pháp định giá 18

VI Kết luận

VII Những hạn chế

VIII Ký xác nhận

LỜI MỞ ĐẦU

 Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp của thị trường tại một thời điểm , thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

 Định giá bất động sản là tính toán về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

 Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại : mục đích bảo toàn tài sản , mua bán bất động sản , chuyển đổi quyền sở hữu tài sản : thế chấp , thanh lý tài sản , tính thuế

 Qua quá trình học tập tại lớp , nhóm em đã có thêm nhiều kiến thức về môn Định giá tài sản Sau đây là bài trình bày báo cáo thực tập về môn định giá tài sản với những số liệu

cụ thể kết hợp bài giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báo cáo

 Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đầy đủ nên bài viết của chúng tôi không tránh khỏi những sai sót Nhóm em rất mong nhận được những lời góp ý của thầy cô để hòan thiện kiến thức của mình

Chúng em xin chân thành cảm ơn

BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC

Lưu ý :

Xác định đối tượng và mục đích định giá CV1

Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu CV3

Cơ sở giá trị và nguyên tắc định giá CV8 Ứng dụng các phương pháp định giá CV9 Khảo sát thị trường, phân tích, điều chỉnh và xác định giá trị tài sản

Hoàn chỉnh báo cáo kết quả định giá CV12

BIÊN BẢN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HÀNH NHÓM 1

STT Họ và tên

Điểm cá nhân tự chấm

Điểm nhóm chấm

Kết luận của giáo viên Ký tên Ghichú

1 Lương Thị HồngDuyên

2 Trần Tiến Cường

3 Vũ Quang Minh

4 Nguyễn Văn Quang

Nhóm trưởng ( ký và ghi rõ họ tên )

Lương Thị Hồng Duyên

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Hà Nội , ngày 25/05/2018

BÁO CÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ

1 Khách hàng yêu cầu định giá : Ông Lương Xuân Trường

2 Địa chỉ : số 209 Khuất Duy Tiến , Quận Thanh Xuân , TP Hà Nội

3 Điện thoại : 01644258551

4 Tài sản định giá : Nhà mái bằng bê tông

5 Địa điểm định giá : số 209 Khuất Duy Tiến , Quận Thanh Xuân , TP Hà Nội

6 Mục đích định giá : Ông Lương Xuân Trường muốn thẩm định giá BĐS ở số 209, Khuất Duy Tiến – Thanh Xuân – Hà Nội nhằm mục đích mở 1 cửa hàng ăn tại địa điểm trên do nơi đây rất thích hợp để kinh doanh buôn bán BĐS nằm ngay trên mặt đường lại gần ĐH phòng cháy chữa cháy nhiều sinh viên tập trung sinh sống

7 Thời điểm định giá : Ngày 11/04/2016

8 Đơn vị định giá : ( triệu đồng/ m2 )

I Những căn cứ pháp lý để định giá

hành

Có hiệu lực từ ngày

1 Luật công chứng 53/2014/QH13 20/06/2014 01/01/2015

3 Sửa đổi , bổ sung một số điềucủa bộ luật hình sự số

100/2015/QH13 12/2017/QH14 20/06/2017 1/01/2018

4 Luật kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13 25/11/2014 01/07/2015

5 Nghị định 31/2014/NĐ-CPHướng dẫn Luật Cư trú và 35/2014/TT-BCA 09/09/2014 28/10/2014

7 Luật đất đai 45/2013/QH13 29/11/2013 01/07/2014

8 Luật xây dựng 50/2014/QH13 18/06/2014 01/01/2015

9

Sửa đổi, bổ sung một số điều

của các Nghị định quy định về

thu tiền sử dụng đất, thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước

123/2017/NĐ-CP 14/11/2017 01/01/2018

10 Quy định các loại giấy tờ hợppháp về đất đai để cấp giấy

phép xây dựng 53/2017/NĐ-CP 08/05/2017 25/06/2017

11

Quy định về thu tiền sử dụng

đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước trong Khu kinh tế, Khu

công nghệ cao

35/2017/NĐ-CP 03/04/2017 20/06/2017

12 định quy định chi tiết thi hànhSửa đổi, bổ sung một số nghị

Luật đất đai

01/2017/NĐ-CP 06/01/2017 03/03/2017

13 Nghị định về thi hành luật đất

đai 43/2014/NĐ-CP 15/05/2014 01/07/2014

14 Quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành một số điều Luật nhà ở 99/2015/NĐ-CP 20/10/2015 10/12/2015

15 Bộ Xây dựng quy định về chỉtiêu xây dựng đô thị tăng

trưởng xanh

01/2018/TT-BXD 05/01/2018 20/02/2018

16 Bộ Xây dựng quy định phânhạng và công nhận hạng nhà

chung cư 31/2016/TT-BXD 30/12/2016 15/02/2017

17

Bộ Tài Chính về việc hướng

dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất, hoàn trả lại hoặc khấu

trừ vào nghĩa vụ tài chính cho

chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng

nhà ở xã hội và phương pháp

xác định tiền sử dụng đất

139/2016/TT-BTC 16/09/2016 15/11/2016

18 chấp quyền sử dụng đất, tài sảnHướng dẫn việc đăng ký thế

gắn liền với đất

09/2016/TTLT-BTP-BTNMT 23/06/2016 08/08/2016

19 Nghị định quy định về khung

giá đất 104/2014/NĐ-CP 14/11/2014 29/12/2014

20 Thông tư hướng dẫn về cấp

giấy phép xây dựng 15/2016/TT-BXD 30/06/2016 15/08/2016

21 Quy định về Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

23/2014/TT-BTNMT 19/05/2014 05/07/2014

giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

96/2014/QĐ-UBND 29/12/2014 01/01/2015

II Phương thức tiến hành định giá

Kế hoạch định giá

1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá

 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý , về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá

 Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng , xác định giá bán

 Xác định thời điểm thẩm định giá : 11/04/2016

 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

 Xác định cơ sở giá trị của tài sản

2 Lập kế hoạch thẩm định giá

 Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lí thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng

 Nghiên cứu hồ sơ , tài liệu về tài sản cần thẩm định giá Thẩm tra các hồ sơ tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp , so sánh đối chiếu , với các yêu cầu của công ty và quy định của pháp luật Nếu phát hiện nội dung không hoàn chỉnh tài liệu , hồ sơ không đầy

đủ phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ Nếu phát hiện có dấu tích sửa chữa , làm giả phải xác minh làm rõ

 Xây dựng tiến độ nghiên cứu , xác định trình tự thu thập và phân tích tài liệu , thời hạn trình tự cho phép trong vòng 20 ngày

 Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường , về tài sản tài liệu so sánh

 Xây dựng tiến độ nghiên cứ, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu , thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện trong vòng 7 ngày

3 Khảo sát hiện trường , thu thập thông tin

a Khảo sát hiện trường

Khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản và các tài sản so sánh

b Thu thập thông tin

Ngoài các số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường , các thông tin sau sẽ được thu thập

 Các thông tin liên quan đến chi phí , giá bán , lãi suất , thu thập của tài sản so sánh

 Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

 Các số liệu về kinh tế xã hội , môi trường , những yếu tố tác động đến giá trị , những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận

 Các thông tin về về những yếu tố tự nhiên , kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản ( địa chất , bản đồ địa chính , quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng )

c Phân tích thông tin

 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

 Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

 Phân tích về khách hàng

d Xác định giá trị tài sản

 Lựa chọn các phương pháp xác định giá trị phù hợp với mỗi loại tài sản

 Tính toán và xác định giá trị tài sản theo các phương pháp đã lựa chọn

 Lựa chọn giá trị cuối cùng căn cứ trên việc so sánh giá trị từ sự kết hợp các phương pháp

đó

III Đặc điểm của tài sản định giá

1 Đặc điểm pháp lý

STT Tên văn bản Số, ngày banhành Nội dung văn bản đơn vị cấpCơ quan

01 Giấy chứng nhận

Số 1171/2008/QĐ-UB/405/2008 Ngày 03/06/2008

Cấp cho ông Lương xuân trường được quyền sử dụng thửa đất số 70, tờ bản đồ số

33, 209 Khuất Duy Tiến , Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội với diện tích 105m2

UBND Quận Thanh Xuân

02 chuyển nhượngHợp đồng Ngày công chứng29/12/2009

Bên A đồng ý chuyển nhượng dứt khoát quyền sử hữu hoặc sử dụng toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số

70 , tờ bản đồ số 33 ,

209 Khuất Duy Tiến, Quận Thanh Xuân, TP

Hà Nội cho bên B

Phòng công chứng số 2

TP Hà Nội

2 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật

 Diện tích khuân viên 205m2

 Diện tích đất 205m2

 Loại đất : đất ở

 Hình dáng : vát hậu

 Vị trí : - mặt tiền đường chân đê rộng 5m

- Cách đường chính 5m

- Loại đường : đường dải nhựa

 Môi trường : ồn ào , nhiều xe cộ qua lại đặc biệt là những giờ tan học của sinh viên về thì thường sẽ tắc đường

 Lợi thế : gần siêu thị Big C , trường mần non tư thục Hoa Mai , gần trường ĐH phòng cháy chữa cháy

 Thích hợp cho kinh doanh buôn bán , vì ở đây gần trường ĐH mà cũng là trung tâm thành phố nơi nhiều người qua lại

 Cấu trúc nhà : nhà mái bằng bê tông

 Diện tích xây dựng : 95m2

 Diện tích sử dụng: 95m2

IV Cơ sở giá trị và nguyên tắc trong định giá

1 Cơ sở thẩm định giá : giá trị thị trường

-Giá trị thị trường là giá trị thực ước tính của một tài sản phải trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa người mua tự nguyện và người bán tự nguyện trong một giao dịch bình thường sau khi đã tiếp thị đúng cách Ở nơi ấy các bên đã hành động thận trọng, am tường và không bị ép buộc “Người bán tự nguyện” có nghĩa là một người hoặc quá khao khát hoặc người bán bắt buộc bán với bất cứ giá nào, hoặc một người sẵn sàng không nhượng bộ đối với giá được xem là không hợp lý trong thị trường hiện tại Người bán được thúc đẩy bán tài sản với điều kiện được chấp nhận của thị trường để đạt được giá tốt nhất trong thị trường mở, và sau khi tiếp thị đúng mức, bất kể giá nào có thể đạt

2 Các nguyên tắc thẩm định giá

-Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

-Nguyên tắc thay thế

-Nguyên tắc dự báo

-Nguyên tắc cung - cầu

-Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

-Nguyên tắc phù hợp

-Nguyên tắc đóng góp

● Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được

về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

● Nguyên tắc thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay

Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

● Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình huống về kinh

tế, chính trị, môi trường,… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản

● Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản

Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường đến cung cầu.Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

● Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

● Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

● Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

● Các nguyên tắc khác

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó

3 Vận dụng các nguyên tắc trong định giá bất động sản

● Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất

động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sản được

sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất

Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo

● Nguyên tắc thay thế

Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro

●Nguyên tắc dự báo

Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản cần dự báo được biến động

● Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

● Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu

tư Vì vậy trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản

● Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá

● Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

● Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển