bài báo cáo thực hành định giá tài sản

bài báo cáo môn định giá tài sản:LỜI MỞ ĐẦU ,I. Những căn cứ pháp lý để định giá ,II. Phương thức tiến hành định giá,III. Đặc điểm của tài sản định giá,IV. Cơ sở giá trị và nguyên tắc trong định giá,V. Ứng dụng các phương pháp định giá,VI. Kết luận,VII. Những hạn chế,

Khoa QLKD – Định giá tài sản MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC .3 BIÊN BẢN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HÀNH NHÓM .4 BÁO CÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ .5 I II III IV V VI VII VIII Những pháp lý để định giá .7 Phương thức tiến hành định giá Đặc điểm tài sản định giá 13 Cơ sở giá trị nguyên tắc định giá 15 Ứng dụng phương pháp định giá 18 Kết luận Những hạn chế Ký xác nhận Khoa QLKD – Định giá tài sản LỜI MỞ ĐẦU • Định giá tài sản việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp thị trường thời điểm , thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thơng lệ quốc tế • Định giá bất động sản tính tốn giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp • Mục đích định giá tài sản nói chung định giá bất động sản nói riêng phân thành nhiều loại : mục đích bảo tồn tài sản , mua bán bất động sản , chuyển đổi quyền sở hữu tài sản : chấp , lý tài sản , tính thuế • Qua q trình học tập lớp , nhóm em có thêm nhiều kiến thức môn Định giá tài sản Sau trình bày báo cáo thực tập mơn định giá tài sản với số liệu cụ thể kết hợp giảng làm sở liệu trình làm báo cáo • Với kinh nghiệm thực tế lượng kiến thức chưa đầy đủ nên viết không tránh khỏi sai sót Nhóm em mong nhận lời góp ý thầy để hòan thiện kiến thức Chúng em xin chân thành cảm ơn Khoa QLKD – Định giá tài sản BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC STT 10 11 12 Họ tên Cả nhóm thực Cả nhóm thực Cả nhóm thực Cả nhóm thực Lương Thị Hồng Trần Tiến Cơng Trần Quang Vũ Nguyễn Văn Q Cả nhóm thực Cả nhóm thực Cả nhóm thực Lương Thị Hồng Công việc Cv1 Cv2 Cv3 Cv4 Cv5 Cv6 Cv7 Cv8 Cv9 Cv10 Cv11 Cv12 Hoàn thành 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Ghi Lưu ý : Công việc Xác định đối tượng mục đích định giá Lập kế hoạch định giá Khảo sát trường thu thập tài liệu Phân tích thơng tin Căn pháp lý Phương thức định giá Đặc điểm tài sản định giá Cơ sở giá trị nguyên tắc định giá Ứng dụng phương pháp định giá Khảo sát thị trường, phân tích, điều chỉnh xác định giá trị tài sản thẩm định giá Kết luận Hoàn chỉnh báo cáo kết định giá Kí hiệu CV1 CV2 CV3 CV4 CV5 CV6 CV7 CV8 CV9 CV10 CV11 CV12 Khoa QLKD – Định giá tài sản BIÊN BẢN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HÀNH NHÓM ST T Họ tên Điểm cá nhân tự chấm Điểm nhóm chấm Kết luận giáo viên Ký tên Ghi Lương Thị Hồng Duyên Trần Tiến Cường Vũ Quang Minh Nguyễn Văn Quang Nhóm trưởng ( ký ghi rõ họ tên ) Lương Thị Hồng Duyên Khoa QLKD – Định giá tài sản CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Hà Nội , ngày 25/05/2018 BÁO CÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ Khách hàng yêu cầu định giá : Ông Lương Xuân Trường Địa : số 209 Khuất Duy Tiến , Quận Thanh Xuân , TP Hà Nội Điện thoại : 01644258551 Tài sản định giá : Nhà mái bê tông Địa điểm định giá : số 209 Khuất Duy Tiến , Quận Thanh Xuân , TP Hà Nội Mục đích định giá : Ơng Lương Xuân Trường muốn thẩm định giá BĐS số 209, Khuất Duy Tiến – Thanh Xuân – Hà Nội nhằm mục đích mở cửa hàng ăn địa điểm nơi thích hợp để kinh doanh buôn bán BĐS nằm mặt đường lại gần ĐH phòng cháy chữa cháy nhiều sinh viên tập trung sinh sống Thời điểm định giá : Ngày 11/04/2016 Đơn vị định giá : ( triệu đồng/ m2 ) Khoa QLKD – Định giá tài sản I Những pháp lý để định giá Ngày ban hành Có hiệu lực từ ngày ST T Tên văn Số Luật công chứng 53/2014/QH13 20/06/2014 01/01/2015 Luật dân 91/2015/QH13 24/11/2015 01/01/2017 Sửa đổi , bổ sung số điều luật hình số 100/2015/QH13 12/2017/QH14 20/06/2017 Luật kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13 25/11/2014 01/07/2015 Hướng dẫn Luật Cư trú Nghị định 31/2014/NĐ-CP 35/2014/TT-BCA 09/09/2014 28/10/2014 Luật nhà 65/2014/QH13 25/11/2014 01/07/2015 Luật đất đai 45/2013/QH13 29/11/2013 01/07/2014 Luật xây dựng 50/2014/QH13 18/06/2014 01/01/2015 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 123/2017/NĐ-CP 14/11/2017 01/01/2018 10 Quy định loại giấy tờ hợp pháp đất đai để cấp giấy phép xây dựng 53/2017/NĐ-CP 08/05/2017 25/06/2017 11 Quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Khu kinh tế, Khu công nghệ cao 35/2017/NĐ-CP 03/04/2017 20/06/2017 1/01/2018 Khoa QLKD – Định giá tài sản 12 Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 01/2017/NĐ-CP 06/01/2017 03/03/2017 43/2014/NĐ-CP 15/05/2014 01/07/2014 99/2015/NĐ-CP 20/10/2015 10/12/2015 01/2018/TT-BXD 05/01/2018 20/02/2018 16 Bộ Xây dựng quy định phân hạng công nhận hạng nhà chung cư 31/2016/TT-BXD 30/12/2016 15/02/2017 17 Bộ Tài Chính việc hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoàn trả lại khấu trừ vào nghĩa vụ tài cho chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà xã hội phương pháp xác định tiền sử dụng đất 139/2016/TT-BTC 16/09/2016 15/11/2016 18 Hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 09/2016/TTLTBTP-BTNMT 23/06/2016 08/08/2016 13 14 15 Nghị định thi hành luật đất đai Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà Bộ Xây dựng quy định tiêu xây dựng đô thị tăng trưởng xanh 19 Nghị định quy định khung giá đất 104/2014/NĐ-CP 14/11/2014 29/12/2014 20 Thông tư hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng 15/2016/TT-BXD 30/06/2016 15/08/2016 23/2014/TTBTNMT 19/05/2014 05/07/2014 21 Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Khoa QLKD – Định giá tài sản 22 II • • • • • • • • • • • • • • giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 96/2014/QĐ-UBND 29/12/2014 01/01/2015 Phương thức tiến hành định giá Kế hoạch định giá Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá loại hình giá trị làm sở thẩm định giá Các đặc điểm pháp lý , kinh tế kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá Xác định mục đích thẩm định giá khách hàng , xác định giá bán Xác định thời điểm thẩm định giá : 11/04/2016 Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giá Xác định sở giá trị tài sản Lập kế hoạch thẩm định giá Lập phương án phân công thẩm định viên trợ lí thẩm định viên thực yêu cầu thẩm định giá khách hàng Nghiên cứu hồ sơ , tài liệu tài sản cần thẩm định giá Thẩm tra hồ sơ tài liệu liên quan khách hàng cung cấp , so sánh đối chiếu , với yêu cầu công ty quy định pháp luật Nếu phát nội dung khơng hồn chỉnh tài liệu , hồ sơ khơng đầy đủ phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ Nếu phát có dấu tích sửa chữa , làm giả phải xác minh làm rõ Xây dựng tiến độ nghiên cứu , xác định trình tự thu thập phân tích tài liệu , thời hạn trình tự cho phép vòng 20 ngày Xác định tài liệu cần thu thập thị trường , tài sản tài liệu so sánh Xây dựng tiến độ nghiên cứ, xác định trình tự thu thập phân tích liệu , thời hạn cho phép trình tự phải thực vòng ngày Khảo sát trường , thu thập thông tin a Khảo sát trường Khảo sát trạng thực tế tài sản thu thập số liệu thông số tài sản tài sản so sánh b Thu thập thơng tin Ngồi số liệu thu thập từ khảo sát trường , thông tin sau thu thập Các thông tin liên quan đến chi phí , giá bán , lãi suất , thu thập tài sản so sánh Các thông tin tính pháp lý tài sản Các số liệu kinh tế xã hội , môi trường , yếu tố tác động đến giá trị , đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc khu vực lân cận Các thông tin về yếu tố tự nhiên , kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản ( địa chất , đồ địa , quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng ) c Phân tích thơng tin Khoa QLKD – Định giá tài sản • Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản • Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần thẩm định giá • Phân tích khách hàng d Xác định giá trị tài sản • Lựa chọn phương pháp xác định giá trị phù hợp với loại tài sản • Tính tốn xác định giá trị tài sản theo phương pháp lựa chọn • Lựa chọn giá trị cuối việc so sánh giá trị từ kết hợp phương pháp III Đặc điểm tài sản định giá Đặc điểm pháp lý STT Tên văn Số, ngày ban hành Nội dung văn Cơ quan đơn vị cấp Cấp cho ông Lương xuân trường Số quyền sử dụng UBND 1171/2008/QĐ- đất số 70, tờ đồ số 01 Giấy chứng nhận Quận Thanh UB/405/2008 33, 209 Khuất Duy Xuân Ngày 03/06/2008 Tiến , Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội với diện tích 105m2 Bên A đồng ý chuyển nhượng dứt khoát quyền sử hữu sử dụng tồn diện tích Phòng công Hợp đồng Ngày công chứng đất tài sản gắn liền 02 chứng số chuyển nhượng 29/12/2009 đất đất số TP Hà Nội 70 , tờ đồ số 33 , 209 Khuất Duy Tiến, Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội cho bên B Đặc điểm kinh tế kỹ thuật • Diện tích khn viên 205m2 • Diện tích đất 205m2 • Loại đất : đất • Hình dáng : vát hậu • Vị trí : - mặt tiền đường chân đê rộng 5m - Cách đường 5m - Loại đường : đường dải nhựa • Mơi trường : ồn , nhiều xe cộ qua lại đặc biệt tan học sinh viên thường tắc đường • Lợi : gần siêu thị Big C , trường mần non tư thục Hoa Mai , gần trường ĐH phòng cháy chữa cháy Khoa QLKD – Định giá tài sản • • • • Thích hợp cho kinh doanh bn bán , gần trường ĐH mà trung tâm thành phố nơi nhiều người qua lại Cấu trúc nhà : nhà mái bê tơng Diện tích xây dựng : 95m2 Diện tích sử dụng: 95m2 IV Cơ sở giá trị nguyên tắc định giá Cơ sở thẩm định giá : giá trị thị trường -Giá trị thị trường giá trị thực ước tính tài sản phải trao đổi vào ngày thẩm định giá người mua tự nguyện người bán tự nguyện giao dịch bình thường sau tiếp thị cách Ở nơi bên hành động thận trọng, am tường không bị ép buộc “Người bán tự nguyện” có nghĩa người khao khát người bán bắt buộc bán với giá nào, người sẵn sàng không nhượng giá xem không hợp lý thị trường Người bán thúc đẩy bán tài sản với điều kiện chấp nhận thị trường để đạt giá tốt thị trường mở, sau tiếp thị mức, giá đạt Các nguyên tắc thẩm định giá -Nguyên tắc sử dụng cao tốt -Nguyên tắc thay -Nguyên tắc dự báo -Nguyên tắc cung - cầu -Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai -Nguyên tắc phù hợp -Nguyên tắc đóng góp ● Nguyên tắc sử dụng cao tốt Sử dụng cao tốt cách sử dụng tốt tài sản thực mặt vật chất, pháp luật chấp nhận, khả thi tài mang lại giá trị cao cho tài sản Nói cách khác, việc sử dụng cao tốt tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị cao cho tài sản ● Nguyên tắc thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước 10 Khoa QLKD – Định giá tài sản Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí tạo mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng không trả giá cao chi phí tạo mua tài sản thay thị trường thời điểm Hệ nguyên tắc : giá trị tài sản đo chi phí tạo mua tài sản có tính hữu ích tương tự ● Nguyên tắc dự báo Với nguyên tắc này, thẩm định giá tài sản cần dự báo trước tình kinh tế, trị, mơi trường,… xảy tương lai có tác động đến giá trị tài sản thẩm định giá Bởi khác với kế tốn, thẩm định giá luôn dựa triển vọng tương lai thực khứ, bất động sản ● Nguyên tắc cung - cầu Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Do thẩm định giá phải phân tích đánh giá cẩn thận tác động lực lượng thị trường đến cung cầu.Khi phân tích thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu thị trường trước thực điều chỉnh ● Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Do đó, việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua ● Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Nguyên tắc dùng để xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản xác định mức sử dụng tài sản tốt hiệu ● Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao nhất; phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu ● Các nguyên tắc khác 11 Khoa QLKD – Định giá tài sản Ngoài nguyên tắc chi phối đến việc thẩm định giá tất loại tài sản; thẩm định giá loại tài sản cụ thể có ngun tắc gắn liền với đặc điểm loại tài sản Vận dụng nguyên tắc định giá bất động sản ● Nguyên tắc sử dụng cao tốt Nguyên tắc sử dụng cao tốt dựa quan điểm cho hai hay nhiều bất động sản có giống mặt vật chất tương tự với bất động sản khác, khác đáng kể việc sử dụng Một tài sản sử dụng tối ưu tảng cho việc xác định giá trị thị trường Đối với bất động sản, thẩm định viên giá cần xem xét việc sử dụng cao tốt đất xem đất trống sử dụng cao tốt cơng trình đất Đặc tính độc đất xác định việc sử dụng tối ưu Do đó, giá trị thị trường đất dựa khái niệm “sử dụng cao tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng bền vững đất bối cảnh thị trường, với cơng trình đất tạo nên khác biệt giá trị đất trống tổng giá trị thị trường đất cải tạo ● Nguyên tắc thay Với nguyên tắc thẩm định giá bất động sản, người mua thường không trả cho bất động sản nhiều chi phí để có diện tích đất tương đương xây dựng cơng trình tương ứng, trừ điều kiện thời gian, không thuận lợi rủi ro ●Nguyên tắc dự báo Những thay đổi kinh tế, chu kỳ vùng đất sách quản lý Nhà nước bất động sản thị trường bất động tương lai có tác động đến giá trị bất động sản Vì thẩm định giá bất động sản cần dự báo biến động ● Nguyên tắc cung - cầu Giá trị thị trường bất động sản xác định tác động qua lại lực lượng cung cầu thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá Do thẩm định giá bất động sản cần ý phân tích yếu tố cung cầu thị trường, đặc biệt sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, sách Nhà nước thị trường bất động sản ● Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị thị trường bất động sản đo lường khả tạo thu nhập, lợi ích mong đợi tương lai bất động sản, đặc biệt bất động sản đầu tư Vì thẩm định giá cần dự đoán sát khả sinh lợi bất động sản ● Nguyên tắc đóng góp Giá trị phận bất động sản đóng góp vào tổng giá trị bất động sản Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc tiến hành điều chỉnh giá trị bất động sản so sánh để ước tính giá trị bất động sản thẩm định giá 12 Khoa QLKD – Định giá tài sản ● Nguyên tắc phù hợp Bất động sản cần phải phù hợp với mơi trường bất động sản lân cận nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao nhất; phải phân tích xem liệu bất động sản có phù hợp với mơi trường, với bất động sản lân cận, phù hợp đất tài sản đất hay không xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu ● Nguyên tắc cân sử dụng đất phát triển Giá bán vị trí đất không thiết miếng đất vị trí kế cận phải có giá trị Người thẩm định giá phải cân nhắc đến cân việc sử dụng đất phát triển hiểu biết sách hoạch định, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu Ứng dụng phương pháp định giá : phương pháp so sánh trực tiếp - Bước 1: Tìm kiếm thơng tin BĐS giao dịch thời gian gần phù hợp với điều kiện đặt - Bước 2: Tiến hành kiểm tra BĐS so sánh để xác định giá trị đảm bảo bất động sản so sánh - Bước 3: Lựa chọn số bất động sản so sánh thích hợp (từ – 5) - Bước 4: Xác định yếu tố khác BĐS định giá BĐS so sánh, thực điều chỉnh sau: ♦ Nếu tốt điều chỉnh giảm ♦ Nếu xấu điều chỉnh tăng Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá sở giá BĐS điều chỉnh IV ● Ưu điểm: - Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật - Là phương pháp thể đánh giá thị trường - Là sở hay gọi đầu vào phương pháp khác ● Nhược điểm - Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực sử dụng để so sánh - Các thông tin, chứng thường mang tính chất lịch sử - Phương pháp đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành định giá cách thích hợp ♦ Khảo sát thị trường, phân tích, điều chỉnh xác định giá trị tài sản thẩm định giá: phương pháp so sánh trực tiếp • Các BĐS so sánh Thông tin BĐS cần định giá BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh 13 Khoa QLKD – Định giá tài sản Vị trí Pháp lý Hướng Hình dáng DTKV Số tầng Tổng DTSD Giá bán 258 Khuất Duy Tiến , Quận 209 Khuất Duy Thanh Xuân , Tiến , TP Hà TP Hà Nội Nội mặt tiền Mặt tiền rộng đường rộng 5m 5m cách BĐS cần định giá khoảng 50m Sổ đỏ qua Sổ đỏ chuyển nhượng chủ Bắc Tây Vát hậu Vuông vức 205m 70m2 95m 350m2 9.85 tỉ Bên số chẵn , đường Khuất Duy Tiến , TP Hà Nội mặt tiền rộng 5m cách BĐS cần định giá khoảng 250m Sổ đỏ chủ Đơng Bắc Vng vức 72m2 3+1 tầng hầm 216m2 11.55 tỉ Bên số chẵn , đường Khuất Duy Tiến , TP Hà Nội mặt tiền rộng 5m Cách BĐS cần định giá khoảng 380m Sổ đỏ chủ Đơng Nam Vng vức 180m2 180m2 22.52 tỉ 14 Khoa QLKD – Định giá tài sản Hệ số điều chỉnh giá BĐS so sánh BĐS định giá Các yếu tố so sánh BĐS so sánh Pháp lý (100-101)/101= 0,99% Hướng Vị trí Khu vực Giá /m2 đất Giá/m đất sau điều chỉnh (100-99)/99= 1,01% (100-118)/118= -15,25% 140.714.285 VND 140.714.285 × (100% - 0,99% + 1,01% - 15,25%) = 119.283.499,4 VNĐ BĐS so sánh - 0,99% (100 – 105)/105 = 4,76% (100-97)/97= 3,09% (100-118)/118= 15,25% 160.416.617 VND BĐS so sánh - 0,99% ( 100-110)/110= 9,09% (100-97)/97=3,09% (100-118)/118= -15,25% 125.111.111 VND 160.416.617 × 125.111.111 × (100% (100% - 0,99% + -0,99% + 3,09% 3,09% -15,25% ) = 15,25 %) = 131.686.041,9 VNĐ 108.658.999,9 VNĐ V Ứng dụng phương pháp định giá A Tính theo giá nhà nước ban hành • Tính giá trị đất : + Diện tích đất sử dụng riêng : 205m2 + Gía trị đất vị trí đoạn đường Khuất Duy Tiến , Quận Thanh Xuân : 124.000.000 VNĐ/m2 =>> Vậy giá trị đất : 205 ì 124.000.000 = 25.420.000.000 VN Tớnh giỏ trị cơng trình đất : + Diện tích xây dựng : 95m2 + Đơn giá đầu tư xây dựng nhà mái bê tơng , kết cấu móng xây gạch lỗ bình thường , nhà đổ chát xi măng cát vàng lát gạch CERAMIC , tường xây 20cm tường gạch : 2.078.000 VNĐ/m2 + Gác xép bê tông : 918.000 VNĐ/m2 + Bể nước : 2.001.000 VNĐ/m3 + Bể phốt : 2.471.000 VNĐ/m3 Gía trị cơng trình đất : 95 × 2.078.000 = 197.410.000 VNĐ Gác xép : 10 × 918.000 = 9.180.000 VNĐ Bể nước : × 2.001.000 = 10.005.000 VNĐ Bể phốt : × 2.471.000 = 4.942.000 VNĐ =>> Vậy giá trị BĐS : 15 Khoa QLKD – Định giá tài sản Gía trị BĐS = Gía trị đất + Gía trị cơng trình = 25.420.000 + 197.410.000 + 9.180.000 + 10.005.000 + 4.942.000 = 25.641.537.000 B Tính theo giá thị trường Gía trị trung bình khu vực BĐS mục tiêu : Gđ = ( 119.283.499,4 + 131.686.041,9 + 108.658.999,9)/3 = 119.876.180.4 VNĐ Vậy giá trị đất BĐS mục tiêu : 119.876.180,4 × 205 = 24.574.616.980 VNĐ Bảng tính tốn chi tiết gía trị cơng trình : - DTSD : 95m2 Số tầng : Tuổi kinh tế : 50 năm Tuổi hiệu : 12 năm Tỉ lệ giá trị lại tạm tính : (38/50)×100 = 76% Chi phí thay cơng trình : 2.078.000 × 95 = 197.410.000 VNĐ Theo tính tốn chi phí sử dụng đơn vị cấu thành , phận cấu thành : móng , khung , cột , , trần , sàn Chúng tiến hành thẩm định giá , khảo sát thị trường : - Móng xây gạch lỗ bình thường , có tượng lún Tường xây 20cm gạch lỗ , bị nứt thấm Nền nhà đổ chát xi măng gạch CERAMIC , tốt Trần bê tơng tốt Cửa gỗ : bị nứt =>> Từ xây dựng bảng tỉ lệ giá trị kết cấu so với ngơi nhà STT KC CHÍNH Móng Cột , dầm Tường Nền ,sàn Trần Hệ thống điện Hệ thống nước TLCL lại Tỉ lệ đóng góp vào giá trị cơng trình 92% 91% 81% 87% 90% 15% 10% 5% 2% 1% TLCL lại KC đóng góp vào giá trị cơng trình 13.8 9.1 4.05 1.74 0.45 80% 2% 1.6 78% 3% 2.34 Tỉ lệ lại giá trị cơng trình 89.5681818 16 Khoa QLKD – Định giá tài sản Hệ thống 85% 5% 4.25 điều hòa Hệ thống cầu 83% 2% 1.66 thang Cửa vào , 10 84% 1% 0.42 cửa sổ Tổng 45% 39.41 Vậy giá trị lại cơng trình : ( 76%+ 89.56%)/2 = 82,72% Vậy chi phí để tái tạo cơng trình thời điểm có kể đến hao mòn lỗi thời : 2.078.000 × 95 × 82,78% = 163.415.998 VNĐ Vậy giá trị BĐS mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí : GBĐS = 24.574.616.980 + 163.415.998 = 24.738.032.980 VNĐ VI Kết luận Trên sở hồ sơ , tài liệu cung cấp , qua khảo sát thực tế trường BĐS , tham khảo đơn giá xây dựng , đơn giá bán hộ thị trường , sử dụng phương pháp thẩm định giá tính tốn , kết thẩm định sau : - Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất nhà ông Lương Xuân Trường ( chi tiết theo phụ lục đính kèm ) : 24.738.032.980 VNĐ Kết khảo sát thực địa : - Mục đích khảo sát : kiểm tra tính xác hợp lý hồ sơ pháp lý , thông tin khách hàng cung cấp với trạng thực tế BĐS , tìm điểm bất hợp lý - Thời gian khảo sát : 11/04/2016 - Người khảo sát : nhóm - Kết thu từ khảo sát : thông số kỹ thuật hồ sơ pháp lý thông tin khách hàng cung cấp xác VII Những hạn chế - Người định giá khơng có trách nhiệm phải thẩm tra lại việc cung cấp thông tin khách hàng - Những thông tin cung cấp từ nghiên cứu khác đáng tin cậy - Tỉ lệ phân phối cơng trình tổng giá trị BĐS áp dụng cho BĐS , không sử dụng cho bất động sản khác - Khách hàng sử dụng báo cáo vào mục đích yêu cầu - Tất phần báo cáo khơng sử dụng rộng rãi , không dùng để quảng cáo VIII Ký xác nhận 17 Khoa QLKD – Định giá tài sản CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP - TỰ DO – HẠNH PHÚC CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Hà Nội , ngày 20/04/2016 Kính gửi : Ông Lương Xuân Trường Tài sản thẩm định giá : giá trị quyền sử dụng đất nhà ông Lương Xuân Trường số 209 , Khuất Duy Tiến , Quận Thanh Xuân , TP Hà Nội Mục đích thẩm định giá : làm sở để bán tài sản Thời điểm thẩm định giá : tháng năm 2016 Căn pháp lý thẩm định giá bất động sản : phụ lục đính kèm Cơ sở thẩm định giá : giá trị thị trường Thực trạng bất động sản : phụ lục đính kèm Phương pháp thẩm định : phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp chi phí Kết thẩm định giá : tổng giá trị 24.738.032.980 VNĐ Điện thoại : 01644258551 Thẩm định viên Nhóm 18 ... tiến hành định giá Kế hoạch định giá Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá loại hình giá trị làm sở thẩm định giá Các đặc điểm pháp lý , kinh tế kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá Xác định. .. lý, tài đem lại giá trị cao cho tài sản ● Nguyên tắc thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước 10 Khoa QLKD – Định giá tài sản Giới hạn giá trị tài. .. thẩm định giá khách hàng , xác định giá bán Xác định thời điểm thẩm định giá : 11/04/2016 Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giá Xác định sở giá trị tài sản Lập kế hoạch thẩm định giá