HOAN THIEN CONG TAC THAM DINH GIA

Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ CHƯƠNG GIỚI THIỆU CHUNG 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Nền kinh tế Việt Nam chuyển từ chế kế hoạch hóa tập trung sang chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Sự chuyển đổi chế kinh tế kéo theo thay đổi chế quản lý Nhà nước giá Với chế cũ trước kia, Nhà nước định giá tất hàng hóa dịch vụ Nhà nước định giá số sản phẩm có tính độc quyền cao ảnh hưởng đến đời sống sản xuất xăng dầu, điện…Và kinh tế thị trường, Nhà nước có vai trò quan trọng quản lý giá thông qua nội dung thẩm định giá nhằm nâng cao hiệu họat động kinh tế xã hội Đây nội dung quan trọng cấp thiết kinh tế Việt Nam chuyển sang chế thị trường có quản lý Nhà nước Ngày nay, Việt Nam, nhu cầu thẩm định giá lớn, chẳng hạn: thẩm định giá tài sản quốc gia để đánh giá nguồn tài sản Nhà nước nhằm quản lý phân phối sử dụng có hiệu quả, tài sản mua sắm dự án đầu tư, tài sản dùng để góp vốn liên doanh, tài sản lý, chuyển nhượng, chấp, cổ phần hóa… Qua nội dung trên, vai trò thẩm định giá kinh tế quan trọng cấp thiết Tuy nhiên, công tác thẩm định giá giai đoạn đầu q trình hình thành phát triển Vì vậy, ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, điều ảnh hưởng không nhỏ đến thông tin giá Bởi vậy, nghiên cứu vấn đề tồn cơng tác thẩm định giá nuớc ta công việc quan trọng cấp thiết để từ đưa giải pháp nhằm khắc phục hạn chế khó khăn Cơng ty cổ phần Thơng tin Thẩm định giá Tây Nam Bộ (Tên viết tắt: SIAC) đơn vị có đội ngũ Thẩm định viên chuyên viên công tác lâu năm ngành Thẩm định giá Nhằm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng thích ứng với tình hình đất nước thời kỳ hội nhập kinh tế giới, ủng hộ TS Nguyễn Ngọc Tuấn nguyên thứ trưởng Bộ Tài - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam ThS Tơ Cơng Thành Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Chủ tịch Hội đồng Quản trị SIAC Công ty Bộ Tài cơng nhận Cơng ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Tây Nam Bộ - doanh nghiệp có Giải pháp hồn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ đầy đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tồn quốc theo thơng báo hàng năm Bộ Tài Bên cạnh thành tựu đạt được, cơng ty nhiều khó khăn đòi hỏi Ban lãnh đạo cơng ty quan tâm giải nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ hoạt động thẩm định giá công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ Với đề tài “ Giải pháp hòan thiện hoạt động thẩm định giá công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ” góp phần nâng cao hoạt động thẩm định giá công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ thời gian tới 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: 1.2.1 Mục tiêu tổng quát đề tài: Cơ sở lý luận thẩm định giá nghề thẩm định giá Việt Nam, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá, nhân tố tác động đến hài lòng khách hàng Từ đó, đưa giải pháp hòan thiện hoạt động định thẩm giá cơng ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ 1.2.1 Mục tiêu cụ thể: Để làm rõ mục tiêu tổng qt, đề tài có mục tiêu cụ thể sau: - Mục tiêu 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá nghề thẩm định giá Việt Nam - Mục tiêu 2: Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ từ năm 2008-2010 - Mục tiêu 3: Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ, từ phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hài lòng khách hàng - Mục tiêu 4: Từ việc đánh giá thực trạng, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá yếu tố tác động đến hài lòng khách hàng, phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội, đe dọa để tư đưa giải pháp hồn thiện hoạt động thẩm định giá công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ 1.3 KIỂM ĐỊNH GIẢ THUYẾT, CÂU HỎI NGHIÊN CỨU VÀ CÁCH TIẾP CẬN: 1.3.1 Kiểm định giả thuyết: Đề tài thực dựa sở lý luận khoa học ngành thẩm định giá như: phương pháp nguyên lý thẩm định giá, kinh tế học,… Các nguồn số liệu kiểm định phương pháp thống kê thích hợp để kiểm tra tính đại diện đáng tin cậy Trên sở đó, thơng tin xử lý phần mềm kết  Một số giả thuyết Họat động thẩm định giá Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ hoạt động chưa mang lại hiệu Môi trường kinh tế xã hội nhân tố nội bên công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ không ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá SIAC 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu: - Hoạt động thẩm định giá Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ mang lại hiệu nào? - Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ gì? - Các yếu tố tác động đến hài lòng khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá? - Giải pháp để nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá có hiệu thời gian tới? 1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU: 1.4.1 Giới hạn đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng hoạt động thẩm định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá, yếu tố ảnh hưởng đến hài lòng khách hàng, phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội, đe dọa tác động đến Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ sở đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá Công ty thời gian tới Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ Dựa sở số liệu điều tra sơ cấp thứ cấp để phân tích làm rõ thực trạng, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá, từ phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hài lòng khách hàng Phân tích yếu tố mơi trường bên bên ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam để đưa số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá SIAC thời gian tới 1.4.2 Giới hạn thời gian: - Thông tin thứ cấp hoạt động thẩm định giá SIAC thu thập báo cáo từ năm 2008 đến 2010 - Thông tin sơ cấp họat động thẩm định giá SIAC điều tra năm 2011 - Thời gian thực đề tài từ tháng 01/2011 đến 10/2011 1.4.3 Giới hạn không gian: Do giới hạn thời gian chi phí nên tổng quan vấn đề nghiên cứu thực SIAC, ngồi nguồn thơng tin sơ cấp thu thập điều tra thực tế khách hàng SIAC khu vực đồng sơng Cửu Long, đề tài sử dụng thông tin, tư liệu tác giả nước Số liệu thứ cấp lịch sử hình thành, thực trạng hoạt động thẩm định giá chủ yếu lấy từ hồ sơ lực, báo cáo tài SIAC, hội thẩm định giá, Bộ tài chính, Cục quản lý giá, Internet 1.5 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU: 1.5.1 Các đề án nâng cao lực nghề thẩm định giá Việt Nam Đã có vài luận văn sinh viên vài dự thảo để án nâng cao lực hoạt động thẩm định giá Việt Nam Đáng ý Dự thảo đề án 10/3/2011 nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam giai đọan 2010 -2020 Bộ tài Trong đề án này, nhóm tác giả nêu lên cần thiết khách quan nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá nước ta dựa thực trạng nghề thẩm định giá Việt Nam từ lúc đời đến giai đọan Từ đó, nhóm tác giả đề xuất giải pháp nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam giai đọan 2010 – 2020 trình lên Chính phủ để xem xét thực Riêng đề Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ tài tập trung phân tích nhân tố ảnh hưởng đến họat động thẩm định giá hài lòng khách hàng Cơng ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ (SIAC), phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội đe dọa để từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện họat động thẩm định giá SIAC thời gian tới 1.5.2 Các viết thực trạng giải pháp phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam: - Bài tham luận hội thảo ThS Tô Công Thành “Phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam: môi trường, điều kiện xu hướng phát triển” điều kiện cần có hành lang pháp lý ràng buộc ngành thẩm định giá, nguồn nhân lực bao gồm thẩm định viên nghiệp vụ ngành thẩm định giá chưa đào tạo thống từ ngành thẩm định giá trường Đại học, chương trình học đơn giản, thiếu nhiều môn học bổ trợ ngành, tác giả mối liên hệ doanh nghiệp thẩm định giá nước gắn kết với tổ chức thẩm định giá quốc tế chương trình hợp tác, bên cạnh cần quan tâm phát triển mạnh mẽ nhánh thẩm định giá trị thương hiệu để đáp ứng nhu cầu cảu xã hội đại - Bài viết “ Thẩm định giá bất cập cần khắc phục” tác giả Nguyễn Tiến Thỏa Cục trưởng Cục Quản lý giá - Bộ Tài nêu lên hiệu thẩm định giá đồng thời nêu lên bất cập nghề thẩm định giá Việt Nam từ giai đọan thành lập đến hành lang pháp lý, cạnh tranh không lành mạnh doanh nghiệp thẩm định giá tác giả nêu lên giải pháp khắc phục  CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN: 2.1.1 Khái niệm giá trị thị trường giá trị phi thị trường: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ 2.1.1.1 Khái niệm giá trị thị trường: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” (TĐGVN 01) Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hòan tòan tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức Giá trị thị trường xác định thông qua sau:  Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường  Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường  Kết khảo sát thực tế 2.1.1.2 Khái niệm giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế Tuỳ theo mục đích thẩm định giá cụ thể sử dụng giá trị phi thị trường làm sở cho việc thẩm định giá Trong trình thẩm định giá, thẩm định Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ viên phải dựa liệu điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường tài sản cần thẩm định giá Để bảo đảm khơng có nhầm lẫn xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường phải tuân theo bước sau: + Xác định rõ đối tượng thẩm định giá; + Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản thẩm định giá; + Xác định rõ mục đích thẩm định giá tài sản; + Xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá; + Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá bảo đảm bước công khai cần thiết; + Công bố công khai điều kiện tình bị hạn chế q trình thẩm định giá; + Phân tích, xem xét số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá Nếu công việc thẩm định giá vào sở phi thị trường, giá trị thu giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường) phải ghi rõ báo cáo thẩm định giá + Xác định thời gian hiệu lực kết thẩm định giá Căn vào mục đích thẩm định giá đặc điểm tài sản thẩm định giá, từ chọn sở giá trị thị trường phi thị trường để thẩm định giá 2.1.2 Tổng quan thẩm định giá: Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển đại Các nguyên tắc kỹ thuật thẩm định giá thiết lập tương tự nước trước năm 40 kỷ 20; giới thẩm định giá thật phát triển hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau năm 40 kỷ 20 2.1.2.1 Khái niệm thẩm định giá: Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 Việt Nam, thẩm định giá định nghĩa sau: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thơng lệ quốc tế” Nhìn chung, khái niệm đề cập đến thẩm định giá có chung số yếu tố là: + Sự ước tính giá trị + Tính tiền tệ + Về tài sản, bất động sản quyền sở hữu tài sản, bất động sản + Theo yêu cầu, mục đích định + Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể + Trên sở sử dụng liệu, yếu tố thị trường Do hiểu khái niệm thẩm định sau: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” 2.1.2.2 Đối tượng thẩm định giá: Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phạm vi thẩm định giá ngày trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) vượt qua hạn chế thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá sử dụng cho báo cáo tài a) Quyền tài sản( Property ) Quyền tài sản khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa người chủ sở hữu hưởng hay nhiều lợi ích sở hữu Theo Luật dân Việt Nam: Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày người ta công nhận phân biệt đối tượng thẩm định giá sau:  Quyền tài sản bất động sản (Real Property) Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ Bao gồm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích quyền bất động sản thơng thường biểu hình thức quyền sở hữu phân biệt với bất động sản mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản khái niệm phi vật chất Quyền tài sản bất động sản quyền lợi bất động sản Quyền lợi thường ghi văn thức chứng thư hay hợp đồng (ví dụ hợp đồng cho thuê) Do vậy, quyền tài sản bất động sản khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể mặt vật chất tài sản Quyền tài sản bất động sản bao gồm quyền, khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm thân đất đai, tất loại sản vật tự nhiên có đất, tài sản gắn liền với đất nhà cửa cơng trình đất  Quyền tài sản động sản (Personal Property) Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu tài sản, lợi ích khác với bất động sản Những tài sản tài sản hữu động sản, hay vơ khoản nợ hay sáng chế Động sản hữu hình tiêu biểu cho tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản có đặc tính di chuyển Quyền tài sản động sản bao gồm lợi ích của: - Những tài sản hữu hình nhận biết, di chuyển xem thông dụng cho cá nhân đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng Quyền sở hữu tài sản lưu động doanh nghiệp hàng tồn kho, vật liệu cung cấp - Những tài sản không cố định người thuê lắp đặt vào bất động sản sử dụng kinh doanh Tài sản đầu tư hay tài sản cho th gắn với cơng trình xây dựng thêm đất người thuê lắp đặt trả tiền để đáp ứng nhu cầu - Nhà xưởng, máy thiết bị - Vốn lưu động chứng khoán hay tài sản hành tổng tài sản lưu động trừ nợ ngắn hạn - Tài sản vơ quyền thu lợi từ ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ  Quyền tác giả quyền tổ chức, cá nhân tác phẩm văn học nghệ thuật, khoa học sang tạo sở hữu  Quyền liên quan đến quyền tác giả quyền tổ chức, cá nhân biểu diễn, ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình mã hóa  Quyền sở hữu công nghiệp quyền tổ chức cá nhân dối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, dẩn địa lý, bí mật kinh doanh sang tạo sở hữu  Quyền giống trồng quyền tổ chức, cá nhân giống trồng chọn tạo phát phát triển hưởng quyền sở hữu Thẩm định giá động sản phận tổng thể công việc thẩm định giá tài sản Động sản đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá lý b) Doanh nghiệp (Business) Doanh nghiệp đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi hoạt động kinh tế.( Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ) Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh ( Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005 ) Doanh nghiệp thường đơn vị tạo lợi nhuận cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp thuật ngữ cơng ty hoạt động, doanh nghiệp thực hoạt động kinh tế sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi hàng hóa hay dịch vụ, thuật ngữ hoạt động, doanh nghiệp xem tiếp tục hoạt động tương lai xác định, ý định phải lý hay cắt giảm qui mơ hoạt động c) Các lợi ích tài (Financial Interests) Các lợi ích tài tài sản vơ hình, gồm quyền gắn liền với quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản  Lợi ích tài quyền tài sản nảy sinh từ: 10 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ mơ hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định Thông tư 67/2006/TT-BTC Bộ Tài Nghề thẩm định giá đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi chất đưa giá trị tài sản thẩm định gần sát với thực tế đảm bảo phục vụ nhu cầu khác trước phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước hình thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng định hành khung giá kết định giá Hội đồng định giá hình thành theo mực đích cụ thể, nặng thủ tục hành chính, thời gian chưa đảm bảo yếu tố khoa học phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo yêu cầu tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định giao dịch xã hội Hiện nay, nghề Thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng công cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp công dân, đáp ứng yêu cầu đa dạng thành phần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Như vậy, thẩm định giá đời tất yếu, khách quan phù hợp với trình đổi mới, xu hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN nước ta 7.2 KIẾN NGHỊ 7.2.1 Đối với Nhà nước - Việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá nước doanh nghiệp nước ngòai cần có kết hợp chặt chẽ quan có thẩm quyền cấp phép quan quản lý Nhà nước hành nghề thẩm định giá để tránh tình trạng “ cho thuê thẻ thẩm định viên” - Bộ tài kết hợp với Hội thẩm định giá Việt Nam xây dựng chế tài để xử lý vi phạm lĩnh vực thẩm định không thực nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ quy định hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ - Xây dựng môi trường pháp lý thẩm định giá, trực tiếp sử đổi bổ sung nghị định số 101.2005/NĐ-CP thẩm định giá lâu dài phải xây dựng Luật quản lý giá thay cho pháp lệnh giá - Về đối tượng điều chỉnh Luật quản lý giá bao gồm tất tổ chức, cá nhân, cung cấp dịch vụ thẩm định giá mang tính chất tư vấn cá nhân tổ chức sử dụng dịch vụ thẩm định giá - Quy định rõ tổ chức hành nghề thẩm định giá phải áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ tài ban hành tiêu chuẩn hướng dẫn thẩm định giá Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC với điều kiện phải Bộ tài cơng nhận - Quy định rõ lọai tài sản cần phải thẩm định giá, việc sử dụng kết thẩm định giá số vấn đề mà trước chưa có quy định như: quyền trách nhiệm người liên quan sử dụng kết thẩm định giá, khách hàng thẩm định giá - Để tránh tình trạng cạnh tranh khơng lành mạnh doanh nghiệp thẩm định giá với nhau, hạn chế thỏa thuận khách hàng với tổ chức cung cấp thẩm định giá, Nhà nước cần phải quy định cụ thể nguyên tắc, xác định phí dịch vụ thẩm định giá cho lọai tài sản để làm sở cho doanh nghiệp tính phí dịch vụ 7.2.2 Đối với cơng ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ (SIAC) - Nhanh chóng xây dựng website với đầy đủ thơng tin dịch vụ công ty - Tiếp tục trì tăng trưởng thị trường chủ lực (Đồng sông Cửu Long) mở rộng mạng lưới khách hàng khu vực Đơng Nam Bộ - Hòan thiện lại máy tổ chức gọn chuyên nghiệp, khoa học, đảm bảo chất lượng cung cấp dịch vụ - Công ty cần đầu tư nhiều phận Marketing đồng thời đẩy mạnh công tác quảng cáo tiếp thị, giới thiệu dịch vụ phương tiện thông tin đại chúng tìm kiếm khách hàng để nắm bắt nhu cầu tương lai khách hàng - Để trì cải tiến chất lượng dịch vụ, công ty cần thực đầu tư vào q trình tuyển dụng, đào tạo, sách lương chế độ phúc lợi khác để nhân viên gắn bó lâu dài với Cơng ty Giải pháp hồn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ - Đưa số sách tài hỗ trợ cho việc bồi dưỡng, đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho nhân viên - Do tính phức tạp hồ sơ thẩm định ngày khó nhu cầu xã hội ngày nhiều, bên cạnh có cạnh tranh từ công ty thẩm định giá khác đòi hỏi lực lượng nhân viên cơng ty phải nâng cao trình độ chun mơn tính chun nghiệp cơng tác thẩm định ngày nhanh chóng, xác, hiệu cao  TÀI LIỆU THAM KHẢO Đoàn Văn Trường, “Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản”, Nhà xuất khoa học kỹ thuật Nguyễn Tiến Thỏa (2007), “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá”, Nhà xuất Hà Nội Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ Lưu Thanh Đức Hải (2008), “Nghiên cứu marketing, Bài giảng”, Đại học Cần Thơ Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), “Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, tập 1,2 ”, Nhà xuất Hồng Đức Trần Xuân Khiêm Nguyễn Văn Thi, “Nghiên cứu tiếp thị”, Nhà xuất lao động xã hội Võ Thị Thanh Lộc (2010), “Giáo trình phương pháp nghiên cứu khoa học viết đề cương nghiên cứu”, Nhà xuất đại học Cần Thơ Các website: www.vva.org.vn (Hội thẩm định giá Việt Nam) http://www.thamdinhgia.org (Diễn đàn thẩm định giá) www.siac.vn (Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Tây Nam Bộ) PHỤ LỤC Thống kê khách hàng tỉnh thành phố: N Valid Missing Valid cantho 150 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 86 57.3 57.3 57.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ an giang 18 12.0 12.0 69.3 camau 17 11.3 11.3 80.7 soc trang 1.3 1.3 82.0 khac 27 18.0 18.0 100.0 Total 150 100.0 100.0 Lọai hình kinh doanh khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá N Valid Missing 150 Q3Loai hinh KD Valid San xuat -thuongmai Thuongmai - dichvu Sanxuat dichvu - thuongmai- khac: ngoai kinh doanh Total Frequency 22 60 Percent 14.7 40.0 Valid Percent 14.7 40.0 Cumulative Percent 14.7 54.7 15 10.0 10.0 64.7 100.0 53 35.3 35.3 150 100.0 100.0 Mức độ sử dụng mục đích lý N Valid Missing 150 Q810 ly Valid Frequency 93 32 Percent 62.0 21.3 Valid Percent 62.0 21.3 Cumulative Percent 62.0 83.3 thinh thoang 20 13.3 13.3 96.7 thuong xuyen 2.0 2.0 98.7 100.0 hoan toan ko su dung it su dung rat thuong xuyen Total 1.3 1.3 150 100.0 100.0 Mức độ sử dụng nhu cầu cung cấp thông tin Q811 Cung cap thong tin N Valid 150 Missing Valid Q811 Cung cap thong tin Frequency 39 41 Percent 26.0 27.3 Valid Percent 26.0 27.3 Cumulative Percent 26.0 53.3 thinh thoang 56 37.3 37.3 90.7 thuong xuyen 10 6.7 6.7 97.3 2.7 2.7 100.0 hoan toan ko su dung it su dung rat thuong xuyen Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ Total 150 100.0 100.0 Mức độ sử dụng nhu cầu góp vốn cổ phần Q812 gop von cp hoa N Valid 150 Missing Q812 gop von co phan hoa Valid Frequency 103 11 Percent 68.7 7.3 Valid Percent 68.7 7.3 Cumulative Percent 68.7 76.0 thinh thoang 26 17.3 17.3 93.3 thuong xuyen 5.3 5.3 98.7 rat thuong xuyen 1.3 1.3 100.0 150 100.0 100.0 hoan toan ko su dung it su dung Total Tiêu chí khách hàng lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ: Valid Missing Valid 150 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent chat luong DV gia ca DV 70 22 46.7 14.7 46.7 14.7 46.7 61.3 thuong hieu 37 24.7 24.7 86.0 100.0 tinh chuyen nghiep 21 14.0 14.0 Total 150 100.0 100.0 Các đặc điểm phương châm uy tín N Valid Valid Missing 150 nag luc tinh chuyen nghiep trinh kien thuc Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 76 50.7 50.7 50.7 43 28.7 28.7 79.3 81.3 phuong phap TDG 2.0 2.0 dao duc tham dinh vien 27 18.0 18.0 99.3 11 7 100.0 150 100.0 100.0 Total Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ Các phương pháp thu thập thông tin thẩm định giá: N Valid 150 Missing Valid Gia thi truong Phi thi truong Khac: thi truong va phi thi truong Total Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 146 97.3 1.3 97.3 1.3 97.3 98.7 1.3 1.3 100.0 150 100.0 100.0 Đặc điểm tài sản thẩm định giá Valid Missing Valid 150 Frequency Percent Valid Percent khong quan it quan 17 2.0 11.3 2.0 11.3 Cumulative Percent 2.0 13.3 quan 71 47.3 47.3 60.7 rat quan 59 39.3 39.3 100.0 Total 150 100.0 100.0 10 Pháp lý kèm theo tài sản N Valid Missing 150 Frequency Valid Percent Valid Percent Cumulative Percent khong quan it quan 41 2.7 27.3 2.7 27.3 quan 52 34.7 34.7 64.7 rat quang 53 35.3 35.3 100.0 150 100.0 100.0 Total 11 Nghiệp vụ thẩm định giá: N Valid 150 2.7 30.0 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ Missing Frequency Valid Cumulative Percent Valid Percent it quan quan 119 5.3 79.3 5.3 79.3 5.3 84.7 rat quan 23 15.3 15.3 100.0 Total 150 100.0 100.0 12 Thông N Valid Missing Valid Percent tin thị trường 150 Frequency Percent 2.0 Valid Percent 2.0 Cumulative Percent 2.7 quan 51 34.0 34.0 36.7 rat quang 95 63.3 63.3 100.0 150 100.0 100.0 khong quan it quan Total 13 Yêu cầu khách hàng kết thẩm định giá N Valid Missing 150 Frequency Valid Percent Valid Percent khong quan it quan 60 4.7 40.0 4.7 40.0 4.7 44.7 quan 75 50.0 50.0 94.7 100.0 rat quan Total 5.3 5.3 150 100.0 100.0 14 Bảng KMO and Barlett’s Test: KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .592 Bartlett's Sphericity Cumulative Percent Test of Approx Chi-Square df Sig 65.406 28 000 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ 15 Total Variance Explained: Extraction Sums of Squared Loadings % of Cumulative Total Variance % 1.742 21.777 21.777 1.359 16.990 38.767 1.032 12.902 51.669 Initial Eigenvalues Component 1.742 1.359 1.032 % of Variance 21.777 16.990 12.902 908 11.346 63.014 869 10.863 73.878 788 9.847 83.724 712 8.905 92.629 590 7.371 100.000 Total Cumulative % 21.777 38.767 51.669 Rotation Sums of Squared Loadings % of Cumulative Total Variance % 1.530 19.128 19.128 1.509 18.864 37.992 1.094 13.677 51.669 16 Rotated Component Matrix(a) (Bảng xoay nhân tố) Component 533 -.00 -.438 -.00 -.005 492 315 317 Q144 thong tin thi truong 668 165 007 Q152 quy trinh TD 099 373 541 Q153thoi gian thuc hien 157 653 -.022 -.016 753 020 040 242 -.837 Q141 dac diem tai san 722 Q142 pahp ly kem theo Q143 nghiep vu tham dinh Q154 phi DV Q7 Muc dich tham dinh 17 Component Score Coefficient Matrix (ước lượng trị số nhân tố) Component Q141 dac diem tai san 486 -.053 -.078 Q142 phap ly kem theo 387 -.330 -.033 278 163 231 Q144 thong tin thi truong 437 067 -.067 Q152 quy trinh TD -.011 216 476 Q153thoi gian thuc hien 064 430 -.071 Q154 phi DV -.062 507 -.020 Q7 Muc dich tham dinh 092 205 -.798 Q143 nghiep vu tham dinh 18 Mô hình hồi quy Variables Entered/Removed(b) Model Variables Entered Variables Removed Method Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ Q155 ket qua , Q151 chat luong DV, Nhan to moi truong ben ngoai, Nhan to ben trong(a) Enter Model Summary(b) Model R 712(a) R Square 506 Adjusted R Square 493 Std Error of the Estimate 513 Durbin-Watson 1.363 ANOVA(b) Model Regression Residual Total Sum of Squares 39.112 df Mean Square 9.778 38.148 145 263 77.260 149 F 37.166 Sig .000(a) Coefficients(a) Unstandardized Coefficients Model Standardized Coefficients t Sig Beta B Std Error 13.136 000 B Std Error (Constant) 4.154 316 Nhan to moi truong ben ngoai -.085 043 -.118 -1.992 048 Nhan to ben -.301 050 -.418 -5.983 000 Q151 chat luong DV -.034 040 -.050 -.852 395 Q155 ket qua -.428 082 -.368 -5.205 000 Residuals Statistics(a) Minimum 1.05 -1.131 Maximum 4.00 1.224 Mean 2.46 000 Std Deviation 512 506 N 150 150 Std Predicted Value -2.750 3.008 000 1.000 150 Std Residual -2.205 2.386 000 986 150 Predicted Value Residual 19 BẢNG CÂU HỎI PHIẾU KHẢO SÁT THÔNG TIN Xin chào Quý vị, tên ……… làm việc Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Tây Nam Bộ (SIAC) Chúng nghiên cứu phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá nhằm tìm hiểu nhu cầu Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ mong muốn khách hàng để có giải pháp hồn thiện giải pháp hoạt động thẩm định giá Công ty Tôi xin bảo đảm giữ bí mật thơng tin mà Q vị cung cấp! Hơm nay, ngày … tháng … năm 2011 I THƠNG TIN CHUNG MÃ HÓA Tên đơn vị cá nhân đáp viên: …………………………………… ……………………………………………………………………… Thông tin đơn vị cá nhân: 2.1 Địa đơn vị, tổ chức: ………………………………………… 2.1 2.2 Điện thoại : …………………………………………………… 2.2 Lọai hình kinh doanh đơn vị cá nhân: 3.1 Sản xuất, thương mại: 3.1 3.2 Thương mại, dịch vụ: 3.2 3.3 Sản xuất, thương mại, dịch vụ: 3.3 3.4 Khác: ………………………………………………………… 3.4 Lọai hình doanh nghiệp (hoặc cá nhân): 4.1 Hộ kinh doanh cá thể: 4.1 4.2 Doanh nghiệp nhà nước: 4.2 4.3 Doanh nghiệp nhà nước: 4.3 4.4 Khác: : …………………………………………………………… 4.4 Đơn vị cá nhân yêu cầu thẩm định loại tài sản nào? 5.1 Bất động sản (đất đai, công trình xây dựng, vật kiến trúc, …): 5.1 5.2 Động sản (phương tiện vận tải, máy móc thiết bị, …): 5.2 5.3 Tài sản (bao gồm động sản bất động sản): 5.3 5.4 Giá trị doanh nghiệp: 5.4 5.5 Khác: ……………………………………………………………… 5.5 II PHẦN NỘI DUNG: Đơn vị cá nhân biết đến dịch vụ thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Tây Nam Bộ qua phương tiện nào? 6.1 Tự tìm hiểu: 6.2 Các phương tiện thơng tin báo, đài: 6.3 Thư ngỏ trực tiếp đến khách hàng: 6.1 6.2 6.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ 6.4 Tên website: 6.5 Mối quan hệ bạn bè: 6.6 Khác: ……………………………………………………………… 6.4 6.5 6.6 Đơn vị, cá nhân sử dụng dịch vụ thẩm định giá với mục đích nào? 7.1 Vay vốn, chấp: 7.2 Mua bán, trao đổi: 7.3 Làm sở lập dự toán: 7.4 Làm sở hạch toán kế toán, toán tài sản: 7.5 Làm sở đấu thầu: 7.6 Làm sở xử lý tài sản, giải tranh chấp: 7.7 Làm sở thực nghĩa vụ tài chính: 7.8 Làm sở tính tiền thuê đất: 7.9 Làm sở bồi hoàn giải tỏa: 7.10 Thanh lý: 7.11 Cung cấp thơng tin: 7.12 Góp vốn, cổ phần hóa, tăng vốn điều lệ: 7.13 Khác: ……………………………………………………………… 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 7.12 7.13 Vui lòng cho biết mức độ sử dụng dịch vụ thẩm định giá đơn vị cá nhân cho mục đích sau đây? MH 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12 8.13 Hồn tồn khơng sử dụng Ít sử dụng Thường xuyên Rất thường xuyên Mục đích Vay vốn, chấp Mua bán trao đổi Làm sở lập dự toán Làm sở hạch toán kế toán, toán tài sản Làm sở đấu thầu Làm sở xử lý tài sản, giải tranh chấp Làm sở thực nghĩa vụ tài Làm sở tính tiền thuê đất Làm sở bồi hoàn giải tỏa Thanh lý Cung cấp thơng tin Góp vốn, cổ phần hóa, tăng vốn điều lệ Khác Thỉnh thoảng Khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá đơn vị cá nhân lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá dựa vào tiêu chí nào? 9.1 Chất lượng dịch vụ: 9.1 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ 9.2 9.3 9.4 9.5 Giá dịch vụ: Thương hiệu: Tính chuyên nghiệp: Khác: …………………………………………………………… 9.2 9.3 9.4 9.5 10 Cho biết mức độ đồng ý Quý vị tiêu thức Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Tây Nam Bộ? Hồn tồn khơng đồng ý Khơng đồng ý có ý kiến Tương đối đồng ý Hoàn toàn đồng ý MH Mục đích thẩm định 10.1 Khách hàng sẵn sàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá tài sản có nhu cầu 10.2 Khi có nhu cầu liên doanh, liên kết, doanh nghiệp sử dụng dịch vụ thẩm định giá để xác định giá trị góp vốn 10.3 Dịch vụ thẩm định giá cần thiết cho doanh nghiệp đánh giá tài sản mua bán sát nhập 10.4 Việc lý tài sản doanh nghiệp cần có tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định giá tài sản 10.5 Khi có xử lý tranh chấp theo yêu cầu pháp luật, khách hàng thuê Công ty thẩm định giá 11 Theo Quý vị uy tín SIAC thể qua tiêu chí nào? Khơng 11.1 Năng lực tính chun nghiệp Cơng ty: 11.2 Trình độ đội ngũ thẩm định SIAC có kiến thức kinh nghiệm: 11.3 Phương pháp thẩm định giá: 11.4 Đạo đức thẩm định viên thực hiện, định giá khách quan, độc lập, có trách nhiệm giá trị tài sản mà đưa ra: 12 Trong trình yêu cầu thẩm định giá, Quý vị có quan tâm đến phương 11.1 11.2 11.3 11.4 pháp thẩm định giá? 12.1 Có quan tâm: 12.1 12.1.1.Phương pháp thẩm định giá quan tâm: ………………………… 12.1.1 12.1.2.Lý quan tâm: ………………………………………………… 12.1.2 12.2 Không quan tâm: 12.2.1.Lý không quan tâm: ………………………………………… 12.2 12.2.1 13 Khi yêu cầu thẩm định giá, khách hàng thường yêu cầu Công ty thẩm định giá theo tiêu thức nào? Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ 13.1 Giá thị trường: 13.1 13.2 Giá phi thị trường: 13.2 13.3 Khác: ……………………………………………………………… 13.3 14 Theo Quý vị nhân tố quan trọng có mức độ ảnh hưởng đến kết thẩm định giá? Không quan trọng MH 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 14.6 Ít quan trọng Nhân tố Đặc điểm tài sản Pháp lý kèm theo Nghiệp vụ thẩm định giá Thông tin thị trường Yêu cầu khách hàng Khác: ……………… Quan trọng Rất quan trọng 15 Cho biết mức độ hài lòng Quý vị dịch vụ thẩm định giá SIAC? Hồn tồn khơng hài lòng Khơng hài lòng Khơng có ý kiến Hài lòng Hồn tồn hài lòng MH Mục 15.1 Chất lượng dịch vụ thẩm định giá 15.2 Quy trình thẩm định 15.3 Thời gian thực (từ khách hàng yên cầu đến hoàn thành bàn giao chứng thư) 15.4 Giá phí dịch vụ 15.5 Kết thẩm định 15.6 Khác: …………………… 16 Cho biết mức độ hài lòng Quý vị Chứng thư thẩm định giá SIAC? 16.1 Hoàn toàn hài lòng: 16.1 16.2 Hài lòng: 16.2 16.3 Tương đối hài lòng: 16.3 16.4 Khơng hài lòng: 16.4 - Lý q vị khơng hài lòng tương đối hài lòng (nếu có): ……… ……………………………………………………………………… 17 Theo Quý vị Đồng sơng Cửu Long có đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá? Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Cty CP thông tin & thẩm định giá Tây Nam Bộ 17.1 Công ty Cổ phần Thẩm định giám định Cửu Long (CVIC) 17.1 17.2 Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Tây Nam Bộ (SIAC) 17.2 17.3 Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 17.3 17.4 Công ty TNHH Thẩm định giá Hồng Qn (HOANGQUAN) 17.4 17.5 Cơng ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam (VIVACO) 17.5 17.6 Khác: …………………………………………………………… 17.6 Xin chân thành cảm ơn quý vị ! ... nhiều giai đoạn: Mơ hình cổ tức tăng trưởng khơng ổn định mơ hình nhiều giai đoạn tăng trưởng: giai đoạn tăng trưởng thần kỳ kéo dài n năm giai đoạn tăng trưởng ổn định kéo dài mãi sau (2 giai... đoạn tăng trưởng ổn định kéo dài mãi sau (2 giai đoạn); giai đoạn tăng trưởng cao, giai đoạn độ giai đoạn tăng trưởng thấp ổn định (3 giai đoạn) d) Phương pháp dòng tiền chiết khấu: có trường... không gian: - Thị trường nước: địa phương, quốc gia - Thị trường nước: khu vực lân cận, giới  Theo loại máy móc thiết bị hay qua sử dụng: - Thị trường máy móc thiết bị mới: Là thị trường giao