Hoàn thiện công tác quản lý khai thác vận hành nhà chung cư của công ty vinasinco

Công tác quản lý các khu đô thị sau khihoàn thành công tác đầu tư xây dựng ngày nay ngày càng được chú trọng, đòihỏi nhà nước, các địa phương và các doanh nghiệp quản lý phải thực hiện t

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH TÂY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH TÂY

-1

GVHD : GS.TS ĐỖ ĐỨC BÌNH

HÀ NỘI, tháng 6/2018

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của Đề tài:

Trong giai đoạn hiện nay, thời kỳ nền kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã

và đang tích cực đầu tư xây dựng các khu đô thị với cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốtnhằm theo kịp sự phát triển về đô thị trên thế giới nói chung và khu vực ĐôngNam Á nói riêng Đây là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự pháttriển kinh tế xã hội trong các đô thị Công tác quản lý các khu đô thị sau khihoàn thành công tác đầu tư xây dựng ngày nay ngày càng được chú trọng, đòihỏi nhà nước, các địa phương và các doanh nghiệp quản lý phải thực hiện theođúng pháp luật nhằm thống nhất phát triển đô thị theo hướng bền vững.

Thị trường quản lý khai thác vận hành nhà chung cư ở Hà Nội là thịtrường rất có tiềm năng Thời gian qua, mặc dù các công ty kinh doanh Quản lýkhai thách vận hành nhà chung cư đều có chiến lược phát triển riêng của mìnhnhưng do ảnh hưởng của sự đầu tư hạ tầng kỹ thuật, sự chậm ban hành các hệthống văn bản pháp luật của Nhà nước về quản lý sử dụng nhà chung cư, trình

độ năng lực quản lý vận hành, sự xung đột lợi ích giữa cư dân đại diện là Banquản trị với chủ đầu tư cũng như đối với đơn vị quản lý vận hành Nên vấn đềquản lý vận hành nhà ở thương mại nói chung và nhà ở chung cư nói riêng đangthực sự gặp vấn đề khó giải quyết, các Doanh nghiệp kinh doanh Quản lý vậnhành nhà chung cư đang rơi vào tình trạng vô cùng khó khăn

Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính được Tổng Công ty Xuất nhập khẩu &Xây dựng Việt Nam - VINACONEX (nay là Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhậpkhẩu và Xây dựng Việt Nam - VINACONEX ) bắt đầu triển khai đầu tư xâydựng năm 2000 Từ một khu đất nông nghiệp với diện tích 24ha, sau hơn 3 năm,đến giữa năm 2003 nơi đây đã mang diện mạo của một khu đô thị mới với cơ sở

hạ tầng hiện đại Hạ tầng kĩ thuật được đầu tư đồng bộ, mang lại hiệu quả thiếtthực cho người dân Hệ thống giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, chiếusáng đô thị, vệ sinh môi trường, công trình phúc lợi công cộng…đều được xâydựng mới Các công trình kiến trúc hiện đại được đầu tư xây dựng Khu đô thịđược hình thành phía Tây Thành phố Hà Nội mang diện mạo đô thị mới vớicảnh quan đô thị khang trang, sạch đẹp

3

Tuy nhiên đến nay, sau gần 15 năm đưa vào khai thác sử dụng, với tốc độ

đô thị hóa cao của Thủ đô Hà Nội, vấn đề đặt ra đối với Ban lãnh đạo và cán bộnhân viên Công ty Vinasinco là làm thế nào để nâng cao chất lượng công tácquản lý, cung cấp dịch vụ đô thị để đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao củangười dân cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh, mở rộng thị trường kinhdoanh dịch vụ quản lý đô thị sau đầu tư xây dựng, từng bước đưa doanh nghiệpphát triển một cách mạnh mẽ và bền vững Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết

đó, tôi chọn đề tài nghiên cứu: Hoàn thiện công tác quản lý khai thác vận

hành nhà chung cư của Công ty Vinasinco làm luận văn tốt nghiệp.

2 Mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn

Mục tiêu của luận văn: Trên cơ sở phân tích đúng hiệu quả công tác quản

lý khai thác vận hành nhà chung cư của công ty trong những năm vừa qua, chỉ ranhững hạn chế bất cập và nguyên nhân, từ đó đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằmnâng hoàn thiện công tác quản lý khai thác vận hành nhà chung cư của công tyVinasinco đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025

Nhiệm vụ của luận văn:

+ Làm rõ một số vấn đề cơ bản về hiệu quả công tác quản lý khai thác vậnhành nhà chung cư của công ty Vinasinco

+ Phân tích thực trạng hiệu quả công tác quản lý khai thác vận hành nhà chung

cư của công ty Vinasinco từ năm 2015 đến năm 2017

+ Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nâng cao về hiệu quả công tác quản lýkhai thác vận hành nhà chung cư của công ty Vinasinco 2020 đến năm 2025

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu: hiệu quả công tác quản lý khai thác vận hành nhàchung cư của công ty Vinasinco

3.2.Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: hiệu quả công tác quản lý khai thác vận hành nhà chung cưcủa công ty Vinasinco - đi sâu nghiên cứu Khu đô thị mới Trung Hòa – NhânChính và cụm nhà ở hỗn hợp N05 - thành phố Hà Nội.

+ Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng: hiệu quả công tác quản lý khai thác vậnhành nhà chung cư của công ty Vinasinco (đi sâu nghiên cứu Khu đô thị mớiTrung Hòa – Nhân Chính và cụm nhà ở hỗn hợp N05 - thành phố Hà Nội)

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứutruyền thống như thống kê, sosánh, đối chiếu, phân tích và tổng hợp kết hợp với điều tra khảo sát phỏng vấn

để làm tăng độ tin cậy cho các nhận xét , đánh giá và đề xuất trong luận văn

5 Nội dung nghiên cứu

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.

Luận văn sẽ là tài liệu giúp các CĐT, ban quản lý trên địa bàn Hà Nội vàtrong nước tham khảo để hoạn thiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư

* Cấu trúc luận văn.

Cấu trúc luận văn được chia làm ba chương chính và các phần mở đầu, kết luận,kiến nghị và tài liệu tham khảo:

Chương I: Một số vấn đề lý luận, mô hình và kinh nghiệm về công tác quản lý

khai thác và vận hành nhà chung cư

Chương II : Thực trạng công tác quản lý khai thác và vận hành nhà chung cư

của Công ty Vinasinco tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính và cụm nhà ởhỗn hợp N05 – thành phố Hà Nội từ năm 2015 đến 2017

Chương III: Một số định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản

lý, khai thác và vận hành nhà chung cư của Công ty Vinasinco

5

CHƯƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM VỀ CÔNG TÁC QUẢN

LÝ KHAI THÁC VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ1.1.MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Nhà ở, nhà chung cư

- Theo luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014: [3]

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh

hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sờ hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạtầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung

cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mụcđích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

1.1.2.Quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo thông tư số 02 ngày 15/02/2016 của Bộ xây dựng về việc ban hànhQuy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư [10] thì: “Quản lý vận hành nhà chung

cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động bảo dưỡng thường xuyên

hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống chữa cháy, dụng

cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữuchung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư; cung cấp cácdịch vụ (bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, câycảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt độngbinh thường”

Trong [10] có quy định về việc Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra,quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữalớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra dụy trì hệ thống an toàn phòng cháy,chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụmnhà chung cư

1.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ

KHAI THÁC VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

Thứ nhất: Hiệu quả hoạt động, quy mô tổ chức, năng lực điều hành của

đơn vị có tác động rất lớn đến hiệu quả sản xuất, kinh doanh Nếu bộ máy tinhgọn và hoạt động hiệu quả, sẽ tiết kiệm được chi phí Yếu tố quan trọng nhấttrong tổ chức bộ máy là công tác nhân sự, trình độ cán bộ lãnh đạo, quản lý vàđội ngũ chuyên môn lành nghề có năng lực, phẩm chất tốt thì sẽ là yếu tố quantrọng cho mọi hoạt động của doanh nghiệp

Thứ hai: Công tác quản lý, khai thác và vận hành nhà chung cư chịu ảnh

hưởng lớn do vấn đề sở hữu: đầu tư của Nhà nước hay của các thành phần kinh

tế khác Công trình thuộc đầu tư sở hữu nhà nước, thường được các hệ thống, tổchức đã thành lập theo phân cấp để quản lý Chi phí quản lý, vận hành, bảo trì,bảo dưỡng được trích từ nguồn ngân sách Đây là một nguồn chi phí khôngnhỏ hàng năm, làm tăng thêm gánh nặng cho Nhà nước ở lĩnh vực này Côngtrình do khu vực kinh tế ngoài Nhà nước đầu tư và quản lý thì khắc phục đượctình trạng vừa nêu, nhưng lại tạo ra khó khăn trong việc thực hiện một số mụctiêu chính sách của Nhà nước, như giải quyết các vấn đề xã hội, dân sinh, vấn đềđảm bảo an ninh quốc phòng, trật tự xã hội, môi trường sinh thái

Tính phức tạp trong công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sauđầu tư xây dựng tỷ lệ thuận theo quá trình phát triển kinh tế-xã hội của địaphương hay Quốc gia, nó đòi hỏi tính cấp thiết phải xây dựng một mô hinh đặcthù mang tính chuyên nghiệp cao và không ngừng đổi mới, nâng cao trình độquản lý mới đáp ứng được yêu cầu thời đại

Thứ ba: Cơ chế chính sách của Nhà nước và địa phương là nền tảng tạo ra

hành lang thuận lợi hoặc kìm hãm sự phát triển của mô hình này Trước hết là hệthống pháp lý Nhà nước như Luật đất đai, Luật Nhà ở, các văn bản pháp quy,quy phạm pháp luật và cơ chế quản lý, vận hành, sử dụng sau đầu tư xây dựng sau đó là các cơ chế chính sách khuyến khích các nhà đầu tư, chủ sử dụng vềquản lý, khai thác các công trình, hạng mục công trình, quy định về nghĩa vụ,trách nhiệm, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước hoạt động có

7

hiệu quả Tuy nhiên, sự thoáng, mở cần có sự phối hợp, kiểm tra, kiểm soát chặtchẽ của các cấp, các ngành chức năng.

Công tác thanh tra, kiểm tra về hoạt động này phải thường trực, thườngxuyên, giải quyết kịp thời những vấn đề bất cập, tránh chồng chéo, hiệu quảthấp, khi phát hiện vi phạm thì việc xử lý nghiêm minh, kịp thời

Thứ tư: Các điều kiện về môi trường tự nhiên, văn hóa xã hội, kinh tế, an

ninh quốc phòng là những yếu tố ảnh hưởng tích cực

Chính các nhân tố trên làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả hoạt độngcủa đơn vị quản lý, khai thác và vận hành nhà chung cư

1.3 KINH NGHIỆM VỀ QUẢN LÝ KHAI THÁC VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ VÀ BÀI HỌC RÚT RA CHO CÔNG TY VINASINCO

1.3.1 Một số mô hình quốc tế về quản lý nhà chung cư.

1.3.1.1.Quản lý nhà chung cư ở Mỹ.

Lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Mỹ do tư nhân kiểm soát Một gia đình trungbình ở Mỹ hàng năm phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng6.800 đô la/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống Vì vậy để thoả mãn nhu

cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu

dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ

Hiệp hội chủ hộ ra đời nhằm quản lý và thi hành các quyền và nghĩa vụ củacác bên, các điều kiện và hạn chế do CĐT quy định trong hợp đồng bán nhà,chứng từ gốc đối với bất động sản Hầu hết mọi hoạt động thương mại đều bịluật từng bang chi phối, có đến 50 Luật chung cư (bắt đầu từ năm 1964)

Trong mỗi khu chung cư, các hiệp hội chủ hộ được thiết lập như những tổchức phi lợi nhuận và được miễn thuế Mỗi tiểu bang sẽ ban hành quy địnhthành lập các hiệp hội nhưng khá linh hoạt trong việc quy định quyền và nghĩa

vụ Trách nhiệm chính của Hiệp hội chủ hộ là quản lý và điều phối việc sử dụngcác khu vực chung (hình 1.1)

Hình 1.1 Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại Mỹ Hiệp hội chung cư và Hiệp hội chủ hộ (trong các Phân khu) đều hướng đến

các vấn đề như ai sẽ chịu trách nhiệm đối với các khu vực chung, quản lý cáckhu vực này như thế nào và chi phí ra sao Ranh giới phân biệt giữa các khu vựcchung và riêng thường được nêu rõ trong hợp đồng bán nhà Trong các khuchung cư, mỗi chủ hộ đều quyền sử dụng riêng đối với căn hộ của mình vàquyền sử dụng chung đối với các khu vực chung

Các Chủ đầu tư thích kiểm soát bằng cách duy trì quyền sở hữu một số hạngmục trong dự án, duy trì được quyền bầu cử thông qua đại đa số phiếu Chủ đầu

tư có thể giữ lại hoặc bán các hạng mục của dự án như nhà hàng, phòng tập thểdục, bãi đậu xe, hơn là chuyển giao cho Hiệp hội chủ hộ: Chủ đầu tư không gắn

bó lâu dài với dự án, vì vậy cần thiết lập một hệ thống quản lý

Ban điều phối Hiệp hội được bầu từ các chủ hộ và chịu trách nhiệm trướctập thể các chủ hộ (chứ không phải trước Chủ đầu tư) Các cuộc họp phải được

tổ chức theo quy định của luật tiểu bang; các chủ hộ bỏ phiếu trong mọi vấn đề,

tỷ lệ số phiếu thông qua bắt buộc phải trên 50% đến 100%

Hiệp hội đưa ra các khoản dự trù và ngân sách, các chủ hộ chịu trách nhiệmđóng góp phần của mình trong chị phí thực tế, thậm chí khi chi phí này đã vượtmức dự trù Chủ đầu tư không còn phải chịu trách nhiệm về các khoản chi một

9

HIỆP HỘI CHỦ HỘ

Hợp đồng QL TRƯỞNG BAN QUẢN LÝ

khi Hiệp hội đề ra ngân sách hoạt động, trừ trường hợp Chủ đầu tư cũng bị tínhphí với tư cách là chủ hộ.

Đối với Khu chung cư, phí dịch vụ thường được tính dựa trên diện tích căn

hộ, nhưng mỗi căn hộ cũng chỉ có một phiếu bầu trong Hiệp Hội chủ hộ Phí sửdụng các tiện ích giới hạn trong thành viên đăng ký sử dụng, nên chỉ tính phí đốivới các thành viên trong tòa nhà Chủ đầu tư sẽ bị tính phí trên cơ sở tương tựđối với bất kỳ căn hộ nào họ sở hữu, tuỳ nhiên Chủ đầu tư có thể nắm đa sốphiếu bầu nếu được quy định trong luật tiểu bang

Một khi đã hình thành và thông qua ngân sách, Hiệp hội phải lập hóa đơnPhí dịch vụ gửi các chủ hộ Các khoản tiền thu được sẽ được gửi trong Tàikhoản ngân hàng riêng biệt dưới sự kiểm soát của Hiệp hội và đơn vị này sẽđược kiểm toán độc lập hàng năm

Phí dịch vụ chưa thanh toán có thể trở thành quyền được thế chấp bất độngsản của chủ hộ và có thể cản trở chủ hộ bán căn hộ của mình Biện pháp cưỡngchế cũng khác nhau; tại một số tiểu bang, Hiệp hội có thể tước quyền sở hữu củachủ hộ chậm thanh toán tương tự như một ngân hàng

Các nguồn quỹ dự phòng được Hiệp hội sử dụng và kiểm soát, điều nàykhông bắt buộc trong luật pháp nhưng là “thông lệ điển hình” Các mức phí thayđổi tùy theo loại dự án, tỷ lệ các khu vực chung và sổ tiện ích cung cấp cho dân

cư từng dự án Các chủ hộ bị tính mọi chi phí liên quan đến việc vận hành vàbảo dưỡng các khu vực chung và các tiện ích, dù họ có sử dụng chúng haykhông

Chủ đầu tư chi chịu trách nhiệm về bảo hành, chứ không chịu trách nhiệm

về chi phí bảo trì Chi phí bảo trì sẽ được Chủ đầu tư trích ra từ tiền bán căn hộ

và được bàn giao lại cho Hiệp hội chủ hộ

1.3.1.2.Quản lý nhà chung cư ở Singapore

Từ một nước kém phát triển, với hơn 70% hộ gia đình sống trong nhữngkhu nhà ở chật chội, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổchuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố của

những năm trước 1960 Ủy ban Nhà ở của Singapore tự hào từ những năm 1960,khi số chung cư mà nơi đõy quản lý mới 31 nghỡn căn đến nay, Singapore đó cú80% dõn số cú sở hữu căn hộ chung cư (4,5 triệu người dõn).

Trước đõy cú 2 luật khỏc nhau: Điều Lệ Strata Land và Điều Lệ Bất độngsản Chung Năm 2005 luật Bảo Trỡ Tũa Nhà và Điều Lệ Quản Lý Strata ra đời.Trước khi Cơ quan quản lý (Management Corporation) được thành lập, Chủđầu tư sẽ thu Phớ dịch vụ và nộp tất cả hồ sơ để thành lập Cơ quan quản lý theoluật định và thành lập quỹ quản lý tũa nhà Quỹ này được kiểm toỏn hàng năm

và nộp cho chớnh phủ và cụng khai cho tất cả chủ hộ để kiểm tra cho đến khiĐơn vị quản lý được thành lập Chủ đầu tư mở tài khoản, bàn giao tất cả quỹ vàkhoản thu cho Cơ quan quản lý khi Cơ quan quản lý thành lập

Cơ quan quản lý được thành lập khi Chứng nhận quyền sở hữu bất động sảnđược gửi bởi Giỏm định viờn trưởng và Đơn xin quyền sở hữu được nộp choChớnh quyền Singapore Cơ quan quản lý cú chức năng:

Lưu giữ dữ liệu kế toỏn và tài chớnh

Lưu giữ danh sỏch chủ hộ trong tũa nhà và giỏ trị cổ phần tương ứng

Tổ chức bầu cử cho Hội đồng tũa nhà, hội đồng này được bỡnh chọn bởi chủ

hộ (đến 14 thành viờn)

Chủ sở hữu là người mua căn hộ và được chuyển quyền sở hữu bởi Chủ đầu

tư Mỗi chủ sở hữu phải trả phớ dịch vụ cho Cơ quan quản lý theo giỏ trị cổ phầncủa mỗi căn hộ Cơ quan quản lý cú thể chỉ định một đơn vị thứ 3 để quản lý bấtđộng sản hàng ngày Đú cú thể là một cụng ty bất kỳ cú năng lực quản lý và mứcphớ quản lý phự hợp dược Đơn vị quản lý chỉ định hoặc thụng qua đấu thầu [16]

11

Hợp đồng QL NHÀ QUẢN Lí BẤT ĐỘNG SẢN

Chỉ đạo

Hình 1.2 Sơ đồ cơ cấu quản lý căn hộ tại Singapore

Phí dịch vụ được tính dựa trên diện tích sàn của mỗi căn hộ, được đo bởigiám định viên độc lập và sau đó phân theo giá trị cổ phần Phí dịch vụ được trảhàng tháng cho Cơ quan quản lý để bảo trì phần diện tích chung và mua bảohiểm cho tòa nhà Quỹ dự phòng cũng được thu bởi Cơ quan quản lý

Theo luật mỗi tòa nhà phải được bảo hiểm bởi Hội đồng tòa nhà cho trườnghợp hỏa hoạn, sấm chớp, cháy nổ và các trường hợp rủi ro khác Chủ hộ cá nhânđược quyền mua bảo hiểm cá nhân cho căn hộ của họ cho trường hợp rủi ro bất

kỳ (cửa sổ, thiết bị )

1.3.1.3.Quản lý nhà chung cư ở Thái Lan:

Theo luật chung cư của Thái thì mọi bất động sản riêng được xem là căn hộchung cư có quyền sở hữu và được đăng ký tại Sở nhà đất; ngoài ra sẽ được xem

là bất động sản chung

Khi Chủ đầu tư đăng ký khu chung cư, phải:

- Thành lập Ban thanh tra chung cư (Hiệp hội nhà ở)

- Đề ra bản nội quy chung và đăng ký tại Sở nhà đất khi làm thủ tục đăng ký.Theo Luật chung cư của Thái, bản nội quy trong chung cư phải được đăng

ký tại Sở nhà đất vào thời điểm đăng ký dự án Pháp luật quy định phải baogồm:

- Tên của Ban thanh tra chung cư

- Mục tiêu của khu chung cư

- Trụ sở văn phòng của Ban thanh tra chung cư

- Các chi phí chủ hộ phải trả trước

- Bất động sản chung - Danh sách chi tiết, kể cả các mục nằm ngoài quyđịnh trong Luật chung cư.

- Quản lý việc sử dụng bất động sản chung

- Sử dụng bất động: sản chung và riêng

- Tỷ lệ sở hữu của mỗi chủ hộ tại khu vực chung

- Triệu tập các cuộc họp giữa các chủ hộ và thủ tục họp hành

- Tỷ lệ chi phí mà các đồng chủ hộ buộc phải đóng góp

- Việc bổ nhiệm, quyền và nghĩa vụ, nhiệm kỳ của Trưởng ban thanh trachung cư

Ban thanh tra chung cư:

- Một tổ chức phi lợi nhuận được thiết lập khi chuyển nhượng quyền sởhữu căn hộ lần đầu tiên từ Chủ đầu tư sang người mua

- Miễn thuế - không chịu bất kỳ khoản thuế Giá trị gia tăng hay thuế thunhập doanh nghiệp

- Quản lý các tài khoản ngân hàng được lập cho các khoản phí cũng như tàikhoản cho Quỹ dự phòng

- Có quyền thực thi các giải pháp do các chủ hộ đề ra

- Phải bổ nhiệm một Trưởng ban thanh tra

Ban quản trị chung cư:

- Không bắt buộc nhưng cũng được đề cập trong Luật chung cư như mộtThông lệ điển hình tích cực

-Gồm 3 đến 9 thành viên được bầu thông qua đại đa số phiếu

Sau độ Chủ đầu tư sẽ bình bầu một Chủ tịch

- Được thành lập trong Hội nghị nhà chung cư thường niên lần đầu tiên(theo quy định, phải được tổ chức sau 6 tháng kể từ ngày đăng ký)

- Chịu trách nhiệm theo dõi việc quản lý điều hành khu chung cứ của Banthanh tra chung cư

- Việc quản lý dự án được báo cáo lên Ban quản trị chung cư và Ban quảntrị sẽ giải quyết trong các buổi họp định kỳ

Trường ban thanh của chung cư:

- Do Ban thanh tra chung cư chỉ định (hoặc được Chủ đầu tư chi định trước

13

- Đại diện cho Ban thanh tra chung cư

- Đảm bảo bản nội quy chung được chấp hành nghiờm chỉnh

- Trong cỏc trường hợp khẩn cấp, cú quyền tự chủ động giải quyết

- Cú thể trao quyền cho bờn thứ ba, vớ dụ như một Cụng ty quản lý bất độngsản

- Cú quyền thực thi cỏc giải phỏp do cỏc chủ hộ đề ra

Hỡnh 1.3 Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại Thỏi Lan

1.3.1.4.Quản lý nhà chung cư ở New Zealand

Trong: 10-15 năm vừa qua, New Zealand đó chứng kiến nhiều khu chung cư

vả khu phức hợp ra đời, từ đú dẫn đến sự hỡnh thành và phỏt triển của cỏc hiệphội dõn cư, được biết đến như cỏc Đoàn thể hợp nhất Luật chi phối Đoàn thểhọp nhất là Luật sở hữu căn hộ năm 1972

Định nghĩa “Đoàn thể hợp nhất”: Tập thể tất cả cỏc chủ hộ trờn khu đất được

mụ tả trong Bản vẽ nhà (một tài liệu phỏp lý được đỏnh số thứ tự và lưu trữ tạiphũng Thụng tin Nhà đất New Zealand), và do chủ hộ thành lập khi cỏc căn hộ

CHỦ ĐẦU TƯ

Chỉ đạo BAN THANH TRA CHUNG CƯ

TRƯỞNG BAN THANH TRA

- Chủ đầu tư không thiết lập Đoàn thể hợp nhất nhưng họ sẽ đăng ký bấtđộng sản như một quyền sở hữu căn hộ Thông thường, một Đoàn thể hợp nhấtcũng cần hoàn thuế và cũng sẽ được đăng ký mã số thuế giá trị gia tăng (GTGT).

- Trách nhiệm của một Đoàn thể hợp nhất:

+ Phụ trách bảo hiểm cho dự án;

+ Sửa chữa và giữ bất động sản chung luôn trong tình trạng tốt;

+ Đảm bảo chấp hành nghiêm chỉnh Luật sở hữu căn hộ;

+ Duy trì nguồn quỹ đủ để giúp Đoàn thể hợp nhất hoàn thành mọi nghĩa vụcủa mình, bằng cách tính phí các chủ hộ tùy theo căn hộ họ sở hữu

- Khi đã thành lập Đoàn thể họp nhất, sẽ tiến hành bầu chọn ủy ban đoànthể Mỗi chủ hộ có một phiếu bầu, không quan tâm đến diện tích căn hộ.Thường ủy ban được bầu chọn hàng năm

- Vai trò của ủy ban là nhằm thực thi các quy định pháp luật và bất cứ nộiquy nào do từng thành viên trong ủy ban đoàn thể đồng ý thông qua tại Hội nghịchung thường niên (AGM) Ngân sách phí dịch vụ thường niên cũng được thốngnhất tại Hội nghị chung thường niên trước khi thi hành

- Khi đã trúng cử, ủy ban đoàn thể sẽ bình chọn một Đơn vị quản lý khaithác dịch vụ khu nhà chung cư Đó có thể là một công ty bất kỳ có năng lựcquản lý và mức phí quản lý phù hợp được ủy ban đoàn thể thông qua đấu thầu

- Vai trò của Đơn vị này là thay mặt Đoàn thể thống nhất, quản lý bất độngsàn (hình 1.4) [16]

Hình 1.4 Sơ đồ cơ cầu quản lý chung cư tại New Zealand

Bất động sản chung thuộc sở hữu của các chủ hộ và Phí dịch vụ sẽ đượctính theo diện tích căn hộ của họ, được xác định thông qua một cuộc khảo sát

Việc thiết lập một Quỹ dự phòng sẽ tùy theo ý kiến của Đoàn thể hợp nhấtnhưng thường được xem là “Thông lệ điển hình” Nếu thiết lập Quỹ dự phòng,các chủ hộ có thể bị tính phí theo một tỷ lệ cố định hoặc trên cơ sở tương tự nhưPhí dịch vụ Chủ đầu tư không đóng góp vào Phí dịch vụ hoặc Quỹ dự phòng trừtrường hợp họ cũng là chủ hộ Thông thường Phí dịch vụ được tính hàng tháng.Mọi khoản thu Phí dịch vụ được giữ trong một tài khoản ngân hàng và Quỹ dựphòng trong một tài khoản khác Cả hai tài khoản đều được kiểm toán độc lậphàng năm nhằm đảm bảo tính minh bạch Thỉnh thoảng có những khoản chi phíphát sinh không lường trước nhưng sẽ không được trích từ Quỹ dự phòng màcác chủ hộ phải cùng thanh toán

1.3.2 Một số mô hình quản lý vận hành chung cư trên địa bàn Hà Nội

Khi chung cư bắt đầu được bàn giao thì cần phải thành lập ban quản lý đểvận hành các hạng mục trong tòa nhà Dưới đây là hai mô hình quản lý tòa nhàchung cư phổ biến hiện nay

- Chủ đầu tư xây dựng xong thì tự lập bộ phận quản lý chung cư: Đây là mô

hình phổ biến nhất nhìn qua tưởng rằng mang tính tích cực như sự hiểu biết sâu

về tòa nhà của đơn vị, xác lập quan hệ với cư dân sớm từ lúc làm hợp đồng muanhà Song thực tế đây là mô hình hiện tỏ ra bất cập nhất, hay xảy ra xung độtnhất giữa cư dân và chủ đầu tư (bản chất cũng là đơn vị quản lý vận hành) có lẽ

từ nguyên nhân xung đột lợi ích mang tính trực diện Phần đông cư dân tại cáctòa nhà đều mong muốn lập ra Ban quản trị để tự lựa chọn đơn vị quản lý vậnhành nhà chung cư theo các quy định của Luật Nhà ở

- Chủ đầu tư xây dựng thuê / giao cho đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp: Mô hình này hiện chưa nhiều song nhìn chung mang tính tích cực cao

hơn, đơn vị quản lý tòa nhà xác định rõ tính “phục vụ” thay vì “quản lý” và gần

như không có xung đột về lợi ích với cư dân.

1.3.2.1.Thực trạng của việc quản lý, khai thác và vận hành nhà chung cư trên địabàn Hà Nội

- Hiện nay, việc quản lý các dự án chung cư ở Hà Nội đang được thực hiệnbằng các hình thức sau:

+ Nhà nước quản lý đối với các dự án chung cư phục vụ công tác di dân,giải phóng mặt bằng có nguồn vốn thuộc ngân sách Nhà nước Đơn vị trực tiếpquản lý là các công ty quản lý nhà: Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội,

Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và khai thác đô thị

+ Các đơn vị quản lý do Chủ đầu tư thành lập Đây là hình thức đang đượctriển khai rộng rãi đối với các dự án chung cư thương mại hiện nay như: Tổngcông ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) với Công ty TNHH Nhà nướcmột thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS) quản lý các khu đô thịmới của HUD như Khu đô thị mới Linh Đàm, Mỹ Đình, Pháp Vân - Tứ Hiệp Tập đoàn Vingroup thành lập đơn vị quản lý vận hành Vinhomes quản lý vậnhành Tổ hợp tòa nhà Royal City Nguyễn Trãi, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh.Công ty CP đầu tư Hải Phát thành lập đơn vị quản lý vận hành Công ty CPDịch Vụ Đô Thị Hải Phát quản lý vận hành tòa nhà Tân Tây Đô

+ Chủ đầu tư và Ban quản trị chung cư thuê một đơn vị thứ ba thực hiệncông tác quản lý, khai thác các dịch vụ Đơn vị thứ ba này thường là các Công

ty có năng lực chuyên môn về quản lý, khai thác các dự án chung cư Tập đoàn

Lã Vọng thuê Công ty Vinasinco quản lý tòa nhà New house Xala Chủ đầu tư

và Ban quản trị tòa nhà Keangnam Landmark Tower đường Phạm Hùng thuêCông ty quản lý và khai thác tòa nhà PMC quản lý vận hành

+ Mô hình hợp tác xã nhà ở do các xã viên là các chủ hộ thành lập nên, xãviên vừa là người sở hữu vừa là người quản lý những căn nhà của hợp tác xãtheo nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai, tự tham gia quản lý như: Hợp

tác xã nhà ở 19-8 quản lý khu chung cư N5 (A, B, C, D) tại khu đô thị mới

Trung Hòa - Nhân Chính

17

-Về việc thành lập Ban quản trị chung cư còn chậm Hiện nay, trong 643

nhà chung cư trên địa bàn thành phố đưa vào sử dụng đến nay mới thành lậpđược 190 Ban quản trị, đạt tỷ lệ 39% số nhà chung cư đã đưa vào sử dụng Tạimột số nhà chung cư sau khi thành lập Ban quản trị đã nảy sinh mâu thuẫn vềquyền lợi và trách nhiệm giữa Ban quản trị với Chủ đầu tư, đơn vị quản lý vậnhành và người dân đang sử dụng trong nhà chung cư

-Việc sử dụng và bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung cũng cònnhiều vấn đề “đau đầu” Dù đã có quy định cụ thể về việc bàn giao lại cho Banquản trị (BQT) theo quy định nhưng trên thực tế, nhiều Chủ đầu tư đã thu phí từchủ sở hữu nhà chung cư, nhưng không thực hiện đúng quy định hoặc sử dụngvào những mục đích khác

Trên thực tế, những bất cập trên đã diễn ra tại nhiều chung cư gây ra nhữngbất bình, xung đột giữa người dân với Chủ đầu tư Có những xung đột, tranhchấp kéo dài trong thời gian dài

Đơn cử như, xác định phần sở hữu chung - riêng, mà điển hình là việc xácđịnh sở hữu đối với tầng hầm để xe; vấn đề hoạt động của Ban quản trị; vấn đề

về thu và quản lý bảo trì

Bên cạnh đó, hệ thống văn bản pháp luật quy định về quản lý, sử dụng nhàchung cư chưa rõ ràng, chưa theo kịp những thực tế phát sinh trong quá trinhquản lý sử dụng đối với các loại nhà chung cư, thường xuyên thay đổi và cónhững nội dung còn chồng chéo, bất cập khi áp dụng trong thực tiễn

Đơn cử gần đây nhất trong [10] dành hẳn một mục quy định về bảo trì Nhàchung cư, được xem là khá cụ thể và bao quát được mô hình Nhà chung cư hiệnnay thương là các dự án hỗn hợp nhiều mục đích sư dụng! Tuy nhiên, để ápdung các điều khoản thì không phải dễ dàng triển khai trên thực tế., [10] quyđịnh rõ lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của Nhàchung cư có nhiều chủ sở hữu, nhiều mục đích sử dụng mà phân chia riêng biệtđược phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mạithì Nhà chung cư lập một tài khoản; để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữuchung của khu căn hộ Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ,thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của

khu chức năng này.

Trường hợp thành lập cụm Nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụngcủa từng tòa nhà, Nhà chung cư cụm Nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng

để quản lý kinh phí bảo trì cho từng tòa nhà Tính sơ sơ, một dự án Nhà chung

cư phải có từ 1 đến 3 quỹ bảo trì gồm: Quỹ bảo trì diện tích sử dụng chung c ủacăn hộ; quỹ bảo trì diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại và quỹ bảo trìphần diện tích chung giữa các cụm Nhà chung cư Để có cơ sở xác định diệntích và số tiền cho từng loại quỹ bảo trì nêu trên, các bên liên quan phải có tráchnhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí trước khi tiến hành bàn giao.Trong đó, tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì yêu cầu khá nhiều như biên bản xácđịnh các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung, biên bản xác định tổng sốkinh phí bảo trì đã thu, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuêmua và số tiền Chủ đầu tư phải nộp theo quy định Đây là một khối lượng côngviệc không hề nhỏ và đơn giản, liệu các thành viên trong Ban quản trị (đã thànhlập) có đủ thời gian và chuyên môn để thẩm định, tiếp nhận, chưa nói đến cácchung cư chưa có Ban quản trị thì ai dám gánh vác trọng trách này?

Đa số các Chủ đầu tư, BQT và cư dân tòa nhà chưa thực hiện việc mua bảohiểm cháy nổ bắt buộc đối với nhà chung cư

1.3.2.2 Một số mô hình quản lý vận hành nhà cao tầng ở Hà Nội hiện nay:

a Chủ đầu tư tự thực hiện: Quản lý vận hành tòa nhà cao tầng hỗn hợp

Lilama-124 Minh Khai - Hà Nội.

Sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng, Tổng công ty đã lập Ban quản

lý nhà cao tầng để quản lý việc vận hành toà nhà Đội Quản lý vận hành nhà làđơn vị thay mặt cho CĐT trực tiếp quản lý, vận hành tòa nhà đảm bảo đúng yêucầu thiết kế đã đề ra; đáp ứng nhu cầu của người sử dụng, đảm bảo đúng Quychế quản lý nhà chung cư Sơ đồ quản lý tòa nhà Lilamma (hình 1.5):[15]

19

Văn phòng Tổng công ty Lắp máy Việt Nam

Đội quản lý vận hành Nhà hỗn hợp cao tầng Lilama (toàn bộ 25 người)

Đội trưởng (01 người)

Đội phó (01 người) kiêm

1 sảnh chính x 1 ca = 1 người Tầng hầm: 4 người

Hình 1.5 Sơ đồ quản lý tòa nhà LILAMABan quản lý dự án nhà cao tầng LILAMA có trách nhiệm soạn thảo chứcnăng, nhiệm vụ và sơ đồ tổ chức biên chế của Đội quản lý vận hành nhà để trìnhChủ đầu tư phê duyệt.

Vận hành các hệ thống kỹ thuật (cấp điện, nước, thông gió, điều hoà, thôngtin liên lạc, truyền hình, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ) của Toà nhà

Tuần tra bảo vệ đảm bảo tốt công tác an ninh, trật tự trong và ngoài Toà nhàvới thời gian 24/24 giờ trong ngày

Vệ sinh tất cả các hành lang, cầu thang, tiền sảnh bên trong Toà nhà và sânvườn phía ngoài Toà nhà, kể cả chăm sóc bồn hoa cây cảnh

Trực lễ tân tại sảnh chính ở tầng 1: có nhiệm vụ hướng dẫn khách tới liên hệcông tác với các đơn vị làm việc tại các tầng 1,2,3 trong Toà nhà

Tiếp nhận đơn và các kiến nghị của các gia đình, đơn vị, làm việc sinh sốngtrong Toà nhà, để nghiên cứu đề xuất với lãnh đạo Chủ đầu tư giải quyết

Kết hợp với phòng Kế hoạch đầu tự để nghiên cứu đề xuất các hợp đồngkinh tế cho thuê Văn phòng và các dịch vụ khác liên quan đến Toà nhà

Tổ chức thu nộp các khoản tiền liên quan đến các phí dịch vụ và các hợpđồng đã ký theo đúng quy định do các cấp có thẩm quyền ban hành trước đó.(Nộp tiền về phòng Tài; chính kế toán Tổng công ty Lắp máy Việt Nam)

Lập kế hoạch vẫn dự trù kinh phí cho công tác bảo trì Tòa nhà (phần xâydựng, thiết kế lại căn hộ và các hệ thống kỹ thuật vận hành tòa nhà) theo đúngquy định hiện hành, đồng thời giám sát việc thực hiện bảo trì của các đơn vị.Thực hiện chế độ báo cáo đột xuất và định kỳ tháng, quý, năm lên CĐT.Đội trưởng Đội Quản lý vận hành có nhiệm vụ:

+ Quản lý công tác điều hành chung của toàn Đội

+ Lập kế hoạch và dự trù kinh phí bảo trì cho Toà nhà

+ Tham gia cùng phòng Kế hoạch đầu tư để dự thảo các hợp đồng dịch vụliên quan đến Toà nhà

+ Ký các biên bản và các thông báo liên quan quá trình quản lý

+ Trực tiếp giải quyết các đơn, kiến nghị của các chủ hộ và các đơn vị trongToà nhà, phối hợp với BQT để giải quyết các công việc liên quan đến Nghịquyết của Hội nghị nhà Chung cư

Ban quản lý nhà chung cư có quyền hạn:

Có quyền yêu cầu tất cả mọi tổ chức, cá nhân làm việc và sinh sống trongtoà nhà cũng như khách đến liên hệ công tác chấp hành đúng Quy chế quản lý sửdụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 1294/QĐ- TCT/BQLDAngày 26/6/2004 và Nội quy của Toà nhà đã quy định

Có quyền từ chối những đề nghị của các tổ chức và cá nhân nếu những đềnghị đó có ảnh hưởng tới trật tự an ninh, vệ sinh, mỹ quan hoặc ảnh hưởng tớikết cấu kiến trúc hệ thống kỹ thuật của Toà nhà

Có quyền lập biên bản và ra thông báo đình chỉ các hành vi vi phạm tới Quychế quản lý nhà chung cư và Nội quy của Toà nhà

Có quyền ra thông báo và tạm thời ngừng cung cấp điện, nước, gas và cácdịch vụ truyền thanh, điện thoại, truyền hình khi người sử dụng không nộptiền sử dụng một trong các dịch vụ nói trên hoặc: Có những vi phạm khác đốivới Quy chế quản lý nhà chung cư họặc nội quy của Toà nhà

Có quyền đề nghị cấp độ thẩm quyền phục hồi lại việc cung cấp các dịch vụcho các Chủ sử dụng sau khi đã có biên bản xác nhận hoàn thanh trách nhiệm và

21

nghĩa vụ của người vi phạm hoặc Chủ sử dụng không có lỗi.

Có quyền giám sát và ký bản xác nhận khối lượng hoàn thành và biên bảnnghiệm thu công việc đã hoàn thành cho các công việc bảo trí liên quan đến Toà nhà

Có quyền ngừng khẩn cấp các hệ thống kỹ thuật (như điện, nước, gas )khi phát hiện thấy có nguy cơ xảy ra mất an toàn, nguy hại tới tính mạng và tàisản; đồng thời phải có báo cáo nhanh tới cấp có thẩm quyền và phải có ngaybiện pháp khắc phục sự cố nhanh nhất để đưa hệ thống trở lại hoạt động bìnhthường

Đội trưởng Quản lý nhà có quyền tạm đình chỉ công việc của cán bộ côngnhân viên trong đội khi có vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư vàNội quy của đơn vị (thời gian không quá 01 ngày) và có quyền đề nghị hạ mứcnăng suất lương, khen thường, kỷ luật của cán bộ công nhân viên trong đội.Một số vấn đề bất cập gặp phải:

- Vì đây là tòa nhà hỗn hợp ở và làm việc (từ tầng 1 đến tầng 4 là khối vănphòng làm việc và cho thuê) và với hơn 150 căn hộ Các hộ gia đình luôn có nhucầu hoàn thiện, cải tạo lại căn hộ theo ý thích từng chủ nhà Mặc dù Ban quản lýtòa nhà đã phổ cập, cung cấp quy chế sử dụng, hoạt động của toà nhà cho từngcăn hộ, trong đó đã có những quy định ràng buộc cụ thể, nhung một số hộ giađình vẫn cố ý làm trái, trốn tránh sửa chữa, cải tạo mà không được sự đồng ýcủa Ban quản lý, đây cũng là tình trạng bất cập chung của tất cả các chung cư tạiViệt Nam

- Do đặc điểm riêng biệt của toà nhà “Nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việcLILAMA”: không những là nơi ờ dành riêng cho những cán bộ công nhân viênngành lắp máy, mà còn là Văn phòng làm việc (tầng 1,2,3) của Cơ quan Tổngcộng ty lắp máy Việt Nam - nơi hàng ngày thường xuyên giao dịch, tiếp xúc vớinhiều đối tác nên có yêu cầu nghiêm ngặt về vấn đề an ninh, trật tự, vệ sinh và

mỹ quan trong giáo tiếp, ứng xử

-Hầm để xe của tòa nhà chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu chỗ để xe cácloại cho các hộ gia đình đang sinh sống Nhà để xe chỉ có sức chứa 10 ô tô và

254 xe máy, quá ít so với 152 căn hộ và tốc độ gia tăng về phương tiện cá nhân,nhất là ô tô.

-Tuy đã ban hành: quy chế quản lý nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyếtđịnh số 1294 /QĐ-TCT/BQLDA ngày 26/6/2004 của Tổng giám đốc Tổng công

ty lắp máy Việt Nam) _ Quy chế này là cơ sờ cho công tác quản lý, nhằm đảm

bảo cho các hoạt động tại chung cư có được nếp sống văn hoá lành mạnh, vănminh, một môi trường sống trong sạch và giữ vững an ninh, trật tự tại khu vực

nhưng các điều khoản vẫn còn chung chung, chưa có quy định cụ thể, rõ ràng do

đó khi thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc hoặc không thực hiện được và gây ramột số tranh chấp giữa Chủ đầu tư, Ban quản trị toà nhà và các hộ

dân thuộc toà nhà Một sổ điều khoản chỉ mang tính khuyên răn, chưa có hìnhthức xử phạt cụ thể, nên hiệu quả thi hành không cao

b.Ban quản trị và chủ đầu tư thuê đơn vị thứ 3 quản lý vận hành tòa nhà

Sơ đồ tổ chức Ban quản lý tòa nhà tòa nhà Keangnam Hà Nội Landmark Tower đường Phạm Hùng.(Hình 1.6)

Hình 1.6 Sơ đồ quản lý tòa nhà Keangnam Hà Nội Landmark Tower

Keangnam Hanoi Landmark Tower là một khu phức hợp khách

sạn-văn phòng-căn hộ-trung tâm thương mại tại đường Phạm Hùng, quận Nam Từ

23

Liêm, Hà Nội được đầu tư xây dựng bởi tập đoàn Keangnam có trụ sở chính tạiDongdaemun-gu, Seoul của Hàn Quốc Keangnam Landmark Tower được bàngiao từ 20 tháng 3 năm 2011 đến cuối tháng 12 năm 2011 đã có 780 hộ chuyểnvào sinh sống [1] Đây là toà nhà cao nhất Việt Nam từ năm 2010 đến tháng 2-2010.

Với tổng diện tích 300000m2 và là tòa nhà cao nhất Việt Nam từ năm2010-2018 (350m), nơi đây có thể được coi là biểu tượng cho sự tăng trưởngkinh tế của Việt Nam, đặc biệt là sự tăng trưởng về xây dựng cũng như ngànhcông nghiệp dịch vụ, những ngành đang thúc đẩy sự phát triển của thành phố HàNội

Tòa tháp là tòa nhà cao nhất Việt Nam Landmark 72 là khu phức hợpnằm ngay trung tâm khu đô thị mới của Hà Nội, Việt Nam Với hai tòa nhàchung cư 50 tầng và một tòa tháp 72 tầng, một thành phố thu nhỏ trong lòng HàNội

Khu chung cư bao gồm 922 căn hộ cao cấp nhất với các tiện ích nhưfitness center, bể bơi và khu mua sắm Tại tòa nhà nối giữa tòa 72 tầng và tòachung cư căn hộ là khu thương mại với khu mua sắm Parkson lớn nhất ĐôngNam Á và rạp chiếu phim Lotte hiện đại Đầu năm 2015, Parkson đột ngột đóngcửa trung tâm thương mại vì hoạt động thua lỗ tại Việt Nam.[2]

Ngoài ra còn có khu vực văn phòng hạng A từ tầng 12 đến tầng 46 nhìn raphong cảnh Hà Nội; Khu căn hộ dịch vụ Calidas từ tầng 48 đến tầng 60;

Khách sạn Intercontinental nổi tiếng thế giới từ tầng 62 đến 70 được khaitrương vào tháng 9 2017, 6 năm sau khi tòa nhà Landmark 72 được khánh thành,sau khi Mirea Asset và AEON BNG mua toàn bộ khoản nợ của KeangnamEnterprises và trở thành chủ nhân của toà tháp cao nhất Việt Nam.[2]

Thêm nữa là hội trường có sức chứa 2000 người, khu tổ chức sự kiệnngoài trời, bể bơi ngoài trời và bar ngoài bể bơi Với độ cao 350m, bạn có thểngắm bức tranh toàn cảnh Hà Nội tại đài quan sát trên tầng 72

Với PMC, trước khi tiếp nhận và quản lý bất cứ dự án bất động sản nào,chúng tôi luôn đặt mình vào nhiều vị thế khác nhau để thấu hiểu, đồng cảm, hiệnthực hóa và phát triển những ý tưởng, mục đích nhân văn mà mỗi chủ đầu tư gửigắm vào từng dự án Tiếp cận dự án từ trong ý tưởng và cảm hứng thiết kế, PMC

nỗ lực nhằm kết nối giá trị của chủ đầu tư từ khi hình thành dự án và qua đóvạch ra chiến lược nhằm phát triển, quảng bá thương hiệu chung cư, nâng caogiá trị của thương hiệu của dự án và của chủ đầu tư

Trong quản lý chung cư, PMC không chỉ quan tâm tới chủ đầu tư mà cònđặc biệt chú trọng vai trò của cư dân, ban quản trị Trên thực tế, người chủ thực

sự của mỗi tòa chung cư chính là cộng đồng cư dân của nơi đó Chính vì vậy,PMC mong mỏi mỗi cư dân, thông qua ban quản trị, sẽ được tham gia sâu vàoviệc quản lý, quyết định các chính sách quan trọng của khu chung cư Chínhđiều này sẽ tạo nên giá trị nhân văn đích thực cho cộng đồng, từ đó góp phần tạonên bản sắc văn hóa và nâng cao giá trị cho bất động sản

Khách hàng: Cư dân là khách hàng của chủ đầu tư và là người chủ đíchthực của chung cư nhưng hiện nay họ vẫn chưa được phục vụ với đúng nghĩacủa hai từ khách hàng Do tập quán chưa quen ở chung cư nên hầu hết các cưdân ở Việt Nam hiện nay không nắm được những vấn đề như quản lý chung cưbao gồm những danh mục gì, quản lý chung cư như thế nào, các tiêu chuẩn quản

lý chung cư dẫn đến dễ dàng xảy ra các hiểu nhầm, tranh chấp trong vấn đềquản lý chung cư Chính vì vậy, PMC chú trọng tuyên truyền, truyền tải cácthông tin cho cư dân về các vấn đề trong quản lý chung cư, nhấn mạnh các tiêuchuẩn quản lý

PMC tư vấn và giúp đỡ cư dân tham gia vào Ban quản trị, có thực quyềnquyết định trong những vấn đề cốt yếu của chung cư và đồng thời nâng cao nhậnthức của mỗi cư dân trong việc tham gia quản lý và xây dựng chung cư, tạo nênbản sắc cộng đồng, nâng cao chất lượng sống và cũng đồng thời nâng cao giá trịcủa bất động sản theo thời gian

25

Tiếp thị: Nhiệm vụ của những công ty quản lý như PMC là cung cấp dịch

vụ hoàn hảo góp phần tạo nên những ấn tượng tốt với cư dân và quan khách vềthương hiệu của tòa nhà và tên tuổi của chủ đầu tư

Mỗi chủ đầu tư, khi bắt đầu thực hiện bất kì một dự án nào, đều gửi gắmtrong đó những ý tưởng, thông điệp tới xã hội Với vai trò là công ty quản lý,PMC luôn nỗ lực xây dựng bản sắc riêng cho từng dự án, chuyển tải những ýtưởng tinh tế và nhân văn của chủ đầu tư gửi tới mỗi cư dân, cộng đồng và xãhội Chính từ đó, hình ảnh tòa nhà được định vị và tạo nên giá trị trong lòngcông chúng

PMC luôn đảm bảo chuyển tải những thông tin trung thực của tòa nhà đếnvới công chúng nhằm duy trì và gia tăng giá trị thực tế của tài sản trong lòng cưdân và cộng đồng

Bán hàng: PMC là đại lý các dịch vụ cho cư dân như quản lý căn hộ, ủyquyền quản lý tài sản Nhiều căn hộ trong dự án người mua với mục đích chothuê lại Việc gia tăng cơ hội cho thuê tại dự án không chỉ giúp giá trị bất độngsản tăng lên mà còn tăng cường khả năng bán hàng của chủ đầu tư trong nhưng

dự án kế tiếp

Nhân sự: Trong công tác quản lý chung cư, đội ngũ nhân sự đóng vai trò

vô cùng quan trọng Đây chính là một trong những vấn đề trọng tâm nhằm đảmbảo và tăng cường chất lượng quản lý Mô hình nhân sự chung hiện nay của cáccông ty quản lý đó là cung cấp Giám đốc quản lý và Kỹ sư trưởng, sự khác biệtcủa PMC thể hiện ở việc cung cấp toàn bộ bộ máy nhân sự cho mỗi dự án

Đội ngũ nhân sự của chúng tôi là các kỹ sư, kỹ thuật viên, các giám sátdịch vụ đang làm việc tại các tòa nhà mà chúng tôi tham gia quản lý Đây cũng

là những trung tâm trực tiếp đào tạo và tái đào tạo nhân sự cho các dự án mới.Với mô hình này, nhân sự của PMC không chỉ có chuyên môn mà còn dày dạnkinh nghiệm nhằm tạo nên sự đồng bộ trong dịch vụ quản lý và vận hành chungcư

Quản lý nhà thầu: Quản lý nhà thầu dịch vụ: Nhân sự của các nhà thầu anninh, làm sạch, kiểm soát côn trùng, thu dọn rác thải hầu hết là lao động phổthông, có nhiều hạn chế trong tính chuyên nghiệp và kỷ luật Bằng kinh nghiệmquản lý và sự am hiểu các nhà thầu, PMC sẽ áp dụng các giải pháp về quản lý vàđào tạo các quy trình cho từng nhà thầu nhằm giảm thiểu được các điểm yếuchung của nguồn nhân lực địa phương Việc áp dụng các tiêu chuẩn, quy trìnhquản lý và chú trọng vào các chính sách bảo hiểm sẽ giúp chúng tôi chuyênnghiệp hóa trong từng mảng quản trị nhân sự cũng như giảm bớt gánh nặng chocác chủ đầu tư.

Nghiên cứu phát triển: Trong môi trường chung cư, đặc biệt là các dự ánchung cư cao cấp, PMC chú trọng đến hình thức quản lý căn hộ dịch vụ Vì vậydịch vụ quản lý của chúng tôi không chỉ dừng lại ở các cư dân mà còn hướngđến đối tượng khách thuê PMC đã không ngừng nỗ lực nghiên cứu để tạo nêncác dịch vụ gia tăng cho khách hàng như: dịch vụ buồng phòng, giặt là đápứng mọi nhu cầu của cư dân

Ngân sách và kiểm soát: Với mỗi dự án, PMC có các phương thức vàcông cụ để kiểm soát ngân sách Bằng cách áp dụng các tiêu chuẩn hiện đại và

mô hình tài chính quốc tế vào thị trường Việt Nam, PMC luôn duy trì tình trạngcân bằng ngân sách và kiểm soát chi tiêu Sự minh bạch trong tài chính cũngchính là một trong những thế mạnh nổi bật của PMC so với các đơn vị quản lýkhá

1.3.2.3 Đặc điểm của quản lý, vận hành nhà chung cư.

Do công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư xây dựng làphục vụ chung cho người dân nên nó vừa mang những đặc điểm của các sảnphẩm dịch vụ lại vừa có những đặc điểm của các hàng hoá công cộng Nhìnchung công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ đô thị có các đặc điểmchủ yếu sau:

Đặc điểm cơ bản nổi bật nhất của công tác quản lý khai thác và vận hànhnhà chung cư là tính hệ thống đồng bộ của nhiều “nhánh” công việc khác nhau

27

trong quan hệ tổng thể Có thể nói trong cả hệ thống một khâu nào đó vận hànhkhông tốt sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ bộ máy Chẳng hạn công tác quản

lý không tốt thì các yếu tố, chất lượng sẽ kém hiệu quả, công tác vận hành kỹthuật, vận hành hệ thống không đồng bộ dẫn đến những sự cố phát sinh ngoài ýmuốn và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả cung cấp dịch vụ cho khách hàng Dovậy, tính hệ thống đồng bộ là đặc điểm quan trọng của công tác quản lý, vậnhành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư xây dựng

Ngoài ra tính hệ thống đồng bộ không những chi phối các khối lượngcông việc cụ thể mà còn liên quan đến cách thức tổ chức quản lý, vận hành có

sự kết hợp giữa các bộ phận và quản lý theo chuyên môn Yêu cầu trên càng thểhiện trong những vấn đề mang tính hệ thống cao như công tác bảo trì, bảo dưỡng

hệ thống máy móc trang thiết bị; công tác chăm sóc khách hàng Tính hệ thốngđồng bộ đặt ra cho công tác quản lý của doanh nghiệp một mục tiêu là phải kếthợp một cách đồng bộ và chặt chẽ giữa các bộ phận nhằm nâng cao hiệu quả,hạn chế thấp nhất những sai sót trong công tác quản lý, vận hành và cung cấpdịch vụ sau đầu tư xây dựng

Đặc điểm thứ hai của công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sauđầu tư xây dựng là tính định hướng Đặc điểm này xuất phát từ nhiều yêu cầukhác nhau của khách hàng, phù hợp với mỗi địa phương, mỗi khu vực, mỗi đốitượng dân cư khác nhau trong nền kinh tế- xã hội Nó đòi hỏi mỗi doanh nghiệpphải có mục tiêu, chiến lược cụ thể trong hoạt động của mình Cách làm chắp

vá, manh mún sẽ gây cản trở, kìm hãm sự phát triển của đơn vị, Doanh nghiệp

Đặc điểm thứ ba của công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sauđầu tư xây dựng là, phụ thuộc vào tính chất dân cư: tùy theo thu nhập, mứcsống, trình độ nhận thức, tập quán văn hóa của cư dân mà công tác quản lý, vậnhành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư có những đặc thù riêng Việc xây dựng vàphát triển bộ máy quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ từ đó mang những yếu

tố phù hợp với đặc điểm, điều kiện cụ thể của từng dự án

Đặc điểm thứ tư của công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau

đầu tư xây dựng là nội dung, chất lượng dịch vụ và tính chất cộng đồng Các sảnphẩm dịch vụ cung cấp thường mang tính cộng đồng, vì vậy các khó khăn phátsinh trong quá trình quản lý, vận hành, cung cấp dịch vụ cũng ảnh hưởng tới mọinhu cầu cuộc sống người dân.

Mặt khác, sản phẩm của hoạt động quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụlại là những hàng hóa công cộng, phục vụ chung cho nhiều người, nhiều thànhphần Đặc điểm này, đòi hỏi phải giải quyết quan hệ giữa yêu cầu kinh doanhvới yêu cầu phục vụ mang tính phúc lợi, cũng tức là quan hệ giữa hiệu quả kinh

tế và hiệu quả xã hội

Những đặc điểm trên có tầm quan trọng đối với các nước đang phát triển,thu nhập dân cư thấp, ngân sách Nhà nước còn eo hẹp

1.3.2.4 Vai trò của công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư xây dựng.

+ Thứ nhất, công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư

xây dựng có vai trò mấu chốt trong việc duy trì chất lượng, nâng cao tuổi thọcông trình trên cơ sở thực hiện các quy định của Nhà nước về vấn đề vận hành,duy tu, bảo trì, bảo dưỡng công trình Có thể nói công tác quản lý, vận hành vàcung cấp dịch vụ được thực hiện tốt là nâng cao uy tín về chất lượng sản phẩmcho chủ đầu tư

Thứ hai, công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ góp phần nâng

cao đời sống, trình độ nhận thức văn minh đô thị, là cơ sở quan trọng để giảiquyết tốt về môi trường, an sinh xã hội

+ Thứ ba, công tác thực hiện quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau

đầu tư xây dựng được giải quyết các yêu cầu, khúc mắc của người dân một cáchkịp thời sẽ là nhân tố góp phần ổn định đời sống, tinh thần của người dân, đảmbảo trật tự an toàn xã hội Đơn vị thực hiện công tác quản lý, vận hành và cungcấp dịch vụ có trách nhiệm phải đảm bảo những điều kiện thuận lợi nhất đểngười dân được sử dụng các dich vụ công ích phục vụ đời sống và sinh hoạt

Thứ tư, Mô hình thành lập các tổ chức đơn vị chuyên trách quản lý, vận

29

hành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư xây dựng đã làm giảm bớt gánh nặng quản

lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý, quản trị câc khu đô thị, công trình, hạ tầng

kỹ thuật

Trong quá trình đô thị hóa, vai trò, nhiệm vụ quản lý, vận hành và cungcấp dịch vụ sau đầu tư xây dựng ở các đô thị là rất cần thiết và có xu hướngngày phát triển, do một số nguyên nhân sau:

+ Tốc độ đầu tư dự án về nhà ở ngày một tăng về số lượng và quy môdẫn đến quá trình đô thị hoá với tốc độ cao Đòi hỏi phải có chủ trương thành lậpcác tổ chức, doanh nghiệp quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ như một điềukiện không thể thiếu, đảm bảo nhu cầu, đời sống vật chất cho người dân Trong

đó giao thông vận tải, thông tin liên lạc, cung ứng năng lượng, nước sạch, xử lýnước thải, cây xanh, hệ thống kho tàng là những nhu cầu cấp thiết hàng đầu

+ Việc phát triển đô thị trong điều kiện nền kinh tế mở, hội nhập Quốc tế,việc quy hoạch, đầu tư trong lĩnh vực xây dựng, yêu cầu về các tiêu chuẩn, quychuẩn đô thị phải phù hợp với các chỉ tiêu, chất lượng Quốc tế

Như vậy, công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư xâydựng có vai trò ngày càng quan trọng trong quá trình đô thị hóa, nâng cao hiệuquả kinh tế của vùng miền, địa phương, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập kinh tếquốc tế ngày càng sâu rộng như ở Việt Nam hiện nay

1.3.2.5 Đánh giá hiệu quả của công tác quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư xây dựng.

Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của công tác quản lý, vận hành và cung cấpdịch vụ sau đầu tư xây dựng là sự đóng góp cho sự phát triển KT-XH, an ninh -quốc phòng của địa phương và Quốc gia nói chung (bao gồm cả vấn đề môitrường, an sinh, đời sống văn hóa, xã hội ) Do đặc thù của công tác quản lý,vận hành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư xây dựng, từ lâu chưa được quan tâm

mà hiệu quả của nó đối với nền kinh tế xã hội cũng chưa được xác định mộtcách cụ thể Hơn nữa, giữa hiệu quả kinh tế đầu tư, hiệu quả sử dụng và công tácquản lý, vận hành, cung cấp dịch vụ mang lại cho doanh nghiệp và xã hội luôn

có mối quan hệ chặt chẽ, tác động qua lại lẫn nhau, bổ sung hỗ trợ cho nhau nênrất khó định lượng chính xác

1.3.3 Bài học rút ra cho công ty Vinasinco về quản lý khai thác vận hành nhà chung cư.

1.3.3.1 Bài học hợp lý có thể vận dụng:

Một là: Tổ chức bộ máy quản lý gọn nhe, chủ động tích cực, sáng tạo và

linh loạt trong công việc, dựa trên cơ sở các văn bản pháp luật nhà nước về

quản lý vận hành nhà chung cư và các quy chế làm việc của công ty Vinasinco.

Hai là: Ứng dụng khoa học công nghệ vào quản lý vận hành tòa nhà Việc

áp dung khoa học nghệ vào quản lý tòa nhà thông minh giúp đơn vị tiết giảmđược nhân sự và chi phí quản lý, hạn chế thất thoát về tài chính Quảng bá hìnhảnh thương thiệu của công ty Vinasinco trên các phương tiện truyền thông

Ba là: Hợp đồng cung cấp dịch ký với chủ đầu tư hoặc với BQT phải rõ

ràng về các điều khoản thực hiện, quyền lợi nghĩa vụ các bên chủ sở hữu và đơn

vị quản lý vận hành Khi thỏa thuận điều chỉnh phí dịch vụ cho một tòa nhà haycụm tòa nhà chung cư đơn vị dịch vụ phải công khai chi phí, đảm bảo minh bạch

về tài chính thì mới đủ sức thuyết phục BQT và cư dân hài lòng ủng hộ

Bốn là: khai thác tối đa các dịch vụ tiện ích phục vụ cư dân và khách hàng

trong khu đô thị như: bán hàng tại nhà (B2C), giặt là, sửa chữa bảo trì căn hộ,giúp việc theo giờ

1.3.3.2: Bài học thất bại cần tránh:

Một là: Đơn vị quản lý tòa nhà làm việc không được mang tính hình thức,

chống đối, vụ lợi cá nhân hoặc lợi ích nhóm Xây dựng tinh thần đoàn kết găn

bó thân thiện giữa cư dân và đơn vị dịch vụ, giữa tập thể và các nhân

Hai là: không để mất lòng lòng tin Thực hiện nghiêm túc hợp đòng dich

vụ đã ký, Thu chi tài chính minh bạch Đội ngũ nhân viên đơn vị quản lý vận

hành phải có trình độ kỹ thuật và kỹ năng quan hệ quần chúng thì mới xây dựngđược lòng tin giữa cư dân, BQT với đơn vị quản lý Công ty dịch vụ tư vấn giúpdân, giúp BQT trong thực hiện công tác tuyên truyền pháp luật của nhà nước,

31

bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà nói chung và kỹ thuật căn hộ nói riêng NếuBQT và cư dân không tín nhiệm đơn vị dịch vụ không sớm thì mộn đơn vị dịch

vụ sẽ bị châm dứt hợp đồng thay vào đó là đơn vị cung cấp dịch vụ khác.

1.4 SỰ CẦN THIẾT KHÁCH QUAN PHẢI NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA ĐƠN VỊ QUẢN LÝ, VẬN HÀNH VÀ CUNG CẤP DỊCH VỤ SAU ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY.

Với tầm quan trọng trong lĩnh vực quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụsau đầu tư xây dựng đòi hỏi các doanh nghiệp phải xây dựng một mô hình có kếtcấu tổ chức hệ thống chặt chẽ, có mục tiêu, định hướng, chiến lược cụ thể, cácgiải pháp thực hiện phù hợp với quy mô dự án, trình độ dân tri, thu nhập dân cư,

từ đó cung cấp nhưng hàng hóa, sản phẩm chất lượng phù hợp với từng đốitượng sử dụng dịch vụ Có thể nói sự gia tăng nhanh về dân số bắt buộc phảikèm theo sự phát triển kịp thờì về số lượng và quy mô dự án nhà ở Đây là sựquan tâm hàng đầu của Đảng, Nhà nước tới đời sống, vật chất, tinh thần củanhân dân và xã hội

Việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị như các côngtrình phúc lợi, cầu, đường, mạng lưới cấp điện, hệ thống cấp thoát nước đòihỏi phải có công tác quản lý, vận hành sau đầu tư Đây là quy định cần thiết,nhất là các công trình nhà ở phục vụ nhu cầu cuộc sống cho người dân là một tấtyếu khách quan Trên thực tế, các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật sau khi đưavào khai thác, sử dụng có xu hướng xuống cấp nhanh chóng nếu như công tácduy tu, bảo trì, bảo dưỡng không thường xuyên và đúng quy trình, quy phạm.Một trong những khó khăn cho các doanh nghiệp phục vụ là vấn đề kinh phí thuđược từ các nguồn rất hạn hẹp Do vậy, bộ máy quản lý, vận hành phải “vậnđộng” thật linh hoạt, sáng tạo mới có thể tồn tại và phát triển

Trong giai đoạn hiện nay, xu thế đô thị hóa đang diễn ra hết sức mạnh mẽ,

sự cạnh tranh thị trường trong lĩnh vực quản lý, quản trị và cung cấp dịch vụ chocác công trình, đô thị, đặc biệt có yếu tố liên kết nước ngoài là rất gay gắt, sòngphẳng Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phục vụ phải không ngừng đổi mới,

nâng cao chất lượng, chuẩn hóa các ngành nghề dịch vụ mới đáp ứng và thỏamãn được nhu cầu người sử dụng qua đó mở ra khả năng hội nhập ra thị trườngnước ngoài.

CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHAI THÁC VẬN HÀNH CỦA CÔNG TY VINASINCO TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI TRUNG HÒA – NHÂN CHÍNH VÀ CỤM NHÀ Ở HỖN HỢP N05 - THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ

Vinasinco được thành lập do 04 cổ đông sáng lập gồm:

- Tổng Công ty Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam - VINACONEX

- Công ty CP Xây dựng số 1

- Công ty CP Xây dựng số 3

- Công ty CP Cơ giới Lắp máy và Xây dựng

Nhiệm vụ của Công ty Vinasinco là thay mặt Tổng Công tyVINACONEX quản lý 15 tòa nhà chung cư bao gồm: 15T;17T1-17T2-17T3-

17T4-17T5-17T6-17T7-17T8-17T9; 18T1-18T2; 24T1-24T2; 34T ( hai tòa nhà 17T10-17T11 phục vụ tái định cư di dân giải phòng mặt bằng được Tổng Công

ty VINACONEX bàn giao cho Thành phố Hà Nội quản lý) và Cụm nhà ở hỗn

hợp N05 bao gồm 4 tòa nhà 25T1 – 25T2 – 29T1 – 29T2

Bộ máy tổ chức Công ty bao gồm: Giám đốc, 02 Phó Giám đốc và cácPhòng, Ban, Tổ, Đội, Quản lý cụm chức năng Với hơn 20 CBCNV khi thànhlập, đến nay sau 15 năm hoạt động Công ty đã có tổng số hơn 500 CBCNV

2.2 TỔNG QUAN VỀ KHU ĐÔ THỊ MỚI TRUNG HÒA – NHÂN CHÍNH VÀ CỤM NHÀ Ở HỖN HỢP N05 – THÀNH PHỐ HÀ NỘI.

2.2.1 Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (Hình 2.1)

Hình 2.1: Mặt bằng tổng thể ku đô thị Trung Hòa – Nhân Chính

Dự án Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính nằm ở phía Tây Nam củathủ đô Hà Nội thuộc địa giới hành chính của Phường Trung Hòa, Quận CầuGiấy và phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân Khu đô thị có diện tích 24,5 hanắm tiếp giáp với các trục đường Lê Văn Lương, Hoàng Đạo Thúy, Trần DuyHưng, Đỗ Quang và bao gồm 15 tòa nhà chung cư thương mại từ 15 đến 34tầng, 02 tòa nhà chung cư tái định cư 10 tầng với tổng cộng hơn 2700 căn hộcùng với 196 lô biệt thự, nhà vườn thấp tầng Dân số sinh sống và làm việctrong Khu đô thị ước tính khoảng 1,2 vạn người Đây là Khu đô thị được xâydựng mới hoàn chỉnh, đồng bộ và được đánh giá là đạt các tiêu chuẩn về chấtlượng xây dựng, mỹ quan, môi trường và điều kiện sống của một đô thị hiện đại

Quá trình hình thành Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính

Thực hiện Quyết định số 541/QĐ-TTg ngày 13/06/2000 của Thủ tướngChính phủ về việc giao đất cho Tổng Công ty Xuất nhập khẩu và Xây dựng ViệtNam – Bộ Xây dựng để xây dựng Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính tạiphường Nhân Chính, quận Thanh Xuân và phường Trung Hòa quận Cầu Giấy,thành phố Hà Nội; Quyết định số 3257/QĐ-UB ngày 03/07/2000 của UBNDThành phố Hà Nội về việc giao nhiệm vụ thực hiện Quyết định số 541/QĐ-TTg

35

ngày 13/06/2000 của Thủ tướng Chính phủ; Ngày 18/09/2001 UBND Thànhphố đã có Quyết định số 75/2001/QĐ-UB về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết1/500 Khu đô thị mới Trung Hòa-Nhân Chính, quận Cầu Giấy và Thanh Xuân,

Hà Nội với những chỉ tiêu Quy hoạch cụ thể như sau:

Biểu 2.1: Bảng chỉ tiêu các loại đất Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính

STT LOẠI ĐẤT

DIỆN TÍCH (M2)

TỈ LỆ (%)

T.CAO TB

Nguồn: Báo cáo của tổng công ty Vinaconex quy hoạch dự án

Thực hiện Quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ cácquy định hiện hành về đầu tư xây dựng, Tổng Công ty VINACONEX đã phân

kỳ và nghiêm túc triển khai dự án, cụ thể:

I Giai đoạn I: Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật:

Xây dựng tuyến đường B=40m theo Quy hoạch (nay là đường Hoàng ĐạoThúy), xây dựng toàn bộ hệ thống kỹ thuật hạ tầng (giao thông nội bộ, cấpnước, thoát nước, cấp điện), xây dựng các nhà thấp tầng, xây 01 trụ sở hànhchính (Trụ sở CA phường Trung Hòa) đã bàn giao nhà ở thấp tầng, hạ tầng kỹthuật, đất đã có hạ tầng kỹ thuật (Kiểm toán nhà nước, Trung tâm tin học), Trụ

sở hành chính cho UBND quận Cầu Giấy, đơn vị chuyên ngành của Thành phố

Hà Nội quản lý và sử dụng từ năm 2005 và 2006

II Giai đoạn II: Đầu tư xây dựng các công trình thứ phát:

- Xây dựng các công trình nhà ở:

+ Nhà ở thương mại: 01 nhà 15 tầng; 09 nhà 17 tầng, 02 nhà 18 tầng, 02nhà 24 tầng, 01 nhà 34 tầng và 196 lô biệt thự, nhà vườn thấp tầng (trong đó có

58 lô nhà thông tầng của CBCNV quận Cầu Giấy)

+ Nhà ở tái định cư phục vụ di dân GPMB: 02 nhà 17 tầng (17T10 và17T11) với 336 căn hộ phục vụ tái định cư khi GPMB nút Ngã Tư Sở; 74 lô nhàliền kề phục vụ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân khi thực hiện di dân GPMBxây dựng đường Nguyễn Thị Định;

+ Tổng số hộ: 2.900 hộ; Dân số dự tính khoảng 12.000 dân

Các công trình hạ tầng xã hội: Trường Trung học, Tiểu học, Mầm non LýThái Tổ; Các công trình dịch vụ: Trung tâm dịch vụ thời trang, Trung tâm dịch

vụ số 1, số 2, khu vui chơi giải trí (Bể bơi thông minh); Các công trình hạ tầng

đô thị: Trạm cấp nước, Trạm cấp Gas Cụ thể kết quả đầu tư các công trình hạtầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật như sau:

Biểu 2.2: Các trường học Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính

ST

T TRƯỜNG CÁC

QUY MÔ (LỚP, HỌC SINH)

CHỈ TIÊU QUY HOẠCH

TIẾN

ĐỘ ĐÁNH GIÁ

D.TÍCH (M2)

MẬT ĐỘ XD (%)

HỆ SỐ SDĐ (%)

T.CAO TB

01 học phổ thôngTrường Trung

Lý Thái Tổ

21 lớp khoảng

600 học sinh

7.958,00 23,4 0,75 04

Đã hoàn thành

và đưa vào sử dụng năm 2005

Đáp ứng tốt nhu cầu của KĐT; được cộng đồng dân cư,

02 Trường Tiểu

học Lý Thái Tổ

26 lớp khoảng

886 học sinh

7.838,60 17,06 0,50 03

37

cơ quan quản lý đánh gái cao về chất lượng và hiệu quả

03 non Lý Thái TổTrường mầm

09 lớp khoảng

393 cháu 5.481,60 24,77 0,50 0204

Trường mầm

non Lý Thái Tổ

2

18 lớp khoảng

460 cháu 5.494,19 25,45 0,51 02

Nguồn: Báo cáo của tổng công ty Vinaconex quy hoạch dự án

Biểu 2.3: Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khác tại Khu đô thị mới

Trung Hòa – Nhân Chính

ST

T HẠNG MỤC

CHỈ TIÊU QUY HOẠCH

TIẾN ĐỘ

ĐÁNH GIÁ

GHI CHÚ

D.TÍCH (M2)

MẬT ĐỘ XD (%)

HỆ SỐ SDĐ (%)

T.CAO TB

01 Trụ sở hànhchính 3.325,00 22,56 0,57 2,53

Hoàn thành năm 2005

Đáp ứng tiến độ

và chất lượng

Đã bàn giao cho UBND Q.Cầu Giấy 02

Trung tâm

dịch vụ thời

trang 4.329,36 34,88 0,98 2,81

Hoàn thành năm 2006

Đáp ứng tiến độ

và chất lượng

Làm dịch

vụ thời trang theo QH 03

sử dụng

Đáp ứng tiến độ

và chất lượng

Làm dịch

vụ ăn uống theo QH

04 Trung tâmdịch vụ số 2

(dịch vụ y tế) 1854,00 40 1,20 03

Hoàn thành năm 2010

Đáp ứng tiến độ

và chất lượng

Làm dịch

vụ Y tế

và chăm sóc sắc đẹp theo QH

05 Trạm cấp

nước 1.385,20 Đã hoàn thành theo QH, phục vụ khu đô thị từ năm 2003

06 Trạm Gas 968,00 TP đã trực tiếp giao cho chủ đầu tư thứ phát là C.ty TNHH

Tân An Bình, hiện đang cấp Gas cho khu đô thị

07 Cây xanh 1 3.746,97 Đã hoàn thành và sử dụng từ 2006

08 Cây xanh 2

và TDTT (bể 5.324,90 TP trực tiếp giao cho chủ dầu tư thứ phát, hiện đang thực

bơi) hiện theo Quy hoạch

09 Cây xanh 3 1.675,13 Đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ 2004 ( khu vực đàitưởng niệm Liệt sỹ phường Trung Hòa)

14 Nhà sinh hoạtcộng đồng 150m2 tại Tầng 1 nhà 34T và 60m2 tại nhà 15T, hiện đang được cộng

đồng dân cư sử dụng theo đúng chức năng quy định

15 Khu dịch vụthương mại Tầng 1 các nhà cao tầng đã được đưa vào sử dụng theo tiến độ hoàn

thành các công trình

Nguồn: Báo cáo của tổng công ty Vinaconex quy hoạch dự án

- Tất cả các lô đất theo Quy hoạch hiện đã được Tổng Công ty CPVINACONEX thực hiện đầu tư theo đúng Quy hoạch được cấp có thẩm quyềnphê duyệt, trong Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính không còn quỹ đấtcòn trống chưa đầu tư xây dựng

- Tháng 07/2003 Tổng Công ty CP VINACONEX đã thành lập Công ty CPĐầu tư và Dịch vụ Đô thị Việt Nam - Vinasinco với nhiệm vụ thay mặt TổngCông ty quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ sau đầu tư xây dựng cho dự án.Hiện Công ty Vinasinco đang thực hiện tốt công tác quản lý, vận hành, cung cấpdịch vụ và chăm sóc khách hàng sau đầu tư tại khu đô thị theo các quy định hiệnhành, phục vụ dân cư, đáp ứng các nhu cầu dịch vụ cho các hộ dân sinh sống tạiKhu đô thị mới Trung Hòa-Nhân Chính

2.1.2.CỤM NHÀ Ở HỖN HỢP N05 (Từ năm 2011 đến nay): (hình 2.2)

39

Hình 2.2: Mặt bằng tổng thể Cụm nhà ở hỗn hợp N05

- Quy mô dự án: Cụm nhà ở hỗn hợp cao tầng N05 được xây dựng trên diên

tích 3 hecta bao gồm 2 Tòa nhà 29 tầng (29T1-29T2), 2 tòa nhà 25 tầng 25T2) với 03 tầng hầm liên thông tất cả các khối nhà trong đó 1 tầng hầm dùngcho mục đích thương mại và 2 tầng hầm phục vụ trông giữ phương tiện Cụ thể:

(25T1- Hộ dân: bao gồm 748 căn hộ (tại các tòa nhà 25T1, 25T2, 29T1,

29T2) với dân số ước tính hơn 5000 người

 Văn Phòng: Từ tầng 1 đến tầng 6 của 04 tòa nhà 25T1, 25T2, 29T1,

29T2 (tương đương với 01 tòa nhà Văn phòng 24 tầng)

 Tầng hầm B1: Sử dụng làm Trung tâm thương mại dịch vụ, bắt đầu

đi vào hoạt động từ đầu tháng 11/2013 với tổng diện tích sử dụng hơn18.000m2

 Tầng hầm B2, B3: Dùng để trông giữ phương tiện giao thông

- Các dịch vụ Công ty Vinasinco cung cấp tại Khu Dự án Cụm nhà ở hỗn hợpcao tầng N05 hiện nay bao gồm:

 Quản lý, khai thác, vận hành và cung cấp dịch vụ nhà chung cư, vănphòng

 Khai thác kinh doanh dịch vụ gia tăng khác

2.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ, KHAI THÁC VẬN HÀNH, VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI TRUNG HÒA – NHÂN CHÍNH VÀ CỤM NHÀ Ở HỢP N05 - THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ NĂM 2015 ĐẾN 2017

2.3.1 Công tác quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính và Cụm nhà ở hỗn hợp N05

Thực hiện nhiệm vụ thay mặt Tổng Công ty CP VINACONEX quản lý,