các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản×giá nhà đất×yếu tố ảnh hưởng giá nhà×giá nhà phú mỹ hưng×mô hình kinh tế lượng×xây dựng mô hình kinh tế lượng×Từ khóacác yếu tố ảnh hưởng đến giá bán sản phẩmcác yếu tố ảnh hưởng đến giácác yếu tố ảnh hưởng đến giá của cổ phiếucác yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếucác yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thương hiệucác yếu tố ảnh hưởng đến giá vàng trong nướccác yếu tố ảnh hưởng đến giá vàng việt namcác yếu tố ảnh hưởng đến giá vàng thế giớicác yếu tố ảnh hưởng đến giá vàngLÝ DO CHỌN ĐỀ TÀITHIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁTKIỂM ĐỊNH VÀ KHẮC PHỤC CÁC HIỆN TƯỢNG TRONG MÔ HÌNHKHÓ KHĂNĐỀ XUẤT1) Nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao2) Khó khăn trong việc lựa chọn một căn nhà thích hợp3) Các yếu tố môi trường, an ninh, thẩm mỹ ngày càng được quan tâmBiến định tínhD1>5: Loại địa ốcD1 : căn hộ chung cư.D1= 1: là căn hộ chung cưD1= 0: không là căn hộ chung cưD2 : Villa đơn lậpD2 =1: là villa đơn lậpD2 =0: không là villa đơn lậpIV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY Đa cộng tuyếnTự tương quanPhương sai thay đổi Thừa biến Bỏ sót biến Các công ty môi giới nhà đất như “Nhà đất Đô thị mới” hay sàn giao dịch Bất động sản Đất Ngọc: giá cả chênh lệch, số liệu không có tính tổng quát Công ty Nhà đất Phú mỹ hưng, tọa lạc ở tòa nhà Lawrence Sting: giá gốc, nhưng không cung cấp thông tin Nhóm chưa có đủ kiến thức chuyên môn về nhà đất > mới mẻ và bỡ ngỡĐánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất bằng 2528% chênh lệch giá mua bánCải tiến trình tự, thủ tục phê duyệt dự án để đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung cho thị trường, bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng , khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hạn chế cho vay tín dụng đối với những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở.Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm luật kinh doanh BĐS.
NHĨM 21 Hồng Mai Chi Trần Thị Xn Đào Cù Mỹ Linh Phạm Thị Thùy Ngân Lâm Đức Thái Nguyễn Diên Tú Trinh CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG NỘI DUNG I LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT III.KIỂM ĐỊNH VÀ KHẮC PHỤC CÁC HIỆN TƯỢNG TRONG MƠ HÌNH IV.KHĨ KHĂN V ĐỀ XUẤT I LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1) Nhu cầu nhà người dân tăng cao 2) Khó khăn việc lựa chọn nhà thích hợp 3) Các yếu tố môi trường, an ninh, thẩm mỹ ngày quan tâm II THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QT 1) Hàm hồi qui tổng thể Y= c1+ c2D2 + c3D3 + c4D4 + c5D5 + c6D6 + c7D7 + c8D8 + c9X9 + c10X10 + Ui II THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QT 2) Giải thích biến Biến phụ thuộc Y: Giá bán trung bình hộ khu đô thị Phú Mỹ Hưng ( tỷ đồng ) II THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QT 2) Giải thích biến Biến định tính D1->5: Loại địa ốc D1 : hộ chung cư D1= 1: hộ chung cư D1= 0: không hộ chung cư D2 : Villa đơn lập D2 =1: villa đơn lập D2 =0: không villa đơn lập II THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QT 2) Giải thích biến D3 : Villa song lập D3 = 1: villa song lập D3 = 0: không villa song lập D4 : Villa tứ lập D4 =1: villa tứ lập D4 =0: không villa tứ lập D5 : Nhà phố D5 =1: nhà phố D5= 0: không nhà phố II THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QT 2) Giải thích biến D6 : Nội thất D6 = 1: Có nội thất D6 = 0: Khơng có nội thất D7 : Hướng nhà D7 = 1:Hướng đẹp (Nam, Đông, Đông Nam…) D7 = 0:Hướng xấu (Tây, Bắc, Tây Bắc …) D8 : Giấy tờ D8 =1 : Số hồng D8 =0 : Giấy tờ hợp lệ chưa có sổ hồng II THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QUÁT 2) Giải thích biến Biến định lượng X9 : Diện tích sử dụng ( m2) X10 : Chiều rộng đường trước nhà ( m ) IV KIỂM ĐỊNH MƠ HÌNH HỒI QUY 3) Phương sai thay đổi Cách khắc phục phương sai thay đổi 1)Tạo trọng số Ta hồi qui theo y thêm lần để bảng phần dư resid cập nhật lại Sau đó, ta tạo trọng số abs_resid = abs (resid2) 2) Hồi qui theo trọng số Hàm hồi qui phụ: abs_resid = α + α2*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2) + α5*(X10i2) + α6*(X9i*X10i) IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY 3) Phương sai thay đổi Kiểm định White sau khắc phục tượng phương sai thay đổi => Khắc phục thành công IV KIỂM ĐỊNH MƠ HÌNH HỒI QUY 4) Kiểm định thừa biến => Các biến có mặt mơ hình khơng thừa IV KIỂM ĐỊNH MƠ HÌNH HỒI QUY 5) Kiểm định bỏ sót biến => Mơ hình bỏ sót biến IV KẾT QUẢ HỒI QUY Dependent Variable: Y Sample: 180 Included observations: 180 Weighting series: 1/ABS_RESID White Heteroskedasticity-Consistent Standard Errors & Covariance Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob. C 0.939073 0.033586 27.96055 0.0000 D2 4.252252 0.047708 89.13138 0.0000 D3 5.245014 0.135409 38.73471 0.0000 D4 4.259709 0.032827 129.7631 0.0000 D5 2.412221 0.036961 65.26349 0.0000 D6 1.222161 0.026943 45.36052 0.0000 D7 0.560637 0.048075 11.66180 0.0000 D8 0.221414 0.024885 8.897513 0.0000 X9 0.004563 0.000348 13.09557 0.0000 X10 0.152685 0.000506 301.7663 0.0000 Weighted Statistics R-squared 0.999992 Mean dependent var 10.10953 Adjusted R-squared 0.999992 S.D dependent var 62.35355 S.E of regression 0.178817 Akaike info criterion -0.550954 Sum squared resid 5.435844 Schwarz criterion -0.373567 Log likelihood 59.58585 F-statistic 741776.3 Durbin-Watson stat 1.727677 Prob(F-statistic) 0.000000 Unweighted Statistics R-squared 0.850893 Mean dependent var 10.74123 Adjusted R-squared 0.842999 S.D dependent var 9.005852 S.E of regression 3.568425 Sum squared resid 2164.722 Durbin-Watson stat 1.959625 IV KẾT QUẢ HỒI QUY Phương trình hồi quy sau khắc phục tượng: Y= 0.939073 + 4.252252*D2 + 5.245014*D3 + 4.259709*D4 + 2.412221*D5 + 1.222161*D6 + 0.560637*D7 + 0.221414*D8 + 0.004563*X9 + 0.152685*X10 V KHÓ KHĂN KHI THỰC HIỆN ĐỀ TÀI + Vấn đề lại: xa, nguy hiểm, tốn chi phí + Bỡ ngỡ việc khảo sát + Khó khăn mặt chun mơn V KHĨ KHĂN KHI THỰC HIỆN ĐỀ TÀI Các công ty môi giới nhà đất “Nhà đất Đô thị mới” hay sàn giao dịch Bất động sản Đất Ngọc: giá chênh lệch, số liệu khơng có tính tổng qt Công ty Nhà đất Phú mỹ hưng, tọa lạc tòa nhà Lawrence Sting: giá gốc, khơng cung cấp thơng tin Nhóm chưa có đủ kiến thức chuyên môn nhà đất -> mẻ bỡ ngỡ V ĐỀ XUẤT Đánh thuế với thuế suất cao trường hợp bán nhà đất vòng năm kể từ mua Thuế suất tính kinh doanh bất động sản với thuế suất 25-28% chênh lệch giá mua bán Cải tiến trình tự, thủ tục phê duyệt dự án để đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung cho thị trường, bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng , khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án V ĐỀ XUẤT Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán V ĐỀ XUẤT Hạn chế cho vay tín dụng người vay để mua bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, người có nhu cầu nhà thực cần cho vay để cải thiện nhà Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm luật kinh doanh BĐS CẢM ƠN CÔ VÀ CÁC BẠN ĐÃ LẮNG NGHE BÀI THUYẾT TRÌNH CỦA NHĨM 21 !!!! ... mơ tả -D8: 74/180 có sổ hồng - X9: tổng diện tích sử dụng trung bình nhà 209,9 m2 /căn Cao 1000m2 /căn, thấp 40m2 /căn - X10: bề rộng trung bình đường phía trước nhà 34,73 m Cao 120m, thấp 2m II...CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG NỘI DUNG I LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI II THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QT III.KIỂM