Đồ án định giá đất trong BĐS

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KIẾN TRÚC – XÂY DỰNG VÀ MÔI TRƯỜNG - BÁO CÁO ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI GIẢNG VIÊN THS VƯƠNG TUẤN HUY Cần Thơ 2018 DANH SÁCH HÌNH Tên Hình Nội Dung Hình Số Trang Hình 2.2.1 Hình ảnh đất chụp khảo sát 14 Hình 2.2.2 Hình ảnh đất chụp khảo sát 15 Hình 2.2.3 Hình ảnh đất chụp khảo sát 16 Hình 2.2.4 Hình 2.2.5 Hình 2.2.6 Hình 2.2.7 Hình 2.2.8 Hình ảnh đất nằm KDC 91B chụp khảo sát Hình ảnh đất nằm KDC 91B chụp khảo sát Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá Hình ảnh đất nằm KDC 91B chụp khảo sát Hình ảnh đất nằm KDC Metro chụp khảo sát 17 18 19 20 22 Hình 2.2.9 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá 23 Hình 2.2.10 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá 24 Hình 2.2.11 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần định giá 25 Hình 2.2.12 đất cần định giá vị trí 25 Hình 2.2.13 đất cần định giá vị trí 30 Hình 2.2.14 đất cần định giá vị trí 35 Hình 2.2.15 đất cần định giá vị trí 39 Hình 2.3 biểu đồ thể giá trị nhà nước giá thị trường 46 DANH SÁCH BẢNG Tên Bảng Nội Dung Bảng Số Trang Bảng 2.2.1 Bảng Tiến hành thu thập thông tin 03 đất so sánh nằm vị trí 26 Bảng 2.2.2 Bảng Tiến hành thu thập thông tin 03 đất so sánh nằm vị trí 30-31 Bảng 2.2.3 Bảng Tiến hành thu thập thông tin 03 đất so sánh nằm vị trí 35-36 Bảng 2.2.4 Bảng Tiến hành thu thập thông tin 03 đất so sánh nằm vị trí 40 MỤC LỤ DANH SÁCH HÌNH ii DANH SÁCH BẢNG .iii MỞ ĐẦU Mục tiêu nguyên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nguyên cứu .3 CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 khái niệm phân loại bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Giá trị bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.3.1 Giá trị bất động sản 1.1.3.2 Giá bất động sản 1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản CHƯƠNG 10 QUY TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC THỬA ĐẤT NẰM TRÊN ĐƯỜNG NGUYỄN VĂN LINH 10 2.1 CÁC PHƯƠNG PHÁP CHÍNH ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 10 2.1.1Phương pháp so sánh trực tiếp 10 2.1.2 Phương pháp chiết trừ 11 2.2 DÙNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT 14 2.2.1 Dùng phương pháp chiết trừ để tính giá trị bất động sản với giá đất 14 2.2.2 Dùng phương pháp so sánh với đất cần định giá .25 2.3 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước 43 2.3.1 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước vị trí 43 2.3.2 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước vị trí 44 2.3.3 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước vị trí 44 2.3.4 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước vị trí .45 KẾT LUẬN 47 Phụ lục kèm theo khảo sát 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO 49 MỞ ĐẦU Cần Thơ thành phố lớn, đại phát triển Đồng sông Cửu Long Là thành phố lớn thứ nước, đồng thời đô thị loại 1, thành phố trực thuộc Trung ương, nằm bên hữu ngạn sông Hậu, thuộc vùng đồng sông Cửu Long Năm 1739, vùng đất Cần Thơ khai phá thức có mặt dư đồ Việt Nam với tên gọi Trấn Giang Cùng phát triển với thăng trầm lịch sử dân tộc Việt Nam, vùng đất Trấn Giang trải qua nhiều lần thay đổi tên gọi địa giới hành Cần Thơ thủ phủ đô thị hạt nhân miền Tây Nam Bộ từ thời Pháp thuộc, tiếp tục trung tâm kinh tế vùng Đồng Sông Cửu Long Ngoài đặc trưng địa lý đầu mối giao thông quan trọng tỉnh khu vực, thành phố Cần Thơ biết đến "đơ thị miền sơng nước" Thành phố có hệ thống sơng ngòi chằng chịt, vườn ăn trái bạt ngàn, đồng ruộng mênh mông, tiếng với Bến Ninh Kiều, Chợ Cái Răng nét sinh hoạt đặc trưng văn hóa Nam Bộ Đường Nguyễn Văn Linh trục đường thuộc trung tâm TP Cần Thơ trải dài qua phường An Khánh (Ninh Kiều), An bình (Ninh Kiều), Hưng lợi (Ninh Kiều), ,Mặt lộ giới có chiều rộng 20m thuận lợi cho việc qua lại cho phương tiện giao thơng từ thuận lợi cho việc giao thương buôn bán Nằm trục đường có cơng trình bệnh viện Đa Khoa Trung Ương, Các khu dân cư lớn 91B, Metro, ,và nhiều cơng trình khác triển khai xây dựng Mục tiêu nguyên cứu Nghiên cứu đề tài nhằm đạt mục tiêu sau : Thứ : thu thập thông tin khảo sát giá thị trường Thứ hai : So sánh giá Nhà nước giá thị trường Thứ ba : Thực phương pháp So sánh phương pháp chiết trừ Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá đất thành phố cần thơ, tập trung vào phương pháp định chúng em học Đề tài nguyên cứu giá bất động sản thành phố cần thơ năm 2018 Phương pháp nguyên cứu Trong trình thực đề tài, sử dụng phương pháp : khảo sát thu thập thông tin thực tế địa bàn, vấn, tổng hợp, phân tích, với sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp giá trị bất động sản thành phố Cần Thơ CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 khái niệm phân loại bất động sản Bất động sản tài sản lớn quốc gia, thường chiếm tỉ trọng 40% lượng cùa cải vật chất quốc gia Không chiếm giá trị lớn mà thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác : thị trường vốn, thị trường hồn hóa, dịch vụ, hệ thồng pháp luật chế độ sở hữu khác nhau, nên nước lại có cách định giá riêng bất động sản, điều 174 luật dân nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất dộng sản bao gồm : - Đất - Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, Các tài sản gắn liền với đất đai - Các tài sản luật quy định “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác găn liền với đất đai tài sản khác theo quy định pháp luật” Một cách hiểu phổ biến bất động sản là: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: Thứ nhất, phải tài sản, tức phải cải vật chất, có thực có ích cho người Thứ hai, di dời, việc di dời khó khăn, gây ảnh hưởng đến tính chất, cơng hình thái Thứ ba, phải tồn lâu dài Thứ tư, phải chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người Thứ năm, đo lường giá trị Định nghĩa bao trùm hầu hết loại Bất động sản, tạo thống nước, giúp cho người dân nhìn nhận cách đắn tài sản Bất động sản góp phần giúp cho quan quản lý nhà nước thống ý kiến việc đưa sách việc quản lý thúc đẩy thị trường Bất động sản sở tuân theo quy định Bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khó có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại bất động sản Yếu tố vị trí xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận với trung tâm Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổ giá trị bất động sản thay đổi theo Cũng bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện mơi trường Trong yếu tố trên, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến bất động sản thay đổi Thứ hai, bất động sản hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp bất động sản vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa bất động sản khác nhau, tùy theo loại bất động sản cụ thể Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản công tác quản lý, sử dụng bất động sản Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn Do yếu tố vị trí nên người ta mở rộng không gian bề rộng cơng trình bất động sản Chính vậy, quan hệ cung cầu bất động sản cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Vì sách điều tiết cân cung cầu sử dụng công cụ quan trọng phải có sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết khác vị trí lơ đất; khác cảnh quan ngoại cảnh Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng Xã hội phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày tăng Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính dị biệt, khơng thể so sánh dập khuôn bất động sản với Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống khắc phục nhược điểm tính dị biệt tạo thuộc trách nhiệm người quản lý vĩ mơ Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hóa bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh bất động sản liền kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy, đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới cơng trình khác; đánh giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình bất động sản khác đời Cũng ảnh hưởng bất động sản đến hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý điều tiết thị trường bất động sản Thứ bảy, bất động sản tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trò mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản, phải ban hành văn pháp luật, cac chủ trương, sách nhằm thực vai trò chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do vậy, bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước Thứ chín, giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, đòi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai, cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phòng đòi hỏi cần có nghiên cứu cụ thể chi phí cho quản lý cao 1.1.3 Giá trị bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.3.1 Giá trị bất động sản Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa hao phí lao động kết tinh hàng hóa Đối với đất đai sử dụng nơng nghiệp: giá đất chi phí để bỏ cải tạo đất đưa đất vào sản xuất Theo tiến trình phát triển lịch sử, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày tăng, làm lượng tư liệu sản xuất nông nghiệp; giá đất phi nơng nghiệp lượng giá trị tạo sản phẩm nơng nghiệp tương đương với phần đất đai chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp Ta thấy quan điểm cổ điển giá đất tách rời với giá trị trường; lấy giá trị sản phẩm nông nghiệp làm thước đo Theo quan điểm cổ điển: Giá trị Bất động sản hao phí lao động xã hội kết tinh Bất động sản Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị cơng trình xây dựng Trong lĩnh vực nơng nghiệp : Giá trị = Chi phí bỏ để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất Trong phi nông nghiệp: Giá trị đất = Giá trị tạo sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp Theo quan điểm thị trường: Giá trị Bất động sản phụ thuộc vào luồng thu nhập mang lại cho người sỡ hữu Luồng thu nhập tính luồng thu nhập luồng thu nhập kỳ vọng 1.1.3.2 Giá bất động sản Cũng hàng hố thơng thường khác, giá Bất động sản hình thành sở quan hệ cung – cầu Bất động sản thị trường Giá Bất động sản biểu tiền giá trị Bất động sản mà người mua trả cho người bán để nhận Bất động sản Giá trị sở để hình thành giá thị trường Giá dao động thấp hơn, ngang cao giá trị hàng hóa Bất động sản theo qui luật chung xoay quanh giá trị Giá có xu hướng chuyển gần với giá trị tính phổ biến khả cạnh tranh thị trường hàng hóa cao Hình 2.2.14 đất cần định giá vị trí - Tiếp giáp mặt đường Số 7, gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa Trung Ương, tập trung đơng dân cư - Đường nhựa 6m, có vỉa hè - Diện tích 100 m2 ; mặt tiền 5m ; chiều rộng : 20m2 STT Yếu tố so sánh Mục đích sử dụng Vị trí Giao thông Thời điểm chuyển nhượng Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất Đất đô thị Đất đô thị Đất đô thị Đất đô thị Tiếp giáp mặt đường A3, gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa Trung Ương, tập trung đông dân cư Tiếp giáp mặt đường Số 7, gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa Trung Ương, tập trung đông dân cư Tiếp giáp mặt đường Số 7,gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa Trung Ương, tập trung đông dân cư Tiếp giáp mặt đường Số 7,gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa Trung Ương, tập trung đơng dân cư Đường nhựa 8m, có vỉa hè Đường nhựa 6m, có vỉa hè Đường nhựa 6m, có vỉa hè Đường nhựa 6m, có vỉa hè Năm 2018 Năm 2018 Năm 2018 Diện tích, kích thước - Diệntích 64 87 87 100 - Mặt tiền 4.5 4.5 - Chiều sâu 16 19.35 19.35 20 Tài sản gắn liền với đất Nhà cấp Không có Khơng có Tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các yếu tố hạ tầng khác Cấp nước Giá trị đất chuyển nhượng Tốt 4.000.000 đồng Tốt Giá đất chuyển nhượng 23.600.000 đồng/m2 10 3.000.000 đồng 20.600.000 đồng/m2 Tốt 3.000.000 đồng 25.200.000 đồng/m2 Bảng 2.2.3.Bảng Tiến hành thu thập thông tin 03 đất so sánh nằm vị trí Khảo sát thị trường, thu thập thông tin: - Khảo sát thu thập thông tin chênh lệch đất : Thửa đất nằm đường A3 gần quy hoạch trần hoàng na dày nên giá trị cao thời điểm đường A3 người bn bán nên giá thấp so với giá đất đất Thửa đất nằm vị trí với đất (giáp nhau) đất mặt tiền bị hai cột điện che lại nằm phía bên tay phải nhìn vào khoản 1m nên giá trị thấp so với đất - Do Thửa đất điều tiếp giáp mặt đường A3 Đường số số điều - Thửa đất (mặt đường 8m) đất 2,3,4 2% (mặt đường 6m) - Thửa đất có kích thước mặt tiền 5m đất có mặt tiền 4.5m 2%, đất có mặt tiền 4m 4% - Thửa đất có chiều sâu 16m đất có chiều sâu 19.35m 4%, đất có chiều sâu 20m 6% - Thửa đất thuộc khu vực cấp nước tốt đất thuộc khu vực cấp nước ổn định a) Phân tích, so sánh để lựa chọn yếu tố giống khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Kết phân tích cho thấy đất cần định giá đất so sánh có 04 yếu tố giống (mục đích sử dụng, khơng có tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), 05 yếu tố khác biệt (vị trí; giao thơng; diện tích, kích thước; yếu tố hạ tầng khác) b) Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt vị trí: Do đất điều tiếp giáp mặt đường Nguyễn Hiền Ngô Sỹ Liêm điều - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt giao thông: đất đất 2,3,4 % giá trị đất 100% đất 2,3 100% đất 102% Tỷ lệ điều chỉnh đất 1: = 100-102/102 = -1.96 - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt diện tích, kích thước: đất đất %, đất 2,3 % Thửa đất đất 6% , đất 2,3 2% Giá đất đất cần định giá 100% giá đất đất 102%, giá đất đất 2,3 100% Tỷ lệ điều chỉnh đất là: = 100%-102%/102% = -1.96% - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt hạ tầng khác : Thửa đất thuộc khu vực cấp nước tốt đất thuộc khu vực cấp nước ổn định 100% Ước tính giá đất cần định giá: TT Yếu tố so sánh Diện tích Giá trị chuyển nhượng Giá đất chuyển nhượng Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Thửa đất 64 4.000.000 đồng 23.600.000 đồng/m2 Thửa đất 87 3.000.000 đồng 20.600.000 đồng/m2 Thửa đất 87 3.000.000 đồng 25.200.000 đồng/m2 Thửa đất 100 Vị trí Tiếp giáp mặt đườ, gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa ng Nguyễn Hiền Trung Ương, tập trung đông dân cư Tiếp giáp mặt đườ, gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa ng Nguyễn Hiền Trung Ương, tập trung đông dân cư 100% 100% Tiếp giáp mặt đường Ngô Sỹ Lêm ,gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa Trung Ương, tập trung đông dân cư 100% 0% 0% 0% đồng/m2 đồng/m2 đồng/m2 Tỷ lệ Tỷ lợi điều chỉnh Mức điều chỉnh Giao thơng Đường nhựa 8m, có vỉa hè Đường nhựa 6m, có vỉa hè Đường nhựa 6m, có vỉa hè Tiếp giáp mặt đườ, gần chợ 91B, trường học, bệnh viện đa khoa ng Nguyễn Hiền Trung Ương, tập trung đơng dân cư 100% Đường nhựa 6m, có vỉa hè Tỷ lệ 102% 100% 100% Tỷ lợi điều chỉnh -1.96% 0% 0% đồng/m2 đồng/m2 17 4.57 Chiều sâu 20.5 18 16 15 Tỷ lệ 102% 100% 100% 100% -1.96% 0% 0% - 462.560 đồng/m2 đồng/m2 đồng/m2 Tốt Tốt Tốt Tốt 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0% đồng/m2 đồng/m2 đồng/m2 Mức điều chỉnh - 462.760 đồng/m2 Diện tích kích thước Mặt tiền Tỷ lợi điều chỉnh Mức điều chỉnh Các yếu tố hạ tần kỹ thuật Cấp nước Tỷ lệ Tỷ lợi điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá đất ước tính đất cần định giá theo đất so sánh 22.670.000 đồng/m2 20.600.000 đồng/m2 25.200.000 đồng/m2 Xác định giá đất đất cần định giá : = 22.670.000 + 20.600.000 + 25.200.000/3 = 22.800.000 đồng/m2 Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá với giá đất ước tính theo đất so sánh là: = 22.670.000 – 22.800.000/22.800.000 = - 0.5% Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá với giá đất ước tính theo đất đất -9.6% 10.5% Kết luận: Giá đất đất cần định giá 22.200.000 đồng/m2 (Các số liệu nêu Ví dụ mang tính chất minh họa) So sánh đất vị trí 4: Hình 2.2.15 đất cần định giá vị trí - Giáp mặt đường hẻm tổ 11, gần chợ 91B, bệnh viện đa khoa Trung Ương - Đường nhựa 4m - Diện tích 110 m2; mặt tiền 5m; chiều rộng : 22m2 STT Yếu tố so sánh Mục đích sử dụng Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất Đất đô thị Đất đô thị Đất đô thị Đất thị Vị trí Tiếp giáp mặt đường hẻm tổ 11, gần chợ 91B, , bệnh viện đa khoa Trung Ương Tiếp giáp mặt đường hẻm tổ 11, gần chợ 91B, , bệnh viện đa khoa Trung Ương Tiếp giáp mặt KDC 91B,gần chợ 91B, , bệnh viện đa khoa Trung Ương Tiếp giáp mặt đường hẻm tổ 11, gần chợ 91B, , bệnh viện đa khoa Trung Ương Đường nhựa 4m Đường nhựa 4m Đường nhựa 4.5m Đường nhựa 4m Giao thông Thời điểm chuyển nhượng Diện tích, kích thước Năm 2018 Năm 2018 Năm 2018 - Diệntích 105 118 494.8 110 - Mặt tiền 5 10.15 - Chiều sâu 21 24 32 22 Tài sản gắn liền với đất Không có Khơng có Khơng có Tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các yếu tố hạ tầng khác Cấp nước Tốt Tốt Tốt Giá trị đất chuyển nhượng 2.250.000 đồng/m2 2.250.000 đồng/m2 3.000.000 đồng/m2 10 Giá đất chuyển nhượng 12.300.000 đồng/m2 10.800.000 đồng/m2 14.000.000 đồng/m2 Tốt Bảng 2.2.4.Bảng tiến hành thu thập thông tin 03 đất so sánh nằm vị trí Khảo sát thị trường, thu thập thông tin: - Khảo sát thu thập thông tin chênh lệch đất : Thửa đất nằm gần vị trí đất lại nằm mặt tiền so với đất cách đường nguyễn văn linh bệnh viện trung ương nên giá thấp đất Thửa đất nằm sau khu dân cư 91B gần khu quy hoạch Trần Hồng Na nói dài, nên đất cao hai đất - Do Thửa đất tiếp giáp mặt đường hẻm tổ sau khu dân cư 91B số - Tthửa đất (mặt đường 4.5m) đất 2,3,4 1% (mặt đường 4m) - Thửa đất có kích thước mặt tiền 10.15m đất có mặt tiền 5m 5% - Thửa đất có chiều sâu 21m đất có chiều sâu 22m 1%, đất có chiều sâu 24m 3% , đất có chiều sâu 32m 10% - Thửa đất thuộc khu vực cấp nước tốt đất thuộc khu vực cấp nước ổn định a) Phân tích, so sánh để lựa chọn yếu tố giống khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Kết phân tích cho thấy đất cần định giá đất so sánh có 04 yếu tố giống (mục đích sử dụng, khơng có tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), 05 yếu tố khác biệt (vị trí; giao thơng; diện tích, kích thước; yếu tố hạ tầng khác) b) Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt vị trí: Do Thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Hiền Ngô Sỹ Liêm điều - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt giao thông: đất đất 2,3,4 % Vậy giá trị đất 100% đất 1,2, 100% đất 101% Tỷ lệ điều chỉnh đất 1: = 100-(101/101) = -1% - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt diện tích, kích thước: đất đất %, đất 1,2 Thửa đất đất 1%, đất 2%, đất 9% Giá đất đất cần định giá 100% giá đất đất 101%, giá đất đất 98%, đất 96% Tỷ lệ điều chỉnh đất là: = 100%-101%/101% = -1% Tỷ lệ điều chỉnh đất là: = 100%-98%/98% = 2.04% Tỷ lệ điều chỉnh đất là: = 100%-96%/96% = 4.17% - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt hạ tầng khác : Thửa đất thuộc khu vực cấp nước tốt đất thuộc khu vực cấp nước ổn định 100% Ước tính giá đất cần định giá: TT Yếu tố so sánh Diện tích Giá trị chuyển nhượng Giá đất chuyển nhượng Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Vị trí Tỷ lệ Tỷ lợi điều chỉnh Mức điều chỉnh Giao thông Tỷ lệ Thửa đất Thửa đất Thửa đất 105 118 494.8 110 2.250.000 đồng/m2 12.300.000 đồng/m2 2.250.000 đồng/m2 10.800.000 đồng/m2 3.000.000 Tiếp giáp mặt đường hẻm tổ 11, gần chợ 91B, , bệnh viện đa khoa Trung Ương Tiếp giáp mặt đường hẻm tổ 11, gần chợ 91B, , bệnh viện đa khoa Trung Ương Tiếp giáp mặt KDC 91B,gần chợ 91B, , bệnh viện đa khoa Trung Ương Tiếp giáp mặt đường hẻm tổ 11, gần chợ 91B, , bệnh viện đa khoa Trung Ương 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% đồng/m2 đồng/m2 đồng/m2 Đường nhựa 4m, Đường nhựa 4.5m, Đường nhựa 4m, đồng/m2 14.000.000 đồng/m2 Đường nhựa 4m 100% 100% 101% 0% 0% -1 đồng/m2 đồng/m2 Mặt tiền 5 10.15 Chiều sâu 21 24 32 22 101% 98% 96% 100% Tỷ lợi điều chỉnh Mức điều chỉnh Thửa đất -140.000 đồng/m2 Diện tích kích thước Tỷ lệ Tỷ lợi điều chỉnh Mức điều chỉnh -1% 2.04% 4.17% -120.000 220.000 580.000 2 đồng/m2 đồng/m đồng/m Các yếu tố hạ tần kỹ thuật Cấp nước Tỷ lệ Tỷ lợi điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá đất ước tính đất cần định giá theo đất so sánh Tốt Tốt Tốt Tốt 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0% đồng/m2 đồng/m2 đồng/m2 12.180.000 11.020.000 14.440.000 đồng/m đồng/m đồng/m2 Xác định giá đất đất cần định giá : = 12.180.000 + 11.020.000 + 14.440.000/3 = 12.500.000 đồng/m2 Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá với giá đất ước tính theo đất so sánh là: = 12.180.000 – 12.500.000 /12.500.000 = -2.56% Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá với giá đất ước tính theo đất đất -11.84% 15.52% Kết luận: Giá đất đất cần định giá 12.500.000 đồng/m2 (Các số liệu nêu Ví dụ mang tính chất minh họa) 2.3 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước 2.3.1 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước vị trí Giá trị trung bình đất : = (Thửa đất + + 3)/3 = (44.500.000 + 45.900.000 + 32.600.000)/3 = 41.000.000 đồng/m2 Kết luận: Giá trị trung bình đất nằm vị trí 41.000.000 đồng/m2 So sánh giá thị trường với giá nhà nước: Giá theo bảng giá đất nhà nước nằm đường Nguyễn Văn Linh : 15.000.000 đồng/m2 Giá trị chênh lệch = giá đất thị trường – giá đất nhà nước = 41.000.000 – 15.000.000 = 26.000.000 đồng/m2 Kết luận: Vậy giá nhà đất nước giá đất thị trường chênh lệch 26.000.000 đồng/m Qua thấy Giá đất thực tế tăng lên khoảng 173 % so với giá đất nhà nước 2.3.2 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước vị trí Giá trị trung bình đất : = (Thửa đất + + 3)/3 = (41.300.000 + 47.500.000 + 41.600.000)/3 = 43.400.000 đồng/m2 Như vậy: Giá trị trung bình đất nằm vị trí 43.400.000 đồng/m2 Giá trị trung bình theo bảng giá đất nhà nước khu dân cư 91B Metro : = (Giá đất theo bảng giá đất nhà nước KDC 91B + Giá đất theo bảng giá đất nhà nước KDC Metro)/2 = (7.000.000+4.000.000)/2 = 5.500.000 đồng/m2 So sánh giá thị trường với giá nhà nước: Giá trị trung bình theo bảng giá đất nhà nước khu dân cư 91B Metro: 5.500.000 đồng/m2 Giá trị chênh lệch = giá đất thị trường – giá đất nhà nước = 43.400.000 – 5.500.000 = 37.900.000 đồng/m2 Kết luận: Vậy giá nhà đất nước giá đất thị trường chênh lệch 37.900.000 đồng/m2, qua thấy Giá đất thực tế tăng lên khoảng 689 % so với giá đất nhà nước 2.3.3 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước vị trí Giá trị trung bình đất : = (Thửa đất + + 3)/3 = (23.600.000 + 20.600.000+ 25.200.000)/3 = 23.100.000 đồng/m2 Như vậy: Giá trị trung bình đất nằm vị trí 23.100.000 đồng/m2 Giá trị trung bình theo bảng giá đất vị tri nhà nước khu dân cư 91B Metro : = (Giá đất theo bảng giá đất nhà nước KDC 91B + Giá đất theo bảng giá đất nhà nước Metro)/2 = (4.000.000+3.000.000)/2= 3.500.000 đồng/m2 So sánh giá thị trường với giá nhà nước: Giá trị trung bình theo bảng giá đất vị tri nhà nước khu dân cư 91B Metro: 3.500.000 đồng/m2 Giá trị chênh lệch = giá đất thị trường – giá đất nhà nước = 23.100.000 – 3.500.000 = 19.600.000 đồng/m2 Kết luận: Vậy giá nhà đất nước giá đất thị trường chênh lệch 19.600.000 đồng/m2 Qua thấy Giá đất thực tế tăng lên khoảng 560 % so với giá đất nhà nước 2.3.4 So sánh giá đất thị trường so với giá đất nhà nước vị trí Giá trị trung bình đất : = (Thửa đất + + 3)/3 = (12.300.000+ 10.800.000+ 14.000.000)/3 = 12.300.000 đồng/m2 Như vậy: Giá trị trung bình đất nằm vị trí 12.300.000 đồng/m Giá trị trung bình theo bảng giá đất vị tri nhà nước khu dân cư 91B hẻm tổ 11 : = (Giá đất theo bảng giá đất nhà nước KDC 91B + Giá đất theo bảng giá đất nhà nước hẻm tổ 11)/2 = (2.250.000+3.000.000)/2= 2.625.000 đồng/m2 So sánh giá thị trường với giá nhà nước: Giá trị trung bình theo bảng giá đất vị tri nhà nước khu dân cư 91B Metro: 2.625.000 đồng/m2 Giá trị chênh lệch = giá đất thị trường – giá đất nhà nước = 12.300.000 – 2.625.000 = 9.680.000 đồng/m2 Kết luận: Vậy giá nhà đất nước giá đất thị trường chênh lệch 9.680.000 đồng/m Qua thấy Giá đất thực tế tăng lên khoảng 370 % so với giá đất nhà nước 43400000 41000000 23100000 15000000 12300000 5500000 Vị trí Vị trí Già thị trường 3500000 Vị trí Giá nhà nước hình 2.3 biểu đồ thể giá trị nhà nước giá thị trường 2625000 Vị trí KẾT LUẬN Sau khảo sát vị trí tuyến đường nguyễn Văn Linh- quận Ninh Kiều – thành phố Cần Thơ tính giá trị trung bình vị trị tuyến đường Nguyễn Văn Linh gồm : Vị trí : 41.000.000 đồng/m2 Vị trí : 43.400.000 đồng/m2 Vị trí : 23.100.000 đồng/m2 Vị trí : 12.300.000 đồng/m2 Theo giá nhà nước giá thị trường chênh lệch nhiều so với khung giá đất nhà nước gồm : Vị trí : giá nhà đất nước giá đất thị trường chênh lệch 26.000.000 đồng/m2 (41.000.000-15.000.000) Qua thấy giá đất thực tế tăng lên khoảng 173 % so với giá đất nhà nước Vị trí : giá nhà đất nước giá đất thị trường chênh lệch 37.900.000 đồng/m2 (43.400.000-5.500.000) Qua thấy giá đất thực tế tăng lên khoảng 689 % so với giá đất nhà nước Vị trí : giá nhà đất nước giá đất thị trường chênh lệch 19.600.000 đồng/m2 (23.100.000-3.500.000) Qua thấy giá đất thực tế tăng lên khoảng 560 % so với giá đất nhà nước Vị trí : giá nhà đất nước giá đất thị trường chênh lệch 9.680.000 đồng/m (12.300.000-2.625.000) Qua thấy giá đất thực tế tăng lên khoảng 370 % so với giá đất nhà nước Trong trình khảo sát làm báo cáo nhóm chúng em sử dụng phương pháp sau: khảo sát, phương pháp chiết trừ phương pháp so sánh - Phương pháp triết trừ Ưu điểm: tính giá trị giá bất động sản, thuận lợi cho việc thẩm định giá Nhược điểm: giá trị thực tế bất động sản chưa có tính xác cao - Phương pháp so sánh Ưu điểm: phương pháp đơn giàn dễ thực hiện, kết phương pháp phản ảnh thực tế, phản ánh đánh giá khách quan thị trường Nhược điểm: cần phải có nguồn thơng tin rõ ràng xác Nếu thơng tin giao dịch khơng xác, khơng sử dụng phương pháp Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực so sánh Phụ lục kèm theo khảo sát TÀI LIỆU THAM KHẢO Th.s Ngô Phương Thảo 19/10/2012 Định giá bất động sản Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (http://luanvan.net.vn/luan-van/de-tai-dinh-giabat-dong-san-tai-cong-ty-co-phan-san-giao-dich-bat-dong-san-viet-nam-338/ ) BỘ TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG Theo thơng tư Số: 36/2014/TT-BTNMT QUY ĐỊNH CHI TIẾT PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT; XÂY DỰNG, ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT; ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ VÀ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT, (https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Thong-tu-36-2014-TT-BTNMTphuong-phap-dinh-gia-dat-xay-dung-dieu-chinh-bang-gia-dat-242349.aspx ) Luật kinh doanh bất động sản năm 2017 PGS TS Hoàng Văn Cường Thị trường bất động sản Quốc Hội Luật Đất Đai 2013 Quyết Định số 22/2014/QD-UBND TP Cần Thơ, quy định giá đất ... cần định giá Giá đất ước tính đất cần định giá xác định cách điều chỉnh giá đất đất so sánh yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính đất cần định giá. .. tố đất so sánh so với đất cần định giá điều chỉnh tăng (cộng) mức giá đất so sánh; yếu tố đất so sánh tốt so với đất cần định giá điều chỉnh giảm (trừ) mức giá đất so sánh Ước tính giá đất đất... biệt đất so sánh với đất cần định giá b) Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Căn vào yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá để điều chỉnh mức giá đất