Giải pháp phát triển thị trường đất đai ở Hà Nội

1 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÔ THỊ 1.1.Khái niệm, phân loại đất đô thị thị trường đất đô thị 1.1.1 Khái niệm đất đô thị thị trường đất đô thị 1.1.2.Phân loại đất đô thị thị trường đất đô thị 1.2.Vai trò nội dung quản lý thị trường đất thị 1.2.1.Vai trò thị trường đất thị phát triển kinh tế-xã hội đô thị 1.2.2 Vai trò quản lý nhà nước đất đô thị thị trường đất đô thị 11 1.2.3 Nguyên tắc nội dung quản lý thị trường đất đô thị .11 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 16 2.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, KT-XH thành phố Hà Nội .16 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .16 2.1.2 Kinh tế - xã hội 16 2.2.Tổng quỹ đất trạng sử dụng đất đô thị thành phố Hà nội 17 2.2.1 Tổng quỹ đất đô thị thành phố Hà Nội 17 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đô thị địa bàn thành phố Hà Nội 18 2.3.Thực trạng phát triển thị trường đất đai đô thị thành phố Hà nội năm gần 21 2.3.1 Tình hình xu hướng phát triển 21 2.3.2 Biến động đất đô thị đánh giá chung 22 2.3.3 Đánh giá tình hình phát triển thị trường đất đô thị thành phố Hà nội 27 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÔ THỊ 31 3.1 Giải pháp cung đất đô thị .31 3.2 Giải pháp cầu đất đô thị 31 3.3 Giải pháp giá đất đô thị 31 3.4 Giải pháp cho công tác quản lý 33 SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 3.5 Kiến nghị 33 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 34 SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ LỜI MỞ ĐẦU Trong năm qua, vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản nói chung thị trường đất thị nói riêng củng cố nâng cao Nhà nước ban hành nhiều hệ thống văn pháp luật nhằm điều chỉnh thị trường đất đai đô thị tạo điều kiện thuận lợi cho ổn định phát triển thị trường Tuy hoạt động quản lý nhà nước đất đai hạn chế hệ thống pháp luật nhiều dễ chồng chéo, hiệu lực thi hành chưa cao, đội ngũ cán thiếu kinh nghiệm, Điều dẫn đến thị trường đất đai thị khó kiểm sốt thiếu minh bạch đặc biệt đô thị lớn Hà Nội Tuy trung tâm kinh tế-chính trị-văn hóa-cả nước công tác quản lý nhà nước đất đai Hà Nội phải gặp nhiều khó khăn Tình trạng vi phạm, lấn chiếm đất đai, vi phạm trật tự xây dựng diễn thường xuyên địa bàn thành phố, gây tổn hại nghiêm trọng trước mắt lâu dài Vì vậy, hết, vất đề quản lý thị trường đất Hà Nội thức thách lớn cho nhà quản lý Nghiên cứu “ Giải pháp phát triển thị trường đất đai Hà Nội”, giúp có nhìn tổng qt vai trò, vị trí, chức năng… thị trường đất thị, tìm hiểu thực trạng, từ đưa giải pháp góp phần hồn thiện thị trường đất đai nơi SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐƠ THỊ 1.1.Khái niệm, phân loại đất thị thị trường đất đô thị 1.1.1 Khái niệm đất đô thị thị trường đất đô thị 1.1.1.1 Khái niệm đất đô thị “Đất đô thị đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn quy hoạch, sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở quan, tổ chức, sở sản xuất, kinh doanh, sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, quốc phòng an ninh mục đích khác Ngồi theo quy định loại đất ngoại thành, ngoại thị xã có quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển thị tính vào đất thị.” 1.1.1.2 Khái niệm thị trường đất đô thị Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel,1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thơng qua trao đổi hàng hố Thị trường đất thị q trình giao dịch hàng hố đất đai thuộc thị bên có liên quan Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp ,thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có lien quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tổng kết lại, Thị trường đất đai đô thị tổng hòa mối quan hệ chủ thể thị trường vấn đề chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn mà vai trò quản lý nhà nước nói chung thị nói riêng có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường này.” Như thị trường hàng hóa khá, thi trường đất đai có đặc trưng cầu, cung giá đất đai Cầu thị trường đất đai khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận khối lượng hàng hóa BĐS thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu hàng hóa BĐS có cách biệt lớn quy mô, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Song cầu thực tế thị trường lại khơng hồn tồn trùng khớp có nhu cầu khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất thị trường Cung đất đai phân thành loại cung thị trường sơ cấp cung thị trường thứ cấp Cung thị trường sơ cấp tổng diện tích đất đai tự nhiên nước, nguồn cung nhà nước định Cung đất đai thị trường tăng thêm từ nguồn khai phá đất tự nhiên Giữa loại đất đai, thay đổi cung loại đất đai làm thay đổi cung loại đất đai khác Cung thị trường thứ cấp xác định tổng khối lượng hàng hóa đất đai sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định Giá đất thị trường xác định giao cung cầu đất đai thị trường Ngồi giá đất tùy thuộc vào sở thích, tâm lý,… người mua 1.1.2.Phân loại đất thị thị trường đất đô thị 1.1.2.1 Phân loại đất thị Căn vào mục đích sử dụng, đất đai thị phân loại thành nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng, đặc điểm đất thị chủ yếu nhóm đất phi nơng nghiệp - Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm loại đất: + Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng hàng năm khác; đất trồng lâu năm; + Đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; + Đất ni trồng thuỷ sản; đất làm muối; + Đất nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm loại đất: + Đất + Đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; + Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; +Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; + Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; + Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Đất sử dụng vào mục đích giao thông, thuỷ lợi; SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ + Đất xây dựng cơng trình văn hố, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng; + Đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; + Đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác theo quy định Chính phủ; Đất sở tơn giáo sử dụng; + Đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; + Đất sơng, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng; + Đất phi nơng nghiệp khác theo quy định Chính phủ - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng 1.1.2.1 Thị trường đất đô thị Nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên thị trường đất đô thị thị trường quyền sử dụng đất phân thành cấp: Thị trường đất đai cấp (thị trường sơ cấp): thị trường giao dịch đất đai nhà nước với người Nhà nước giao quyền sử dụng đất Trong thị trường có bên cung Nhà nước, thị trường độc quyền bên cung Nhà nước lợi ích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng để phát triển kinh tế mà thu hồi quyền sử dụng đất đai giao cho số chủ thể đem nhượng quyền sử dụng cho bên có nhu cầu theo phương thức giao đất cho thuê đất có thời hạn Quan hệ cạnh tranh diễn bên cầu Thị trường đất đai cấp (thị trường thứ cấp): thị trường giao dịch người Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại tức bên nhận quyền sử dụng đất đem chuyển nhượng quyền cho bên có nhu cầu Khác với thị trường cấp 1, thị trường có tính cạnh tranh tồn diện mở rộng hơn, thị trường cạnh tranh hoàn hảo 1.1.3.Những đặc điểm đất đô thị thị trường đất đô thị 1.1.3.1 Đặc điểm đất đô thị a) Là tài sản đặc biệt, có vị trí cố định, giá trị phụ thuộc vị trí Một thuộc tính đất đai phân biệt với tài sản khác tính cố định khơng di chuyển Tính cố định theo nghĩa rộng địa phương khan hàng hóa đất đai đưa đất đai địa phương khác bán hàng hóa khác mỳ tơm, sữa, xà phòng Tính cố định làm cho đất đai khơng thể đem chợ bán hàng hóa khác mà đòi hỏi có phương thức giới thiệu giao dịch khác Đất đai tài sản đặc biệt có tính cá biệt khan Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên đất đai có tính cá biệt Giá trị phụ thuộc vị trí mục đích sử dụng Với mục đích cụ thể, mảnh đất có vị trí đẹp, thuận lợi phục vụ mục đích có giá cao mảnh đất khác vị trí hiệu Ngồi ra, với mục đích khác nhau, giá trị cảu đất đai khác Một mảnh đất quy hoạch sử dụng để trồng nơng nghiệp có giá trị khác, quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà giá trị lớn nhiều quy hoạch làm khu thương mại giá trị khác b) Phải xây dựng CSHT trước đưa vào sử dụng Khác với nông thôn, đất nông nghiệp chiếm phần lớn, đất đai khơng cần xây dựng sở hạ tầng trước đưa vào sử dụng Ngược lại, đặc điểm đô thị, đất đai chủ yếu phi nông nghiệp, nên đất đai phải xây dựng CSHT trước đưa vào sử dụng Với đặc điểm này, xác định giá đất đai đô thị cần phải xem xét kỳ lưỡng đến mục đích sử dụng miếng đất quy hoạch so với thực tế c) Đan xen nhiều hình thức chủ thể sử dụng đất Sử đan xen hình thức sử dụng đan xen đất đai khu dân cư với đất phát triển hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ…Sự đan xen hình thức sử dụng dẫn đến dự đan xen chủ thể sử dụng đất đô thị Sự đan xen chủ thể sử dung hình thức sử dụng đất làm tăng thêm tính bất hợp lý việc sử dụng đất cá đô thị nước ta Việc đan xen cung lực cản cho quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, đại d) Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch Việc phát triển đô thị nước ta thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đan xen chủ thể sử dụng mục đích sử dụng làm tình trạng sử dụng đất đô thị không theo quy hoạch ngày nhiều Tình trạng sử dụng đất khơng theo quy hoạch rào cản lớn để quản lý đất đai cách hiệu 1.1.3.2 Đặc điểm thị trường đất đai đô thị a Mất cân đối nghiêm trọng cung cầu Trong năm gần tốc độ thị hóa ngày nhanh kéo theo tăng dân số Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu nhà ở, nhu cầu đất để xây dựng sở hạ tầng, dịch vụ, khu vui chơi…Tuy nhiên tốc độ gia tăng dân số nhanh nên cung đất đai đô thị không đủ đề đáp ứng cầu b Các quan hệ mua bán làm thay đổi quyền sử dụng đất SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ Đất đai sở hữu toàn dân mà Nhà nước đứng làm đại diện, đất đai sở hữu riêng cá nhân Do việc mua bán đất đai mua bán quyền sử dụng đất c Nhà nước giữ vai trò chi phối tối cao thị trường đất đai Nhà nước giữ vai trò quan trọng trình phát triển thị trường đất đai, nhằm mục đích điều tiết chống đầu cơ, cân đối nhu cầu đất đai cho người dân, không dẫn đến bất ổn xã hội Nhà nước vừa người tạo dựng môi trường pháp lý cho thị trường đất đai, vừa hỗ trợ cho thị trường Thậm chí, số trường hợp, Nhà nước cần phải can thiệp sâu tích cực vào thị trường d Chịu chi phối chặt chẽ pháp luật Đất đai tài sản lớn quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch đất đai tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, vấn đề đất đai chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật , đặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai Đặc điểm đặc biệt nước ta thị trường đất đai cấp (thị trường sơ cấp - giao đất cho thuê đất) chịu tác động nhiều định Nhà nước Chính phủ nước giới quan tâm đến Đất đai thị trường đất đai, ln điều chỉnh sách Đất đai thị trường Đất đai nhằm huy động nguồn lực Đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, không tập trung, trải rộng khắp vùng miền Đất đai loại hàng hoá cố định di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường Đất đai mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường đất đai mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hố đất đai có “dư thừa cách tương đối” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển không vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế-văn hố-xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường đất đai khác Thị trường đất đai thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sôi động thị trường đất đai nông thơn, miền núi e Có gắn bó chặt chẽ với thị trường khác (Đặc biệt thị trường tài chính) Đất đai tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà đầu tư tạo lập đất đai thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành đất đai thu hồi nguồn vốn dài Khi đất đai tham gia lưu thông thị SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ trường đất đai, giá trị quyền Đất đai đem trao đổi, mua bán, kinh doanh giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều chứng tỏ thị trường Đất đai đầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường Đất đai hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân (Theo thống kê, nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp Đất đai chiếm tới 80% tổng lượng vốn cho vay) Ngồi ra, thị trường Đất đai có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng qua bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng đồ nội thất, thị trường lao động Dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn định kinh tế quốc dân f.Thị trường đất đai nhà dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin không đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) Đặc điểm xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trình sử dụng đất đai Thậm chí, thân thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Sự tác động Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường đất đai Bất kỳ Nhà nước có can thiệp vào thị trường đất đai mức độ khác nhau, chủ yếu đất đai để thực mục tiêu phát triển chung Đất đai có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào định Nhà nước nên thị trường đất đai thị trường cạnh tranh không hồn hảo Mặt khác, thị trường đất đai khơng hồn hảo tính chất khơng tái tạo đất, nên thị trường đất đai mang tính độc quyền, đầu nhiều thị trường hàng hoá khác 1.2.Vai trò nội dung quản lý thị trường đất thị 1.2.1.Vai trò thị trường đất thị phát triển kinh tế-xã hội đô thị Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt KTQD Mà thị trường đất đai thị SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 10 trường quan trọng thị trường BĐS, nhóm xin đánh giá thị tác động thị trường đất đai đến kinh tế dựa vào thị trường bất động sản Theo đánh giá chuyên gia, tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế., tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua BĐS tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Một vai trò quan trọng thị trường đất đai, thị trường phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS(trong có đất đai) có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Còn nước ta, theo NHNN, có 60% khoản vay vốn nước có tài sản đảm bảo nhà đất Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh quyền sử dụng đất đai đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Bên cạnh đó, Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường đất đai để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường đất đai đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 20 Đối với đất chưa sử dụng: Hiện trạng năm 2000 41.857 ha, Quy hoạch Chính phủ duyệt 8.761 ha, đến hết năm 2010 9.331 ha, đạt 98,3% so với quy hoạch, đó: Đất chưa sử dụng: Hiện trạng năm 2000 16.785 ha, Quy hoạch Chính phủ duyệt 3.572 ha, đến hết năm 2010 4.280,1 ha, đạt 95% so với quy hoạch; Đất đồi núi chưa sử dụng: Hiện trạng năm 2000 7.548 ha, Quy hoạch Chính phủ duyệt 1.919 ha, đến hết năm 2010 2.600,1 ha, đạt 88% so với quy hoạch; Đất núi đá sử dụng: Hiện trạng năm 2000 17.524 ha, Quy hoạch Chính phủ duyệt 3.270 ha, đến hết năm 2010 2.451 ha, đạt 106% so với quy hoạch Về việc tổ chức thực phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt thiếu đồng bộ, thiếu chế kiểm tra, giám sát Một số phương án quy hoạch chưa dự báo sát với tốc độ phát triển kinh tế -xã hội địa phương kỳ quy hoạch, việc bố trí quỹ đất cho số lĩnh vực chưa phù hợp khả thực Chất lượng số dự án đầu tư kế hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa có tầm nhìn dài hạn, chưa vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội phân tích dự báo thị trường lực cạnh tranh, quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng, hệ thống giao thơng, thủy lợi mang tính tình Tỷ lệ diện tích đất lớn , loại đất dành cho xây dựng cơng trình sở hạ tầng thiếu Việc chuyển đổi đất nông nghiệp dành cho phát triển công nghiệp dịch vụ cần xem xét cách kĩ lưỡng ảnh hưởng đến tình hình lương thực thành phố nước, ngồi diện tích sơng suối nhiều, điều gây ảnh hưởng khơng đến phát triển kinh tế, xã hội địa bàn thành phố Trong trình phát triển kinh tế xã hội, sử dụng đất đai đáp ứng yêu cầu sau: Đảm bảo nhu cầu đất điều kiện sinh hoạt cho người dân, ổn định lương thực, thực phẩm tạo sản phẩm phục vụ đời sống người dân, đáp ứng nhu cầu không gian cho phát triển sở phi nông nghiệp, đáp ứng cho nhu cầu phát triển sở hạ tầng kỹ thuật giao thông, thuỷ lợi, công trình cơng cộng khác Vì vậy, vấn đề tăng tỷ lệ đất đô thị vấn đề đặt Hiện việc khai thác tiềm đất ngày nâng cao Diện tích đất thị giảm xuống với việc khu đô thị, khu chung cư xây dựng nhiều Thay vào cơng trình phục vụ cho phát triển kinh tế đại Nhưng mà nhiều vấn đề đặt chất lượng cơng trình xây dựng q lan tràn, vấn đề quy hoạch phát triển cho hợp lý mối quan tâm lớn cho quan quản lý SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 21 Bên cạnh đó, vấn đề nhiễm mơi trường, đặc biệt môi trường đất nước mối quan tâm hàng đầu địa bàn thành phố Trong năm qua công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ngành thương mại dịch vụ địa bàn thành phố phát triển mạnh,cùng với q trình xây dựng diễn mạnh mẽ việc sử dụng đất đai thành phố gây nhiều áp lực đến môi trường sống dân cư Cụ thể việc số nhà máy sản xuất cơng nghiệp đóng địa bàn có dây chuyển sản xuất với cơng nghệ lạc hậu Vì vậy, quan quản lý có nhiều sách, nhằm mục đích cải thiện giảm thiểu nhiễm mơi trường vấn đề thực lại gặp nhiều khó khăn vướng mắc 2.3.Thực trạng phát triển thị trường đất đai đô thị thành phố Hà nội năm gần 2.3.1 Tình hình xu hướng phát triển Thị trường đất đô thị thị trường sôi động địa bàn thành phố Hà nội năm qua Thị trường đất đai gắn liền với thị trường nhà ở, hộ phát triển nóng với tỷ suất sinh lời lớn nơi thu hút vốn đồng thời đầu tàu phát triển kinh tế Tuy vậy, chưa thừa nhận cách đầy đủ hoàn chỉnh nên quan quản lý chưa có hệ thống công cụ quản lý đồng để thực vai trò quản lý, điều tiết nên thị trường đất đai đô thị bất ổn định nên thị trường không điều tiết, căng thẳng quan hệ cung cầu mang tính giả tạo phi thực tế phát triển đô thị Các quan hệ mua bán trao đổi đất đai trá hình quan hệ mua bán trao đổi nhà bất động sản khác Nhà nước chưa thực nắm quyền chi phối điều tiết thị trường đất đai thị, Nhà nước chưa kiểm sốt đầy đủ quan hệ chuyển đổi sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang đất dân cư thị Điều dẫn đến thị trường đất đai gắn liền mối quan hệ với thị trường bất động sản phát triển nóng, bong bóng ảo Khi có khó khăn định khủng hoảng kinh tế, Chính Phủ hạn chế cung tiền để chống lạm phát thị trường bất động sản với thị trường đất đai đóng băng, chí xuống nhiều nơi Xu hướng thị trường đất đai dự báo ấm dần lên vài năm tới kinh tế vượt qua giai đoạn khó khăn khởi sắc SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 22 2.3.2 Biến động đất đô thị đánh giá chung 2.3.2.1 Biến động giá loại đất a Biến động khung giá đất Chiều 8/12, Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội thông qua bảng giá đất năm 2012 địa bàn thành phố Khung giá đất Hà nội năm gần đánh giá ổn định,cụ thể : - Tại quận thành phố: Chỉ điều chỉnh cục giá số vị trí, đường, phố khơng vượt q tỷ lệ vượt mức khung giá Chính phủ quy định Sau điều chỉnh, đất quận có giá tối thiểu 2.340.000 đồng/m2 (đường nhánh đường 72 qua phường Dương Nội, quận Hà Đông), mức giá tối đa 81.000.000 đồng/m2 giữ nguyên năm 2011 (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm).Giá đất thị trấn số huyện phường thị xã Sơn Tây tính giảm dần theo khoảng cách với trung tâm - Các thị trấn huyện (trừ Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hồi Đức, Đơng Anh, Đan Phượng, Thường Tín) : Sẽ vào khung giá đất thị loại Chính phủ để xác định Bảng giá đất thị trấn sau điều chỉnh cục bộ, có giá tối thiểu 750.000 đồng/m2, giá tối đa 8.040.000 đồng/m2.Bảng giá đất phường thị xã Sơn Tây sau điều chỉnh có giá tối thiểu 1.584.000 đồng/m2 tối đa 16.700.000 đồng/m2 Thị trấn thuộc huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hồi Đức khu vực giáp ranh điều chỉnh theo hướng tiếp cận với quận; thị trấn huyện Đan Phượng, Thường Tín, Đơng Anh, Mê Linh khu vực tiếp nối vùng giáp ranh với huyện lại điều chỉnh theo hướng tiếp cận với huyện giáp ranh Bảng giá đất thị trấn sau điều chỉnh có giá tối thiểu 1.920.000 đồng/m2, tối đa 27.600.000 đồng/m2 Giá đất khu vực xã thuộc huyện Từ liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Chương Mỹ, Thanh Oai, Hoài Đức giáp ranh với quận có hạ tầng đầu tư tương đối đồng bộ, có mức độ phát triển kinh tế thị hoá nhanh điều chỉnh tương ứng với giá đất khu vực giáp ranh thuộc quận Đối với huyện Thanh Oai Chương Mỹ giữ nguyên theo bảng giá năm 2011 Bảng giá đất khu vực giáp ranh thuộc huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hồi Đức, Chương Mỹ, Thanh Oai sau điều chỉnh có giá tối thiểu 2.035.000 đồng/m2 tối đa 32.400.000 đồng/m2 Giá đất khu vực đầu mối giao thông huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hồi Đức, Đan phượng, Thường Tín, Đơng Anh, Mê Linh, Sơn Tây điều chỉnh theo hướng SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 23 tiếp cận với giá vượt khung tối đa Chính phủ Giá đất khu vực đầu mối giao thông huyện, thị xã lại giữ nguyên Bảng giá đất khu vực đầu mối giao thông sau điều chỉnh có giá tối thiểu 433.000 đồng/m2, tối đa 11.250.000 đồng/m2 Giá đất khu dân cư nông thôn huyện thị xã Sơn Tây giữ nguyên, điều chỉnh cục số xã có mức giá tối thiểu 250.000 đồng/m2, tối đa 2.250.000 đồng/m2 Riêng giá đất nông nghiệp giữ nguyên năm 2011 Nhìn chung giá đất Hà nội chưa hợp lý, chưa tương xứng với trình độ phát triển kinh tế - xã hội Kinh tế chưa phát triển mà giá đất cao, số nơi chí lên đến tỷ đồng/m 2, điều phi lý, chấp nhận giá đất Hà nội thuộc loại đắt nhì Thế giới mức sống người dân ngưỡng trung bình khu vực Nhiều nơi giá đất bị thổi lên không với giá trị thực nạn đầu cơ, tích trữ tâm lý đám đông người dân Khung giá Nhà nước quy định so với giá thực tế chênh lệch lớn b Biến động giá đất thị trường Giá đất đô thị Hà nội cao, chênh lệch lớn so với mức sống dân cư Thị trường đất phía Tây Hà Nội thời gian qua tăng trưởng nóng khơng phải hồn tồn quy hoạch thành phố Nguyên nhân xuất phát từ nhà đầu lợi dụng thông tin để làm giá thị trường Theo đánh giá Bộ Xây dựng, lượng giao dịch giá chuyển nhượng chào bán thị trường tự (gồm loại đất thổ cư, đất lâu năm có sổ đỏ nhiều địa bàn, có địa điểm xem xét quy hoạch Thủ đô) tăng mạnh quý đầu quý năm 2010 Tuy nhiên, chủ yếu việc mua bán lại người đầu với Đã xuất tình trạng "làm giá", tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao, Thạch Thất, Ba Vì Hiện tại, giá đất Hà Nội thị trường có biến động định, có nơi giá đất khác xa so với bảng giá đất UBND Hà Nội ban hành Giá đất thị trường có thay đổi lớn theo quận vị trí Theo quận, nội thành Hà Nội chia thành ba khu vực: Khu vực bao gồm quận ngoại vi Từ Liêm Hà Đông phía tây, Long Biên phía đơng Hồng Mai phía nam Khu vực có giá dao động từ 21 - 150 triệu đ/m2 Biên độ giao động quận khu vực Hà Nội bao gồm Thanh Xuân, Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Tây Hồ có giá từ 60 - 190 triệu đ/m2 Nhóm cuối bao gồm hai quận trung tâm Hồn Kiếm Hai Bà Trưng có giá dao động từ 55 - 500 triệu đ/m2 SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 24 Có thể nhận thấy quận trung tâm biên độ dao động giá đất rộng Lợi thương mại phụ thuộc vào vị trí quận trung tâm khiến cho có khác biệt rõ nét nhà ngõ nhà mặt phố Nhà ngõ thường dùng để ở, mặt phố ngồi để mục đích kinh doanh thương mại nguồn lợi chủ nhà Giá đắt góc mặt phố khu vực trung tâm nội thành quanh hồ Hồn Kiếm Theo khảo sát giá 1m2 nhà đất phố Hàng Gai, Cầu Gỗ hay Hai Bà Trưng lên tới 400 - 600 triệu đ/m2 Bên cạnh mức giá đất quận ngoại vi Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên hay Hoàng Mai thấp khu vực có lợi thương mại yếu hơn, chí số địa điểm quận chưa có lợi thương mại rõ ràng nhiều lý chưa có giấy tờ đầy đủ, chưa quy hoạch, chí tranh chấp Ngồi sở hạ tầng, mức sống dân cư, điều kiện văn hóa - xã hội, quận chưa phát triển thuận lợi Theo vị trí, giá đất trung bình số đường Hà Nội tính theo độ rộng đường phố Phố Huế, Hai Bà Trưng, Tô Ngọc Vân, Tôn Đức Thắng Cho thấy đất đường trung tâm đắt đỏ ngõ nhỏ Phố Huế (thuộc Q.Hai Bà Trưng đường tập trung cửa hàng thời trang) chí cao mặt phố Tơn Đức Thắng, Cầu Giấy hay Trường Chinh Đất mặt phố Hai Bà Trưng thuộc Q.Hồn Kiếm có giá trung bình lên tới 455 triệu đ/m2 (tương đương 22 nghìn USD), gấp 1,5 - lần phố Kim Mã hay Giải Phóng Tuy nhiên theo anh Nguyễn Thanh Long - Giám đốc sàn giao dịch BĐS Thăng Long, giá đất Hà Nội tuyến phố đơi “hét” cao nhiều so với thực tế giá giao dịch, điều đáng nói cho dù giá có cao đến đâu đất mặt phố gần trung tâm Hà Nội khơng có để bán Trong quy hoạch phát triển Hà Nội mở rộng phía tây với đầu tư hạ tầng tốt nên đất ngõ khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy khơng chênh nhiều Hà Đông vốn trung tâm cũ Hà Tây, hạ tầng tốt từ trước nên sau sát nhập giá đất khu vực không khác so với khu vực Mỹ Đình Còn đường Tô Ngọc Vân coi đường đẹp Q.Tây Hồ, với hàng dãy biệt thự đắt tiền phục vụ mục đích cho người nước ngồi th giá đất chí đắt số điểm khu vực trung tâm Khu vực phía đơng chưa trọng phát triển nhiều nên giá đất phố Đức Giang khoảng 45 triệu đ/m2 Điều lý giải thực tế xu người dân nói chung gần trung tâm, vị trí tiện lợi ln lựa chọn hàng đầu SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 25 2.3.2.2 Biến động “cung”(diện tích sử dụng đất) loại đất Cung đất đô thị địa bàn thành phố Hà nội yếu ( bị giới hạn quỹ đất) Diện tích đất sử dụng thành phố Hà nội vòng năm trở lại phần lớn ưu tiên để phát triển sở hạ tầng, kinh tế Trong diện tích khu đô thị, trung tâm thương mại chiếm tỉ trọng ngày tăng với quy mơ lớn, kể đến Time city, Linh Đàm…phần lớn số lấy từ đất nơng nghiệp, mà quỹ đất nông nghiệp ngày bị thu hẹp mà chưa tính tốn hợp lý quyền, mà quỹ đất nơng nghiệp quỹ đất dùng để ở, sản xuất kinh doanh biến động nhiều Khơng vậy, diện tích sử dụng đất phần lớn chuyển đổi sang để ở, kinh doanh cách Thực tế thấy Hà nội sau mở rộng quỹ đất lớn, đủ cho quy hoạch Tính đến 01/01/2011 có đến 51.7 đất chưa sử dụng tình trạng quy hoạch khơng có tổ chức, tính tốn khó cộng với lợi ích nhóm người dẫn đến diện tích sử dụng đất tràn lan, lãng phí, “vừa thừa mà vừa thiếu” Nguồn cung loại đất dự án, đất cơng trình từ năm 2009 trở lại giảm mạnh ảnh hưởng thị trường bất động sản Hà nội bị đóng băng Cung đất phạm vi nội thành gần chững lại khai thác hết Khu vực ngoại thành Hà đông, Hà tây cũ có nguồn cung lớn sáp nhập vào Hà nội từ năm 2008, quỹ đất chung nhiều Với loại hình đất kinh doanh, hoạt động sang tên, mua bán cho thuê diễn chủ yếu 2.3.2.3 Biến động “cầu”từng loại đất Cầu đất đô thị địa bàn Hà nội lớn không ngừng gia tăng cung đất đô thị yếu Đây nguyên nhân dẫn đến cân đối nghiêm trọng cung cầu đất đô thị địa bàn thành phố Hà nội Tính đến thời điểm này, dân số Hà Nội cán mốc 7,1 triệu người Dân số tăng tạo nhiều áp lực đời sống phát triển kinh tế xã hội Thủ đô, đặc biệt cầu bất động sản có cầu đất đô thị Cầu đất đô thị năm trở lại liên tục tăng khơng có xu hướng giảm, phần lớn cầu đầu ( khoảng 90 phần trăm ) Chính mà dù cầu đất đô thị liên tục tăng lại biến đông mạnh tùy thời điểm, mang tâm lý đám đơng, tin đồn khơng ổn định Có thể kể đến trường hợp sốt đất Ba số khu vực ngoại thành thời gian qua Trước thông tin quy hoạch, người dân đổ xô mua đất, với chiêu kích giá “cò” khiến giá đất khu vực Ba Vì tăng nhanh chóng SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 26 mặt.Tại thời điểm đó, đất mặt đường liên xã có giá dao động từ - 2,5 triệu đồng/m2, đất mặt đường nhựa có giá khoảng triệu đồng/m2, đất thổ cư khu vực nhỏ lẻ dân cư tăng giá 900.000 đồng/m2 Giá đất số khu vực thời điểm trước Tết có giá vài trăm nghìn/m2 đến lên gần triệu Tại khu vực Ba Vì, Tiến Xn, Đơng Xn, n Bình tăng gấp 2, lần Đất đấu giá huyện khu ngã ba Láng Hòa Lạc có giá từ 10 - 15 triệu đồng/m2 Chỉ vòng tuần giá mảnh đất đường Láng Hòa Lạc tăng từ 25 triệu đồng/m2 lên tới 40 triệu đồng/m2 Sau hai tháng 5, với tăng đột biến giá bất động sản (BĐS) đất tăng kỷ lục lên đến gần 40% so với cuối năm 2009, bắt đầu vào tháng 6/2010, thị trường có dấu hiệu chững lại Khu vực Ba Vì có mức giảm khoảng 70% so với thời kỳ sốt đất Còn khu vực An Khánh, Hồi Đức dù giá giảm khoảng 10% lượng giao dịch gần khơng có.Hiện nay, nơi đây, đếm đầu ngón tay trung tâm mơi giới nhà đất hoạt động thoi thóp Phần lớn trung tâm "dẹp tiệm", chuyển sang làm dịch vụ nhà hàng ăn uống Lý do: khơng có khách; giới đầu tư ngoại tỉnh tháo chạy "một khơng trở lại" từ cuối năm ngối Trong quận nội thành Hai Bà Trưng, Đống Đa, cầu đất đô thị chủ yếu đất kinh doanh, đất với với hình thức cho th diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng Hiện cầu đất đô thị lại chuyển hướng sang khu vực ngoại thành Tâm lý "giá đất tăng ngày" bao trùm hầu hết người dân khu vực ngoại thành Hà Nội, kể vùng gọi "khỉ ho, cò gáy" Khoảng tháng nay, huyện Sóc Sơn - ngoại thành Hà Nội sơi động hẳn thông tin Hà Nội dự kiến di dời 25 bệnh viện, 13 Viện nghiên cứu, 12 trường đại học, cao đẳng ngoại thành, nhiều trường chuyển khiến người dân khấp khởi ngày Dường ngày có người đến hỏi mua khiến giá đất ngày đẩy lên cao Điển mặt đường Quốc lộ 2, thuộc khu vực xã Thanh Xuân, giá đất lên đến 25 triệu đồng/m2 Khơng có "sóng" huyện Sóc Sơn, cách trung tâm quận Hà Đông khoảng 8km, thị trấn Chúc Sơn thuộc huyện Chương Mỹ nằm dự án xây dựng mở rộng số trường Đại học, khu Cơng nghiệp, với đất tăng giá chóng mặt, ngày giá Theo khảo sát , khu đất mặt tiền thị trấn Chúc Sơn bao gồm khu Hòa Sơn, khu Bắc Sơn, có giá 80-100 triệu đồng/m2 Theo số "cò" đất, khu vực thuộc trung tâm thị trấn, gần bệnh viện, ủy ban, bến xe, trường học, sau xây dựng ĐH Thủy Lợi, ĐH Nông Nghiệp Khoảng năm trước, đất có giá 40 triệu đồng/m2 SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 27 2.3.2.3 Biến động số lượng, chất lượng sàn giao dịch đất địa bàn thành phố Hà nội Thời gian qua, số lượng sàn giao dịch tăng lên, nhiên mang tính hình thức, hoạt động khơng hiệu nhiều nguyên nhân số lượng khách hàng mua bán, cho thuê đất đai nhà thơng qua sàn giao dịch ít, kinh nghiệm quản lý sàn giao dịch chưa nhiều nên có rủi ro, trở ngại cho sàn… Bên cạnh hoạt động mơi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi có sốt đất Hầu hết hoạt động không đăng ký kinh doanh, không thực nghĩa vụ tài với nhà nước Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch thị trường đất đai diễn dạng quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay Theo thống kê Sở Xây dựng Hà Nội, tổng số 500 sàn giao dịch bất động sản có tới 322 sàn đóng cửa, khơng có giao dịch Ông Trần Hợp Dũng – Trưởng phòng Quản lý Kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, sau thống kê từ hai nguồn thống sàn giao dịch bất động sản (BĐS) quan thuế thuộc 29 quận huyện Hà Nội Hiện có 122 sàn ngừng hoạt động số sàn khơng tìm địa chỉ, khơng tồn dù đăng ký kinh doanh 2.3.3 Đánh giá tình hình phát triển thị trường đất đô thị thành phố Hà nội 2.3.3.1 Những thành tựu đạt Trong năm qua, phòng ban chịu trách nhiệm quản lý đất đai địa bàn thành phố Hà nội đạt số thành tựu công tác quản lý đất đai, góp phần phát triển thị trường đất đai như: - Cơng tác quản lý • Nhiều đợt tra, kiểm tra vi phạm pháp luật đất đai đạo xử lý vi phạm tổ chức thành cơng • Cơng tác giao đất cho th đất, thực nghĩa vụ tài đất triển khai theo pháp luật, đáp ứng yêu cầu thực dự án phát triển kinh tế xã hội địa bàn thành phố • Bước đầu rà soát, lập hồ sơ quản lý điểm đất công nhỏ lẻ, xen kẹt đất nông nghiệp • Rà soát, thống kê tổ chức sử dụng đất xây dựng trụ sở quan, cơng trình nghiệp, đất di tích lịch văn hố, danh lam thắng cảnh, tôn giáo địa bàn quận theo kế hoạch số 17/KH-UBND ngày 25/01/2011 UBND Thành phố Hà nội SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 28 • Thành lập nhiều đoàn kiểm tra để kiểm tra đất tổ chức sử dụng đất địa bàn quận Hai Bà Trưng Trong trình kiểm tra lập hồ sơ, xử lý báo cáo UBND Thành phố 11 đơn vị, tổ chức có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai • Cơng tác giải đơn thư: tổng số đơn thư nhận cấp chuyển 175 đơn đơn dân nguyện, phản ánh: 175 đơn thư, khơng có đơn thư khiếu nại, tố cáo - Thị trường đất đai Thị trường đất đai phát triển nhanh, kênh đầu tư với vàng thị trường tài Quy mô thị trường lớn không ngừng mở rộng, đồng thời có nhiều kênh để người dân, nhà đầu tư tiếp cận Số lượng nhà đầu tư, sàn giao dịch đất đai tăng mạnh góp phần điều hòa, tiến tới làm minh bạch thị trường 2.3.3.2 Những vấn đề đặt quản lý 2.3.3.2.2 Những tồn thị trường đất đai - Đầu tích trữ Thị trường đất phía Tây Hà Nội thời gian qua tăng trưởng nóng khơng phải hồn tồn quy hoạch thành phố Nguyên nhân xuất phát từ nhà đầu lợi dụng thông tin để làm giá thị trường Theo đánh giá Bộ Xây dựng, lượng giao dịch giá chuyển nhượng chào bán thị trường tự (gồm loại đất thổ cư, đất lâu năm có sổ đỏ nhiều địa bàn, có địa điểm xem xét quy hoạch Thủ đô) tăng mạnh quý đầu quý năm 2010 Tuy nhiên, chủ yếu việc mua bán lại người đầu với Đã xuất tình trạng "làm giá", tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao, Thạch Thất, Ba Vì - Giá đất nhà Nhà nước quy định chưa sát với giá thị trường Tình trạng giá đất đai nhà Nhà nước quy định so với giá thị trường chênh lệch lớn Mặc dù có điều chỉnh, Khung giá đất năm 2010 có mức giá đất tối đa tăng từ 67 triệu đồng/m2 lên 81 triệu đồng/m2 Tuy nhiên mức giá chưa sát với thực tế - Thơng tin chưa minh bạch, xác Hiện tình trạng đất đai nhà rao bán, “chào hàng” website, báo chí hay thông qua nhà môi giới chiếm tỷ lệ lớn nhiên độ xác thơng tin lại vấn đề phải xem xét - Hoạt động sàn giao dịch hiệu SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 29 Thời gian qua, số lượng sàn giao dịch tăng lên, nhiên mang tính hình thức, hoạt động khơng hiệu nhiều nguyên nhân số lượng khách hàng mua bán, cho thuê đất đai nhà thông qua sàn giao dịch ít, kinh nghiệm quản lý sàn giao dịch chưa nhiều nên có rủi ro, trở ngại cho sàn… Bên cạnh hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi có sốt đất Hầu hết hoạt động không đăng ký kinh doanh, không thực nghĩa vụ tài với nhà nước Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch thị trường đất đai nhà diễn dạng quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay, điều dẫn đến thất thoát khoản tiền lớn cho Nhà nước 2.3.3.3 Nguyên nhân - Từ phía cơng tác quản lý Cơng tác ban hành văn pháp luật đất đai chưa đồng bộ, chưa kịp thời thiếu ổn định, việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai chưa sâu rộng nguyên nhân tồn nhiều tượng vi phạm pháp luật xảy • Sự quan tâm đạo quan trách nhiệm chưa thường xun sâu sát, cơng tác quản lý hiệu lực quyền cấp số nơi chưa chặt chẽ, chưa theo kịp với yêu cầu quản lý nguyên nhân không nhỏ gây khó khăn tiến hành tra, kiểm tra xử lý vi phạm • Tổ chức quản lý Nhà nước đất đai có nhiều khâu, nhiều việc chồng chéo quan chức năng, gây ách tắc q trình đạo thực • Về nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, do: Trong thời gian gần đây, quyền địa phương tiến hành thu hồi nhiều đất dân để giao cho nhà đầu tư thực dự án xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp… Nhưng quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề điểm bất cập Các quy định giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi số trường hợp không phù hợp với thực tế, thấp giá thị trường nên người dân bị thu hồi khơng trí với phương án bồi thường dẫn đến phát sinh khiếu nại • Ngồi ra, ý thức chấp hành pháp luật phận nhân dân hạn chế nên có u cầu, đòi hỏi khơng vượt q quy định pháp luật Bên cạnh đó, cơng tác đạo, điều hành quản lý Nhà nước số địa phương nhiều yếu kém, cơng tác quản lý đất đai • Một số vụ việc người có thẩm quyền giải né tránh, đùn đẩy làm cho việc giải lòng vòng, kéo dài; cá biệt có quan không thực trách nhiệm, thẩm quyền giao, có hành vi bao che, cố ý làm sai Một việc có ý kiến đạo SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 30 Thủ tướng Bộ, ngành Trung ương quyền địa phương thực chưa triệt để, không nghiêm túc dẫn đến người dân tiếp tục khiếu kiện gay gắt Khi đó, công tác giải khiếu nại, tố cáo cơng việc khó khăn, đòi hỏi phải có trình độ, lực, kinh nghiệm nhiều địa phương thiếu cán cán chưa có đủ lực, kinh nghiệm - Từ phía thị trường đất đai • Do thị trường đất đai thị trường lớn, tỉ suất sinh lợi cao pháp luật quản lý kẻ hở nên bị nhiều đối tượng thao túng, kiểm sốt thị trường • Thuế đánh vào đất đai thấp, nhiều đối tượng lợi dụng điều để đầu cơ, dẫn đến độc quyền, hạn chế nguồn cung, thổi giá đất lên q cao • Thơng tin thị trường nhà đất phát triển nhanh chưa hồn chỉnh, nhiều thơng tin ảo, sai sót • Tâm lý người dân, nhà đầu tư mang nặng tính tập thể, đầu tư theo phong trào • Thị trường nhà đất phát triển nhanh, chưa tương xứng với tiềm lực thị trường tài nên dễ tổn thương • Sự khơng hồn thiện thị trường đất thị dẫn đến đất thị sử dụng khơng mục đích, khơng có hiệu quả, gây nên tổn thất lớn cho xã hội SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 31 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÔ THỊ 3.1 Giải pháp cung đất đô thị Do thị trường đất đô thị cân đối nghiêm trọng cung cầu nên giải pháp trước mắt phải tăng cung đất thị, cơng tác quy hoạch cần quan tâm đầu tư Vì vậy, cần có tham gia người có chun mơn nhiều lĩnh vực cần có tham khảo ý kiến nhà đầu tư Việc quản lý thực cần phải chặt chẽ cần đặc biệt quan tâm Nhanh chóng hồn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân theo quy định pháp luật Bên cạnh cần phải dự trữ đất để kinh doanh thị thông qua chế phát triển quỹ đất, đầu tư đồng hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất sẵn có để kêu gọi đầu tư điều tiết thị trường cần thiết Tạo quỹ đất đô thị giải pháp đưa để hạn chế tình trạng thổi giá thị trường bất động sản Cơ chế dự trữ đất tạo điều kiện cho quyền thị điều hành thị trường đất đô thị, không chạy theo phục vụ thị trường Điều tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý thực quy hoạch đô thị Việc áp dụng biện pháp tránh tình trạng giá đất bồi thường, đền bù giải phóng mặt năm sau ln cao năm trước, khơng làm hài lòng người dân đất 3.2 Giải pháp cầu đất đô thị Cầu đất đô thị địa bàn Hà nội chủ yếu cầu đầu cơ, phải tăng cầu có khả tốn cho vay với lãi suất ưu đãi mua đất, giảm thuế thực giao dịch thị trường đất đô thị Ngồi phải kích cầu đối tượng cụ thể: • Đối với đất ở: thực tinh giảm thủ tục sang tên, chuyển quyền sở hữu • Đối với đất sản xuất kinh doanh: Khuyến khích thành phần tham gia kinh doanh đất kinh doanh theo pháp luật có sách ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi (về thuế, lệ phí, tín dụng, hạ tầng, thưởng…) 3.3 Giải pháp giá đất đô thị Giá đất đô thị địa bàn thành phố Hà nội cao, cần ổn định giá cả, đưa giá trị đất giá trị thực SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 32 Cơ chế quản lý Nhà nước đất đô thị lỏng lẻo, phải hồn thiện chế, sách pháp luật thị trường đất đai, đồng thời xử lý kiên nghiêm minh vi phạm sách luật pháp quản lý đất đai quản lý thị trường đất đai đối tượng vi phạm tổ chức hay cá nhân Hoạt động đầu nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá đất cao so với mức thu nhập dân cư, phải kiên chống đầu cơ, thổi giá cách triệt để, cụ thể: • Cơng khai rộng rãi quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất đô thị vùng ven đô để người dân hiểu rõ nội dung quy hoạch mà họ quan tâm • Quy định rõ hạn mức sử dụng đất đô thị đánh thuế cao đất ở, đất xây dựng cơng trình, đất nơng nghiệp có chủ không sử dụng, đồng thời kiên thu hồi loại đất không sử dụng thời hạn quy định • Quy định thu thuế thu nhập cá nhân thu nhập đất, người mua bán lại bất động sản nhiều lần khoảng thời gian định bị đánh thuế • Đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều đất cao hẳn người sử dụng đất Còn với người có nhà, khu đất, nhà mua sau bị đánh thuế cao • Xây dựng khung giá đất sát với giá thị trường Hệ thống thông tin thị trường đất đai Hà nội phát triển chưa “quy củ”, thiếu chuyên nghiệp Thông tin nhiều chỗ thiếu xác, khơng minh bạch Vì phải phát triển hệ thống thông tin thị trường đất đai theo hướng: • Tinh giảm thủ tục quảng cáo “ảo”, tràn lan thị trường • Kiểm tra thơng tin trước quảng cáo • Xây dựng hệ thống thơng tin thống, minh bạch, có uy tín nhằm tạo niềm tin cho khách hàng • Có biện pháp xử phạt nghiêm vi phạm Đi kèm với giải pháp phát triển hệ thống thông tin thị trường phát triển sàn giao dịch đất,cụ thể: • Ban hành chế khuyến khích giao dịch thức đơi với chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch “ngầm” Điều với việc tăng cường kiểm tra, giám sát, xác định giá trị thực đất đai khiến thị trường bất động sản minh bạch lập trung tâm đấu giá đất SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 33 • Ban hành sách điều tiết • Khuyến khích giao dịch sàn giao dịch đất, tích cực làm minh bạch thị trường 3.4 Giải pháp cho công tác quản lý Tăng cường đào tạo đội ngũ cán bộ, nâng cao lực phẩm chất cán nhà Nhà nước - Tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức cán bộ, nhân dân công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tăng cường cơng tác giám sát kiểm tra, kiểm sốt việc thực sách luật pháp Nhà nước quản lý nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời xây dựng chế để xã hội hố cơng tác giám sát kiểm tra, kiểm soát 3.5 Kiến nghị Đẩy mạnh công tác đào tạo nguồn nhân lực có nghiệp vụ chun mơn cao cho thị trường đất đai , phát triển nghề môi giới, định giá nhà đất, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách… Cùng với tăng cường hiểu biết cho người dân pháp luật đất đai Thành lập “Ban đạo phát triển thị trường” để phối hợp Sở, ngành việc quản lý thị trường đất đô thị UBND Thành phố phải đạo quan chuyên môn tăng cường công tác nghiên cứu dự báo để xác định tiêu phát triển thị trường nhà đất đô thị đưa tiêu thành tiêu kế hoạch phát triển KTXH Thành phố Coi lĩnh vực đầu tư phát triển thị trường nhà đất đô thị “đầu kéo” cho chiến lược phát triển KTXH Thủ đô SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ 34 KẾT LUẬN Nền Kinh tế quốc dân chỉnh thể thống nhất, yếu tố cấu thành kinh tế có ảnh hưởng tương tác với Sự phát triển thị trường ảnh hưởng tới thị trường khác chịu ảnh hưởng tới thị trường phận kinh tế Thị trường đất đô thị khơng phải ngoại lệ, chí với đặc thù nguồn vốn đầu tư lớn tỉ suất sinh lợi cao, thị trường đất đô thị lad thị trường tác động mạnh mẽ tới kinh tế Chính phát triển thị trường đất thị theo hướng hồn thiện u cầu thiết, cấp bách bối cảnh kinh tế khủng hoảng, phát triển na DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Quản lý đô thị, NXB thống kê (2003) Bộ Tài nguyên Môi trường, Luận án tiến sĩ quản lý thị trường nhà đất đô Luật đất đai 2003 Nghị định Chính Phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi thị hành luật đất đai Nghị định Chính Phủ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành ngày 30/12/2011 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nộ SV thực hiện: Nguyễn Văn Hiếu, Trần Văn Liêm, Tào Văn Phận, Nguyễn Hữu Mỹ ... 1.1.2.1 Thị trường đất thị Nước ta đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên thị trường đất đô thị thị trường quyền sử dụng đất phân thành cấp: Thị trường đất đai cấp (thị trường. .. trường đất đô thị 1.1.1 Khái niệm đất đô thị thị trường đất đô thị 1.1.1.1 Khái niệm đất đô thị Đất đô thị đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn quy hoạch, sử dụng để xây dựng nhà ở, ... III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÔ THỊ 3.1 Giải pháp cung đất đô thị Do thị trường đất đô thị cân đối nghiêm trọng cung cầu nên giải pháp trước mắt phải tăng cung đất thị, cơng