Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh quảng nam

Ngoài ra, công tác quản lý tài chính đối với các doanh nghiệp đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh gặp nhiều khó khăn gây thất thoát ngân sách tỉnh; đặc biệt, công

NGUYỄN VĂN HIẾU

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Đà Nẵng – Năm 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN VĂN HIẾU

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Mã số: 60.34.04.10

Người hướng dẫn khoa học: TS TRẦN PHƯỚC TRỮ

Đà Nẵng – Năm 2018

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hiếu

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài 5

6 Kết cấu của đề tài 12

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 13

1.1 KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 13

1.1.1 Một số khái niệm về nhà ở thương mại và dự án phát triển nhà ở thương mại 13

1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại 19

1.2.1 Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh 21

1.2.2 Chức năng của quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh 22

1.2 NỘI DUNG VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI CÁC ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH CẤP TỈNH 24

1.2.1 Nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh 24

1.2.1 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh 29

1.3.1 Điều kiện tư nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 30

1.3.2 Công tác quy hoạch của địa phương 32

1.3.3 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại 33

1.3.4 Bộ máy tổ chức quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại 33

1.3.5 Năng lực của cán bộ, công chức quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại 34

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 35

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 36

2.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA TỈNH QUẢNG NAM 36

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

2.1.2 Đặc điểm kinh tế 38

2.1.3 Đặc điểm xã hội 41

2.1.4 Đánh giá tác động của các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Nam đến phát triển nhà ở thương mại 44

2.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 46

2.2.1 Hiện trạng nhà ở 46

2.2.2 Hiện trạng phát triển nhà ở thương mại 56

2.3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 63

thương mại 63

2.3.2 Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch về phát triển nhà ở thương mại 67

2.3.3 Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thương mại 69

2.3.4 Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 78

2.3.5 Công tác quản lý kê khai, thu thuế đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 80

2.3.6 Về bộ máy QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 81

2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 85

2.4.1 Những thuận lợi và thành công 85

2.4.2 Những hạn chế 86

2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế 87

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 90

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 91

3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 91

3.1.2 Định hướng hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 933.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QLNN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 953.2.1 Một số giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 953.2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 106KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 108

KẾT LUẬN 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (BẢN SAO)

STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

Số

2.1 Biến động diện tích đất phân theo loại đất trên địa bàn tỉnh

2.7 Các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng

Nam tính đến tháng 11/2017 phân theo địa phương 61

2.8

Kết quả đánh giá của NĐT về công tác ban hành văn bản hành

chính liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển

nhà ở thương trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

2.11 Đánh giá của NĐT về bộ máy và năng lực của cán bộ, công

chức QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại 83

Số

2.2 GDP của tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2012-2016 (giá 2010) 39

2.3 Cơ cấu GDP của tỉnh Quảng Nam qua các năm trong giai

2.7 Cơ cấu các dự án phát triển nhà ở thương mại đang triển khai

2.8 Cơ cấu dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh

2.1 Quy trình thực hiện thủ tục dự án nhà ở thương mại 70 2.10 Quy trình thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, mỗi gia đình, vừa là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân, là nơi tái sản xuất sức lao động và là nơi phát triển nguồn lực con người Bên cạnh đó, nhà ở có tính kinh tế, xã hội sâu sắc, thể hiện sự thành đạt và vị trí của mỗi cá nhân trong xã hội, qua đó thể hiện một phần sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực, của quốc gia Vì vậy, phát triển nhà ở không chỉ giải quyết nhu cầu

cơ bản của nhân dân mà còn góp phần chỉnh trang không gian kiến trúc đô thị

và nông thôn, cảnh quan và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương, quốc gia

Phát triển nhà ở thương mại theo dự án là một trong những nội dung quan trọng trong chương trình phát triển nhà ở ở các địa phương Để phát triển nhà ở thương mại hợp lý và đi đúng hướng, cần tăng cường công tác quản lý nhà nước (QLNN) về vấn đề này QLNN về vấn đề này không chỉ thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc tạo môi trường và hành lang pháp lý cho các dự án phát triển nhà ở thương mại phát triển theo cơ chế thị trường, mà còn giúp cho việc định hướng phát triển kinh tế xã hội, phát triển đô thị của quốc gia, của địa phương

Trong Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh Quảng Nam đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, ngoài lượng lớn nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng (4.848.000 m2), phát triển nhà ở thương mại với số lượng 1.291.400 m2 sàn xây dựng cũng là một mục tiêu hướng đến của tỉnh để đáp ứng nhu cầu nhà ở trong tương lại trong quá trình đô thị hóa đang diễn ra sâu rộng trên cả nước nói chung và tỉnh Quảng Nam nói riêng Đến nay, sau hơn 2 năm triển khai Chương trình phát triển nhà ở, nhiều dự án bất động sản được thu hút đầu tư, như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, khu đô thị, góp phần tạo ra bộ

mặt mới của tỉnh Tuy nhiên, do đặc thù địa bàn tỉnh Quảng Nam khá rộng, quỹ đất còn nhiều, giá đất còn thấp, các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh tập trung chủ yếu tại các khu vực năng động như khu du lịch ven biển Điện Bàn - Hội An, khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, Hội An, Núi Thành Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, đến tháng 11/2017, trên địa bàn tỉnh có gần 120 dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, trong đó chủ yếu thực hiện hình thức đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô, bán nền để phát triển nhà ở Trong khi đó, công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập Việc triển khai thực hiện các quy định hiện hành về quá trình lựa chọn, chấp thuận dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam còn nhiều bất cập, gặp lúng túng bởi quy định khác nhau của nhiều Luật, Nghị định liên quan, đặc biệt trong việc lựa chọn nhà đầu tư và xác định giá đất Bên cạnh đó, Quảng Nam chưa ban hành văn bản hướng dẫn quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, gây trở ngại cho nhà đầu tư khi tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính, và khó khăn trong công tác quản lý hành chính Hơn thế nữa, Quảng Nam chưa xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở thương mại hàng năm, chưa có danh mục các dự án thu hút đầu tư phát triển nhà ở thương mại hàng năm trên địa bàn tỉnh, là nguyên nhân mà các dự án hiện nay chỉ tập trung ở một vài nơi thuận tiện, và dừng lại ở hình thức phân lô bán nền Ngoài ra, công tác quản lý tài chính đối với các doanh nghiệp đầu tư dự

án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh gặp nhiều khó khăn gây thất thoát ngân sách tỉnh; đặc biệt, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định chưa được thực hiện

Thực tế trên đặt ra vấn đề tìm giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối

với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam để đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường nhà ở trong tương lai của tỉnh Xuất phát từ

thực tế đó, tôi chọn vấn đề ”Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển

nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam” làm đề tài cho luận văn

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện

công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

2.3 Câu hỏi nghiên cứu: Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu, đề tài luận

văn sẽ trả lời các câu hỏi trọng tâm như sau: Thứ nhất, nhà ở thương mại và

dự án phát triển nhà ở thương mại là gì? Thứ hai, QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại bao gồm các nội dung nào? Thứ ba, thực trạng

công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam đã được thực hiện như thế nào, đạt được những thành tựu gì,

còn tồn tại những hạn chế gì và nguyên nhân của những hạn chế đó? Thứ tư,

giải pháp gì để hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn có liên

quan đến công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề QLNN đối với các dự

án phát triển nhà ở thương mại, không đề cập đến phát triển các loại hình nhà

ở khác (nhà ở do người dân tự đầu tư xây dựng, nhà ở xã hội, )

- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại tỉnh Quảng Nam

- Về thời gian: Đánh giá thực trạng từ năm 2012 đến 2016, các giải

pháp và kiến nghị có ý nghĩa đến 2030

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp đối chiếu, so sánh trong việc tổng hợp và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và các văn bản pháp uật của Nhà nước về công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại làm cơ sở lý thuyết cho đề tài;

- Phương pháp điều tra xã hội học nhằm thu thập dữ liệu sơ cấp về ý kiến đánh giá của các nhà đầu tư và các nhà quản lý về thực trạng công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại;

- Phương pháp thống kê mô tả, so sánh, tổng hợp nhằm phân tích, đánh giá tình hình thực tế về công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại ở tỉnh Quảng Nam

4.2 Nguồn dữ liệu

- Dữ liệu thứ cấp: những tài liệu, báo cáo của các cơ quan quản lý như Chính phủ, Bộ Xây dựng, Cục Thống kê Tỉnh Quảng Nam, UBND tỉnh Quảng Nam, Sở Kế hoạch – Đầu tư tỉnh Quảng Nam, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, các báo cáo, các đề tài, dự án, các công trình nghiên cứu đã được công bố về các vấn đề liên quan đến QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại nói chung và trên địa bàn tỉnh Quảng Nam nói riêng

- Dữ liệu sơ cấp: tiến hành khảo sát bằng bảng hỏi đối với 50 chủ đầu tư

dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam nhằm thu thập ý kiến đánh giá về công tác QLNN có liên quan đến dự án phát triển nhà

ở thương mại Bảng hỏi được thiết kế sẵn và gởi đến các nhà đầu tư dựa trên các tiêu chí đánh giá về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại

và gửi đến các nhà đầu tư (xem phụ lục 1) Thông tin thu thập được xử lý bằng MS Excel, thống kê mô tả nhằm cung cấp minh chứng cho các phân tích thực trạng và đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện công tác QLNN đối với các

dự án phát triển nhà ở thương mại ở tỉnh Quảng Nam

5 Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài

Các đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác QLNN đã được đề cập nhiều trong các nghiên cứu, các đề tài luận văn, luận án, có thể kể đến các đề tài sau:

- Học viện Hành chính quốc gia (2014), Giáo trình những vấn đề quản lý

hành chính nhà nước, NXB Lý luận chính trị Hà Nội [6]: đã đưa ra khái niệm

về quản lý nhà nước: Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước

do các cơ quan nhà nước tiến hành đối với tất cả mọi cá nhân và tổ chức trong xã hội, trên tất cả các mặt của đời sống xã hội bằng cách sử dụng quyền lực nhà nước

có tính chất cưỡng chế đơn phương nhằm mục tiêu phục vụ lợi ích chung của cả cộng đồng, duy trì ổn định, an ninh trật tự và thúc đẩy xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước Như vậy, quản lý nhà nước (QLNN) là hoạt

động mang tính chất quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội QLNN được xem là một hoạt động chức năng của nhà nước trong quản lý xã hội và có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt QLNN được hiểu theo hai nghĩa Theo nghĩa rộng, QLNN là toàn bộ hoạt động của bộ máy nhà nước, từ hoạt động lập pháp, hoạt động hành pháp, đến hoạt động tư pháp Theo nghĩa hẹp, QLNN chỉ bao gồm hoạt động hành pháp

- Trần Đình Tuấn, Phan Doãn Thức và Nguyễn Thị Châu (2012) “Quản

lý nhà nước các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị ở tỉnh Quảng

Ninh” Tạp chí Khoa học và Công nghệ, Đại học Thái Nguyên, 98 (10) (tr53 –

59) [19]: đã đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị ở tỉnh Quảng Ninh: (1) Thực trạng việc ban hành các thủ tục hành chính liên quan đến việc lập, phê duyệt và thực hiện dự án; (2) Thực trạng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch; (3) Thực trạng công tác thẩm định, phê duyệt vàquản lý giám sát quá trình thực hiện các dựán đầu tư, (4) Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư; (6) Thực trạng công tác thu nộp tiền sử dụng đất; (5) Thực trạng công tác thanh kiểm tra, xử lý sai phạm và tháo gỡ khó khăn vướng mắc các dự án Trên cơ sở đó đề xuất quan điểm, giải pháp nâng cao hiệu quả quản

lý nhà nước các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị tỉnh Quảng Ninh, bao gồm: cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, hiệu lực, hiệu quả, công khai, minh bạch; Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và tuân thủ việc triển khai thực hiện theo quy hoạch; Nâng cao chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư và quản lý giám sát quá trình thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án; Làm tốt công tác giải phóng mặt bằng và đặc biệt chú trọng đến việc tạo quỹ đất sạch; Tăng cường công tác thu nộp tiền sử dụng đất; và làm tốt công tác thanh kiểm tra, kiên quyết xử lý sai phạm các dự án

- Hoàng Thị Kim Ngân (2017), Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển

Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum, Đại

học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng [9]: đã sử dụng các phương pháp phân tích thống kê, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát dựa trên các số liệu thứ cấp

để phân tích, đánh giá công tác QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum, trên 07 phương diện: (1) Triển khai thi hành Luật Đất đai; (2) Công tác kỹ thuật về đất đai và nghiệp vụ địa chính; (3) Quản lý quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị; (4) Quản lý việc giao đất, cho thuê

đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất; (5) Quản lý tài chính về đất đai; (6) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất

và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai; (7) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất các giải pháp hoàn thiện QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum

- Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở

thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển Đại học Đà Nẵng

[15]: đã sử dụng phương pháp thống kê, mô tả, phân tích, tổng hợp, so sánh, tính toán để đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng, chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần giải quyết trong phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng trên các phương diện: các chương trình phát triển nhà ở xã hội; các đối tượng được thuê, mua, thuê mua nhà ở

xã hội; các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội; và kết quả phát triển nhà ở xã hội về diện tích, dịch vụ cung cấp và chất lượng Nghiên cứu đã chỉ ra những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua

từ nhiều phía: (1) chính quyền địa phương còn thiếu cơ chế thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng như lựa chọn đối tương thụ hưởng, chưa đủ chế tài cho các

dự án nhà ở xã hội sai phạm về chất lượng; (2) các nhà đầu tư thiếu vốn và đất, khó khăn trong khâu xác định giá bán và danh sách đối tượng mua nhà ở

xã hội; (3) người dân khó khăn trong việc tiếp cận được thông tin về nhà ở xã hội, trong khi thủ tục còn rườm rà trong việc chứng nhận đối tượng và hình thức thanh toán; giá bán căn hộ còn khá cao so với thu nhập hiện tại của người dân Trên cơ sở thực trạng và dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm

2020, luận văn đã đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở thương mại trên

địa bàn thành phố Đà Nẵng trên cả ba chủ thể: chính quyền địa phương, nhà đầu tư và người dân

- Nguyễn Trọng Ninh và cộng sự (2008), đề tài thuộc Dự án sự nghiệp

“Điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại một số địa

phương trọng điểm, làm cơ sở để đề xuất các giải pháp về phát triển nhà ở thương mại trong quá trình soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và triển khai”, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng [10]: nhóm tác giả đã

thực hiện điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại một

số địa phương trọng điểm trong 2 năm 2006-2007, tổng quan về tình hình phát triển nhà ở theo dự án, đánh giá thực trạng các dự án phát triển nhà ở tại một số địa phương, từ đó rút ra một số vấn đề từ các dự án phát triển nhà ở thương mại Trên cơ sở đó đề tài đề xuất các cơ chế chính sách một cách đồng

bộ để thúc đẩy và quản lý công tác phát triển nhà ở theo dự án Kết quả nghiên cứu của đề tài này đã được áp dụng trong quá trình soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và triển khai thực hiện định hướng phát triển nhà ở Đề tài đã có những đóng góp nhất định trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật của ngành Xây dựng nói riêng và của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật đầu tư và xây dựng nói chung, đóng góp thiết thực trong việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tư bất động sản ở Việt Nam

- Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012), Chính sách phát triển nhà ở

thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn, NXB Phương

Đông, Cà Mau [8]: đã tiếp cận các lý thuyết hiện đại về thị trường nhà ở thương mại, các lý thuyết về chính sách cũng như các công cụ của chính sách liên quan đến nhà ở thương mại; tiếp cận trên góc độ kinh tế học để xem xét cung cầu và giá cả nhà ở thương mại, lý thuyết tín dụng và tài chính công hiện đại được thể hiện trong các chính sách có liên quan đến nhà ở thương mại, cũng như kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở thương mại và

trên cơ sở đó chọn lọc và vận dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của TP.HCM Nghiên cứu đã tiếp cận trên bình diện vĩ mô sự vận dụng chính sách, luật pháp của nhà nước về thị trường nhà ở thương mại, và trên cơ sở đó phân tích, đánh giá các mặt mạnh, yếu của chính sách từ năm 2006 đến năm

2010 và hoàn thiện chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM đến năm 2015

- Chu Xuân Khánh và các thành viên (2003), Xây dựng các tiêu chí đánh

giá chất lượng hoạt động quản lý nhà nước cấp Bộ nước ta, đề tài khoa học

mã số 2000-98-073, Học viện Hành chính Quốc gia, Bộ Nội vụ [7]: đã xây dựng bộ tiêu chí đánh giá chất lượng QLNN cấp Bộ ở Việt Nam, bao gồm: (1) tiêu chí đánh giá về chất lượng thể chế hành chính: tính định hướng của thể chế, số lượng sáng kiến lập quy đề xuất và được chấp nhận, tính đồng bộ của thể chế, tính thời cơ trong việc ban hành văn bản quản lý, tính hợp pháp và hợp lý trong quản lý, tác động của các văn bản quy phạm pháp luật đối với xã hội; (2) tiêu chí đánh giá mối quan hệ quản lý với các đối tượng thuộc thẩm quyền: uy tín của Bộ với xã hội, sự hài lòng của nhân dân, trách nhiệm của Bộ trong giải quyết các vấn đề của địa phương; (3) tiêu chí đánh giá hoạt động kiểm soát của Bộ đối với các đối tượng thuộc thẩm quyền: tính chủ động, tính kịp thời trong phát hiện và xử lý, đề ra giải pháp; (4) tiêu chí đánh giá chất lượng của việc sử dụng các nguồn lực; (5) tiêu chí đánh giá bộ máy quản lý; (6) tiêu chí đánh giá trình độ hiện đại hóa QLNN; (7) tiêu chí đánh giá chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức; (8) tiêu chí đánh giá chất lượng cung cấp dịch vụ công Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu cũng xây dựng bộ tiêu chí đánh giá chất lượng QLNN của các Bộ quản lý ngành, bao gồm: tiêu chí phản ánh

vị trí của ngành quản lý; tiêu chí đánh giá tính định hướng của những thể chế

do cấp Bộ ban hành cho ngành; tiêu chí đánh giá sự kết hợp quản lý ngành với quản lý lãnh thổ; tiêu chí đánh giá về quy hoạch phát triển ngành; tiêu chí

phản ánh chất lượng đại diện chủ sở hữu Ngoài ra, nhóm nghiên cứu đề xuất những tiêu chí đánh giá chất lượng hoạt động của các Bộ quản lý lĩnh vực tổng hợp, bao gồm: tiêu chí đánh giá tính phức tạp của lĩnh vực quản lý; tiêu chí đánh giá về sự phối hợp quản lý giữa các Bộ; tiêu chí đánh giá về sự phân cấp trong quản lý lĩnh vực

- Nghị định 59/2012/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2012 của Chính phủ

về theo dõi tình hình thi hành pháp luật [2]: đã chỉ rõ các tiêu chí đánh giá tình hình thi hành pháp luật, bao gồm: (1) Đánh giá tình hình ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành văn bản quy phạm pháp luật trên các tiêu chí: - Tính kịp thời, đầy đủ của việc ban hành văn bản quy định chi tiết; - Tính thống nhất, đồng bộ của văn bản; - Tính khả thi của văn bản; (2) Xem xét, đánh giá tình hình bảo đảm các điều kiện cho thi hành pháp luật trên các tiêu chí: - Tính kịp thời, đầy đủ, phù hợp và hiệu quả của hoạt động tập huấn, phổ biến pháp luật; - Tính phù hợp của tổ chức bộ máy; mức độ đáp ứng về nguồn nhân lực cho thi hành pháp luật; - Mức độ đáp ứng về kinh phí, cơ sở vật chất bảo đảm cho thi hành pháp luật; (3) Xem xét, đánh giá tình hình tuân thủ pháp luật trên các tiêu chí: - Tính kịp thời, đầy đủ trong thi hành pháp luật của cơ quan nhà nước và người có thẩm quyền; - Tính chính xác, thống nhất trong hướng dẫn áp dụng pháp luật và trong áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước và người có thẩm quyền; - Mức độ tuân thủ pháp luật của cơ quan, tổ chức, cá nhân

Qua các nghiên cứu trên, có thể nhận thấy rằng, phân tích, đánh giá về công tác QLNN có những nội dung chung: 1/ Công tác xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật và chính sách, biện pháp quản lý; 2/ Công tác tuyên truyền, phổ biến kiến thức, chính sách và pháp luật; 3/ Công tác lập quy hoạch, kế hoạch và quản lý quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; 4/ Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm trong thực thi các văn

bản quy phạm pháp luật của các đối tượng liên quan; 5/ Công tác quản lý tài chính về ngành, lĩnh vực Bên cạnh đó, tùy thuộc vào đặc trưng của từng ngành, từng lĩnh vực mà nội dung QLNN sẽ được điều chỉnh cho phù hợp Các tiêu chí về tính phù hợp, tính kịp thời, tính thống nhất, tính hiệu quả đã được sử dụng trong việc đánh giá công tác QLNN

Đối với nội dung nghiên cứu của đề tài luận văn, các văn bản quy phạm pháp luật là những cơ sở quan trọng cho việc tổng quan các vấn đề liên quan đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thương mại Trong đó, quan trọng nhất là Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (gọi tắt là Luật Nhà ở năm 2014) và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Trong Luật và Nghị định

này, các khái niệm và quy định liên quan đến nhà ở thương mại và phát triển nhà ở thương mại được nêu cụ thể Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư

xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Phát triển

nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện

tích nhà ở Phát triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở theo hộ gia đình, cá nhân [12] Ngoài ra, Luật này còn quy định rõ các nội dung QLNN đối với nhà ở Bên cạnh đó, một số Luật và văn bản dưới luật có liên quan đến phát triển nhà ở thương mại theo hình thức dự

án, cụ thể: (1) Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (gọi tắt là Luật Xây dựng năm 2014) và Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng: quy định các nội dung liên quan đến thẩm định, thẩm tra thiết kế, dự toán, làm cơ sở tính toán khấu trừ chi phí đầu tư cho nhà đầu tư (2) Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 (gọi tắt là Luật Đấu thầu 2013) và Nghị đinh số 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (3) Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013) và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: quy định điều kiện các chủ dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền (4) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Cho đến nay, tác giả chưa tìm thấy các nghiên cứu về QLNN liên quan đến phát triển nhà ở thương mại tại tỉnh Quảng Nam Đây là vấn đề khá mới

mẻ, liên quan trực tiếp đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trong bối cảnh quá trình đô thị hóa đang phát triển một cách nhanh chóng ở Quảng Nam Đề tài sẽ kế thừa có chọn lọc ở các nghiên cứu trước đây và dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật để xác định khung lý thuyết về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, kết hợp với thực tiễn công tác QLNN về vấn đề này trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trong thời gian qua để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện cho giai đoạn tiếp theo

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục, bố cục luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với các

dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

Dưới góc độ kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng trong bảo vệ con người trước các hiện tượng

tự nhiên

Theo Luật Nhà ở 2014 của Việt Nam: “Nhà ở là công trình xây dựng với

mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

[12, điều 3, khoản 1]

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp

công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị [1, tr.10], nhà ở

được phân thành hai loại:

+ Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

+ Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây

+ Nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này + Nhà ở để phục vụ tái định cư: là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật

+ Nhà ở thương mại: là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường [12, điều 3]

Như vậy, nhà ở thương mại bao gồm các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà

chung cư được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Cơ chế thị trường là tổng thể các yếu tố cung, cầu, giá cả và

thị trường cùng các mối quan hệ cơ bản vận động dưới sự điều tiết của các quy luật thị trường trong môi trường cạnh tranh nhằm mục tiêu thu lợi nhuận Nhà ở để bán là nhà ở được xây dựng nhằm mục đích kinh doanh mua bán1

, mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản Nhà ở cho thuê là nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích cho thuê, bên cho thuê có quyền sở hữu nhà ở, bên thuê có quyền sử dụng nhà ở trong thời gian thuê Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua

1 Cần phân biệt với mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh, bao gồm: nhà không còn nhu cầu sử dụng, nhà thừa kế, nhà được biếu tặng

có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà

ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó [12, điều 3]

b Phát triển nhà ở

Luật Nhà ở 2014 giải thích rõ: Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng

mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở [12, điều 3] Phát

triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở theo hộ gia đình, cá nhân [12, điều 17] Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm: a) Phát triển nhà ở thương mại; b) Phát triển nhà ở xã hội; c) Phát triển nhà ở công vụ; d) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân [12, điều 18]

Như vậy, phát triển nhà ở thương mại có thể hiểu là việc đầu tư, xây

dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Theo quy định của pháp luật, mỗi địa phương (tỉnh) xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở này được lập cho cả khu vực đô thị và nông thôn, cho từng giai đoạn 05 năm

và 10 năm hoặc dài hơn Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để

phục vụ tái định cƣ, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

c Dự án phát triển nhà ở thương mại

- Khái niệm dự án phát triển nhà ở thương mại

Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra sản phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ trong khoản thời gian xác định với sự ràng buộc

về nguồn lực trong bối cảnh không hoàn toàn chắc chắn [11, tr.6] Hay có thể hiểu đơn giản dự án là một tập hợp các công việc, đƣợc thực hiện bởi một chủ thể, nhằm đạt đƣợc một kết quả dự kiến, trong một thời gian dự kiến, với một kinh phí dự kiến

Dự án đầu tƣ là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tƣ kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định [13, điều 3, khoản 2] Đầu tƣ kinh doanh là việc nhà đầu tƣ bỏ vốn đầu tƣ để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tƣ góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tƣ theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tƣ [13, điều 3, khoản 5]

Dự án đầu tƣ xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử

dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lƣợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định [14, điều 3, khoản 15]

Dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định [12, điều 3, khoản 8] Nhƣ vậy, dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở không chỉ đầu tƣ xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, mà còn đầu tƣ xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở Hệ thống

công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác [14, điều 3, khoản 22-23] Dự

án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: (-) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; (-) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; (-)

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; (-) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Trên cơ sở các khái niệm về nhà ở thương mại, phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng nhà ở nêu trên, có thể khái quát về dự án phát

triển nhà ở thương mại như sau: Dự án phát triển nhà ở thương mại là tổng

hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở, hoặc xây dựng lại, sửa chữa, cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư trên một địa điểm nhất định, trong thời hạn và chi phí xác định, nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Dự án phát triển nhà ở thương mại

bao gồm:

1/ Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với mục

đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt Trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp I); nhà ở và các công trình kiến trúc khác do

chủ đầu tư hoặc Chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp II) Chủ đầu tư cấp II là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, có ngành nghề kinh doanh phù hợp, đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai

2/ Dự án đầu tư xây dựng công trình Nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với

mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (dự án cấp II hoặc trong khu đô thị mới), hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo

3/ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: là dự án đầu tư xây dựng các công

trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng ) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt

4/ Dự án Khu dân cư: là nhà dự án nhà ở mà chủ đầu tư dự án được

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

5/ Dự án Khu du lịch (có kinh doanh bất động sản): là dự án xây dựng

nhà ở trong các dự án khu du lịch ven biển theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh

- Khái niệm về chủ đầu tư

Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc tổ chức, cơ quan, đơn vị

được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải đáp ứng các tiêu chí sau [12, điều 21]:

+ Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam

+ Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản

và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật

về đầu tư

+ Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà

ở thương mại

a Quản lý nhà nước

“Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do các cơ

quan nhà nước tiến hành đối với tất cả mọi cá nhân và tổ chức trong xã hội, trên tất cả các mặt của đời sống xã hội bằng cách sử dụng quyền lực nhà nước có tính chất cưỡng chế đơn phương nhằm mục tiêu phục vụ lợi ích chung của cả cộng đồng, duy trì ổn định, an ninh trật tự và thúc đẩy xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước”[6, tr 8] Như vậy,

quản lý nhà nước (QLNN) là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội QLNN được xem là một hoạt động chức năng của nhà nước trong quản lý xã hội và

có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt QLNN được hiểu theo hai nghĩa Theo nghĩa rộng, QLNN là toàn bộ hoạt động của bộ máy nhà nước, từ hoạt động lập pháp, hoạt động hành pháp, đến hoạt động tư pháp Theo nghĩa hẹp, QLNN chỉ bao gồm hoạt động hành pháp

QLNN được đề cập trong Luận văn này là khái niệm QLNN theo nghĩa rộng Nghĩa là, QLNN bao gồm toàn bộ các hoạt động từ ban hành các văn bản luật, các văn bản mang tính luật đến việc chỉ đạo trực tiếp hoạt động của

đối tượng quản lý và vấn đề tư pháp đối với đối tượng quản lý cần thiết của nhà nước Hoạt động QLNN chủ yếu và trước hết được thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước, song có thể các tổ chức chính trị - xã hội, đoàn thể quần chúng và nhân dân trực tiếp thực hiện nếu được nhà nước uỷ quyền, trao quyền thực hiện chức năng của nhà nước theo quy định của pháp luật

b Đặc điểm của quản lý nhà nước

Từ khái niệm về QLNN nêu trên, có thể rút ra các đặc điểm của QLNN như sau:

- QLNN mang tính quyền lực đặc biệt, tính tổ chức cao và tính mệnh lệnh đơn phương của nhà nước QLNN được thiết lập trên cơ sở mối quan hệ

“quyền uy” và “sự phục tùng”

- QLNN mang tính tổ chức và điều chỉnh Tổ chức ở đây được hiểu như một khoa học về việc thiết lập những mối quan hệ giữa con người với con người nhằm thực hiện quá trình quản lý xã hội Tính điều chỉnh được hiểu là nhà nước dựa vào các công cụ pháp luật để buộc đối tượng bị quản lý phải thực hiện theo quy luật xã hội khách quan nhằm đạt được sự cân bằng trong

xã hội

- QLNN mang tính khoa học, tính kế hoạch Đặc trưng này đỏi hỏi nhà nước phải tổ chức các hoạt động quản lý của mình theo một chương trình nhất quán, cụ thể và theo những kế hoạch được vạch ra từ trước trên cơ sở nghiên cứu một cách khoa học

- QLNN là những tác động mang tính liên tục, và ổn định lên các quá trình xã hội và hệ thống các hành vi xã hội Cùng với sự vận động biến đổi của đối tượng quản lý, hoạt động QLNN phải diễn ra thường xuyên, liên tục, không bị gián đoạn Các quyết định của nhà nước phải có tính ổn định, không được thay đổi quá nhanh Việc ổn định của các quyết định của nhà nước giúp cho các chủ thể quản lý có điều kiện kiện toàn hoạt động của mình và hệ

thống hành vi xã hội được ổn định

c Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại

Từ sự phân tích về khái niệm QLNN, khái niệm dự án phát triển nhà ở thương mại, tác giả đề xuất khái niệm về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại như sau:

QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do các cơ quan nhà nước tiến hành đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại nhằm mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu quả các

dự án phát triển nhà ở thương mại và thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước

Đặc điểm của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại:

- Chủ thể của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại là các cơ quan nhà nước và cán bộ, công chức có thẩm quyền phù hợp với chức năng, nhiệm vụ được giao Những chủ thể này tham gia vào quá trình tổ chức quyền lực nhà nước về lập pháp, hành pháp và tư pháp đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật

- Đối tượng của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại bao gồm tất cả các các dự án phát triển nhà ở thương mại trong phạm vi lãnh thổ nhất định (địa phương, quốc gia)

- Các công cụ của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại chủ yếu là pháp luật, chính sách, quy hoạch, kế hoạch

- Mục tiêu của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại là nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả của các các dự án phát triển nhà ở thương mại đáp ứng các mục tiêu phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội

và bảo vệ môi trường

1.1.3 Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh

Ở Việt Nam, thuật ngữ “chính quyền địa phương” đã được sử dụng tương đối rộng rãi và phổ biến trong các văn kiện của Đảng, các văn bản pháp luật của Nhà nước, các sách báo chính trị pháp lý, cũng như trong các bài phát biểu của lãnh đạo Đảng và Nhà nước ở trung ương và địa phương Chính quyền địa phương được hiểu là một tổ chức hành chính có tư cách pháp nhân được Hiến pháp và pháp luật công nhận sự tồn tại vì mục đích quản lý một khu vực nằm trong một quốc gia

Chính quyền địa phương là thuật ngữ được sử dụng để chỉ những thiết chế nhà nước, có tư cách quyền lực công, được thành lập một cách hợp hiến, hợp pháp để quản lý điều hành mọi mặt đời sống, kinh tế, chính trị, văn hóa,

xã hội trên một đơn vị hành chính - lãnh thổ của một quốc gia, trong giới hạn thẩm quyền, cách thức, thủ tục do pháp luật quy định

Ở Việt Nam, chính quyền địa phương bao gồm 3 cấp: cấp tỉnh, huyện, xã

và tương đương (trừ các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt)

Vậy, có thể hiểu chính quyền cấp tỉnh là hệ thống các cơ quan được Nhà nước thành lập hoặc thừa nhận nhằm thực hiện hoạt động quản lý trên các lĩnh vực của đời sống xã hội trên địa bàn cấp tỉnh theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trên địa bàn và lợi ích của nhà nước

QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh là quá trình nhà nước, chính quyền địa phương cấp tỉnh sử dụng các công cụ khác nhau tác động tới đối tượng quản lý thuộc thẩm quyền

để đảm bảo cho lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại theo dự án trên địa bàn tỉnh vận động, phát triển đạt được mục tiêu đã xác định của nhà nước nói chung và của cộng đồng dân cư trên địa bàn tỉnh nói riêng

1.1.4 Chức năng của quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh

Chức năng là những phương diện hoạt động cơ bản, QLNN đối với các

dự án phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh có các chức năng

cơ bản sau đây:

Chức năng dự báo, tham mưu

Công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại của cấp tỉnh là một hoạt động quản lý khoa học trên cơ sở chủ trương, chính sách và khung pháp luật do chính quyền trung ương ban hành Tuy nhiên vẫn cần sự nghiên cứu và phân tích tình hình thực tế để dự báo được tình hình các dự án phát triển nhà ở thương mại sẽ diễn ra ở địa phương Qua đó, đề xuất hoặc tham mưu cho chính quyền trung ương thay đổi chính sách, pháp luật về các

dự án phát triển nhà ở thương mại cho phù hợp

Chức năng tổ chức và điều hành

Chức năng tổ chức và điều hành của chính quyền cấp tỉnh thể hiện khá

rõ trong việc triển khai các qui định pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thương mại mà chính quyền trung ương đã ban hành, như về tổ chức bộ máy quản lý các dự án phát triển nhà ở thương mại ở địa phương; về triển khai các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện dự án nhà ở Để thực hiện tốt chức năng này phải có sự phối hợp tốt nhất trong hệ thống các cơ quản QLNN trong việc ban hành phối hợp thực hiện các qui phạm pháp luật điều chỉnh các hoạt động của các dự án phát triển nhà ở thương mại

Chức năng bảo hộ và hỗ trợ

Cùng với chính quyền trung ương, các chính quyền cấp tỉnh có vai trò bảo vệ cho quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại Chức năng bảo hộ và hỗ trợ của Nhà nước được thực hiện trước hết ở việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản và lợi nhuận hợp pháp của nhà đầu tư bằng các qui định pháp luật ở do chính quyền trung ương ban hành Tuy nhiên chính quyền cấp tỉnh cũng cần thực hiện chức năng bảo hộ và hỗ trợ cho các

nhà đầu tư, ví dụ như về an ninh trật tự xã hội, về đảm bảo nguồn nhân lực, về các thông tin dự án đầu tư

Chức năng ổn định trật tự các quan hệ đầu tư thông qua các hoạt động kiểm tra, thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo trong lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại

Đây là chức năng cơ bản của chính quyền cấp tỉnh trong quản lý các dự

án phát triển nhà ở thương mại Căn cứ vào chế độ, chính sách, kế hoạch và các qui định của pháp luật, các cơ quan QLNN kiểm tra phát hiện những sai sót, lệch lạc trong quá trình triển khai và thực hiện dự án để có biện pháp đưa các hoạt động này vận động theo qui định thống nhất Hoạt động kiểm tra, giám sát còn là công cụ phản hồi thông tin quan trọng để đánh giá hiệu quả và mức độ hợp lý của những chính sách qui định đã ban hành Ngoài ra hoạt động kiểm tra, thanh tra giám sát còn nhằm tạo điều kiện giúp đỡ các nhà đầu

tư và các bên liên quan đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tháo gỡ những khó khăn trong khi triển khai và đưa dự án vào hoạt động

1.2 NỘI DUNG VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI CÁC ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH CẤP TỈNH

1.2.1 Nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh

a Công tác xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh của chính quyền cấp tỉnh

Đây là một nội dung cơ bản, quan trọng đặc biệt của hoạt động quản lý đối với bất kỳ ngành, lĩnh vực nào của chính quyền cấp tỉnh Theo quy định của pháp luật, chính quyền trung ương mới có quyền ban hành khung pháp luật, còn chính quyền cấp tỉnh ban hành các qui định pháp luật cụ thể hóa, tổ

chức thực hiện tại địa phương mình, các hình thức văn bản thường là nghị quyết của HĐND tỉnh hoặc quyết định, chỉ thị của UBND tỉnh Việc ban hành các văn bản này của chính quyền cấp tỉnh giúp công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thương mại được dễ dàng, chính xác và thuận lợi hơn Ngoài

ra, có trường hợp có những vấn đề phát sinh trong thực tiễn QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại mà chính quyền trung ương chưa qui định trong các khung pháp luật, chính quyền cấp tỉnh có thể đề xuất xin chỉ đạo của trung ương và xử lý các tình huống này ở địa phương bằng các qui định pháp luật của chính quyền địa phương

Ban hành qui định pháp luật cụ thể hóa các văn bản pháp luật của trung ương về các dự án phát triển nhà ở thương mại có những nội dung cơ bản sau đây:

- Cụ thể hóa các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án

đầu tư phát triển nhà ở thương mại;

- Cụ thể hóa qui định bảo đảm về mặt pháp lý quyền và nghĩa vụ của nhà

đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại

b Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch về phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh

Việc xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch liên quan đến phát triển nhà ở thương mại là một nội dung cơ bản của hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị

và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội

đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê [12, điều 15] Do đó, phát triển nhà ở thương mại là một trong những nội dung cần được lập chiến lược và kế hoạch trong phát triển nhà ở chung của địa phương Chiến lược phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng của địa phương phải đáp ứng các yêu cầu sau: Thứ nhất, phải phù hợp với nhu cầu

về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ Thứ hai, phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn Thứ ba, phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai Thứ tư, phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền

Do vậy, việc xây dựng chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở liên quan mật thiết đến các quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nghiên cứu đào tạo không những thông qua các yêu cầu trên, mà còn thông qua việc xác định quỹ đất để xây dựng nhà ở trong các quy hoạch Trong quá trình

tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch phát triển nhà ở hằng năm, việc lập danh sách các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn kêu gọi đầu

tư là một trách nhiệm của chính quyền địa phương để định hướng phát triển nhà ở của địa phương đi đúng hướng

c Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh

Bản thân pháp luật mới chỉ là những quy định thể hiện ý chí của nhà nước Điều quan trọng là làm sao để pháp luật trở thành một đại lượng tồn tại hợp qui luật, bám rễ chặt trong cuộc sống, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm tất cả công dân, tổ chức, cơ quan (trong đó có cả nhà nước) tuân theo Trong lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại, pháp luật Việt Nam chỉ có hiệu lực khi các bên tham gia có sự hiểu biết đầy đủ và tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện đúng đắn những quy phạm pháp luật về nhà ở, xây dựng, và những vấn đề khác liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở Nội dung tổ chức thực hiện pháp luật trong lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại theo dự án cũng bao gồm rất nhiều vấn đề, tuy nhiên trong phạm vi luận văn, tác giả chỉ đề cập tới vấn đề đảm bảo sự thực thi nghiêm túc trên thực tế những quy định về dự án phát triển nhà ở thương mại của trung ương và của tỉnh, bao gồm 16 nội dung sau: (1) Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

(2) Lập và thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

(3) Chấp thuận chủ trương đầu tư

(4) Cam kết thực hiện dự án đầu tư (nếu có)

(5) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; kế hoạch bảo vệ môi trường

(6) Lập, thẩm định thiết kế cơ sở

(7) Lập, thẩm định, phê duyệt thủ tục thu hồi đất và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) hỗ trợ tái định cư

(8) Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công (hoặc thiết kế kỹ thuật – nếu có)

(9) Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (10) Cấp giấy phép xây dựng

(11) Nghiệm thu công trình xây dựng

(12) Huy động vốn cho nhà ở thương mại và Thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng

(13) Bảo hành, bảo trì công trình

(14) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất

(15) Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) cho địa phương

(16) Quyết toán đầu tư

d Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh

Đây là một nội dung quản lý cơ bản của chính quyền cấp tỉnh đối với các

dự án phát triển nhà ở thương mại Thông qua việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật, chính quyền địa phương đảm bảo tốt hơn việc thực thi pháp luật trên địa bàn tỉnh, ngoài ra còn giúp cho nhà nước kiểm tra lại các chính sách, pháp luật đã ban hành, kịp thời phát hiện những vấn đề bất cập để

đề xuất, kiến nghị chính quyền trung ương sửa đổi, bổ sung

Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển nhà ở thương mại không thể tránh khỏi việc phát sinh những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Đây là điều hết sức bình thường trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong hoàn cảnh pháp luật nước ta còn có những bất cập Bên cạnh đó, vi phạm pháp luật

trong lĩnh vực này cũng là điều không tránh khỏi bởi lẽ mục đích của các nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại là tối đa hóa lợi nhuận, họ tìm những cách thức để giảm thiểu chi phí đến mức thấp nhất, dễ dẫn đến những

vi phạm pháp luật Do vậy, việc xử lý những vi phạm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở thương mại theo mô hình dự án cũng là nội dung QLNN về các dự án phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh

e Công tác quản lý kê khai, thu thuế

Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước Nộp thuế theo quy định của pháp luật là nghĩa vụ và quyền lợi của mọi tổ chức, cá nhân Cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm tham gia quản lý thuế Quản lý thuế là công cụ đảm bảo thực thi việc thu nộp thuế được diễn ra một cách nghiêm túc, đúng quy định và có hiệu quả Trong phát triển nhà ở thương mại theo dự

án, các chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại địa phương Do vậy, quản lý kê khai và thu thuế là một trong những nội dung của công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại

1.2.2 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh

Cho đến nay, vẫn chưa có công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện về các tiêu chí đánh giá về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại Trên cơ sở lý luận về dự án phát triển nhà ở thương mại và quản

lý nhà nước, có thể đề xuất một số tiêu chí để đánh giá công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại như sau:

- Tiêu chí hiệu lực: chỉ mức độ tuân thủ và mức độ thực hiện quyền lực

chỉ huy và phục tùng trong mối quan hệ giữa chủ thể quản lý và đối tượng quản lý Trong trường hợp này, hiệu lực QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ mức độ tuân thủ pháp luật, chấp hành mọi chỉ đạo từ