Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VĂN HIẾU QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ Mã số: 60.34.04.10 Đà Nẵng - 2018 Cơng trình hồn thành TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ, ĐHĐN Ngƣời hƣớng dẫn KH: TS TRẦN PHƢỚC TRỮ Phản biện 1: TS LÊ BẢO Phản biện 2: PGS.TS LÊ QUỐC HỘI Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản lý kinh tế họp Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng vào ngày 03 tháng 02 năm 2018 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà nhu cầu thiếu người, gia đình Phát triển nhà khơng giải nhu cầu nhân dân mà góp phần chỉnh trang không gian kiến trúc đô thị nông thôn, cảnh quan thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương, quốc gia Phát triển nhà thương mại theo dự án nội dung quan trọng chương trình phát triển nhà ở địa phương Để phát triển nhà thương mại hợp lý hướng, cần tăng cường công tác quản lý nhà nước (QLNN) vấn đề Sau năm triển khai Chương trình phát triển nhà tỉnh Quảng Nam, nhiều dự án bất động sản thu hút đầu tư, bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, khu đô thị, góp phần tạo mặt tỉnh Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước (QLNN) dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh nhiều hạn chế, bất cập, như: việc triển khai thực quy định hành trình lựa chọn, chấp thuận dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam nhiều bất cập, gặp lúng túng quy định khác nhiều Luật, Nghị định liên quan, đặc biệt việc lựa chọn nhà đầu tư xác định giá đất; Quảng Nam chưa ban hành văn hướng dẫn quy trình thực thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, gây trở ngại cho nhà đầu tư tiến hành thực thủ tục hành chính, khó khăn cơng tác quản lý hành chính; chưa xây dựng Kế hoạch phát triển nhà thương mại hàng năm, chưa có danh mục dự án thu hút đầu tư phát triển nhà thương mại hàng năm địa bàn tỉnh, nguyên nhân mà dự án tập trung vài nơi thuận tiện, dừng lại hình thức phân lơ bán Thực tế đặt vấn đề tìm giải pháp hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam để đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường nhà tương lai tỉnh Xuất phát từ thực tế đó, tơi chọn vấn đề ”Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam” làm đề tài cho luận văn Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát: Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 2.2 Mục tiêu cụ thể: - Hệ thống hóa sở lý luận QLNN dự án phát triển nhà thương mại; - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam; - Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 2.3 Câu hỏi nghiên cứu: Thứ nhất, nhà thương mại dự án phát triển nhà thương mại gì? Thứ hai, QLNN dự án phát triển nhà thương mại bao gồm nội dung nào? Thứ ba, thực trạng công tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam thực nào, đạt thành tựu gì, tồn hạn chế ngun nhân hạn chế đó? Thứ tư, giải pháp để hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam? Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận thực tiễn có liên quan đến cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề QLNN dự án phát triển nhà thương mại - Về không gian: tỉnh Quảng Nam - Về thời gian: Đánh giá thực trạng từ năm 2012 đến 2016, giải pháp kiến nghị có ý nghĩa đến 2030 Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp đối chiếu, so sánh; - Phương pháp điều tra xã hội học; - Phương pháp thống kê mô tả, so sánh, tổng hợp; 4.2 Nguồn liệu - Dữ liệu thứ cấp: tài liệu, báo cáo, đề tài, dự án, cơng trình nghiên cứu công bố - Dữ liệu sơ cấp: khảo sát bảng hỏi 50 chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài Có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến QLNN đất đai, dự án phát triển thị, nghiên cứu sách phát triển nhà xã hội Tuy nhiên, nay, tác giả chưa tìm thấy nghiên cứu QLNN liên quan đến phát triển nhà thương mại tỉnh Quảng Nam Đây vấn đề mẻ, liên quan trực tiếp đến công tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam bối cảnh trình thị hóa phát triển cách nhanh chóng Quảng Nam Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo phần phụ lục, bố cục luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1.1 Một số khái niệm nhà thƣơng mại dự án phát triển nhà thƣơng mại a Nhà thương mại Nhà thương mại bao gồm nhà riêng lẻ nhà chung cư đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường b Phát triển nhà Luật Nhà 2014 giải thích rõ: Phát triển nhà việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại cải tạo làm tăng diện tích nhà Phát triển nhà thương mại hiểu việc đầu tư, xây dựng mới, xây dựng lại cải tạo làm tăng diện tích nhà riêng lẻ nhà chung cư nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường c Dự án phát triển nhà thương mại Dự án phát triển nhà thương mại tổng hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn trung hạn dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở, xây dựng lại, sửa chữa, cải tạo làm tăng diện tích nhà riêng lẻ nhà chung cư địa điểm định, thời hạn chi phí xác định, nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường Dự án phát triển nhà thương mại bao gồm: 1/ Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở; 2/ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nhà ở; 3/ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; 4/ Dự án Khu dân cư; 5/ Dự án Khu du lịch (có kinh doanh bất động sản) 1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại a Quản lý nhà nước Quản lý nhà nước hoạt động thực thi quyền lực nhà nước quan nhà nước tiến hành tất cá nhân tổ chức xã hội, tất mặt đời sống xã hội cách sử dụng quyền lực nhà nước có tính chất cưỡng chế đơn phương nhằm mục tiêu phục vụ lợi ích chung cộng đồng, trì ổn định, an ninh trật tự thúc đẩy xã hội phát triển theo định hướng thống nhà nước b Đặc điểm quản lý nhà nước c Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại QLNN dự án phát triển nhà thương mại hoạt động thực thi quyền lực nhà nước quan nhà nước tiến hành dự án phát triển nhà thương mại nhằm mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu dự án phát triển nhà thương mại thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển theo định hướng thống nhà nước 1.1.3 Quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại đơn vị hành cấp tỉnh QLNN dự án phát triển nhà thương mại đơn vị hành cấp tỉnh q trình nhà nước, quyền địa phương cấp tỉnh sử dụng công cụ khác tác động tới đối tượng quản lý thuộc thẩm quyền để đảm bảo cho lĩnh vực phát triển nhà thương mại theo dự án địa bàn tỉnh vận động, phát triển đạt mục tiêu xác định nhà nước nói chung cộng đồng dân cư địa bàn tỉnh nói riêng 1.1.4 Chức quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại đơn vị hành cấp tỉnh Chức dự báo, tham mưu Chức tổ chức điều hành Chức bảo hộ hỗ trợ Chức ổn định trật tự quan hệ đầu tư 1.2 NỘI DUNG VÀ TIÊU CHÍ CHÍ ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.2.1 Nội dung quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại đơn vị hành cấp tỉnh a Cơng tác xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh quyền cấp tỉnh b Cơng tác xây dựng tổ chức thực chương trình, kế hoạch phát triển nhà thương mại quyền cấp tỉnh c Công tác tổ chức thực pháp luật dự án phát triển nhà thương mại đơn vị hành cấp tỉnh d Công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp dự án đầu tư phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh e Công tác quản lý kê khai, thu thuế 1.2.2 Tiêu chí đánh giá công tác quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại đơn vị hành cấp tỉnh - Tiêu chí hiệu lực - Tiêu chí hiệu - Tiêu chí cơng - Tiêu chí phù hợp - Tiêu chí bền vững 1.3 NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.3.1 Điều kiện tƣ nhiên, kinh tế - xã hội địa phƣơng a Các yếu tố điều kiện tự nhiên b Các yếu tố điều kiện kinh tế - xã hội 1.3.2 Công tác quy hoạch địa phƣơng 1.3.3 Các văn quy phạm pháp luật quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại 1.3.4 Bộ máy tổ chức quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại 1.3.5 Năng lực cán bộ, công chức quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 2.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA TỈNH QUẢNG NAM 2.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý địa hình b Đặc điểm khí hậu, thủy văn 2.1.2 Đặc điểm kinh tế 2.1.3 Đặc điểm xã hội 2.1.4 Đánh giá tác động đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Nam đến phát triển nhà thƣơng mại Thứ nhất, Quảng Nam nằm vị trí chiến lược Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung nên thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư, có nhà đầu tư vào dự án phát triển nhà thương mại Tuy nhiên, địa hình điều kiện thời tiết khắt nghiệt nguyên nhân khiến nhà đầu tư lo ngại đặt vấn đề đầu tư xây dựng Quảng Nam 10 Tính sơ năm 2013, diện tích nhà tính đầu người tồn tỉnh khoảng 20,10 m2 sàn/người, 2016 22,1m2/người b Về kiến trúc nhà đô thị nông thôn - Khu vực thị: Nhìn chung, năm gần hầu hết nhà đô thị địa bàn tỉnh xây dựng nhà dạng kiên cố bán kiên cố - Khu vực ven biển Loại nhà chủ yếu biệt thự, bungalow, hộ nghỉ dưỡng - Khu vực nông thôn Thường sử dụng mẫu nhà vườn, mẫu nhà ba gian, có xu hướng đến tự nhiên c Về nhà nhóm đối tượng xã hội d Đánh giá chung trạng nhà địa bàn tỉnh Quảng Nam Số lượng nhà địa bàn tỉnh Quảng Nam đáp ứng nhu cầu nhà hộ gia đình, diện tích nhà bình qn 22,1m2/người (2016), chất lượng nhà kiên cố ngày nâng lên Tuy nhiên, chủng loại nhà đơn điệu, có loại nhà riêng lẻ, chưa xuất chung cư địa bàn tỉnh Nhà xã hội cho cơng nhân, người có thu nhập nhấp, nhà thương mại chưa thu hút đầu tư phát triển tỉnh Quảng Nam 2.2.3 Hiện trạng phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Nhà riêng lẻ nhà chung cư với mục đích thương mại (bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường) không tồn địa bàn tỉnh Quảng Nam Trên địa bàn tỉnh Quảng Nam có 68 dự án phát triển nhà thương mại đã, triển khai với tổng diện tích 922,205ha (bảng 2.5) 11 Bảng 2.5 Các dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017 TT Loại dự án Đang triển khai Khu đô thị Khu dân cư Khu phố chợ Bất động sản du lịch Khu nhà liền kề Đã thu hồi Dự án xin chủ trƣơng đầu tƣ Tổng cộng Số lƣợng 58 41 Diện tích dự án (ha) 808,305 202,54 528,34 41,335 33,08 3,01 39,45 74,45 68 922,205 Nguồn: Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, 2017 a Các dự án phát triển nhà thương mại triển khai Hình 2.7 Cơ cấu dự án phát triển nhà thƣơng mại triển khai tỉnh Quảng Nam phân theo loại dự án b Các dự án thu hồi 12 Trên địa bàn tỉnh Quảng Nam có dự án đầu tư phát triển nhà thương mại thu hồi, dự án đề nghị thu hồi Nguyên nhân thu hồi đề nghị thu hồi chủ đầu tư chậm triển khai dự án sau có phê duyệt chủ trương đầu tư dự án c Các dự án xin chủ trương đầu tư Tính đến tháng 11/2017, có dự án đầu tư phát triển nhà thương mại với tổng diện tích 74,45ha cơng ty làm thủ tục xin chủ trương đầu tư dự án d Các dự án địa phương đề xuất kêu gọi đầu tư Tính đến tháng 11/2017, tỉnh Quảng Nam có 16 dự án địa phương đề xuất kêu gọi đầu tư phát triển nhà thương mại, chủ yếu khu dân cư, khu phố chợ, khu đô thị huyện Duy Xuyên, Đại Lộc, Hiệp Đức, Nông Sơn, Quế Sơn, Phú Ninh, Tp Tam Kỳ, thị xã Điện Bàn e Các dự án phát triển nhà thương mại phân theo địa phương Hình 2.8 Cơ cấu dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam phân theo địa phƣơng 13 f Đánh giá chung trạng phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Tình hình phát triển nhà thương mại trầm lắng, dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh tập trung dạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán có xu hướng phát triển chủ yếu theo loại hình Các dự án trình thực 2.3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 2.3.1 Công tác xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật, cụ thể hóa, hƣớng dẫn hoạt động QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Đến nay, Nhà nước ban hành hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan dự án phát triển nhà thương mại, tạo điều kiện thuận lợi công tác QLNN dự án phát triển nhà nói chung nhà thương mại nói riêng Tuy nhiên, việc ban hành văn quy định trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam chưa thực 2.3.2 Công tác xây dựng tổ chức thực chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt Chương trình phát triển nhà tỉnh đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, nhiên, nay, chưa có kế hoạch phát triển nhà năm, chưa có danh mục dự án phát triển nhà kêu gọi đầu tư năm 14 2.3.3 Công tác tổ chức thực pháp luật dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Sơ đồ 2.1 Quy trình thực thủ tục dự án nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 15 a/ Về lực chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại Công tác lựa chọn chủ đầu tư thực dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam thời gian qua đơn giản, phát sinh vấn đề việc đánh giá, lựa chọn chủ đầu tư Hình thức lựa chọn chủ đầu tư chủ yếu định thầu (chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký) b Về xác định giá đất Khâu xác định giá để tính tốn tiền sử dụng đất dự án thực bước mà nhà đầu tư tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt Sự chênh văn quy phạm pháp luật xác định giá đất khiến cho công tác xác định giá đất từ bước gặp vướng mắc không thực c/ Về chủ đầu tư thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán sau phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Ngay sau có quy hoạch chi tiết 1/500 với đầy đủ thông tin phân lô, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chưa hoàn thành kết cấu hạ tầng, hạ tầng công cộng theo quy hoạch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, điều sai quy định pháp luật d/ Về cơng tác bàn giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho địa phương Nhiều hạ tầng kỹ thuật chậm tiến hành bàn giao, tình trạng hư hỏng bàn giao, khơng đảm bảo yêu cầu kỹ thuật 2.3.4 Công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp dự án đầu tư phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 16 a Công tác kiểm tra, giám sát q trình thi cơng kết cấu hạ tầng dự án phát triển nhà thương mại Khi nhà đầu tư triển khai thực dự án, triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật khơng có kiểm tra, giám sát quan chuyên môn nhà nước nên công tác nghiệm thu, bàn giao cho địa phương quản lý hoàn thành dự án gặp nhiều khó khăn b Cơng tác giải khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp dự án đầu tư phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Chưa có đơn khiếu nại, tố cáo liên quan đến công tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam, chưa xảy tranh chấp dự án phát triển nhà thương mại 2.3.5 Công tác quản lý kê khai, thu thuế dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Chủ đầu tư doanh nghiệp ngồi tỉnh khơng kê khai nộp đầy đủ loại thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Nam, gây thất thoát ngân sách tỉnh 2.3.6 Về máy QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Sự phân công, phân nhiệm máy nhà nước để thực công tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam tương đối rõ ràng, khơng có chồng chéo, trùng lắp thực chức năng, nhiệm vụ Tuy nhiên, máy QLNN dự án phát triển nhà thương mại cồng kềnh, thủ tục hành phải qua nhiều sở, ban, ngành liên quan 17 Năng lực chuyên môn cán tổ chức máy QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam đáp ứng yêu cầu vị trí cơng tác, nhiệt tình tư vấn, hướng dẫn thủ tục hành có tinh thần trách nhiệm, đạo đức công vụ 2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 2.4.1 Những thuận lợi thành công công tác quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Một là, Nhà nước ban hành hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến nhà ở, xây dựng, thị trường bất động sản, đầu tư, đất đai, đấu thầu Hai là, UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt Chương trình phát triển nhà tỉnh đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Ba là, dự án phát triển nhà thương mại đề xuất chủ trương đầu tư đánh giá khoa học, phù hợp với điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế xã hội địa phương Bốn là, trình lựa chọn nhà đầu tư dự án thực công bằng, minh bạch pháp luật, đảm bảo thời gian công tác xét duyệt, thẩm định cấp giấy phép Năm là, địa bàn tỉnh Quảng Nam chưa để xảy tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo lĩnh vự đầu tư dự án phát triển nhà thương mại 2.4.2 Những hạn chế công tác quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 18 Một là, chưa ban hành văn Hướng dẫn thực thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà thương mại để thống quản lý; Hai là, chưa có kế hoạch phát triển nhà hàng năm, chưa có danh mục dự án phát triển nhà kêu gọi đầu tư năm; Ba là, chưa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định; Bốn là, cơng tác kiểm tra, giám sát q trình thi cơng kết cấu hạ tầng dự án phát triển nhà thương mại chưa đồng bộ, chặt chẽ; Năm là, chưa quản lý công tác quản lý kê khai, thu thuế ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách tỉnh 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế công tác QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Một là, thị trường nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam trầm lắng Hai là, tâm lý người dân Quảng Nam chủ yếu thích tạo lập chỗ riêng biệt, ngại khu chung cư cao tầng; muốn tự xây dựng nhà để đảm bảo phù hợp với phong tục tập quán lối sống gia đình Ba là, thiếu đồng văn quy phạm pháp luật xác định giá đất cụ thể luật Đấu thầu Luật Đất đai Bốn là, cấp quyền chậm việc ban hành văn quy phạm pháp luật, văn luật, hướng dẫn trình tự thủ tục làm sở để thực QLNN thống Năm là, máy QLNN dự án phát triển nhà thương mại tỉnh Quảng Nam cồng kềnh 19 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƢỚNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 3.1.1 Quan điểm hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam - Hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam phải đảm bảo nguyên tắc quan điểm phát triển nhà nói chung nhà thương mại nói riêng - Hồn thiện công tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam phải đảm bảo thực đầy đủ bốn chức năng: dự báo tham mưu; tổ chức điều hành; bảo hộ hỗ trợ; ổn định trật tự 3.1.2 Định hƣớng hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Một là, hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại theo hướng gỡ bỏ vướng mắc, bất cập trình thực thi quy trình, thủ tục quy phạm pháp luật liên quan đến dự án phát triển nhà thương mại Hai là, hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại theo hướng giải nguyên nhân dẫn đến hạn chế công tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại thời gian qua 20 Ba là, hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại theo hướng đảm bảo tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, bảo vệ môi trường, phát triển đô thị, phù hợp với điều kiện tỉnh Quảng Nam 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC QLNN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 3.2.1 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam a Giải pháp hoàn thiện công tác xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật, cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam b Giải pháp hồn thiện cơng tác xây dựng tổ chức thực chương trình, kế hoạch phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam c Giải pháp hồn thiện cơng tác tổ chức thực pháp luật dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam d Giải pháp hồn thiện cơng tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp dự án đầu tư phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam e Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý kê khai, thu thuế dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 21 f Giải pháp kiện toàn, củng cố, nâng cao lực tổ chức máy quản lý dự án phát triển nhà thưng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam g Giải pháp phát triển thị trường nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 3.2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam a Đối với phủ: Kiến nghị Chính phủ bổ sung thay Nghị đinh số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư b Đối với UBND tỉnh Quảng Nam: Kiến nghị UBNDtỉnh Quảng Nam nhanh chóng ban hành văn Hướng dẫn thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại địa bàn tỉnh để thống quản lý C Đối với Sở, Ban, Ngành tỉnh Quảng Nam: Kiến nghị Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam thiết lập trì đầu mối cung cấp thông tin cho nhà đầu tư Kiến nghị Sở Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn thủ tục công nhận quyền sử dụng đất sở hữu tài sản đất Kiến nghị Sở Tài hướng dẫn thủ tục tốn vốn đầu tư dự án hoàn thành KẾT LUẬN Nhà nhu cầu thiếu người, gia đình Cùng với phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu nhà người dân ngày tăng Phát triển nhà thương mại nội dung quan trọng chương trình phát triển nhà địa phương Trong đó, phát triển nhà thương mại theo mơ hình dự án hình thức chủ yếu loại hình 22 nhà Các dự án phát triển nhà thương mại hay dự án xây dựng địa phương làm phát sinh công tác QLNN hoạt động Qua nghiên cứu sở lý luận thực tiễn QLNN dự án phát triển nhà thương mại, từ luận văn rút nhứng kết luận sau đây: Dự án phát triển nhà thương mại tổng hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn trung hạn dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở, xây dựng lại, sửa chữa, cải tạo làm tăng diện tích nhà riêng lẻ nhà chung cư địa điểm định, thời hạn chi phí xác định, nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường QLNN dự án phát triển nhà thương mại hoạt động thực thi quyền lực nhà nước quan nhà nước tiến hành dự án phát triển nhà thương mại nhằm mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu dự án phát triển nhà thương mại thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển theo định hướng thống nhà nước Nội dung QLNN dự án phát triển nhà thương mại bao gồm nội dung: (1) Công tác xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật, cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN dự án phát triển nhà thương mại; (2) Công tác xây dựng tổ chức thực chương trình, kế hoạch phát triển nhà thương mại; (3) Công tác tổ chức thực pháp luật dự án phát triển nhà thương mại; (4) Công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp dự án đầu tư phát triển nhà thương mại; (5) Công tác quản lý kê khai, thu thuế dự án phát triển nhà thương mại Bên cạnh đó, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến công tác QLNN dự án phát 23 triển nhà thương mại, bao gồm: (1) Điều kiện tư nhiên, kinh tế - xã hội địa phương; (2) Công tác quy hoạch địa phương; (3) Các văn quy phạm pháp luật quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại; (4) Bộ máy tổ chức quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại; (5) Năng lực cán bộ, công chức quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại Trên sở nội dung công tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại, dựa số liệu thứ cấp công bố kết điều tra xã hội học, tác giả phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam, rút hạn chế trình triển khai thực dự án, bao gồm vấn đề sau: (1) Quảng Nam chưa ban hành văn Hướng dẫn thực thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh để thống quản lý; (2) Quảng Nam chưa có kế hoạch phát triển nhà hàng năm, chưa có danh mục dự án phát triển nhà kêu gọi đầu tư năm; (3) công tác lựa chọn chủ đầu tư chưa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định; (4) cơng tác kiểm tra, giám sát q trình thi công kết cấu hạ tầng dự án phát triển nhà thương mại chưa quan tâm; (5) công tác quản lý kê khai, thu thuế doanh nghiệp thực dự án đầu tư phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam có trụ sở ngồi tỉnh gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách tỉnh Nguyên nhân chủ yếu tình trạng do: (1) tình hình phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam trầm lắng, (2) phong tục tập quán xây dựng nhà người dân Quảng Nam; (3) thiếu đồng văn quy phạm pháp luật; (4) cấp quyền 24 chậm việc ban hành văn quy phạm pháp luật (5) máy QLNN dự án phát triển nhà thương mại cồng kềnh Trên sở phân tích thực trạng, luận văn đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam, bao gồm: (1) giải pháp hoàn thiện công tác xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật, cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN dự án phát triển nhà thương mại; (2) giải pháp hồn thiện cơng tác xây dựng tổ chức thực chương trình, kế hoạch phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam; (3) giải pháp hồn thiện cơng tác tổ chức thực pháp luật dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam; (4) giải pháp hồn thiện cơng tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp dự án đầu tư phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam; (5) giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý kê khai, thu thuế dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam; (6) giải pháp hoàn thiện kiện toàn, củng cố, nâng cao lực tổ chức máy quản lý dự án phát triển nhà thưng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam; (7) Giải pháp phát triển thị trường nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả đưa vấn đề Với thời gian hạn chế, luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận đóng góp ý kiến nhà khoa học để đề tài hồn thiện tốt góp phần thực cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam thời gian đến ... tác quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ... QLNN dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam, chưa xảy tranh chấp dự án phát triển nhà thương mại 2.3.5 Công tác quản lý kê khai, thu thuế dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh. .. nhà nước b Đặc điểm quản lý nhà nước c Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại QLNN dự án phát triển nhà thương mại hoạt động thực thi quyền lực nhà nước quan nhà nước tiến hành dự án