Đang tải... (xem toàn văn)
Phân tích thị trường bất động sản, nhằm cung cấp các thông tin về xu thế biến động của thị trường nơi muốn đầu tư đang ở giai đoạn tăng trưởng hay suy thoái, thông tin về tốc độ tăng trưởng bình quân, số lượng, kết cấu, thu nhập, dân số, tình hình đầu tư, kết cấu hạ tầng, các chính sách quản lý…Đây là các thông tin cực kỳ quan trọng, hổ trợ cho quyết định định đầu tư của các nhà kinh doanh bất động sản. Hiện nay, thị trường bất động sản có nhiều biến động, sự biến động này một mặt là do tác động xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của người dân, của các tập đoàn… một mặt do một bộ phận lớn các nhà đầu cơ, các nhà tài chính mạnh tác động, khoáy đảo làm cho thị trường bất động sản trở nên đi chệch quỹ đạo thật của nó, làm thị trường bị biến tướng, tạo giá trị ảo, bong bóng cho bất động sản. Đa số các nghiên cứu về thị trường bất động sản hiện nay điều chỉ chú trọng đến mặt biến động tạo lợi ích cho đầu tư, chứ ít chú trọng đến vấn đề rủi ro gặp phải khi chính thức đầu tư, đặc biệt mảng đầu tư bền vững chưa được nhắc đến.Vì vậy, khi phân tích thị trường bất động sản dưới góc độ tiềm năng sinh lời, rủi ro, lâu bền là một bài toán ra quyết định đa tiêu chuẩn (MCDA). MCDA là một kỷ thuật dùng để phân tích tổ hợp nhiều tiêu chuẩn để giải quyết nhiều vấn đề trong xã hội. Trong lỉnh vực đầu tư bất động sản, việc quyết định mua một bất động sản sao cho đảm bảo về mặt sinh lời cao, rủi ro thấp phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố tác động như giá, xu thế thị trường, tiện ích khu vưc, cách chính sách…, đây là các tiêu chí cần tổ hợp bởi kỷ thuật MCDA, nhằm cung cấp cho nhà đầu tư, thậm chí nhà quản lý mức độ quan trọng của các tiêu chí này. Kỷ thuật MCDA có rất phương pháp thực hiện như: phương pháp phân tích thứ bậc AHP (Analytic Hierarchy Process), phương pháp Fuzzy AHP, phương pháp TOPSIS hay FAHPTOPSIS để xác định trọng số cho các tiêu chuẩn. Hiện nay, MCDA đang được sử dụng dưới hai góc độ khác nhau. Một là MCDA riêng rẻ, nên AHP tương ứng cũng là riêng rẻ, kết quả việc ra quyết định thường mang tính chủ quan của người ra quyết định. Hai là, MCDA nhóm một mặt tổng hợp được kinh nghiệm, kiến thức của các chuyên gia, một mặt giảm bớt tính chủ quan của người ra quyết định, nên AHP tương ứng cũng là AHP nhóm.Trong khuôn khổ bài tiểu luận này, kỷ thuật APH nhóm được sử dụng để xây dựng trọng số có các tiêu chí có tác động đến quyết định đầu tư bất động sản. Bình Dương, là một trong những địa bàn có thị trường bất động sản hoạt động với tần suất cao, do có nhiều điều kiện thuận lợi về cả mặt tự nhiên, kinh tế và xã hội. Hàng loạt nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất… tập trung về càng nhiều. Các chính sách ưu đãi được đề ra để thu hút các nhà đầu tư, kéo theo hàng ngàn công nhân, nhân viên về làm việc, làm gia tăng nhu cầu về sử dụng đất. Biến một Bình Dương bình yên ngày nào trở thành một Bình Dương sôi nổi về hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển nhượng bất động sản diễn ra hàng ngày. Đây là cơ hội và cũng là thách thức cho các nhà đầu tư, đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản. Để đảm bảo khả năng an toàn về mặt rủi ro, nhưng có lợi nhuận tối ưu cho các nhà đầu tư hay cho chính bản thân, cần phải phân tích thị trường bất động sản một cách đầy đủ. Xuất phát từ nhu cầu trên đề tài “PHÂN TÍCH QUYẾT ĐINH NHÓM ĐA MỤC TIÊU TRONG LỰA CHỌN PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BÌNH DƯƠNG” được thực hiện nhằm hỗ trợ cho các nhà đầu tư đưa ra những quyết định tối ưu nhất.