Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt chính sau: Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi. Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ xã hội khác. Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội. Trực tiếp đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia. Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượng nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát sẽ làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển đất nước. Theo số liệu thống kê thấy rằng tỷ trọng sản phẩm của xây dựng chiếm trong tổng sản phẩm xã hội và tỷ lệ lao động được vào làm việc so với tổng lao động xã hội khá lớn ngay ở những nước kinh tế phát triển và cả ở những nước kinh tế đang phát triển.

Đồ án kinh tế xây dựng Mở đầu 1.Vai trò của đầu t xây dựng trong nền kinh tế quốc dân: Hoạt động đầu t xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt chính sau: Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi. Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân nh: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ xã hội khác. Trực tiếp nâng cao chất lợng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất lợng cuộc sống của cộng đồng xã hội. Trực tiếp đóng góp vào tăng trởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia. Hoạt động đầu t xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lợng nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát sẽ làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển đất nớc. Theo số liệu thống kê thấy rằng tỷ trọng sản phẩm của xây dựng chiếm trong tổng sản phẩm xã hội và tỷ lệ lao động đợc vào làm việc so với tổng lao động xã hội khá lớn ngay ở những nớc kinh tế phát triển và cả ở những nớc kinh tế đang phát triển. 2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu t xây dựng: - DAĐT đợc lập theo quy định hiện hành của nhà nớc là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã đợc phê duyệt thì dự án đầu t là căn cứ xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự kiến đạt đợc các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trờng và tính hiệu quả của nó, giúp cho nhà đầu t quyết định nên hay không nên đầu t thực hiện dự án đó. Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã đợc phê duyệt đóng vai trò làm mốc không chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu t thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. - DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nớc có thể kiểm soát đợc một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nớc) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. - DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn. 3. Nội dung của dự án đầu t xây dựng công trình (dự án khả thi): Nội dung của dự án đầu t gồm hai phần: Phần thuyết minh của dự án và phần bản vẽ thiết kế cơ sở. Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005 của Chính phủ " Về quản lý dự án đầu t xây dựng công trình". 3.1. Nội dung phần thuyết minh của dự án. 1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu t, đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản - 1 - xuất; kinh doanh hình thức đầu t xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. 2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất. 3. Các giải pháp thực hiện bao gồm: a) Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có. b) Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc. c) Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động. d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. 4. Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an ninh quốc phòng. 5. Tổng mức đầu t của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. 3.2. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án 1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu t và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ. 2. Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau: a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng. b) Thuyết minh công nghệ; giới thiệu tóm tắt phơng án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng. c) Thuyết minh xây dựng: - Khái quát về tổng mặt bằng; giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và tọa độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đầu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác. - Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phơng án xử lý các chớng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm của công trình nếu có. - Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tởng của phơng án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trờng, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng. - 2 - - Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phơng án gia cố nền, móng các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế. - Giới thiệu tóm tắt phơng án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trờng. - Dự tính khối lợng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu t và thời gian xây dựng công trình. 3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu; b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thớc và khối lợng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng. c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ. 4. Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 điều này nhng phải đảm bảo về quy hoạch, kiến trúc, xác định đợc tổng mức đầu t và tính toán đợc hiệu quả đầu t của dự án. 5. Số lợng thuyết minh và các bản vẽ thiết kế cơ sở đợc lập tối thiểu là 9 bộ. 4. Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội. 4.1 Nội dung phân tích tài chính. Phân tích tài chính dự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích của doanh nghiệp. Phân tích tài chính dự án đầu t là một trong những nội dung cơ bản, quan trọng nhất của dự án. Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ ra chi phí nh thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu t hay không, giúp cho chủ đầu t có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc thì phân tích tài chính là cơ sở để phê duyệt và cấp giấy phép đầu t. Nội dung của phân tích tài chính thực hiện thông qua các mục sau: 4.1.1. Xác định vốn đầu t cho dự án. Vốn đầu t cho dự án gồm 2 thành phần là vốn cố định và vốn lu động. 4.1.1.1 Vốn cố định. Vốn cố định là toàn bộ chi phí đầu t ban đầu để tạo lập nên tài sản cố định, bao gồm: a) Vốn xây dựng. - Chi phí san lấp mặt bằng. - Chi phí xây dựng phần vỏ kiến trúc các hạng mục công trình chính. - Chi phí xây dựng các hạng mục khác (nếu có). - Chi phí xây dựng hệ thống cấp điện trong nhà. - Chi phí xây dựng hệ thống cấp thoát nớc trong nhà. - 3 - b) Vốn thiết bị( mua sắm, lắp đặt, vận chuyển, lu kho bãi ). c) Chi phí khác trong vốn đầu t. - Chi phí lập, thẩm định, phê duyệt dự án. - Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng. - Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng. - Chi phí điều tra khảo sát và thiết kế phí. - Chi phí quản lý và điều hành dự án. - Chi phí khởi công, nghiệm thu, bàn giao công trình. d) Vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng ngoài nhà. Khoản vốn này để đầu t xây dựng các công trình hạ tầng ngoài nhà có liên quan đến việc trực tiếp vận hành dự án nh: đờng giao thông, đờng cấp điện, đờng cấp thoát nớc. 4.1.1.2 Vốn lu động. Vốn lu động là khoản vốn dùng để duy trì sự hoạt động thờng xuyên của dự án trong thời gian vận hành. Nó đợc dùng để ứng trớc các khoản nh: tiền lơng, tiền điện, tiền điện thoại, tiền nớc, . trong quá trình vận hành. Thông thờng phải dựa vào phơng án tổ chức kinh doanh, cơ cấu tổ chức sản xuất, tốc độ quay vòng vốn để xác định * Vốn dự phòng; Để bù đắp những khoản phát sinh trong quá trình thực hiện: - Phát sinh trợt giá. - Phát sinh thay đổi khối lợng. 4.1.2 Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay vốn trong thời gian xây dựng công trình. 4.1.2.1 Kế hoạch huy động vốn. Để xác định kế hoạch huy động vốn cần căn cứ vào kế hoạch tiến độ thực hiện đầu t của dự án và nguồn vốn của dự án 4.1.2.2 Nguồn vốn. Bất kể dự án nào cũng phải chỉ rõ nguồn vốn. Các dự án đầu t hiện nay có nhiều nguồn vốn khác nhau. Một dự án đầu t có thể đợc đầu t từ một hay nhiều nguồn vốn Dự án này giả định lấy từ hai nguồn vốn: vốn tự có và vốn đi vay. Vốn tự có chiếm 40%; vốn vay chiếm 60%, lãi suất huy động vốn vay là 9.6%/năm ghép lãi theo năm. Trả nợ vốn vay để đầu t ban đầu theo phơng thức đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. Phần vốn lu động tăng trong năm so với vốn lu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của ngân hàng thơng mại với lãi suất là 1.1%/tháng. 4.1.2.3 Tính lãi vay vốn trong thời gian xây dựng công trình. Ngay trong thời gian xây dựng công trình dự án cha phải trả nợ vốn vay nhng nó đã phải chịu lãi do số vốn vay xây dựng công trình sinh ra. Việc tính toán vốn tích luỹ và tiền lãi áp dụng công thức tính đổi giá trị tơng đơng của tiền tệ. Vốn của dự án là đi vay và dự án phải trả nợ theo phơng thức đều đặn trong 6 năm. Trong đó số - 4 - tiền phải trả đều hàng năm bao gồm cả vốn gốc và tiền lãi sinh ra trong thời gian vận hành. Phần tiền lãi phải trả đợc coi là một khoản chi phí mà dự án phải chịu hàng năm. Để tính đợc số tiền lãi này trớc hết phải tính đợc số tiền mà dự án phải trả nợ hàng năm theo công thức tính đổi giá trị tơng đơng sang dòng tiền tệ san đều hàng năm. 4.1.3 Xác định chi phí trong vận hành của dự án. 4.1.3.1.Chi phí SXKD trong vận hành của dự án. Bao gồm toàn bộ những chi phí cần thiết để đảm bảo cho dự án vận hành bình thờng. Đối với dự án này, chi phí vận hành gồm: - Chi phí sử dụng điện, nớc. - Chi phí trả lơng cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án. - Chi phí sửa chữa, bảo dỡng tài sản. - Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. - Chi phí quản lý khác. - Chi phí khấu hao các tài sản của dự án. - Chi phí thuê đất trong hoạt động kinh doanh. - Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành. 4.1.3.2. Xác định chi phí đầu t thay thế . Do đặc điểm tuổi thọ của dự án dài mà các thiết bị thờng có tuổi thọ ngắn hơn nên dự án phải tiến hành mua sắm lại những tài sản cần thay thế. Khoản chi phí này phát sinh ở một số thời điểm, sự phụ thuộc vào vòng đời của các tài sản. 4.1.3.3. Xác định thuế phải nộp. Khi phân tích hiệu quả tài chính thì thuế đợc coi nh một khoản chi phí mà dự án phải bỏ ra. Thông thờng các dự án phải nộp hai loại thuế: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. 4.1.4 Xác định doanh thu của dự án ( không có VAT ): Mọi khoản tiền mà dự án thu về từ nguồn vận hành dự án đều là doanh thu cuẩ dự án. Tuỳ theo đặc điểm của từng dự án mà dự án có thể có doanh thu từ một nguồn hay nhiều nguồn. Đối với dự án này hai nguồn tiền đợc thu về là doanh thu từ dịch vụ cho thuê nhà và giá trị thu hồi tài sản khi thanh lý (nếu có). 4.1.5. Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh: Mục tiêu cuối cùng của hoạt động sản xuất kinh doanh là lợi nhuận. Vì vậy việc phân tích lãi lỗ cho dự án có ý nghĩa rất quan trọng. Nó đợc xác định dựa trên doanh thu hàng năm, tổng chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm. 4.1.6. Phân tích một số chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng. 4.1.6.1 Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo nhóm các chỉ tiêu động. a) Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV). Hiệu số hiện giá thu chi đợc hiểu nh là hiệu số giữa tổng giá trị tơng đơng các khoản thu nhập đợc đổi về gốc hiện tại và tổng giá trị tơng đơng các khoản chi phí đổi về gốc hiện tại với lãi suất tính đổi chung là lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc. - 5 - Công thức tổng quát: Trong đó: B t : thu nhập của dự án ở năm thứ t C t : chi phí sản xuất kinh doanh ở năm thứ t N: tuổi thọ của dự án r: lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc Cách dùng: - Dùng để đánh giá một dự án đầu t độc lập: Dự án đợc coi là đáng giá khi có NPV 0. - Dùng để so sánh lựa chọn phơng án đầu t: Phơng án đợc chọn phải thoả mãn 2 điều kiện: 1. NPV 0 2. NPV = max b) Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR). Suất thu lợi nội tại của dự án là lãi suất sinh ra của dự án đợc tính trung bình cho một đơn vị thời gian (năm) trong toàn bộ vòng đời dự án nếu quan niệm lãi suất này nh là lãi suất dùng để tính đổi tơng đơng thì khi dùng nó để tính đổi tơng đơng cho dòng tiền thu, dòng tiền chi về cùng một thời điểm đánh giá (thờng hay dùng ở hiện tại) thì trị số của chúng bằng nhau hoặc hiệu số của chúng bằng 0. Công thức: Giải phơng trình tổng quát trên ta đợc IRR. Cách dùng: - Dùng để đánh giá dự án đầu t độc lập: Dự án đợc coi là đáng giá khi có IRR r với r là lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc. - Dùng để so sánh các phơng án đầu t loại trừ nhau: b1. So sánh 2 phơng án: Có thể xảy ra 2 trờng hợp nhỏ: * Quy mô vốn bằng nhau: Phơng án tốt nhất đợc chọn phải thoả mãn 2 điều kiện: 1.IRR r 2.IRR = max * Quy mô vốn không bằng nhau: Phải so sánh phơng án theo hiệu quả của gia số đầu t IRRv. + Kiểm tra tính đáng giá của phơng án vốn bé (tính IRR(bé)): chỉ so sánh phơng án vốn lớn với phơng - 6 - ( ) ( ) ( ) === + = + + = N 0t t tt N 0t t t N 0t t t r1 CB r1 C r1 B NPV ( ) 0 IRR1 CB N 0t t tt = + = án vốn bé khi phơng án vốn bé là đáng giá. + Xử lý thời gian tính toán (tuổi thọ). + Lập dòng tiền tệ của gia số đầu t (v) bằng cách lấy dòng tiền hiệu số thu chi của phơng án vốn lớn trừ đi dòng tiền hiệu số thu chi của phơng án vốn bé. + Xét tính đáng giá của phơng án gia số đầu t bằng cách tính IRRv. + So sánh chọn phơng án: Nếu IRRv r chọn phơng án vốn lớn. Nếu IRRv r chọn phơng án vốn bé. b2. So sánh nhiều phơng án: + Xử lý sự khác nhau về tuổi thọ của các phơng án. + Sắp xếp các phơng án theo thứ tự tăng dần về vốn đầu t. + Chọn phơng án cơ sở bằng cách lần lợt kiểm tra tính đáng giá từ phơng án thứ 1 (tức là tính IRR của phơng án va so sánh nó với lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc). Nếu phơng án thứ 1 mà không đáng giá thì loại bỏ và tính tiếp phơng án thứ 2. Giả sử đến phơng án thứ n có IRR(n) r thì chọn phơng án thứ n đó làm cơ sở. + So sánh phơng án thứ (n+1) với phơng án thứ n bằng cách lập dòng tiền gia số đầu t giữa chúng và tính IRRv. Có 2 khả năng xảy ra: Nếu IRRv r thì giữ nguyên phơng án thứ n làm phơng án cơ sở, loại bỏ phơng án (n+1) và so sánh tiếp giữa phơng án (n+2) với phơng án n theo nguyên tắc trên. Nếu IRRv r thì loại bỏ phơng án thứ n và chọn phơng án thứ (n+1) làm phơng án cơ sở mới rồi so sánh nó với phơng án (n+2) theo nguyên tắc trên. Quá trình đợc thực hiện lặp lại theo nguyên tắc này và cuối cùng sẽ chọn đợc phơng án tốt nhất. 4.1.6.2. Phân tích đánh giá hiệu quả theo nhóm chỉ tiêu tĩnh. (không xét đến giá trị của tiền tệ theo thời gian) : - Thời gian thu hồi vốn đầu t nhờ lợi nhuận: vốn đầu t của dự án đợc bù đắp bằng nguồn lợi nhuận ròng. - Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: vốn đầu t của dự án đợc bù đắp bằng hai nguồn là lợi nhuận ròng và khấu hao cơ bản. 4.1.7. Phân tích đánh giá độ an toàn về tài chính: 4.1.7.1. Phân tích đánh giá an toàn theo nguồn vốn . Một dự án có độ an toàn đòi hỏi phải an toàn ngay từ quá trình thực hiện dự án và an toàn cả trong giai đoạn vận hành. Phân tích an toàn theo nguồn vốn có thể xem xét đợc cả hai giai đoạn đó. 4.1.7.2. Phân tích đánh giá an toàn theo khả năng trả nợ . Hầu hết các dự án đầu t đều có huy động vốn vay do đó phân tích đánh giá khả năng trả nợ của dự án để xem xét độ an toàn của nó là rất cần thiết, đánh giá này còn giúp cho các nhà tài trợ xem xét, cân nhắc có tài trợ vốn cho dự án hay không. - 7 - Khả năng trả nợ của dự án đợc đánh giá bằng hai chỉ tiêu: Tỷ số khả năng trả nợ: K Nt Trong đó: K Nt : tỷ số trả nợ ở năm t B t trả : toàn bộ số tiền mà dự án huy động đợc để trả nợ ở năm t A t nợ : tổng số nợ ở năm t gồm cả gốc và lãi * Thời hạn có khả năng trả nợ: T n 4.1.7.3. Phân tích đánh giá an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn . Sản xuất kinh doanh hoà vốn nghĩa là doanh thu nhận đợc vừa đủ để trang trải tổng chi phí, lợi nhuận bằng 0. Trên cơ sở cân đối doanh thu và tổng chi phí tại điểm hoà vốn ta xác định đợc sản lợng hoà vốn hoặc mức hoạt động hoà vốn tính theo công suất thiết kế và tính ra đợc doanh thu hoà vốn. 4.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội : Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án là phân tích đánh giá đứng trên quan điểm lợi ích chung của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội bao gồm rất nhiều nội dung khác nhau, trong một số trờng hợp đơn giản ngời ta có thể phân tích thông qua một số chỉ tiêu dẫn suất đơn giản. Phơng pháp này chỉ dựa trên sự phân tích các kết quả tính toán của dự án đầu t theo quan điểm vĩ mô, không áp dụng phơng pháp giá trị theo thời gian và cha phân phối thu nhập cho các đối tợng đợc hởng nh: giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra, mức thu hút lao động vào làm việc cho dự án, các khoản nộp ngân sách, thu nhập của ngời lao động . Thông qua việc phân tích hiệu quả kinh tế xã hội của dự án giúp cho các cơ quan chức năng quản lý của Nhà nớc kiểm soát đợc lợi ích về mặt kinh tế, xã hội mà dự án phải có nghĩa vụ đóng góp. 4.2.1. Phơng pháp phân tích đơn giản. 4.2.1.1. Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra: G SPGT = DT C VC . Trong đó: +) G SPGT : Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm. +) DT : Doanh thu hàng năm ( giá trị sản phẩm làm ra). +) C VC : Chi phí đầu vào vật chất ( giá trị sản phẩm lao động quá khứ) 4.2.1.2. Giá trị sản phẩm gia tăng cho cả đời dự án. N: thời gian tồn tại dự án 4.2.1.4. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách (các loại thuế: VAT, thuế TNDN, thuế XNK, .) - 8 - nợ t trả t Nt A B K = = = N 1t tDA GG 4.2.1.5. Mức thu hút lao động vào làm việc: 4.2.1.6. Thu nhập bình quân của một ng ời lao động làm việc trong dự án 5.Giới thiệu dự án. - Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự cho thuê. - Chủ đầu t : Công ty đầu t và phát triển nhà Hà Nội - Địa điểm xây dựng : Khu đất nông nghiệp thuộc quận Từ Liêm Hà Nội. - Quy mô dự án: Nhóm B, gồm 15 hạng mục công trình chính. Một số hạng mục khác: + Đờng giao thông nội bộ, sân bãi đỗ xe. + Hàng rào tờng bao, cổng ra vào. + Vờn hoa, thảm cỏ, cây xanh. + Hệ thống cấp điện ngoài nhà. + Hệ thống cấp thoát nớc. - Mục đích đầu t xây dựng : Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tợng cho thuê là khách trong và ngoài nớc, thuê ở và làm việc. - Giải pháp xây dựng: Thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại. Trang thiết bị: Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao. - Thời gian tính toán đánh giá dự án: 15 năm. Chơng I Phân tích tài chính dự án đầu t xây dựng biệt thự cho thuê - 9 - I. Xỏc nh Tng mc u t ca d ỏn Tổng mức đầu t xác định theo công thức sau: G tmđt = G xd + G tb + G mb + G ql +G tv + G k + G dp Trong đó: G xd : Chi phí xây dựng G tb : Chi phí thiết bị G mb : Chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định c G qk : Chi phí quản lý dự án G tv : Chi phí t vấn đầu t xây dựng G k : Chi phí khác G dp : Chi phí dự phòng 1.Xácđịnh chi phí xây dựng: *Căn cứ để xây dựng các hạng mục: + Danh mục các hạng mục công trình, hạng mục thuộc dự án. + Quy mô XD các công trình, hạng mục(md,m2, ). + Suất đầu t xây dựng tính cho một đơn vị qui mô xây dựng. + Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành. Diện tích đất cho thuê: *Nhà A: 135.72 m 2 - Tầng 1: F A 1 = 3.6x2.4+5.7x3.6+5.4x5.7+1.8x2.4=64.26 m 2 - Tầng 2: F A 2 = 4.5x3.6+3.8x3.6+3.6x5.7+2.1x1.8+3.6x3.6+2.4x1.8=71.46 m 2 *Nhà B: 190.03 m 2 - Tầng 1: F B 1 = 3.14x4.5x4.5x0.5 + 2.1x4.5 + 2.4x3.6 + 2.7x18 = 54.76m 2 - Tầng 2: F B 2 = 0.25x3.14x4.5x4.5 + 1.2x1.8 + 3.6x6 + 2.1x3.6 + 2.4x2.1 + 4.5x3.6 = 69.66m 2 - Tầng mái: F B mái = 8.1x8.1=65.61 m 2 *Nhà C: 326.78m 2 - Tầng 1: F C 1 = (1.65x2.4 + 2.4x3.8 + 2.1x4.5 + 3.6x8)x2 = 102.66 m 2 - Tầng 2: F C 2 = 2.4x2.1 + 8x3.8 + 4.5x3.8 + 3.3x4.5 + 0.9x2.1 0.8x2.1 = 135.2 m 2 - Tầng xép: F C xép = 7.8x5.7x2 = 88.92 m 2 *Nhà D: 1062 m 2 - Tầng trệt: F D trệt = (4.2x4.2 + 2.4x4.2 + 5.1x3.6)x5 = 230.4 m 2 - Tầng 2= Tầng 3: F D 2 = F D 2 = (7.8x2.1 + 5.1x5.4 + 4.2x4.2 + 7.2x3)x5 = 415.8 m 2 Tổng diện tích cho thuê: 3*135.72 + 5*190.03 + 2*326.78 + 5*1062 = 7320.87 m 2 Diện tích sàn các nhà: * Nhà A: - Tầng 1: - 10 -