Một dự án khi được xác lập đều có một mục tiêu rõ ràng và đều mang lại một lợi ích nào đó cho xã hội. Nhưng để thực hiện cần phải có chi phí đầu tư thực hiện. Vấn đề đặt ra : Với lợi nhuận đó có đáng với vốn đầu tư đã bỏ ra hay không ? Một dự án được khẳng định là phải thực hiện nhưng lại có rất nhiều phương án thực hiện với các chi phí đầu tư khác nhau và mức độ lợi nhuận đem lại bởi các phương án cũng khác nhau. Vấn đề đặt ra : Phương án nào là phương án tốt nhất ?Vậy phân tích kinh tế dự án nhằm đánh giá ảnh hưởng toàn bộ của dự án trong việc đạt được những mục tiêu quốc gia và vốn đầu tư được đề nghị có phải là phương tiện tốt nhất để đạt được mục tiêu đó hay không?
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN DỰ ÁN: ĐỊA ĐIỂM : Hà Nội, 2017 THUYẾT MINH LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN DỰ ÁN: ĐỊA ĐIỂM : CƠ SỞ LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: Các văn bản: - Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2018 chỉnh phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25-3-2015 Chính phủ chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ , tái định cư nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất - Nghị số 12/2014/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2014 Hội đồng nhân dân tỉnh nguyên tắc xác định giá loại đất địa bàn tỉnh Khánh Hòa năm 2015 - Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng -Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế - Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 hướng dẫn thuế thu nhập doanh nghiệp - 'Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 Bộ tài hướng dẫn thuế giá trị gia tăng quản lý thuế - Nghị định số 103/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 11/11/2014 Quy định mức lương tối thiểu vùng người lao động làm việc doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ hợp tác, trang trại, hộ gia đình, cá nhân, quan, tổ chức có th mướn lao động theo hợp đồng lao động; - Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2014 -Quyết định số 79/2017/QĐ-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2017 trưởng Bộ xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình -Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Bộ xây dựng Hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Thông tư 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 Bộ Tài hướng dẫn thực số điều Nghị định 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc hoạt động xây dựng '- Thông tư 209/2016/TT-BTC ngày 10-11-2016 Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư , phí thẩm định thiết kế sở - Thông tư 210/2016/TT-BTC ngày 10-11-2016 Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí tra thiết kế kỹ thuật , phí thẩm tra dự tốn - Thơng tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 việc sửa đổi bổ xung thông tư 117/2004 hướng dẫn thực nghị định 198/2004 phủ thu tiền sử dụng đất -Thơng tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10-3-2016 Quy định phân cấp công trình xây dụng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tư xây - Tham khảo suất đầu tư cơng trình, hạng mục cơng trình tương tự báo giá thị trường - Một số tài liệu khác có liên quan Phương pháp lập tổng mức đầu tư: PHỤ LỤC SỐ: BẢNG TỔNG HỢP CÁC THÔNG SỐ, CHỈ TIÊU KINH TẾ - TÀI CHÍNH DỰ ÁN: TT I 1.1 - Chỉ tiêu Đơn vị Trị số Các tiêu quy mô dự án Quy mô dự án Đất m2 m2 194.709,51 64.490,09 Đất chia lô m2 31.391,73 Đất biệt thự m2 19.524,21 - Đất du lịch m2 13.574,15 1.2 Diện tích đất hỗn hợp m2 9.993,56 1,3 Diện tích giao thơng m2 112.980,25 1,4 Diện tích xanh m2 7.245,61 II Các tiêu kinh tế dự án Tổng vốn đầu tư xây dựng Đơn giá kinh doanh 2,1 2,2 2,3 III Giá đất tiếp giáp đường 66 m đồng/m2 109.000.000 Giá đất tiếp giáp đường 35-36m đồng/m2 55.000.000 Giá đất tiếp giáp đường 18-25m đồng/m2 48.000.000 Giá đất tiếp giáp đường 12 m đồng/m2 33.000.000 Giá đất tiếp giáp đường 66 m đồng/m2 Giá đất tiếp giáp đường 35-36m đồng/m2 61.000.000 Giá đất tiếp giáp đường 18-25m đồng/m2 44.000.000 Giá đất tiếp giáp đường 12 m Giá đất trung bình đất hỗn hợp Giá đất trung trình lơ tiếp giáp 66 m đồng/m2 30.000.000 đồng/m2 29.000.000 Giá đất tiếp giáp 35-36m đồng/m2 Giá đất trung bình đất du lịch Các tiêu hiệu Tổng doanh thu Tổng lợi nhuận Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận Giá trị ròng (NPV) Suất thu lợi nội (IRR) Thời hạn thu hồi vốn (theo tiêu động) IV 2.372.124.854.388 Giá đất trung bình đất chia lô đồng đồng đồng % đồng % năm Tỷ số thu chi ( tỷ số lợi ích/ chi phí R=B/C Các tiêu hiệu kinh tế xã hội Nộp tiền sử dụng đất Nộp thuế 3.482.682.660.000 813.304.130.951 9,00% 161.097.365.773 14,03% 5,3 1,5 đồng đồng 1-TH - 1.810.373.632.881 298.091.772.108 - Thuế VAT Thuế thu nhập doanh nghiệp đồng đồng 1-TH - 101.035.991.187 197.055.780.921 PHỤ LỤC SỐ: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ KIẾN DỰ ÁN: ĐVN: đồng TT Hạng mục Hệ số Diễn giải A CHI PHÍ XÂY DỰNG Gxd Bảng khái tốn 231.881.909.091 23.188.190.909 255.070.100.000 B CHI PHÍ THIẾT BỊ Gtb Bảng khái tốn 10.443.536.364 1.044.353.636 11.487.890.000 C CHI PHÍ HỖ TRỢ ĐỀN BÙ GPMB Gd Bảng khái toán 31.115.884.972 31.115.884.972 1.810.373.632.881 1.810.373.632.881 D CHI PHÍ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chi phí tiền sử dụng đất diện tích đất kinh doanh ( đất xây dựng nhà liền kề Nhà du lịch) Các loại chi phí đầu tư khấu trừ Chi phí giải phóng mặt Chi phí đầu tư hạ tầng diện tích cơng trình hữu ích Một số chi phí khác( chi phí khảo sát đo đạc lập QH chi tiết, chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi, Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi,chi phí đánh giá tác động mơi trường, chi phí kiểm định chất lượng, chi phí rà phá bom mìn) Tạm tính =(Chi phí tiền sử dụng đất diện tích đất kinh doanh - loại chi phí khấu trừ Bảng tính tốn nộp tiền sử dụng đất Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế 1.943.359.536.107 132.985.903.226 Bảng khái tốn 31.115.884.972 Tạm tính= suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng diện tích đất xây dựng cơng trình đất * diện tích đất hữu ích ( đất cơng trình cơng cộng, trường học, đất giao thơng trục 66m , xanh) 97.822.730.090 Đề xuất Chủ đầu tư 4.047.288.164 2-TMDT tang - TT Hạng mục CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN(QĐ 79/QĐBXD) CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG D (QĐ 79/QĐ-BXD) C Hệ số Diễn giải Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế 1,448% (QĐ 79) (Gql)= HS*(Gxdtt+Gtbtt) 3.508.872.450 Gtv QĐ 79/QĐ-BXD 11.892.813.308 1.119.103.882 13.011.917.190 Bảng dự toán chi tiết QH chi tiết 1/500 1.042.148.670 104.214.867 1.146.363.537 3.508.872.450 Khảo sát đo đạc, lập QH chi tiết 1/500 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 0,270% HS*(Gxdtt+Gtbtt)*1,1 654.278.703 65.427.870 719.706.573 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 0,057% HS*(Gxdtt+Gtbtt)*1,1 138.125.504 13.812.550 151.938.054 Khảo sát bước DADT Bảng dự toán chi tiết 205.000.000 20.500.000 225.500.000 Khảo sát TKBVTC Bảng dự toán chi tiết 536.000.000 53.600.000 589.600.000 Tư vấn lập TKBVTC 1,366% HS*Gxdtt*1,1 3.167.506.878 316.750.688 3.484.257.566 Thẩm tra HS TKBVTC 0,074% HS*(Gxdtt)*1,1 171.592.613 17.159.261 188.751.874 Thẩm tra dự toán 0,070% HS*(Gxdtt*1,1 162.317.336 16.231.734 178.549.070 10 Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn,TKBVTC 0,576% HS*(Gtvtk)*1,1 18.244.840 1.824.484 20.069.324 Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn, khảo sát bước BVTC 0,816% HS*(Gks)*1,1 4.373.760 437.376 4.811.136 0,630% HS*(Ggs)*1,1 16.332.370 1.633.237 17.965.607 0,067% HS*(Gxdtt)*1,1 155.360.879 15.536.088 170.896.967 0,300% HS*Gtbtt*1,1 31.330.609 3.133.061 34.463.670 1,118% HS*Gxdtt*1,1 2.592.439.744 259.243.974 2.851.683.718 0,798% HS*Gtbtt*1,1 83.339.420 8.333.942 91.673.362 Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn giám sát thi công xây dựng Lập HSMT đánh giá hồ sơ dự thầu thi công 13 xây dựng Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm 14 vật tư, thiết bị 15 Chi phí Giám sát thi cơng xây dựng 12 16 Chi phí Giám sát lắp đặt thiết bị 2-TMDT tang - TT Hạng mục Hệ số Diễn giải 17 Chi phí giám sát công tác khảo sát xây dựng 4,072% HS*Gks*1,1 21.825.920 2.182.592 24.008.512 18 Chi phí quy đổi vốn đầu tư xây dựng 0,033% HS*TMĐT( chưa có VAT) *1,1 772.333.624 77.233.362 849.566.986 20% HS* chi phí QLDA 701.774.490 20,000% HS*Ggs 518.487.949 51.848.795 570.336.744 19 Giám sát, đánh giá đầu tư 20 Chi phí kiểm tra chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế 701.774.490 21 Kiểm định chất lượng cơng trình TT 400.000.000 40.000.000 440.000.000 22 Lập báo cáo Đánh giá tác động môi trường TT 500.000.000 50.000.000 550.000.000 E CHI PHÍ KHÁC Gk 18.108.786.704 1.640.477.157 19.749.263.861 Thẩm tra phê duyệt tốn (Thơng tư 09/2016/TT-BTC) 0,139% HS*TMĐT* 0,5 1.646.290.038 Kiểm tốn (Thơng tư 09/2016/TT-BTC) 0,199% HS*TMĐT+Thuế VAT 4.713.837.662 0,007% HS*TMĐT( không bao gồm Gd) 38.483.397 38.483.397 Lệ phí=50% Phí thẩm định DADT ( theo TT 209/2016/TT-BXD) 19.241.698 19.241.698 0,049% HS*Gxdtt*1,1 113.158.372 11.315.837 124.474.209 0,046% HS*Gxdtt*1,1 106.433.796 10.643.380 117.077.176 45.454.545 4.545.455 50.000.000 45.454.545 4.545.455 50.000.000 Lệ phí thẩm định DADT (TT 209/2016/TTBXD) Lệ phí thẩm định TKCS (TT 209/2016/TTBXD) Phí thẩm định thiết kế kỹ thuật (TT 210/2016/TT-BTC) Phí thẩm định dự toán xây dựng (TT 210/2016/TT-BTC) Thẩm định hồ sơ mời thầu thi công xây dựng 0,05%*Gxd (Theo Nghị định 63/2014/NĐ-CP) 0,050% tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng Thẩm định kết qủa lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng 0,05%*Gxd (Theo Nghị định 63/2014/NĐ-CP) 0,050% tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng 2-TMDT tang - 1.646.290.038 471.383.766 5.185.221.428 TT Hạng mục Hệ số Diễn giải Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế Giải kiến nghị nhà thầu thi công xây dựng 0,02%*Gxd (Theo Nghị định 63/2014/NĐ-CP) 0,020% tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng 45.454.545 4.545.455 50.000.000 10 Thẩm định hồ sơ mời thầu tư vấn thiết kế, khảo sát 0,05%*(Gtv+Gks) (Theo Nghị định 0,050% 63/2014/NĐ-CP) tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng 1.851.753 185.175 2.036.929 11 Thẩm định kết qủa lựa chọn nhà thầu tư vấn thiết kế, khảo sát 0,05%*(Gtv+Gks) (Theo Nghị định 0,050% 63/2014/NĐ-CP) tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng 1.851.753 185.175 2.036.929 12 Giải kiến nghị nhà thầu tư vấn thiết kế, khảo sát 0,02%*(Gtv+Gks) (Theo Nghị định 0,020% 63/2014/NĐ-CP) tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng 909.091 90.909 1.000.000 13 Thẩm định hồ sơ mời thầu giám sát 0,05%*Ggs (Theo Nghị định 63/2014/NĐ-CP) 0,050% tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng 1.296.220 129.622 1.425.842 14 Thẩm định kết qủa lựa chọn nhà thầu giám sát 0,05%*Ggs (Theo Nghị định 63/2014/NĐ-CP) 0,050% tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng 1.296.220 129.622 1.425.842 15 Giải kiến nghị nhà thầu giám sát 0,02%*Ggs (Theo Nghị định 63/2014/NĐ-CP) 0,020% tối thiểu 1.000.000 đồng tối đa 50.000.000 đồng 909.091 90.909 1.000.000 203.800.000 20.380.000 224.180.000 16 Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ TT 17 Chi phí bảo hiểm ( thông tư 329/TT/BTC) 0,2600% HS*(Gxdtt+Gtbtt)*1,1 630.046.158 63.004.616 693.050.774 18 Chi phí hạng mục chung 4,0000% HS*(Gxdtt+Gtbtt)*1,1 9.693.017.818 969.301.782 10.662.319.600 2-TMDT tang - TT Hạng mục Hệ số Diễn giải Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế 19 Thoả thuận đấu nối hạ tầng (điện, nước….) TT 300.000.000 30.000.000 330.000.000 20 Cấp phép xây dựng TT 500.000.000 50.000.000 550.000.000 LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY F DỰNG (9%/năm - vay theo tiến độ thi cơng) vay Theo bảng tính lãi vay 180.148.195.364 G DỰ PHỊNG PHÍ Gdp Gdp1+Gdp2 43.326.452.428 4.332.645.243 47.659.097.670 180.148.195.364 Dự phòng phí cho khối lượng phát sinh (Gdp1) 10,0% HS*(Gxd+Gd+Gql+Gtv+Gk) 28.884.301.618 2.888.430.162 31.772.731.780 Dự phòng cho yếu tố trượt giá (Gdp2) 5,0% HS*(Gxd+Gd+Gql+Gtv+Gk) 14.442.150.809 1.444.215.081 15.886.365.890 A+B+C+E+F+G) 530.426.450.680 31.324.770.827 561.751.221.507 2.340.800.083.561 31.324.770.827 2.372.124.854.388 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHƯA BAO GỒM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỔNG CỘNG (A+B+C+D+E+F+G) A+B+C+D+E+F+G) LÀM TRÒN 2.372.124.854.000 2-TMDT tang - 10 20 HH7 Tổng cộng Hỗn hợp 66 9.993,56 74.483,66 15.862.942 29.000.000 Bảng tính tiền sử dụng đất Stt Ký hiệu A Phân khu 2A Đất du lịch ODL1 ODL2 ODL3 ODL4 ODL5 ODL6 Đất chia lô CL1 Loại đất Đường QH Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch 20 20 20 20 35 35 Đất chia lô 35 20 12 20 12 66 12 66 12 66 66 66 66 CL2 Đất chia lô CL3 Đất chia lô 10 CL4 Đất chia lô CL09.1 CL09.2 CL09.3 CL09.4 Đất chia lô Đất chia lô Đất chia lô Đất chia lô BT1 Đất biệt thự 14 BT2 Đất biệt thự 15 BT3 Đất biệt thự 16 BT4 Đất biệt thự BT5 BT6 BT7 BT8 Đất biệt thự Đất biệt thự Đất biệt thự Đất biệt thự 18 12 18 12 18 12 18 12 18 12 12 18 Hỗn hợp 66 11 12 13 14 Đất biệt thự 13 17 18 19 20 Đất hỗn hợp 21 HH7 Tổng cộng Diện tích đất (m2) 13.574,15 2.461,87 1.108,34 4.113,05 1.801,19 2.304,05 1.785,65 31.391,74 290,65 2.755,41 2.708,27 4.215,09 4.046,04 3.738,99 3.972,23 2.800,27 2.900,27 511,60 1.239,32 1.439,52 774,08 19.524,21 435,00 1.368,98 518,53 1.701,35 475,00 1.464,12 475,00 1.526,23 3.819,73 3.819,73 1.960,27 1.960,27 9.993,56 9.993,56 74.484 Giá đất nộp tiền thực tế ( đồng) 26.154.697 26.154.697 26.154.697 32.693.372 33.989.210 33.989.210 30.590.289 26.154.697 16.206.758 26.154.697 16.206.758 47.207.237 18.007.509 42.486.513 18.007.509 73.761.307 73.761.307 73.761.307 73.761.307 22.300.321 16.206.758 22.300.321 16.206.758 22.300.321 16.206.758 22.300.321 16.206.758 22.300.321 18.007.509 18.007.509 22.300.321 15.862.942 Giá trị QSD đất 398.845.984.121,90 64.389.463.903 28.988.296.873 107.575.576.496 58.886.974.713 78.312.839.301 60.692.832.837 1.012.333.727.822,61 8.891.067.498 72.066.913.661 43.892.276.489 110.244.401.778 65.573.191.138 176.507.387.071 71.529.967.475 118.973.707.759 52.226.638.127 37.736.284.661 91.413.862.991 106.180.876.653 57.097.152.523 373.652.561.508,57 9.700.639.635 22.186.727.567 11.563.385.448 27.573.367.723 10.592.652.475 23.728.638.523 10.592.652.475 24.735.240.262 85.181.205.133 68.783.822.353 35.299.579.667 43.714.650.247 158.527.262.653,52 158.527.262.654 1.943.359.536.107 PHỤ LỤC SỐ: BẢNG TÍNH DOANH THU PHÁT TRIỂN DỰ ÁN DỰ ÁN: ĐVN: đồng Kí hiệu Loại đất Đường QH Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch Đất du lịch 20 20 20 20 35 35 CL1 Đất chia lô CL2 Đất chia lô CL3 Đất chia lô CL4 Đất chia lô 35 20 12 20 12 66 12 66 12 66 66 66 66 CL09.1 CL09.2 CL09.3 III CL09.4 Đất biệt thự BT1 Đất chia lô Đất chia lô Đất chia lô Đất chia lô Đất biệt thự BT2 Đất biệt thự BT3 Đất biệt thự BT4 Đất biệt thự BT5 BT6 BT7 BT8 Đất biệt thự Đất biệt thự Đất biệt thự Đất biệt thự 18 12 18 12 18 12 18 12 18 12 12 18 Hỗn hợp 66 10 11 12 13 Đất hỗn hợp 15 Năm kinh doanh tỷ lệ % giá trị chuyển nhượng đất dự án Đơn giá đất 13.574,15 ODL1 ODL2 ODL3 ODL4 ODL5 ODL6 Đất chia lơ Diện tích đất kinh doanh (m2) HH7 Tổng cộng 2461,87 1.108,34 4.113,05 1.801,19 2.304,05 1.785,65 31.391,74 290,65 2.755,41 2.708,27 4.215,09 4.046,04 3.738,99 3.972,23 2.800,27 2.900,27 511,60 1.239,32 1.439,52 774,08 19.524,21 435,00 1.368,98 518,53 1.701,35 475,00 1.464,12 475,00 1.526,23 3.819,73 3.819,73 1.960,27 1.960,27 9.993,56 9.993,56 74.484 48.000.000 48.000.000 48.000.000 58.000.000 61.000.000 61.000.000 55.000.000 48.000.000 32.000.000 48.000.000 32.000.000 82.000.000 34.000.000 74.000.000 34.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 39.000.000 29.000.000 39.000.000 29.000.000 39.000.000 29.000.000 39.000.000 29.000.000 39.000.000 32.000.000 32.000.000 39.000.000 29.000.000 Thành tiền Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 5% 10% 20% 25% 30% Năm 2023 10% 722.737.200.000,00 36.136.860.000,00 72.273.720.000,00 144.547.440.000,00 ################ 216.821.160.000,00 72.273.720.000,00 118.169.760.000 53.200.320.000 197.426.400.000 104.469.020.000 140.547.050.000 108.924.650.000 1.809.754.830.000,00 15.985.750.000 132.259.680.000 86.664.640.000 202.324.320.000 129.473.280.000 306.597.180.000 135.055.820.000 207.219.980.000 98.609.180.000 63.950.000.000 154.915.000.000 179.940.000.000 96.760.000.000 660.377.390.000,00 16.965.000.000 39.700.420.000 20.222.670.000 49.339.150.000 18.525.000.000 42.459.480.000 18.525.000.000 44.260.670.000 148.969.470.000 122.231.360.000 62.728.640.000 76.450.530.000 289.813.240.000,00 289.813.240.000 3.482.682.660.000 5.908.488.000,00 2.660.016.000,00 9.871.320.000,00 5.223.451.000,00 7.027.352.500,00 5.446.232.500,00 90.487.741.500,00 799.287.500,00 6.612.984.000,00 4.333.232.000,00 10.116.216.000,00 6.473.664.000,00 15.329.859.000,00 6.752.791.000,00 10.360.999.000,00 4.930.459.000,00 3.197.500.000,00 7.745.750.000,00 8.997.000.000,00 4.838.000.000,00 33.018.869.500,00 848.250.000,00 1.985.021.000,00 1.011.133.500,00 2.466.957.500,00 926.250.000,00 2.122.974.000,00 926.250.000,00 2.213.033.500,00 7.448.473.500,00 6.111.568.000,00 3.136.432.000,00 3.822.526.500,00 14.490.662.000,00 14.490.662.000,00 174.134.133.000 11.816.976.000,00 5.320.032.000,00 19.742.640.000,00 10.446.902.000,00 14.054.705.000,00 10.892.465.000,00 180.975.483.000,00 1.598.575.000,00 13.225.968.000,00 8.666.464.000,00 20.232.432.000,00 12.947.328.000,00 30.659.718.000,00 13.505.582.000,00 20.721.998.000,00 9.860.918.000,00 6.395.000.000,00 15.491.500.000,00 17.994.000.000,00 9.676.000.000,00 66.037.739.000,00 1.696.500.000,00 3.970.042.000,00 2.022.267.000,00 4.933.915.000,00 1.852.500.000,00 4.245.948.000,00 1.852.500.000,00 4.426.067.000,00 14.896.947.000,00 12.223.136.000,00 6.272.864.000,00 7.645.053.000,00 28.981.324.000,00 28.981.324.000,00 348.268.266.000 23.633.952.000,00 29.542.440.000,00 10.640.064.000,00 13.300.080.000,00 39.485.280.000,00 49.356.600.000,00 20.893.804.000,00 26.117.255.000,00 28.109.410.000,00 35.136.762.500,00 21.784.930.000,00 27.231.162.500,00 361.950.966.000,00 ################ 3.197.150.000,00 3.996.437.500,00 26.451.936.000,00 33.064.920.000,00 17.332.928.000,00 21.666.160.000,00 40.464.864.000,00 50.581.080.000,00 25.894.656.000,00 32.368.320.000,00 61.319.436.000,00 76.649.295.000,00 27.011.164.000,00 33.763.955.000,00 41.443.996.000,00 51.804.995.000,00 19.721.836.000,00 24.652.295.000,00 12.790.000.000,00 15.987.500.000,00 30.983.000.000,00 38.728.750.000,00 35.988.000.000,00 44.985.000.000,00 19.352.000.000,00 24.190.000.000,00 132.075.478.000,00 ################ 3.393.000.000,00 4.241.250.000,00 7.940.084.000,00 9.925.105.000,00 4.044.534.000,00 5.055.667.500,00 9.867.830.000,00 12.334.787.500,00 3.705.000.000,00 4.631.250.000,00 8.491.896.000,00 10.614.870.000,00 3.705.000.000,00 4.631.250.000,00 8.852.134.000,00 11.065.167.500,00 29.793.894.000,00 37.242.367.500,00 24.446.272.000,00 30.557.840.000,00 12.545.728.000,00 15.682.160.000,00 15.290.106.000,00 19.112.632.500,00 57.962.648.000,00 72.453.310.000,00 57.962.648.000,00 72.453.310.000,00 696.536.532.000 870.670.665.000 35.450.928.000,00 15.960.096.000,00 59.227.920.000,00 31.340.706.000,00 42.164.115.000,00 32.677.395.000,00 542.926.449.000,00 4.795.725.000,00 39.677.904.000,00 25.999.392.000,00 60.697.296.000,00 38.841.984.000,00 91.979.154.000,00 40.516.746.000,00 62.165.994.000,00 29.582.754.000,00 19.185.000.000,00 46.474.500.000,00 53.982.000.000,00 29.028.000.000,00 198.113.217.000,00 5.089.500.000,00 11.910.126.000,00 6.066.801.000,00 14.801.745.000,00 5.557.500.000,00 12.737.844.000,00 5.557.500.000,00 13.278.201.000,00 44.690.841.000,00 36.669.408.000,00 18.818.592.000,00 22.935.159.000,00 86.943.972.000,00 86.943.972.000,00 1.044.804.798.000 11.816.976.000,00 5.320.032.000,00 19.742.640.000,00 10.446.902.000,00 14.054.705.000,00 10.892.465.000,00 180.975.483.000,00 1.598.575.000,00 13.225.968.000,00 8.666.464.000,00 20.232.432.000,00 12.947.328.000,00 30.659.718.000,00 13.505.582.000,00 20.721.998.000,00 9.860.918.000,00 6.395.000.000,00 15.491.500.000,00 17.994.000.000,00 9.676.000.000,00 66.037.739.000,00 1.696.500.000,00 3.970.042.000,00 2.022.267.000,00 4.933.915.000,00 1.852.500.000,00 4.245.948.000,00 1.852.500.000,00 4.426.067.000,00 14.896.947.000,00 12.223.136.000,00 6.272.864.000,00 7.645.053.000,00 28.981.324.000,00 28.981.324.000,00 348.268.266.000 PHỤ LỤC SỐ: TỔNG HỢP DOANH THU DỰ ÁN DỰ ÁN: ĐVN: đồng STT Năm vận hành Năm 2017 Năm 2018 174.134.133.000 Năm 2019 348.268.266.000 Năm 2020 696.536.532.000 Năm 2021 870.670.665.000 Năm 2022 1.044.804.798.000 Năm 2023 348.268.266.000 Tổng Tổng Doanh thu 3.482.682.660.000 7-THDoanhthu - 19 PHỤ LỤC SỐ: TIỀN LƯƠNG VÀ KINH PHÍ ,BH, CĐ NĂM CỦA BAN QUẢN LÝ KHU NHÀ Ở DỰ ÁN: ĐVN: đồng Kinh phí BH,CĐ 1năm Tiền lương năm STT Nội dung đvt Số lượng Lương tháng Giám đốc điều hành Phó giám đốc Phòng kỹ thuật Trưởng phòng Nhân viên Phòng Quản lý Trưởng phòng Nhân viên Phòng kinh doanh Trưởng phòng Nhân viên Phòng tài - Kế tốn Kế tốn trưởng Kế tốn viên Tỉng céng Thời gian LV(tháng) Lương năm Thành tiền (LươngxKdx19%) Hệ số Kd ngêi ngêi 25.000.000 20.000.000 12 12 300.000.000 480.000.000 0,35 0,35 19.950.000 31.920.000 ngêi ngêi 10 15.000.000 8.000.000 12 12 180.000.000 960.000.000 0,5 0,5 17.100.000 91.200.000 ngêi ngêi 10 15.000.000 8.000.000 12 12 180.000.000 960.000.000 0,5 0,5 17.100.000 91.200.000 ngêi ngêi 10 15.000.000 8.000.000 12 12 180.000.000 960.000.000 0,5 0,5 17.100.000 91.200.000 ngêi ngêi 42 15.000.000 8.000.000 12 12 180.000.000 480.000.000 4.860.000.000 0,5 0,5 17.100.000 45.600.000 439.470.000 Ghi chó: Chi phÝ BH,C§ tÝnh b»ng 19% Lương Hệ số chuyển đổi từ lương kinh doanh sang lương tạm tính Kd 8-CP luong - 20 PHỤ LỤC SỐ: CHI PHÍ TB VĂN PHỊNG, ĐIỆN, NƯỚC, VIỄN THƠNG, TRUYỀN HÌNH BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN: ĐVN: đồng STT Năm vận hành Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Tổng Tiền điện 180.000.000 189.000.000 198.450.000 208.372.500 218.791.125 229.730.681 241.217.215 1.465.561.522 Tiền nước 12.000.000 12.600.000 13.230.000 13.891.500 14.586.075 15.315.379 16.081.148 97.704.101 9-CP dich vu - 21 Viễn Thông 24.000.000 25.200.000 26.460.000 27.783.000 29.172.150 30.630.758 32.162.295 195.408.203 Truyền hình, Internet 4.800.000 5.040.000 5.292.000 5.556.600 5.834.430 6.126.152 6.432.459 39.081.641 Tổng 220.800.000 231.840.000 243.432.000 255.603.600 268.383.780 281.802.969 295.893.117 1.797.755.466 PHỤ LỤC SỐ: 10 CHI PHÍ BẢO LÃNH VÀ RỦI DO KINH DOANH DỰ ÁN: ĐVN: đồng STT Năm vận hành Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Tổng Chi phí bảo lãnh ngân hàng 3.482.682.660 6.965.365.320 13.930.730.640 17.413.413.300 20.896.095.960 6.965.365.320 69.653.653.200 Chi phí rủi kinh doanh 3.482.682.660 6.965.365.320 13.930.730.640 17.413.413.300 20.896.095.960 6.965.365.320 69.653.653.200 Tổng hợp 0 13.930.730.640 27.861.461.280 34.826.826.600 41.792.191.920 13.930.730.640 132.341.941.080 PHỤ LỤC SỐ: 11 CHI PHÍ QUẢN LÝ KHÁC DỰ ÁN: ĐVN: đồng STT Năm vận hành Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Tổng Văn phòng phẩm, sách báo 1.000.000 1.050.000 1.102.500 1.157.625 1.215.506 1.276.282 1.340.096 Chi phí khác Tổng 5.000.000 5.250.000 5.512.500 5.788.125 6.077.531 6.381.408 6.700.478 6.000.000 6.300.000 6.615.000 6.945.750 7.293.038 7.657.689 8.040.574 48.852.051 11-CP quan ly - 23 PHỤ LỤC SỐ: 13 TỔNG HỢP CHI PHÍ VẬN HÀNH DỰ ÁN DỰ ÁN: ĐVN: đồng STT Năm vận hành Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Chi phí lương, BH, CĐ 5.299.470.000 5.299.470.000 5.299.470.000 5.299.470.000 5.299.470.000 5.829.417.000 5.829.417.000 38.156.184.000 Chi phí dịch vụ 220.800.000 231.840.000 243.432.000 255.603.600 268.383.780 281.802.969 295.893.117 1.797.755.466 Chi phí quản lý khác 6.000.000 6.300.000 6.615.000 6.945.750 7.293.038 7.657.689 8.040.574 48.852.051 13-Tong hop CPVH - 24 Chi phí bảo lãnh ngân hàng 3.482.682.660 6.965.365.320 13.930.730.640 17.413.413.300 20.896.095.960 6.965.365.320 69.653.653.200 Chi phí rủi ro kinh doanh 3.482.682.660 6.965.365.320 13.930.730.640 17.413.413.300 20.896.095.960 6.965.365.320 69.653.653.200 Chi phí vận hành 5.526.270.000 12.502.975.320 19.480.247.640 33.423.480.630 40.401.973.418 47.911.069.578 20.064.081.331 179.310.097.917 PHỤ LỤC SỐ: 13 BẢNG TÍNH TỐN LỢI NHUẬN DỰ ÁN DỰ ÁN: ĐVN: đồng STT Năm vận hành Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Doanh thu cộng dồn Doanh thu bình quân Lợi nhuận TB năm Doanh thu 174.134.133.000 348.268.266.000 696.536.532.000 870.670.665.000 1.044.804.798.000 348.268.266.000 3.482.682.660.000 Chi phí đầu tư (khơng có lãi vay) 52.265.538.051 743.560.935.779 745.284.119.279 650.866.065.915 Chi phí vận hành 5.526.270.000 12.502.975.320 19.480.247.640 33.423.480.630 40.401.973.418 47.911.069.578 20.064.081.331 Thuế VAT đầu 15.830.375.727 31.660.751.455 63.321.502.909 79.151.878.636 94.982.254.364 31.660.751.455 Thuế VAT đầu vào 5.253.800.732 68.733.082.827 69.524.033.356 62.208.140.595 3.672.906.674 4.355.551.780 1.824.007.394 Thuế giá trị gia tăng (GTGT) -5.253.800.732 -52.902.707.100 -37.863.281.902 1.113.362.314 75.478.971.962 90.626.702.584 29.836.744.061 2.191.976.659.024 179.310.097.917 316.607.514.545 215.571.523.358 101.035.991.187 14-Lợi nhuân - 25 Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận cộng dồn 0 1.113.362.314 75.478.971.962 90.626.702.584 29.836.744.061 -52.538.007.319 -529.027.070.999 -378.632.819.017 10.020.260.827 679.310.747.658 815.640.323.254 268.530.696.547 1.010.359.911.872 197.055.780.921 813.304.130.951 -52.538.007.319 -529.027.070.999 -378.632.819.017 11.133.623.141 754.789.719.620 906.267.025.838 298.367.440.608 -52.538.007.319 -581.565.078.318 -960.197.897.336 -950.177.636.509 -270.866.888.850 544.773.434.404 813.304.130.951 PHỤ LỤC SỐ: 15 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ( NPV-IRR) DỰ ÁN: ĐVN: đồng STT Thời gian Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Doanh thu 174.134.133.000 348.268.266.000 696.536.532.000 870.670.665.000 1.044.804.798.000 348.268.266.000 3.482.682.660.000 Chi phí đầu tư Chi phí lãi vay 52.265.538.051 743.560.935.779 745.284.119.279 650.866.065.915 39.008.302.969 67.531.048.993 73.608.843.402 46.413.839.967 15.471.279.989 2.191.976.659.024 242.033.315.320 Chỉ số NVP = Chỉ số IRR( %) = 15-Hieu qua NPV-IRR - 26 Chi phí vận hành 5.526.270.000 12.502.975.320 19.480.247.640 33.423.480.630 40.401.973.418 47.911.069.578 20.064.081.331 179.310.097.917 Thuế thu nhập doanh nghiệp 0 1.113.362.314 75.478.971.962 90.626.702.584 29.836.744.061 197.055.780.921 Dòng tiền dự án -57.791.808.051 -620.938.081.068 -484.027.149.912 -62.475.220.261 708.375.879.653 890.795.745.849 298.367.440.608 672.306.806.818 161.097.365.773 14,03% PHỤ LỤC SỐ: 16 KẾ HOẠCH TRẢ NỢ DỰ ÁN: ĐVN: đồng Thời gian trả nợ STT Nội dung Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Nợ đầu kỳ 859.515.554.945 515.709.332.967 171.903.110.989 Trả nợ gốc hàng kỳ 343.806.221.978 343.806.221.978 171.903.110.989 Trả lãi vay hàng kỳ 46.413.839.967 15.471.279.989 Nợ cuối kỳ 515.709.332.967 171.903.110.989 16-Ke hoach tra no - 27 PHỤ LỤC SỐ: 17 THỜI GIAN THU HỒI VỐN DỰ ÁN: STT Năm Dự án Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Thời gian Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Dòng tiền dự án Hệ số triết khấu 1/(1+r)^n -57.791.808.051 -620.938.081.068 -484.027.149.912 -62.475.220.261 708.375.879.653 890.795.745.849 298.367.440.608 Thời gian thu hồi vốn : 5,3 năm 17 - Tg thu hoi von - 28 0,842 0,772 0,708 0,650 0,596 0,547 Dòng tiền chiết khấu -57.791.808.051 -522.631.159.893 -373.757.769.063 -44.259.021.100 460.395.717.483 531.152.398.173 163.217.207.559 PHỤ LỤC SỐ: 18 CÁC MỐC TIẾN ĐỘ CHÍNH THỰC HIỆN DỰ ÁN TT Nội dung công tác Thời gian thực DA Tiến độ thực dự án 45t Khảo sát phục vụ lập QH dự án 1t Lập, trình duyệt QH tỷ lệ 1/500 1,5t Lập, trình phê duyệt dự án đầu tư 1,5t Khảo sát phục vụ lập hồ sơ TKBVTC Lập hồ sơ thiết kế vẽ thi công Cấp phép xây dựng 1t GIAI ĐOẠN 1:GPMB 3t GIAI ĐOẠN 2: Thi công hạng mục hạ tầng kỹ thuật 36t Công tác quản lý dự án 45t Năm 2017 I II III Năm 2018 IV I 1t 1,5t 18-Tiendo - 29 II III Năm 2020 Năm 2019 IV I II III IV I II III IV PHỤ LỤC 17 DỰ TOÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500 18A B Khoản mục KHẢO SÁT ĐO VẼ HIỆN TRẠNG - Đo vẽ tạm tính (ĐV) - Chi phí lập báo cáo - Chi phí lán trại - Cộng - Thuế VAT KINH PHÍ LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT - Chi phí lập quy hoạch (Gqh) - Chi phí lập nhiệm vụ quy hoạch - Chi phí thẩm định quy hoạch - Chi phí cơng bố quy hoạch - Cộng - Thuế VAT TỔNG CỘNG (A+B) LÀM TRỊN Cách tính Giá trị (đồng) 237.728.700 194.700.000 11.682.000 9.735.000 216.117.000 21.611.700 6% x ĐV 5% x ĐV 10% 908.634.837 19,47 (ha) x 30,24 (tr) 8,58% x Gqh 8,03% x Gqh 15% x Gqh 627.620.123 53.843.775 50.424.753 94.143.018 826.031.670 82.603.167 10% 1.146.363.537 1.146.364.000 ... Thẩm tra dự toán Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn,TKBVTC Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn, khảo sát bước BVTC Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn giám sát thi công xây dựng Lập... TIẾN ĐỘ CHÍNH THỰC HIỆN DỰ ÁN TT Nội dung công tác Thời gian thực DA Tiến độ thực dự án 45t Khảo sát phục vụ lập QH dự án 1t Lập, trình duyệt QH tỷ lệ 1/500 1,5t Lập, trình phê duyệt dự án đầu... 8.333.942 91.673.362 Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn giám sát thi công xây dựng Lập HSMT đánh giá hồ sơ dự thầu thi công 13 xây dựng Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm 14 vật tư, thiết