Phân tích, đánh giá hiệu quả đầu tư dự án Khu đô thị, khu dân cư (File excel đính kèm) Một dự án khi được xác lập đều có một mục tiêu rõ ràng và đều mang lại một lợi ích nào đó cho xã hội. Nhưng để thực hiện cần phải có chi phí đầu tư thực hiện. Vấn đề đặt ra : Với lợi nhuận đó có đáng với vốn đầu tư đã bỏ ra hay không ? Một dự án được khẳng định là phải thực hiện nhưng lại có rất nhiều phương án thực hiện với các chi phí đầu tư khác nhau và mức độ lợi nhuận đem lại bởi các phương án cũng khác nhau. Vấn đề đặt ra : Phương án nào là phương án tốt nhất ?Vậy phân tích kinh tế dự án nhằm đánh giá ảnh hưởng toàn bộ của dự án trong việc đạt được những mục tiêu quốc gia và vốn đầu tư được đề nghị có phải là phương tiện tốt nhất để đạt được mục tiêu đó hay không?
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 0786446999 DỰ ÁN: ĐỊA ĐIỂM : CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN Hà Nội, 2020 TẬP ĐOÀN BAN ĐẦU TƯ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do- Hạnh phúc THUYẾT MINH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN: Các văn bản: - Nghị định 68/2019/NĐ-CP ngày 14/8/2019 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 20/03/2016 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Thơng tư 56/2018/TT-BTC ngày 25/6/2018 Bộ Tài quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định báo cáo đánh giá tác động mơi trường quan trung ương thực thẩm định; - Thơng tư 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 Bộ Tài quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế sở; - Thơng tư 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 Bộ Tài quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự tốn; - Thơng tư 258/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ Tài quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy; - Thông tư 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 quy định bảo hiểm bắt buộc hoạt động đầu tư xây dựng; - Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng v/v cơng bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng - Một số tài liệu khác có liên quan Định mức: - Quyết định 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình năm 2018; Diễn giải cách tính: a Mức độ hoàn thiện: - Chỉ đầu tư xây dựng thơ hồn thiện mặt ngồi 100 lơ tuyến đường 42m 44m Chi tiết theo Bảng 02a; - Các lơ cịn lại khơng tiến hành xây dựng; b Phương án tài chính: - Vốn tự có khoảng 125 tỷ (20%), chi giai đoạn chuẩn bị, tiền đất, trả lãi, đối ngoại,… (trong năm 2020, 2021) - Vốn vay chiếm 30% tổng vốn đầu tư cho công tác thi công (vay 70% giá trị xây dựng) - Vốn huy động từ khách hàng chiếm 50% tổng mức, chủ yếu chi cho thi công, trả lãi, nộp thuế - Sản phẩm kinh doanh diện tích đất thương mại, nhà xây thơ hồn thiện mặt ngồi tuyến phố - Tài sản chấp để vay vốn toàn dự án (đất tài sản đất), lãi suất vay tạm tính 11%/năm c Chi phí Xây dựng - thiết bị: - Chi phí xây dựng phần HTKT tạm tính sở suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng; - Diện tích xây dựng phần thấp tầng: Lấy tối đa theo quy hoạch duyệt; - Suất đầu tư shophouse gồm xây thơ, hồn thiện mặt ngồi, chưa bao gồm hoàn thiện nhà, nội thất, cảnh quan nhà (căn theo định số 44/2020/QĐ-BXD Bộ xây dựng chưa có hồn thiện tính hệ số 60%) Áp dụng KV1 (Thái Nguyên); d Chi phí quản lý dự án: - Xây dựng dựa định mức chi phí theo Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 e Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: - Xây dựng dựa định mức chi phí theo Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 văn pháp lý khác f Chi phí khác: - Các phí, lệ phí tính theo khung quy định Bộ Tài chính; - Các chi phí khác tính tốn dựa thiết kế sơ bộ, tạm tính; g Chi phí đối ngoại: - Tạm tính theo nội dung đối tác đề xuất h Chi phí quảng cáo bán hàng: - Được tính 10% doanh thu bán hàng i Chi phí lãi vay: - Được tính sở nhu cầu vốn cần vay Từ năm 2022, trả phần gốc (30 tỷ) doanh thu bán hàng Sau thời gian xây dựng, trả nợ năm j Doanh thu bán hàng: - Đơn giá đất đề xuất sở phân tích dự án Ban Kinh doanh cung cấp - Doanh thu bán hàng với lơ mặt tuyến phố tính thêm phần chi phí xây dựng cơng trình đất k Tiến độ giải ngân: - Phân bổ dựa kế hoạch tiến độ thực dự án Ban Đầu tư lập, theo tiến độ ghi nhận từ đối tác dự trù nội dung cần thực PHÊ DUYỆT Hà Nội , ngày 14 tháng 09 năm 2020 ĐƠN VỊ LẬP TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN DỰ ÁN: TT Nội dung công tác Tiến độ thực dự án Thời gian thực DA Năm 2020 I II III 45t Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Đã thực Phê duyệt KQLC nhà đầu tư Đã thực Hợp đồng thực dự án đầu tư Đã thực Phê duyệt chấp thuận đầu tư dự án Đã thực Công tác giải phóng mặt 17T Thẩm định hồ sơ thiết kế sở 2T Xác định tiền sử dụng đất 15T Hồ sơ thiết kế vẽ thi cơng, tổng dự tốn, xin phép xây dựng 5T Lựa chọn nhà thầu thi công 1T 10 Thực dự án phân kỳ đầu tư (khoảng ha) 14T 11 Thực dự án phân kỳ đầu tư (khoảng 5.8ha) 7T 12 Thực dự án phân kỳ đầu tư (khoảng 8ha) 14T Đang thực Năm 2021 IV I II III Năm 2022 IV I II III Năm 2024 Năm 2023 IV I II III IV I II III IV KẾ HOẠCH TRIỂN KHAI PHÁT TRIỂN DỰ ÁN DỰ ÁN: STT TÊN CÔNG VIỆC Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Phê duyệt KQLC nhà đầu tư Hợp đồng thực dự án đầu tư PLHĐ 01 Phê duyệt chấp thuận đầu tư dự án Công tác giải phóng mặt Hồ sơ chuẩn bị cơng tác GPMB Văn thủ tướng chỉnh phủ việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực dự án Xin lệnh cắm mốc, bàn giao mốc giới thực địa làm sở lên PA GPMB Lập hồ sơ trình thống báo thu hồi đất (bao gồm đồ trích lục trích đo, ranh giới diện tích khu đất thu hồi) Lập phương án sơ bồi thường GPMB, công khai lấy ý kiến cộng đồng (Thống kê, kiểm đếm, …) Hoàn thiện PA GPMB Lập hồ sơ xác định đơn giá bồi thường, trình HĐTĐ, trình UBND Tỉnh QĐ phê duyệt đơn giá bồi thường GPMB Quyết định thu hồi đất định phê duyệt phương án bồi thường, GPMB BẮT ĐẦU Giao đất đợt (40%) Thực chi trả đền bù GPMB Lập hồ sơ xin giao đất Thẩm định phê duyệt định giao đất Bàn giao đất thực địa Giao đất đợt (25%) Thực chi trả đền bù GPMB Lập hồ sơ xin giao đất Thẩm định phê duyệt định giao đất Bàn giao đất thực địa Giao đất đợt (35%) Thực chi trả đền bù GPMB Lập hồ sơ xin giao đất Thẩm định phê duyệt định giao đất Bàn giao đất thực địa Thẩm định hồ sơ thiết kế sở Xác định tiền sử dụng đất KẾT THÚC SỐ NGÀY KẾT QUẢ CÔNG VIỆC GHI CHÚ 16/10/2018 10/7/2019 31/7/2019 22/10/2019 Đã thực Đã thực 8/7/2020 Đã thực Đã thực 8/9/2020 7/9/2021 253 8/9/2020 19/10/2020 30 VB Thủ tướng phủ 20/9/2020 15/10/2020 20 Sở TNMT, P TNMT, TTPTQĐ 20/10/2020 2/11/2020 10 16/10/2020 17/12/2020 45 16/10/2020 26/11/2020 30 18/12/2020 15/1/2021 20 Quyết định UBND TP Sông Công 18/1/2021 8/2/2021 5/3/2021 2/4/2021 5/2/2021 4/3/2021 1/4/2021 6/4/2021 15 15 20 TTPTQĐ, CĐT CĐT lập Sở TNMT, UBND Tỉnh Thái Nguyên 7/4/2021 2/7/2021 23/7/2021 6/9/2021 1/7/2021 22/7/2021 3/9/2021 7/9/2021 60 15 30 TTPTQĐ, CĐT CĐT lập Sở TNMT, UBND Tỉnh Thái Nguyên 8/9/2021 1/12/2021 22/12/2021 8/2/2022 9/7/2020 30/11/2021 21/12/2021 7/2/2022 9/2/2022 12/11/2020 60 15 30 90 TTPTQĐ, CĐT CĐT lập Sở TNMT, UBND Tỉnh Thái Nguyên Đã có văn Bộ NN PTNT VB thông báo thu hồi đất UBND TP Sơng Cơng TTPTQĐ lập, Phịng TNMT TP Sơng Cơng thẩm định TTPTQĐ, Sở TNMT, Sở TC, HĐTĐ, UBND Tỉnh Sở xây dựng Đang thực STT TÊN CÔNG VIỆC Đợt Lập hồ sơ đề nghị xác định giá đất Tổ chức triển khai thu thập thông tin đất, điều tra, khảo sát giá đất thị trường, lập hồ sơ điều tra khảo sát nộp Sở TNMT BẮT ĐẦU KẾT THÚC SỐ NGÀY KẾT QUẢ CÔNG VIỆC 2/4/2021 2/4/2021 23/8/2021 23/4/2021 100 15 26/4/2021 7/6/2021 30 Xây dựng dự thảo phương án giá đất, lập hồ sơ trình HĐTĐ giá đất Tỉnh 8/6/2021 19/7/2021 30 Sở TNMT Thẩm định phương án giá đất Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND Tỉnh phê duyệt, Ra định phê duyệt giá đất Đợt Lập hồ sơ đề nghị xác định giá đất Tổ chức triển khai thu thập thông tin đất, điều tra, khảo sát giá đất thị trường, lập hồ sơ điều tra khảo sát nộp Sở TNMT 20/7/2021 2/8/2021 10 Sở TC, HĐTĐ giá đất Tỉnh 3/8/2021 23/8/2021 15 Sở TNMT, UBND Tỉnh 6/9/2021 6/9/2021 21/1/2022 24/9/2021 100 15 27/9/2021 5/11/2021 30 Xây dựng dự thảo phương án giá đất, lập hồ sơ trình HĐTĐ giá đất Tỉnh 8/11/2021 17/12/2021 30 Sở TNMT Thẩm định phương án giá đất Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND Tỉnh phê duyệt, Ra định phê duyệt giá đất Đợt Lập hồ sơ đề nghị xác định giá đất Tổ chức triển khai thu thập thông tin đất, điều tra, khảo sát giá đất thị trường, lập hồ sơ điều tra khảo sát nộp Sở TNMT 20/12/2021 31/12/2021 10 Sở TC, HĐTĐ giá đất Tỉnh 3/1/2022 21/1/2022 15 Sở TNMT, UBND Tỉnh 8/2/2022 8/2/2022 27/6/2022 28/2/2022 100 15 1/3/2022 11/4/2022 30 Xây dựng dự thảo phương án giá đất, lập hồ sơ trình HĐTĐ giá đất Tỉnh 12/4/2022 23/5/2022 30 Sở TNMT Thẩm định phương án giá đất Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND Tỉnh phê duyệt, Ra định phê duyệt giá đất Hồ sơ thiết kế vẽ thi công, tổng dự toán, xin phép xây dựng Rà phá bom mìn (ký hđ, thực rà phá) Lập hồ sơ thiết kế vẽ thi công 24/5/2022 6/6/2022 10 Sở TC, HĐTĐ giá đất Tỉnh 7/6/2022 27/6/2022 15 Sở TNMT, UBND Tỉnh 13/11/2020 13/11/2020 13/11/2020 15/4/2021 24/12/2020 24/12/2020 105 30 30 Đơn vị thi công Đơn vị tư vấn thiết kế lập Thẩm tra, thẩm định hồ sơ thiết kế vẽ thi cơng tổng dự tốn 25/12/2020 4/3/2021 45 Đơn vị thẩm tra, Sở xây dựng Phê duyệt thiết kế BVTC, tổng dự toán 5/3/2021 5/3/2021 Chủ đầu tư Lập hồ sơ cấp phép xây dựng 8/3/2021 26/3/2021 15 Chủ đầu tư Thẩm định hs, cấp phép xây dựng 5/3/2021 15/4/2021 30 Sở xây dựng Chủ đầu tư UBND TP Sơng Cơng, Phịng TNMT, P.TC, TTPTQĐ Chủ đầu tư UBND TP Sơng Cơng, Phịng TNMT, P.TC, TTPTQĐ Chủ đầu tư UBND TP Sơng Cơng, Phịng TNMT, P.TC, TTPTQĐ GHI CHÚ STT 10 11 12 TÊN CÔNG VIỆC Lựa chọn nhà thầu thi công Phê quyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu, lập hồ sơ mời thầu, phê duyệt hồ sơ mời thầu Lựa chọn nhà thầu thi công Thực dự án phân kỳ đầu tư (Khoảng 89.958 m2 đất thương mại 25.054 m2 ) Thi công hạ tầng Thi công xây thô hồn thiện mặt ngồi (dự kiến 54 lơ) Nghiệm thu bàn giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dân (phần đất nền) Nghiệm thu bàn giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho dân (phần xây thô) Cấp sổ đỏ cho dân (phần đất nền) Cấp sổ đỏ cho dân (phần xây thô) Thực dự án phân kỳ đầu tư (Khoảng 58.413 m2 đất thương mại 21.598 m2 ) Thi công hạ tầng Thi công xây thô hoàn thiện mặt Nghiệm thu bàn giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho dân (phần đất nền) Nghiệm thu bàn giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho dân (phần xây thô) Cấp sổ đỏ cho dân (phần đất nền) Cấp sổ đỏ cho dân (phần xây thô) Thực dự án phân kỳ đầu tư (Khoảng 80.450 đất thương mại 24.262 m2 ) Thi công hạ tầng Thi công xây thơ hồn thiện mặt ngồi (dự kiến 46 lơ) Nghiệm thu bàn giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dân (phần đất nền) Nghiệm thu bàn giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho dân (phần xây thô) Cấp sổ đỏ cho dân (phần đất nền) Cấp sổ đỏ cho dân (phần xây thô) BẮT ĐẦU KẾT THÚC SỐ NGÀY KẾT QUẢ CÔNG VIỆC 8/3/2021 16/4/2021 30 8/3/2021 2/4/2021 20 Chủ đầu tư 5/4/2021 16/4/2021 10 Chủ đầu tư 19/4/2021 27/6/2022 306 19/4/2021 20/7/2021 22/9/2021 21/2/2022 110 150 23/9/2021 15/12/2021 60 22/2/2022 16/5/2022 60 16/12/2021 17/5/2022 27/1/2022 27/6/2022 30 30 15/5/2022 20/1/2023 180 15/5/2022 16/9/2022 90 19/9/2022 9/12/2022 60 12/12/2022 20/1/2023 30 15/5/2023 10/7/2024 303 15/5/2023 15/8/2023 29/9/2023 1/3/2024 100 140 2/10/2023 22/12/2023 60 4/3/2024 29/5/2024 60 25/12/2023 30/5/2024 5/2/2024 10/7/2024 30 30 VB Sở xây dựng đủ đk chuyển nhượng đất cho dân VB Sở xây dựng đủ đk chuyển nhượng đất cho dân VB Sở xây dựng đủ đk chuyển nhượng đất cho dân VB Sở xây dựng đủ đk chuyển nhượng đất cho dân GHI CHÚ PHỤ LỤC SỐ: BẢNG TỔNG HỢP TT A I II III IV V B C D - CÁC THÔNG SỐ, CHỈ TIÊU KINH TẾ - TÀI CHÍNH DỰ ÁN: Chỉ tiêu Đơn vị Trị số Các tiêu quy mô dự án Quy mô dự án m2 228.812,00 ĐẤT Ở 92.805,60 Đất dân cư có chỉnh trang 3.499,30 theo QH Đất quy hoạch xây dựng nhà liền 70.292,20 kề Đất quy hoạch xây dựng nhà xã 19.014,10 hội ĐẤT CÔNG CỘNG 17.110,20 Đất xây dựng chợ, siêu thị, TTTM 9.008,20 Đất nhà văn hóa 2.880,30 Đất nhà trẻ mẫu giáo 5.221,70 ĐẤT CÂY XANH 35.008,80 Đất xanh, mặt nước chùa Bách 11.256,50 Quang Đất xanh, thể dục thể thao, 23.752,30 mương nước ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT XÂY DỰNG 2.319,00 TRẠM XỬ LÝ NƯỚC THẢI ĐẤT GIAO THÔNG 81.568,40 Bãi đỗ xe 1.972,30 Đất đường giao thông 79.596,10 Các tiêu kinh tế dự án Tổng vốn đầu tư xây dựng đồng 628.264.000.000 Đơn giá kinh doanh Chi tiết theo Phụ lục 05 Các tiêu hiệu Tổng doanh thu đồng 852.247.000.000 Tổng lợi nhuận đồng 166.715.711.864 Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận % 11,00% Giá trị ròng (NPV) đồng 77.721.289.176 Suất thu lợi nội (IRR) % 47,34% Thời hạn thu hồi vốn (theo tiêu năm 3,3 động) Tỷ số thu chi ( tỷ số lợi ích/ chi 1,4 phí R=B/C Các tiêu hiệu kinh tế xã hội Nộp tiền sử dụng đất đồng 32.243.000.000 Nộp thuế đồng 57.267.576.218 Thuế VAT đồng 30.639.678.958 Thuế thu nhập doanh nghiệp đồng 26.627.897.260 1-TH - PHỤ LỤC SỐ: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ KIẾN DỰ ÁN: ĐVT: đồng TT Hạng mục A CHI PHÍ HỖ TRỢ ĐỀN BÙ GPMB CHI PHÍ THỰC HIỆN DỰ ÁN (bao gồm B HTKT nhà ở) I CHI PHÍ XÂY DỰNG Hạ tầng kỹ thuật Xây thô II CHI PHÍ THIẾT BỊ III IV 10 11 12 13 14 15 16 17 18 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN(QĐ 79/QĐBXD) CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (QĐ 79/QĐ-BXD) Khảo sát đo đạc, lập QH chi tiết 1/500 Khảo sát bước DADT Khảo sát TKBVTC (địa chất+địa hình) Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi (lập dự án đầu tư; thiết kế sở) Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Lập báo cáo Đánh giá tác động mơi trường Chi phí thiết kế ý tưởng, BVTC cảnh quan kiến trúc dự án Tư vấn lập TKBVTC Thẩm tra HS TKBVTC Thẩm tra dự toán Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn,TKBVTC Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn, khảo sát bước BVTC Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn giám sát thi công xây dựng Lập HSMT đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Lập HSMT, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, thiết bị Chi phí Giám sát thi cơng xây dựng Chi phí Giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí giám sát công tác khảo sát xây dựng Hệ số ĐMTL HTKT Thấp tầng Diễn giải Tạm tính theo QĐ Chấp thuận đầu tư Gd Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế 88.716.000.000 88.716.000.000 358.412.372.536 35.839.158.930 450.794.711.919 240.727.164.241 24.072.716.424 264.799.880.666 129.216.376.727 12.921.637.673 142.138.014.400 111.510.787.514 11.151.078.751 122.661.866.266 6.656.349.091 665.634.909 7.321.984.000 (QĐ 79) (Gql)= HS*(Gxdtt+Gtbtt) 4.172.753.969 417.275.397 4.590.029.366 Gtv QĐ 79/QĐ-BXD 12.645.936.364 1.264.593.636 13.910.530.001 TT Đã thực Đã thực Tạm tính 727.272.727 72.727.273 800.000.000 Gxd Bảng 51, QĐ 44/2020/QĐ-BXD: 6.212 triệu đồng/ha * 22,8812 Phụ lục số 2a Bảng 51, QĐ 44/2020/QĐ-BXD: 320 triệu đồng/ha * 22,8812 Gtb Gql 1,506% 1,907% 0,361% 0,519% HS*(Gxdtt+Gtbtt)*1,1 1.069.241.527 106.924.153 1.176.165.680 0,081% 0,094% TT HS*(Gxdtt+Gtbtt)*1,1 Tạm tính 214.877.048 272.727.273 21.487.705 27.272.727 236.364.753 300.000.000 TT Tạm tính 909.090.909 90.909.091 1.000.000.000 1,714% 0,092% 0,088% 2,229% 0,139% 0,136% HS*Gxdtt*1,1 HS*(Gxdtt)*1,1 HS*(Gxdtt*1,1 4.700.344.151 273.879.061 265.365.083 470.034.415 27.387.906 26.536.508 5.170.378.566 301.266.967 291.901.591 0,674% 0,643% HS*(Gtvtk)*1,1 31.680.320 3.168.032 34.848.352 0,816% 0,816% HS*(Gks)*1,1 5.934.545 593.455 6.528.000 0,727% 0,697% HS*(Ggs)*1,1 27.532.511 2.753.251 30.285.762 0,095% 0,121% HS*(Gxdtt)*1,1 257.683.611 25.768.361 283.451.972 0,302% 0,000% HS*Gtbtt*1,1 20.102.174 2.010.217 22.112.392 1,368% 0,803% 4,072% 1,811% 0,000% 4,072% HS*Gxdtt*1,1 HS*Gtbtt*1,1 HS*Gks*1,1 3.787.140.396 53.450.483 29.614.545 378.714.040 5.345.048 2.961.455 4.165.854.435 58.795.532 32.576.000 2-TMDT tang - TT Hạng mục V CHI PHÍ KHÁC Chi phí phá bom mìn, vật liệu nổ VI VII VIII C Lệ phí thẩm định TKCS (TT 209/2016/TTBXD) Phí thẩm định thiết kế kỹ thuật (TT 210/2016/TT-BTC) Phí thẩm định dự tốn xây dựng (TT 210/2016/TT-BTC) Phí bảo hiểm cơng trình (Phụ lục - Thơng tư 329/2016/TT-BTC) Chi phí thẩm duyệt phịng cháy chữa cháy (TT 258/2016/TT-BTC) Chi phí kiểm tốn độc lập (TT 10/2020/TTBTC) Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn (TT 10/2020/TT-BTC) Chi phí hồn trả HTKT xung quanh CHI PHÍ DỰ PHỊNG Chi phí dự phịng cho yếu tố khối lượng phát sinh trượt giá CHI PHÍ QUẢNG CÁO BÁN HÀNG LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG (11%/năm - vay theo tiến độ thi cơng) CHI PHÍ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thuế sử dụng đất nộp NSNN phần đất Chi phí nộp NS ngồi tiền sử dụng đất D CHI PHÍ CƠ HỘI TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: LÀM TRÒN ĐMTL Hệ số Gk TT Diễn giải Tạm tính Lệ phí=50% Phí thẩm định DADT ( theo TT 209/2016/TT-BXD): HS*TMĐT(không bao gồm Gd)/2 Giá trị trước thuế 3.355.293.988 272.727.273 Thuế VAT 333.451.076 27.272.727 20.783.232 Giá trị sau thuế 3.688.745.064 300.000.000 20.783.232 0,011% 0,012% 0,061% 0,083% HS*Gxdtt*1,1 170.524.546 17.052.455 187.577.000 0,058% 0,081% HS*Gxdtt*1,1 164.306.328 16.430.633 180.736.961 0,15% 0,08% HS*(Gxdtt+Gtbtt)*1,1 293.017.719 29.301.772 322.319.491 8.229.791 822.979 9.052.770 0,00288% HS*TMĐT(không bao gồm Gd) 0,24% HS*TMĐT 906.223.789 90.622.379 996.846.167 0,16% HS*TMĐT 610.390.403 61.039.040 671.429.443 TT Gdp Tạm tính 909.090.909 13.377.874.883 90.909.091 1.337.787.488 1.000.000.000 14.715.662.371 5,0% HS*(Gxd+Gtb+Gql+Gtv+Gk) 13.377.874.883 1.337.787.488 14.715.662.371 HS*Doanh thu bán hàng 77.477.000.000 7.747.700.000 85.224.700.000 BH LV 10% Theo bảng tính lãi vay 32.243.000.000 SDĐ SDĐ M3 PTDA 56.543.180.452 Theo QĐ Chấp thuận đầu tư số 2032/QĐUBND ngày 8/7/2020 UBND, trừ chi phí tiền đất TTTM nhà xã hội Theo Hợp đồng thực đầu tư Phụ lục số 2b A+B+C+D 2-TMDT tang - 10 31.733.000.000 510.000.000 56.510.000.000 628.263.711.919 628.264.000.000 PHỤ LỤC SỐ: BẢNG TÍNH DOANH THU PHÁT TRIỂN DỰ ÁN DỰ ÁN: STT (1) KÝ HIỆU Ô ĐẤT SỐ LÔ (2) (3) GIAI ĐOẠN Ô DC-01 (50 LÔ) LÔ ĐẾN 18 LÔ 19 ĐẾN 20 LÔ 21 LÔ 22 ĐẾN 24 LÔ 25 LÔ 26 ĐẾN 46 LÔ 47 LÔ 48 LÔ 49 LÔ 50 Ô DC-02 (56 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 30 LÔ 31 LÔ 32 ĐẾN 34 LÔ 35 LÔ 36 ĐẾN 55 LÔ 56 Ô DC-03A (24 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 24 Ô DC-03B (24 LÔ) LÔ ĐẾN LÔ LÔ 10 ĐẾN 15 LÔ 16 50 0 21 1 1 56 22 20 24 16 24 DIỆN TÍCH ĐẤT (M2) HS SDD (4) (5) 25.054,13 3103,57 0,00 0,00 0,00 100,00 130,50 108,75 105,46 88,52 94,62 100,72 6087,84 110,25 85,00 149,50 110,00 111,36 110,00 160,50 87,50 113,63 108,75 110,10 2356,5 93,25 85,00 93,25 103,75 2377,26 103,75 96,13 87,50 96,13 3,2 0,0 0,0 0,0 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 MĐXD TẦNG (%) CAO (6) 80 0 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 (7) 0 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 ĐƠN GIÁ (ĐỒNG) HỆ SỐ (8) TỔNG ĐƠN GIÁ ĐẤT ĐƠN GIÁ XD QUY ĐỔI (9) (10) (11) 1,2 1,2 1 13.000.000 13.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 13.000.000 13.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 1,2 1,2 1 1,2 1,2 1 13.000.000 13.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 22.000.000 22.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000 13.200.000 13.200.000 13.200.000 13.200.000 13.200.000 10.200.000 10.200.000 13.000.000 13.000.000 1,1 1,2 11.000.000 11.000.000 11.000.000 9.000.000 11.000.000 11.000.000 11.000.000 9.000.000 1,2 1,2 9.000.000 22.000.000 22.000.000 22.000.000 9.000.000 10.200.000 10.200.000 10.200.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 THÀNH TIỀN (ĐỒNG) GHI CHÚ (12)= (3)x(4)x(8)x(9) (13) 333.361.000.000 38.266.000.000 3.900.000.000 2.036.000.000 27.405.000.000 1.519.000.000 1.062.000.000 1.135.000.000 1.209.000.000 121.600.000.000 1.720.000.000 3.315.000.000 4.485.000.000 5.500.000.000 2.784.000.000 60.500.000.000 4.815.000.000 5.775.000.000 3.000.000.000 28.275.000.000 1.431.000.000 22.909.000.000 1.128.000.000 5.610.000.000 1.231.000.000 14.940.000.000 31.566.000.000 7.470.000.000 2.538.000.000 11.550.000.000 2.538.000.000 Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô STT KÝ HIỆU Ô ĐẤT SỐ LÔ (1) (2) (3) LÔ 17 ĐẾN 24 Ô DC-04 (58 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ 10 ĐẾN 29 LÔ 30 LÔ 31 ĐẾN 36 LÔ 37 LÔ 38 ĐẾN 57 LÔ 58 Ô DC-05 (55 LÔ) LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ ĐẾN 24 LÔ 25 LÔ 26 ĐẾN 30 LÔ 31 LÔ 32 ĐẾN 51 LÔ 52 LÔ 53 ĐẾN 54 LÔ 55 GIAI ĐOẠN 12 Ô DC-10 (41 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ ĐẾN 19 LÔ 20 LÔ 21 LÔ 22 ĐẾN 27 LÔ 28 LÔ 29 LÔ 30 ĐẾN 41 13 Ô DC-11 (42 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN 58 1 20 20 55 1 20 20 41 1 13 1 1 12 42 ĐƠN GIÁ (ĐỒNG) DIỆN TÍCH ĐẤT (M2) HS SDD (4) (5) (6) (7) (8) 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 9.000.000 9.000.000 1,1 1,1 1 1,2 1,2 1 10.000.000 10.000.000 10.000.000 9.000.000 9.000.000 22.000.000 22.000.000 22.000.000 9.000.000 9.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 9.000.000 9.000.000 10.200.000 10.200.000 10.200.000 9.000.000 9.000.000 1,1 1 1,2 1,2 1 1,1 10.000.000 10.000.000 9.000.000 9.000.000 22.000.000 22.000.000 22.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 10.000.000 10.000.000 9.000.000 9.000.000 10.200.000 10.200.000 10.200.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 4 4 4 4 4 4 4 1,1 1,2 1 1,2 1,1 1 8.000.000 8.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 1,1 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 103,75 5773,82 93,25 85,00 93,25 105,03 103,75 96,13 87,50 96,13 103,75 105,03 5355,14 102,00 114,50 96,18 95,00 109,25 87,50 118,00 97,50 98,71 97,50 132,00 21.598,16 4174,46 100,50 87,50 117,19 103,44 106,25 110,25 104,88 87,50 100,50 108,95 105,00 4189,9 100,50 87,50 MĐXD TẦNG (%) CAO HỆ SỐ TỔNG (9) ĐƠN GIÁ ĐẤT ĐƠN GIÁ XD QUY ĐỔI (10) (11) 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 - THÀNH TIỀN (ĐỒNG) GHI CHÚ (12)= (3)x(4)x(8)x(9) (13) 7.470.000.000 63.018.000.000 1.026.000.000 5.100.000.000 1.026.000.000 945.000.000 18.675.000.000 2.538.000.000 11.550.000.000 2.538.000.000 18.675.000.000 945.000.000 56.002.000.000 2.040.000.000 1.260.000.000 866.000.000 17.100.000.000 2.884.000.000 9.625.000.000 3.115.000.000 15.600.000.000 790.000.000 1.560.000.000 1.162.000.000 179.412.000.000 37.383.000.000 884.000.000 2.100.000.000 1.406.000.000 1.034.000.000 13.813.000.000 1.103.000.000 1.007.000.000 4.200.000.000 884.000.000 872.000.000 10.080.000.000 33.840.000.000 884.000.000 4.200.000.000 Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô STT (1) 14 15 16 17 KÝ HIỆU Ô ĐẤT SỐ LÔ (2) (3) LÔ LÔ ĐẾN 20 LÔ 21 LÔ 22 LÔ 23 ĐẾN 28 LÔ 29 LÔ 30 LÔ 31 ĐẾN 42 Ô DC-12 (42 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 20 LÔ 21 LÔ 22 LÔ 23 ĐẾN 28 LÔ 29 LÔ 30 LÔ 31 ĐẾN 42 Ô DC-13 (42 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 20 LÔ 21 LÔ 22 LÔ 23 ĐẾN 28 LÔ 29 LÔ 30 LÔ 31 ĐẾN 42 Ô DC-14 (8 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ Ô DC-15 (38 LÔ) LÔ ĐẾN 18 LÔ 19 ĐẾN 20 LÔ 21 ĐẾN 38 GIAI ĐOẠN Ô DC-06 (41 LÔ) 12 1 1 12 42 12 1 1 12 42 12 1 1 12 38 18 18 41 ĐƠN GIÁ (ĐỒNG) DIỆN TÍCH ĐẤT (M2) HS SDD (4) (5) (6) (7) (8) 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 1,1 1 1,1 1,1 1 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 1,1 1,1 1 1,1 1,1 1 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 1,1 1,1 1 1,1 1,1 1 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 7.000.000 7.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 7.000.000 7.000.000 1,1 1,1 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 1,2 7.000.000 10.000.000 10.000.000 7.000.000 10.000.000 10.000.000 3,2 80 100,50 105,00 108,95 100,50 87,50 100,50 108,95 105,00 4189,9 100,50 87,50 100,50 105,00 108,95 100,50 87,50 100,50 108,95 105,00 4189,9 100,50 87,50 100,50 105,00 108,95 100,50 87,50 100,50 108,95 105,00 831 115,50 100,00 115,50 4023 105,00 121,50 105,00 23.639,91 4582,05 MĐXD TẦNG (%) CAO HỆ SỐ TỔNG (9) ĐƠN GIÁ ĐẤT ĐƠN GIÁ XD QUY ĐỔI (10) (11) - THÀNH TIỀN (ĐỒNG) GHI CHÚ (12)= (3)x(4)x(8)x(9) (13) 884.000.000 10.080.000.000 872.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 872.000.000 10.080.000.000 33.840.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 10.080.000.000 872.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 872.000.000 10.080.000.000 32.471.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 10.080.000.000 872.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 763.000.000 8.820.000.000 6.832.000.000 1.016.000.000 4.800.000.000 1.016.000.000 35.046.000.000 13.230.000.000 2.916.000.000 18.900.000.000 339.474.000.000 92.522.000.000 HS SDD (3) (4) (5) (6) (7) (8) 16 16 20 6 12 6 42 1 32 50 1 17 17 36 16 16 130,50 100,00 171,50 132,00 108,64 110,00 108,75 107,41 1962,26 96,13 87,50 96,13 103,75 103,75 622,5 103,75 103,75 4262,98 99,00 90,00 99,00 102,49 103,75 102,49 4792,12 118,00 87,50 109,25 93,83 95,00 109,25 87,50 118,00 97,50 96,29 3712 120,50 100,00 135,50 100,00 120,50 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 1,2 1,2 1 1 22.000.000 22.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 13.000.000 13.000.000 10.200.000 10.200.000 13.200.000 13.200.000 13.200.000 13.200.000 13.000.000 13.000.000 1,2 1,2 1 22.000.000 22.000.000 22.000.000 11.000.000 10.000.000 10.200.000 10.200.000 10.200.000 11.000.000 10.000.000 1 11.000.000 10.000.000 11.000.000 10.000.000 1,2 1,2 1 22.000.000 22.000.000 22.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.200.000 10.200.000 10.200.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 1,2 1,2 1 1,2 1,2 1 22.000.000 22.000.000 22.000.000 10.000.000 10.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000 10.000.000 10.000.000 10.200.000 10.200.000 10.200.000 10.000.000 10.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000 10.000.000 10.000.000 1,2 1,2 1,2 14.000.000 14.000.000 14.000.000 13.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 13.000.000 14.000.000 KÝ HIỆU Ô ĐẤT SỐ LÔ (1) (2) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 24 LÔ 25 ĐẾN 40 LÔ 41 Ô DC-07A (20 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 14 LÔ 15 ĐẾN 20 Ô DC-07B (12 LÔ) LÔ ĐẾN LÔ ĐẾN 12 10 Ô DC-08 (42 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ 10 ĐẾN 41 LÔ 42 11 Ô DC-09 (50 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ ĐẾN 25 LÔ 26 LÔ 27 ĐẾN 31 LÔ 32 LÔ 33 ĐẾN 49 LÔ 50 18 Ô DC-16 (36 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN 17 LÔ 18 ĐẾN 19 LÔ 20 ĐẾN 35 LÔ 36 ĐƠN GIÁ (ĐỒNG) DIỆN TÍCH ĐẤT (M2) STT MĐXD TẦNG (%) CAO HỆ SỐ TỔNG (9) ĐƠN GIÁ ĐẤT (10) ĐƠN GIÁ XD QUY ĐỔI (11) 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 11.800.000 - THÀNH TIỀN (ĐỒNG) (12)= (3)x(4)x(8)x(9) 3.445.000.000 6.600.000.000 5.145.000.000 6.600.000.000 2.716.000.000 44.000.000.000 22.620.000.000 1.396.000.000 29.699.000.000 2.538.000.000 11.550.000.000 2.538.000.000 6.848.000.000 6.225.000.000 13.073.000.000 6.848.000.000 6.225.000.000 52.358.000.000 2.614.000.000 11.880.000.000 2.614.000.000 1.025.000.000 33.200.000.000 1.025.000.000 59.483.000.000 3.115.000.000 9.625.000.000 2.884.000.000 938.000.000 16.150.000.000 1.704.000.000 5.688.000.000 1.841.000.000 16.575.000.000 963.000.000 51.801.000.000 2.024.000.000 22.400.000.000 4.553.000.000 20.800.000.000 2.024.000.000 GHI CHÚ (13) Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô DIỆN TÍCH ĐẤT (M2) HS SDD (3) (4) (5) (6) (7) 38 17 15 3706 128,50 95,00 109,50 95,00 114,50 102,00 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 80 80 80 80 80 80 80 4 4 4 STT KÝ HIỆU Ô ĐẤT SỐ LÔ (1) (2) 19 Ô DC-17 (38 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN 18 LÔ 19 ĐẾN 20 LÔ 21 ĐẾN 35 LÔ 36 LÔ 37 ĐẾN 38 TỔNG: MĐXD TẦNG (%) CAO ĐƠN GIÁ (ĐỒNG) HỆ SỐ (8) 1,2 1,2 1,2 1,2 TỔNG ĐƠN GIÁ ĐẤT ĐƠN GIÁ XD QUY ĐỔI (9) (10) (11) 14.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 14.000.000 14.000.000 - THÀNH TIỀN (ĐỒNG) GHI CHÚ (12)= (3)x(4)x(8)x(9) (13) 40.538.000.000 2.159.000.000 16.150.000.000 2.628.000.000 14.250.000.000 1.924.000.000 3.427.000.000 852.247.000.000 PHỤ LỤC SỐ: PHƯƠNG ÁN KINH DOANH DỰ ÁN: STT KÝ HIỆU Ô ĐẤT THÀNH TIỀN (ĐỒNG) (1) (2) (12)= (3) x (4) x (8) x (9) GIAI ĐOẠN Ô DC-01 (50 LÔ) LÔ ĐẾN 18 LÔ 19 ĐẾN 20 LÔ 21 LÔ 22 ĐẾN 24 LÔ 25 LÔ 26 ĐẾN 46 LÔ 47 LÔ 48 LÔ 49 LÔ 50 Ô DC-02 (56 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 30 LÔ 31 LÔ 32 ĐẾN 34 LÔ 35 LÔ 36 ĐẾN 55 LÔ 56 Ô DC-03A (24 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 24 Ô DC-03B (24 LÔ) LÔ ĐẾN LÔ 333.361.000.000 38.266.000.000 3.900.000.000 2.036.000.000 27.405.000.000 1.519.000.000 1.062.000.000 1.135.000.000 1.209.000.000 121.600.000.000 1.720.000.000 3.315.000.000 4.485.000.000 5.500.000.000 2.784.000.000 60.500.000.000 4.815.000.000 5.775.000.000 3.000.000.000 28.275.000.000 1.431.000.000 22.909.000.000 1.128.000.000 5.610.000.000 1.231.000.000 14.940.000.000 31.566.000.000 7.470.000.000 2.538.000.000 Năm kinh doanh tỷ lệ % giá trị chuyển nhượng đất dự án Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 GHI CHÚ (13) 70% 26.786.200.000 2.730.000.000 1.425.200.000 19.183.500.000 1.063.300.000 743.400.000 794.500.000 846.300.000 85.120.000.000 1.204.000.000 2.320.500.000 3.139.500.000 3.850.000.000 1.948.800.000 42.350.000.000 3.370.500.000 4.042.500.000 2.100.000.000 19.792.500.000 1.001.700.000 16.036.300.000 789.600.000 3.927.000.000 861.700.000 10.458.000.000 22.096.200.000 5.229.000.000 1.776.600.000 30% 11.479.800.000 1.170.000.000 610.800.000 8.221.500.000 455.700.000 318.600.000 340.500.000 362.700.000 36.480.000.000 516.000.000 994.500.000 1.345.500.000 1.650.000.000 835.200.000 18.150.000.000 1.444.500.000 1.732.500.000 900.000.000 8.482.500.000 429.300.000 6.872.700.000 338.400.000 1.683.000.000 369.300.000 4.482.000.000 9.469.800.000 2.241.000.000 761.400.000 Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô STT KÝ HIỆU Ô ĐẤT THÀNH TIỀN (ĐỒNG) (1) (2) (12)= (3) x (4) x (8) x (9) LÔ 10 ĐẾN 15 LÔ 16 LÔ 17 ĐẾN 24 Ô DC-04 (58 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ 10 ĐẾN 29 LÔ 30 LÔ 31 ĐẾN 36 LÔ 37 LÔ 38 ĐẾN 57 LÔ 58 Ô DC-05 (55 LÔ) LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ ĐẾN 24 LÔ 25 LÔ 26 ĐẾN 30 LÔ 31 LÔ 32 ĐẾN 51 LÔ 52 LÔ 53 ĐẾN 54 LÔ 55 GIAI ĐOẠN 12 Ô DC-10 (41 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ ĐẾN 19 LÔ 20 LÔ 21 LÔ 22 ĐẾN 27 LÔ 28 LÔ 29 11.550.000.000 2.538.000.000 7.470.000.000 63.018.000.000 1.026.000.000 5.100.000.000 1.026.000.000 945.000.000 18.675.000.000 2.538.000.000 11.550.000.000 2.538.000.000 18.675.000.000 945.000.000 56.002.000.000 2.040.000.000 1.260.000.000 866.000.000 17.100.000.000 2.884.000.000 9.625.000.000 3.115.000.000 15.600.000.000 790.000.000 1.560.000.000 1.162.000.000 27.303.000.000 37.383.000.000 884.000.000 2.100.000.000 1.406.000.000 1.034.000.000 13.813.000.000 1.103.000.000 1.007.000.000 4.200.000.000 884.000.000 872.000.000 Năm kinh doanh tỷ lệ % giá trị chuyển nhượng đất dự án Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 GHI CHÚ (13) 8.085.000.000 1.776.600.000 5.229.000.000 44.112.600.000 718.200.000 3.570.000.000 718.200.000 661.500.000 13.072.500.000 1.776.600.000 8.085.000.000 1.776.600.000 13.072.500.000 661.500.000 39.201.400.000 1.428.000.000 882.000.000 606.200.000 11.970.000.000 2.018.800.000 6.737.500.000 2.180.500.000 10.920.000.000 553.000.000 1.092.000.000 813.400.000 3.465.000.000 761.400.000 2.241.000.000 18.905.400.000 307.800.000 1.530.000.000 307.800.000 283.500.000 5.602.500.000 761.400.000 3.465.000.000 761.400.000 5.602.500.000 283.500.000 16.800.600.000 612.000.000 378.000.000 259.800.000 5.130.000.000 865.200.000 2.887.500.000 934.500.000 4.680.000.000 237.000.000 468.000.000 348.600.000 70% 26.168.100.000 618.800.000 1.470.000.000 984.200.000 723.800.000 9.669.100.000 772.100.000 704.900.000 2.940.000.000 618.800.000 610.400.000 Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô 30% 11.214.900.000 265.200.000 630.000.000 421.800.000 310.200.000 4.143.900.000 330.900.000 302.100.000 1.260.000.000 265.200.000 261.600.000 STT KÝ HIỆU Ô ĐẤT THÀNH TIỀN (ĐỒNG) (1) (2) (12)= (3) x (4) x (8) x (9) LÔ 30 ĐẾN 41 13 Ô DC-11 (42 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 20 LÔ 21 LÔ 22 LÔ 23 ĐẾN 28 LÔ 29 LÔ 30 LÔ 31 ĐẾN 42 14 Ô DC-12 (42 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 20 LÔ 21 LÔ 22 LÔ 23 ĐẾN 28 LÔ 29 LÔ 30 LÔ 31 ĐẾN 42 15 Ô DC-13 (42 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 20 LÔ 21 LÔ 22 LÔ 23 ĐẾN 28 LÔ 29 LÔ 30 LÔ 31 ĐẾN 42 16 Ô DC-14 (8 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ 10.080.000.000 33.840.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 10.080.000.000 872.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 872.000.000 10.080.000.000 33.840.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 10.080.000.000 872.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 872.000.000 10.080.000.000 32.471.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 10.080.000.000 872.000.000 884.000.000 4.200.000.000 884.000.000 763.000.000 8.820.000.000 6.832.000.000 1.016.000.000 4.800.000.000 1.016.000.000 Năm kinh doanh tỷ lệ % giá trị chuyển nhượng đất dự án Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 GHI CHÚ (13) 7.056.000.000 23.688.000.000 618.800.000 2.940.000.000 618.800.000 7.056.000.000 610.400.000 618.800.000 2.940.000.000 618.800.000 610.400.000 7.056.000.000 23.688.000.000 618.800.000 2.940.000.000 618.800.000 7.056.000.000 610.400.000 618.800.000 2.940.000.000 618.800.000 610.400.000 7.056.000.000 22.729.700.000 618.800.000 2.940.000.000 618.800.000 7.056.000.000 610.400.000 618.800.000 2.940.000.000 618.800.000 534.100.000 6.174.000.000 4.782.400.000 711.200.000 3.360.000.000 711.200.000 3.024.000.000 10.152.000.000 265.200.000 1.260.000.000 265.200.000 3.024.000.000 261.600.000 265.200.000 1.260.000.000 265.200.000 261.600.000 3.024.000.000 10.152.000.000 265.200.000 1.260.000.000 265.200.000 3.024.000.000 261.600.000 265.200.000 1.260.000.000 265.200.000 261.600.000 3.024.000.000 9.741.300.000 265.200.000 1.260.000.000 265.200.000 3.024.000.000 261.600.000 265.200.000 1.260.000.000 265.200.000 228.900.000 2.646.000.000 2.049.600.000 304.800.000 1.440.000.000 304.800.000 STT KÝ HIỆU Ô ĐẤT THÀNH TIỀN (ĐỒNG) (1) (2) (12)= (3) x (4) x (8) x (9) 17 Ô DC-15 (38 LÔ) LÔ ĐẾN 18 LÔ 19 ĐẾN 20 LÔ 21 ĐẾN 38 GIAI ĐOẠN Ô DC-06 (41 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 24 LÔ 25 ĐẾN 40 LÔ 41 Ô DC-07A (20 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ ĐẾN 14 LÔ 15 ĐẾN 20 Ô DC-07B (12 LÔ) LÔ ĐẾN LÔ ĐẾN 12 10 Ô DC-08 (42 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ 10 ĐẾN 41 LÔ 42 11 Ô DC-09 (50 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN LÔ LÔ LÔ ĐẾN 25 LÔ 26 LÔ 27 ĐẾN 31 35.046.000.000 13.230.000.000 2.916.000.000 18.900.000.000 339.474.000.000 92.522.000.000 3.445.000.000 6.600.000.000 5.145.000.000 6.600.000.000 2.716.000.000 44.000.000.000 22.620.000.000 1.396.000.000 29.699.000.000 2.538.000.000 11.550.000.000 2.538.000.000 6.848.000.000 6.225.000.000 13.073.000.000 6.848.000.000 6.225.000.000 52.358.000.000 2.614.000.000 11.880.000.000 2.614.000.000 1.025.000.000 33.200.000.000 1.025.000.000 59.483.000.000 3.115.000.000 9.625.000.000 2.884.000.000 938.000.000 16.150.000.000 1.704.000.000 5.688.000.000 Năm kinh doanh tỷ lệ % giá trị chuyển nhượng đất dự án Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 GHI CHÚ (13) 24.532.200.000 9.261.000.000 2.041.200.000 13.230.000.000 10.513.800.000 3.969.000.000 874.800.000 5.670.000.000 70% 64.765.400.000 2.411.500.000 4.620.000.000 3.601.500.000 4.620.000.000 1.901.200.000 30.800.000.000 15.834.000.000 977.200.000 20.789.300.000 1.776.600.000 8.085.000.000 1.776.600.000 4.793.600.000 4.357.500.000 9.151.100.000 4.793.600.000 4.357.500.000 36.650.600.000 1.829.800.000 8.316.000.000 1.829.800.000 717.500.000 23.240.000.000 717.500.000 41.638.100.000 2.180.500.000 6.737.500.000 2.018.800.000 656.600.000 11.305.000.000 1.192.800.000 3.981.600.000 30% 27.756.600.000 1.033.500.000 1.980.000.000 1.543.500.000 1.980.000.000 814.800.000 13.200.000.000 6.786.000.000 418.800.000 8.909.700.000 761.400.000 3.465.000.000 761.400.000 2.054.400.000 1.867.500.000 3.921.900.000 2.054.400.000 1.867.500.000 15.707.400.000 784.200.000 3.564.000.000 784.200.000 307.500.000 9.960.000.000 307.500.000 17.844.900.000 934.500.000 2.887.500.000 865.200.000 281.400.000 4.845.000.000 511.200.000 1.706.400.000 Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thô Xây thơ STT KÝ HIỆU Ơ ĐẤT THÀNH TIỀN (ĐỒNG) (1) (2) (12)= (3) x (4) x (8) x (9) LÔ 32 LÔ 33 ĐẾN 49 LÔ 50 18 Ô DC-16 (36 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN 17 LÔ 18 ĐẾN 19 LÔ 20 ĐẾN 35 LÔ 36 19 Ô DC-17 (38 LÔ) LÔ LÔ ĐẾN 18 LÔ 19 ĐẾN 20 LÔ 21 ĐẾN 35 LÔ 36 LÔ 37 ĐẾN 38 TỔNG GIAI ĐOẠN 1: TỔNG GIAI ĐOẠN 2: TỔNG GIAI ĐOẠN 3: TỔNG DOANH THU CÁC NĂM: TỶ LỆ % DOANH THU 1.841.000.000 16.575.000.000 963.000.000 51.801.000.000 2.024.000.000 22.400.000.000 4.553.000.000 20.800.000.000 2.024.000.000 40.538.000.000 2.159.000.000 16.150.000.000 2.628.000.000 14.250.000.000 1.924.000.000 3.427.000.000 333.361.000.000 179.412.000.000 339.474.000.000 852.247.000.000 100% Năm kinh doanh tỷ lệ % giá trị chuyển nhượng đất dự án Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 GHI CHÚ (13) 0% 233.352.700.000 233.352.700.000 27% 100.008.300.000 125.588.400.000 225.596.700.000 26% 1.288.700.000 11.602.500.000 674.100.000 36.260.700.000 1.416.800.000 15.680.000.000 3.187.100.000 14.560.000.000 1.416.800.000 28.376.600.000 1.511.300.000 11.305.000.000 1.839.600.000 9.975.000.000 1.346.800.000 2.398.900.000 53.823.600.000 237.631.800.000 291.455.400.000 34% 552.300.000 4.972.500.000 288.900.000 15.540.300.000 607.200.000 6.720.000.000 1.365.900.000 6.240.000.000 607.200.000 12.161.400.000 647.700.000 4.845.000.000 788.400.000 4.275.000.000 577.200.000 1.028.100.000 101.842.200.000 101.842.200.000 12% PHỤ LỤC SỐ: TỔNG HỢP DOANH THU DỰ ÁN DỰ ÁN: ĐVT: đồng STT Năm vận hành Tổng Doanh thu Năm 2020 Năm 2021 233.352.700.000 Năm 2022 225.596.700.000 Năm 2023 291.455.400.000 Năm 2024 101.842.200.000 Tổng 852.247.000.000 7-THDoanhthu - 27 PHỤ LỤC SỐ: BẢNG TÍNH TỐN LỢI NHUẬN DỰ ÁN DỰ ÁN: ĐVT: đồng STT Năm vận hành Doanh thu Chi phí đầu tư thực tế Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 233.352.700.000 225.596.700.000 291.455.400.000 101.842.200.000 71.194.237.095 236.458.862.046 123.045.084.170 148.625.687.132 48.939.841.476 Doanh thu cộng dồn 852.247.000.000 628.263.711.919 Chi phí đầu tư Thuế VAT đầu Thuế VAT đầu Thuế giá trị gia (khơng có lãi vay, vào tăng (GTGT) chi phí hội) 1.926.748.827 -1.926.748.827 21.194.237.095 561.713.162 227.173.855.218 21.213.881.818 20.652.168.656 9.858.752.202 10.650.038.707 108.446.274.219 20.508.790.909 129.110.256.486 26.495.945.455 11.737.296.044 14.758.649.410 9.258.381.818 2.662.355.313 6.596.026.505 29.285.908.448 515.210.531.466 77.477.000.000 46.837.321.042 8-Lợi nhuân - 28 30.639.678.958 Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận cộng dồn -69.267.488.269 -3.667.875.208 91.901.577.123 128.071.063.458 46.306.332.019 0 9.190.157.712 12.807.106.346 4.630.633.202 -69.267.488.269 -3.667.875.208 82.711.419.411 115.263.957.112 41.675.698.817 193.343.609.124 26.627.897.260 166.715.711.864 -69.267.488.269 -72.935.363.476 9.776.055.934 125.040.013.046 166.715.711.864 PHỤ LỤC SỐ: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ( NPV-IRR) DỰ ÁN: ĐVT: đồng STT Thời gian Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Doanh thu 233.352.700.000 225.596.700.000 291.455.400.000 101.842.200.000 852.247.000.000 Chi phí đầu tư Chi phí đầu tư thực tế (khơng có lãi vay, chi phí hội) 71.194.237.095 21.194.237.095 236.458.862.046 227.173.855.218 123.045.084.170 108.446.274.219 148.625.687.132 129.110.256.486 48.939.841.476 29.285.908.448 628.263.711.919 515.210.531.466 Chỉ số NPV = Chỉ số IRR( %) = 9-Hieu qua NPV-IRR - 29 Chi phí lãi vay 7.657.506.827 12.971.309.951 17.887.930.646 18.026.433.028 56.543.180.452 Thuế thu nhập doanh nghiệp 0 9.190.157.712 12.807.106.346 4.630.633.202 26.627.897.260 Dòng tiền dự án -71.194.237.095 -10.763.668.873 80.390.148.167 112.134.675.876 30.245.292.294 140.812.210.369 77.721.289.176 47,34% PHỤ LỤC SỐ: 10 KẾ HOẠCH TRẢ NỢ DỰ ÁN: ĐVT: đồng Thời gian trả nợ STT Nội dung Năm 2025 Nợ đầu kỳ Năm 2026 Năm 2027 151.903.096.918 91.141.858.151 30.380.619.384 Trả nợ gốc hàng kỳ 60.761.238.767 60.761.238.767 30.380.619.384 Trả lãi vay hàng kỳ 10.025.604.397 3.341.868.132 Nợ cuối kỳ 91.141.858.151 30.380.619.384 10-Ke hoach tra no - 30 PHỤ LỤC SỐ: 11 THỜI GIAN THU HỒI VỐN DỰ ÁN: ĐVT: đồng STT Năm Dự án Năm Năm Năm Năm Năm Thời gian Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Hệ số triết khấu 1/(1+r)^n Dòng tiền dự án -71.194.237.095 -10.763.668.873 80.390.148.167 112.134.675.876 30.245.292.294 0,812 0,731 0,659 0,593 Thời gian thu hồi vốn : 3,3 năm 11 - Tg thu hoi von - 31 Dòng tiền chiết khấu -71.194.237.095 -8.736.035.121 58.780.583.481 73.866.584.275 17.949.108.880 Dòng tiền chiết khấu cộng dồn -71.194.237.095 -79.930.272.217 -21.149.688.735 52.716.895.540 70.666.004.419 ... định phê duyệt định giao đất Bàn giao đất thực địa Giao đất đợt (35%) Thực chi trả đền bù GPMB Lập hồ sơ xin giao đất Thẩm định phê duyệt định giao đất Bàn giao đất thực địa Thẩm định hồ sơ thi? ??t... Được tính 10% doanh thu bán hàng i Chi phí lãi vay: - Được tính sở nhu cầu vốn cần vay Từ năm 2022, trả phần gốc (30 tỷ) doanh thu bán hàng Sau thời gian xây dựng, trả nợ năm j Doanh thu bán hàng:... BẮT ĐẦU Giao đất đợt (40%) Thực chi trả đền bù GPMB Lập hồ sơ xin giao đất Thẩm định phê duyệt định giao đất Bàn giao đất thực địa Giao đất đợt (25%) Thực chi trả đền bù GPMB Lập hồ sơ xin giao