TÀI: ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆUCHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO & LÂM ĐÀO TP TẠO TRƯỜNG BỘ ĐẠIGIÁO HỌC DỤC NƠNG HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌCLÝNƠNG LÂM CHÍSẢN MINH KHOA QUẢN ĐẤT ĐAI VÀTP.HỒ BẤT ĐỘNG KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU ĐỀ TÀI:CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAIKỸ TRÊN ĐỊA BÀN PHÚ NGỌC ỨNG DỤNG THUẬT KHAIXÃ PHÁ DỮ LIỆU ĐỊNHLƯỢNG QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI CHOHUYỆN VIỆC ĐỊNH TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI SVTH :NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH MSSV : 07124145 LỚP : DH07QL KHÓA : 2007-2011 SVTH : NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH NGÀNH : Quản lý đất đai MSSV : 07124145 LỚP : DH07QL KHÓA : 2007-2011 NGÀNH : Quản lý đất đai TP Hồ Chí Minh,tháng năm 2011 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Tp.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011   LỜI CẢM ƠN    Để có được như ngày hơm nay, lời đầu tiên con xin chân thành kính gửi  đến  Ba  Mẹ  lòng  biết  ơn  sâu  sắc  nhất,  người  đã  sinh  thành,  ni  dưỡng,  u  thương và ln tạo những điều kiện tốt nhất cho việc học tập của con  trong  suốt cả chặng đường dài mà con đã đi qua.  Em trân trọng biết ơn:  Thầy Hiệu trưởng trường Đại Học Nơng Lâm, thành phố Hồ Chí Minh.  Thầy trưởng  Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.   Tiến  sĩ  Trần  Thanh  Hùng  đã  tận  tình  chỉ  dạy,  trực  tiếp  hướng  dẫn  em  hồn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.   Cùng tất cả q Thầy, Cơ đã tận tình  giảng dạy, truyền đạt những  kinh  nghiệm  và  bài  học  quý  báu  làm  hành  trang  cho  em  trong  cuộc  sống  và  công  việc sau này.  Các  anh  chị  làm  việc  tại  VPĐKQSDĐ  huyện  Định  Quán  tỉnh  Đồng  Nai  đã giúp đỡ em trong nhũng ngày em đi thu thập số liệu thực tế.  Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc q thầy cơ, q anh chị, và các  bạn nhiều sức khỏe và  thành cơng trong cuộc sống.                                                                                                                                Xin chân thành cảm ơn!                                                                                              Sinh viên                                                                                       Nguyễn Thị Tuyết Anh  TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Anh , Ngành Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai & bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh Đề tài: “ ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI ” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất đai & bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Mức độ xác việc định giá đất đai khơng phụ thuộc vào việc xác định số lượng loại yếu tố đặc điểm đất đai, mà phụ thuộc định vào việc định lượng mối quan hệ yếu tố đặc điểm với giá trị đất đai Tuy nhiên, việc định lượng mối quan hệ mang tính kinh nghiệm chủ quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho việc xây dựng mối quan hệ lượng hóa Là địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh mạnh, năm gần thị trường đất đai xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai bắt đầu có bước phát triển Do đó, việc tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng yếu tố ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu để định giá đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá hay thành lập bảng giá đất v.v… nhu cầu thiết thực Đề tài thực thông qua phương pháp nghiên cứu: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp chuyên gia, phương pháp sử dụng công cụ GIS, phương pháp tư trừu tượng Đề tài đạt kết định Từ mẫu phiếu điều tra thực tế địa bàn xã Phú Ngọc, kết chạy phần mềm DTREG xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xã Phú Ngọc - Đối với đất nông nghiệp với mức độ tương quan 94.480% mức độ ảnh hưởng yếu tố: yếu tố độ rộng đường 100% , yếu tố cấp đường 97,76%, lớp phủ 72,695%, Khoảng cách từ đất đến chợ 35,391%, Khoảng cách đến UBND 27,152% - Đối với đất nông thôn mức độ tương quan 94,355%, mức độ ảnh hưởng yếu tố khoảng cách đến chợ 100%, yếu tố cấp đường 85,750%, khoảng cách đến QL20 2,008%, Khoảng cách đến UBND 1,236%,lớp phủ 1,168%, khoảng cách đến đường gần , độ rộng, khoảng cách đến trung tâm y tế ảnh hưởng khơng nhiều Sau đó, dựa mơ hình định xây dựng phân tích chiều hướng ảnh hưởng, tương tác lẫn yếu tố Từ đó, ứng dụng vào việc xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất định giá đất đai khu vực địa bàn Với số lượng mẫu phiếu điều tra không nhiều, khả mô tả thị trường mơ hình chưa cao, ứng dụng hạn chế Song, với kinh nghiệm rút đề tài, hy vọng đóng góp vào thành công nghiên cứu tương lai MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Phần I: TỔNG QUAN I.1 Tổng quan định giá đất đai I.1.1 Khái niệm vai trò đất đai người I.1.2 Phân vùng sử dụng đất I.1.3 Giá trị đất đai I.1.4 Khái niệm định giá đất I.1.5 Các phương pháp định giá đất I.2 Tổng quan khai phá liệu .15 I.2.1 Khai phá liệu .15 I.2.2 Quá trình khai phá liệu 15 I.3 Khả ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu định giá đất đai 18 I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu .20 I.5 Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 I.5.1 Nội dung nghiên cứu 23 I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 23 I.5.3.Phương tiện nghiên cứu .23 Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 II.1 Tình hình kinh tế xã hội xã Phú Ngọc 27 II.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn xã Phú Ngọc 28 II.1.1 Tình hình quản lý đất đai 28 II.1.2 Tình hình sử dụng đất đai .30 a Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 .30 b Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2005-2010 34 c.Tình hình giao dịch đất đai 36 d.Bảng giá đất xã Phú Ngọc năm 2011 37 II.3 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 38 II.3.1 Đất nông nghiệp 38 a Mơ hình định xây dựng từ liệu điều tra 38 b Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .40 II.3.2 Đất 44 a Mô hình định xây dựng từ liệu điều tra 44 b Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .45 II.3.3 Đánh giá chất lượng kết điều tra 51 II.4 Ứng dụng mơ hình định để dự báo giá 51 II.5 Đề xuất hồn thiện mơ hình 54 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .56 DANH SÁCH CÁC BẢNG - BIỂU Hình I.1 Sơ đồ mơ tả lợi ích tính tập trung Hình I.2 Mơ hình phân khu chữa đất đai khơng gian Hình I.3 Bản đồ giá trị Hình I.4 Giá đất đai phân khúc thị trường Hình I.5 Quá trình khám phá tri thức Hình I.6 Quá trình khai phá liệu Hình I.7 Sơ đồ vị trí xã Phú Ngọc Biểu đồ Cơ cấu kinh tế xã Phú Ngọc năm 2010 Bảng Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 Bảng Thống kê diện tích đất theo đối tượng quản lý, sử dụng Bảng Thống kê biến động nhóm đất nơng nghiệp Bảng Thống kê nhóm đất phi nơng nghiệp Bảng Thống kê nhóm đất chưa sử dụng Bảng Bảng giá đất nông nghiệp xã Phú Ngọc năm 2011 Bảng Bảng giá đất xã Phú Ngọc năm 2011 Hình II.1 Giao diện phần mềm DTREG Bảng Thông tin đất chủ sử dụng Hình II Ứng dụng Score Data phần mềm DTREG Bảng Kết ứng dụng Score Data Trang 15 16 20 28 31 33 35 36 36 37 38 39 52 53 54 DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT CSDL: Cơ sở liệu UBND: Ủy Ban Nhân Dân GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TN-MT: Tài Nguyên Môi Trường NN,LN,TS: Nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản TM-DV: Thương mại – Dịch vụ CN, TTCN: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp SDĐ: Sử dụng đất VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng kí quền sử dụng đất Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh ĐẶT VẤN ĐỀ 1.Tính cấp thiết đề tài: Khai phá liệu (data mining) lĩnh vực khoa học liên ngành xuất gần nhằm khám phá tri thức sở liệu lớn, trích xuất thơng tin ẩn dạng quy luật, ràng buộc, quy tắc hữu ích cho tổ chức, doanh nghiệp… Các kỹ thuật sử dụng khai phá liệu bao gồm: phân lớp dự đoán (classification & prediction), phân cụm (clustering/ segmentation), luật kết hợp (association rules), phân tích hồi quy (regression analysis) phân tích mẫu theo thời gian (sequential/temporal patterns) Hiện nay, kỹ thuật khai phá liệu ứng dụng rộng rãi lĩnh vực phân tích liệu hỗ trợ định điều trị y học, giáo dục, thương mại, tài chính… Định giá đất đai việc xác định giá trị đất đai vào thuộc tính tự nhiên, kinh tế xã hội đất đai bối cảnh kinh tế cụ thể Trong kinh tế thị trường, giá trị đất đai phản ánh hiệu kinh tế từ việc sử dụng đất đai, chủ yếu phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm sức sản xuất vị trí đất đai khơng gian địa lý - kinh tế Tuy nhiên, lĩnh vực khác mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị đất đai khác Trong nông nghiệp giá trị đất đai chủ yếu phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm sức sản xuất đất đai (William Petty, Karl Marx) Ngược lại, lĩnh vực phi nơng nghiệp lại phụ thuộc vào yếu tố vị trí đất đai (Von Thunen, 1826; William Alonso, 1964; Hoàng Hữu Phê, 2000) Theo quy định pháp luật đất đai hành định giá đất đai nội dung quản lý quan trọng, có nhiệm vụ cung cấp khoa học hỗ trợ cho việc hoạch định sách tài đất đai Mức độ xác việc định giá đất đai khơng phụ thuộc vào việc xác định số lượng loại yếu tố đặc điểm đất đai, mà phụ thuộc định vào việc định lượng mối quan hệ yếu tố đặc điểm với giá trị đất đai Tuy nhiên, việc định lượng mối quan hệ mang tính kinh nghiệm chủ quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho việc xây dựng mối quan hệ lượng hóa Chính vậy, để lượng hóa ảnh hưởng yếu tố đến giá trị đất đai cách khoa học phải sử dụng kỹ thuật khai phá liệu Các công cụ sử dụng rộng rãi để phân tích liệu lĩnh vực kinh tế, xã hội, sinh học…đặc biệt mơ hình định (decision tree) phần mềm DTREG (Phillip H Sherrod, 2003) Là địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh mạnh, năm gần thị trường đất đai xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai bắt đầu có bước phát triển Do đó, việc tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng yếu tố ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu để định giá đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá hay thành lập bảng giá đất v.v… nhu cầu thiết thực Từ thực tế nêu trên, đề tài “Ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu cho việc định lượng định giá đất đai địa bàn xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai” thực nhằm đưa sở khoa học kỹ thuật khai phá liệu để định giá đất đai, đáp ứng nhu cầu thiết khả ứng dụng cơng cụ để lượng hóa yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Mục tiêu nghiên cứu Đề tài thực nhằm mục tiêu đánh giá khả ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu định giá đất đai nhằm xác định yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá trị đất đai, lượng hóa mối quan hệ yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai Góp phần hồn thiện phương pháp định giá đất đai có khả cung cấp định lượng hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất đai, hoạch định sách tài đất đai Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu quy luật giá trị, chế hoạt động hình thức biểu thị trường phương pháp định giá đất đai Đối tượng khảo sát giá thị trường yếu tố cấu thành giá đất đai 4.Phạm vi nghiên cứu: Đề tài thực phạm vi xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai Số liệu giá đất đai yếu tố ảnh hưởng đến giá năm 2011 5.Ý nghĩa đề tài: Ý nghĩa thực tiễn: sau thực đề tài xây dựng mơ hình định để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, lượng hóa yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai định giá đất đai Ý nghĩa khoa học: kết nghiên cứu đề tài đưa kỹ thuật góp phần hoàn thiện phương pháp định giá đất đai hỗ trợ cho việc xây dựng bảng giá đất đai sách tài đất đai Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Phần I TỔNG QUAN I.1 Tổng quan định giá đất I.1.1 Khái niệm vai trò đất đai người  Khái niệm đất đai Đất đai vật địa lý - kinh tế, kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần diện tích bề mặt với khơng gian bên bề sâu lòng đất Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn, phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai Khái niệm đất đai không đồng với khái niệm lãnh thổ đất Lãnh thổ hiểu địa bàn cư trú cộng đồng dân tộc không gian thời gian xác định, phạm trù địa lý - dân tộc Đất lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng so với khái niệm thổ nhưỡng, đất phạm trù địa lý tự nhiên  Đặc điểm vai trò đất đai Đất đai vật địa lý - kinh tế nên có hai thuộc tính tự nhiên xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người: - Thuộc tính tự nhiên bao gồm thuộc tính khơng gian diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo tính chất sinh lý hóa đất - Thuộc tính xã hội đất đai vị đất đai - hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định, thuộc tính phi vật thể Vị hiểu tổng hòa quan hệ xã hội, hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Vị đất đai xác định thông qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập cho người sử dụng đất đai nhiều hay mối quan hệ với nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với người láng giềng với đối tác khác… Vị đất đai không đồng với vị trí đất đai Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian Cần phân biệt không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội khơng gian tâm lý Vị tổ hợp vị trí khơng gian nêu trên, phản ánh vị trí tự nhiên kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý Đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng mặt tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người Ngồi đất đai có số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng tính tăng trị - Tính dị biệt tức khác biệt, khác biệt tương đối Có nghĩa đất đai khác mặt lượng, không khác mặt chất - Tính cố đinh khan no giới hạn bề mặt địa cầu phạm vi lãnh thổ quốc gia Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Tại node 16,17 node 26,27 ta lại tiếp tục thấy không phù hợp với quy luật chung khoảng cách đến UBND nhỏ giá cao mà lại ngược lại Điều hiểu sau: đất có khoảng cách đến UBND lớn có đường giao thơng thuận tiện trồng loại cho hiệu kinh tế cao nên cho mức giá cao  Yếu tố khoảng cách đến đường: khoảng cách đo từ đất đường gần Vì đất nơng nghiệp nên có nhiều đất sâu bên khơng có đường vào mà phải bờ ranh Do yếu tố khoảng cách đến đường ảnh hưởng đến giá trị đất Khoảng cách đến đường ngắn cho giá cao ngược lại cho giá thấp Tại node 32 với phiếu ta thấy khoảng cách đến đường gần  950 m cho mức giá trung bình 33.732 đồng/m2 Nhánh bên phải ngược lại khoảng cách đến đường gần > 950m có mức giá trung bình 23.510 đồng/m2 II.3.2 Đất a Mơ hình định xây dựng từ liệu điều tra Với phiếu thu thập thông tin liên quan đến đất chuyển nhượng tai địa bàn xã Phú Ngọc, mơ hình định xây dựng với: - Biến mục tiêu giá trung bình 1m2 đất (DonGia Dong/m2)): tính toán cách lấy giá đất chuyển nhượng chia cho diện tích khn viên khu đất - Các biến dự báo là: + Khoảng cách đến UBND – K/C UBND + Khoảng cách đến chợ - K/C Cho + Khoảng cách đến đường gần – K/C DuongGanNhat + Cấp đường – CapDuong + Độ rộng – DoRong + Lớp phủ - LopPhu + Khoảng cách đến QL20 – K/C QL20 Mơ hình định xây dựng gồm tầng với tổng số nhóm phân chia 21, tổng số node 43 Trang 44 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Phân tích phương sai: Ta có: - Phương sai tập liệu trước xây dựng là: 2603563933102 - Phương sai sau ứng dụng vào tập liệu để dự báo biến mục tiêu là: 146964903351 Con số cho thấy mức độ cải thiện phương sai đáng kể, cho thấy tính thích hợp mơ hình định đưa - Tỉ lệ phương sai diễn giải là: 94,355% Như nói, 94,355% phương sai ban đầu khắc phục mơ hình đưa ra, thể độ thích hợp khả dự báo cao b Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Qua kết cho thấy yếu tố khoảng cách đến chợ ảnh hưởng nhiều 100%, yếu tố cấp đường 85,750%, khoảng cách đến QL20 2,008%, Khoảng cách đến UBND 1,236%,lớp phủ 1,168%, khoảng cách đến đường gần , độ rộng, khoảng cách đến trung tâm y tế ảnh hưởng không nhiều Mức độ ảnh hưởng yếu tố biểu cụ thể qua mơ hình định:  Yếu tố khoảng cách đến chợ: nhân tố lớn ảnh hưởng đến việc tạo lợi ích kinh tế thụ hưởng tiện ích xã hội Điều cho thấy tầm quan trọng, ảnh hưởng lớn khả kinh doanh đến giá trị đất Những đất gần chợ có mức giá cao đất xa chợ Vì mà node phần mềm sử dụng biến khoảng cách đến chợ để chia tách Trang 45 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Tại node đất có khoảng cách đến chợ  450 m có mức giá trung bình 2.639.469 đồng/ m2 Ngược lại, node đất có khoảng cách đến chợ < 450m có mức giá trung bình 406.698 đồng/ m2 Điều cho thấy Những đất gần chợ có mức giá cao đất xa chợ  Yếu tố cấp đường, lớp phủ, độ rộng: : thể mức độ thuận tiện cho việc lưu thơng, có cấp đường sau: nội bộ, xã, QL20 Về lớp phủ có nhựa , bê tơng, đất, cấp phối Những đất mà cấp đường QL20 có mức giá trung bình cao đất có cấp đường nội xã Cụ thể, node CapDuong = {NoiBo,Xa} có DonGia =1.164477 đồng/ m2, node CapDuong = QL20 có DonGia = 4.360.292 đồng/ m2 Tương tự ta thấy lớp phủ nhựa cho mức giá cao lớp phủ cấp phối đất Trang 46 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Tại node 20 LopPhu = {CapPhoi,Dat} có giá trung bình 244.575 đồng/m2 ngược lại node 21 LopPhu = Nhựa có giá trung bình 552.609 đồng/m2  Yếu tố khoảng cách đến QL20: khoảng cách đo từ đất đến mặt tiền đường QL20, biến có ảnh hưởng lớn đến giá đất khoảng cách xa làm cho đất giảm bớt giá trị Tại node 15 tách theo khoảng cách đến QL20 Nếu khoảng cách đến QL20 gần giá đất cao, khoảng cách đến QL20 xa giá đất thấp Cụ thể, khoảng cách đến QL20  40 m có giá 4.045.168 đồng/m2, ngược lại khoảng cách đến QL20 >40 m có mức giá trung bình 3.067.485 đồng/m2 Tuy nhiên, có trường hợp khơng với quy luật chung Trang 47 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Thửa đất node 37 có khoảng cách đến QL20 lớn có khoảng cách đến chợ đến UBND gần nên khả thụ hưởng tiện ích xã hội nhiểu mà người mua trả với giá cao Tương tự node 26,27  Yếu tố khoảng cách đến đường gần nhất: thể mức độ thuận tiện lưu thông Khoảng cách ngắn giá cao ngược lại  Yếu tố khoảng cách đến trường: khoảng cách đo từ đất đến trường học gần Khoảng cách đến trường xa giá trị đất giảm Trang 48 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Tại node đất có khoảng cách đến trường  475 m có giá trung bình 1.408.152 đồng/m2, node đất có khoảng cách đến trường > 475m có giá trung bình 555.290 đồng/ m2 Tương tự node 14 15, 34 35 Tuy nhiên lại xuất trường hợp ngược lại node 40 41 đất node 41 có khoảng cách đến trường xa đất node 40 lại có giá trung bình cao đất node 40 gần trường mức độ thuận tiện cho việc lại đất node 41 nên chịu với mức giá thấp  Yếu tố khoảng cách đến UBND: giống đất nông nghiệp, đất gần UBND giá trị cao ngược lại Trang 49 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Tại node 22 23, 30 31 đất có khoảng cách đến UBND gần giá cao Cụ thể, node 22 K/C UBND  1305 m cho mức giá trung bình 289.868 đồng/m2, node 23 K/C UBND > 1305 m Lại lần node 28 29 thấy có khơng hợp logic ta thấy node 28 K/C UBND  1330 m có giá trung bình 139.860 đồng/m2 node 29 K/C UBND > 1330 m lại cho giá cao 203.991 đồng/m2 điều khơng khó hiểu đất có khoảng cách đến UBND nhỏ đất nằm nơi giao thông không thuận tiện nên giá đất nhỏ có khoảng cách đến UBND lớn  Yếu tố khoảng cách đến trạm y tế: khoảng cách đo từ đất đến trung tâm y tế, khoảng cách đến trạm y tế xa giá trị đất giảm Trang 50 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Tại node 10 đất có K/C Yte  557.5 m có giá trung bình 1.558.861 đồng/m2 ngược lại bên nhánh phải K/C Yte >557.5 m có giá trung bình 1.339.286 đồng/m2 II.3.3 Đánh giá chất lượng kết điều tra Q trình thu thập, lựa chọn nguồn liệu nói gặp nhiều khó khăn, trở ngại Trước hết nguồn cung cấp thơng tin chủ yếu từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân địa phương xung quanh nên mang tính chủ quan, thông tin đại diện cho đất chưa rõ ràng, đầy đủ - Biến diện tích đất: Là tích chiều dài chiều rộng mảnh đất (khơng tính phần đất vi phạm lộ giới) Được tính mét vng Vì xã nông thôn nên người dân nơi mua bán đất đai theo mét ngang không quan tâm đến chiều sâu cách xác Điều gây chênh lệch giá tính mét vng đất liền kề - Các biến khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trạm y tế, khoảng cách đến QL20 thông tin người nghiên cứu khảo sát thực tế phương pháp sử dụng công cụ GIS phương pháp điều tra nên độ xác chưa cao - Biến chiều rộng đường: tương tự thông tin biến lấy cách đo trực tiếp đồ trạng Nó cho thấy thuận tiện giao thông người sử dụng bất động sản Tuy nhiên q trình thu thập thơng tin, chấp nhận sai số biến hạn chế người điều tra khơng xác định xác chiều rộng hẻm đất tọa lạc mà lấy chiều rộng đường khu vực - Đặc biệt với yếu tố giá đất, xem thơng tin xác thực với thực tế nhất, người bán đất khơng phải người có khả định giá đất mình, người mua đất thường khai giá đất thấp cao so với giá đất giao dịch thực tế Vì nhìn chung, thơng tin giá trị đất có độ xác tương đối mà thơi - Ngồi khả khai thác thơng tin nên yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chưa nhiều nên kết nghiên cứu chưa sâu sắc II.4 Ứng dụng mơ hình định để dự báo giá Từ mơ hình định xây dựng ta dự báo giá đất thông qua thông tin biến dự báo Ví dụ: Trang 51 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Lần theo node 4,6,8,10 nhánh trên, ta phát biểu sau: Các đất có cấp đường nội xã, có khoảng cách đến trường  475 m , khoảng cách đến đường gần  50 m khoảng cách đến trung tâm y tế  557.5 m có mức giá trung bình 1.558.861 đồng/m2 Bên cạnh dự báo giá mơ hình, phần mềm DTREG đưa ứng dụng thơng minh Score Data để đưa giá trị dự báo cho đất Nếu muốn biết giá trị dự báo đất cần tìm biến thông tin đất xử lý số liệu xếp lại theo chương trình Excel Sau đưa vào phần mềm DTREG cho giá trị dự báo ( Predicted Value) Ví Du : 10 đất với thông tin liên quan Nhờ ứng dụng score data phần mềm DTREG ta dự báo giá đất Bảng 8: Thông tin đất chủ sử dụng Diện Tích STT Tên chủ sử dụng Địa Chỉ Số Thửa Số Tờ (m2) NguyenThanh 7A 18 464.8 HuynhVanPhuc 279 36 338.7 DaoVanQuyet 54A 33 85.8 TranVanDiu 6A 12 246 NguyenThanh 7A 18 464.8 HuynhVanPhuc 97 28 204.7 TruongThiThanhTam 103 172.3 DuongThiThuyTrang 41 77.2 VoVanCuong 81B 29 269.4 10 NguyenHongMinh 35 34 154.6 Trang 52 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Hình II.2.Ứng dụng score data phần mềm Dtreg Kết ứng dụng Score Data phần mềm DTREG tìm giá trị trung bình 12 đất sau: Trang 53 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh Bảng 9: Kết ứng dụng Score data STT Tên chủ sử dụng Địa Số Chỉ Thửa Số Tờ Diện Tích (m2) Predicted Value Giá đất (Đồng/Thửa) 108.433.754 130.262.614 80.000.000 80.000.000 108.433.754 151.216.284 134.825.323 45.000.000 51.585.526 650.000.000 NguyenThanh 7A 18 464.8 233.291,21 HuynhVanPhuc 279 36 338.7 384.595,85 DaoVanQuyet 54A 33 85.8 932.400,93 TranVanDiu 6A 12 246 325.203,25 NguyenThanh 7A 18 464.8 233.291,21 HuynhVanPhuc 97 28 204.7 738.721,465 TruongThiThanhTam 103 172.3 782.503,325 DuongThiThuyTrang 41 77.2 582.901,55 VoVanCuong 81B 29 269.4 191.483,02 10 NguyenHongMinh 35 34 154.6 4.204.398,45 II.5 Đề xuất hồn thiện mơ hình Từ mơ hình định theo node ta biết giá tri mảnh đất mà ta cần tìm, bên cạnh việc xác định thơng tin đất góp phần quan trọng vào việc định giá đến đất Mơ hình định thực phương án hiệu đóng góp vào việc xây dựng bảng giá đất chi tiết cho khu vực Tuy nhiên, điều không hợp logic thể mơ hình ứng dụng hạn chế mơ hình xuất phát từ nhiều nguyên nhân có: Các yếu tố khoảng cách khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến trạm y tế, khoảng cách đến trường thật chưa khai thác cách hoàn hảo mà chủ yếu đo khoảng cách ngắn từ vị trí đất đến trung tâm nên dẫn đến mức độ sai số cao Do giới hạn mặt thời gian, kết điều tra với 62 phiếu thu thập được, chủ yếu tập trung nơi có tình hình mua bán đất sơi động nên chưa thể đại diện hết cho xã Phú Ngọc Mặt khác, biến chưa khai thác hiệu nhiều yếu tố chưa đề cập đến Để mơ hình ngày hồn thiện cần xây dựng biến mơ hình ngày đa dạng phong phú Để cho định ngày có nhiều thơng tin cụ thể đất tạo nên độ xác cao hợp logic Trang 54 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Xã Phú Ngọc cửa ngõ giao lưu Định Quán với tỉnh Lâm Đồng qua Quốc Lộ 20 nên thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội Những năm gần tình hình chuyển nhượng đất đai địa bàn diễn ngày sôi động Từ kết điều tra đất xây dựng hồi quy giá đất loại theo yếu tố cấu thành giá đất với mức độ tương quan 94.480% cho đất nông nghiệp, 94,355% cho đất nông thôn Xác định yếu tố cấu thành tầm quan trọng yếu tố cụ thể sau: Đất nông nghiệp -Yếu tố độ rộng đường 100% -Cấp đường 97.76%, -Lớp phủ 72.695%, - Khoảng cách từ đất đến chợ 35.391%, -Khoảng cách đến UBND 27.152% Đất nông thôn -Yếu tố khoảng cách đến chợ ảnh hưởng nhiều 100%, -Yếu tố cấp đường 85,750%, - Khoảng cách đến QL20 2,008%, -Khoảng cách đến UBND 1,236%, -Lớp phủ 1,168% Kết nghiên cứu phần khẳng định tính thực tiễn kỹ thuật khai phá liệu cho việc định lượng định giá đất đai phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung định giá bất động sản nói riêng Nếu lý thuyết Vị - Chất lượng Hoàng Hữu Phê trước cho nhìn tổng quan giá trị đất đai, việc xây dựng mơ hình định phần mềm DTREG bước tiến kế thừa thành tựu lý thuyết vị chất lượng làm cho lý thuyết ngày hoàn thiện việc định lượng yếu tố định tính để xác định giá trị cụ thể đất đai Mơ hình định xây dựng có khả ứng dụng để dự báo mức giá trung bình cho đất địa bàn để từ tiến hành xây dựng bảng giá đất phù hợp với thực tế KIẾN NGHỊ Để có kết hoàn thiện hơn, cấu trúc, nội dung phương pháp thu thập thông tin cần cải thiện Sự thay đổi giá đất mô tả yếu tố vị chất lượng đất đai nêu Tuy nhiên để hoàn thiện phương pháp định giá đất đai cần xác định tiếp biến số phản ánh đầy đủ vị chất lượng đất đai nghiên cứu Để nâng cao mức độ hoàn thiện khả ứng dụng vào thực tế từ kết đề tài cần phải nghiên cứu bổ sung, mở rộng phạm vi nghiên cứu Trang 55 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế đất, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Bài giảng Thị trường Bất động sản, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Giáo trình Định giá đất, Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, Bộ môn Quản lý Đất đai, khoa Đất Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội Luận văn tốt nghiệp “Phân tích xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai địa bàn Thành phố Biên Hòa”, Trần Thị Thanh Huyền, 2010 Vị - chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị, Hồng Hữu Phê Patrick Wakely, Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies), Vol 37, No.1, January 2000 Tài liệu hướng dẫn sử dụng phần mềm DTREG Các trang web: http://www.tnmtdongnai.gov.vn http://vi.wikipedia.org Kết ứng dụng Score Data từ phần mềm DTREG hthe K/C UBND (m) K/C Truong (m) K/C Yte (m) K/C Cho (m) K/C QL20 (m) K/C Duong Gan (m) Cap Duong ViTri Do Rong (m) Lop Phu Predicted Value Giá đất (Đồng/Thửa) STT csd dchi Thua To Dtich (m2) NguyenThanh 7A 18 464,8 67 HCN 2580 2000 2600 2580 0 QL20 20 Nhua 233.291,21 108.433.754 HuynhVanPhuc 279 36 338,7 42 HCN 1300 400 1580 1300 590 NoiBo Dat 384.595,85 130.262.614 DaoVanQuyet 54A 33 85,8 21 HDG 1600 1400 2200 1100 600 NoiBo Nhua 932.400,93 80.000.000 TranVanDiu 6A 12 246 31 HDG 7400 7210 7200 7410 800 NoiBo Nhua 325.203,25 80.000.000 NguyenThanh 7A 18 464,8 67 HCN 2580 2000 2600 2580 0 QL20 20 Nhua 233.291,21 108.433.754 HuynhVanPhuc 97 28 204,7 54 HBH 1120 200 1450 1120 450 Xa Nhua 738.721,47 151.216.284 TruongThiThanhTam 103 172,3 10 17 HCN 5400 5210 5200 5410 0 QL20 20 Nhua 782.503,33 134.825.323 DuongThiThuyTrang 41 77,2 15 HCN 5000 444 4900 5010 168 140 QL20 20 Nhua 582.901,55 45.000.000 VoVanCuong 81B 29 269,4 38 HDG 2100 1200 2200 2100 1384 NoiBo Dat 191.483,02 51.585.526 10 NguyenHongMinh 35 34 154,6 38 HDG 1200 700 1400 400 0 QL20 20 Nhua 4.204.398,45 650.000.000 mtien sau ... cạnh tranh vị xã hội đất đai - Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai Loại hình kinh doanh thương nghiệp cung ứng dịch vụ có nhu cầu cao vị thế, kinh doanh... cạnh tranh gần vị trí trung tâm nhằm giảm thi u chi phí thời gian lưu thơng chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm - T, t, s có mối quan hệ mật thi t... tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói đất thu hàng năm + Đối với đất trồng lâu năm (cây ăn quả, cơng nghiệp, lấy gỗ) tổng thu nhập tính sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh