PHÂN TÍCH SỰ KHÁC BIỆT GIÁ NHÀ PHỐ TẠI MỘT SỐ QUẬN NỘI THÀNH VÀ VÙNG LÂN CẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ KHÁC BIỆT GIÁ NHÀ PHỐ TẠI MỘT SỐ QUẬN NỘI THÀNH VÀ VÙNG LÂN CẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : ĐINH THỊ MINH PHƯƠNG : 07135123 : DH07TB : 2007 - 2011 : Quản lý Thị trường Bất động sản -TP.Hồ Chí Minh, Tháng 08 năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐINH THỊ MINH PHƯƠNG “PHÂN TÍCH SỰ KHÁC BIỆT GIÁ NHÀ PHỐ TẠI MỘT SỐ QUẬN NỘI THÀNH VÀ VÙNG LÂN CẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS Đặng Minh Phương (Địa quan: Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh) Ký tên …………… - Tháng 08 năm 2011 - LỜI CẢM ƠN  Lời xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Ba, Mẹ_ Người sinh thành, nuôi nấng dạy dỗ nên người Tất có ngày hơm nhờ vào cơng lao to lớn Ba Mẹ Suốt đời nguyện xin khắc ghi Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban giám hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, q thầy Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản tồn thể q thầy tận tình dạy dỗ, truyền đạt cho em kiến thức kinh nghiệm quý báu suốt năm tháng em theo học đại học Nguồn kiến thức quý báu hành trang để em vững bước đường mà em chọn Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Đặng Minh Phương, người ln nhiệt tình hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ em suốt q trình hồn thành luận văn tốt nghiệp Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến tất bạn lớp Quản lý Thị trường Bất động sản khóa 33 bạn bè giúp đỡ, chia sẻ suốt thời gian qua Trân trọng! Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh, Tháng 8/2011 ĐINH THỊ MINH PHƯƠNG i TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Minh Phương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Phân tích khác biệt giá nhà phố số quận nội thành vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: TS Đặng Minh Phương, Khoa Kinh tế, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài gồm ba phần chính: Tổng quan tài liệu nghiên cứu, kết nghiên cứu kết luận, khuyến nghị Thị trường bất động sản từ ngày du nhập vào Việt Nam đến khơng ngừng phát triển có đóng góp khơng nhỏ vào thu nhập kinh tế quốc dân Nhưng bên cạnh thị trường tồn hạn chế định, chẳng hạn thực trạng giá bất động sản chênh lệch lớn khu vực nội thành vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh Việc làm cho thị trường bất động sản phát triển không đồng đều, chí tạo tiêu cực làm cho thị trường khơng minh bạch Do đề tài thực với mục tiêu xác định mức độ khác biệt giá bất động sản khu vực, tìm hiểu nguyên nhân khác biệt để từ có nhìn khách quan định đầu tư liên quan đến bất động sản Cơ sở vấn đề nghiên cứu lý thuyết bất động sản, thị trường bất động sản, loại giá trị thị trường bất động sản Nội dung chủ yếu đề tài phân tích khác biệt giá bất động sản nhà phố quận 1, 3, Thủ Đức đồng thời phân tích nguyên nhân khác biệt đó, làm sở để dự báo xu hướng biến đổi giá bất động sản khu vực tương lai đề xuất số sách nhằm khắc phục tình trạng Phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp giá bán bất động sản để tìm khác biệt Kết đề tài cho thấy chênh lệch giá lớn bất động sản khu vực nội thành vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh, phân tích số nguyên nhân dẫn tới tình trạng vị nơi ở, tâm lý muốn thể thân, vị trí kinh doanh, sở hạ tầng Tuy nhiên, hạn chế thời gian số liệu thu thập ít, độ tin cậy khơng cao nên phản ánh phần thực trạng thị trường, chưa thể sâu, sát vào vấn đề ii MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn đề tài .2 PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Sơ lược bất động sản I.1.1 Khái niệm bất động sản I.1.2 Những thuộc tính bất động sản I.1.3 Đặc điểm bất động sản I.2 Sơ lược thị trường bất động sản .5 I.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản I.2.2 Các thuộc tính thị trường bất động sản I.2.3 Phân loại thị trường bất động sản I.2.4 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế I.2.5 Cung cầu bất động sản I.3 Giá trị thị trường giá trị phi thị trường 15 I.3.1 Giá trị thị trường 15 I.3.2 Giá trị phi thị trường 16 I.4 Sơ lược giá bất động sản .17 I.4.1 Bản chất, hình thái đặc điểm giá bất động sản .17 I.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 20 I.5 Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 I.5.1 Nội dung nghiên cứu 23 I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 24 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 II.1 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .25 II.1.1.Tình hình kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh 25 II.1.2 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh 32 II.1.3 Tình hình thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 35 II.2 Phân tích khác biệt giá bất động sản nội thành vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh 39 II.2.1 Phương pháp luận thực .39 II.2.2 So sánh khác biệt giá 39 II.2.3 Nguyên nhân dẫn đến khác biệt giá 44 iii II.3 Dự báo xu hướng biến đổi giá bất động sản khu vực 50 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 51 Kết luận 52 Kiến nghị .52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 PHỤ LỤC 53 iv DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 2.1 Dân số mật độ dân số năm 2009 phân theo quận, huyện địa bàn TP.HCM 26 Bảng 2.2 Thu nhập bình qn đầu người/tháng TP.HCM tồn quốc 27 Bảng 2.3 Tốc độ tăng trưởng GDP, công nghiệp dịch vụ TP.HCM, VKTTĐPN nước giai đoạn 2001 – 2010 28 Bảng 2.4 Các lợi so sánh số ngành TP.HCM so với tỉnh VKTTĐPN 29 Bảng 2.5 Một số tiêu so sánh BĐS: 16 A, Quốc Lộ 13 Cũ , Phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, TP.HCM 38, Trần Quốc Thảo, Phường 7, Quận 3, TP.HCM 40 Bảng 2.6 Một số tiêu so sánh BĐS: 93/4, Dương Đình Hội, Phường Phước Long B, Quận 9, TP.HCM 94/9, Trần Khắc Chân, Phường Tân Định, Quận 1, TP.HCM 41 Bảng 2.7 Một số tiêu so sánh BĐS: 1/1, Quang Trung, Phường Hiệp Phú, Quận 9, TP.HCM 122/10/5, Trần Đình Xu, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP.HCM 42 Bảng 2.8 Một số tiêu so sánh BĐS: 92, Hoàng Diệu 2, Phường Linh Chiểu, Quận Thủ Đức, TP.HCM 540/2/10 CMT8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM 43 Bảng 2.9 Tổng hợp yêu cầu vị trí cư trú 45 Bảng 2.10 Mật độ mạng lưới đường (RRND) Thành Phố Hồ Chí Minh 49 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Thu nhập bình quân đầu người/tháng TP.HCM so với nước 27 Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng GDP Thành phố Hồ Chí Minh, VKTTĐPN so với nước năm 2005 28 Biểu đồ 2.3 Tốc độ tăng trưởng GDP, công nghiệp dịch vụ TP.HCM, VKTTĐPN nước giai đoạn 2001 – 2010 29 Biểu đồ 2.4 Thu nhập bình quân đầu người/tháng nội thành ngoại thành TP.HCM 47 Biểu đồ 2.5 Chi tiêu bình quân đầu người/tháng nội thành ngoại thành TP.HCM .47 v DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1.1 Ảnh hưởng quy mơ gia đình tới lượng cầu BĐS Hình 1.2 Ảnh hưởng thu nhập tới lượng cầu nhà thiết yếu 10 Hình 1.3 Đường tổng cung đất đai dài hạn 14 Hình 1.4 Bản đồ giá trị 19 Hình 1.5 Giá đất đai phân khúc thị trường 19 Hình 2.1 Các quận TP.HCM 25 Hình 2.2 Hai BĐS so sánh 16 A, Quốc Lộ 13 Cũ , Phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, TP.HCM 38, Trần Quốc Thảo, Phường 7, Quận 3, TP.HCM 40 Hình 2.3 Hai BĐS so sánh: 93/4, Dương Đình Hội, Phường Phước Long B, Quận 9, TP.HCM 94/9, Trần Khắc Chân, Phường Tân Định, Quận 1, TP.HCM 41 Hình 2.4 Hai BĐS so sánh: 1/1, Quang Trung, Phường Hiệp Phú, Quận 9, TP.HCM 122/10/5, Trần Đình Xu, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP.HCM 43 Hình 2.5 Hai BĐS so sánh: 92, Hồng Diệu 2, Phường Linh Chiểu, Quận Thủ Đức, TP.HCM 540/2/10 CMT8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM 44 Hình 2.6 Tháp nhu cầu Maslow 48 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS DTKV DTSD TP.HCM VKTTĐPN : Bất động sản : Diện tích khn viên : Diện tích sử dụng : Thành phố Hồ Chí Minh : Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vi Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài Kể từ Thị trường bất động sản hình thành phát triển nay, với tư cách thị trường đầu vào hoạt động sản xuất kinh doanh phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản lớn quốc gia, tài sản bất động sản chiếm từ 45 - 75% giàu có nước phát triển Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng phát triển kinh tế xã hội, góp phần huy động nguồn vốn lớn cho đầu tư phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ nội kinh tế quốc dân đồng thời hỗ trợ cho ngành kinh tế khác phát triển Cũng kinh tế ngày phát triển, chất lượng sống người dân ngày nâng cao, nên nhu cầu bất động sản nhà ngày lớn kéo theo thay đổi quan niệm vấn đề nơi người Xã hội phát triển người không muốn thỏa mãn nhu cầu ăn, mặc, mà muốn khẳng định thân, muốn xã hội tơn trọng Do ngày chỗ không đơn chỗ để che mưa che nắng, nơi diễn hoạt động sinh hoạt gia đình thơng thường mà nơi diễn hoạt động sản xuất kinh doanh, chứa đựng nhiều giá trị kinh tế giá trị tinh thần người hay nói cách khác nơi “bộ mặt”, thể địa vị xã hội người chủ sở hữu Trong thị trường bất động sản, giá bất động sản đóng vai trò quan trọng vừa đòn bẩy kinh tế việc thể toàn tiềm kinh tế đất đai vừa điều chỉnh giám sát thị trường Trong giá đất xem cơng cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên thị trường bất động sản tồn chênh lệch lớn giá bất động sản nhà đất ở khu vực nội thành vùng lân cận TP.HCM Một mét vuông đất quận trung tâm thành phố lên đến trăm triệu quận vùng ven 20 triệu cao Hai bất động sản có diện tích, kết cấu chất lượng cơng trình lại có khác biệt lớn giá bán nằm hai khu vực khác Vậy mức độ khác biệt giá bất động sản khu vực đâu nguyên nhân tạo khác biệt đó? Liệu tương lai cách biệt giá có thay đổi hay khơng? Để tìm câu trả lời cho vấn đề làm sở để đưa nhận định dự báo tương lai tăng giảm giá bất động sản khu vực khác Được đồng ý Khoa Quản lý Đất Đai Bất Động Sản với hướng dẫn TS Đặng Minh Phương, tơi thực đề tài “Phân tích khác biệt giá nhà phố số quận nội thành vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh” Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương  Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Phân tích khác biệt giá bất động sản khu vực TP.HCM đồng thời phân tích nguyên nhân khác biệt - Đề xuất sách dự báo xu hướng biến đổi giá bất động sản khu vực  Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: bất động sản nhà phố - Phạm vi nghiên cứu: quận 1, 3, Thủ Đức - Thời gian nghiên cứu: từ tháng 5/2011 đến tháng 8/2011  Ý nghĩa thực tiễn đề tài Với kết nghiên cứu đạt giúp có nhìn xác khách quan chế hình thành giá bất động sản tương lai từ có định đầu tư hợp lý, an tồn, có khả mang lại lợi nhuận cao Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương Căn nhà địa 93/4, Dương Đình Hội, phường Phước Long B, quận có diện tích sử dụng 243 m2, cấu trúc: trệt, lầu, đường trước nhà rộng 5m rao bán với giá 2,7 tỷ Căn nhà địa 94/9, Trần Khắc Chân, phường Tân Định, quận có diện tích sử dụng 64 m2, cấu trúc: trệt, gác suốt, đường trước nhà rộng 4m rao bán với giá 4,1 tỷ Với hai BĐS ta thấy rõ chênh lệch lớn chất lượng chúng Căn nhà quận nhà quận tất mặt từ diện tích, cấu trúc chiều rộng đường trước nhà giá lại đắt gấp 1,5 lần Nhưng có nhiều người chọn mua nhà quận thay quận Đó tình trạng đầu bất động sản, số người nhiều tiền vừa muốn dự trữ tài sản vừa muốn kinh doanh cách mua nhà chấp nhận giá cao chờ thời gian giá cao từ đẩy giá bất động sản khu vực trung tâm tăng nhanh Cuối đề tài phân tích mẫu nhà giá có chênh lệch diện tích kết cấu hạ tầng - Địa BĐS 5: 1/1, Quang Trung, Phường Hiệp Phú, Quận 9, TP.HCM - Địa BĐS 6: 122/10/5, Trần Đình Xu, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP.HCM Bảng 2.7 Một số tiêu so sánh BĐS: 1/1, Quang Trung, Phường Hiệp Phú, Quận 9, TP.HCM 122/10/5, Trần Đình Xu, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP.HCM Chỉ tiêu Giá (tỷ) DTKV (m) DTSD (m2) Cấu trúc Đường trước nhà (m) BĐS (Q9) 2,8 6x14 168 trệt, lầu Trang 42 BĐS (Q1) 2,8 2,7x16,5 44,5 Nhà cấp Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương Hình 2.4 Hai BĐS so sánh: 1/1, Quang Trung, Phường Hiệp Phú, Quận 9, TP.HCM 122/10/5, Trần Đình Xu, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP.HCM Trở lại quận quận với hai BĐS khác, nhà 1/1, Quang Trung, phường Hiệp Phú, quận rao bán với giá 2,8 tỷ có diện tích sử dụng 168 m2, cấu trúc: trệt, lầu, đường trước nhà rộng 5m Cũng rao bán mức giá nhà số 122/10/5, Trần Đình Xu, phường Nguyễn Cư Trinh, quận có diện tích sử dụng 44,5 m2, cấu trúc: nhà cấp 4, đường trước nhà rộng 3m Có thể thấy chênh lệch lớn diện tích kết cấu hạ tầng hai nhà Hay so sánh với số tiền thay mua nhà quận người ta mua gần nhà quận với chất lượng tương đương chí tốt Tương tự quận Thủ Đức quận - Địa BĐS 7: 92, Hoàng Diệu 2, Phường Linh Chiểu, Quận Thủ Đức, TP.HCM - Địa BĐS 8: 540/2/10, CMT8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM Bảng 2.8 Một số tiêu so sánh BĐS: 92, Hoàng Diệu 2, Phường Linh Chiểu, Quận Thủ Đức, TP.HCM 540/2/10, CMT8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM Chỉ tiêu Giá (tỷ) DTKV (m) DTSD (m2) Cấu trúc Đường trước nhà (m) BĐS (QTĐ) 4x20 320 trệt, lầu 20 Trang 43 BĐS (Q3) 6x12 144 trệt, gác suốt Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương Hình 2.5 Hai BĐS so sánh: 92, Hoàng Diệu 2, Phường Linh Chiểu, Quận Thủ Đức, TP.HCM 540/2/10, CMT8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM Cùng rao bán với giá tỷ nhà quận có diện tích sử dụng 144 m2, cấu trúc: trệt, gác suốt, đường trước nhà rộng 5m nhà quận Thủ Đức có diện tích sử dụng 320 m2, cấu trúc: trệt, lầu, đường trước nhà rộng 20m, nhà quận cũ nhà quận Thủ Đức nhiều, đặc biệt chênh lệch lớn cấu trúc chiều rộng đường trước nhà Nhưng thực tế có khơng người chấp nhận việc chi trả cho nhà quận 1, chấp nhận nhà không tiện nghi, nhỏ hẹp trung tâm thành phố, gần khu vực kinh doanh buôn bán sầm uất, gần trung tâm kinh tế, trị, trường học, bệnh viện, cơng sở để thụ hưởng tiện ích dịch vụ tốt nhất, thỏa mãn nhu cầu vật chất lẫn tinh thần Và để lý giải rõ chênh lệch giá khu vực khác đề tài tìm hiểu phân tích cụ thể số nguyên nhân ảnh hưởng đến giá nhà phố sau II.2.3 Nguyên nhân dẫn đến khác biệt giá Như biết, giá trị trao đổi bất động sản nói chung giá nhà phố nói riêng hình thành thị trường thông qua quan hệ cung cầu, phụ thuộc vào nhu cầu khơng gian vị trí đất đai, bất động sản Trang 44 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương Bảng 2.9 Tổng hợp yêu cầu vị trí cư trú STT Nội dung Tỷ lệ % An ninh công cộng 78,3 Mơi trường sinh hoạt văn hóa 78,0 Quan hệ hàng xóm 74,0 Mơi trường tự nhiên 82,0 Không gian giao tiếp xã hội 82,0 Chất lượng nhà 79,3 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 72,7 Cơ sở dịch vụ xã hội 77,0 Cơng trình cơng cộng tơn giáo 79,3 (Nguồn: Theo số liệu PGS.TS Nguyễn Minh Hòa) Theo bảng tổng hợp u cầu vị trí cư trú việc đưa định nơi bị chi phối nhiều yếu tố nhu cầu an ninh cơng cộng, mơi trường văn hóa xã hội, quan hệ hàng xóm, mơi trường tự nhiên, chất lượng nhà ở, sở hạ tầng thị… Nó bao gồm yếu tố thuộc vật lý, tự nhiên yếu tố mang tính tâm lý, xã hội người Có thể thấy khoảng cách vật lý diện tích yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến vị trí nơi Tuy nhiên, thực tế cho thấy khoảng cách vật lý ngày trở nên quan trọng mà khả di chuyển gia tăng trung tâm việc làm dịch vụ ngày phát triển theo hướng phân tán với mơ hình thị đa cực, bên cạnh phát triển công nghệ thông tin với mạng lưới Internet thống trị khoảng cách vật lý ngày suy giảm Về nhu cầu diện tích nhiều trường hợp, nhu cầu hy sinh cho nhu cầu khác, ví dụ ý mong muốn sống gia đình đa hệ số nước phát triển Như khoảng cách diện tích khơng phản ánh cách đầy đủ tồn diện định vị trí nơi dân cư, mà yếu tố khác biệt hồn tồn, mang tính tâm lý xã hội nhiều vật lý, thể địa vị xã hội người chủ sở hữu bất động sản Vị nơi Vị nơi hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hố, giáo dục, chất lượng mơi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định Yếu tố vị đóng vai trò quan trọng q trình định vị trí nơi dân cư, đặc biệt xã hội có cấu trúc phân tầng rõ rệt Ở đây, phân tầng xã hội bắt nguồn từ hình thức khác biệt, khơng quyền lực mà tài sản, kiến thức, văn hóa… Và ngơi nhà vị trí hình thức để thể khác biệt thành phần dân cư với Những người mong muốn sống nội thành đa số người có thu nhập cao, nên họ thường hướng tới nâng cao chất lượng đời sống tinh thần, môi trường điều kiện tiện nghi nhằm bảo vệ giữ gìn sức khỏe để hưởng thụ sống Họ có nhu cầu tìm đến BĐS có vị trí tốt, vị trí nơi lúc vị Trang 45 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế, trị, văn hóa lớn nước Khu trung tâm hữu thành phố với quy mô 900 ha, gồm toàn quận 1, quận 3, phần quận Bình Thạnh phần quận Ngay từ thời Pháp thuộc, đặc trưng khu Sài Gòn – Gia Định hình thành, với câu nói dân gian làm quận 1, quận Các khu vực trở thành cực vị khẳng định địa vị người dân khu vực nói Quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh lĩnh vực như: Hành ngoại giao, Dịch vụ - Tài - Ngân hàng, Văn hố - Du lịch - Thương mại Cùng với cơng trình kiến trúc bật như: Nhà hát Thành phố, Nhà thờ Đức Bà, Dinh Độc Lập, Bưu điện Thành phố… tất điều tạo nên vị cao mà khơng phải nơi có được, thúc đẩy tham muốn sở hữu nhà nơi để tận hưởng tiện nghi, dịch vụ tốt Đó nguyên nhân dẫn đến việc người cố gắng kiếm cho nhà dù nhỏ nội thành với số tiền người ta sở hữu nhà khang trang quận vùng ven, tất nhiên cầu tăng lên vượt cung đẩy giá nhà nơi tăng lên so với khu vực khác Vị trí kinh doanh Quận 1, quận nơi dễ thực mua bán hàng hóa cao cấp, nơi tập trung thị trường chứng khoán, thị trường tài (Ngân hàng)… tạo vị trí kinh doanh vơ thuận lợi, có khả mang lại nhiều lợi nhuận cho người kinh doanh Theo thông tin từ website Đảng quận 1, doanh thu dịch vụ - thương mại quận năm 2000 đạt 325,7 tỷ đồng, giá trị xuất có năm đạt 33 triệu USD Theo thông tin Cục Thống kê thành phố, năm 2006, thu ngân sách nhà nước địa bàn quận đạt 426.357 triệu đồng, đứng đầu quận huyện thành phố Như nói khu vực nội thành nơi tập trung phần lớn người có thu nhập cao, có địa vị xã hội, theo thống kê năm 2008, thu nhập bình quân đầu người ngoại thành mức 1.352,20 nghìn đồng/tháng nội thành 2.409,30 nghìn đồng/tháng, cao gần gấp đơi so với ngoại thành Và điều hiển nhiên thu nhập cao dẫn đến khoản chi tiêu nhiều Chi tiêu bình quân đầu người ngoại thành mức 924,57 nghìn đồng/tháng nội thành 1.739,58 nghìn đồng/tháng, cao gấp gần lần Với chênh lệch mức thu nhập chi tiêu khu vực thấy mức sống người dân khu vực nội thành cao, nhu cầu họ không dừng lại việc ăn, mặc, mà mở rộng nhu cầu vui chơi, giải trí, mua sắm Chính việc tạo môi trường kinh doanh buôn bán vô thuận lợi Theo phân tích giá bán theo chi phí hội tháng 200 triệu cho việc lựa chọn quận thay Thủ Đức, nhiên chủ sở hữu dùng nhà cho việc kinh doanh bn bán doanh thu hàng tháng số nhiều Như khu vực nội thành hay trung tâm thành phố địa điểm kinh doanh lí tưởng, có khả mang lại lợi nhuận cao lượng khách hàng đa số người giàu có có nhiều người sẵn sàng trả giá cao để có vị trí kinh doanh thuận lợi, hình thành mức giá cao so với bất động sản khu vực xung quanh Trang 46 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương Biểu đồ 2.4 Thu nhập bình quân đầu người/tháng nội thành ngoại thành TP.HCM (Đơn vị tính: Nghìn đồng) 2000 2002 1.552,70 988,3 1.266,90 726 500 549 1000 987 1500 2004 2006 1.352,20 2.409,30 2500 Nội thành Ngoại thành 2008 924,57 2004 1.135,10 667,63 2002 894,35 542,28 400 200 742,51 331,91 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 1.739,58 (Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM) Biểu đồ 2.5 Chi tiêu bình quân đầu người/tháng nội thành ngoại thành TP.HCM (Đơn vị tính: Nghìn đồng) 2006 2008 Nội thành Ngoại thành (Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM) Tâm lý muốn thể thân Theo tháp nhu cầu nhà tâm lý học Abraham Maslow đưa vào năm 1943, bản, nhu cầu người chia làm hai nhóm chính: nhu cầu nhu cầu bậc cao Nhu cầu liên quan đến yếu tố thể lý người mong muốn có đủ thức ăn, nước uống, ngủ nghỉ Nhu cầu bậc cao bao gồm nhiều nhân tố tinh thần đòi hỏi cơng bằng, an tâm, vui vẻ, địa vị xã hội, tôn trọng, vinh danh với cá nhân v.v Ngày kinh tế ngày phát triển, đời sống vật chất người dân ngày nâng cao bên cạnh nhu cầu ăn, mặc, đáp ứng cách tối đa, nhu cầu liên quan đến tinh thần, tình cảm Trang 47 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương nhu cầu tham gia vào hoạt động chung cộng đồng, nhu cầu xã hội biết đến tôn trọng cần quan tâm thỏa mãn Chính thỏa mãn nhu cầu làm họ hài lòng khuyến khích họ hành động Đồng thời việc nhu cầu thỏa mãn thỏa mãn tối đa mục đích hành động người Việc thỏa mãn nhu cầu tinh thần thúc người ta phải hướng đến tốt đẹp nhất, giá trị để khẳng định vai trò, địa vị thân với cộng đồng, với xã hội Các nhu cầu đáp ứng thơng qua nhiều hoạt động khác Và, chỗ yếu tố đáp ứng nhu cầu Hình 2.6 Tháp nhu cầu Maslow Nội thành thành phố, đặc biệt quận quận đáp ứng nhu cầu vui chơi, giải trí mà giúp người chủ sở hữu bất động sản khu vực thỏa mãn nhu cầu tinh thần Như nói, trung tâm thành phố nơi có vị cao, khẳng định vị trí xã hội nhiều người Cho nên, có khơng người, muốn thể thân, địa vị xã hội mà sẵn sàng bỏ số tiền lớn để sở hữu nhà quận trung tâm, nơi mang lại cho họ hưởng thụ khơng tiện ích vật chất mà chứa đựng giá trị tinh thần chối bỏ, mang đến cho họ cảm giác tự tin người khác biết đến, tơn trọng, ngưỡng mộ Chính tâm lý tạo lượng cầu nhà nội thành ngày cao làm cho giá nhà đẩy lên theo ngày Cơ sở hạ tầng Sự phát triển hệ thống sở hạ tầng điều kiện tiếp cận có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá bất động sản Cơ sở hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị bất động sản có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận bất động sản trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thỏa mãn nhiều yêu cầu khác thị trường Trong nội thành thường trọng đầu tư sở hạ tầng trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, xã hội khơng thành phố Hồ Chí Minh mà khu vực lân cận Mật độ mạng lưới đường (RRND) cho thấy mức độ phát triển khu vực khác đô thị Đặc biệt mật độ mạng lưới đường đặc trưng cho khả “đến được” khu vực đô thị Mật độ mạng lưới đường cao cho thấy khả di chuyển thuận tiện đến khu vực đô thị Mật độ mạng lưới đường cao có nhiều hướng di chuyển tạo cho việc tiếp cận đến khu vực cách phong phú đa dạng Trang 48 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương Bảng 2.10 Mật độ mạng lưới đường (RRND) Thành Phố Hồ Chí Minh RRND (km/km2) 10,9 4,08 0,45 1,44 10-16 (Nguồn: Houtrans, 2004) Ta thấy mức độ phát triển quận không đồng Khu vực trung tâm gồm quận 1, 3, có q trình phát triển lâu nên có mật độ đường tương đối cao 10,9 km/km2 Các quận nội thành khác tiếp cận trung tâm Phú Nhuận, Bình Thạnh, Quận 6, 10, … khu vực có mức độ phát triển dân cư cao mạng lưới đường không đủ khả đáp ứng với mật độ đạt 4,08 km/km2 Khu vực quận (2, 9, 12, Thủ Đức) ngoại thành (các huyện nông thôn) có mật độ mạng lưới đường thấp 0,45 km/km2 Tỷ lệ diện tích đường (RAO): Tỷ lệ diện tích đường cho biết mức độ phát triển đường khu vực định Tỷ lệ diện tích đường khu vực trung tâm 11,9%, khu vực nội thành 2,9%, vùng giáp ranh ngoại ô 0,4% vùng nông thôn 0,2% (thấp nhiều so với tiêu chuẩn nước phát triển từ 18 - 25%) Ngoài theo thống kê từ phòng Quản lý khai thác hạ tầng giao thông bộ, hệ thống sở hạ tầng giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh có 3.895 tuyến đường với tổng chiều dài loại đường 3.530 km; tổng diện tích đường 25.330 km2, có 319 cầu với tổng chiều dài 18.391km Tình trạng kỹ thuật mạng lưới đường khu vực có chênh lệch lớn tổ chức mạng, kết cấu mặt đường, hệ thống thoát nước, chiếu sáng, vỉa hè, xanh Đường khu vực trung tâm khu tiếp giáp khu vực trung tâm hay số đường hướng tâm xây dựng tu bảo dưỡng tốt Ngoài ra, phần lớn đường lại hẹp, có khoảng 14% tuyến đường có lòng đường rộng 12m để tổ chức vận chuyển hành khách xe bt thuận lợi; 51% tuyến đường có lòng đường rộng từ 7m đến 12m phù hợp cho xe ô tô con, xe buýt nhỏ lưu thông; 35% tuyến đường lại rộng 7m phù hợp cho lưu thông xe bánh Do quỹ đất bị hạn chế nên việc bố trí mạng lưới giao thơng thành phố tồn nhiều bất cập Hiện tại, số mật độ đường hệ thống đường phụ cận thấp (trung bình khoảng 0,62km/km2) Đồng thời, có chênh lệch lớn khu vực nội thành với vùng phát triển (0,48km/km2) ngoại vi (0,29km/km2) Thành phố có khoảng 175/1300 nút giao thơng có điều khiển đèn tín hiệu, tập trung nhiều Quận 1, Quận Quận Ngồi ra, hầu hết hệ thống đèn tín hiệu giao thông nơi khác hết thời gian sử dụng Qua cho thấy sở hạ tầng ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản, nơi có hạ tầng tốt, giao thơng thuận lợi thu hút đơng đảo người dân tập trung sinh sống, bn bán, mở rộng kinh doanh Chính vậy, để rút ngắn khoảng cách chênh lệch giá bất động sản Khu vực Khu vực trung tâm Nội thành Ngoại thành Toàn Thành phố Hồ Chí Minh Tiêu chuẩn khu thị phát triển Trang 49 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương khu vực phải có sách đầu tư phát triển hạ tầng khu vực quận vùng ven II.3 Dự báo xu hướng biến đổi giá bất động sản khu vực Với tình hình đưa dự báo khu vực trung tâm giá có khả tăng tốc độ tăng chậm khu vực lân cận vùng ven Lý do: Thứ nhất, sở hạ tầng khu vực lân cận đã, đầu tư phát triển Khi cơng trình hồn thiện giá tăng nhanh, đặc biệt nhờ hệ thống giao thông nối liền trung tâm thành phố với khu vực bên Hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng TP.HCM triển khai thời gian qua khu vực phía Đơng thành phố như: Đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cầu hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ nối quận với quận 2, mở rộng tỉnh lộ 25B, đường vành đai - Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, mở rộng xa lộ Hà Nội… Ngoài ra, hai dự án khác cầu Sài Gòn 2, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên xây dựng giúp cho khu vực phía Đơng “gần” khu trung tâm Thứ hai, với mật độ nhà dày đặc quận 1, chắn quỹ đất dành cho phát triển nhà tương lai khơng Và điều tất yếu việc lựa chọn chỗ người dân chuyển dịch dần quận vùng ven Hơn giá nhà đất nội thành vượt xa khả tài nhiều người dân, nhu cầu ngày lớn nên nhiều người phải tìm ngoại thành để định cư, giá đất đẩy lên cao Thứ ba, phát triển đô thị tập trung cao khu vực trung tâm thành phố, với yếu lực sở hạ tầng giao thơng thị, diện tích đất dành cho hạ tầng giao thông chiếm khoảng 4,87% diện tích xây dựng thị nước giới khoảng 20 - 25% Việc phát triển thị cân đối lớn quy mô phát triển sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Trong đó, tiến độ di dời khu cơng nghiệp, nhà máy, cảng biển, bến xe khách liên tỉnh khỏi thành phố chậm Các bệnh viện, trường học lớn chưa mở rộng bên mà tập trung khu vực nội đô thành phố kéo theo lượng lớn hành trình vào sâu nội đô thành phố, với mật độ dân số nội thành cao nên khó mở rộng đường làm đường dẫn đến tình trạng tắc nghẽn giao thông ngày trở nên trầm trọng nên giá bất động sản khó tăng nhanh Tình trạng ngập nước vấn đề đáng báo động thành phố Đây ngun nhân gây tình trạng ùn tắc giao thông địa bàn thành phố, làm giảm diện tích giao thơng vào thời gian ngập, làm giảm hẳn tốc độ lưu thơng Ngồi dự án cải thiện hệ thống nước thành phố tạo rào chắn (lơ cốt) gây khó khăn cho người tham gia lưu thơng nạn kẹt xe tăng cao Theo kết quan trắc thời kỳ 2003 - 2007 cho thấy cần mưa trung bình 30 - 40mm bắt đầu gây ngập nhẹ số điểm Khi lượng mưa vượt 40mm hệ thống cống thoát nước bị tải, đồng thời tạo điểm ngập vừa nặng cho khoảng 50% số điểm ngập hữu Những trận mưa có lượng mưa từ 80mm trở lên khiến tồn điểm ngập địa bàn thành phố bị ngập vừa đến ngập nặng Tuy nhiên, từ đầu năm 2008 đến số khu vực xảy ngập dù lượng mưa thấp Trang 50 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương Những tình trạng làm gây thiệt hại không nhỏ thời gian, tiền bạc sức khỏe người dân, để hạn chế bớt lưu lượng lại nội thành phố tương lai nhà nước ta phải phát triển vùng lân cận Một sở hạ tầng đầu tư, kinh tế, xã hội, y tế, giáo dục… quan tâm phát triển lượng người đổ khu vực để sinh sống chắn tăng lên đáng kể, từ đẩy giá nhà đất tăng lên, mức độ khác biệt giá bất động sản nói chung giá nhà phố nói riêng rút ngắn lại, chí có nơi tiếp cận giá đất số khu vực nội thành Trang 51 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua kết nghiên cứu đề tài cho thấy khoảng cách chênh lệch giá bất động sản nói chung nhà phố nói riêng quận nội thành vùng lân cận lớn Với nhà có tương đồng diện tích kết cấu hạ tầng giá nội thành cao gấp – lần so với khu vực lân cận Còn so sánh có giá bán thị trường tất nhà nội thành có diện tích nhỏ hơn, chất lượng cơng trình kết cấu hạ tầng nhiều Đó giá phải trả cho mong muốn thụ hưởng tiện ích khu vực trung tâm mang lại Bên cạnh đó, đề tài phân tích số nguyên nhân dẫn đến thực trạng ảnh hưởng vị nơi ở, tâm lý muốn sở hữu đất nội thành người dân, lợi vị trí kinh doanh điều kiện sở hạ tầng khu vực Chính yếu tố làm cho giá nhà đất nội thành ngày tăng nhanh mạnh hơn, giá khu vực lân cận không tăng tăng chậm, làm cho mức độ chênh lệch giá khu vực ngày lớn Dựa phân tích khác biệt giá nhà phố, đề tài đưa vài nhận định dự báo xu hướng biến đổi giá bất động sản khu vực tương lai giá bất động sản nội thành tăng chậm so với khu vực lân cận, rút ngắn khoảng cách chênh lệch giá số quận vùng ven trung tâm đã, đầu tư phát triển sở hạ tầng với hệ thống giao thông hướng tâm đối ngoại, nối liền trung tâm với bên ngồi, mở rộng thơng thương, phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, đề tài có hạn chế định thời gian có hạn, số lượng bất động sản thu thập ít, độ tin cậy thơng tin không cao nên phản ánh phần nhỏ thực tế diễn thị trường, chưa thực sâu, sát vào vấn đề Kiến nghị Chú trọng đầu tư phát triển sở hạ tầng, mở rộng phát triển kinh tế quận vùng ven Nhằm khuyến khích người dân di chuyển dần quận vùng ven để sinh sống, giảm bớt áp lực cho khu vực trung tâm Di dời bớt công ty, bệnh viện, trường học, bến xe khu vực lân cận để thu hút đầu tư, đẩy mạnh hoạt động thông thương, dần tạo cân khu vực Khuyến khích thực giao dịch bất động sản qua sàn để hạn chế việc số người lợi dụng đẩy giá lên cao Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thơng tin mua bán Trang 52 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Đinh Thị Minh Phương TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Thị trường Bất động sản, TS Trần Thanh Hùng, Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, 2008 Chuyên đề “Thị trường bất động sản”, Đại học Kinh tế - tài TPHCM, tài liệu lưu hành nội Dấu ấn thương hiệu - Tài sản giá trị, Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005, NXB Trẻ Giáo trình Định giá đất, TS Hồ Thị Lam Trà, ThS Nguyễn Văn Quân, Hà Nội, 2006, NXB Nông Nghiệp Kinh tế học đô thị, Nhiêu Hội Lâm (Lê Quang Lâm biên dịch), 2004, NXB Chính trị quốc gia Phi lý trí – Khám phá động lực vơ hình ẩn sau định người, Dan Ariely (Hồng Lê Phương Lan dịch), tháng 6/2009, NXB Lao động Xã hội Phương pháp nghiên cứu khoa học, GS.Vũ Cao Đàm, Hà Nội, 2000 Thị trường bất động sản, TS Hoàng Văn Cường, TS Nguyễn Ngọc Minh, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo, Hà Nội – 2006 NXB Xây Dựng Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị, Hồng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000, Tạp chí Đơ Thị Học, Anh Quốc 10 Các luận văn tốt nghiệp khóa 30, 32 Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản Văn luật Luật Dân ngày 14/06/2005 Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Quyết định 589/2008/QĐ-TTg ngày 20/5/2008 Báo, Internet www.google.com.vn www.diaoconline.vn www.saigon24h.vn www.pso.hochiminhcity.gov.vn (Cục Thống kê TP.HCM) www.dpi.hochiminhcity.gov.vn (Sở Kế hoạch Đầu tư TP.HCM) www.vi.wikipedia.org Trang 53 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản PHỤ LỤC Trang 54 SVTH: Đinh Thị Minh Phương PHỤ LỤC Hình đường trước nhà số bất động sản nghiên cứu 94/9, Trần Khắc Chân, Phường Phước Tân Định, Quận 1, TP.HCM 1/1, Quang Trung, Phường Hiệp Phú Quận 9, TP.HCM 93/4, Dương Đình Hội, Phường Phước Long B, Quận 9, TP.HCM 122/10/5, Trần Đình Xu, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP.HCM PHỤ LỤC 92, Hoàng Diệu 2, Phường Linh Chiểu, Quận Thủ Đức, TP.HCM 38,Trần Quốc Thảo, Phường 7, Quận 3, TP.HCM 540/2/10 CMT8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM 16 A, Quốc Lộ 13 Cũ , Phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức , TP.HCM ... TP.Hồ Chí Minh, Tháng 8/2011 ĐINH THỊ MINH PHƯƠNG i TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Minh Phương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài:... QUẬN NỘI THÀNH VÀ VÙNG LÂN CẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Đặng Minh Phương (Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh) Ký tên …………… - Tháng 08 năm 2011 - LỜI... số quận nội thành vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: TS Đặng Minh Phương, Khoa Kinh tế, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài gồm ba phần chính: Tổng quan tài liệu