Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Đoàn Thái Sơn1 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba" hợp đồng bảo đảm tài sản bên thứ ba để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ vay bên vay vốn ngân hàng thương mại Tuy nhiên, hiệu lực pháp lý loại hợp đồng thực tiễn có nhiều ý kiến khác để lại hệ xấu cho ngân hàng thương mại Bài viết xin đề cập đến sở pháp lý "hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba" Áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay khách hàng ngân hàng việc làm phổ biến hoạt động cấp tín dụng ngân hàng Nhận tài sản bảo đảm bên thứ ba việc ngân hàng nhận tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản bảo đảm hay gọi “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ trả nợ vay bên vay vốn (bên có nghĩa vụ bảo đảm) với ngân hàng Hợp đồng bảo đảm ký kết trường hợp hợp đồng bảo đảm tài sản bên thứ ba Mối quan hệ hợp đồng thường có tham gia ba bên: (i) Ngân hàng với vai trò bên nhận bảo đảm, đồng thời bên có quyền quan hệ cấp tín dụng; (ii) Chủ sở hữu tài sản bên bảo đảm hay gọi bên thứ ba mang tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay với ngân hàng; (iii) Khách hàng vay bên bảo đảm Trường hợp tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hợp đồng bảo đảm gọi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khách hàng vay không trả nợ vay ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay, bên thứ ba khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu Trên thực tế, giải Vụ Pháp chế - NHNN loại tranh chấp này, số tòa án nhân dân cấp (cả cấp sơ thẩm phúc thẩm) tuyên hợp đồng bảo đảm bên thứ ba vô hiệu với lý chủ yếu cho rằng, mối quan hệ ba bên nên bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), hợp đồng chấp Ðiều đáng lưu ý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba bên liên quan hồn tất thủ tục cơng chứng văn phòng cơng chứng đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cơ sở pháp lý việc ký kết hợp đồng chấp 1.1 Quy định chấp, bảo lãnh Bộ luật Dân - Về khái niệm chấp: Ðiều 346 Bộ luật Dân 1995 quy định: “Thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có quyền…” Như vậy, theo quy định Bộ luật Dân 1995, chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có quyền Tuy nhiên, Ðiều 342 Bộ luật Dân 2005 thay đổi quy định chấp sau: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp)” khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Như vậy, thấy, quy định Bộ luật Dân 2005 bỏ quy định bên chấp bắt buộc phải đồng thời bên có nghĩa vụ quy định chấp Bộ luật Dân 1995 Hay nói cách khác, theo quy định Bộ luật Dân 2005, nghĩa vụ bảo đảm chấp tài sản nghĩa vụ bên chấp (chủ sở hữu tài sản) nghĩa vụ người khác bên chấp - Về khái niệm bảo lãnh: Ðiều 366 Bộ luật Dân 1995 quy định: “1 Bảo lãnh việc người thứ ba (gọi người bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi người nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi người bảo lãnh), đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ thực không nghĩa vụ; Người bảo lãnh bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu việc thực cơng việc” Như vậy, theo quy định Bộ luật Dân 1995, bảo lãnh quan hệ ba bên: bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (bên có quyền) bên bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) Trong đó, người bảo lãnh cam kết với bên có quyền thực thay nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ tài sản (đối vật) việc thực công việc (đối nhân) Tuy nhiên, Ðiều 362 Bộ luật Dân 2005 thay đổi quy định bảo lãnh sau: “Bảo lãnh việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thỏa thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khơng có khả thực nghĩa vụ mình” Như vậy, thấy, quy định Bộ luật Dân 2005 bỏ quy định cho phép bên bảo lãnh thực cam kết bảo lãnh tài sản Hay nói cách khác, theo quy định Bộ luật Dân 2005, bảo lãnh việc bên bảo lãnh cam kết thực thay nghĩa vụ cho bên bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) mà không đưa tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bảo lãnh Tóm lại, theo quy định Bộ luật Dân 2005, thấy khác biệt chấp bảo lãnh theo bảng đây: Thế chấp Bảo lãnh 03bên gồm: Bên chấp đồng thời Chủ sở hữu tài sản; Bên nhận chấp Số bên tham gia đồng thời Bên có quyền; Bên chấp đồng thời bên có nghĩa vụ; 02 (Bên chấp đồng thời Chủ sở hữu tài sản Bên có nghĩa vụ; Bên nhận chấp đồng thời Bên có 03bên gồm: Bên bảo lãnh; Bên nhận bảo lãnh đồng thời Bên có quyền; Bên bảo lãnh đồng thời Bên có nghĩa vụ quyền) Biện pháp bảo đảm tài sản: Bắt Tài buộc phải có tài sản bảo đảm sản Bên chấp bắt buộc phải đưa tài sản bảo thuộc sở hữu để bảo đảm cho đảm việc thực nghĩa vụ dân với Bên nhận chấp (Bên có quyền) Biện pháp bảo đảm khơng tài sản: Khơng có tài sản bảo đảm.1 Bên bảo lãnh cam kết thực thay nghĩa vụ cho bên bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) với Bên nhận bảo lãnh (Bên có quyền) Hay nói cách khác, việc bên chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên khác có nghĩa vụ bên nhận chấp (bên có quyền) hồn tồn phù hợp với quy định Bộ luật Dân 2005 1.2 Quy định chấp quyền sử dụng đất văn pháp quy Ðể triển khai thực quy định Bộ luật Dân 2005, Luật Ðất đai 2003, Chính phủ, Bộ, ngành liên quan ban hành Nghị định, Thông tư, Thông tư liên tịch hướng dẫn, quy định cụ thể việc chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Cụ thể sau: Khoản Ðiều 31 Nghị định số 84/2007/NÐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai quy định: “Bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Ðất đai hiểu chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định Bộ luật Dân (sau gọi chung chấp quyền sử dụng đất) Khoản Ðiều 72 Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Việc bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng theo quy định Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Ðất đai, quy định khoản Ðiều 32, khoản Ðiều 33, khoản Ðiều 34, khoản Ðiều 35 khoản Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 Chính phủ thi hành Luật Bảo vệ phát triển rừng văn hướng dẫn thi hành chuyển thành việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng người thứ ba” Nghị định số 11/2012/NÐ-CP Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NÐ-CP tiếp tục khẳng định: “Việc bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng theo quy định Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Ðất đai, quy định khoản Ðiều 32, khoản Ðiều 33, khoản Ðiều 34, khoản Ðiều 35 khoản Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 Chính phủ thi hành Luật Bảo vệ phát triển rừng văn hướng dẫn thi hành chuyển thành việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác” Ðiểm 2.1 khoản Mục Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTPBTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh QSDÐ, tài sản gắn liền với đất (đã sửa đổi, bổ sung Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT) quy định: “2 Các trường hợp đăng ký chấp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất người thứ ba mà Luật Ðất đai gọi bảo lãnh quyền sử dụng đất (gọi chung chấp quyền sử dụng đất)” Ðiểm 1.1 khoản Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTPBTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất quy định: “Thông tư hướng dẫn việc công chứng Phòng Cơng chứng chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hợp đồng, văn sau đây: a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba mà Luật Ðất đai gọi bảo lãnh quyền sử dụng đất (gọi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất)” Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất Như vậy, Nghị định Chính phủ, Thơng tư liên tịch Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường dẫn chiếu nêu quy định rõ hợp đồng bảo lãnh QSDÐ bên thứ ba theo cách gọi Luật Ðất đai 2003 chuyển thành hợp đồng chấp QSDÐ bên thứ ba Ðồng thời, quy định pháp luật hành đăng ký giao dịch bảo đảm bỏ quy định đăng ký bảo lãnh quyền sử dụng Theo quy định này, người sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay người khác (khách hàng vay) ngân hàng bên phải thực ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Hay nói cách khác, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ký kết bên chấp bên nhận chấp hoàn toàn có sở pháp lý phù hợp với quy định Bộ luật Dân quy định khác có liên quan pháp luật hành 2 Các hệ pháp lý tòa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Việc tòa án định tuyên vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba bên chấp bên nhận chấp không phù hợp với quy định pháp luật chấp QSDÐ bên thứ ba gây nên xáo trộn lớn đời sống xã hội, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch, đồng thời tạo nhiều hệ pháp lý không mong muốn sau: Thứ nhất, phân tích phần đầu viết này, việc số tòa án tuyên hợp đồng chấp QSDÐ bên thứ ba vô hiệu không phù hợp với quy định pháp luật chấp QSDÐ bên thứ ba Việc tòa án cho hợp đồng chấp QSDÐ bên thứ ba biện pháp chấp mà biện pháp bảo lãnh vay vốn ngân hàng hồn tồn khơng phù hợp với quy định chấp, bảo lãnh Bộ luật Dân 2005 Thứ hai, việc tòa án cấp tuyên hợp đồng chấp QSDÐ bên thứ ba vô hiệu trái ý chí tự nguyện bên tham gia giao dịch (bao gồm bên chấp), thời điểm ký kết hợp đồng chấp QSDÐ, bên chấp tự nguyện dùng tài sản thuộc sở hữu (trường hợp quyền sử dụng đất) để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận chấp Thứ ba, phán tòa án làm cho khoản cho vay ngân hàng từ có bảo đảm trở thành khoản cho vay khơng có bảo đảm, xâm phạm nghiêm trọng quyền chủ nợ hợp pháp ngân hàng Các phán tạo tiền lệ xấu mặt pháp lý kinh tế, bên thứ ba (bên chấp) lợi dụng để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chấp QSDÐ bên thứ ba vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ ngân hàng (bên nhận chấp) hệ dẫn đến vô hiệu hàng loạt hợp đồng chấp QSDÐ bên thứ ba toàn hệ thống ngân hàng Thứ tư, phán tòa án làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động quan công chứng, chứng thực, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quan thực công chứng, chứng thực, đăng ký chấp theo trình tự quy định pháp luật đẩy quan đứng trước nguy bị khởi kiện thực công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm sau bị tòa án tun vô hiệu, gây thiệt hại cho bên nhận chấp Thứ năm, phán nêu tòa án làm giảm động lực cấp tín dụng hệ thống ngân hàng cho kinh tế quyền chủ nợ khơng bảo đảm hệ làm giảm hội tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, đồng thời ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội Cuối cùng, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp bên tham gia giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, gia tăng hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, hệ thống tòa án cấp giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba nói riêng hợp đồng bảo đảm tài sản bên thứ ba nói chung cần hiểu đưa định giải tranh chấp theo quy định Bộ luật Dân quy định khác có liên quan pháp luật Ðồng thời, để hạn chế cách hiểu khác thực tiễn áp dụng pháp luật, tiến hành sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân 2005, Luật Ðất đai 2003, quy định chấp Bộ luật Dân 2005 cần xem xét sửa đổi theo hướng quy định rõ việc chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên chấp bên thứ ba bỏ quy định bảo lãnh QSDÐ Luật Ðất đai 2003 Theo quy định Nghị định 163/2006/NÐ-CP, bên bảo lãnh bên nhận bảo lãnh thỏa thuận ký kết hợp đồng cầm cố, chấp tài sản (thuộc sở hữu bên bảo lãnh) để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bảo lãnh bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 1995, 2005 Luật Ðất đai 2003 Nghị định 163/2006/NÐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 4 Nghị định 11/2012/NÐ-CP Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NÐ-CP Công văn số 17/HHNH ngày 02/02/2012 Hiệp hội Ngân hàng gửi Tòa án nhân dân tối cao Công văn số 1345/BTP-ÐKGDBÐ ngày 27/02/2012 Bộ Tư pháp gửi Tòa án nhân dân tối cao Công văn số 1573/NHNN-PC ngày 19/3/2012 Ngân hàng Nhà nước gửi Tòa án nhân dân tối cao