QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU DÂN CƯ HIỆP BÌNH PHƯỚC TỶ LỆ 1500 PHƯỜNG HIỆP BÌNH PHƯỚC QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH

Các khu chức năng bao gồm khu nhà ở, khu công trình công cộng câu lạc bộ, đất giáo dục dự trữ, khu công viên cây xanh cây xanh ven sông, cây xanh tập trung, cây xanh nhóm ở…Hệ thống công

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU DÂN CƯ HIỆP BÌNH PHƯỚC TỶ LỆ 1/500 PHƯỜNG HIỆP BÌNH PHƯỚC QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH

SVTH LỚP KHÓA NGÀNH

: : : :

NGUYỄN THỊ CHÂU LONG

DH08QL

2008 - 2012 Quản Lý Đất Đai

-TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên con xin cảm ơn công ơn của ba mẹ, người đã mang con đến với thế giới,

đã nuôi dưỡng và dạy dỗ con nên người Cảm ơn các anh, các chị đã nuôi em ăn học

trong suốt nhiều năm qua

Em xin chân thành cảm ơn:

 Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

 Quý thầy cô khoa quản lý đất đai & bất động sản

 Quý thầy cô thỉnh giảng

đã truyền dạy kiến thức cho chúng em trong suốt thời gian em được học tập tại trường

Đặc biệt em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:

 Sự hướng dẫn của Thầy Huỳnh Thanh Hùng

Và sự cộng tác nhiệt tình của:

 KTS Phan Văn Đựng – Phó trưởng phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức

 KTS Hồ Hữu Nhân – Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức

 KS Huỳnh Lê Thị Thu Giang – Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức

 KS Bùi Lưu Phú – Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức

 Chị Đặng Hồ Thanh Lý – Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức

Là những người đã tận tình hướng dẫn, cung cấp tài liệu và truyền đạt những kinh

nghiệm quý báu, tạo mọi điều kiện để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Tôi xin cảm ơn các bạn sinh viên lớp Quản lý đất đai khóa 34 đã động viên và giúp

đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như khi thực hiện luận văn tốt nghiệp

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Châu Long, Khoa Quản lý đất đai và bất động sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012

Đề tài: QUY HOẠCH CHI TIẾT

KHU DÂN CƯ HIỆP BÌNH PHƯỚC TỶ LỆ 1/500 PHƯỜNG HIỆP BÌNH PHƯỚC QUẬN THỦ ĐỨC

Yêu cầu của phương án quy hoạch là vừa tạo ra khu nhà ở khang trang, yên tĩnh, vừa thân thiện với môi trường, vừa có cơ sở hạ tầng hiện đại

Các khu chức năng bao gồm khu nhà ở, khu công trình công cộng (câu lạc bộ, đất giáo dục dự trữ), khu công viên cây xanh (cây xanh ven sông, cây xanh tập trung, cây xanh nhóm ở)…Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, điện, thông tin liên lạc…được quy hoạch dựa trên cơ sở hệ thống hiện hữu và xây dựng mới để đáp ứng nhu cầu của người dân khi dự án hoàn thành

Quy mô quy hoạch: khu đất có quy mô 91.966,27 m2, dân số dự kiến 952 -1000 người

MỤC LỤC

*****

Trang

LỜI CẢM ƠN i

TÓM TẮT ii

MỤC LỤC iii

DANH SÁCH CÁC BẢN ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH vi

DANH SÁCH BẢNG vii

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 2

I.1.1.Cơ sở khoa học về quy hoạch đô thị 2

I.1.2.Cơ sở pháp lý về quy hoạch đô thị 5

I.1.3.Cơ sở thực tiễn để lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở Hiệp Bình Phước 6

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 7

I.2.1.Sơ lược địa bàn nghiên cứu 7

I.2.2.Công tác quy hoạch đô thị ở quận Thủ Đức 9

PHẦN II: NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 11

II.1.Nội dung 11

II.2 Phương pháp nghiên cứu 11

III.3 Quy trình thực hiện 11

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 12

III.1 CƠ SỞ, CĂN CỨ ĐỂ LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU NHÀ Ở 13 III.1.1.Quy hoạch chung của quận Thủ Đức và quy hoạch chi tiết của phường Hiệp Bình Chánh 13

III.1.2 Về chủ trương đầu tư, sử dụng đất 13

III.1.3 Ý kiến hướng dẫn quy hoạch xây dựng 13

III.1.4 Các chủ trương của địa phương 13

III.1.5 Các căn cứ khác 14

III.2 ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG 14

III.2.1 Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên: 14

III.2.2 Hiện trạng 16

III.2.3 Đánh giá chung 19

III.3 CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN 19

III.4 XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH 22

III.4.1 Cơ cấu tổ chức không gian 22

III.4.2 Quy hoạch sử dụng đất 24

III.4.3 Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan 33

III.4.4 Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 34

III.4.4.1 Quy hoạch giao thông đô thị 35

III.4.4.2 Quản lý chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng 38

III.4.4.3 Quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị 39

III.4.4.4 Quy hoạch cấp nước đô thị 40

III.4.4.5 Quy hoạch cấp điện đô thị 42

III.4.4.6 Quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị 44

III.4.4.7 Hệ thống thông tin liên lạc 46

III.5 ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC 48

III.5.1 Đánh giá tác động môi trường trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, san nền 48

III.5.2 Đánh giá tác động môi trường trong giai đoạn thi công xây dựng 50

III.5.3 Đánh giá tác động trong giai đoạn khai thác và vận hành 55

III.5.4 Biện pháp giảm thiểu các tác động xấu, phòng ngừa và ứng cứu sự cố môi trường 59

III.5.5 Kế hoạch hành động và chương trình giám sát môi trường 65

III.6 ĐẾ XUẤT CÁC YÊU CẦU QUẢN LÝ XÂY DỰNG 66

PHẦN IV: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 68

IV.1 Kết luận 68

IV.2 Kiến nghị 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

PHỤ LỤC 70

5 Bản đồ quy hoạch phân lô

6 Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

7 Phối cảnh minh hoạ

8 Bản đồ quy hoạch giao thông đô thị

9 Bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng

10 Bản đồ quy hoạch cao độ nền đô thị

11 Bản đồ quy hoạch thoát nước mặt đô thị

12 Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị

13 Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị

14 Bản đồ quy hoạch cấp điện

15 Bản đồ quy hoạch chiếu sáng

16 Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc

17 Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật

18 Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược

Danh sách bảng

1 Bảng diện tích theo phường của quận Thủ Đức năm 2009

2 Bảng thống kê mực nước cực trị quan sát được tại trạm Phú An theo các tần suất khác nhau

3 Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất (năm 2012)

4 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án

5 Bảng dự kiến cơ cấu sử dụng quỹ đất

6 Bảng tổng hợp đất công trình công cộng

7 Bảng tổng hợp nhà

8 Bảng tổng hợp đất công viên cây xanh

9 Bảng tổng hợp các tuyến đường

10 Các chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu các tuyến đường

11 Bảng thống kê chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ

12 Bảng tính toán nhu cầu dùng nước

13 Bảng thống kê phụ tải

14 Bảng thống kê thuê bao

15 Bảng mức ồn tối đa của các phương tiện vận chuyển và thiết bị thi công cơ giới tại công trình

16 Bảng kế hoạch hành động bảo vệ môi trường theo các chỉ tiêu

PCCC: Phòng cháy chữa cháy

QCXDVN: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

QĐ: Quyết định

QHC: Quy hoạch chung

QHCT: Quy hoạch chi tiết

QL: Quốc lộ

TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất

đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản

xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và cũng không có sự tồn tại của xã

hội loài người Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đối với sự phát

triển của xã hội, xã hội càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng thì nhu cầu sử dụng

đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong

không gian, điều đó càng làm cho việc sử dụng, quản lý đất đai trở nên cấp thiết Để sử

dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh

thái, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá hiện đại

hoá thì công tác quy hoạch phải giữ vai trò rất quan trọng

Quận Thủ Đức tuy là một vùng ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh nhưng có

tiềm năng đất đai phong phú và đa dạng, có điều kiện thuận lợi để phát triển mọi mặt

về đời sống kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường Tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại

hoá nông nghiệp, nông thôn và đô thị hoá diễn ra với tốc độ rất nhanh làm thay đổi cơ

cấu kinh tế, hình thành nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu tái định cư, khu dân

cư Việc quy hoạch chi tiết theo định hướng phát triển không gian đô thị của quận Thủ

Đức là việc làm cần thiết và cấp bách nhằm từng bước đặt tiền đề cho việc đầu tư phát

triển quận Thủ Đức theo hướng hiện đại và bền vững

Khu vực dự án Khu nhà ở Phường Hiệp Bình Phước thuộc Phường Hiệp Bình

Phước nằm phía Bắc Thủ Đức, cửa ngõ phía Đông thành phố, tiếp giáp huyện Thuận

An - Tỉnh Bình Dương Là vùng ven đô thị có cảnh quan sông nước, chỉ cách trung

tâm Quận 1 khoảng hơn 10km, ngoài ra lân cận khu vực này còn có các khu du lịch

như khu du lịch Dìn Ký cách khu đất khoảng 200m, khu du lịch Phương Nam thuộc

tỉnh Bình Dương cách khoảng 1km về hướng Bắc do đó nơi này rất phù hợp để tổ

chức một khu nhà ở với chủ yếu là biệt thự thân thiện với môi trường Trong đó khu

đất được tập trung quy hoạch như một khu ở nghỉ dưỡng hòa lẫn vào thiên nhiên Dự

án này do Công ty Cổ phần Sài Gòn Thương Tín Thủ Đức làm chủ đầu tư, với hy vọng

có thể đưa dự án sớm trở thành hiện thực nhằm góp phần tạo bộ mặt khang trang cho

Phường Hiệp Bình Phước nói riêng và Quận Thủ Đức nói chung

Xuất phát từ những lý do trên, được sự chấp thuận của Khoa Quản lý Đất đai &

Bất động sản - Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh; Phòng Quản Lý Đô Thị

quận Thủ Đức, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Quy hoạch chi tiết khu nhà ở

Hiệp Bình Phước tỷ lệ 1/500, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, thành phố Hồ

Chí Minh”

 Mục tiêu nghiên cứu đề tài:

- Đánh giá đặc điểm, hiện trạng tự nhiên, hiện trạng hạ tầng kỹ thuật của khu đất

quy hoạch

- Dự báo nhu cầu sử dụng của người dân từ đó đưa ra các định mức, chỉ tiêu quy

hoạch cho phù hợp

- Xây dựng quy hoạch chi tiết khu nhà ở tỷ lệ 1/500 một cách hiệu quả, hợp lý,

thân thiện với môi trường

- Đề xuất các yêu cầu về quản lý xây dựng nhằm nâng cao hiệu quả quy hoạch, tạo

điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và sử dụng các công trình trong đồ án

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu

- Đất đai : Khu đất quy hoạch có quy mô 91.966,27 m2, được giới hạn bởi:

+ Phía Tây giáp sông Vĩnh Bình và đất thổ cư

+ Phía Bắc giáp sông Vĩnh Bình (tỉnh Bình Dương)

+ Phía Nam, phía Đông giáp đất thổ cư, Khu nhà ở Hiệp bình Phước – Kim Sơn và

đường dẫn ra đường số 12

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các quy luật phát triển kinh tế xã hội, các điều

kiện về cơ sở hạ tầng, chủ sử dụng đất và mục đích sử dụng của người dân trên địa bàn

nghiên cứu

 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: đề tài được tiến hành nghiên cứu trên khu đất quy hoạch quy

mô 91.966,27 m2 thuộc phường Hiệp Bình Phước Quận Thủ Đức

- Phạm vi thời gian: giai đoạn quy hoạch được lập đến năm 2017

- Thời gian thực hiện đề tài: thực hiện đề tài trong 4 tháng (từ tháng 4 đến tháng

7/2012)

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

I.1 Cơ sở lý luận về quy hoạch đô thị

I.1.1 Cơ sở khoa học về quy hoạch đô thị

I.1.1.1 Các khái niệm

Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động

trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn

hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia

hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành

phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (Luật quy hoạch đô thị 2009)

Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn,

hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp

cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc

gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,

an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy

hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh

Quy hoạch xây dựng là những định hướng phát triển xây dựng có tác động đến phát

triển kinh tế xã hội và môi trường theo mục đích của con người; là tạo ra mô hình về

một môi trường sống văn hóa, tiện lợi và kinh tế, thỏa mãn những nhu cầu của con

người

Đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp

đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ,

trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ

cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn

vị ở ; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm

đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị

ở Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có

bán kính phục vụ ≤500m Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô

dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800

người) Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở Tùy theo quy mô

và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường Đất trung tâm hành

chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở Tùy theo giải pháp quy hoạch, trong các

đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình ngoài các khu chức năng thành phần

của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất xây dựng các công trình này không thuộc đất đơn vị

ở

 Nhóm nhà ở

- Nhóm nhà ở chung cư bao gồm: diện tích chiếm đất của bản thân các khối nhà

chung cư, diện tích sân đường và sân chơi nội bộ nhóm nhà ở, bãi đỗ xe nội bộ và sân

vườn trong nhóm nhà ở

- Nhóm nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ bao gồm: diện tích các lô đất xây dựng nhà ở

của các hộ gia đình (đất ở), diện tích đường nhóm nhà ở (đường giao thông chung dẫn

đến các lô đất của các hộ gia đình), diện tích vườn hoa, sân chơi nội bộ nhóm nhà ở

- Trong các sân chơi nội bộ được phép bố trí các công trình sinh hoạt văn hóa cộng

đồng với quy mô phù hợp với nhu cầu của cộng đồng trong phạm vi phục vụ

Đất ở là diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở chung cư (trong lô đất dành

cho xây dựng nhà chung cư) hoặc là diện tích trong khuôn viên các lô đất ở dạng liên

kế và nhà ở riêng lẻ (bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở liên kế và

nhà ở riêng lẻ và sân vườn, đường dẫn riêng vào nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ đó,

không bao gồm đường giao thông chung)

Đất xây dựng đô thị là đất xây dựng các khu chức năng đô thị (bao gồm cả các hệ

thống hạ tầng kỹ thuật đô thị) Đất dự phòng phát triển, đất nông lâm nghiệp trong đô

thị và các loại đất không phục vụ cho hoạt động của các chức năng đô thị không phải

là đất xây dựng đô thị

 Đất đô thị

- Đất đô thị là đất nội thành phố, đất nội thị xã và đất thị trấn

- Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt để phát triển đô thị được quản lý như đất đô thị

Khu ở là một khu vực xây dựng đô thị có chức năng chính là phục vụ nhu cầu ở và

sinh hoạt hàng ngày của người dân đô thị, không phân biệt quy mô

Hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm:

- Hệ thống giao thông;

- Hệ thống cung cấp năng lượng;

- Hệ thống chiếu sáng công cộng;

- Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước;

- Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi trường;

- Hệ thống nghĩa trang;

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác

Hạ tầng xã hội đô thị gồm:

- Các công trình nhà ở;

- Các công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao,

thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác;

- Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước;

- Các công trình cơ quan hành chính đô thị;

- Các công trình hạ tầng xã hội khác

 Mật độ xây dựng

a) Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình

kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của

các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời (trừ sân

tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt

đất), bể cảnh…)

b) Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm

đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất

bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây

dựng công trình trong khu đất đó)

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công

trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ

tầng

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất

Chỉ giới xây dựng ngầm là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình

ngầm dưới đất (không bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm)

Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng

I.1.1.2 Phân loại quy hoạch xây dựng

Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây:

a) Quy hoạch xây dựng vùng;

b) Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy

hoạch chi tiết xây dựng đô thị;

Quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết là cụ thể hóa ý tưởng của quy hoạch lãnh

thổ, quy hoạch xây dựng vùng bằng cách bố trí các khối chức năng đô thị, mạng lưới

cơ sở hạ tầng, phân bố cụ thể các hạng mục công trình, xác định quy mô, hình khối

không gian của các công trình và mối quan hệ giữa các công trình, các khu chức năng

đô thị

c) Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

I.1.1.3 Đối tượng của quy hoạch xây dựng

Đối tượng của quy hoạch xây dựng là điểm dân cư, nó mang tính tổng hợp và hợp

lý về tổ chức không gian và được hình thành cùng với việc nâng cao chất lượng phục

vụ các thành phần đô thị Các bộ phận cơ bản của đô thị là: các công trình công

nghiệp, kho tàng, giao thông vận tải, thương nghiệp , văn hoá, nhà ở công trình phúc

lợi công cộng, giáo dục, y tế… Quy hoạch xây dựng cần tạo ra môi trường hoạt động

và phát triển cân đối, hài hòa giữa các thành phần này

I.1.1.4 Nhiệm vụ của quy hoạch xây dựng

Nhiệm vụ chung của quy hoạch xây dựng là thỏa mãn hài hòa những nhu cầu của

con người về lao động, nhà ở, dịch vụ, nghỉ ngơi và giải trí… Ngoài ra quy hoạch cần

giải quyết các vấn đề bảo vệ môi trường, bảo đảm cân bằng sinh thái và tổ chức nghệ

thuật kiến trúc

I.1.1.5 Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết

1 Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã

hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; các quy định của quy hoạch chung, quy

hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch

2 Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ

thuật cho toàn khu vực quy hoạch

3 Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất

quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng

lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm

(nếu có)

4 Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu

sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất; tổ

chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực

quy hoạch

5 Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị:

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường nội bộ, bao gồm

các nội dung sau:

a) Xác định cốt xây dựng đối với từng lô đất;

b) Xác định mạng lưới giao thông (kể cả đường đi bộ nếu có), mặt cắt, chỉ giới

đường đỏ và chỉ giới xây dựng; xác định và cụ thể hoá quy hoạch chung, quy hoạch

phân khu về vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe (trên cao, trên mặt đất và ngầm);

c) Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí, quy mô công trình nhà máy, trạm

bơm nước; mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật chi tiết;

d) Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp năng lượng; vị trí, quy mô các

trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị;

đ) Xác định nhu cầu và mạng lưới thông tin liên lạc;

e) Xác định lượng nước thải, rác thải; mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các

công trình xử lý nước bẩn, chất thải

6 Đánh giá môi trường chiến lược:

a) Đánh giá hiện trạng môi trường về điều kiện địa hình; các vấn đề xã hội, văn

hoá, cảnh quan thiên nhiên;

b) Phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi

trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy

hoạch không gian, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch;

c) Đề ra các giải pháp cụ thể giảm thiểu, khắc phục tác động đến môi trường đô thị

khi triển khai thực hiện quy hoạch;

d) Lập kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường

7 Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thể

hiện ở tỷ lệ 1/500

I.1.1.6 Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng

Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:

1 Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển

của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp

với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lực phát

triển kinh tế - xã hội;

2 Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài

nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm

lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong từng giai

đoạn phát triển;

3 Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhu

cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn

hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản

sắc văn hoá dân tộc;

4 Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu tư xây

dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị, điểm dân cư

nông thôn

I.1.1.7 Hệ thống quy hoạch xây dựng đô thị ở Việt Nam

1 Dự án chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cho cả nước

Đây là dự án chủ đạo làm căn cứ cho các ngành, các địa phương lập dự án chuyên

ngành

2 Dự án chiến lược phát triển đô thị quốc gia

Dự án dài hạn đến năm 2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo quyết định

số 10/1998/QĐ – TTg ngày 23/11/1999

Đây là dự án xác định phương hướng xây dựng và phát triển mạng lưới đô thị quốc

gia trên địa bàn cả nước và các vùng đặc trưng Nó là cơ sở để các ngành, các cấp

chính quyền thiết lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng đô thị, lập dự án đầu tư cụ thể phù

hợp với chính sách phát triển đô thị quốc gia

3 Dự án quy hoạch xây dựng vùng

Dự án quy hoạch xây dựng vùng là cơ sở để lập dự án quy hoạch xây dựng các đô

thị và các khu công nghiệp, các điểm dân cư trong vùng, đồng thời vạch kế hoạch phát

triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường trong vùng

Dự án quy hoạch xây dựng vùng dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế - xã hội của cả nước, thời hạn từ 10 đến 20 năm

4 Quy hoạch chung xây dựng đô thị

Quy hoạch chung xây dựng đô thị xác định phương hướng cải tạo xây dựng phát

triển đô thị về tổ chức không gian và cơ cấu sử dụng đất đô thị, về cơ sở hạ tầng và

mối quan hệ hữu cơ về các mặt bên trong và bên ngoài đô thị nhằm tạo lập môi trường

và khung cảnh sống thích hợp cùng với các hoạt động phát triển kinh tế, văn hóa – xã

hội khác

Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị được lập cho một đô thị riêng biệt hoặc

một hệ thống đô thị và điểm dân cư thường xuyên có quan hệ chặt chẽ với nhau về

kinh tế - xã hội, dịch vụ và các mặt khác

Đồ án quy hoạch chung được nghiên cứu theo từng giai đoạn 15 – 20 năm cho dài

hạn và 5 – 10 năm cho ngắn hạn

I.1.2 Cơ sở pháp lý về quy hoạch

- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992

- Căn cứ luật Quy hoạch Đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009

- Căn cứ Nghị Định số 37/2010/ NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính Phủ về lập,

thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị

- Căn cứ Nghị Định số 38/2010/ NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính Phủ về quản

lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

- Căn cứ nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Căn cứ thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng quy định

hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị

- Căn cứ quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/7/2005 của Bộ Xây Dựng về

Ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng

- Căn cứ quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 ban hành quy định nội

dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với Nhiệm vụ Đồ án Quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ công văn số 2840/TB-SQHKT ngày 12/10/2010 Hướng dẫn thành phần

hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch đô thị và thiết kế đô

thị riêng, trên địa bàn thành phố

- Căn cứ quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về những quy

định chung QHXD do Bộ Xây Dựng ban hành theo Quyết định số

04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008

- Căn cứ nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/2/2008 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 80/2006/NĐ-CP ngày 09/9/2006 quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ Môi trường

- Căn cứ Thông tư 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 hướng dẫn đánh giá môi

truờng chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị

- Căn cứ các quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định hiện hành

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

 Do quỹ đất ở các quận nội thành trong thành phố đã cạn kiệt trong khi nhu cầu

về đất ở của người dân trong thành phố là tăng cao, quy hoạch chung của thành phố

Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020 theo hướng phát triển và mở rộng các quận ven

thành phố đặc biệt là theo hướng Đông Nam trong đó có các quận 2, quận 9, quận Thủ

Đức…

 Để đáp ứng nhu cầu đó, việc thực hiện quy hoạch khu dân cư ở phường Hiệp

Bình Phước, quận Thủ Đức là rất cần thiết trong thời điểm hiện tại và đón đầu nhu cầu

ở trong tương lai Bên cạnh đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân có thu nhập cao,

dự án còn tạo nên tính đồng bộ và hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, tính thẩm mỹ và thân

thiện với môi trường cho khu vực phường Hiệp Bình Phước, phù hợp với yêu cầu về

quy hoạch phát triển của quận Thủ Đức

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Sơ lược địa bàn nghiên cứu

Quận Thủ Đức thuộc khu vực Đông Bắc thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 4764,89

ha (chiếm 12,1% diện tích thành phố), tiếp giáp với tỉnh Bình Dương và Đồng Nai

Giáp giới như sau:

 Phía Bắc: giáp huyện Thuận An (tỉnh Bình Dương)

 Phía Nam: giáp quận Bình Thạnh và quận 2 (qua sông Sài Gòn)

 Phía Đông: giáp quận 9 (qua Xa Lộ Hà Nội)

 Phía Tây: giáp quận 12 và quận Bình Thạnh (qua sông Sài Gòn)

Hình 1.1 : Bản đồ quận Thủ Đức (nguồn google.com.vn)

Bảng 1.1: Bảng diện tích theo phường của quận Thủ Đức năm 2009 ( nguồn Viện

Quy hoạch xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)

Quy mô dân số là 442110 người (số liệu khảo sát, điều tra năm 2009) Tốc độ tăng

dân số là 2,77% trong đó tăng tự nhiên là 0,85 % và tăng cơ học là 1,92% Mật độ dân

số trung bình trên toàn quận là 7526 người/km2, số người trong độ tuổi lao động chiếm

70,6% dân số Lực lượng lao động tuy dồi dào về số lượng nhưng rất ít lao động có tay

nghề đáp ứng yêu cầu sản xuất, phát triển kinh tế trong thời kỳ hiện đại hóa, công

nghiệp hóa

Tốc độ tăng trưởng kinh tế trên địa bàn luôn cao Cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến

mạnh mẽ, công nghiệp tăng nhanh với tỷ trọng 56,9%, dịch vụ thương mại 23,4% và

nông nghiệp là 19,7%

Quận Thủ Đức trong 10 năm qua là quận có tốc độ phát triển chậm hơn so với quận

2 và quận 9 trong khu vực phía Đông thành phố mặc dù có nhiều thuận lợi về hạ tầng

kỹ thuật đô thị Lý do là sự ảnh hưởng của các khu công nghiệp, khu chế xuất đến môi

trường chung, quỹ đất trống không nhiều như các quận khác, giao thông nối kết với

nội thành thường xuyên tắc nghẽn Một lượng lớn dân nhập cư đến lao động trong các

khu sản xuất và học tập trong các trường đại học, trường chuyên ngành trên địa bàn

quận là gánh nặng lên hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật

Vài năm gần đây, với sự thay đổi nhận thức về nhà ở căn hộ và các công trình giao

thông trọng điểm được xây dựng, một số công trình chung cư cao tầng được xây dựng

dọc sông Sài Gòn làm thay dổi diện mạo đô thị quận nhưng số lượng khá ít Các công

STT Tên phường Diện tích (m 2 ) Tỉ lệ (%)

trình phúc lợi xã hội chủ yếu là sửa chữa, chỉnh trang công trình hiện có, phần nào cải

thiện được hình thức kiến trúc của các trục đường nhưng thiếu tính thống nhất và kết

hợp

I.2.2 Công tác quy hoạch đô thị ở quận Thủ Đức

Năm 2008, đề án quy hoạch chung của quận Thủ Đức được Ủy ban Nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt với tổng diện tích 4.764,89 ha Theo đó, quận sẽ

được quy hoạch như sau:

Việc phân bố dân cư trên địa bàn quận Thủ Đức chia thành 5 khu ở tập trung:

 Khu ở 1: Nằm ở phía Đông Bắc có diện tích 1.233 ha, gồm các phường

Linh Xuân, Linh Trung, Linh Chiểu và một phần Linh Tây, dân số dự kiến sẽ

vào khoảng 100.000 người, mật độ xây dựng cho phép từ 28-32%

 Khu ở 2: Nằm ở phía Nam của quận, bao gồm một phần các phường

Trường Thọ, Bình Thọ, dân số vào khoảng 35.000 người, mật độ xây dựng

không chiếm quá 30% diện tích

 Khu ở 3: Nằm ở phía Tây có diện tích 1.413 ha, bao gồm phường Hiệp

Bình Chánh, Hiệp Bình Phước Dân số dự kiến khoảng 18.000 người, mật độ

xây dựng trung bình 24-28%, tập trung dân cư tập trung chủ yếu tại dọc quốc lộ

13

 Khu ở 4: Có diện tích 620 ha, bao gồm phường Bình Chiểu và một phần

các phường Hiệp Bình Phước, Tam Bình Dân số dự kiến sau quy hoạch khoảng

100.000 người

 Khu ở 5: Nằm tại khu ở trung tâm quận với diện tích 885 ha, bao gồm

phường Bình Thọ và một phần các phường Tam Bình, Tam Phú, Trường Thọ,

Linh Tây Dân số khoảng 135.000 người

Trung tâm hành chính quận Thủ Đức sẽ được di dời từ phường Bình Thọ về nơi

quy hoạch mới nằm tại phường Tam Phú (theo quy hoạch chung phê duyệt năm 1999)

Các Trung tâm Thương mại - dịch vụ sẽ được phát triển tập trung theo hành lang dọc

các tuyến đường giao thông lớn như: xa lộ Hà Nội, xa lộ Xuyên Á, đường Võ Văn

Ngân, Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – vành đai ngoài Bên cạnh đó, các Trung tâm văn

hoá – Thể dục thể thao vẫn sẽ nằm tại công viên Tam Phú và khu vực phường Linh

Chiểu, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh vẫn nằm tại phường Linh Trung

Tính đến năm 2008 đã có tổng cộng 56 đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000, chiếm

diện tích 3418,75 ha (71,75% tổng diện tích toàn quận) Trong đó có 28 đồ án đã pháp

lý hóa với diện tích 2.236,65 ha; 9 đồ án đang được điều chỉnh với diện tích 824,31 ha;

19 đồ án đang lập mới với diện tích 2006,41 ha Phần diện tích còn lại thuộc khu vực

hiện hữu ổn định không có nhu cầu quy hoạch chi tiết

Kế hoạch phủ kín quy hoạch chi tiết trên địa bàn diễn ra khá chậm do nhiều yếu tố

khách quan (duyệt ngân sách, thiếu thông tin cơ sở, sai lệch số liệu bản đồ, thiếu phối

hợp giữa các cơ quan ban ngànhvà sự chồng chéo giữa các đồ án chuyên ngành khác

nhau) và các yếu tố chủ quan (số lượng tư vấn mỏng, quy định và tiêu chuẩn đang

được thay đổi và hoàn thiện, thời gian thẩm định và phê duyệt kéo dài)

PHẦN II NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

II.1 Nội dung

1.Cơ sở, căn cứ lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở:

2.Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng

3.Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật 4.Xây dựng phương án quy hoạch chi tiết và tổ chức không gian quy

hoạch

5.Đánh giá tác động môi trường chiến lược

6.Đề xuất các yêu cầu về quản lý quy hoạch xây dựng

II.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: sử dụng trong quá trình thu thập, tổng hợp các số liệu về

tự nhiên, kinh tế, xã hội, hiện trạng sử dụng đất

- Phương pháp điều tra thực địa: sử dụng trong quá trình thu thập số liệu về đặc

điểm tự nhiên, hiện trạng

- Phương pháp bản đồ: thành lập các loại bản đồ trung gian và bản đồ thành quả

của quy hoạch chi tiết 1/500

- Phương pháp chuyên gia: thu thập những ý kiến của những người, những chuyên

gia trong lĩnh vực quy hoạch

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: sử dụng để tổng quát hóa các số liệu, chỉ tiêu

thu thập được, qua đó đánh giá đúng tiềm năng của khu đất

- Phương pháp dự báo: dự báo dân số, nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu dùng nước,

nhu cầu thông tin liên lạc…làm cơ sở cho quy hoạch

- Phương pháp định mức: đưa ra định mức sử dụng đất, định mức dùng nước…

- Phương pháp kế thừa: kế thừa các số liệu, các loại bản đồ

II.3 Quy trình thực hiện

Quy hoạch chi tiết khu nhà ở Hiệp Bình Phước tỷ lệ 1/500 được thực hiện theo các

Nghiên cứu và hoàn thiện nhiệm vụ thiết kế

Lập kế hoạch nghiên cứu thiết kế

Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin hiện trạng khu đất

Phân tích, đánh giá tổng hợp và đánh giá hiện trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã

hội

Bước 2: Lập phương án thiết kế quy hoạch:

Nghiên cứu lý luận khoa học về quy hoạch

Phác thảo phương án thiết kế quy hoạch

Thiết kế quy hoạch chi tiết

Bước 3: Lập hồ sơ thiết kế chính thức

Thể hiện bản vẽ và hoàn thiện báo cáo thuyết minh

PHẦN III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

III.1 Cơ sở, căn cứ để lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở

III.1.1 Quy hoạch chung của quận Thủ Đức và quy hoạch chi tiết của phường

Hiệp Bình Phước

Theo quyết định số 4041/ QĐ – UBND ngày 20/9/2008 của Ủy Ban Nhân Dân

Thành Phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây

dựng Quận Thủ Đức: khu đất này nằm trong Khu 3 (bao gồm Phường Bình Chiểu và

một phần các Phường Hiệp Bình Phước, Tam Bình với diện tích 620ha) được quy

hoạch chủ yếu là dân cư mới thấp tầng, mật độ trung bình, với mô hình nhà ở liên kế

vườn và biệt thự liên lập

III.1.2 Về chủ trương đầu tư, sử dụng đất

Căn cứ Quyết định 3410/QĐ-UBND ngày 01/07/2011 của UBND Thành phố Hồ

Chí Minh về việc chấp thuận giao đất cho công ty cổ phần Sài Gòn Thương Tín Thủ

Đức để chuẩn bị đầu tư xây dựng khu nhà ở tại phường Hiệp Bình Phước

III.1.3 Ý kiến hướng dẫn quy hoạch xây dựng

- Căn cứ văn bản số 2591/CHK-QLHĐB ngày 22/10/2007 của Cục Hàng Không

– Bộ Giao Thông Vận Tải, về việc thoả thuận chiều cao xây dựng của khu đất xây

dựng Phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức

- Căn cứ văn bản số 1695/ CV-SB ngày 18/10/2010 của Công ty Cổ phần Tư vấn

Thiết kế Giao Thông Vận Tải Phía Nam về việc thoả thuận hướng tuyến đường sắt Sài

Gòn – Mỹ Tho đoạn đi qua địa phận Quận Thủ Đức

- Căn cứ công văn số 2910/SGTVT_GTT ngày 24 tháng 5 năm 2011 của Sở Giao

thông Vận tải về việc thỏa thuận hồ sơ xây dựng Kè tại khu đất giáp sông Vĩnh bình

thuộc phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức

III.1.4 Các chủ trương của địa phương

- Căn cứ văn bản số 2041/ UBND-QLĐT ngày 16/10/2008 của Ủy Ban Nhân Dân

Quận Thủ Đức về việc cung cấp thông tin về hành lang bảo vệ của sông Vĩnh Bình

- Căn cứ văn bản số 181/UBND-QLĐT ngày 29/11/2007 của Ủy Ban Nhân Dân

Quận Thủ Đức về việc ý kiến quy hoạch về địa điểm khu đất xây dựng Phường Hiệp

Bình Phước, Quận Thủ Đức

- Biên bản làm việc lấy ý kiến cộng đồng về đồ án QHCT 1/500 của dự án “ Khu

dân cư Phường Hiệp Bình Phước ngày 24/09/2011

III.1.5 Các căn cứ khác

- Căn cứ Bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500 được thành lập bởi Trung Tâm Kiểm Định

Bản Đồ và Tư vấn Tài Nguyên Môi Trường theo hợp đồng số

177/2010/HĐĐĐ-KĐTV do Công ty CP-NVT cung cấp

- Bản đồ vị trí để lập thủ tục giao, thuê đất số 43121/G Đ.TNMT của trung tâm

kiểm định bản đồ và tư vấn tài nguyên môi trường ngày 06/09/2011

- Bản đồ vị trí ranh thửa theo tài liệu chỉnh lý năm 1992

- Bản đồ điều chỉnh QHC huyện Thủ Đức TP HCM

- Bản đồ QHCT 1/2000 phường Hiệp Bình Phước Q.Thủ Đức TP HCM

III.2 Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng

III.2.1 Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên

III.2.1.1 Vị trí, giới hạn của khu đất xây dựng

Khu đất quy hoạch có quy mô 91.966,27 m2, được giới hạn bởi:

+ Phía Tây: giáp sông Vĩnh Bình và đất thổ cư

+ Phía Bắc: giáp sông Vĩnh Bình (tỉnh Bình Dương)

+ Phía Nam, phía Đông giáp đất thổ cư, Khu nhà ở Hiệp bình Phước – Kim Sơn

và đường dẫn ra đường số 12

III.2.1.2 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

a- Địa hình – Thoát nước

Hiện trạng khu đất quy hoạch có địa hình thấp trũng, vốn là đất nông nghiệp hiện

hữu và ao, rạch với cao độ biến thiên đều từ +0,21m ÷ +1,54m Nằm cạnh sông Vĩnh

Bình nên chịu ảnh hưởng của triều cường

b- Khí hậu, thủy văn

- Khí hậu

Khu vực quy hoạch thuộc phân vùng khí hậu IVb của Việt Nam Đặc điểm của

phân vùng khí hậu này là:

- Bức xạ: Tổng lượng bức xạ mặt trời trung bình 11,7Kcal/tháng

Lượng bức xạ cao nhất : 14,2 Kcal/tháng

Lượng bức xạ thấp nhất : 10,2 Kcal/tháng

- Lượng bốc hơi: Khá lớn (trong năm là1.350mm) trung bình 37mm/ngày

- Gió:

Thịnh hành trong mùa khô:

+ Gió Đông Nam chiếm 20-40%

+ Gió Đông chiếm 20-30%

Thịnh hành trong mùa mưa:

+ Gió Tây nam chiếm 66%

- Thủy văn

Khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ bán nhật triều không đều trên sông Sài

Gòn

Bảng 3.1: Bảng thống kê mực nước cực trị quan sát được tại trạm Phú An theo

các tần suất khác nhau (nguồn Đài Khí tượng Thủy văn khu vực Nam Bộ)

Tần suất 1% 10% 25% 50% 75% 99%

Mực nước cao tính toán: 1,32m

c- Địa chất công trình – địa chất thủy văn

- Địa chất công trình

Khảo sát từ trên mặt đất trở xuống độ sâu 30m gồm các lớp đất theo thứ tự từ trên

xuống là lớp 1, lớp 2, lớp 3, lớp 3a, lớp 4, lớp 5a và lớp 5

Lớp đất 1 trong vị trí khảo sát là lớp đất yếu, thuộc trầm tích trẻ có hệ số nén lún

cao, khả năng chịu tải tương đối nhỏ và biến dạng tương đối lớn

Lớp đất 2 trong vị trí khảo sát là lớp đất trung bình - yếu, thuộc trầm tích trẻ có hệ

số nén lún trung bình, khả năng chịu tải trung bình và biến dạng tương đối lớn

Lớp 3a, lớp 4 và lớp 5a xuất hiện dưới dạng thấu kính

Lớp 3 và 4 trong vị trí khảo sát là những lớp đất tốt, tính nén lún thấp, khả năng

chịu tải tương đối cao và biến dạng tương đối nhỏ

- Địa chất thuỷ văn

Mực nước ổn định phụ thuộc theo mùa Tại thời điểm khảo sát đo mực nước ổn

định dao động tại các hố khoan -0,4m ÷ -1,3m

Nước ngầm là nước có màu vàng nhạt, mùi nhẹ, tên nước là: bicacbonat – clorua –

natri, theo TCXD81-81, TCVN 6200:1996, TCVN 6194:1996 và nhận xét theo tiêu

chuẩn 3994-95, đánh giá mức độ ăn mòn của nước đối với móng công trình: nước

không có tính ăn mòn đối với bê tông

d- Cảnh quan thiên nhiên

Khu đất nằm tại ngã 3 của Sông Vĩnh Bình, 2 mặt tiếp giáp sông với chiều dài

bờ sông khoảng 688m, còn lại tiếp giáp Khu nhà ở hiện hữu Chiều rộng sông trung

bình 34m nối từ sông Sài Gòn vào khu chợ đầu mối Tam Bình cách đó 900m theo

đường sông Đối diện bên kia sông là huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương với các khu

du lịch nằm dọc theo bờ sông tạo không gian xanh của vùng sông nước nam bộ

III.2.2 Hiện trạng

III.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất

- Khu vực nghiên cứu quy hoạch không có công trình công cộng nào

- Khu vực quy hoạch hầu hết là đất ruộng của các hộ dân

Bảng 3.2: Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất tại khu đất quy hoạch

Có 2 nhà bằng gạch và tole nhỏ

III.2.2.3 Dân cư – Lao động

Hiện có 2 hộ đang cư ngụ tại đây, chủ yếu là lao động nông nghiệp

III.2.2.4 Hiện trạng giao thông

Khu đất quy hoạch hiện chỉ có một tuyến đường đất (lộ giới 5m) dẫn vào khu vực

đất nông nghiệp phía bên trong, vì vậy chỉ có thể đáp ứng một phần nhu cầu đi lại của

cư dân trong vùng

III.2.2.5 Hiện trạng cấp điện

Khu vực dự kiến xây dựng khu nhà ở hiện chưa xây dựng mạng phân phối điện,

cũng như mạng lưới thông tin liên lạc của thành phố

III.2.2.6 Hiện trạng san nền

Hiện trạng khu đất quy hoạch có địa hình thấp trũng, vốn là đất nông nghiệp hiện

hữu và ao, rạch với cao độ biến thiên đều từ +0,21m ÷ +1,54m Nằm cạnh sông Vĩnh

Bình nên chịu ảnh hưởng của triều cường

III.2.2.7 Hiện trạng cấp nước

Khu nhà ở Phường Hiệp Bình Phước hiện chưa xây dựng hệ thống cấp nước hoàn

chỉnh Người dân trong khu quy hoạch chủ yếu sử dụng nguồn nước giếng khai thác

tại chỗ phục vụ cho nhu cầu ăn uống sinh hoạt

III.2.2.8 Hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường

Khu vực chưa có hệ thống thoát nước hoàn chỉnh

III.2.2.9 Tình hình đầu tư, phát triển trong các năm qua

Khu vực nghiên cứu quy hoạch nằm trong phạm vi Phường Hiệp Bình Phước,

Quận Thủ Đức đang trong quá trình đô thị hoá tiếp cận các khu công nghiệp lớn của

tỉnh Bình Dương, là nơi sẽ hình thành các Khu nhà ở mới phục vụ cho mục tiêu điều

chỉnh, phân bố dân cư của Thành phố

Phía Nam là Khu nhà ở Hiệp Bình Phước – Kim Sơn đã có nhiều hộ dân đến định

cư

III.2.2.10 Hiện trạng môi trường khu vực dự án

* Môi trường tự nhiên

Khu vực dự án với 91966,27 m2 diện tích đất tự nhiên Chủ yếu là đất ruộng và một

phần nhỏ đất ở nằm phía Nam khu đất

- Hiện trạng chất lượng nước mặt: chất lượng nước mặt không đủ tiêu chuẩn cấp

nước sinh hoạt

- Hiện trạng chất lượng môi trường không khí, tiếng ồn: Đây là khu vực dân cư

thưa thớt, mật độ dân cư thấp Khu vực chưa bị tác động bởi các nguồn gây ô nhiễm

nên môi trường không khí và tiếng ồn vẫn được duy trì tốt

- Hiện trạng chất lượng nước ngầm

Theo đánh giá trữ lượng và chất lượng nước ngầm ở quận Thủ Đức khu vực nghiên

cứu có tầng khai thác tốt nhất là tầng chứa nước Pliocen ở độ sâu từ 30m đến 130m

chất lượng nước tốt

- Hệ sinh thái: Khu vực được bao bọc bởi sông Vĩnh Bình với hệ sinh thái nước và

thực vật trên cạn chủ yếu là rau muống

*Môi trường xã hội

Khu vực chỉ có 2 căn nhà mái tôn, chưa có công trình công cộng, công trình văn

hóa, và không có di tích

III.2.3 Đánh giá chung

Khu vực có các điều kiện để hình thành một khu nhà nghỉ dưỡng sinh thái:

– Vị trí gần các tuyến giao thông quan trọng như: đường Quốc lộ 13, cầu Vĩnh

Bình

– Gần chợ đầu mối rau quả Tam Bình

– Có điều kiện kết nối với các dịch vụ kỹ thuật hạ tầng ngoại vi dự án

– Gắn kết với các cảnh quan thiên nhiên (sông Vĩnh Bình)

– Phù hợp với chủ trương và định hướng quy hoạch chung của Quận Thủ Đức

– Do khu đất quy hoạch có hiện trạng chỉ có hai hộ cư ngụ, chủ yếu là sản xuất

nông nghiệp nên việc đền bù di dời đơn giản và có thể thực hiện được

Tuy nhiên cần có những bước đi thích hợp kết hợp với nguồn lực đầu tư mạnh để

tạo được một khu nhà ở cao cấp

III.3 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án

Do đặc điểm khu vực nghiên cứu là khu vực có cảnh quan thiên nhiên của vùng

đồng bằng sông nước, tiếp giáp sông Vĩnh Bình, thuộc vùng ven của Thành Phố và

dựa vào các tiêu chuẩn quy phạm hiện hành, dự kiến áp dụng các chỉ tiêu kinh tế kỹ

thuật sau đây cho đồ án:

– Quy mô dân số : 952 - 1000 người

4 Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu 90 – 100 m2/ người

5 Đất công trình công cộng ≥ 2,27 m2/ người (chỉ tiêu đất nhóm ở)

6 Đất trường học ≥ 2,24 m2/người (chỉ tiêu đơn vị ở)

8 Đất giao thông 25 – 28 m2/ người

9 Đất cây xanh >= 4.2 m2/ người (chỉ tiêu đất nhóm ở)

11 Quy mô dân số 900 – 1000 người

Bảng 3.4: Bảng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án Stt Hạng mục Chỉ tiêu

1 San nền: cốt cao độ >= +2,5m (cao độ Hòn Dấu)

2 Cấp nuớc

2.2 - Trường mầm non (đất giáo dục dự trữ) 10% nước cấp sinh hoạt

- Trường mầm non (đất giáo dục dự trữ) 30 W/ m2

- Hệ số không điều hòa ngày 1,3

5 Thu gom và xử lý rác thải 1 – 1,3 kg/người/ngày

+ Đất trường học 5 thuê bao/ 1000 m2 sàn

+ Đất câu lạc bộ 1 thuê bao/ 100 m2 sàn

+ Trạm xử lý nước thải 5 thuê bao/ 1000 m2 sàn

+ Trạm cấp nước 5 thuê bao/ 1000 m2 sàn

Nhận xét:

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án Quy hoạch chi tiết khu nhà ở Hiệp Bình

Phước tỷ lệ 1/500 tuân theo các tiêu chuẩn quy chuẩn hiện hành và các văn bản hướng

dẫn của các ngành có liên quan Đây là khu nhà có mật độ xây dựng và hệ số sử dụng

đất toàn khu thấp nhằm tạo cảm giác hòa mình vào không gian xanh Các chỉ tiêu cấp

điện, cấp nước, thông tin liên lạc được định mức phù hợp với nhu cầu sử dụng của

người dân cho thời gian hiện tại và tương lai trong 10 năm Các chỉ tiêu thu gom và xử

lý rác thải, xử lý nước thải trước khi đưa trở lại môi trường đạt yêu cầu của quy chuẩn

kỹ thuật môi trường Việt Nam, mang tính khả thi cao góp phần bảo vệ môi trường đảm

bảo phát triển bền vững

III.4 Xây dựng phương án quy hoạch

III.4.1 Cơ cấu tổ chức không gian

– Khu công trình công cộng (câu lạc bộ, đất giáo dục dự trữ)

– Khu công viên cây xanh (cây xanh ven sông, cây xanh tập trung, cây xanh nhóm

ở)

– Đường giao thông khu quy hoạch

– Công trình hạ tầng kỹ thuật (Trạm điện, trạm bơm cấp nước, trạm xử lý nước

thải)

Quy mô dân số 952 người, 238 căn

- Tận dụng cảnh quan sẵn có, kết hợp tổ chức dải công viên tạo không gian xanh

bao quanh và xen giữa các dãy nhà Tạo một không gian ở gần gũi, hài hòa với thiên

nhiên như một khu nghỉ dưỡng

- Bố trí thêm tuyến đường dọc bờ sông Vĩnh Bình kết nối với các khu lân cận,

nhằm đảm bảo an ninh và tạo thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất đai cho địa

phương

- Từ đường hiện hữu nối với đường số 12 (đường Cây Sộp 1) mở trục chính lộ

giới 20m vào dự án Ngay tại cửa ngõ bố trí một bên là đất giáo dục dự trữ một bên

còn lại làm vườn hoa theo định hướng quy hoạch chi tiết của Quận

- Đường số 10 nối trục trung tâm với đường song song với quốc lộ QL13 (đường

theo định hướng quy hoạch 1/2000) càng làm tăng thêm khả năng kết nối giao thông,

HTKT của khu dân cư với khu vực xung quanh, đồng thời làm tăng thêm giá trị của

dự án

- Trên trục chính vào trung tâm là quảng trường đài phun nước kết hợp mảng

công viên trung tâm chia dự án thành 3 nhóm nhà, được hình thành và phân định nhờ

những tuyến giao thông hình răng lược

- Vị trí câu lạc bộ bố trí cạnh bờ Tây sông Vĩnh Bình và nhìn ra sông Vĩnh Bình

Dọc theo bờ sông và công viên bố trí nhà biệt thự đơn lập, lùi vào trong là các

dãy nhà song lập, tứ lập; gần quảng trường bố trí các dãy nhà liên kế vườn có mật độ

xây dựng cao hơn

Bảng 3.5: Bảng dự kiến cơ cấu sử dụng quỹ đất

3 Đất công viên cây xanh 10.401,89 11,31 10,93

+ Cây xanh ven sông 6.021,79 6,55 6,33

+ Cây xanh tập trung 309,87 0,34 0,33

III.4.2 Quy hoạch sử dụng đất

1 Giải pháp phân bố quỹ đất

Khu đất có tổng diện tích 91.966,27m2, được phân bổ như sau:

+ Khu đất ở có diện tích tổng cộng là 50.380,51 m2, không có nhà chung cư bao

+ Khu cây xanh mặt nước có tổng diện tích là: 10.401,89 m2, bao gồm:

- Đất cây xanh dọc bờ sông : 6.021,79 m2

- Đất cây xanh công viên (nhóm nhà): 4.070,23 m2

- Cây xanh tập trung : 309,87 m2

+Khu đất chức năng giao thông có tổng diện tích là 25.924,49 m2, bao gồm:

-Đất sân đường: 25.924,49 m2

+ Nhóm công trình HTKT có tổng diện tích là: 498,67 m2, bao gồm:

- Đất khu xử lý nước thải: 280,41 m2

- Đất trạm cấp điện: 169,91 m2

- Đất trạm cấp nước: 48,35 m2

2 Các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cho các hạng mục công trình trong

khu quy hoạch

a Nhà ở

Tổng số căn hộ toàn khu: 238 căn, trong đó:

- Biệt thự đơn lập: 28 căn

- Biệt thự song lập: 40 căn

- Biệt thự tứ lập: 52 căn

- Nhà liên kế vườn: 118 căn

a.1 Nhà liên kế vườn

+ Mật độ xây dựng: ≤70%

+ Hệ số sử dụng đất : 2,1 lần

+ Dân số : 472 người

+ Tổng diện tích các lô đất: 17.966,45 m2

+ Tổng diện tích xây dựng: khoảng 1.2527,11 m2

+ Tổng diện tích sàn xây dựng: khoảng 37.581,37 m2

+ Tổng số lô: 118 lô

+ Diện tích lô: 112,81 – 258,76 m2/1 lô

+ Tầng cao tối đa: 3 tầng (1 trệt – 2 lầu – mái hỗn hợp)

+ Chiều cao xây dựng: ≤15,4 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh mái)

+ Cao độ tầng trệt với cao độ vỉa hè: +0,500 m

+ Cao độ sàn lầu 1 với cao độ vỉa hè: +4,100 m

+ Khoảng lùi công trình so với lộ giới đường so với lộ giới đường liên quan: 3m –

4 m

+ Khoảng lùi sân sau: ≥ 2m

+ Ban công đưa ra tối đa: 1,4 m

+ Cổng rào cao : ≤ 1,5 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh rào)

a.2 Biệt thự đơn lập

+ Mật độ xây dựng: ≤50%

+ Hệ số sử dụng đất : 1,5 lần

+ Dân số: 112 người

+ Tổng diện tích các lô đất: 11.228,86 m2

+ Tổng diện tích xây dựng: khoảng 5.601,25 m2

+ Tổng diện tích sàn xây dựng: khoảng 16.803,66 m2

+ Tổng số lô: 28 lô

+ Diện tích lô: 287,33 – 520,53 m2/1 lô

+ Tầng cao tối đa: 3 tầng (1 trệt – 2 lầu – mái ngói)

+ Chiều cao xây dựng : ≤14,800 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh mái)

+ Cao độ tầng trệt với cao độ vỉa hè: +1,000 m

+ Cao độ sàn lầu 1 với cao độ vỉa hè: +4,600 m

+ Khoảng lùi công trình so với lộ giới đường liên quan: 4m – 6 m

+ Khoảng lùi sân sau, tường rào bên: ≥ 2m

+ Ban công đưa ra tối đa: 1,4 m

+ Cổng rào cao : ≤1,5 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh rào)

a.3 Biệt thự song lập

+ Mật độ xây dựng: ≤ 55%

+ Hệ số sử dụng đất : 1,55 lần

+ Dân số : 160 người

+ Tổng diện tích các lô đất: 10000,00 m2

+ Tổng diện tích xây dựng: khoảng 5.500,00 m2

+ Tổng diện tích sàn xây dựng: khoảng 15.600,00 m2

+ Tổng số lô: 40 lô

+ Diện tích lô: 250 m2/1 lô

+ Tầng cao tối đa: 3 tầng (1 trệt – 2 lầu – mái ngói)

+ Chiều cao xây dựng : ≤14,800 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh mái)

+ Cao độ tầng trệt với cao độ vỉa hè: +0,500 m

+ Cao độ sàn lầu 1 với cao độ vỉa hè: +4,100 m

+ Khoảng lùi công trình so với lộ giới đường liên quan: ≤ 6 m

+ Khoảng lùi sân sau, tường rào bên: ≥ 2m

+ Ban công đưa ra tối đa: 1,4 m

+ Cổng rào cao : ≤1,5 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh rào)

+ Tổng diện tích xây dựng : khoảng 6.153,01 m2

+ Tổng diện tích sàn xây dựng: khoảng 18459,03 m2

+ Tổng số căn hộ: 52 căn hộ

+ Diện tích căn hộ: 205,5 – 317,42 m2/1 căn hộ

+ Tầng cao tối đa: 3 tầng (1 trệt – 2 lầu – mái ngói)

+ Chiều cao xây dựng : ≤15,3 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh mái)

+ Cao độ tầng trệt với cao độ vỉa hè: +0,500 m

+ Cao độ sàn lầu 1 với cao độ vỉa hè: +4,100 m

+ Khoảng lùi công trình so với lộ giới đường liên quan: 3 m – 6m

+ Khoảng lùi sân sau, tường rào bên: ≥ 2m

+ Ban công đưa ra tối đa: 1,4 m

+ Cổng rào cao : ≤1,5 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh rào)

b Khu công trình công cộng

b.1 Đất giáo dục dự trữ

+ Tổng diện tích: 2.562,29 m2

b.2 Câu lạc bộ

+ Tổng diện tích khuôn viên : 2.198,42 m2

+ Tổng diện tích xây dựng: khoảng 879,37 m2

+ Tổng diện tích sàn xây dựng: khoảng 3.957,16 m2

+ Mật độ xây dựng: ≤ 40%

+ Hệ số sử dụng đất : 1,8 lần

+ Tầng cao tối đa: 3 tầng, 1 tầng hầm

+ Chiều cao xây dựng: 30,55 m (tính từ vỉa hè đến đỉnh mái)

+ Khoảng lùi công trình so với lộ giới đường liên quan: ≥ 6m

+ Khoảng lùi so với ranh đất còn lại: 3,5 - 3,7m

+ Không có tường rào

c Khu công viên cây xanh

+ Tổng diện tích khuôn viên : 10.401,89 m2

+ Mật độ xây dựng: ≤ 5%

+ Tầng cao tối đa: 1 tầng

Tầng cao tính dt Hệ số

sàn

Diện tích

XD

Diện tíc sàn