Tiểu luận Quản lý nhà nước về đô thị và nhà ở

- Chưa quan tâm sâu đến sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị, các công trình nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội trong khu vực.. Nhiều dự án, chủ đầu tư

Giảng viên hướng dẫn: Xuân Thị Thu Thảo

I Nhà ở thương mại (NOTM)

• Theo khoản 4 điều 3 luật nhà ở năm 2014:

 Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây

dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ

chế thị trường.

• Ví dụ: Nhà ở chung cư, căn hộ, biệt thự liền

kề, kiot…

1 Khái niệm

-Luật nhà ở 2014 số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (Mục 2 về phát triển nhà ở thương mại)

2 Văn bản pháp luật liên quan

-Nghị định “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở 2014” số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015

Loại văn bản Tình trạng văn bản

Luật

Luật Đất đai 2003 Luật Nhà ở 2005

Luật Đất đai 2013 Luật Nhà ở 2014

Nghị quyết, nghị

định

Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Nghị định 188/2013/NĐ-CP

Nghị định 99/2015/NĐ-CP : quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số

điều của luật nhà ở 2014

Chiến lược phát

Quyết định

Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg

 

Thông tư

Thông tư số 10/2009/TT-BXD Thông tư số 13/2009/TT-BXD Thông tư số 15/2009/TT-BXD Thông tư số 936/2009/TT-BXD Thông tư số 16/2010/TT-BXD Thông tư 08/2014/TT-BXD

Thông tư 19/2016/TT-BXD: Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật nhà

ở

3 Đặc điểm & Chức năng

Thường

4 Vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở thương mại

a Thị trường

• Hiện nay,thị trường BĐS được đánh giá là khá khả quan, lượng giao dịch đang tăng dần và trong đó phân khúc nhà ở thương mại đang dẫn đầu thị trường về lg các giao dịch thành công

• Thị trường nhà ở thương mại hiện nay khá trầm lặng vì nhu cầu hiện tại không cao

• Hiện nay cung nhiều hơn cầu nhà thừa rất nhiều nhưng người dân không đủ điều kiện để thuê, mua

b Cung cầu

• Hiện nay về tổng quan, cung nhà ở thương mại nhiều hơn cầu.

• Nhà chung cư thừa rất nhiều nhưng người dân không đủ điều kiện để thuê , mua vì hầu hết là các căn hộ cao cấp và tầm trung Trong khi đó nhà ở thương mại giá rẻ bình dân thì được quan tâm nhiều hơn nhưng lượng cung loại nhà này lại còn rất ít.

5 Vấn đề bất cập hiện nay

• Về quản lý:

- Nhiều dự án quy hoạch treo

- Mở gói cứu trợ 30.000 tỷ nhưng đa số người dân chưa vay được đã ngừng gây sốc ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại

 - Phê duyệt đầu tư các dự án phát triển các dự án khu đô thị, nhà thương mại chưa bám

sát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở

- Chưa quan tâm sâu đến sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị, các công trình nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội trong khu vực Nhiều dự

án, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến nhà ở để bán, dành phần đất chưa giải phóng mặt bằng cho công trình công cộng, giáo dục, y tế…

- Tình trạng đa số các khu đô thị thiếu

trạm xử lý nước thải theo quy hoạch,

nước thải xả trực tiếp ra hệ thống

thoát nước chung; nắng nóng thiếu nước

sinh hoạt, mưa lớn úng ngập cục bộ do

thiếu sự kết nối hạ tầng chung của

khu vực…

6 Biện pháp khắc phục

II Nhà ở Xã hội (NOXH)

• Theo Điểm 7 - điều 3 - Luật Nhà ở

2014:

• “Nhà ở xã hội” là nhà ở có sự hỗ trợ của

Nhà nước cho các đối tượng được hưởng

chính sách hỗ trợ về nhà ở”

• Ví dụ: Trung tâm phục hồi chức năng,

viện dưỡng lão, nhà tình thương, kí túc

xá…

2.1 Khái niệm

Người sử dụng không có bất cứ quyền sở hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng

có thời hạn trong 10 – 15 năm

• Đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh, nhà bếp, nhà tắm…

• Vị trí được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu chưa dùng đến Thường không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa…

• Những người sống trong nhà xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo Khi đó tùy tình hình mà nhà nước sẽ

bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở xã hội khác.

2.3 Đặc điểm của nhà ở xã hội:

Điều 49 Luật nhà ở 2014 Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở XH

Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của LNO 2014 thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

1 Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2 Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5 Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

2.4 Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở XH

6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân

chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10 HGD, CN thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

2.5.1 Hiện trạng, quy hoạch

a Tại thành phố Hồ Chí Minh

•Năm 2011 có 630 ha đất dùng để xây dựng nhà ở xã hội (theo Sở xây dựng)

•Cuối tháng 7/2014 có khoảng 37 dự án nhà ở xã hội được duyệt, có khoảng 35,600 căn hộ, với 2,784,000 m2 sàn.

•2014 đưa vào sử dụng 1,750 căn, năm 2015 quy mô 3,100 căn hộ

b Thành phố Hà Nội

•Tháng 8/2014 có 66 dự án phát triển nhà ở xã hội

•Khoảng 5,016,000 m2 sàn

•Có khoảng 44 dự án nhà ở thu nhập thấp, 10 dự án nhà công dân, 12 dự án nhà công dân

2.5 Vấn đề liên quan đến sự phát triển nhà ở xã hội

c Quy hoạch

Tại đô thị loại đặc biệt không quy định số tầng, hay không giới hạn số tầng.

Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.

Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

d Vốn

Đầu năm 2014 nhà nước giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ

Nguồn vốn từ nguồn tiền bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước.

30-50% trích từ tiền sử dụng đất các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới

Vốn từ ngân sách địa phương hay tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

Vấn đề bất cập

2.6 Vấn đề bất cập và giải pháp

Giải pháp khắc phục

1

• Theo khoản 5, Điều 3 Luật nhà ở

2014: “Nhà công vụ là nhà ở được

dùng để cho các đối tượng thuộc diện

được ở nhà công vụ theo quy định của

Luật nhà ở trong thời gian đảm nhận

chức vụ, công tác.”

• Ví dụ: Khu tập thể giáo viên, khu nhà

ở công nhân viên chức v v

III Nhà ở Công vụ

3.1 Khái niệm:

Luật nhà ở 2014

Nghị định 99/2015/ NĐ-CP: Hướng dẫn luật nhà ở

Quyết định 27/2015/QĐ-TTg: về tiêu chuẩn nhà ở công vụ

Thông tư 09/2015/TT-BXD: Hướng dẫn quản lý sử dụng nhà ở công vụ

3.2 Văn bản pháp luật mới về nhà ở công vụ

1 Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ;

2 Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

3.3 Đối tượng thuê nhà ở công vụ (Điều 32-luật nhà ở 2014)

4 Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;

5 Giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

7 Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ

• Vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được bố trí từ các nguồn sau đây:

+ Ngân sách trung ương theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; ngân sách địa phương theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;

+ Trích từ tiền bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích nhà, đất được bố trí làm nhà công sở nhưng không còn nhu cầu sử dụng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

• Quỹ nhà ở công vụ bố trí cho cán bộ, công chức của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được sử dụng vốn đầu tư

từ ngân sách của địa phương.

• Đối với nhà ở công vụ được xây dựng để bố trí cho các đối tượng thuộc diện các cơ quan trung ương quản lý thuê (bao gồm cả nhà ở của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an) thì sử dụng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương.

• Đối với các dự án phát triển nhà ở công vụ theo yêu cầu đặc biệt thì người có thẩm quyền quyết định đầu tư lập kế hoạch vốn trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

3.5 Vấn đề liên quan đến sự phát triển

• 3.6.1 Quyền của người thuê nhà công vụ (K1 - Đ34 - Luật nhà ở 2014)

• Trong quá trình đảm nhận chức vụ, công tác thì người đảm nhận chức vụ này có quyền được thuê nhà công vụ Trong khoảng thời gian thuê thì người thuê nhà công vụ sẽ được hưởng những quyền lợi nhất định.

• Thứ nhất, nhận bàn giao nhà ở và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.

• Thứ hai, được sử dụng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

• Thứ ba, đề nghị đơn vị quản lý vận hành nhà ở sửa chữa kịp thời những hư hỏng nếu không phải do lỗi của mình gây ra.

• Thứ tư, được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà ở công vụ nếu hết thời hạn thuê nhà ở mà vẫn thuộc đối tượng và có đủ điều kiện

được thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật nhà ở.

• Thứ năm, thực hiện các quyền khác về nhà ở theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở công

vụ.

3.6 Quyền và nghĩa vụ người thuê nhà công vụ

• 3.6.2 Nghĩa vụ (K2 – D34 – Luật nhà ở 2014)

• Bên cạnh đó thì người thuê nhà công vụ cũng phải có những nghĩa vụ nhất định:

• Thứ nhất, sử dụng nhà vào mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho bản thân và các thành viên trong gia đình trong thời gian thuê

nhà ở.

• Thứ hai, có trách nhiệm giữ gìn nhà ở và các tài sản kèm theo; không được tự ý cải tạo, sửa chữa, phá dỡ nhà ở công vụ; trường hợp sử dụng căn

hộ chung cư thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

• Thứ ba, không được cho thuê lại, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở công vụ.

• Thứ tư, trả tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở ký với bên cho thuê và thanh toán các khoản chi phí phục vụ sinh hoạt khác theo quy định

của bên cung cấp dịch vụ.

• Thứ năm, trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước khi không còn thuộc đối tượng được thuê nhà ở hoặc khi không còn nhu cầu thuê nhà ở công vụ

hoặc khi có hành vi vi phạm thuộc diện bị thu hồi nhà ở theo quy định của Luật nhà ở trong thời hạn không quá 90 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan quản lý nhà ở công vụ.

• Thứ sáu, chấp hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp bị cưỡng chế thu hồi nhà ở.

3.7 Bất cập & Giải pháp khắc phục

Việc quản lý chưa triệt để dẫn đến việc sai đối tượng sử dụng, sử dụng sai mục đích

Bất cập hiện nay

Một số giải pháp

Người SH/SD

Có quyền sở hữu nhà ở Chỉ có quyền sử dụng nhà ở Chỉ có quyền sử dụng nhà ở

Đối tượng SH/SD

không bị giới hạn Quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014 Quy định tại điều 32 Luật nhà ở 2014

hợp đồng

10 - 15 năm Đến khi cán bộ, công chức hết thời gian

đảm nhiệm chức vụ

thị lớn, dân số đông Thường ở ngoại thành Gần trụ sở cơ quan làm việc

BẢNG SO SÁNH 3 LOAI NHÀ Ở

THANKS YOU FOR

WATCHING