Kể từ năm 2018 trở đi, Công ty sẽ tập trung phát triển các dự án bất động sản nhà ở mang thương hiệu Vinhomes và VinCity của Tập đoàn Vingroup theo định hướng tái cấu trúc tập trung hóa các hoạt động kinh BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES61doanh bất động sản tại Vinhomes và dự kiến sẽ mang lại hiệu quả kinh doanh khả quan trong những năm tiếp theo.Theo BCTC hợp nhất đã kiểm toán tại ngày 23022018, sau khi tái cấu trúc thông qua việc nhận sáp nhập với hai Công ty là CTCP Đầu tư Xây dựng Tân Liên Phát và CTCP Kinh doanh và Quản lý Bất động sản Vinhomes, tổng tài sản của Công ty tăng lên thành 92.172 tỷ đồng, tăng 79,7% so với tại thời điểm 31122017. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế trong giai đoạn từ ngày 01012018 đến ngày 23022018 đạt lần lượt 5.899 tỷ đồng và 2.245 tỷ đồng, chủ yếu do Công ty đã tiến hành bàn giao và ghi nhận doanh thu bán bất động sản từ các dự án như Vinhomes Times City Park Hill và Park Hill Premium, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Central Park và Vinhomes The Harmony
SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CẤP ĐĂNG KÝ NIÊM YẾT CHỨNG KHỐN CHỈ CĨ NGHĨA LÀ VIỆC NIÊM YẾT CHỨNG KHOÁN ĐÃ THỰC HIỆN THEO CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN QUAN MÀ KHÔNG HÀM Ý ĐẢM BẢO GIÁ TRỊ CỦA CHỨNG KHOÁN MỌI TUYÊN BỐ TRÁI VỚI ĐIỀU NÀY LÀ BẤT HỢP PHÁP BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES (Giấy Chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0102671977 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 06/03/2008 điều chỉnh lần thứ 22 ngày 12/04/2018) NIÊM YẾT CỔ PHIẾU TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Quyết định đăng ký niêm yết số:……… /QĐ-SGDHCM Sở Giao dịch Chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày… tháng….năm 2018) TỔ CHỨC TƢ VẤN CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN SÀI GỊN BẢN CÁO BẠCH NÀY VÀ TÀI LIỆU BỔ SUNG SẼ ĐƢỢC CUNG CẤP TẠI: CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Trụ sở chính: Số 458 phố Minh Khai, Phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội Điện thoại: (+84 24) 3974 9350 Fax: (+84 24) 3974 9351 Website: http://vinhomes.vn/ CƠNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN SÀI GỊN (SSI) Trụ sở chính: 72 Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Điện thoại: (+84 28) 3824 2897 Fax: (+84 28) 3824 2997 Website: http://www.ssi.com.vn Fax: (+84 24) 3974 9351 Email: info@vinhomes.vn PHỤ TRÁCH CÔNG BỐ THÔNG TIN: Họ tên: Nguyễn Diệu Linh Chức vụ: Tổng Giám Đốc Điện thoại: (+84 24) 3974 9350 BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES NIÊM YẾT CỔ PHIẾU TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN TP HỒ CHÍ MINH Tên cổ phiếu : Cổ phiếu Công ty Cổ phần Vinhomes Loại cổ phiếu : Cổ phiếu phổ thông Mệnh giá : 10.000 đồng/cổ phiếu Tổng số lƣợng niêm yết : 2.679.611.550 cổ phần Tổng giá trị niêm yết : 26.796.115.500.000 đồng TỔ CHỨC TƢ VẤN Công ty Cổ phần Chứng khốn Sài Gòn (SSI) Trụ sở Địa chỉ: 72 Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh Điện thoại: (+84 28) 3824 2897 Fax: (+84 28) 3824 2997 E-mail: ssi@ssi.com.vn Website: www.ssi.com.vn Chi nhánh Hà Nội Địa chỉ: 1C Ngơ Quyền, Quận Hồn Kiếm, Hà Nội Điện thoại: (+84 24) 3936 6321 Fax: (+84 24) 3936 6311 E-mail: ssi-hn@ssi.com.vn Website: www.ssi.com.vn TỔ CHỨC KIỂM TỐN Cơng ty TNHH Ernst & Young Việt Nam Địa chỉ: Tầng – Tòa nhà CornerStone, Đường Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Điện thoại: (+84 24) 3831 5100 Fax: (+84 24) 3831 5090 Email: eyhanoi@vn.ey.com Website: www.ey.com -2- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES MỤC LỤC I CÁC NHÂN TỐ RỦI RO Rủi ro kinh tế Rủi ro luật pháp 10 Rủi ro đặc thù ngành 10 Rủi ro biến động giá cổ phiếu 13 Rủi ro khác 13 II NHỮNG NGƢỜI CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH ĐỐI VỚI NỘI DUNG BẢN CÁO BẠCH 14 Tổ chức niêm yết 14 Tổ chức tư vấn 14 III CÁC KHÁI NIỆM VÀ TỪ VIẾT TẮT 15 IV TÌNH HÌNH VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ NIÊM YẾT 17 Tóm tắt q trình hình thành phát triển 17 1.1 Giới thiệu chung Tổ chức niêm yết 17 1.2 Tóm tắt trình hình thành phát triển 19 1.3 Quá trình tăng Vốn điều lệ 21 1.4 Các thành tích đạt 24 Cơ cấu tổ chức Công ty 25 Cơ cấu máy quản lý Công ty 25 3.1 Đại hội đồng cổ đông 26 3.2 Hội đồng Quản trị 26 3.3 Ban Kiểm soát 27 3.4 Ban Giám đốc 27 3.5 Các Khối Chức 27 Danh sách Cổ đông nắm giữ từ 5% trở lên vốn cổ phần Công ty; Danh sách Cổ đông sáng lập tỷ lệ nắm giữ; Cơ cấu Cổ đông 30 4.1 Danh sách Cổ đông nắm giữ từ 5% trở lên vốn cổ phần Công ty 30 4.2 Cơ cấu Cổ đông Công ty 30 Danh sách Công ty mẹ Công ty Tổ chức niêm yết, Công ty mà Tổ chức niêm yết nắm giữ quyền kiểm sốt cổ phần chi phối, Cơng ty nắm quyền kiểm soát cổ phần chi phối Tổ chức niêm yết 31 5.1 Danh sách Công ty mẹ 31 5.2 Danh sách Công ty 31 5.3 Danh sách Công ty liên kết 33 5.4 Danh sách Công ty mà Tổ chức niêm yết nắm giữ quyền kiểm soát cổ phần chi phối 33 -3- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES 5.5 Danh sách Công ty nắm quyền kiểm soát chi phối cổ phần Tổ chức niêm yết 33 Hoạt động kinh doanh 34 6.1 Hoạt động kinh doanh 34 6.1.1 Bất động sản nhà 34 6.1.2 Bất động sản văn phòng cho thuê 37 6.1.3 Thông tin dự án bất động sản Công ty thời điểm 20/04/2018 37 6.1.4 Cơ cấu Doanh thu Lợi nhuận theo nhóm sản phẩm 50 6.2 Các yếu tố đầu vào 52 6.3 Chi phí sản xuất 54 6.4 Trình độ cơng nghệ 55 6.5 Tình hình nghiên cứu phát triển sản phẩm 55 6.6 Tình hình kiểm tra chất lượng sản phẩm dịch vụ 56 6.7 Hoạt động Marketing 56 6.8 Nhãn hiệu thương mại, đăng ký phát minh sáng chế quyền 57 6.9 Các hợp đồng lớn thực ký kết 58 Báo cáo kết hoạt động kinh doanh 59 7.1 Tóm tắt số tiêu hoạt động sản xuất kinh doanh 59 7.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh 62 Vị Công ty so với doanh nghiệp khác ngành 64 8.1 Vị Công ty ngành 64 8.2 Triển vọng phát triển ngành 66 8.3 So sánh tình hình tài hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngành 75 8.4 Đánh giá phù hợp định hướng phát triển Cơng ty với định hướng ngành, sách Nhà nước xu chung giới 76 Chính sách người lao động 77 9.1 Số lượng người lao động Công ty 77 9.2 Chính sách người lao động 77 10 Chính sách cổ tức 79 11 Tình hình hoạt động tài 80 11.1 Các tiêu năm vừa qua 80 11.2 Các tiêu tài chủ yếu 84 12 Hội đồng Quản trị; Ban Giám đốc; Ban Kiểm soát; Giám đốc Tài chính; Kế tốn trưởng 85 12.1 Hội đồng Quản trị 86 12.2 Ban Tổng Giám đốc 93 12.3 Ban Kiểm soát 99 -4- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES 12.4 Kế toán trưởng 101 13 Tài sản 102 13.1 Hàng tồn kho 102 13.2 Tài sản cố định 103 14 Kế hoạch lợi nhuận cổ tức năm 105 14.1 Kế hoạch 105 14.2 Căn để đạt kế hoạch lợi nhuận cổ tức năm 2018 2019 106 14.3 Kế hoạch đầu tư, Dự án Hội đồng Quản trị, Đại hội đồng cổ đông thông qua 107 14.4 Kế hoạch tăng Vốn điều lệ 107 15 Chiến lược phát triển Công ty 107 16 Đánh giá Tổ chức tư vấn kế hoạch kinh doanh Vinhomes 108 17 Thông tin cam kết chưa thực Tổ chức đăng ký niêm yết 108 18 Các thông tin, tranh chấp kiện tụng liên quan tới Cơng ty mà ảnh hưởng đến giá chứng khoán niêm yết 108 V CHỨNG KHOÁN NIÊM YẾT 109 Loại chứng khoán: Cổ phần phổ thông 109 Mệnh giá: 10.000 đồng/cổ phần 109 Tổng số chứng khoán niêm yết: 2.679.611.550 cổ phần 109 Số lượng cổ phần bị hạn chế chuyển nhượng theo quy định pháp luật tổ chức niêm yết 109 Phương pháp tính giá 109 Giới hạn tỷ lệ nắm giữ người nước 113 Các loại thuế liên quan 114 VI VII 7.1 Đối với Công ty 114 7.2 Đối với nhà đầu tư 114 CÁC ĐỐI TÁC LIÊN QUAN TỚI VIỆC NIÊM YẾT 116 Tổ chức niêm yết 116 Tổ chức tư vấn 116 Tổ chức kiểm toán: 116 DANH MỤC CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN 117 VIII PHỤ LỤC 121 -5- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Danh sách cổ đông nắm giữ từ 5% trở lên vốn cổ phần ngày 20/04/2018 30 Bảng 2: Cơ cấu Cổ đông Công ty ngày 20/04/2018 30 Bảng 3: Danh sách Công ty mẹ Vinhomes 31 Bảng 4: Danh sách Công ty Vinhomes ngày 20/04/2018 .31 Bảng 5: Các dự án hồn thành tính đến ngày 20/04/2018 .35 Bảng 6: Các dự án mở bán tính đến ngày 20/04/2018 .35 Bảng 7: Các dự án phát triển tính đến ngày 20/04/2018 36 Bảng 8: Cơ cấu Doanh thu theo nhóm sản phẩm 50 Bảng 9: Cơ cấu lợi nhuận gộp 51 Bảng 10: Tỷ trọng yếu tố Chi phí Doanh thu 54 Bảng 11: Danh sách hợp đồng dịch vụ có giá trị lớn .58 Bảng 12: Kết hoạt động kinh doanh Công ty 59 Bảng 13: Một số tiêu Bảng cân đối tài sản Công ty sau sáp nhập .61 Bảng 14: So sánh tiêu tình hình hoạt động kinh doanh năm 2017 .75 Bảng 15: So sánh tiêu tài 2017 75 Bảng 16: Cơ cấu trình độ lao động 77 Bảng 17: Số dư thuế khoản phải nộp Nhà nước 80 Bảng 18: Trích lập Quỹ Cơng ty 81 Bảng 19: Tổng dư nợ vay Công ty 81 Bảng 20: Chi tiết khoản vay ngắn hạn ngân hàng 23/02/2018 82 Bảng 21: Chi tiết khoản phải thu Công ty 83 Bảng 22: Chi tiết khoản phải trả Công ty 83 Bảng 23: Các tiêu tài chủ yếu Công ty .84 Bảng 24: Danh sách Hội đồng Quản trị, Ban Giám đốc, Ban Kiểm soát Kế toán trưởng 85 Bảng 25: Danh sách hàng tồn kho .102 Bảng 26: Tình hình Tài sản cố định Cơng ty 103 Bảng 27: Giá trị quyền sử dụng đất – Bất động sản đầu tư ngày 23/02/2018 104 Bảng 28: Kế hoạch lợi nhuận cổ tức năm 2018 2019 105 -6- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1: Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam giai đoạn 2005 - 2017 Hình 2: Tỷ lệ lạm phát Việt Nam giai đoạn 2005 – 2017 Hình 3: Cơ cấu tổ chức Cơng ty 25 Hình 4: Cơ cấu máy quản lý Công ty 25 Hình 5: Tăng trưởng GDP Việt Nam 67 Hình 6: Tăng trưởng FDI theo năm 67 Hình 7: Vốn FDI vào Việt Nam tính theo Đối tác đầu tư Lĩnh vực đầu tư 68 Hình 8: Tỷ lệ dân số với độ tuổi 25 - 44 tổng dân số 69 Hình 9: Tổng số hộ dân Việt Nam theo mức thu nhập 69 Hình 10: Thu nhập mức độ tiêu dùng trung bình cho hộ gia đình 70 Hình 11: Tỷ lệ thị hóa Việt Nam 71 Hình 12: Việt Nam dẫn đầu đầu tư sở hạ tầng 71 Hình 13: Các tuyến metro Hà Nội TP.HCM 72 Hình 14: Lãi suất tiền gửi lãi suất cho vay 72 Hình 15: Số lượng hộ tiêu thụ TP.HCM qua năm 74 Hình 16: Số lượng hộ tiêu thụ Hà Nội qua năm 74 -7- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES I CÁC NHÂN TỐ RỦI RO Kết kinh doanh triển vọng phát triển Công ty Cổ phần Vinhomes, sau gọi tắt “Vinhomes”, “Cơng ty”, bị ảnh hưởng rủi ro đề cập Những rủi ro khả không chắn khác mà Vinhomes chưa đề cập, đánh giá khơng đáng kể, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh Vinhomes ảnh hưởng đến giá cổ phần Cơng ty sau niêm yết Rủi ro kinh tế Tăng trƣởng kinh tế: Đây yếu tố vĩ mô quan trọng ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng hầu hết ngành nghề, lĩnh vực kinh tế Theo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam năm gần tương đối khả quan với mức tăng 5,98%, 6,68%, 6,21% 6,81% năm 2014, 2015, 2016 2017 Tăng trưởng GDP năm 2017 vượt mục tiêu tăng trưởng 6,70% Chính phủ đề cao mức tăng trưởng năm từ 2011-2016 Nhìn chung, tốc độ tăng trưởng GDP năm gần cho thấy kinh tế Việt Nam dần phục hồi, sức mua cải thiện, hoạt động sản xuất kinh doanh hầu hết lĩnh vực có chuyển biến tích cực Tăng trưởng GDP trì mức cao ổn định giúp gia tăng thu nhập bình quân đầu người cải thiện tâm lý người tiêu dùng Đây nhân tố thúc đẩy nhu cầu nhà thực đầu tư thị trường bất động sản Vinhomes tự nghiên cứu bám sát nguồn dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế đáng tin cậy để đưa chiến lược kinh doanh cho năm thời kỳ cụ thế, phù hợp với nhu cầu sức tiêu thụ thị trường bất động sản Thơng qua đó, Vinhomes quản trị rủi ro để hạn chế đưa chiến lược, sách không phù hợp giảm thiểu thiệt hại có Hình 1: Tốc độ tăng trƣởng GDP Việt Nam giai đoạn 2005 - 2017 8,46% 8,46% 5,32% 5,03% 5,89% 6,23% 2005 2006 2007 2008 2009 6,81% 6,68% 6,78% 8,23% 2010 2011 5,42% 2012 2013 5,98% 2014 6,21% 2015 2016 2017 Nguồn: Tổng cục thống kê Lạm phát: Từ mức lạm phát hai số vào năm trước năm 2012, Chính phủ ban hành nhiều sách kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô cách liệt Chỉ số đo lường giá tiêu dùng (CPI) giảm từ mức 18,58% năm 2011 xuống 4,70% năm 2016 Kết thúc năm 2017, CPI bình quân tăng 3,53% so với bình quân năm 2016 thấp mục tiêu mà Quốc hội đề 4% Lạm phát thấp sở để Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất cho vay, nới lỏng sách tiền tệ, khuyến khích người dân doanh nghiệp vay tiền ngân hàng, đáp ứng nhu cầu hầu hết lĩnh vực kích thích tiêu dùng -8- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Đối với doanh nghiệp hoạt động kinh tế nói chung ngành bất động sản nói riêng, lạm phát tăng cao làm tăng chi phí đầu vào, đặc biệt chi phí nguyên vật liệu, xây dựng, nhân công lãi vay, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động, kết kinh doanh tiềm phát triển doanh nghiệp Để giảm thiểu rủi ro tăng giá chi phí, Vinhomes ln tìm cách khai thác đa dạng hóa nguồn cung cấp hàng hóa, ngun vật liệu, nhân cơng chi phí xây dựng khác để có hội tiếp cận đến nguồn chi phí thấp đồng thời nghiên cứu, triển khai biện pháp thi công, thiết kế tối ưu để tiết kiệm chi phí Hình 2: Tỷ lệ lạm phát Việt Nam giai đoạn 2005 – 2017 19,9% 18,1% 12,6% 8,4% 11,8% 6,6% 6,0% 2005 2006 2007 2008 2009 4,7% 6,8% 6,5% 2010 2011 2012 2013 3,5% 1,8% 0,6% 2014 2015 2016 2017 Nguồn: Tổng cục thống kê Lãi suất: Lãi suất có vai trò quan trọng phát triển ngành bất động sản Các biến động lãi suất ảnh hưởng đến chi phí vốn doanh nghiệp sức mua bất động sản người tiêu dùng Mức lãi suất thấp ổn định giúp cho người mua dễ dàng tiếp cận khoản vay, tiết kiệm chi phí từ làm gia tăng nhu cầu đầu tư vào bất động sản Trong năm 2017, mặt lãi suất huy động cho vay tương đối ổn định Theo thống kê SSI, lãi suất huy động đồng Việt Nam phổ biến mức 0,8%1%/năm tiền gửi không kỳ hạn kỳ hạn tháng; 4,3%-5,4%/năm tiền gửi có kỳ hạn từ tháng đến tháng; 5,3%-6,5%/năm tiền gửi có kỳ hạn từ tháng đến 12 tháng; kỳ hạn 12 tháng mức 6,5%-7,3%/năm Mặt lãi suất cho vay phổ biến lĩnh vực ưu tiên mức 6%-6,5%/năm ngắn hạn, 9,0%-10,0%/năm trung dài hạn Lãi suất cho vay lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thường mức 6,8%-9,0%/năm ngắn hạn; 9,3%-11,0%/năm trung dài hạn Việc lãi suất trì mức thấp ổn định cải thiện tính khoản tăng khả tiếp cận nguồn vốn tín dụng doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng Cơng ty ln tìm cách quản trị rủi ro biến động lãi suất cách tìm kiếm nguồn tín dụng có mức lãi suất thấp nguốn vốn từ nước ngồi, hợp tác với khơng tổ chức tín dụng thương mại mà hợp tác với tổ chức ngân hàng phát triển, đồng thời mở rộng phạm vi sản phẩm tín dụng khác để giảm thiểu chi phí vốn Bên cạnh đó, tùy thuộc vào mức lãi suất thị trường, Công ty triển khai biện pháp kết hợp với sản phẩm tín dụng cá nhân để tăng cường khuyến khích khách hàng tốn sớm để hạn chế việc phải trì khoản tín dụng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, qua giảm thiểu chi phí vốn -9- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Rủi ro luật pháp Hoạt động kinh doanh bất động sản Vinhomes chịu điều chỉnh pháp luật, sách quy định Việt Nam như: Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán, Luật Thương mại, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà Luật Đầu tư Quốc hội ban hành cuối năm 2014, có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 có số ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh Vinhomes: (1) doanh nghiệp phát triển nhà phải bảo lãnh tổ chức tín dụng nghĩa vụ hoàn tất bàn giao nhà bán cho khách hàng; (2) trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng chấp nhà bán, cho thuê mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trước ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà cho khách hàng, phải thực giải chấp có biên thống bên mua, bên thuê mua nhà bên nhận chấp việc giải chấp mua bán, thuê mua nhà Hệ thống pháp luật Việt Nam trình hồn thiện, thế, luật văn hướng dẫn điều chỉnh cho phù hợp với phát triển kinh tế Những thay đổi hệ thống pháp luật, sách nước ảnh hưởng đến kế hoạch hoạt động kinh doanh Công ty Công ty quản trị giảm thiểu rủi ro phụ thuộc vào thay đổi luật pháp cách thường xuyên theo sát việc dự báo, dự thảo luật mới, điều chỉnh luật cũ Bộ phận Pháp chế Vinhomes có chức thường xuyên cập nhật, đào tạo văn pháp luật với Ban Lãnh đạo phận có liên quan Cơng ty, để từ Công ty kịp thời đưa giải pháp phù hợp có chuẩn bị tốt thay đổi sách luật Rủi ro đặc thù ngành Là doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản, rủi ro nêu trên, Vinhomes có khả đối mặt với số rủi ro đặc thù ngành sau: Rủi ro khả huy động vốn để đầu tƣ dự án bất động sản Tính đến thời điểm tại, Công ty sở hữu, nhận chuyển giao, hợp tác với đối tác cho 36 dự án bất động sản nhà ở, bao gồm 02 dự án hoàn thành, 08 dự án mở bán 26 dự án chuẩn bị phát triển Công ty dự kiến cần nguồn tài đáng kể để hoàn thành việc xây dựng dự án bất động sản phát triển theo kế hoạch dự án tương lai Công ty đã, đang, tài trợ cho nhu cầu thông qua việc kết hợp nguồn tài như: (i) khoản ứng trước khách hàng từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai dự án; (ii) tiền thu từ cho thuê văn phòng, hộ biệt thự; (iii) tiền góp vốn từ cổ đông hữu nhà đầu tư (nếu có); (iv) lợi nhuận để lại từ dự án sau hoàn thành; (v) tiền huy động từ thị trường nợ nước quốc tế Việc Cơng ty có huy động từ nguồn tài dự định hay khơng ảnh hưởng đến công tác triển khai dự án, kết kinh doanh, triển vọng phát triển Công ty năm Cơng ty ln trì việc áp dụng biện pháp huy động vốn nêu cách linh hoạt phù hợp với điều kiện kinh doanh cụ thể thời điểm để đảm bảo trì việc phát triển dự án cách liên tục kịp thời với chi phí vốn hợp lý Rủi ro liên quan đến tiến độ thực dự án Một rủi ro đặc thù ngành kinh doanh bất động sản khả thực tiến độ triển khai dự án lên kế hoạch cam kết Trên thực tế, để dự án hoàn thành sản phẩm nhà dự án bàn giao đến người mua thời hạn cần phối hợp nhịp nhàng từ tất khâu từ hoàn thành thủ tục liên quan dự án, đất, đến xây dựng mở bán dự án Trong q trình gặp nhiều rủi ro ảnh hưởng việc thực dự án như: -10- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES hàng môi trường sống lý tưởng cho cư dân Đồng thời, Cơng ty trọng đến việc kiểm sốt, cắt giảm chi phí khơng cần thiết để tăng hiệu hoạt động kinh doanh 14.3 Kế hoạch đầu tƣ, Dự án đƣợc Hội đồng Quản trị, Đại hội đồng cổ đơng thơng qua Khơng có 14.4 Kế hoạch tăng Vốn điều lệ Khơng có 15 Chiến lƣợc phát triển Công ty Khẳng định vị dẫn đầu với tƣ cách nhà phát triển bất động sản phức hợp có quy mơ lớn Việt Nam Chiến lược Công ty tiếp tục phát triển bất động sản nhà mang thương hiệu Vinhomes VinCity với chất lượng đẳng cấp vượt trội Các dự án Vinhomes tập trung vào phân khúc cao cấp dành cho đối tượng có thu nhập cao Hà Nội, TP.HCM tỉnh, thành phố lớn Các dự án Vinhomes kỳ vọng bán với giá cao so với dự án đối thủ khác có vị trí quy mơ tương đồng, chất lượng đẳng cấp, tiện ích đầy đủ từ hệ sinh thái Vingroup sức mạnh thương hiệu Vinhomes Các dự án mang thương hiệu VinCity hướng đến tầng lớp trung lưu Hà Nội TP.HCM, thành phố vệ tinh Theo đó, việc mở rộng thương hiệu VinCity nhân tố chiến lược tiếp tục dẫn đầu thị trường Công ty, đồng thời tận dụng lợi sẵn có quỹ đất lớn Để thực chiến lược này, Công ty nghiên cứu phương thức tốt tập trung phát triển thị trường dựa vào am hiểu sâu rộng, nhằm thiết kế cho đời sản phẩm tốt phù hợp Cơng ty nâng cao hiệu thực dự án từ việc rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng đến kiểm soát chi phí hiệu Mặc dù quỹ đất Cơng ty đủ để trì cho phát triển dự án nhiều năm tiếp theo, Công ty vẫn khơng ngừng tìm kiếm hội khác nhằm tiếp tục mở rộng thêm quỹ đất Theo đuổi mô hình phát triển tích hợp để kiểm sốt rủi ro, tăng giá trị cho cổ đông tối đa hóa lợi nhuận Tầm nhìn Cơng ty hướng đến phát triển dự án bất động sản nhà phức hợp với đầy đủ tiện ích nhằm nâng cao chất lượng sống cư dân Công ty khơng cung cấp nhà văn phòng chất lượng cao mà mang đến giá trị gia tăng cho khách hàng việc cung cấp hàng loạt tiện ích hỗ trợ bao gồm trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí dịch vụ quản lý khác từ hệ sinh thái Tập đồn Vingroup Các dự án Cơng ty dẫn đầu xu hướng thị trường nhân tố thúc đẩy phát triển chung thị trường bất động sản Việt Nam, làm đổi thay diện mạo đô thị, với ý tưởng phát triển lạ, táo bạo ứng dụng công nghệ phù hợp xu Đa dạng hóa sản phẩm Về loại hình sản phẩm, Cơng ty phát triển dự án mang thương hiệu Vinhomes VinCity khu vực có tiềm vị trí ven Hà Nội Đan Phượng, Cổ Loa, Mê Linh TP.HCM Quận 9, Củ Chi v.v để phục vụ nhu cầu nhà cho nhóm khách hàng khác Ngồi ra, Cơng ty phát triển thêm khơng gian/diện tích văn phòng thương mại liền với dự án để phục vụ cho doanh nghiệp có nhu cầu đặt trụ sở xa trung tâm nhằm tối ưu hóa chi phí Vì vậy, Cơng ty tiếp tục theo đuổi chiến -107- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES lược phát triển vận hành dự án khu đô thị phức hợp thị vệ tinh có quy mơ lớn thường bao gồm cấu phần văn phòng cho thuê Duy trì tình hình tài lành mạnh, hạn chế rủi ro quản lý vốn hiệu Với tình hình tài lành mạnh, Cơng ty có ưu tốt để đối diện với chu kỳ kinh tế tài chính, đồng thời có thêm nguồn lực cho kế hoạch đầu tư phát triển dự án Điều giúp Cơng ty linh hoạt việc tìm kiếm dự án triển khai dự án có hội Cơng ty lên kế hoạch quản lý nợ cách hiệu trì nguồn tài trợ vốn đa dạng Công ty dự kiến kiểm sốt dòng vốn phân bổ cho dự án đồng thời ưu tiên nguồn vốn từ dòng tiền bán hàng, thu nhập thường xuyên, nguồn vốn bên ngoài, với việc tiếp cận nguồn vốn khác giúp nguồn tài Cơng ty linh hoạt 16 Đánh giá Tổ chức tƣ vấn kế hoạch kinh doanh Vinhomes Với tư cách Tổ chức tư vấn, SSI tiến hành thu thập thơng tin, nghiên cứu, phân tích hoạt động kinh doanh Vinhomes lĩnh vực kinh doanh mà Công ty hoạt động Dựa danh mục dự án bất động sản Công ty sở hữu, nhận chuyển giao hợp tác kinh doanh sau hoàn thành việc tái cấu trúc, tiến độ ghi nhận doanh thu dự án mở bán, khả triển khai dự án mới, lực bán hàng thương hiệu Vinhomes VinCity thị trường, với triển vọng phát triển thị trường BĐS hộ khu vực TP.HCM, Hà Nội tỉnh/thành phố nơi có diện dự án Vinhomes, nhận thấy kế hoạch kinh doanh Công ty năm 2018 năm 2019 có tính khả thi khơng có biến động lớn ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh Công ty Do đặc thù lĩnh vực hoạt động, kết kinh doanh Công ty phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai dự án chu kỳ tăng trưởng suy thối ngành BĐS Chúng tơi xin lưu ý rằng, ý kiến nhận xét nêu đưa góc độ đánh giá Tổ chức tư vấn, dựa sở thông tin thu thập có chọn lọc mà khơng hàm ý bảo đảm giá trị chứng khoán tính chắn số liệu dự báo Nhận xét mang tính tham khảo nhà đầu tư tự định đầu tư 17 Thông tin cam kết nhƣng chƣa thực Tổ chức đăng ký niêm yết Khơng có 18 Các thông tin, tranh chấp kiện tụng liên quan tới Cơng ty mà ảnh hƣởng đến giá chứng khốn niêm yết Khơng có -108- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES V CHỨNG KHỐN NIÊM YẾT Loại chứng khốn: Cổ phần phổ thông Mệnh giá: 10.000 đồng/cổ phần Tổng số chứng khoán niêm yết: 2.679.611.550 cổ phần Số lƣợng cổ phần bị hạn chế chuyển nhƣợng theo quy định pháp luật tổ chức niêm yết Số lượng cổ phần bị hạn chế chuyển nhượng theo quy định pháp luật: 1.866.531.400 cổ phần, số lượng cổ phần cam kết nắm giữ 100% thời gian tháng kể từ ngày niêm yết 50% số cổ phần tháng tiếp theo, bao gồm: Số lượng cổ phiếu HĐQT nắm giữ : cổ phần; Số lượng cổ phiếu BKS nắm giữ : cổ phần; Số lượng cổ phiếu BTGĐ nắm giữ : cổ phần; Số lượng cổ phiếu KTT nắm giữ : cổ phần; Số lượng cổ phiếu Cổ đông lớn Người có liên quan với Thành viên HĐQT, BKS, BTGĐ, KTT : 1.866.531.400 cổ phần Danh sách cổ đông Thành viên HĐQT, BTGĐ, BKS, KTT Cổ đông lớn Người có liên quan nắm giữ cổ phần Công ty thời điểm 20/04/2018: I Cổ đông lớn Tập đồn Vingroup – Cơng ty CP Cổ đông lớn liên quan đến Thành viên HĐQT 1.866.531.400 cổ phần Nguồn: Vinhomes Phƣơng pháp tính giá Giá tham chiếu cổ phần Vinhomes giá tính tốn dựa 03 phương pháp: Hệ số Chiết khấu dòng tiền (DCF) Hệ số Giá cổ phần Thu nhập bình quân cổ phần (P/E) Giá giao dịch chuyển nhượng cổ phần Vinhomes gần với thời điểm niêm yết cổ phiếu Ghi chú: Đây 03 phương pháp định nhà đầu tư tham khảo, ngồi ra, giá trị cổ phần Vinhomes phụ thuộc yếu tố cung – cầu thị trường chứng khoán Phương pháp tính tốn trình bày cụ thể đây: 5.1 Phƣơng pháp Chiết khấu dòng tiền Phương pháp định giá cách Chiết khấu dòng tiền phương pháp xác định giá trị Công ty dựa khả sinh lời tương lai, mà cụ thể dòng tiền tự doanh nghiệp (“FCFF”) mà Nhà đầu tư, bao gồm cổ đông tổ chức tín dụng doanh nghiệp dự kiến nhận được, sau Công ty chi trả hết chi phí hoạt động, lãi vay, thuế chi phí đầu tư dài hạn (tài sản cố định) -109- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES FCFF dòng tiền mà doanh nghiệp dự kiến tạo ra, sau tái đầu tư để bảo đảm nhu cầu vốn, trước doanh nghiệp chi trả gốc khoản vay Dựa kế hoạch kinh doanh kế hoạch đầu tư Công ty tương lai, dòng tiền tự dự kiến chiết khấu thời điểm định giá Kết thu chiết khấu dòng tiền tự cộng với số dư tiền mặt thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp, trừ nợ gốc phải trả lợi ích cổ đơng thiểu số, từ xác định giá trị phần vốn cổ phần doanh nghiệp giá trị cổ phiếu Kỳ dự báo Vinhomes năm tài kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm từ 2018 đến 2022 Dòng tiền tự giá trị thu hồi cuối kỳ dự báo chiết khấu thời điểm 23 tháng năm 2018 Cơng thức tính giả định sử dụng phương pháp định giá: - Dòng tiền tự hàng năm = Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh + Chi phí lãi vay x (1 – thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp) – Giá trị đầu tư tài sản cố định; Trong đó: o Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh tiền thu năm tài từ việc bán sản phẩm bất động sản Vinhomes công ty thành viên cho thuê mặt văn phòng, lợi nhuận chia từ hoạt động hợp tác kinh doanh, trừ tất chi phí phát sinh liên quan đến việc phát triển dự án o - Giá trị đầu tư tài sản cố định chủ yếu bao gồm khoản bảo trì tòa nhà văn phòng, chi phí mở rộng văn phòng kinh doanh cơng ty phát triển thêm dự án Giá trị thu hồi cuối kỳ (năm 2022) = Dòng tiền tự năm 2022 x (1 + g)/(WACC – g) Trong o g tăng trưởng dòng tiền tự từ sau năm 2022, ước tính trì bền vững mức 2% o WACC chi phí sử dụng vốn bình qn hàng năm Cơng ty, tính mức 12,97%, đó, lãi suất phi rủi ro bình qn lãi suất trúng thầu trái phiếu 10 năm VDB, Trái phiếu kho bạc Ngân hàng Chính sách Xã hội thời điểm tháng năm 2018, xác định mức 5,23%; - Giá trị vốn góp Cơng ty = Tổng giá trị chiết khấu thời điểm 23/2/2018 dòng tiền tự doanh nghiệp dự kiến Vinhomes giai đoạn 2018 đến 2022 Giá trị thu hồi cuối kỳ dự kiến, trừ nợ lợi ích cổ đơng thiểu số, cộng với tiền khoản tương đương tiền thời điểm 23/2/2018 Các giả định kết xác định giá trị cổ phiếu Vinhomes trình bày bảng sau: ĐVT: tỷ đồng STT Các khoản mục 2018 2019 2020 2021 2022 Dòng tiền tự hàng năm (34.611) 60.751 92.175 54.908 57.189 Dòng tiền tự hàng năm chiết khấu (31.195) 48.468 23/2/2018 65.095 34.324 31.645 Giá trị thu hồi cuối kỳ chiết khấu 23/2/2018 294.207 Tổng giá trị dòng tiền chiết khấu thời điểm 442.544 23/2/2018 -110- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Tiền mặt (23/2/2018) 1.647 Các khoản thu từ cho vay ngắn hạn 5.812 Nợ phải trả (23/2/2018) 57.204 Vốn góp cổ đơng thiểu số (23/2/2018) 3.694 Giá trị vốn góp Cơng ty 389.105 - Số lượng cổ phần lưu hành Vinhomes: 2.679.611.550 cổ phần - Giá trị cổ phần theo phương pháp DCF: 145.210 VND/cổ phần 5.2 Phƣơng pháp Hệ số Giá cổ phần thu nhập bình quân cổ phần – Price/Earnings Per Share (P/E) Với quỹ đất sẵn có rộng lớn, bảo đảm cho Cơng ty trì hoạt động tăng trưởng nhiều năm tới, đồng thời Công ty tiếp tục mở rộng quỹ đất, phương pháp so sánh hệ số P/E phương pháp phù hợp để xác định giá trị hợp lý Vinhomes Dựa giá cổ phiếu giao dịch thị trường thu nhập bình quân cổ phần (“EPS”) Công ty phát triển bất động sản lựa chọn để so sánh với Vinhomes, giá trị hợp lý cổ phần Vinhomes tính sau: Giá trị hợp lý cổ phiếu Vinhomes = P/E bình quân x EPS Vinhomes Đầu năm 2018, Vinhomes tái cấu trúc để phát triển vận hành mảng bất động sản Tập đoàn Vingroup, nhận sáp nhập và/hoặc chuyển giao, hợp tác kinh doanh nhiều dự án vào Tài sản công ty, bao gồm dự án triển khai xây dựng chào bán thành viên khác thuộc Vingroup sáp nhập vào Vinhomes Các số liệu trước năm 2018 Công ty chưa phản ánh hết tiêu tài hiệu dự án Cơng ty Tính đến ngày 31/12/2017, Vinhomes có tổng giá trị hợp đồng mua bán ký chưa bàn giao khoảng 74.314 tỷ đồng, tương ứng với tổng số 03 dự án Vinhomes công ty trực tiếp sở hữu, 05 dự án Vinhomes Golden River, Vinhomes The Harmony, Vinhomes Imperia Hải Phòng, Vinhomes Dragon Bay Vinhomes Skylake Vingroup công ty Vingroup ("Các đối tác nội bộ”) sở hữu; nhiên, đối tác nội ký hợp đồng chuyển 99% - 100% lợi nhuận trước thuế từ toàn phần dự án chưa bàn giao (trừ Dự án Vinhomes The Harmony có tỷ lệ chuyển giao 87,12%) kể từ ngày 02/01/2018 ngày 05/01/2018 trở cho Vinhomes, để hợp tồn hoạt động kinh doanh Bất động sản nhà Tập đồn Vingroup vào Vinhomes, cơng ty chuyên trách ngành Lưu ý theo cách hạch toán ngành Bất động sản nhà hợp đồng mua bán chưa ghi nhận doanh thu lợi nhuận chủ đầu tư bàn giao nhà, nhận đủ tiền khách mua Bên cạnh đó, dự án Các đối tác nội thực không ghi doanh thu vào Vinhomes mà ghi nhận lợi nhuận trước thuế Dựa vào kế hoạch xây dựng Vinhomes, doanh số theo hợp đồng mua bán 74.314 tỷ đồng nêu dự kiến ghi nhận doanh thu báo cáo tài Vinhomes gồm: 24.614 tỷ đồng doanh thu từ dự án Vinhomes bàn giao năm 2018; khoảng 33.615 tỷ đồng doanh thu ghi nhận báo cáo Các đối tác nội Vinhomes nhận khoảng 15.145 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế Cùng nguồn thu ổn định khác từ cho thuê bất động sản, Vinhomes dự kiến ghi nhận mức Lợi nhuận sau thuế Công ty mẹ năm 2018 mức 16.742 tỷ đồng, tương đương mức EPS 6.248 VND/cổ phần -111- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Các Công ty lựa chọn để so sánh với Vinhomes Nhà phát triển bất động sản lớn khu vực Đông Nam Á, với quy mơ vốn hóa thị trường tỷ USD, có thương hiệu nhiều người nhận biết, quỹ đất lớn bề dày kinh nghiệm phát triển bất động sản Các Công ty dùng để so sánh giao dịch số sau: Vốn hóa (triệu USD) Tỉ trọng vốn hóa Một cơng ty bất động sản hàng đầu Philippines Ayala Land đầu tư, quy hoạch phát triển khu đô thị lớn, dự án hỗn hợp gồm khu dân cư, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khu cơng nghiệp, khách sạn resort Ayala Land thành viên Tập đoàn Ayala, thành lập năm 1988, IPO năm 1991 phát triển nhiều dự án bên lãnh thổ Philippines 11.603 63,3% 20,80x Thái Lan Thành lập từ năm 1973, Cơng ty có bề dày 40 năm hoạt động lĩnh vực bất động sản Land & Houses cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm nhà ở, gồm villa, nhà phố, hộ Bangkok, vùng lân cận tỉnh thành lớn Thái Lan Chiangmai, Chiangrai, Khonkaen, Nakhonratchasima, Udonthani, Hua Hin, Phuket, Mahasarakham Ayuthaya 4.098 22,4% 16.10x Việt Nam Công ty bất động sản Việt Nam với nhiều dự án TP.HCM Công ty khởi công dự án vào năm 2007, phát triển 40 dự án hộ trung cao cấp Novaland trở thành công ty đại chúng niêm yết từ năm 2016 2.617 14,3% 18,65x Công ty Quốc tịch Tổng quan Ayala Land Inc Philippines Land and Houses Public Company Limited CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) P/E bình qn theo tỉ trọng vốn hóa P/E 2018 19,44x Nguồn: Factset số liệu Novaland công bố Giá cổ phần dự kiến = P/E Bình quân x EPS năm 2018 = 19,44 x 6.248 = 121.461 VND/cổ phần -112- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES 5.3 Giá giao dịch chuyển nhƣợng cổ phần Vinhomes gần với thời điểm niêm yết cổ phiếu Trong tháng 04/2018, số cổ đơng Vinhomes hồn tất việc chuyển nhượng thứ cấp 7,08% vốn điều lệ Vinhomes cho nhà đầu tư nước mức giá 102.050 đồng/cổ phần Do đó, mức giá xem mức giá tham khảo Vinhomes trước thời điểm Vinhomes niêm yết cổ phần Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM 5.4 Tổng hợp Giá cổ phần Vinhomes theo phƣơng pháp định giá Giá cổ phiếu theo phương pháp Chiết khấu dòng tiền …….145.210 VND/cổ phần Giá cổ phiếu theo phương pháp hệ số P/E………………… 121.461 VND/cổ phần Giá giao dịch gần nhất………………………………………….102.050 VND/cổ phần Trên sở định giá theo phương pháp: Chiết khấu dòng tiền, Hệ số P/E, giá trị hợp lý cổ phần Vinhomes từ 102.050 VND/CP đến 145.210 VND/CP Nhằm gia tăng tính khoản cổ phiếu Vinhomes để thu hút quan tâm Nhà đầu tư, đồng thời dựa quan điểm thận trọng, vào Nghị HĐQT số 17/2018-NQ-HĐQT-VINHOMES JSC ngày 04/5/2018, HĐQT Vinhomes định chọn mức giá khởi điểm niêm yết Công ty ngày giao dịch 92.100 VND/CP Giới hạn tỷ lệ nắm giữ ngƣời nƣớc Điều lệ tổ chức hoạt động Công ty không quy định giới hạn tỷ lệ sở hữu nhà đầu tư nước cổ phần Công ty Căn theo Điều 1, Khoản 2, Nghị định số 60/2015/NĐ-CP ngày 26/6/2015 Thủ tướng Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khốn tỷ lệ sở hữu nước ngồi cơng ty đại chúng sau: (i) Không hạn chế tỷ lệ (trừ Điều lệ cơng ty có quy định khác); (ii) Trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia có quy định tỷ lệ sở hữu nước ngồi tn theo theo điều ước quốc tế; (iii) Nếu hoạt động công ty thuộc ngành nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật có quy định tỷ lệ sở hữu nước ngồi thực theo quy định pháp luật đó; (iv) Nếu cơng ty hoạt động ngành nghề kinh doanh có điều kiện áp dụng nhà đầu tư nước mà chưa có quy định cụ thể sở hữu nước ngồi tỷ lệ sở hữu nước ngồi tối đa 49%; (v) Nếu công ty hoạt động đa ngành nghề có quy định khác tỷ lệ sở hữu tỷ lệ sở hữu nước ngồi khơng vượt mức thấp ngành nghề (mà cơng ty hoạt động) có quy định tỷ lệ sở hữu nước ngoài, trừ trường hợp điều ước quốc tế có quy định khác Nghị định 60 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/09/2015 Theo đó, ngành nghề kinh doanh Cơng ty kinh doanh BĐS, ngành nghề kinh doanh có điều kiện áp dụng nhà đầu tư nước mà chưa có quy định cụ thể tỷ lệ sở hữu nước ngồi Vì vậy, tỷ lệ sở hữu phép nắm giữ tối đa nhà đầu tư nước Vinhomes 49% -113- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Tỷ lệ nắm giữ cổ đơng nước ngồi Vinhomes 7,08% VĐL Các loại thuế liên quan 7.1 Đối với Công ty a Thuế Thu nhập doanh nghiệp Cơng ty có nghĩa vụ nộp Thuế TNDN 20% thu nhập chịu thuế Các báo cáo Thuế Công ty Công ty chịu kiểm tra Cơ quan thuế Do việc áp dụng luật quy định thuế loại nghiệp vụ khác giải thích theo nhiều cách khác nhau, số thuế trình bày BCTC hợp bị thay đổi theo định cuối Cơ quan thuế Thuế TNDN hành phải trả xác định dựa thu nhập chịu thuế năm Thu nhập chịu thuế khác với thu nhập báo cáo Báo cáo kết kinh doanh hợp thu nhập chịu thuế khơng bao gồm khoản mục thu nhập chịu thuế hay chi phí khấu trừ cho mục đích tính thuế năm khác không bao gồm khoản mục chịu thuế hay khơng khấu trừ cho mục đích tính thuế Thuế TNDN hành phải trả nhóm Cơng ty tính theo thuế suất ban hành đến ngày kết thúc năm tài b Thuế Giá trị gia tăng Thuế GTGT áp dụng hoạt động sản xuất, kinh doanh Công ty thực theo quy định Luật Thuế GTGT năm 2008 Luật Sửa đổi, Bổ sung số điều Luật Thuế GTGT năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Thuế suất Thuế GTGT mà Công ty phải chịu 10% 7.2 Đối với nhà đầu tƣ a Đối với nhà đầu tƣ cá nhân Thu nhập từ chuyển nhƣợng chứng khoán: Đối với nhà đầu tư nước: Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán áp dụng thuế suất 20% thu nhập tính thuế năm áp dụng thuế suất 0,1% giá chuyển nhượng chứng khoán lần Việc áp dụng thuế suất 20% thu nhập tính thuế năm phải đáp ứng điều kiện quy định Khoản 4a, Điều 2, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 27/6/2013 Bộ Tài hướng dẫn Thuế TNCN Khoản 5, Điều 16, Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 Bộ Tài hướng dẫn số điều Luật Quản lý thuế, Luật Sửa đổi, Bổ sung số điều Luật Quản lý thuế thì: Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán áp dụng thuế suất 20% thu nhập tính thuế năm áp dụng thuế suất 0,1% giá chuyển nhượng chứng khoán lần cá nhân cư trú Đối với nhà đầu tư nước ngoài: Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán áp dụng thuế suất thuế TNCN 0,1% tổng số tiền nhận từ việc chuyển nhượng Thu nhập từ cổ tức: Cũng theo Thông tư số 111/2013/TT-BTC, thu nhập cá nhân từ cổ tức xem thu nhập chịu thuế với mức thuế suất toàn phần 5% -114- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Trường hợp nhà đầu tư nhận cổ tức tiền mặt, thuế TNCN tính cổ tức lần trả nhân với thuế suất 5% Trường hợp nhận cổ tức cổ phần cổ phần thưởng, nhà đầu tư chưa phải nộp thuế nhận cổ phần, nhiên tiến hành chuyển nhượng số cổ phần nhà đầu tư phải thực nghĩa vụ thuế áp dụng mức thuế suất tương tự trường hợp chuyển nhượng chứng khoán b Đối với nhà đầu tƣ tổ chức Thu nhập từ chuyển nhƣợng chứng khoán: Tổ chức nước: Theo quy định Luật Thuế TNDN số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Luật số 32/2013/QH13 ngày 19/6/2013 sửa đổi bổ sung số điều Luật Thuế TNDN số 14/2008/QH12 thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng chứng khoán thu nhập khác áp dụng thuế suất thuế TNDN 22% Đối với doanh nghiệp nước ngoài: Tổ chức nước sản xuất kinh doanh Việt Nam không theo Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư thu nhập từ chuyển nhượng chứng khốn nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 0,1% doanh thu tính thuế Thu nhập từ cổ tức: Được miễn thuế theo quy định Khoản 6, Điều Luật Thuế TNDN 2008 -115- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES VI CÁC ĐỐI TÁC LIÊN QUAN TỚI VIỆC NIÊM YẾT Tổ chức niêm yết CƠNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Trụ sở chính: Số 458, phố Minh Khai, Phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội Điện thoại: (84 24) 3941 9350 Fax: (84 24) 3974 9351 Email: info@vinhomes.vn Website: http://vinhomes.vn/ Tổ chức tƣ vấn CƠNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN SÀI GÒN (SSI) Hội sở Địa chỉ: 72 Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM Điện thoại: (84 28) 3824 2897 Fax: (84 28) 3824 2997 Email: ssi@ssi.com.vn Website: www.ssi.com.vn Chi nhánh Hà Nội Địa chỉ: 1C Ngô Quyền, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội Điện thoại: (84 24) 3936 6321 Fax: (84 24) 3936 6311 Tổ chức kiểm tốn: CƠNG TY TNHH ERNST & YOUNG VIỆT NAM Địa chỉ: Tầng – Tòa nhà CornerStone, Đường Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Điện thoại: (84 24) 3831 5100 Fax: (84 24) 3831 5090 Email: eyhanoi@vn.ey.com Website: www.ey.com -116- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES VII DANH MỤC CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN Tài liệu TT I Các quy định chung Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014 Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/06/2005 II Các văn liên quan đến ngành BĐS Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 III Các văn thuế Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29/11/2006 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008 Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27/07/2012 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế TNDN số 14/2008/QH12 Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 IV Các văn liên quan đến hoạt động chứng khoán Luật Chứng khoán số 70/2006/QH11 Luật Chứng khoán sửa đổi số 62/2010/QH12 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20/07/2012 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật Sửa đổi, Bổ sung số điều Luật Chứng khoán Nghị định số 60/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 58/2012/NĐCP ngày 20/07/2012 Chính phủ quy đinh chi tiết Luật Chứng khốn Thơng tư 155/2015/TT-BTC hướng dẫn việc công bố thông tin thị trường chứng -117- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Tài liệu TT khoán Nghị định 108/2013/NĐ-CP ngày 23/09/2013 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực chứng khốn thị trường chứng khoán Nghị định 145/2016/NĐ-CP ngày 01/11/2016 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 108/2013/NĐ-CP ngày 23/09/2013 -118- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Hà Nội, ngày tháng năm 2018 ĐẠI DIỆN TỔ CHỨC NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES PHẠM NHẬT VƢỢNG Chủ tịch Hội đồng Quản trị NGUYỄN DIỆU LINH NGUYỄN THỊ THU HỒI PHẠM KHƠI NGUN LÊ THỊ HẢI YẾN Tổng Giám đốc Phó Tổng Giám đốc Trƣởng Ban Kiểm sốt Giám đốc Tài -119- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES ` ĐẠI DIỆN TỔ CHỨC TƢ VẤN CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN SÀI GỊN (SSI) NGUYỄN THỊ HƢƠNG GIANG Giám đốc Phụ trách phía Nam Khối Dịch vụ Ngân hàng Đầu tƣ -120- BẢN CÁO BẠCH NIÊM YẾT CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES VIII PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phụ lục 2: Bản hợp lệ Giấy CNĐKKD Nghị ĐHĐCĐ số 03/2018/NQ-ĐHĐCĐ-VINHOMES JSC ngày 21/2/2018 thông qua việc đăng ký niêm yết cổ phiếu Phụ lục 3: Điều lệ Công ty phù hợp với Điều lệ mẫu Công ty niêm yết Phụ lục 4: BCTC kiểm toán riêng hợp năm 2016 2017 Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Nam Hà Nội Phụ lục 5: Báo cáo tình hình tăng vốn cổ phần cho giai đoạn từ 01/01/2017 đến 05/02/2018 kiểm tốn Vinhomes Phụ lục 6: Báo cáo tình hình thay đổi vốn cổ phần cho giai đoạn từ 06/02/2018 đến 12/02/2018 kiểm toán Vinhomes Phụ lục 7: BCTC kiểm toán riêng hợp niên độ ngày 23/2/2018 Vinhomes Phụ lục 8: BCTC riêng hợp Quý I năm 2018 Vinhomes Phụ lục 9: Các hồ sơ khác -121- ... hình quản trị tích hợp, đồng thời sở hữu đội ngũ nhân trình độ cao ln cống hiến để triển khai chuỗi hoạt động công ty đạt hiệu cao với tốc độ nhanh Bên cạnh đó, Cơng ty trì hệ thống nhà thầu... hoạt động sản xuất kinh doanh hầu hết lĩnh vực có chuyển biến tích cực Tăng trưởng GDP trì mức cao ổn định giúp gia tăng thu nhập bình quân đầu người cải thiện tâm lý người tiêu dùng Đây nhân... VINHOMES Đối với doanh nghiệp hoạt động kinh tế nói chung ngành bất động sản nói riêng, lạm phát tăng cao làm tăng chi phí đầu vào, đặc biệt chi phí nguyên vật liệu, xây dựng, nhân công lãi vay, ảnh