Những điểm cần lưu ý khi mua Căn hộ để đầu tư

Căn hộ cũng như những loại bất động sản khác có thể ở hoặc mua để đầu tư cho thuê hay đợi giá lên cao chúng ta bán lại kiếm lời. Vậy các bạn quan tâm điều gì nhất khi mua căn hộ để đầu tư (quan điểm là đầu tư chứ không để ở nhé)? Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đầu tư căn hộ, nhưng ở đây tôi xin trình bày 4 yếu tố chính có tính sống còn trong đầu căn hộ. Mở bán đợt đầu tiên Loại căn hộ dự kiến đầu tư Phương thức thanh toán Vị trí dự án

Những điểm cần lưu ý khi mua Căn hộ để đầu tư

Tháng 5 2018

LuanChau.com

Căn hộ cũng như những loại bất động sản khác có thể ở hoặc mua để đầu tư cho thuê hay đợi giá lên cao chúng ta bán lại kiếm lời Vậy các bạn quan tâm điều gì nhất khi mua căn hộ để đầu tư (quan điểm là đầu tư chứ không để ở nhé)?

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đầu tư căn hộ, nhưng ở đây tôi xin trình bày 4 yếu tố chính có tính sống còn trong đầu căn hộ.

1 Mở bán đợt đầu tiên

2 Loại căn hộ dự kiến đầu tư

3 Phương thức thanh toán

4 Vị trí dự án

1 Mở bán đợt đầu tiên

Yếu tố đầu tiên tôi muốntrình bày với các bạn là dự

án Mở bán đợt đầu tiên.Thường đợt đầu tiên mởbán của một dự án căn hộluôn có giá thấp nhất Vậynhững ai giám chịu chút rủi

ro sẽ có tỷ suất lợi nhuậnnhiều nhất Bởi tại thờiđiểm đó chủ đầu tư chỉ mớixong phần móng, còn cầnquá nhiều thời gian để xâyxong phần thô có thể 20-30tầng hặc cao hơn

Và lúc đó chủ đầu tư đưa ramột mức giá để dò thịtrường nên giá luôn thấpnhất Nếu các bạn mua ởthời gian chào bán này, nếuthuận lợi tốt chỉ trong vàitháng nếu mà giá bán công

bố của chủ đầu tư đợt kếtiếp tăng 10 – 15% hoặc caohơn thì các bạn có thể bán

để chốt lời (trong thời gianrất ngắn có thể là chỉ trongmột tháng)

Nếu không phải đợt đầutiên thì sao? Vì một lý do gì

đó mà bạn không mua căn

hộ ở đợt đầu tiên, có thể làđợt 2,3,4,… bạn mới có ýmua, vậy các bạn có nênmua hay không? Câu trả lời

“Có” hoặc “Không” còn tùythuộc vào vài yếu tố sau (ởđây quan điểm chúng ta làđầu tư nhé, chứ không phải

để ở) Chắc chắn một điềutại thời điểm này giá đã caohơn giá đợt đầu tiên, vàchúng ta xem xét Vị trí của

dự án có đẹp không (ngã tưgiao lộ lớn, mặt tiền đườnglớn, trung tâm thành phố,trung tâm quận,…), Tiện ích

khu vực (trung tâm muasắm, siêu thị, bệnh viện,trường học, ngân hàng, nhàhàng, quán,…), Tiện ích nộikhu dự án (hồ bơi, nhà sinhhoạt cộng đồng, sân vườn,TTTM,… số tầng cao, số thápcăn hộ, số thang máy trêntầng,…), Tiến độ xây dựngtốt (chỉ sau một vài tháng

mà đã xây tầng xong hầmhay tầng 2,3…) Nếu hội đủnhững yếu tố này thì cơ hộităng giá vẫn còn nhiều, cácbạn có thể mua để đầu tư

Và các bạn mua căn hộ ởthời điểm này độ rủi ro thấphơn so với những người

mua đợt đầu tiên Điều này

là hiển nhiên phải không cácbạn Tuy nhiên chủ đầu tưvẫn giữ tiến độ xây dựngnhư thế này thì cơ hội chốtlời trong thời gian tới củacác bạn là rất cao

2 Loại căn hộ dự

kiến đầu tư

Loại căn hộ cũng đóng vaitrò khá quan trọng trongviệc tăng lợi nhuận củangười đầu tư Khi quyếtđịnh mua căn hộ chúng tacần phải xem số lượng củatừng loại căn hộ trong dự ánđó

Ví dụ: dự án có tổng số căn

hộ là 700 căn, trong đó 200căn là 1 phòng ngủ, 400 căn

là 2 phòng ngủ và 100 căn là

3 phòng ngủ Như vậy lượngcăn hộ 3 phòng ngủ là ítnhất tuy nhiên diện tích lớn

và tổng giá tiền của từngcăn sẽ cao Do đó đầu tưlướt sóng, thu hồi vốnnhanh (giả định tất cảnhửng yếu tố khác là bìnhthường) thì đầu tư căn 1phòng ngủ là tốt nhất Nhưvậy 200 căn 1 phòng ngủcủa cả dự án thì chủ đầu tư

sẽ chỉ chào bán số lượng ítcho mỗi đợt, thường thì

sẽ bán trong 2,3,4 đợt, vậymỗi đợt chỉ có vài chục căn.

Mà căn 1 phòng ngủ diệntích sẽ nhỏ nên tổng số tiền

sẽ thấp Phù hợp với lượngtiền để đầu tư Vậy nếuchúng ta có nhiều tiền một

tí thì có thể mua đầu tư vàicăn hộ 1 phòng ngủ Tínhthanh khoản khá cao

Có bạn sẽ nói căn 1 phòngngủ mua sẽ ít người thuê lạihoặc bán lại sẽ khó hơn căn

2 phòng ngủ! Bạn nói đúng!Nhưng bạn nhìn lại tổng căn

2 phòng ngủ là bao nhiêu?Theo ví dụ trên là 400 căn,nếu bạn có tiền, và bạnthích đầu tư dài hạn thì bạnnên mua, nhưng việc lướtsóng so với căn 1 phòng ngủthì căn 2 phòng ngủ sẽ khóhơn bởi vì chính bạn lạicạnh tranh với những cănchưa bán của chủ đầu tư vàcạnh tranh với chính nhữngngười mua cùng thời điểnvới bạn

Như vậy căn hộ 2 phòng ngủtrở lên, các bạn nên muađầu tư dài hạn, không lướtsóng như 1 phòng ngủ Vàcăn 2 phòng ngủ trở lên, saukhi nhận nhà, các bạn chothuê sẽ dễ hơn, vì lượngkhách hàng có nhu cầu từ 2phòng ngủ trở lên sẽ nhiềuhơn vì thường là gia đình sẽcùng chung sống.

Vậy để đầu tư dài hạn, đểcho thuê thì căn 2 phòngngủ sẽ tốt hơn, còn để lướtsóng, cần thanh khoản ngaythì căn 1 phòng ngủ là lựachọn tốt

3.Phương thức

thanh toán

Phương thức thanh toánđóng vai trò quan trọngtrong giao dịch bất độngsản Các dự án căn hộ đượcchào bán khi xong phầnmóng, và từ thời điểm xongphần móng này cho đến khigiao nhà cho khách hàng ítnhất là 24 tháng (tức 2 năm)hoặc lâu hơn

Căn hộ này gọi là nhà ở hìnhthành trong tương lai Nhưvậy chủ đầu tư họ sẽ cóPhương thức thanh toánkéo dài đến khi nhận nhà.

Và chủ đầu tư đưa ra nhiềuphương thức thanh toán để

hỗ trợ khách hàng TheoPhuong thức thanh toánchuẩn, thường thì khi kýhợp đồng chủ đầu tư thuđợt 1 từ 10%, 15% đếnkhoản 30%, sau đó theo tiến

độ thanh toán có thể là1%/tháng hoặc 2%/thánghay 5%/tháng, và kháchhàng đóng đến 70% (luậtqui định trước khi giao nhà

chủ đầu tư VN không đượcthu vượt quá 70%, chủ đầu

tư nước ngoài không thuquá 50%), sau đó nhận nhà25% (và đóng luôn 2% bảotrì), và 5% khi nhận giấy chủquyền (sổ hồng)

Bên cạnh đó còn có phươngthức vay để mua căn hộ.Chủ đầu tư hợp tác vớinhiều ngân hàng để hỗ trợkhách vay mua căn hộ.Khách thế chấp hợp đồngmua bán cho ngân hàng đểngân hàng giải ngân cho chủđầu tư theo tiến độ thanhtoán đã ký (có thể là thanhtoán chuẩn hoặc có Phương

thức thanh toán dành riêngcho khách vay) Phươngthức

thanh toán riêng cho kháchvay thường thì khách phảithanh toán 30%, sau đóngân hàng giải ngân tiếp40%, nhận nhà giải ngântiếp 25%, nhận giấy chủquyền 5% cuối Với phươngthức vay, khách hàng phảinhận nợ và trả lãi khi chưanhận nhà điều này làm chonhiều khách hàng e ngại

Hiện nay trên thị trường cómột số chủ đầu tư hỗ trợ

khách hàng mua nhà: Khách

hàng chỉ cần thanh toán

30% đến khi nhận nhà Điển

hình là công Quốc CườngGia Lai (QCGL) đang chàobán 2 dự án Lavida Plus ởquận 7 và Central Premiumquận 8 đều áp dụng chươngtrình này

Đây là một lợi thế rất mạnh,

ưu đãi, hỗ trợ khách hàngmua căn hộ của hai dự ántrên Cụ thể là khách hàngchỉ thanh toán 30%, sau đóngân hàng cho vay và giảingân cho chủ đầu tư 40%.Nếu không không cóchương trình ưu đãi thìkhách phải trả lãi và gốc chongân hàng, nhưng với

chương trình này kháchhàng không phải trả lãi vìchủ đầu tư trả lãi cho kháchhàng (lãi suất =0%), và đồngthời nợ gốc 40% được ânhạn đến khi nhận nhà Nhưvậy khách hàng chỉ cầnthanh toán 30% là đã sởhữu căn hộ của 2 dự ántrên, khoản hơn 12 thángsau lúc đó nhận nhà mớithanh toán tiếp.

Ví dụ căn hộ officetel giá 1

tỷ 2, khách chỉ cần có 30%tức 360tr, sau đó ngân hànggiải ngân 40% cho chủ đầu

tư Chủ đầu tư trả lãi chongân hàng đến khi nhận

nhà, khách có thể không vayhoặc vay ít hơn 40% vẫnđược và phí tất toán khoảnvay khách cũng không phảitrả (chủ đầu tư trả).

Như vậy với chương trình

ưu đãi này, cả khách hàngmua căn hộ để ở và muađầu tư đều có lợi Đặc biệtmua căn hộ để đầu tư thì tỷ

lệ bỏ vốn ban đầu thấp, sau

đó không lo về thanh toánnữa trong khoản thời gianđến lúc nhận nhà, do đó nếuchúng ta có vốn mua 2 căn

hộ ở dự án khác thì chúng ta

có thể mua nhiều hơn 2 căn

ở các dự án có chương trình

này Còn đối với mua căn hộ

để ở, nếu ta có đủ tiền là 1

tỷ 2 mà chỉ đóng có 360tr,còn lại 840tr gửi ngân hàng,hoặc mua đầu tư tiếp 1 cănnữa Còn nếu chúng ta gửingân hàng lãi tiết kiệmkhoản 7%/năm thì đến lúcnhận nhà ta có thêm phầnlãi là 59tr

Như vậy chúng ta nên nhắmđến và tìm những dự án cóchương trình ưu đãi nhưQCGL để mua ở hoặc đầu tưđúng không các bạn

4.Vị trí dự án

Vị trí đóng vai trò rất quantrọng trong định giá bán bấtđộng sản Bất động sản ởnhững vị trí tốt như tại ngã

ba, ngã tư các giao lộ, mặttiền đường lớn tromg trungtâm thành phố, trung tâmquận,… thường có giá bánhoặc cho thuê khá cáo Bởi

vì tại những vị trí này mật

độ qua lại rất nhiều người,

và cơ hội bán hàng cũngnhư quảng cáo đến vớikhách hàng tiềm năng là rấtcao Bên cạnh đó, giaothông đi lại thuận tiện hơn

rất nhiều so với những vị trítrong hẻm, hoặc xa trungtâm.

Dự án căn hộ cũng khôngngoại lệ Những dự án tọalạc ở những vị trí tốt luôn cógiá bán cao hơn Những dự

án có vị trí không thuận tiệnlắm thường có giá bán thấphơn Đó là lý do tại saotrong một quận nhưng có

dự án thì giá cao hơn và có

dự án giá thấp hơn cho dùvật liệu xây dựng là tươngđương nhau

Đối với nhà đầu tư căn hộ, vịtrí là một trong những yếu

tố chính để họ quyết địnhđầu tư hay không Ở những

vị trí đẹp như vậy, khả năngtăng giá trong tương lai làrất lớn, có thể nói là tăngcao trong thời gian ngắn.Như vậy nếu không có cơhội mua căn hộ ở những vịtrí này lúc mở bán đợt đầutiên, họ vẫn có thể mua ởnhững đợt mở bán sau vì cơhội tăng giá vẫn còn, cónghĩa là cơ hội chốt lời vẫn

có Hơn nữa, có hai dạngđầu tư căn hộ Một là mua

đi bán lại trong thời gian

ngắn (lướt sóng) Hai là muarồi sau này nhận nhà chothuê lại Đối tượng thứ hainày có số lượng mua trongnhững đợt bán sau rất nhiềubởi ít rủi ro hơn và họ đầu

tư dài hạn

Hơn nữa, những dự án căn

hộ hiện tại ở những vị tríchưa tốt lắm như tọa lạctrên những trục đường nhỏ,không nằm ở ngã ba, ngãtư,…nhưng trong vài nămnữa sẽ có quy hoạch cơ sở

hạ tầng tốt hơn như trungtâm hành chánh sẽ dời về

đó, có tuyến Metro đi qua,

mở đường đi qua, nâng cấp

đường xá,… thì chúng ta lànhà đầu tư cũng nên xemxét và quyết định mua đểtrong thời gian tới giá sẽtăng lên và chúng ta có thểbán để chốt lời.

Thank you

LuanChau.com