LƯU Ý KHI SỬ DỤNG SUẤT VỐN ĐẦU TƯ Một vài lưu ý sử dụng “Suất vốn đầu tư” để lập Tổng mức đầu tư Một phương pháp phổ biến ta khái toán sơ Tổng mức đầu tư dự án sử dụng suất đầu tư Bộ xây dựng ban hành tham khảo suất đầu tư công trình có quy mô tương tự Tuy nhiên với người làm việc lần đầu gặp sai sót nhầm lẫn chưa hiểu hết quy định kèm theo chất Suất đầu tư Bài viết đưa vài lưu ý nhằm giúp bạn bước vào nghề “kinh tế xây dựng” biết thêm phương pháp 1, Suất vốn đầu tư chưa bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất số khoản chi phí khác: Tiền đất đền bù giải phóng mặt (hoặc mua đất) chiếm khoản chi phí lớn Tổng mức đầu tư dự án, khoản chi phí tất nhiên không đưa vào suất đầu tư công bố tùy thuộc vào địa điểm xây dựng tùy vào loại dự án Việc tính tiền đất tách riêng lưu ý: - Với dự án phải mua đất (dự án thương mại) tiền bỏ để có mảnh đất đó, Chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất tiền thuê đất theo quy định nhà nước Những dự án bị Chủ đầu tư coi đóng tiền đất hai lần - Với dự án thu hồi lợi ích chung (Khoản điều 34, Nghị định 84/2007/NĐCP) Chủ đầu tư ứng trước tiền đền bù, sau đối trừ với tiền sử dụng đất Vì không tính chồng thành lần - Tiền sử dụng đất phải đóng theo giá thị trường nên cần có phương pháp ước tính phù hợp lấy giá quy định Bảng giá đất Tỉnh, TP nhân với hệ số điều chỉnh phù hợp Chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn Tổng mức đầu tư Ảnh: Người đưa tin Ngoài Suất đầu tư chưa bao gồm khoản chi phí sau đây: - Chi phí đánh giá tác động môi trường - Chi phí kiểm định phù hợp chất lượng công trình xây dựng - Giải pháp đặt biệt móng công trình (nếu có) - Chi phí thuê tư vấn nước (nếu có) - Lãi vay thời gian xây dựng - Vốn lưu động ban đầu (với dự án sản xuất kinh doanh) - Chi phí dự phòng dự án 2, Khái toán chi phí dự phòng Trong khoản chi phí trên, có khoản Dự phòng chiếm lớn Khi khái toán Tổng mức đầu tư, nên khái toán Dự phòng phí sau: - Theo quy định Thông tư 04/2010, dự phòng KL phát sinh phải 10% Tuy nhiên với Suất đầu tư công bố Bộ xây dựng công trình tương tự mà ta áp dụng yếu tố KL phát sinh không nhiều, việc tính đến 10% không cần thiết, giảm xuống mức 5% chẳng hạn - Dự phòng trượt giá: Cái tính toán theo công thức phức tạp phải xác định nhiều yếu tố so sánh Khi khái toán áp dụng cách tạm tính sau: Dự kiến CPI (chỉ số giá tiêu dùng) năm từ 10-12%, với ngành xây dựng = 80% CPI , tức khoảng 8-10% Vậy dự án năm ta tính trượt giá nhiêu Ví dụ với dự án năm tính trượt giá 8*3=24% Tính trượt giá lưu ý không tính tiền đất, tiền đền bù, tiền lãi vay vào 3, Suất đầu tư bao gồm thuế giá trị gia tăng Suất vốn đầu tư bao gồm thuế giá trị gia tăng, tính toán cần phải lưu ý vấn đề Một số bạn dùng suất xây dựng suất thiết bị để khái toán, sau tính thêm khoản Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn, Chi phí khác vv… nhiên nhiều khoản chi phí thuế GTGT (ví dụ Chi phí quản lý dự án với trường hợp tự quản lý dự án mà không thuê tư vấn), bị tính thừa khoản chi phí 4, Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí hạ tầng kỹ thuật yếu tố ngoại thất (sân vườn) Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí để làm hạ tầng kỹ thuật cho công trình, ví dụ tòa nhà cao tầng đặt khu đất chi phi phí san nền, chi phí hệ thống kỹ thuật, chi phí sân vườn, xanh phục vụ tòa nhà chưa có Cũng cần lưu ý với dự án mua lại đất có hạ tầng (chuyển nhượng thứ phát) hạ tầng kỹ thuật bao gồm tiền sử dụng đất 5, Suất vốn đầu tư công trình nhà chung cư chưa tính đến tầng hầm Suất vốn đầu tư công trình chung cư tính theo m2 sàn xây dựng phần tầng mà chưa tính đến tầng hầm, diện tích sàn xây dựng mà không cộng phần diện tích tầng hầm điều chỉnh thêm hệ số tính Với tầng hầm điều chỉnh hệ số 1,1 đến 1,18, với hai tầng hầm hệ số từ 1,18 đến 1,2; từ ba tầng hầm trở lên từ 1,2-1,23 Ngoài cần lưu ý tầng hầm coi giới xây dựng giới xây dựng phần tầng (diện tích xây dựng tầng hầm diện tích xây dựng tầng đế) Nếu tầng hầm mở rộng loe để tận dụng phần diện tích ngầm cần điều chỉnh hệ số cho phù hợp, không quy định mức hệ số mà tùy mức độ mở rộng tầng hầm ... cần lưu ý với dự án mua lại đất có hạ tầng (chuyển nhượng thứ phát) hạ tầng kỹ thuật bao gồm tiền sử dụng đất 5, Suất vốn đầu tư công trình nhà chung cư chưa tính đến tầng hầm Suất vốn đầu tư. .. trượt giá lưu ý không tính tiền đất, tiền đền bù, tiền lãi vay vào 3, Suất đầu tư bao gồm thuế giá trị gia tăng Suất vốn đầu tư bao gồm thuế giá trị gia tăng, tính toán cần phải lưu ý vấn đề Một... trường hợp tự quản lý dự án mà không thuê tư vấn), bị tính thừa khoản chi phí 4, Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí hạ tầng kỹ thuật yếu tố ngoại thất (sân vườn) Suất vốn đầu tư chưa tính đến