Khi mua căn hộ để đầu tư bạn quan tâm điều gì?

Căn hộ cũng như những loại bất động sản khác có thể ở hoặc mua để đầu tư cho thuê hay đợi giá lên cao chúng ta bán lại kiếm lời. Vậy các bạn quan tâm điều gì nhất khi mua căn hộ để đầu tư (quan điểm là đầu tư chứ không để ở nhé)?Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đầu tư căn hộ, nhưng ở đây tôi xin trình bày 4 yếu tố chính có tính sống còn trong đầu căn hộ.1.Mở bán đợt đầu tiên2.Loại căn hộ dự kiến đầu tư3.Phương thức thanh toán4.Vị trí dự án

Khi mua Căn hộ để đầu tư bạn quan tâm điều gì?

Tháng 5 2018

LuanChau.com

Căn hộ cũng như những loại bất động sản khác có thể ở hoặc mua để đầu tư cho thuê hay đợi giá lên cao chúng ta bán lại kiếm lời Vậy các bạn quan tâm điều gì nhất khi mua căn hộ để đầu tư (quan điểm là đầu tư chứ không để ở nhé)?

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đầu tư căn hộ, nhưng ở đây tôi xin trình bày 4 yếu tố chính có tính sống còn trong đầu căn hộ

1 Mở bán đợt đầu tiên

2 Loại căn hộ dự kiến đầu tư

3 Phương thức thanh toán

4 Vị trí dự án

1 Mở bán đợt đầu tiên

Yếu tố đầu tiên tôi muốn trình bày với các bạn là dự

án Mở bán đợt đầu tiên Thường đợt đầu tiên mở bán của một dự án căn hộ luôn có giá thấp nhất Vậy những ai giám chịu chút rủi

ro sẽ có tỷ suất lợi nhuận nhiều nhất Bởi tại thời điểm đó chủ đầu tư chỉ mới xong phần móng, còn cần quá nhiều thời gian để xây xong phần thô có thể 20-30 tầng hặc cao hơn

Và lúc đó chủ đầu tư đưa ra một mức giá để dò thị trường nên giá luôn thấp nhất Nếu các bạn mua ở thời gian chào bán này, nếu thuận lợi tốt chỉ trong vài tháng nếu mà giá bán công

bố của chủ đầu tư đợt kế tiếp tăng 10 – 15% hoặc cao hơn thì các bạn có thể bán

để chốt lời (trong thời gian rất ngắn có thể là chỉ trong một tháng)

Nếu không phải đợt đầu tiên thì sao? Vì một lý do gì

đó mà bạn không mua căn

hộ ở đợt đầu tiên, có thể là đợt 2,3,4,… bạn mới có ý mua, vậy các bạn có nên mua hay không? Câu trả lời

“Có” hoặc “Không” còn tùy thuộc vào vài yếu tố sau (ở đây quan điểm chúng ta là đầu tư nhé, chứ không phải

để ở) Chắc chắn một điều tại thời điểm này giá đã cao hơn giá đợt đầu tiên, và chúng ta xem xét Vị trí của

dự án có đẹp không (ngã tư giao lộ lớn, mặt tiền đường lớn, trung tâm thành phố, trung tâm quận,…), Tiện ích

khu vực (trung tâm mua sắm, siêu thị, bệnh viện, trường học, ngân hàng, nhà hàng, quán,…), Tiện ích nội khu dự án (hồ bơi, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân vườn, TTTM,… số tầng cao, số tháp căn hộ, số thang máy trên tầng,…), Tiến độ xây dựng tốt (chỉ sau một vài tháng

mà đã xây tầng xong hầm hay tầng 2,3…) Nếu hội đủ những yếu tố này thì cơ hội tăng giá vẫn còn nhiều, các bạn có thể mua để đầu tư

Và các bạn mua căn hộ ở thời điểm này độ rủi ro thấp hơn so với những người

mua đợt đầu tiên Điều này

là hiển nhiên phải không các bạn Tuy nhiên chủ đầu tư vẫn giữ tiến độ xây dựng như thế này thì cơ hội chốt lời trong thời gian tới của các bạn là rất cao

2 Loại căn hộ dự

kiến đầu tư

Loại căn hộ cũng đóng vai trò khá quan trọng trong việc tăng lợi nhuận của người đầu tư Khi quyết định mua căn hộ chúng ta cần phải xem số lượng của từng loại căn hộ trong dự án

đó

Ví dụ: dự án có tổng số căn

hộ là 700 căn, trong đó 200 căn là 1 phòng ngủ, 400 căn

là 2 phòng ngủ và 100 căn là

3 phòng ngủ Như vậy lượng căn hộ 3 phòng ngủ là ít nhất tuy nhiên diện tích lớn

và tổng giá tiền của từng căn sẽ cao Do đó đầu tư lướt sóng, thu hồi vốn nhanh (giả định tất cả nhửng yếu tố khác là bình thường) thì đầu tư căn 1 phòng ngủ là tốt nhất Như vậy 200 căn 1 phòng ngủ của cả dự án thì chủ đầu tư

sẽ chỉ chào bán số lượng ít cho mỗi đợt, thường thì

sẽ bán trong 2,3,4 đợt, vậy mỗi đợt chỉ có vài chục căn

Mà căn 1 phòng ngủ diện tích sẽ nhỏ nên tổng số tiền

sẽ thấp Phù hợp với lượng tiền để đầu tư Vậy nếu chúng ta có nhiều tiền một

tí thì có thể mua đầu tư vài căn hộ 1 phòng ngủ Tính thanh khoản khá cao

Có bạn sẽ nói căn 1 phòng ngủ mua sẽ ít người thuê lại hoặc bán lại sẽ khó hơn căn

2 phòng ngủ! Bạn nói đúng! Nhưng bạn nhìn lại tổng căn

2 phòng ngủ là bao nhiêu? Theo ví dụ trên là 400 căn, nếu bạn có tiền, và bạn thích đầu tư dài hạn thì bạn nên mua, nhưng việc lướt sóng so với căn 1 phòng ngủ thì căn 2 phòng ngủ sẽ khó hơn bởi vì chính bạn lại cạnh tranh với những căn chưa bán của chủ đầu tư và cạnh tranh với chính những người mua cùng thời điển với bạn

Như vậy căn hộ 2 phòng ngủ trở lên, các bạn nên mua đầu tư dài hạn, không lướt sóng như 1 phòng ngủ Và căn 2 phòng ngủ trở lên, sau khi nhận nhà, các bạn cho thuê sẽ dễ hơn, vì lượng khách hàng có nhu cầu từ 2 phòng ngủ trở lên sẽ nhiều hơn vì thường là gia đình sẽ cùng chung sống

Vậy để đầu tư dài hạn, để cho thuê thì căn 2 phòng ngủ sẽ tốt hơn, còn để lướt sóng, cần thanh khoản ngay thì căn 1 phòng ngủ là lựa chọn tốt

3.Phương thức

thanh toán

Phương thức thanh toán đóng vai trò quan trọng trong giao dịch bất động sản Các dự án căn hộ được chào bán khi xong phần móng, và từ thời điểm xong phần móng này cho đến khi giao nhà cho khách hàng ít nhất là 24 tháng (tức 2 năm) hoặc lâu hơn

Căn hộ này gọi là nhà ở hình thành trong tương lai Như vậy chủ đầu tư họ sẽ có Phương thức thanh toán kéo dài đến khi nhận nhà

Và chủ đầu tư đưa ra nhiều phương thức thanh toán để

hỗ trợ khách hàng Theo Phuong thức thanh toán chuẩn, thường thì khi ký hợp đồng chủ đầu tư thu đợt 1 từ 10%, 15% đến khoản 30%, sau đó theo tiến

độ thanh toán có thể là 1%/tháng hoặc 2%/tháng hay 5%/tháng, và khách hàng đóng đến 70% (luật qui định trước khi giao nhà

chủ đầu tư VN không được thu vượt quá 70%, chủ đầu

tư nước ngoài không thu quá 50%), sau đó nhận nhà 25% (và đóng luôn 2% bảo trì), và 5% khi nhận giấy chủ quyền (sổ hồng)

Bên cạnh đó còn có phương thức vay để mua căn hộ Chủ đầu tư hợp tác với nhiều ngân hàng để hỗ trợ khách vay mua căn hộ Khách thế chấp hợp đồng mua bán cho ngân hàng để ngân hàng giải ngân cho chủ đầu tư theo tiến độ thanh toán đã ký (có thể là thanh toán chuẩn hoặc có Phương

thức thanh toán dành riêng cho khách vay) Phương thức

thanh toán riêng cho khách vay thường thì khách phải thanh toán 30%, sau đó ngân hàng giải ngân tiếp 40%, nhận nhà giải ngân tiếp 25%, nhận giấy chủ quyền 5% cuối Với phương thức vay, khách hàng phải nhận nợ và trả lãi khi chưa nhận nhà điều này làm cho nhiều khách hàng e ngại

Hiện nay trên thị trường có một số chủ đầu tư hỗ trợ

khách hàng mua nhà: Khách hàng chỉ cần thanh toán

30% đến khi nhận nhà Điển

hình là công Quốc Cường Gia Lai (QCGL) đang chào bán 2 dự án Lavida Plus ở quận 7 và Central Premium quận 8 đều áp dụng chương trình này

Đây là một lợi thế rất mạnh,

ưu đãi, hỗ trợ khách hàng mua căn hộ của hai dự án trên Cụ thể là khách hàng chỉ thanh toán 30%, sau đó ngân hàng cho vay và giải ngân cho chủ đầu tư 40% Nếu không không có chương trình ưu đãi thì khách phải trả lãi và gốc cho ngân hàng, nhưng với

chương trình này khách hàng không phải trả lãi vì chủ đầu tư trả lãi cho khách hàng (lãi suất =0%), và đồng thời nợ gốc 40% được ân hạn đến khi nhận nhà Như vậy khách hàng chỉ cần thanh toán 30% là đã sở hữu căn hộ của 2 dự án trên, khoản hơn 12 tháng sau lúc đó nhận nhà mới thanh toán tiếp

Ví dụ căn hộ officetel giá 1

tỷ 2, khách chỉ cần có 30% tức 360tr, sau đó ngân hàng giải ngân 40% cho chủ đầu

tư Chủ đầu tư trả lãi cho ngân hàng đến khi nhận

nhà, khách có thể không vay hoặc vay ít hơn 40% vẫn được và phí tất toán khoản vay khách cũng không phải trả (chủ đầu tư trả)

Như vậy với chương trình

ưu đãi này, cả khách hàng mua căn hộ để ở và mua đầu tư đều có lợi Đặc biệt mua căn hộ để đầu tư thì tỷ

lệ bỏ vốn ban đầu thấp, sau

đó không lo về thanh toán nữa trong khoản thời gian đến lúc nhận nhà, do đó nếu chúng ta có vốn mua 2 căn

hộ ở dự án khác thì chúng ta

có thể mua nhiều hơn 2 căn

ở các dự án có chương trình

này Còn đối với mua căn hộ

để ở, nếu ta có đủ tiền là 1

tỷ 2 mà chỉ đóng có 360tr, còn lại 840tr gửi ngân hàng, hoặc mua đầu tư tiếp 1 căn nữa Còn nếu chúng ta gửi ngân hàng lãi tiết kiệm khoản 7%/năm thì đến lúc nhận nhà ta có thêm phần lãi là 59tr

Như vậy chúng ta nên nhắm đến và tìm những dự án có chương trình ưu đãi như QCGL để mua ở hoặc đầu tư đúng không các bạn

4.Vị trí dự án

Vị trí đóng vai trò rất quan trọng trong định giá bán bất động sản Bất động sản ở những vị trí tốt như tại ngã

ba, ngã tư các giao lộ, mặt tiền đường lớn tromg trung tâm thành phố, trung tâm quận,… thường có giá bán hoặc cho thuê khá cáo Bởi

vì tại những vị trí này mật

độ qua lại rất nhiều người,

và cơ hội bán hàng cũng như quảng cáo đến với khách hàng tiềm năng là rất cao Bên cạnh đó, giao thông đi lại thuận tiện hơn

rất nhiều so với những vị trí trong hẻm, hoặc xa trung tâm

Dự án căn hộ cũng không ngoại lệ Những dự án tọa lạc ở những vị trí tốt luôn có giá bán cao hơn Những dự

án có vị trí không thuận tiện lắm thường có giá bán thấp hơn Đó là lý do tại sao trong một quận nhưng có

dự án thì giá cao hơn và có

dự án giá thấp hơn cho dù vật liệu xây dựng là tương đương nhau

Đối với nhà đầu tư căn hộ, vị trí là một trong những yếu

tố chính để họ quyết định đầu tư hay không Ở những

vị trí đẹp như vậy, khả năng tăng giá trong tương lai là rất lớn, có thể nói là tăng cao trong thời gian ngắn Như vậy nếu không có cơ hội mua căn hộ ở những vị trí này lúc mở bán đợt đầu tiên, họ vẫn có thể mua ở những đợt mở bán sau vì cơ hội tăng giá vẫn còn, có nghĩa là cơ hội chốt lời vẫn

có Hơn nữa, có hai dạng đầu tư căn hộ Một là mua

đi bán lại trong thời gian

ngắn (lướt sóng) Hai là mua rồi sau này nhận nhà cho thuê lại Đối tượng thứ hai này có số lượng mua trong những đợt bán sau rất nhiều bởi ít rủi ro hơn và họ đầu

tư dài hạn

Hơn nữa, những dự án căn

hộ hiện tại ở những vị trí chưa tốt lắm như tọa lạc trên những trục đường nhỏ, không nằm ở ngã ba, ngã tư,…nhưng trong vài năm nữa sẽ có quy hoạch cơ sở

hạ tầng tốt hơn như trung tâm hành chánh sẽ dời về

đó, có tuyến Metro đi qua,

mở đường đi qua, nâng cấp

đường xá,… thì chúng ta là nhà đầu tư cũng nên xem xét và quyết định mua để trong thời gian tới giá sẽ tăng lên và chúng ta có thể bán để chốt lời

Thank you

LuanChau.com