Giải pháp nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng trên địa bàn thành phố hải dương tỉnh hải dương (tt)

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI KIỀU TUẤN DŨNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG LUẬN

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

KIỀU TUẤN DŨNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA

BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

KIỀU TUẤN DŨNG

KHÓA: 2012 - 2014

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC

DỰ ÁN XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHẠM VĂN BỘ

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin gửi lời cảm ơn và những tình cảm chân thành nhất đến gia đình, thầy cô giáo, đồng nghiệp và những người bạn đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo TS Phạm Văn Bộ, người đã

trực tiếp hướng dẫn tôi bằng tất cả tâm huyết Cảm ơn thầy đã dành thời gian tận tình chỉ bảo, động viên khích lệ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong hội đồng khoa học đã cung cấp những lời khuyên quý giá và những tài liệu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu luận văn của tôi

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa sau đại học đã tạo điều kiện thuận lợi để luận văn được hoàn thành đúng thời hạn và đạt chất lượng

Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Kiều Tuấn Dũng

MỤC LỤC

Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các bảng, biểu

Danh mục các hình minh họa

Danh mục các sơ đồ

A PHẦN MỞ ĐẦU 1

 Lý do chọn đề tài 1

 Mục đích nghiên cứu 2

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

 Phương pháp nghiên cứu 2

 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

 Các khái niệm và thuật ngữ 3

 Cấu trúc luận văn 4

B PHẦN NỘI DUNG 5

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG 5

1.1 Giới thiệu chung về thành phố Hải Dương 5

1.1.1 Điều kiện tự nhiên 5

1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 6

1.1.3 Quy hoạch phát triển thành phố Hải Dương đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 9

1.2 Công tác GPMB trên địa bàn tỉnh Hải Dương và thành phố Hải Dương 11

1.2.1 Những quy định của tỉnh Hải Dương về công tác GPMB 11

1.2.2 Thực trạng công tác GPMB trên địa bàn TP Hải Dương, tỉnh Hải Dương 14

1.2.3 Đánh giá công tác GPMB trên địa bàn Tp Hải Dương nói riêng và tỉnh Hải Dương nói chung 20

1.3 Công tác GPMB trên địa bàn Tp Hải Dương thông qua Dự án Khu dân cư, đô

thị Tân Phú Hưng 25

1.3.1 Giới thiệu chung về dự án 25

1.3.2 Công tác GPMB của dự án 27

1.3.3 Đánh giá chung công tác GPMB của dự án 28

1.4 Công tác GPMB trên địa bàn Tp Hải Dương, tỉnh Hải Dương thông qua dự án Đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng đoạn qua tỉnh Hải Dương 30

1.4.1 Giới thiệu dự án 30

1.4.2 Quá trình giải phóng mặt bằng dự án 31

1.4.3 Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng cho dự án 35

CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 42

2.1 Cơ sở lý luận về đền bù giải phóng mặt bằng 42

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết của công tác GPMB 42

2.1.2 Nội dung công tác đền bù GPMB 47

2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB 48

2.2 Cơ sở pháp lý 52

2.2.1 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 52

2.2.2 Trình tự, thủ tục thu hồi đất và bồi thường, GPMB 53

2.3 Một số kinh nghiệm thực tiễn trong công tác GPMB 59

2.3.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 59

2.3.2 Kinh nghiệm trong nước 62

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG 67

3.1 Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu đối với công tác giải phóng mặt bằng 67

3.1.1 Quan điểm 67

3.1.2 Mục tiêu 67

3.1.3 Yêu cầu 67

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng 68

3.2.1 Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai 68

3.2.2 Hoàn chỉnh quy hoạch phát triển đô thị 69

3.2.3 Tạo lập và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh 70

3.2.4 Hoàn thiện chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư 72

3.2.5 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban GPMB 76

3.2.6 Điều chỉnh khung giá các loại đất 78

3.2.7 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB 78

C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

 Kết luận 82

 Một số kiến nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TĂT

Viết tắt Cụm từ viết tắt

GPMB Giải phóng mặt bằng

BT Bồi thường

TĐC Tái định cư

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Số hiệu

bảng, biểu

Tên bảng, biểu Trang

Bảng 1.1

So sánh giá đất đền bù đất nông nghiệp của tỉnh Hải

DANH MỤC HÌNH MINH HỌA

Số hiệu

hình

Tên hình Trang

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Số hiệu

hình

Tên sơ đồ Trang

1

A PHẦN MỞ ĐẦU

 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,

an ninh và quốc phòng

Hội nhập khu vực và toàn cầu từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của tổ chức Thương Mại Thế Giới là vấn đề trọng điểm hiện nay, nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước Mặc dù đã đạt được một số thành tựu to lớn làm biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của đất nước nhưng kinh tế phát triển trên nền tảng

cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng bộ nên chưa phát huy được hết tiềm năng vốn có Để đáp ứng yêu cầu đó thì việc Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơ

sở hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng tăng thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất cũng như thu hồi đất ngày càng được quan tâm Vì vậy, công tác GPMB, BT thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách Trong những năm qua, chính sách BT GPMB đã đi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển đổi cơ cấu, phát triển đô thị

và đổi mới diện mạo nông thôn Song trước những đổi mới của chính sách đất đai

và sự vận động của thị trường bất động sản, chính sách BT thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất hiện hành đã bộc lộ một số tồn tại ảnh hưởng đến công tác GPMB cho các dự án đầu tư xây dựng Thực tiễn đã khẳng định công tác GPMB là điều kiện tiên quyết để thực hiện thành công dự án Tiến độ GPMB chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách BT, HT của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi

Thành phố Hải Dương – tỉnh lỵ tỉnh Hải Dương, giữ vị trí chiến lược đối với

sự phát triển của tỉnh, có vai trò quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ Thực hiện nhiệm vụ xây dựng, phát triển thành phố nâng cấp lên đô thị loại I trước năm 2020, các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, giao thông, khu đô thị, khu

2

công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… trên địa bàn Tp Hải Dương và toàn tỉnh

đã và đang được hình thành Việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh

tế - xã hội của tỉnh không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của các chủ đầu

tư mà còn ảnh hưởng đến cả đời sống vật chất, tinh thần của người dân Và chính sách hợp lý về BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất chính là “chiếc chìa khóa”

để mở ra một tương lai đầy tốt đẹp

Để tìm hiểu những nguyên nhân của vấn đề, trên cơ sở đó tìm ra những giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB các dự án xây dựng, góp phần làm tăng hiệu quả đầu

tư, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả giải phóng

mặt bằng các dự án xây dựng trên địa bàn thành phố Hải Dương – tỉnh Hải Dương”

 Mục đích nghiên cứu

- Thực trạng công tác GPMB các dự án xây dựng tại thành phố Hải Dương;

- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác GPMB các dự án xây dựng tại thành phố Hải Dương – tỉnh Hải Dương

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu

Công tác GPMB các dự án xây dựng trên địa bàn thành phố Hải Dương – tỉnh Hải Dương

- Phạm vi nghiên cứu

+ Các dự án xây dựng trên địa bàn thành phố Hải Dương và các huyện lân cận theo quy hoạch mở rộng thành phố tầm nhìn 2050

+ Hệ thống các văn bản pháp luật từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đến trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014)

 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp khảo sát thực địa nhằm thu thập thông tin, số liệu liên quan đến

đề tài

- Sau khi có được tài liệu, sử dụng phương pháp đánh giá, phân loại và hệ thống hoá để rút ra các ưu điểm, thế mạnh cần được phát huy và các bất cập trong công

3

tác GPMB các dự án xây dựng; cũng như xây dựng các cơ sở khoa học về quản lý

- Phương pháp đối chiếu, so sánh giữa công tác nghiên cứu ở Việt Nam và một

số nước có điều kiện tương đồng để rút ra những kinh nghiệm áp dụng cho quản lý công tác GPMB

Đề xuất mô hình quản lý có tính nguyên tắc về công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hải Dương nói riêng và cả nước nói chung

 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học

Đề xuất các giải pháp quản lý công tác GPMB tại một dự án xây dựng làm căn

cứ áp dụng vào thực tiễn Góp phần dần hoàn thiện hệ thống lý luận, chính sách quản lý công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng các công trình phát triển kinh tế-xã hội

- Ý nghĩa thực tiễn

Áp dụng các giải pháp GPMB trên địa bàn cụ thể (Tp Hải Dương), để qua đó

có thể tham khảo áp dụng nhân rộng ra toàn tỉnh và các thành phố khác

 Các khái niệm và thuật ngữ

- Giải phóng mặt bằng: là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến

việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới

Giải phóng mặt bằng bao gồm các công đoạn: Từ thu hồi đất, bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải tỏa công trình trên dất, di chuyển người tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống

- Bồi thường do giải phóng mặt bằng: Theo từ điển tiếng Việt thì bồi thường

có nghĩa là: “trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vả” điều đó

có nghĩa là: Không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền; Sự mất mát bao gồm mất mát về mặt vật chất và nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư; Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự

4

nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” Không chỉ là một sự đền

bù ngang giá tuyệt đối

- Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: bao gồm hệ thống giao thông, thông

tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước,

xử lý các chất thải và các công trình khác

- Dự án là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc

nhằm đạt được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa trên nguồn vốn xác định

 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận & kiến nghị luận văn gồm 3 chương

- Chương 1: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng trên địa bàn thành phố Hải Dương

- Chương 2: Cơ sở khoa học về công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hải Dương

THÔNG BÁO

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui

lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện

– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

Email: digilib.hau@gmail.com

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

82

C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

 Kết luận

1 Công tác đền bù GPMB là công việc hết sức khó khăn phức tạp, đòi hỏi

phải được thực hiện theo một quy trình và tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc: công khai, dân chủ, hài hoà các lợi ích cá nhân, tập thể và đúng pháp luật khi thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Khi thực hiện đền bù GPMB, các yếu tố chính ảnh hưởng đến tiến độ dự án là:

Giá đền bù chính sách hỗ trợ và TĐC

- Nội dung chính của phương án BT, HT, TĐC là giá đền bù Giá đền bù khi GPMB còn chênh lệch khá lớn so với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường Đây

là nguyên nhân lớn dẫn đến sự không đồng tình của người dân khi được đền bù

- Hệ thống chính sách hỗ trợ và đào tạo nghề còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với tình hình thực tế có sự chênh lệch hoặc cách biệt giữa các dự án Hiện nay, trong các phương án đền bù GPMB mới chỉ tập trung vào việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, mà chưa chú trọng đến việc tổ chức sắp xếp hỗ trợ di chuyển và ổn định cuộc sống cho người dân bị ảnh hưởng cũng như đảm bảo nguồn thu nhập của họ không bị suy giảm để mức sống vẫn được duy trì

Tái định cư, là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân sau

"hậu giải phóng mặt bằng" do điều kiện hạ tầng kỹ thuật của các khu TĐC, chất

lượng nhà TĐC, quỹ nhà TĐC chưa đảm bảo, giá bán nhà TĐC lại cao Những điều kiện này không được thể hiện bằng tiêu chí cụ thể nên thực tế nhiều khu TĐC dân không đến ở hoặc dân không đủ tiền mua nhà TĐC

- Từ thực trạng công tác đền bù GPMB trên địa bàn thành phố Hải Dương -

tỉnh Hải Dương; căn cứ vào pháp luật hiện hành; tiếp thu các bài học kinh nghiệm thực tiễn ở nước ngoài và các địa phương trong công tác đền bù GPMB, đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả công tác đền bù GPMB như sau:

a Quan điểm: công tác đền bù GPMB phải thực hiện đúng theo pháp luật hiện hành, thực hiện trên cơ sở khoa học đảm bảo công bằng, dân chủ và công khai

b Mục tiêu:

- Đảm bảo giải phóng mặt bằng đáp ứng yêu cầu triển khai dự án theo đúng tiến độ, quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

83

- Đảm bảo ổn định đời sống và việc làm cho các hộ gia đình có đất bị thu hồi

- Đảm bảo hài hoà các lợi ích của Nhà nước, Chủ đầu tư và các hộ gia đình có

đất bị thu hồi

c Yêu cầu: đáp ứng được về giá đền bù sát với giá thị trường tại thời điểm tính toán đền bù; đảm bảo cho người dân sau khi bị thu hồi đất có công ăn việc làm

ổn định; và bố trí tái định cư hợp tình hợp lý

d Nội dung các nhóm giải pháp là toàn diện, lôgíc và tác động hỗ trợ lẫn nhau, cụ thể:

- Giải pháp hoàn thiện công tác đền bù GPMB là nhóm giải pháp quan trọng, làm cơ sở cho các giải pháp khác

- Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đền bù GPMB với dự án khu đô thị mới là giải pháp thiết thực để thực hiện công tác đền bù GPMB

 Một số kiến nghị

1 Đối với Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan

- Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai theo Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014

- Hoàn chỉnh quy hoạch phát triển đô thị

- Tạo lập và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh

2 Đối với UBND tỉnh Hải Dương

- Hoàn thiện chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong địa bàn tỉnh theo quy định Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn

- Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Hội đồng GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Điều chỉnh khung giá các loại đất

- Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc đánh giá công tác GPMB

3 Đối với thành phố Hải Dương

- Nâng cao hiệu lực; hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đô thị

- Nâng cao hiệu quả công tác bồi thường; hỗ trợ và tái định cư:

- Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban GPMB thành phố