PHÂN TÍCH sự BIẾN ĐỘNG của GIÁ cả NHÀ đất từ năm 2010 đến NAY tại THỊ TRƯỚC VIỆT NAM NGUYÊN NHÂN và BIỆN PHÁP CAN THIỆP của NHÀ nước NHẰM ổn ĐỊNH THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

BÀI TẬP NHĨM MƠN: KINH TẾ VI MƠ ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2010 ĐẾN NAY TẠI THỊ TRƯỚC VIỆT NAM NGUYÊN NHÂN VÀ BIỆN PHÁP CAN THIỆP CỦA NHÀ NƯỚC NHẰM ỔN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN: NHÓM THỰC HIỆN: ĐÀ NẴNG, NGÀY…THÁNG…NĂM 2016 BÀI TẬP NHÓM MƠN: KINH TẾ VI MƠ ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2010 ĐẾN NAY TẠI THỊ TRƯỚC VIỆT NAM NGUYÊN NHÂN VÀ BIỆN PHÁP CAN THIỆP CỦA NHÀ NƯỚC NHẰM ỔN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN: NHÓM THỰC HIỆN: ĐÀ NẴNG, NGÀY…THÁNG…NĂM 2016 MỤC LỤC I GIỚI THIỆU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN II CUNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niêm cung bất động sản: Cung bất động sản biến động qua năm .3 III CẦU BẤT ĐỘNG SẢN IV BIẾN ĐỘNG GIÁ CẢ TRÊN THỊ TRƯỜNG .7 V CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ VI XU HƯỚNG GIÁ CẢ TRONG THỜI GIAN TỚI TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 BẢNG PHÂN CÔNG 11 I GIỚI THIỆU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Đặc điểm bất động sản  Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v  Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn  Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến  Các tính chất khác: -Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác -Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng -Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm II linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS CUNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niêm cung bất động sản: Cung bất động sản toàn khối lượng hàng hóa bất động sản so sánh đưa thị trường để so sanh trao đổi thời điểm với mức giá định Cung bất động sản biến động qua năm  Năm 2012: Tại Hà Nội : Tính năm 2012, số lượng hộ chào bán thị trường Hà Nội ước đạt 8.651 Trong có 976 hộ cao cấp, 2.171 hộ trung cấp hộ bình dân chiếm đa số với khoảng 5.504 Không dự báo chuyên gia, thị trường bất động sản tiếp tục xu hướng giảm giá năm 2012, giá bán hộ tiếp tục giảm tất phân khúc Đáng ý, thị trường hộ năm xuất hình thức khuyến mãi, tặng kèm hấp dẫn rầm rộ như, mua nhà tặng vàng, mua nhà tặng ô tô Đặc biệt, số dự án chủ đầu tư linh hoạt việc bàn giao hộ, khách hàng lựa chọn giao nhà thơ giao nhà hồn thiện Tại TP.Hồ Chí Minh : Tiếp diễn khó khăn năm 2011, thị trường hộ Tp.HCM năm 2012 ế ẩm Trong năm, tổng nguồn cung hộ ước đạt 6.344 căn, giảm gần 44% so với kỳ năm trước Các dự án chào bán chủ yếu dự án chào bán nằm phân khúc trung bình với giá bán hộ vào khoảng 9,7 đến 18 triệu đồng/m2 tùy dự án khu vực Các dự án hộ cao cấp có giá bán cao vượt khả chi trả người mua nên tình hình bn bán khó khăn Mặc dù chủ đầu tư mạnh tay việc giảm giá bán, số hộ tồn kho nhiều Theo số liệu từ Bộ Xây dựng khảo sát 44 tỉnh thành, Tp.HCM có 10.108 hộ chung cư 1.131 nhà thấp tầng tồn kho  Năm 2013: Tại Tp.Hồ Chí Minh: - Theo thống kê CafeLand thị trường Tp HCM năm 2013 có khoảng 7.600 hộ chào bán, tăng gần 80% so với năm trước Số hộ chào bán tháng cuối năm tăng mạnh so với tháng đầu năm Cụ thể, tháng cuối năm số hộ chào bán lên tới 5,436 hộ 70% so với năm Số hộ chào bán năm 2013 chủ yếu tập trung quận số quận xa trung tâm - Trong số hộ chào bán ước tính có 5% hộ thuộc phân khúc cao cấp, 17% hộ trung cấp, lại gần 80% thuộc phân khúc hộ bình dân Có khoảng 5.800 hấp thụ toàn năm 2013, tăng 46% so với năm trước - Tính đến cuối năm 2013, theo ước tính Cafeland TP HCM có khoảng 30.000 hộ chào bán, kho 15.000 hộ thị trường sơ cấp - Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang việc xây dựng hộ bình dân với diện tích nhỏ Thậm chí nhiều chủ dự án quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè,… thay đổi thiết kế chia nhỏ hộ để dễ bán hàng Nhiều chủ đầu tư tích cực việc đẩy nhanh tiến độ hộ để thu hút người mua Tại Hà Nội: - Thống kê CafeLand thị trường bất động sản Hà Nội cho thấy năm 2013 có 8,848 hộ chào bán, tăng 78% so với kỳ năm trước Trong đó, có 70% hộ chào bán tháng cuối năm Ước tính tổng nguồn cung hộ tính đến hết năm 2013 lên tới 15.500 căn, tăng 5% so so với kỳ năm 2012 - Tại thị trường Hà Nội xuất xu hướng chủ đầu tư đổi tên dự án để nâng cao nhận diện thương hiệu cho khách hàng Điển hình Vingroup với việc thành lập thương hiệu Vinhomes, Nam Cường lập thương hiệu The Sparks; Xuân Mai Tower đổi tên thành Xuân Mai Park State  Năm 2014: Miền Hà Nội: Tổng nguồn cung hộ thị trường Hà Nội năm 2014 13.193 căn, tăng 45% so với kỳ năm 2013 Trong năm qua, thị trường hộ Hà Nội khơng có nhiều dự án đưa thị trường, nguồn cung hộ chủ yếu đến từ dự án cũ đổi tên mở bán đợt với gần 90 dự án hoạt động Phân theo khu vực, Hà Đông đứng đầu danh sách có nguồn cung hộ nhiều với 3.500 căn, tiếp đến Từ Liêm 2.300 Thanh Xuân, Hoàng Mai với số 1.640 1.490 Tp.Hồ Chí Minh : Thị trường hộ Tp.HCM Trong năm 2014, 14.522 hộ chào bán thị trường, tăng gần gấp đôi so với kỳ năm trước Quận nơi dẫn đầu nguồn cung hộ với 2.300 căn, tiếp đến quận với 1.814 căn, tiếp đến số quận ngoại thành Tân Phú, Quận 12 với nguồn cung hộ chủ yếu phục vụ nhu cầu khách hành phân khúc trung bình Một thay đổi mạnh mẽ mà chúng tơi ghi nhận năm 2014 gia tăng nguồn cung phân khúc hộ trung cao cấp, cuối năm lượng hàng thuộc phân khúc đưa thị trường nhiều Điển sản phẩm doanh nghiệp như: Phú Mỹ Hưng, Novaland, Himlam Land, Phát Đạt, Vingroup, Thảo Điền Investment,…  Năm 2015 Tại Hà Nội: Thị trường hộ Hà Nội Hơn 5.600 hộ chào bán quý 4/2015, tăng 60% so với quý 4/2014 Tính từ đầu năm đến nay, Hà Nội có khoảng 28.300 chào bán, tăng 70% so với năm 2014 Sự tham gia dự án Vinhomes Times City – Giai đoạn làm cho nguồn cung hộ quận Hai Bà Trưng tăng mạnh Quận nơi có nguồn cung hộ nhiều với 18,5% nguồn cung hộ, Hoàng Mai đứng vị trí thứ với 15,7% Thanh Xuân đứng vị trí thứ với 14% Dù nguồn cung tăng mạnh theo công bố chủ đầu tư, tỷ lệ tiêu thụ đạt mức tốt niềm tin người mua nhà cải thiện Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng hấp dẫn khiến nhà đầu tư chọn bất động sản kênh đầu tư thay Do đó, giá bán số dự án có vị trí tiến độ tốt có xu hướng tăng Tại Tp.Hồ Chí Minh: Thị trường hộ Tp.HCM Gần 8.500 hộ đến từ 30 dự án chào bán quý 4/2015, tăng đến 83% so với quý 4/2014 Nguồn cung hộ tính từ đầu năm đến đạt khoảng 25.562 căn, tăng gần 45% so với năm 2014.G Sau thời gian im ắng, đến khoảng năm 2015 đến thị trường hộ phía Nam thành phố trở nên sôi động với tham gia chủ đầu tư khác bên cạnh Phú Mỹ Hưng Tại khu vực Nhà Bè, số chủ đầu tư Phú Long, Novaland, M.I.K tung sản phẩm Trong quý 4/2015, quận nơi dẫn đầu nguồn cung hộ thị trường với tham gia dự án Hưng Phúc - Happy Residence (do Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư) Angia Skyline (An Gia làm chủ đầu tư), Luxcity (Đất Xanh làm chủ đầu tư), Luxury Home (Sacomreal làm chủ đầu tư) Tiếp đến khu vực khác quận 2, quận 4, Bình Thạnh Dự kiến, giai đoạn từ năm 2016 đến 2018 có khoảng 22.000 hộ hoàn thành - -  Quý Năm 2016 : Tại Tp.Hồ Chí Minh: Căn hộ: lượng mở bán đạt 9720 căn, tăng 28% theo quý 63% theo năm, với phân khúc Trung cấp đóng góp 50% Biệt thự/ nhà phố : Lương mở bán đạt 279 căn, giảm 44% so với mức kỉ lục quý năm 2015 Trong quý 2016 khơng có dự án tham gia vào thị trường hộ Tổng nguồn cung 4290 căn, khơng đổi so với q trước Tính đến cuối quý 2016 khu vực trung tâm thành phố gồm quận quận có 2575 căn, khu vực vùng ven 1715 Tại Hà Nôi : Thị trường nhà nguồn cung dồi dào, lượng mở bán đạt 9900 căn, tăng 13% so với quý năm 2015 Phân khúc bình dân Trung chiếm 43% 50% Quận Nam Từ Liêm Quận Thanh Xuân dẫn đầu lượng mở bán quý năm 2016 với 2050 1650   Quý năm 2016: Tại Tp.Hồ Chí Minh: - Thị trường hộ: - quý năm 2016, 19 dự án Giai đoạn dự án hữu mở bán, cung cấp 8.700 hộ, tăng trưởng 15% - theo quý Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 40.100 hộ Lượng hộ hấp thụ tăng trưởng mạnh mẽ, với 6.900 giao dịch, tăng 10% theo quý 34% theo năm Hạng B dẫn đầu chiếm 49% thị phần lượng giao dịch tồn thị trường Tình hình hoạt động hạng A cải thiện đáng kể với 330 hộ bán Tại Hà Nội : - Thị trường hộ: Trong quý năm 2016, tổng nguồn cung sơ cấp hộ khoảng 17.370 căn, tăng 7% theo quý 29% theo năm Có 10 dự án bán 16 dự án mới, cung cấp thêm 8300 căn, tăng 1% theo quý III CẦU BẤT ĐỘNG SẢN  Trong năm 2015 tổng số hộ bán thị trường Hà Nội đạt 26830 Tại thị trường TP Hồ Chí Minh lượng hộ bán đạt 24352  Quý 1/2016: thị trường Hà Nội, lượng họ bán đạt 7625 căn, thị trường TP.Hồ Chí Minh đạt 6784  Quý 2/2016: thị trường Hà Nội lượng họ bán đạt 7625 căn, thị trường TP.Hồ Chí Minh đạt 7798 IV BIẾN ĐỘNG GIÁ CẢ TRÊN THỊ TRƯỜNG  Giai đoạn 2011-2012: thị trường khó khăn, hộ cao cấp tràn ngập thị trường khơng có người mua, giá giảm sâu, có dự án cắt lỗ 30-40% Số lượng giao dịch thành công khoảng 7000 – 8000 giao dịch năm  Năm 2013: số quan điểm cho giá giảm 15-30%, chí 50% Một số quan điểm khác cho giá không giảm, địa bàn Hà Nội Tuy nhiên, có đồng thuận khơng có tăng giá  Năm 2014: Mặt giá nhà nhìn chung ổn định, nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá giảm sâu (trên 30%), 12 tháng qua giá ổn định không giảm tiếp Tại Hà Nội, số dự án có vị trí tốt, hồn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm 2013  Năm 2015: Theo báo cáo tổng kết thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015 Bộ Xây dựng, giá nhà năm vừa qua nhìn chung ổn định, số dự án khu vực có hạ tầng đầy đủ, xây dựng tiến độ có giá chào bán tăng nhẹ từ 2-5% so với kỳ năm 2014  Thị trường phục hồi năm 2015-2016 khiến giá bất động sản tiếp tục điều chỉnh, tăng khoảng từ 5-10%  Quý 1/2016, nhìn chung giá tăng.giá hộ bán thị trường Hà Nội tăng đáng kể 6% so với quý trước 16% so với năm 2015 ghi nhận 28tr/m2 Quý 2/2016, Giá tăng cao, nhờ vào tiến độ xây dựng bán hàng tốt nhiều dự án gia nhập dự án cao cấp  Nhìn chung tình hình giá BĐS giai đoạn 2010-2013 tồi tệ nhất,rơi vào khủng hoảng đóng băng,giá xuống dốc ko phanh Bước qua giai đoạn 2014 có dấu hiệu phục hồi tích cực,tiếp giai đoạn 2014,năm V 2015 lấy đà phát triển ổn định dần trởi lại CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ  Thị trường bất động sản bắt đầu sụt giảm từ năm 2011 năm 2013 thị trường tiếp tục khó khăn Vì vậy, phương án đề kết hợp theo hai cách giá khoản để vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp vừa hỗ trợ người dân Để giải vấn đề này, quan quản lý đưa nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường , tác động tới thị trường bất động sản chưa nhiều.Gói cứu trợ phủ đưa ra, có ba thành phần tham gia vào gói cứu trợ bất động sản Đó Ngân Hàng, người dân vay tiền mua nhà, chủ đầu tư Bên cạnh phần tín dụng đem cho người dân vay, phần tín dụng nên chuyển cho doanh nghiệp Đây giải pháp giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí, giảm giá nhà, rẻ so với giá vay thương mại  Ngưng cấp phép dự án nhà thương mại, dự án khu đô thị năm 2014 cần có bàn tay hữu hình can thiệp vào thị trường bất động sản Sự phát triển tự phát theo phong trào dẫn đến thực trạng thừa sản phẩm cao cấp thiếu sản phẩm bình dân Thực tế nhiều dự án cấp phép bỏ không, gây lãng phí nên "chúng ta khơng nên cấp phép đăng ký mới, tránh lãng phí mới"  Một số sách, luật ban hành, đặc biệt Luật Nhà Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ tháng 7/2015 Lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực đặc thù, chi phối nhiều văn pháp luật Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Nhà Kinh doanh bất động sản…Vì từ Luật nhà Kinh doanh Bất động sản áp dụng có điều chỉnh tốt hơn, tích hợp đồng luật liên quan  Thị trường bất động sản cân đối sản phẩm nhà ở,phương án giải bố trí ngân sách phát triển nhà xã hội để cân đối thị trường tạo hội cho người dân mua nhà Nhằm giải tình trạng trên, Chính phủ ban hành Nghị 02 cho phép chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội Ngồi ra, Chính phủ đưa gói tín dụng 30.000 tỉ đồng để hỗ trợ cho doanh nghiệp vay xây nhà xã hội người dân mua nhà thuộc diện làm ấm lại thị trường bất động sản VI XU HƯỚNG GIÁ CẢ TRONG THỜI GIAN TỚI  Từ đầu năm 2016 tới nay, thị trường BĐS có dấu hiệu tăng giá trở lại Theo khảo sát công ty tư vấn BĐS, mặt giá nhiều phân khúc tăng so với thời điểm năm 2015, đồng thời xuất tình trạng đầu gom hàng nhiều dự án Theo nhận định JLL Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục xu hướng tăng 2-3 năm tới cung cầu nhà ở, văn phòng khách sạn nghỉ dưỡng Giá bán phân khúc nhà dự báo tăng 1-2% quý  Hiện nay, cầu yếu có xu hướng phục hồi chậm chạp, khơng có dấu hiệu bùng nổ Cầu có tăng cung lớn, tồn kho giảm từ từ, giá BĐS tăng chậm tái cấu trúc phân khúc ổn định  Với tác động TPP, nhu cầu bất động sản có khả tăng mạnh thời gian tới, việc giá BĐS tăng theo TÀI LIỆU THAM KHẢO Tập giản Căn kinh tế vi mơ Báo tạp chí tài chính: http://tapchitaichinh.vn/ Báo cafef: http://cafef.vn/ Báo cafeland: https://cafeland.vn/ 10 BẢNG PHÂN CÔNG TÊN NỘI DUNG Nguyễn Trần Thanh Phước Giới thiệu bất động sản+power Trần Lê Bảo Khoa Phan Tiến Tài Mai Thanh Trung Lê Ái Nhi Nguyễn Thu Trang Dương Ngọc Tuyền point tồn Cung bất đơng sản Cầu bất động sản Biến động giá thị trường Sự can thiệp phủ Xu hướng giá bất động sản GHI CHÚ Thuyết trình thời gian tới 11 ... VI MƠ ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2010 ĐẾN NAY TẠI THỊ TRƯỚC VIỆT NAM NGUYÊN NHÂN VÀ BIỆN PHÁP CAN THIỆP CỦA NHÀ NƯỚC NHẰM ỔN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN:... NGÀY…THÁNG…NĂM 2016 MỤC LỤC I GIỚI THIỆU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN II CUNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niêm cung bất động sản: Cung bất động sản biến động qua năm .3 III CẦU BẤT ĐỘNG SẢN... thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm 2013  Năm 2015: Theo báo cáo tổng kết thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015 Bộ Xây dựng, giá nhà năm vừa qua nhìn chung ổn định, số