Gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM K - TRẦN THỊ DIỄM HƯƠNG GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS.NGUYỄN NGỌC ẢNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2009 LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cơ trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh tận tâm truyền đạt kiến thức quý báu cho em suốt năm học tập nghiên cứu Trường Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Ngọc Ảnh tận tình hướng dẫn em nghiên cứu bảo vệ thành công luận văn tốt nghiệp Tôi chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp gia đình hỗ trợ, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Trân trọng cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN - Tôi cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập tơi - Những số liệu, kết nêu luận văn trung thực, trích dẫn có tính kế thừa, phát triển từ tài liệu, tạp chí, cơng trình nghiên cứu cơng bố website… - Các giải pháp nêu luận văn rút từ sở lý luận trình nghiên cứu thực tiễn MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng biểu Danh mục đồ thị Danh mục chữ viết tắt LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I – LÝ THUYẾT CẤU TRÚC VỐN ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cấu trúc tài cấu trúc vốn 10 1.1.1 Cấu trúc tài cấu trúc vốn 10 1.1.2 Các yếu tố cấu thành cấu trúc vốn 10 1.1.3 Các yếu tố cần xem xét xây dựng cấu trúc vốn 11 1.1.4 Phân tích điểm hòa vốn Lợi nhuận trước thuế lãi vay - 13 EBIT 1.1.5 Đòn bẩy – tác dụng đòn bẩy tài lên Doanh lợi 17 rủi ro 1.2 Ngành kinh doanh Bất động sản 19 1.2.1 Bất động sản 19 1.2.2 Thị trường Bất động sản 20 1.2.3 Phạm vi Ngành Kinh doanh Bất động sản 23 1.3 Phân tích đặc trưng Ngành Kinh doanh 24 Bất động sản 1.3.1 Lao động 24 1.3.2 Đối tượng kinh doanh 25 1.3.3 Chịu tác động sách điều tiết 26 Nhà nước 1.3.4 Vốn 27 1.4 Bài học kinh nghiệm số nước khu vực 28 1.4.1 Thái Lan 28 1.4.2 Singapore: 30 1.4.3 Trung Quốc: 32 1.4.4 Hàn Quốc 33 1.4.5 Bài học rút cho Việt Nam 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 35 CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Thực trạng Thị trường Bất động sản giai đọan 37 vừa qua 2.1.1 Giai đoạn thứ (1991 – 1994) 37 2.1.2 Giai đoạn thứ hai (2000 – 2003) 38 2.1.3 Giai đoạn 42 2.1.4 Một số nguyên nhân dẫn đến thay đổi Ngành kinh 44 doanh bất động sản giai đoạn vừa qua 2.2 Phân tích khó khăn - thuận lợi thị trường bất động 46 sản 2.2.1 Khó khăn 46 2.2.2 Thuận lợi 49 2.3 Phân tích rủi ro ngành kinh doanh Bất động sản 51 2.3.1 Rủi ro kinh tế 51 2.3.2 Rủi ro pháp luật 51 2.3.3 Rủi ro đặc thù ngành kinh doanh bất động sản 52 2.4 Thực trạng nguồn vốn họat động doanh nghieäp kinh 54 doanh Bất động sản 2.5 Phân tích tài số doanh nghiệp họat động 57 ngành kinh doanh Bất động sản năm 2006 2007 2.5.1 Phân tích cấu trúc vốn 59 2.5.2 Phân tích EBIT 71 2.5.3 Phân tích nhóm tiêu thu nhập tác động EBIT đến 74 đòn cân nợ 79 KẾT LUẬN CHƯƠNG II CHƯƠNG III – GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Định hướng phát triển cho thị trường bất động sản 80 3.1.1 Định hướng Đảng Chính phủ 80 3.1.2 Dự báo phát triển ngành kinh doanh bất động sản 81 thời gian tới 3.1.2.1 Cơ hội 81 3.1.2.2 Thách thức 83 3.1.2.3 Triển vọng 84 3.2 Kiến nghị môi trường vĩ mô 85 3.2.1 Kiến nghị Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM với Chính 86 phủ quan có chức 3.2.2 Một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bền vững 89 3.2.3 Một số giải pháp mở rộng kênh huy động vốn cho doanh 93 nghiệp kinh doanh bất động sản 3.3 Giải pháp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 98 3.3.1 Nâng cao hiệu qủa hoạt động tạo dựng thương hiệu cho 98 doanh nghiệp 3.3.2 Một số giải pháp đảm bảo nguồn vốn họat động cho doanh 100 nghiệp kinh doanh bất động sản KẾT LUẬN CHƯƠNG III 103 KẾT LUẬN 104 PHỤ LỤC 01: XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2008 105 PHỤ LỤC 02: MỘT SỐ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ 108 VỐN ĐẦU TƯ LỚN ĐANG TRIỂN KHAI HIỆN NAY Tài liệu tham khảo DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 2.1 Bảng cân đối kế tóan Bảng 2.2 Bảng phân tích tỉ trọng khoản mục Bảng cân đối kế toán Bảng 2.3 Phân tích số nhóm tiêu tài Bảng 2.4 Kết họat động kinh doanh Bảng 2.5 Bảng phân tích nhóm tiêu tài kết kinh doanh Bảng 2.6- Bảng phân tích EBIT hòa vốn DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ Hình 2.1 Tỉ trọng Tài sản ngắn hạn dài hạn Hình 2.2 Tỉ trọng Nợ phải trả Nguồn vốn Hình 2.3 So sánh Hiệu kinh doanh năm 2006 năm 2007 Hình 2.4 So sánh EBIT EBIT hòa vốn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT EBIT (earnings before interest and taxes): Thu nhập trước lãi vay thuế EPS (Earning per share) : Thu nhập cổ phần DFL : Độ nghiêng đòn bẩy tài INTRESCO: Công ty cổ phần Đầu tư - kinh doanh nhà TDH : Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức BCCI: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh FIDECO :Cơng ty cổ phần Ngoại thương Phát triển đầu tư TP.HCM HODECO: Công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu LỜI MỞ ĐẦU ™ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, thị truờng liên quan đến lượng tài sản cực lớn qui mơ, tính chất, giá trị kinh tế Tổng giá trị vốn tiềm ẩn – chưa khai thác – bất động sản nước phát triển lớn, quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa, thị trường bất động sản vận hành tốt có nghĩa quốc gia khai thác nguồn vốn tiềm ẩn to lớn phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế Tiếp tục nghiệp đổi giai đoạn nay, Đảng Nhà nước nhận thấy tầm quan trọng thị trường bất động, chủ trương Đảng cụ thể hóa Văn kiện Đại hội X năm 2006 :“….phát triển thị trường bất động sản…, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư…” nhằm khơi dậy vốn tiềm ẩn bất động sản để tạo vốn đầu tư q trình cơng nghiệp hóa – đại hóa Dưới góc độ doanh nghiệp, đảm bảo nguồn vốn họat động vấn đề đặt lên hàng đầu, nguồn vốn tự tài trợ đáp ứng đủ nhu cầu vốn hoạt động nên doanh nghiệp phải tìm nguồn tài trợ từ bên Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đảm bảo nguồn vốn họat động trở thành vấn đề có tính sống nguồn vốn họat động phụ thuộc đến 80% vốn tài trợ từ bên kênh để huy động vốn hạn hẹp, chủ yếu nguồn tài trợ từ ngân hàng Trên sở nghiên cứu tình hình thực tiễn thị trường bất động sản kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản nay, để từ tìm thêm kênh huy động vốn có hiệu qủa cho thị trường bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nội dung đề tài Chính tơi chọn đề tài “GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN” ™ ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Thực trạng thị trường bất động sản (khó khăn, thuận lợi ngành) - Thực trạng nguồn vốn họat động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Đề xuất số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bền vững - Đề xuất số giải pháp tìm thêm kênh huy động vốn có hiệu qủa cho thị trường bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ™ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Luận văn nghiên cứu sở kết hợp: - Giữa lý luận thực tiễn thị trường bất động sản; - Thơng qua việc phân tích định tính, định lượng số liệu báo cáo tài doanh nghiệp để phản ánh tình hình nguồn vốn sử dụng vốn, hiệu họat động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; - Thông qua ý kiến đóng góp, nhận định chuyên gia tài hội thảo, họp chuyên ngành Để đưa giải pháp phát triển thị trường bất động sản tìm thêm kênh huy động vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sát với tình hình thực tiễn ™ BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN Tên đề tài: Gia tăng khả tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Chương I: Lý thuyết cấu trúc vốn - đòn bẩy tài thị trường bất động sản Chương II: Thực trạng nguồn vốn hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Chương III : Gia tăng khả tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 97 Thị trường cầm cố thứ cấp phát triển nguồn tài dành cho vay đầu tư, kinh doanh tiếp thị sản phẩm bất động sản dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận Sức mua thị trường từ tăng lên, tạo tiền đề để thị trường bất động sản phát triển ¾ Để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới… Nhà nước đứng mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức ¾ Nhóm giải pháp nhóm giải pháp mở rộng kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản dài hạn, cần phải có thời gian chuẩn bị phải cần thêm thời gian thấy kết mang lại Tuy nhiên việc thiếu vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động mang tính cấp bách, để doanh nghiệp có vốn họat động người có nhu cầu nhà thực mua nhà (giải vấn đề đầu cho thị trường bất động sản) giai đoạn thị trường bất động sản nước phải chủ yếu dựa vào ngân hàng Vì cần tăng nguồn vốn tín dụng hệ thống ngân hàng thương mại vào thị trường bất động sản cần có kiểm sốt chặt chẽ, ngân hàng nhà nước thông kê nhu cầu vốn thực doanh nghiệp vòng năm tới đồng ý cho ngân hàng thương mại giải ngân không nên ấn định tỉ lệ tăng trưởng tín dụng cố định, cứng nhắc Điều nhằm tránh cho thị trường bất động sản xảy đổ vỡ có tính dây chuyền ¾ Cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký chịu giám sát quan chức Việc huy động vốn thực thông qua ngân hàng thương mại – tiền ứng trước khách hàng chuyển vào tài khoản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngân hàng, sau ngân hàng tiến hành giải ngân để thực dự án 98 3.3 – Giải pháp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 3.3.1 Nâng cao hiệu qủa hoạt động tạo dựng thương hiệu cho doanh nghiệp ¾ Xác định kế hoạch, chiến lược dài hạn Do đặc thù ngành kinh doanh bất động sản vốn đầu tư lớn thời gian thực dự án thời gian thu hồi vốn thường kéo dài, ngành có mức độ rủi ro cao nên việc xác định chiến lược kinh doanh đóng vai trò quan trọng việc nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp :Doanh nghiệp người hiểu rõ tiềm lực, lợi thế, khả tài trường hợp có rủi ro Nếu doanh nghiệp xác định kế họach, chiến lược dài hạn rõ ràng, lượng hóa rủi ro xảy đến doanh nghiệp ứng phó tốt với biến động thị trường giảm thiểu tổn thất ¾ Mỗi doanh nghiệp cần xây dựng cho chiến lược phát triển phù hợp với qui mơ mình, nên có chun mơn hóa cao nâng cao khả cạnh tranh mình, ví dụ vốn đầu tư thấp doanh nghiệp nên chun lĩnh vực mơi giới, tư vấn bất động sản, định giá , quản lí bất động sản ¾ Trong tình hình chi phí nguyên liệu đầu vào có xu hướng tăng cao doanh nghiệp phải xây dựng biện pháp kiểm sóat chi phí sản xuất, cắt giảm chi phí bất hợp lí khơng hiệu ¾ Chú trọng cơng tác xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp thơng qua việc như: đảm bảo chất lượng cho sản phẩm bất động sản cung cấp, chăm lo dịch vụ khu đô thị chăm lo môi trường sống để tạo lập khu đô thị thật ổn định bền vững Nếu việc khai thác quản lí dự án sau đưa vào khai thác mà doanh nghiệp chủ đầu tư làm chưa tốt liên kết với doanh nghiệp chuyên quản lí khai thác bất động sản để làm tốt vấn đề Hiện dự án có vốn đầu tư nước ngồi thực việc tốt, xây dựng xong chủ đầu tư giao phần quản lí khai thác cho cơng ty chuyên lĩnh vực như: CB Richard Ellis Việt Nam, Chesterton Petty Vietnam 99 ¾ Doanh nghiệp ngành kinh doanh bất động sản phần lớn doanh nghiệp có qui mơ nhỏ với tuổi đời trẻ nên khả cạnh tranh thua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với bề dày kinh nghiệm có vốn đầu tư khổng lồ, doanh nghiệp ngành nên tăng cường liên kết doanh ngiệp ngành với để có tính chun nghiệp cao tăng khả cạnh tranh với nhà đầu tư nước vốn lực, ví dụ thành lập liên danh doanh nghiệp ngành để thực dự án Cùng với hỗ trợ Chính phủ để hướng tới việc xây dựng phát triển tập đòan kinh doanh bất động sản nước hùng mạnh có đủ khả thực nhiều dư án khu đô thị đại Phú Mỹ Hưng ¾ Nâng cao tính chun nghiệp học hỏi kinh nghiệm từ tập đoàn kinh doanh bất động sản nước ngồi hình thức hợp tác, liên doanh việc thực dự án Để đạt hiệu cao hình thức hợp tác, liên doanh thực dự án doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần trọng: - Chuẩn bị hồ sơ dự án (đặc biệt giấy tờ pháp lí dự án) thật hoàn chỉnh - Nghiên cứu kỹ mức giá chuyển nhượng vốn góp - Có bảng phân tích hiệu tính khả thi dự án - Doanh nghiệp cần chuẩn bị báo cáo tài (đã kiểm tốn cơng ty kiểm tốn có uy tín) - Nếu dự án có thiết kế qui hoạch cần kèm theo bảng phân bổ ngân sách đầu tư hợp lí, rõ ràng với thiết kế chi tiết hạng mục dự án ¾ Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước trước có lợi nguồn đất lợi khơng quỹ đất nằm tay doanh nghiệp nước khai thác nhiều “khu đất vàng” việc giao đất thực hình thức đấu thầu ưu thuộc nhà đầu tư nước với mạnh vốn kinh nghiệm Chính doanh nghiệp cần có cân nhắc việc tìm kiếm lựa chọn dự án thực có hiệu phù hợp với khả doanh 100 nghiệp Với xu phát triển thị trường bất động sản tình trạng “tay khơng bắt giặc” doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước khơng ¾ Trong tình hình khó khăn việc giảm thiểu chi phí quản lí, chi phí trung gian (chi phí thuê văn phòng, chi phí cho nhân viên văn phòng ….) điều cần phải làm Xem xét lại định mức tiêu hao ngun liệu để giảm chi phí nguyên liệu phải đảm bảo chất lượng công trình ¾ Khó khăn vấn đề huy động vốn thị trường bất động sản nằm chỗ có q kênh huy động vốn thời gian chờ đợi thay đổi chế sách doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm biện pháp để “tự cứu mình” 3.3.2 Một số giải pháp đảm bảo nguồn vốn họat động cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ¾ Huy động vốn từ khách hàng giải pháp huy động vốn hữu hiệu cho thị trường bất động sản Với phương thức này, doanh nghiệp có vốn để đầu tư mà khơng phải trả lãi khách hàng mua bất động sản với nhiều ưu đãi Tuy hình thức huy động vốn thời gian tới phải thực theo pháp luật qui định (doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng sau thi cơng xong phần móng), doanh nghiệp thực hình thức huy động với hình thức khơng trái với qui định pháp luật hình thức góp vốn thực dự án Hoặc hình thức doanh nghiệp, ngân hàng người mua có thỏa thuận “tay ba”, đó, người mua bất động sản gửi tiền vào ngân hàng sau ngân hàng cho doanh nghiệp vay vốn tương ứng với lãi suất ưu đãi để thực dự án Vì có ngân hàng làm trung gian đảm bảo, người mua không sợ tiền mà nhà đầu tư có vốn thực dự án Ưu hình thức huy động vốn từ khách hàng chi phí sử dụng vốn thấp, khơng bị giới hạn thời hạn vay vốn, doanh nghiệp an tâm “đầu ra” đảm bảo 101 ¾ Huy động vốn từ cán nhân viên bạn bè, người thân để giải vấn đề thiếu vốn trước mắt Doanh nghiệp trả lãi suất cao lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng chút để thu hút nguồn vốn này, nguồn vốn khơng nhiều, khơng mang tính ổn định thường xun hình thức huy động vốn khác giải pháp tình mà doanh nghiệp thực thời điểm khó khăn ¾ Huy động vốn thơng qua hình thức phát hành trái phiếu hướng tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giai đọan Theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP Chính phủ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cơng ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phát hành trái phiếu để huy động vốn nhằm thực dự án đầu tư Điều kiện để phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần có thời gian hoạt động tối thiểu năm kể từ ngày thức vào hoạt động, báo cáo tài năm liền kề trước năm phát hành kiểm toán, kết hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành có lãi phương án phát hành trái phiếu tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thơng qua phát hành trái phiếu Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều kiện khơng q khó Thơng qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp phát hành huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, tập đồn tài ngồi nước, chí từ khách hàng nhà đầu tư bất động sản Doanh nghiệp phát hành chủ động việc quản trị tài cách thực việc mua bán lại trái phiếu thị trường thứ cấp ¾ Bên cạnh hình thức huy động vốn nước hình thức liên doanh, liên kết doanh nghiệp nhỏ với với doanh nghiệp nước giải pháp hữu hiệu để giải tốn khó khăn vốn Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhỏ, liên kết với để tập trung nguồn lực, mạnh doanh nghiệp giải vấn đề huy động vốn Việc liên doanh, liên kết tiến hành theo hình thức cơng ty cổ 102 phần Khi liên doanh thành lập, việc quản lý chặt chẽ hơn, nâng cao tính chuyên nghiệp chun mơn hóa đồng thời việc phát hành trái phiếu để huy động vốn thực dễ dàng Khi liên doanh liên kết hiệu qủa từ việc thực dự án cao chia bớt rủi ro đầu tư Trong tương lai, việc liên kết tiến tới hình thành tập đoàn bất động sản lớn với số vốn hàng trăm triệu chí hàng tỷ la Mỹ để cạnh tranh với doanh nghiệp bất động sản nước ngoài, đồng thời không phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Với doanh nghiệp bất động sản lớn hơn, việc liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước mạnh vốn, kinh nghiệm hướng tích cực Việc liên kết ngồi việc bổ sung thêm nguồn vốn mà đồng thời bổ sung kinh nghiệm, kiến thức quản lý cho doanh nghiệp nước Tuy nhiên, đối tác nước ngồi thường có yêu cầu cao lực doanh nghiệp nước, quy mơ, vị trí dự án, tiềm khai thác dự án, giải pháp không áp dụng với doanh nghiệp vừa nhỏ mà áp dụng với doanh nghiệp lớn (tập đòan lớn) có tiềm lực 103 KẾT LUẬN CHƯƠNG III Trong giai đoạn phát triển thời gian tới, Đảng ta xác định: “ phát triển thị trường bất động sản ổn định bền vững, khơi dậy nguồn vốn tiềm ẩn bất động sản để trở thành vốn cho trình cơng nghiệp hóa – đại hóa”, điểm đột phá nghiệp đổi giai đoạn Trong tương lai, thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá có triển vọng phát triển tốt thực tế thị trường bất động sản lĩnh vực thu hút vốn FDI hàng đầu Để phát triển thị trường bất động sản cần gói giải pháp đồng cấp độ vĩ mô vi mơ, nhiên thị trường bất động sản nước ta phát triển mức độ “sơ khởi” nên giải pháp xây dựng mơ trường vĩ mơ hồn chỉnh giải pháp mang tính định Còn đứng góc độ doanh nghiệp giải pháp để đảm bảo nguồn vốn cho họat động kinh doanh giải pháp quan trọng, giai đoạn toàn ngành kinh doanh bất động sản tình trạng “khát vốn” trầm trọng 104 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản giai đoạn khởi đầu hình thành nên chắn nhiều khó khăn Nhà nước tiếp tục ban hành nhiều văn hướng dẫn để định hướng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bền vững Thị trường bất động sản có phát triển khơi dậy vốn tiềm ẩn thị trường bất động sản để tạo thành vốn đầu tư cho kinh tế Trong phạm vi nghiên cứu thể qua chương trên, luận văn đề xuất số giải pháp cho thị trường bất động sản phát triển giải pháp đảm bảo nguồn vốn hoạt động cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Với bối cảnh Nhà nước tiếp tục hồn thiện sở pháp lí để thị trường bất động sản vận hành tốt nên luận văn xây dựng mang tính thời điểm định Những phần trình bày luận văn dù nhiều hạn chế, hy vọng đóng góp phần nhỏ vào trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, giai đoạn thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm Rất mong nhận đóng góp nhiệt thành Quý thầy cô, đồng nghiệp nhà nghiên cứu Trân trọng cảm ơn 105 PHỤ LỤC 01 XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2008 ™ Thị trường bất động sản năm 2007 cho thấy tăng mạnh cầu tất mảng thị trường Sự phát triển nhiều dự án bất động sản giảm nhẹ tình trạng thiếu cung tương lai Các dự án khơng tập trung thành phố lớn Hà Nội Tp.HCM mà lan tỏa đến thành phố đầy tiềm khác Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ … Thị trường hộ bán: Khung pháp lí vấn đề sở hữu vững nên thị trường phát triển ngày trật tự niềm tin nhà đầu tư vững vàng Những dự án chất lượng, giá phải dẫn đầu thị trường Thị trường dần “trưởng thành” khách hàng quan tâm đến chất lượng xây dựng, tiện nghi cung cấp, vị trí cao ốc chủ đầu tư, kiến trúc dự án Hiện chi phí xây dựng tăng 30 – 40% phần ảnh hưởng đến tiến độ thi công Thị trường hộ bán nhận nhiều quan tâm từ người dân nước, Việt kiều người nước đối tượng thức mua nhà Thị trường hộ cho thuê: bị hạn chế nguồn cung nên nhà đầu tư tư nhân mua hộ với mục đích cho người nước ngòai th lại, nguồn cung hộ cho thuê bị hạn chế dẫn đến giá cho thuê cao Các nhà đầu tư ngòai nước tiếp tục quan tâm nhiều đến thị trường giá đất khu vực trung tâm cao khách thuê tiềm có xu hướng chọn dự án công ty nước ngồi quản lí Thị trường cao ốc văn phòng: Xuất xu hướng phát triển bên trung tâm, di chuyển xa khu trung tâm việc Hà Nội mở rộng phía Tây, Tp.HCM mở rộng quận ven Tân Bình, Thủ Thiêm, Quận Việc mở rộng giải khó khăn việc tìm kiếm văn phòng có giá th thấp diện tích lớn Một số dự án tổ hợp đa có qui mơ lớn phát triển khu vực bên khu trung tâm Tp như: Tại Tp.HCM có C.T Plaza (Quận Tân Bình), SaiGon Palace (Quận 11), 106 Phú Mỹ Hưng với 10 tháp (quận 7) Khu vực Hồ Tây, Mỹ Đình Hà Nội có dự án Keangnam Hanoi đường Phạm Hùng, The Landmark đường Liễu Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza đường Xuân Thủy Mặc dù nhiều dự án lớn triển khai năm 2008 chưa thể khánh thành năm 2008 nhu cầu cao ốc văn phòng tăng cao kéo giá thuê tiếp tục tăng Bên cạnh dự án cao ốc văn phòng lớn hàng trăm dự án văn phòng có qui mơ nhỏ triển khai đưa vào khai thác không đủ đáp ứng nhu cầu lớn Thị trường khách sạn resort Tp lớn Hà Nội Tp.HCM khơng có thêm dự án triển khai Tp.HCM dẫn đầu nước lĩnh vực khách sạn với khoảng 11 khách sạn năm có 3.611 phòng, năm 2008 Tp.HCM tiến hành dự án cải tạo khách sạn cũ, chưa có dự án hồn thành năm 2008 Năm 2009 có số khách sạn năm khánh thành như: Asiana Plaza, Times Square, Saigon Happiness Square “Vẻ đẹp tiềm ẩn” Việt Nam thu hút nhiều nhà điều hành khách sạn quốc tế địa điểm lí tưởng cho kì nghỉ dưỡng địa điểm ven biển Nha Trng, Cam Ranh, Đà Nẵng, Lăng Cô , Cơn Đảo đảo Phú Quốc có tiềm trở thành thiên đường Đông Nam Á, Bali Phuket Tại Đà nẵng, Nha Trang hàng loại dự án khách sạn resort, sân golf villa cao cấp đầu tư tập đoàn quốc tế Nhiều nhà điều hành khách sạn quốc tế có chiến lược vào Việt Nam mua lại đổi tên để phát triển bắt tay với cá nhà đầu tư nước Movenpinck mua lại Omi Tp.HCM Guoman Hà Nội, Parkroyal mua lại Novotel Tp.HCM Thị trường trung tâm thương mại Việt Nam sớm trở thành thị trường hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngồi lợi dân số trẻ mức tiêu dùng dân cư ngày tăng Trong nhà bán lẻ tiếng Wal-Mart (Mỹ), Takashimaya (Nhật), Crefour (Pháp) giai đoạn nghiên cứu thị trường Parkson (Malaysia), Lotte (Hàn Quốc) tiến hành hoạt động với nhiều dự án 107 khắp Việt Nam tập trung Hà Nội, Tp.HCM Hải Phòng Chính khả không đủ nguồn cung mặt trung tâm thương mại, năm 2008 có Saigon Happiness Square – Quận 1, Saigon Paragon – Quận đưa vào sử dụng, nguồn cung phải sau 2008 hoàn thành Vì năm 2008 giá thuê tiếp tục tăng cao Thị trường đất khu công nghiệp mảng thị trường chiếm tới gần 60% FDI, nhắc đến gần Nhiều công ty đa quốc gia đặc biệt cơng ty đa quốc gia Mỹ tìm cách tìm cách thâm nhập vào thị trường Việt Nam mong tận dụng lực lượng lao động trẻ có tay nghề với chiều sách ưu đại từ Chính Phủ Tỉnh, Tp Nhiều khu công nghiệp đua mở khắp tỉnh thành, sở hạ tầng khu công nghiệp ngày cải thiện Lãnh đạo cấp từ trung ương tới địa phương nỗ lực cải cách hành để tăng vốn đầu tư lĩnh vực 108 PHỤ LỤC 02 MỘT SỐ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ LỚN ĐANG TRIỂN KHAI HIỆN NAY Tại Tp.HCM: - Dự án Saigon Sport City trị giá 130triệu USD Singapore đầu tư, - Saigon Happines Square trị giá 428triệu USD Đài Loan làm chủ đầu tư - Đầu tháng 7.2008, UBND TPHCM trao giấy chứng nhận đầu tư cho "siêu" dự án "Khu đô thị đại học quốc tế Việt Nam" cho chủ đầu tư Berjaya Land Berhad (Malaysia).Dự án có tổng diện tích 925ha, toạ lạc xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Mơn (cách trung tâm thành phố 20km), tổng vốn đầu tư dự án 3,5 tỉ USD Tổng giá trị dự án sau hoàn thành khoảng 7,35 tỉ USD Đây giá trị lớn địa bàn thành phố tính tới thời điểm - Ngày 11.7, UBND thành phố trao giấy php đầu tư cho dự án Khu dân cư phức hợp Horizon Place Cty Aseana BDC (liên doanh Aseana Properties (Malaysia) CTCP Bình Dương Tồn dự án trị giá 120 triệu USD - Cao ốc văn phòng Vietcombank Tower (55triệu USD) - Tập đoàn LG Engineering & Construction chuẩn bị cho việc đầu tư khu đô thị 360ha huyện Nhà Bè với tổng vốn khoảng 300triệu USD - Quỹ đầu tư Vina Capital xin UBND thành phố đầu tư Khu đô thị 50ha Khu đô thị Thủ Thiêm Một loạt nhà đầu tư nước khác xúc tiến xin đầu tư vào Khu đô thị Tây Bắc, Thủ Thiêm Tại Hà Nội: - Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) xây dựng liên hợp gồm khu hộ, văn phòng khách sạn với cao ốc tổng vốn lên đến 1tỷ USD - Tập đoàn Riviera (Nhật) thực dự án tương tự phía sau Trung tâm Hội nghị Quốc Gia với số với lên tới 500triệu USD - Khu đô thị Tây Hồ Tây (314triệu USD) 109 - Dự án cao ốc văn phòng BIDV Tower (43,5triệu USD) - Dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, hộ, văn phòng Hanoi City Complex (115triệu USD) - Công ty xây dựng chung cư Quốc tế Boo Young Hàn Quốc gửi hồ sơ lên Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư) để xin phép đầu tư xây dựng chung cư cao cấp khu đô thị Mỗ Lao, thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây với tổng vốn đầu tư 170triệu USD ™ Vốn đầu tư có xu hướng chuyển từ Hà Nội TP Hồ Chí Minh sang địa bàn lân cận, yêu cầu lớn đất đai mà hai thành phố không đáp ứng dự án Hồ Tràm (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) Tập đoàn Asian Coast Development đầu tư tổng vốn đầu tư 4,2 tỷ USD Đây dự án xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn (9.000 phòng), khu thương mại, trung tâm hội nghị quốc tế, văn phòng - hộ, biệt thự cao cấp, sân gơn, khu vui chơi giải trí có thưởng cho người nước ngồi Nhà đầu tư nước khơng chậm chân so với nhà đầu tư nước ngoài, công ty lớn nước FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco … thành lập công ty bất động sản để tập trung đầu tư phát triển lĩnh vực bất động sản Thế mạnh nhà đầu tư nước họ sở hữu khu đất có vi trí đẹp bên cạnh điểm mạnh khác tên tuổi, uy tín, kinh nghiệm, am hiểu phong cách làm việc văn hóa tiêu dùng người Việt Nam Một số dự án nhà đầu tư nội địa như: Vincom City Tower, Viglacera Tower, CEO Tower, Kinh Do Tower, Viet Tower, Opera Business Centre … 110 TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS TS Trần Ngọc Thơ, Tài doanh nghiệp đại (2005), NXB Thống Kê Phòng Thơng tin Tín dụng – Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Thông tin chuyên ngành Bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng năm 2006 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Công văn số 38 /2008/CS-HH ngày 15 tháng 03 năm 1998 Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM “Về việc đề xuất điều chỉnh, sửa đổi,bổ sung số quy phạm pháp luật chế sách để đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản” www.cbrevietnam.com, Thị trường bất động sản Việt Nam – Tổng quan 2007 dự báo 2008 www.cafef.vn/20080912121133677CA35/giai-bai-toan-von-cho-thitruong-bds.chn, Đăng Đào (Thời báo kinh tế Sài gòn), Giải tóan vốn cho thi trường Bất động sản (12/09/2008) www.dantri.com.vn/Sukien/6-giai-phap-on-dinh-thi-truong-bat-dongsan/2008/3/224682.vip, giải pháp ổn định thị trường bất động sản (26/03/2008) www.diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc/2008/02/18/033341/5887 Bốn cách tạo vốn cho bất động sản (18/02/2008) – Theo VnEconomy 10 www.horea.org.vn Trang Web Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM / 111 11 www.sanbatdongsan.net, trang Web Cục quản lí nhà Thị trường Bất động sản – Bộ Xây dựng 12 www.tonghoixaydungvn.org, T.S Phạm Sỹ Liên, Một số vấn đề kinh tế bất động sản nước ta (tháng 10/2007 ) 13 www.vnn.vn, Đầu tư nước ạt vào Việt Nam (26/05/2008) 14 www.vnecono.vn/vn/index.php/bt-ng-sn/813-cn-thc-hin-a-dng-hoa-cackenh-huy-ng-vn-trong-kinh-doanh-bt-ng-sn., Cần đa dạng hóa kênh huy động vốn kinh doanh bất động sản (07/08/2008) 15 Và trang Web chuyên ngành bất động sản thị trường bất động sản khác ... huy động vốn có hiệu qủa cho thị trường bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nội dung đề tài 9 Chính tơi chọn đề tài GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH. .. tài: Gia tăng khả tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Chương I: Lý thuyết cấu trúc vốn - đòn bẩy tài thị trường bất động sản Chương II: Thực trạng nguồn vốn hoạt động doanh. .. doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Chương III : Gia tăng khả tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 10 CHƯƠNG I – LÝ THUYẾT CẤU TRÚC VỐN - ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT