Nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản của các ngân hàng tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ KIM HỒNG NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG TẠI TPHCM Chuyên ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT Tp Hồ Chí Minh – Năm 2008 PHẦN MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Có thể nói hoạt động tín dụng ngân hàng – hoạt động truyền thống chủ yếu NHTM, vai trò định chế tài trung gian lớn kinh tế Đồng thời, hoạt động tín dụng hoạt động mang lại thu nhập cho NHTM nay, hoạt động dịch vụ khác ngân hàng trọng đầu tư phát triển để đa dạng sản phẩm dịch vụ cung cấp cho khách hàng Tuy nhiên hoạt động tín dụng tiếp tục hoạt động “nền” NHTM, gắn liền với chất hoạt động ngân hàng: vay vay Chính lẽ hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng có ý nghĩa lớn hoạt động kinh doanh ngân hàng phụ thuộc vào khả năng, trình độ quản lý, quản trị rủi ro tín dụng NHTM Trong q trình tín dụng bất động sản giữ vai trò quan trọng khơng q trình mở rộng sản phẩm tín dụng cung cấp cho kinh tế mà đáp ứng yêu cầu tăng trưởng tín dụng ngân hàng Điều xuất phát từ đặc điểm hoạt động tín dụng bất động sản: tín dụng cung cấp vốn trung dài hạn chịu ảnh hưởng trực tiếp diễn biến thị trường bất động sản Đặc biệt kinh tế thị trường hội nhập quốc tế tác động yếu tố bên lẫn diễn biến thị trường nước lớn nhiều rủi ro tiềm ẩn cao Bên cạnh diễn biến từ thị trường tiền tệ, thị trường bất động sản cuối năm 2007 đầu năm 2008, với khủng hoảng tài Châu Á năm 1997 hiệu ứng tác động từ thị trường tín dụng bất động sản Mỹ đặt số vấn đề cần quan tâm, liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản; đến công tác quản lý, quản trị rủi ro tín dụng NHTM Với ý nghĩa Tơi chọn đề tài “ Nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản ngân hàng TPHCM”, nhằm nghiên cứu góp thêm giải pháp quản lý rủi ro để nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản tình hình thị trường bất động sản Việt Nam nhiều bất ổn hạn chế thấp tác động từ biến động thị trường nhằm đảm bảo hoạt động ngân hàng tăng trưởng hiệu bền vững Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản, đồng thời nêu lên cần thiết kinh tế thành phố sở nghiên cứu lý luận chung thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản Đánh giá thực trạng hoạt động thời gian qua từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện, phát triển thị trường bất động sản giải pháp đảm bảo hoạt động tín dụng bất động sản NHTM ngày mở rộng phát triển đáp ứng nhu cầu ngày cao kinh tế điều kiện hội nhập sở tăng trưởng an toàn, hiệu bền vững Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản NHTM địa bàn TPHCM giai đoạn 2003-2007 Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu áp dụng đề tài: Phương pháp phân tích định lượng: sử dụng số liệu phản ánh thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản NHTM địa bàn TPHCM, đánh giá tình hình hoạt động, hiệu tồn hoạt động tín dụng bất động sản cơng tác quản lý tín dụng bất động sản để đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản cho NHTM địa bàn, đảm bảo hoạt động ngân hàng tăng trưởng phát triển bền vững, cung ứng vốn đáp ứng cho thị trường đảm bảo thị trường phát triển ổn định bền vững Phương pháp chuyên gia: thông qua hội thảo, họp chuyên ngành, ý kiến đóng góp chuyên gia ngân hàng, chuyên gia kinh tế vấn đề có liên quan như: tín dụng bất động sản phát triển thị trường bất động sản để tiếp thu bổ sung hoàn chỉnh giải pháp kiến nghị đảm bảo để giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản địa bàn có khả thực tiễn cao Ý nghĩa đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò đặc biệt kinh tế quốc dân có liên quan mật thiết đến thị trường tài tiền tệ, thông qua hoạt động cấp vốn đầu tư sở hạ tầng, hoạt động tín dụng cung ứng vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh thị trường bất động sản khoản tín dụng có tài sản đảm bảo bất động sản Mọi biến động thị trường có tác động ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng ngân hàng Vì việc kiểm soát, nắm bắt chất lượng khoản vay để phòng hạn chế rủi ro xảy thị trường bất động sản biến động điều cần làm ngân hàng thương mại Quản lý nâng cao chất lượng tín dụng nói chung tín dụng bất động sản nói riêng giúp cho hoạt động ngân hàng ngày ổn định hiệu quả, giúp ngân hàng ngày mở rộng quy mô phát triển bền vững Đồng thời làm sở để mở rộng tăng trưởng hoạt động tín dụng cho vay bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thúc đẩy kinh tế phát triển Trong điều kiện kinh tế thị trường hội nhập đầy biến động, biến động yếu tố thị trường ngồi nước có tác động ảnh hưởng đến thị trường tham gia vào kinh tế đó, điều không loại trừ thị trường bất động sản Việc quản lý nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản đảm bảo hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại, làm sở để ngân hàng thương mại hoạt động an toàn, hiệu tăng trưởng bền vững Đề tài đặt nội dung liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản, đến công tác quản lý nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản điều kiện thị trường bất động sản nước ta nói chung địa bàn Thành phố Hồ chí minh nói riêng có biến động lớn, hoạt động thị trường bộc lộ nhiều khuyết tật thể mặt sau: phát triển tự phát, giao dịch phi thức chiếm tỷ trọng lớn, giá bất động sản tăng nhanh đột biến dẫn đến tình trạng sốt nhà diễn nhiều nơi, hoạt động đầu phát triển mạnh làm méo mó thị trường ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động đầu tư, tài tín dụng, sản xuất quản lý xây dựng theo quy hoạch Đặc biệt bối cảnh giới phải gánh chịu hậu nặng nề từ khủng hoảng tín dụng nhà chuẩn Mỹ có ý nghĩa thực tiễn cao Kết cấu đề tài Phù hợp với ý nghĩa, mục đích phương pháp nghiên cứu nêu trên, đề tài kết cấu thành chương với nội dung sau: chương 1: Tổng quan tín dụng bất động sản thị trường bất động sản chương 2: Thực trạng thị trường bât động sản hoạt động tín dụng bất động sản Ngân hàng thương mại địa bàn TPHCM chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại TPHCM Chương TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm Cho vay bất động sản lĩnh vực cho vay ngày phát triển nhanh chóng, cho vay bất động sản lĩnh vực mà thân chứa đựng khác biệt so với dạng cho vay khác ngân hàng Vậy cho vay bất động sản gì? Cho vay bất động sản việc ngân hàng tài trợ cho việc mua tài sản thực nhà cửa, khu hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho sở vật chất khác số trường hợp bao gồm đất đai Cho vay bất động sản đặc biệt cho vay xây dựng ngắn hạn, tốn đủ vòng vài tháng vài tuần dự án xây dựng hoàn tất khoản chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp nguồn tài lâu dài cho việc mua lại tài sản cải tạo, nâng cấp chúng Những yếu tố cần xem xét đánh giá đơn xin vay BĐS Hoạt động tín dụng chứa đựng rủi ro cao hoạt động ngân hàng Vì việc xem xét bước quy trình cho vay, thẩm định quản lý tín dụng có ý nghĩa quan trọng việc đưa định hội đồng xét duyệt cho vay ngân hàng Trong lĩnh vực cho vay bất động sản, việc đánh giá xác tài sản điều tối quan trọng định cho vay, bên cạnh khoản vay bất động sản thường phụ thuộc phần lớn vào biến động thị trường bất động sản nguồn trả nợ phụ thuộc vào thu nhập người vay Vì nhiệm vụ cán tín dụng thụ lý hồ sơ vay khách hàng lĩnh vực bất động sản cần tập trung vào yếu tố sau đánh giá đơn xin vay bất động sản: Thứ nhất, xem xét giá trị phần vốn người vay so với giá mua tài sản mang chấp phần định mức độ an toàn khoản vay chấp, thể thiện chí trả nợ người vay tỷ lệ vốn tự có tham gia họ cao Thứ hai, tiềm nguồn tiền gửi người vay mà ngân hàng kỳ vọng vào thực cho khách hàng vay đồng thời dịch vụ ngân hàng khác mà khách hàng sử dụng tương lai nhằm tạo thêm nguồn thu phí cho ngân hàng Thứ ba, mức thu nhập khách hàng xin vay độ ổn định thu nhập, đặc biệt tương quan với khoản vay chấp quy mô khoản toán yêu cầu Thứ tư, đánh giá lực tài có khách hàng vay thơng qua khoản tiết kiệm sẵn có khách hàng nguồn vốn khách hàng tham gia đầu tư tài sản Thứ năm, Chất lượng tài sản đem làm tài sản chấp Thứ sáu, thông tin dự báo triển vọng thị trường bất động sản nhằm đánh giá cách tương đối giá trị tài sản mà ngân hàng thu hồi tương lai 1.1.2 Đặc điểm tín dụng BĐS Cho vay bất động sản hình thức cho vay đặc biệt, khác với phần lớn hình thức cho vay khác Với phạm vi nghiên cứu đề tài, xin đưa số khác biệt sau: Thứ nhất, quy mô trung bình khoản vay bất động sản thường lớn nhiều so với quy mơ trung bình cho vay thơng thường đặc biệt cho vay tiêu dùng cho vay kinh doanh nhỏ Thứ hai, thời gian cho vay bất động sản thường có kỳ hạn dài, số khoản vay mua nhà chấp chủ yếu cho ngơi nhà có gia đình thường có kỳ hạn dài nhất( khoảng từ 15 năm đến 25 30 năm) danh mục cho vay ngân hàng Với kỳ hạn cho vay dài loại thường chứa đựng nguy rủi ro tín dụng đáng kể nhiều vấn đề xảy bao gồm thay đổi tiêu cực điều kiện kinh tế, lãi suất, sức khỏe người vay suốt kỳ hạn vay Thứ ba, hình thức cho vay khác, dòng tiền mặt dự tính thu nhập người vay yếu tố quan trọng để ngân hàng định có cho vay hay không cho vay Tuy nhiên cho vay bất động sản, giá trị tình trạng tài sản lại trọng tâm vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập người vay Trong cho vay bất động sản, đánh giá xác tài sản điều tối quan trọng định cho vay Sự đánh giá phải tuân theo tiêu chuẩn ngành phủ đặc biệt vật chấp bán lại thị trường thứ cấp Nó cho phép ngân hàng tăng vốn bổ sung để tài trợ cho khoản tín dụng trường hợp phải phát mại tài sản 1.1.3 Nội dung tín dụng bất động sản Theo quy định Luật tổ chức tín dụng, tổ chức tín dụng không trực tiếp kinh doanh bất động sản, ngày việc tài trợ vốn cho kinh doanh bất động sản ngày mở rộng loại hình tín dụng bất động sản sau: Xây dựng đường xá, cơng trình giao thơng, khai thác tài ngun lòng đất; Xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất; Xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị; Xây dựng khu thương mại, siêu thị, chợ thành phố, thị xã; Xây dựng nhà để bán, cho thuê; Xây dựng nhà xưởng, kết cấu hạ tầng dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; Cho vay tiêu dùng để hộ gia đình, cá nhân xây dựng, sửa chữa nhà ở, mua nhà ở, hộ; Cho vay xây dựng nhà kết hợp với kinh doanh dịch vụ; Cho vay làm nhà hộ sách, hộ dân vùng lũ đồng sơng Cửu Long 1.1.4 Vai trò tín dụng bất động sản Tín dụng bất động sản cung ứng vốn cho thị trường bất động sản góp phần ổn định phát triển thị trường kinh tế quốc gia, tạo lập an sinh xã hội Tín dụng bất động sản cung ứng vốn cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế cá nhân tham gia thị trường bất động sản Tín dụng bất động sản cung ứng vốn cho đầu tư cải tạo nâng cấp mở rộng sở hạ tầng quốc gia; Đối với doanh nghiệp, tín dụng bất động sản góp phần cung ứng vốn cho đầu tư, tạo lập dự án cung ứng cho thị trường; Đối với cá nhân, tín dụng bất động sản kênh hỗ trợ vốn để dân chúng đầu tư, mua sắm, sửa chữa nhà Tín dụng bất động sản góp phần ổn định tạo lập nguồn cung hàng hóa cho thị trường bất động sản Với vai trò tài trợ tài cho cơng trình, dự án doanh nghiệp Tín dụng bất động sản tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch đầu tư xây dựng… tạo nguồn cung hàng hóa phong phú cho thị trường góp phần ổn định phát triển thị trường, ổn định giá Tín dụng bất động sản góp phần ổn định sống cho dân chúng, tạo công ăn việc làm, ổn định trật tự xã hội Do tín dụng có tác dụng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn cung dồi đa dạng làm thỏa mãn nhu cầu tầng lớp dân cư; mặt khác vốn tín dụng cung ứng tạo khả khai thác tiềm sẵn có xã hội tài nguyên thiên nhiên, lao động, đất…do thu hút nhiều lực lượng lao động xã hội tham gia xây dựng, sản xuất tạo cơng ăn việc làm góp phần ổn định trật tự xã hội 1.1.5 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản Nền kinh tế Một kinh tế hệ thống hoạt động người liên quan đến sản xuất, phân phối, trao đổi, tiêu thụ hàng hóa dịch vụ quốc gia khu vực địa lý định Cấu thành kinh tế thiếu cách mạng công nghệ, lịch sử văn minh tổ chức xã hội, với địa lý sinh thái Nền kinh tế đề cập đến thước đo tăng trưởng sản phẩm đất nước khu vực Chính từ khái niệm kinh tế nhân rộng giai đoạn mà vấn đề tồn cầu hóa quan tâm hàng đầu, phồn thịnh hay suy vong kinh tế không phụ thuộc vào yếu tố nước mà bị tác động mạnh yếu tố bên ngồi phạm vi quốc gia Hoạt động tín dụng bất động sản kênh tài trợ vốn cho kinh tế không tránh khỏi việc gặp phải tác động biến động kinh tế Thị trường bất động sản Tín dụng bất động sản kênh tài trợ vốn cho hoạt động tài thị trường bất động sản, triển vọng thị trường bất động sản tác động đến khoản vay bất động sản Do tính chất khoản vay bất động sản khoản vay có tài sản chấp chủ yếu hình thành từ vốn vay Vì biến động thị trường làm cho hoạt động trở nên trì trệ ảnh hưởng đến 10 khả thu hồi nợ ngân hàng Cơ chế, sách quản lý Trong hoạt động xã hội đại, chế mà luật pháp, sách ngày hoàn thiện chịu chi phối luật, sách liên quan đến hoạt động Trong chế, sách nhà nước tác động đến thị trường bất động sản sách quản lý hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng trung ương tác động đến đối tượng tham gia thị trường Vì chế sách quản lý nhà nước điều tiết thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng trung ương nhằm giúp thị trường ổn định bền vững hơn, góp phần hạn chế rủi ro cho ngân hàng thương mại Định hướng chiến lược cho vay bất động sản ngân hàng Bên cạnh sách quản lý ngân hàng trương ương hỗ trợ cho hoạt động tín dụng bất động sản chiến lược, định hướng phát triển trình độ khả quản trị hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng ảnh hưởng đến cấu, chất lượng khoản vay bất động sản 1.1.6 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng Bất động sản Trong hoạt động tín dụng nói chung hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng, tiêu chí phản ánh chất lượng tín dụng TCTD thể thơng qua tỷ lệ nợ xấu tổng dư nợ Hiện để xác định nợ xấu, TCTD vào Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN Ngân hàng Nhà nước, ngày 22 tháng năm 2005 việc ban hành Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng TCTD sửa đổi bổ sung Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN, ngày 25/04/2007 Theo đó, Nợ xấu hiểu khoản nợ thuộc nhóm: nhóm 3, nhóm nhóm 5, cụ thể sau:  Nợ xấu theo điều 6: Nhóm (Nợ tiêu chuẩn) bao gồm: - Các khoản nợ hạn từ 91 đến 180 ngày; - Các khoản nợ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu; - Các khoản nợ miễn giảm lãi khách hàng không đủ khả trả nợ đầy đủ theo hợp đồng tín dụng; 10 79 tác nhân quan trọng thay đổi lượng cung BĐS Đồng thời cần có khu đất để sẵng sàng phát triển, cần đẩy mạnh phát triển đất, với tư cách “ông chủ lớn” sẵn sàng cung hàng thị trường BĐS, không nặng giao thuê đất theo kiểu “xin-cho” Về lâu dài, Thành phố cần chủ động giao cho đơn vị nghiệp tạo lập quỹ nhà với nhiệm vụ điều tiết cung – cầu hàng hóa nhằm bình ổn thị trường bất động sản Cần kiểm tra tiến độ thực dự án đầu tư: sau bước thực giao đất cho dự án phát triển đô thị phải tiến hành kiểm tra dự án đầu tư để đảm bảo lành mạnh hóa thị trường sơ cấp bất động sản Thông qua công tác kiểm tra, hỗ trợ doanh nghiệp giải khó khăn, vướng mắc trình chuẩn bị tổ chức đầu tư Bên cạnh đó, hạn chế cách có hiệu việc giao đất cho nhà đầu tư khơng có trình độ lực, đồng thời giảm thiểu tình trạng đầu đất đai, thúc đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư Đẩy mạnh phát triển nhà có quy mơ, chất lượng giá phù hợp với đại đa số nhu cầu xã hội, quan tâm phát triển nhà xã hội cho thuê cho thuê mua, Quỹ đất để phát triển nhà cho thuê nhà xã hội phải triển khai chuẩn bị từ quy hoạch phát triển đô thị Ngoài quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có quy mơ từ 10ha trở lên pháp luật nhà ở, quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà cho thuê nhà xã hội chiếm 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị Theo xu thị trường, chủ đầu tư dự án hộ chủ yếu tập trung vào phân khúc thị trường hộ cao cấp cung cấp cho đối tượng có thu nhập cao, nhu cầu hộ diện trung bình thấp lớn Để khuyến khích có nhiều hộ diện trung bình thấp phù hợp đa số nhu cầu thị trường nay, cần nghiên cứu điều tiết thông qua sắc thuế (chuyển nhượng, thu nhập ) hộ có diện tích lớn 3.4.2 Quy định khung giá đất Chính sách giá đất vấn đề quan tâm tranh luận nhiều nhất, giá đất để tính thuế liên quan đến đất đai, tiền đền bù nhà nước thu hồi đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…Vì ảnh hưởng lớn đến nghĩa vụ quyền lợi tổ chức, nhân hoạt động liên quan đến bất động sản Theo quy định hành, sách giá đất phải tiệm cận với giá thị 79 80 trường điều kiện bình thường Trong thực tiễn TPHCM, giá trị quyền sử dụng đất xác định hai giá giá giao dịch thực tế thị trường giá nhà nước ban hành, nhiên bảng giá đất UBND TPHCM ban hành gần chênh lệch lớn so với giá giao dịch thực thị trường Với bảng giá đất có hiệu lực toàn TP.HCM, hiệu lực từ 1/1/2008 Bảng giá đất khắc phục số hạn chế bảng giá đất cũ khắc phục tình trạng: đoạn đường hai địa phương quản lý lại đưa mức giá chênh lệch cao Tuy nhiên giá đất quận huyện nhiều bất hợp lý Giá đất quy định thấp nhiều so với giá thị trường giá đất nông nghiệp Giá đất khu vực nhiều bất hợp lý: giá đất khu Phú Mỹ Hưng (quận 7) giá đất huyện Bình Chánh: khu phát triển từ lâu, hoàn thiện hạ tầng, gần trung tâm TP khu lại thị hóa Giá đất cao Phú Mỹ Hưng tuyến đường Nguyễn Văn Linh, Bùi Bằng Đoàn, Nguyễn Lương Bằng 6,4 triệu đồng/m2 So với quận 2, giá cao nhìn sang bảng giá đất huyện Bình Chánh 2/3; đường số 9A (khu dân cư Trung Sơn), đường số 26 (khu dân cư Him Lam 6A) lên đến 10,1 triệu đồng/m2 Vì cần sớm sửa đổi đảm bảo khung giá đất Thành phố ban hành sát với giá thị trường sở vào khả sinh lợi tiềm phát triển khu vực tránh tình trạng đánh đồng giá theo cách làm Để xác định giá đất nhanh chóng, xác, hợp lý sát với giá thị trường, Thành phố cần xây dựng trung tâm lưu trữ tồn thơng số bất động sản giao dịch bất động sản thị trường Hệ thống thông tin phải công khai, minh bạch, người sử dụng thơng tin từ hệ thống để tham khảo đối chiếu có nhu cầu Tuy nhiên bảng giá đất UBND Thành phố quy định chênh lệch lớn so với giá giao dịch thị trường Để tránh tạo cú sốc cho thị trường, UBND Thành phố cần có thời gian để thực bước, trước mắt, giải pháp đề xuất để đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất dự án cần phải tạm thời áp dụng hệ số K điều chỉnh hệ số K áp dụng việc tính giá bồi thường để giá trị bồi thường sát với giá thị trường áp dụng phù hợp cho khu vực định UBND Thành phố định 80 81 3.4.3 Phát triển công cụ hỗ trợ thị trường BĐS: 3.4.3.1 Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác, thị trường tài chính, chứng khốn Có sách cung cấp tín dụng dài hạn cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà trả góp( áp dụng đối tượng hưởng lương từ ngân sách số lượng hạn chế) Cần có chế hỗ trợ phần lãi suất thưởng tiết kiệm nhằm khuyến khích người dân thực chương trình tiết kiệm để mua cải tạo nhà Đồng thời có sách ưu đãi thuế đất dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập trung bình, thấp Cần chủ động việc thúc đẩy hỗ trợ cho đối tượng hưởng lương vay dài hạn để tạo lập nhà Mở rộng quy mô Quỹ hỗ trợ nhà đối tượng hưởng nhằm bước phát triển thành định chế tài mạnh, đóng vai trò tích cực việc thực sách nhà thành phố (tương tự Cục phát triển nhà - HDB Singapore) Có phương thức cho vay tín dụng trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản Khuyến khích doanh nghiệp phát hành chứng khoán để huy động vốn thị trường chứng khốn ngồi nước đầu tư phát triển dự án bất động sản Đặc biệt lưu ý phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng Hình thành kênh tài cho thị trường bất động sản cung ứng vốn cho doanh nghiệp người có nhu cầu mua nhà, sở nghiên cứu mơ hình số nước khu vực Trước mắt áp dụng mơ hình “Hệ thống tiết kiệm bắt buộc” Theo đó, người dự định mua nhà phải tiết kiệm khoản tiền định hợp đồng vay vốn trước phép vay, với mức lãi suất thấp mức lãi suất thị trường, mơ hình triển khai thành công Singapore Hoặc nghiên cứu áp dụng mơ hình Thái Lan “Hệ thống nhận tiền đặt cọc”, theo tổ chức tài nhận tiền đặt cọc khách hàng sử dụng vay mua nhà Một hình thức khác huy động nguồn vốn cho thị trường bất động sản thơng qua kênh tài nhà ở, theo chế tái tài 81 82 trợ chấp thông qua công ty tái tài trợ mà công ty nhà nước quản lý nắm cổ phần chi phối, hình thức phù hợp với nước phát triển Phát triển thị trường vốn cung ứng cho thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản đòi hỏi nguồn vốn trung tâm dài hạn, thị trường vốn nước ta q cơng cụ tài tín dụng phi ngân hàng Vì cần khuyến khích phát triển quỹ đầu tư khác, công ty đầu tư hình thức cơng ty cổ phần để huy động vốn đầu tư công chúng nguồn đầu tư nước cho thị trường bất động sản Chính định chế đầu tư đóng vai trò trung gian cho nhà đầu tư không chuyên nghiệp (công chúng, mà lâu đầu tư riêng rẽ hình thức mua đất khu thị hóa để dành, mua nhà mua hộ chung cư để chờ bán kiếm lời) Đây đường để bước “chinh phục hóa” phương thức hình thức đầu tư vào thị trường bất động sản phù hợp với lộ trình hội nhập cạnh tranh ngày gây gắt Chính định chế đầu tư khai thông nguồn vốn đầu tư cho thị trường sơ cấp thứ cấp, kích thích khối cung khối cầu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Nhanh chóng hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS Nếu hệ thống vận hành, nguồn tiền từ tài sản chấp nhân lên, hệ thống ngân hàng thuận lợi hoạt động cho vay, chấp Cần nhanh chóng đưa vào mơ hình tín dụng BĐS Nếu đưa loại hình vào, lượng vốn lớn dân huy động giải phần khó khăn cho hệ thống ngân hàng Khuyến khích kêu gọi đầu tư nước vào thị trường bất động sản, đồng thời có chế quản lý dòng tiền tệ từ quỹ đầu tư khoản tiền chuyển khơng thức từ nước ngồi 3.4.3.2 Kiện tồn sàn giao dịch bất động sản Cần có chế hỗ trợ thông tin, đào tạo nhân lực cho sàn giao dịch bất động sản Đồng thời tổ chức quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch sàn bất động sản Sớm hồn thành cơng tác quy hoạch chi tiết sử dụng đất xây dựng phủ kín địa bàn thành phố 82 83 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Theo đó, việc cấp giấy thực đồ sổ thống nhất, quan quản lý cập nhật biến động thống Xây dựng hệ thống thông tin tài nguyên môi trường nhằm nâng cao hiệu quản lý tính minh bạch thị trường bất động sản 3.4.3.3 Nâng cao hoạt động Trung tâm Phát triển quỹ đất Căn Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Quyết định số 94/2006/QĐUBND quy chế tổ chức hoạt động Trung tâm Phát triển quỹ đất (quyết định điều chỉnh) Trung tâm Phát triển quỹ đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chính phủ phê duyệt để thực hiện., như: Khoanh định vùng quy hoạch khu nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp khu kinh tế Xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt tổng thể Cơng bố phương án bồi thường giải phóng mặt đến người sử dụng đất khu vực quy hoạch phát triển thị Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân thành phố thu hồi đất Tổ chức đấu giá, đấu thầu định thầu khu đất bồi thường giải phóng mặt Tạo lập chế phối hợp đầu tư cho tất khu đất quy hoạch phát triển đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp, khu kinh tế duyệt, kể chế tài thích hợp cho Trung tâm Phát triển quỹ đất Mở rộng mạng lưới hoạt động Trung tâm Phát triển quỹ đất đến quậnhuyện, nhằm tạo động lực phát triển quỹ đất địa bàn cụ thể 3.4.3.4 Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường Hệ thống thơng tin đất đai, quy hoạch, tài xây dựng TPHCM chưa đầy đủ, cơng khai minh bạch Việc có hệ thống thông tin minh bạch sở liệu đầy đủ điều kiện cần cho giao dịch bất động sản Với trợ giúp kỹ thuật công nghệ thông tin đại, TPHCM cần xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản thu thập giá giao dịch bất động sản Các thông tin thu thập không giới hạn thông tin mã số bất động sản, đặc 83 84 điểm bất động sản địa điểm , diện tích, hình dạng, sơ đồ khu đất, chủ sở hữu đến thời điểm tại, quyền nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng/ sở hữu bất động sản đó, giá bất động sản thời điểm giao dịch chuyển nhượng khác nhau… Riêng nhà công trình xây dựng đất cần lưu trữ vẽ thiết kế kiến trúc sơ đồ kết cầu điện, nước… cơng trình Hệ thống thơng tin đất đai mạng kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế ,ngân hàng thương mại Kho bạc Nhà nước cấp nhằm giúp Nhà nước kiểm soát biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất; qua nắm vững cung - cầu thị trường có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị trường bất động sản Điểm đặc biệt hệ thống người sử dụng bất động sản phải đăng kí giá đất sở giá giao dịch thực tế xảy thị trường khu đất đó, giá qua đấu thầu đấu giá có, giá đất quan chuyên định giá xác định, tối thiểu phải giá đất sở khung giá đất quy định Nhà nước Các quan chức vào mức giá đăng ký để tính tiền đền bù đất đai giải phóng Mặt bằng, thuế sử dụng đất thuế chuyển quyền sử dụng đất, khoản phí lệ phí khac Hệ thống nên giao cho quan chức Nhà nước quản lý, trì , cập nhật định kỳ báo cáo hàng năm Hệ thống lập trình phân quyền tiếp cận hệ thống thơng tin cho quan có liên quan nhà nước tự động ghi lại thông số truy cập quan Các đối tượng doanh nghiệp, cá nhân truy cập hệ thống trả khoản phí định để mua số thông tin bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính cơng khai minh bạch thông tin Thu nhập từ việc cung cấp thông tin chuyển vào quỹ để trì, bảo dưỡng cập nhật thơng tin hệ thống 3.4.3.5 Sớm triển khai hình thức cơng ty tư nhân hoạt động lĩnh vực thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt Đền bù giải phóng mặt có nhiều vấn đề phức tạp gây ách tắc cho nhiều dự án khó khăn cho doanh nghiệp trình triển khai dự án Theo quy định pháp luật hành có Nhà nước thu hồi đất đền 84 85 bù giải phóng mặt Nhưng nay, tổ chức phát triển quỹ đất khơng có đủ kinh phí để thực Vì cần sớm đưa vào hoạt động công ty tư nhân hoạt động lĩnh vực thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp công tác đền bù giải tỏa giải phóng mặt bằng, đồng thời đảm bảo lợi ích cao cho người dân Nhà nước, góp phần giúp thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch 3.4.3.6 Cải cách thủ tục hành Cần xem xét lại cách tổng thể để tinh gọn thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư Sở Kế hoạch Đầu tư, định phê duyệt dự án đầu tư, thiết kế sở cấp phép xây dựng Sở Xây dựng, văn thỏa thuận, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 1/500 Sở Quy hoạch – Kiến trúc Ủy ban nhân dân quận, huyện Nên tập trung đầu mối thống Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố đạo chung cho tất khâu trình cấp giấy phép chuẩn bị đầu tư Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư: Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng, bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án 3.4.4 Hoàn thiện quy định quản lý phát triển thị trường BĐS Tổ chức máy chuyên trách quản lý phát triển thị trường bất động sản để tham mưu giúp lãnh đạo UBND thực nhiệm vụ quản lý nhà nước hoạt động thị trường bất động sản địa bàn Trong đặc biệt cơng tác nghiên cứu kinh doanh bất động sản, tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm luật kinh doanh bất động sản văn quy phạm pháp luật có liên quan Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ công trình phê duyệt Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Xử lý nghiêm trường hợp 85 86 vi phạm luật kinh doanh BĐS Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời 3.4.5 Chính sách tài Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung thuế lệ phí liên quan đến thị trường bất động sản theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, thuế liên quan giá trị gia tăng đất đô thị, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà nước đầu tư hạ tầng, nhằm điều tiết nguồn lợi nhà nước tạo ra, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Sớm nghiên cứu sửa đổi Pháp lệnh thuế nhà đất hành, lâu dài ban hành luật thuế bất động sản, ban hành Quy định đánh thuế lũy tiến hộ gia đình, cá nhân có tài sản nhà đất lớn mức trung bình xã hội (diện tích sử dụng đất lớn, diện tích nhà lớn …) hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều tài sản nhà đất nhằm khuyến khích hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà, đất vào sử dụng Trường hợp tài sản nhà đất đưa vào kinh doanh nộp thuế kinh doanh nộp thuế thu nhập bất động sản khơng bị đánh th lũy tiến Giảm mức thuế thu nhập cá nhân bán nhà, gộp thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp Ngược lại, để hạn chế đầu mua bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao trường hợp hộ gia đình cá nhân bán nhà đất vòng năm kể từ mua Thuế suất tính kinh doanh bất động sản với thuế suất 25% - 28% chênh lệch giá mua bán Đối với dự án chậm triển khai cần áp dụng biện pháp kinh tế (buộc chủ đầu tư đóng khoản phí tăng theo thời gian vi phạm) nhằm thúc đẩy tiến độ đảm bảo khả thi biện pháp thu hồi đất 3.5 KIẾN NGHỊ VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC Hồn thiện thống thơng tin: Yếu tố thơng tin cho vay bất động sản quan trọng, Trung tâm thơng tin tín dụng Ngân hàng nhà nước cần phải theo dõi tình hình cho vay kinh doanh bất động sản tồn hệ thống tổ chức tín dụng để thơng tin cho toàn ngành khai thác sử dụng cho việc xem xét, định cho vay thực công tác đạo ngành cần thiết 86 87 Nâng cao vai trò kiểm tra, giám sát ngân hàng: Chất lượng hoạt động cho vay bất động sản thường nhạy cảm với thị trường Để tránh rủi ro mang tính hệ thống triển khai cấp tín dụng ạt cho thị trường mà bỏ qua hay dể dãi công tác xét duyệt cho vay bất động sản ngân hàng Thanh tra Ngân hàng Nhà nước phải nắm bắt thơng tin hoạt động tín dụng ngân hàng để can thiệp kịp thời thơng qua việc theo dõi giám sát tình hình cho vay, dự báo phòng ngừa rủi ro phát sinh cho vay bất động sản ngân hàng, hệ thống Phát huy vai trò định hướng đạo: Vụ Chính sách tiền tệ theo dõi, đề xuất tham mưu Thống đốc có văn đạo tín dụng bất động sản phù hợp mục tiêu điều hành tín dụng thời kỳ Đồng thời tháo gở khó khăn vướng mắc ngân hàng thương mại trình cho vay bất động sản nhận tài sản chấp bất động sản Kết luận chương Xuất phát từ sở lý luận chung thị trường bất động sản tín dụng bất động sản từ phân tích thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn đồng thời nhìn nhận tác động lớn thị trường hoạt động chất lượng khoản tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Kết hợp với học rút từ việc nghiên cứu Cuộc khủng hoảng tín dụng chuẩn Mỹ gây hậu nặng nề cho thị trường tài Mỹ nói riêng tồn cầu nói chung Chính thơng tin giúp người viết xác định vấn đề cần thực để nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản TCTD địa bàn hoàn thiện thị trường bất động sản để hoạt động theo quy luật thị trường góp phần vào việc hạn chế rủi ro cho vay bất động sản yếu tố bất ổn thị trường gây Với mục tiêu đó, xin đề nghị nhóm giải pháp là: Nhóm Giải pháp ổn định phát triển thị trường bất động sản; Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản chung ngành ngân hàng ngân hàng thương mại tập trung giải pháp: Giải pháp nâng cao khả thu thập thông tin thị trường, thông tin khách hàng am hiểu luật pháp bất động sản; Giải pháp nguồn nhân lực; Giải pháp liên quan đến quy trình thẩm định, hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, hệ thống giám sát; Giải pháp 87 88 nâng cao lực tài chính; Giải pháp sở hạ tầng công nghệ thông tin giải pháp xây dựng chiến lược hoạt động tín dụng bất động sản 88 89 PHẦN KẾT LUẬN Thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn hình thành phát triển, bên cạnh thành mà thị trường mang lại cho kinh tế TPHCM, không kể đến tồn bất cập thị trường cần khắc phục Với nhu cầu vốn ngày lớn nhằm đáp ứng cho nhu cầu ngày phát triển thị trường bất động sản– thực thị trường tiềm để ngân hàng tham gia vào việc tài trợ vốn phát triển sản phẩm dịch vụ tài Tuy nhiên với khuyết tật thị trường bất động sản, đòi hỏi ngân hàng cần thận trọng tham gia tài trợ vốn cho thị trường Trên giới, hai thập kỷ gần chứng kiến khủng hoảng tài mà nguyên nhân xuất phát từ thị trường bất động sản - khủng hoảng tài Châu Á năm 1997-1998 gần khủng hoảng tín dụng nhà chuẩn Mỹ, tác động xấu đến thị trường tài Mỹ số quốc gia khác giới Hậu tránh khỏi quy luật thị trường Việt Nam sau hòa vào giới bị vào vòng xốy quy luật thị trường Vì vậy, từ kinh nghiệm đúc rút qua khủng hoảng tín dụng Mỹ, người viết nghiên cứu sở lý luận thực trạng thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng TPHCM, người viết tồn thị trường nhận định rủi ro tiềm tàng lĩnh vực cho vay bất động sản ngân hàng TPHCM Từ cho thấy sức ảnh hưởng lan tỏa thị trường bất động sản đến thị trường khác kinh tế lớn thị trường tài Vấn đề trầm trọng ngày liên kết giới gần ngày có nhiều sản phẩm phái sinh tạo để đáp ứng nhu cầu ngày phát triển thị trường Tại Việt Nam, kinh tế kéo theo phát triển nóng số thị trường Thị trường chứng khoán Thị trường bất động sản Một lượng vốn lớn ngân hàng đổ vào thị trường thời gian vài năm gần Tuy nhiên, thị trường trình hình thành phát triển không tránh khỏi biến động mạnh thực tế gần chứng minh cho thấy Vì ngân hàng với vai trò nhà tài trợ vốn 89 90 cho thị trường không tránh khỏi rủi ro cho vay BĐS thị trường tuột dốc khả phát sinh nợ xấu lớn Chính lý đó, người viết chọn đề tài “ Nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản ngân hàng TPHCM ” để qua đóng góp số giải pháp định hướng cho hoạt động thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng nhằm giúp hoạt động ngân hàng ngày ổn định an toàn Xa thế, luận văn đưa số kiến nghị với ngân hàng nhà nước, cần có định hướng đạo cụ thể đồng thời làm đầu mối cung cấp thông tin thị trường tình hình cho vay bất động sản địa bàn để ngân hàng thương mại làm sở để chọn hướng Bên cạnh đó, thường xuyên giám sát kiểm hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại để cảnh báo phòng ngừa xảy rủi ro mang tính hệ thống Đối với ngân hàng thương mại cần nâng cao lực tài nguồn nhân lực nhằm nâng cao khả cạnh tranh phát triển an toàn bền vững, đồng thời có định hướng chiến lược cụ thể để phát triển lĩnh vực cho vay BĐS sở cân đối quy mô tiềm lực ngân hàng 90 91 MỤC LỤC NỘI DUNG LUẬN VĂN Chương TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .6 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm tín dụng BĐS .7 1.1.3 Nội dung tín dụng bất động sản 1.1.4 Vai trò tín dụng bất động sản .8 1.1.5 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản 1.1.6 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng Bất động sản 10 1.2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 11 1.2.2 Phân loại bất động sản .13 1.2.3 Thị trường bất động sản đặc điểm thị trường bất động sản 14 1.2.4 Vai trò thị trường bất động sản 16 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .18 BÀI HỌC TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI CHUẨN CỦA MỸ 19 1.3.1 Vay mua nhà trả góp theo hình thức cổ điển Mỹ 19 1.3.2 Vay nợ chuẩn nguyên nhân hình thành thị trường cho vay nợ chuẩn .20 1.3.3 Hệ lụy ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán 22 1.3.4 Vậy Khủng hoảng nhà đất Mỹ gì? 22 1.3.5 Các giai đoạn bùng phát khủng hoảng .23 1.3.6 Bài học cho Việt Nam 24 1.3 Chương 28 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG .28 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TẠI TPHCM 28 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM 28 2.1.1 Khái quát diễn biến thị trường bất động sản địa bàn TPHCM trước sau Luật đất đai ban hành 28 2.1.1.1 Thị trường bất động sản TPHCM trước có Luật đất đai năm 1993 28 2.1.1.2 Thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 28 2.1.1.3 Thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn từ năm 2003 đến 30 2.1.2 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản địa bàn thời gian qua 33 2.1.3 Những tồn nguyên nhân tồn hoạt động thị trường bất động sản TPHCM 34 2.2 HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TẠI TPHCM 37 2.2.1 Một số nét hoạt động ngân hàng TPHCM 37 2.2.1.1 Mạng lưới hoạt động quy mô vốn chủ sở hữu ngân hàng 91 92 TPHCM .37 2.2.1.2 Hoạt động huy động vốn ngân hàng TPHCM 39 2.2.1.3 Hoạt động tín dụng ngân hàng TPHCM 41 2.2.2 Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng TPHCM 43 2.2.2.1 Chính sách tín dụng ngân hàng thị trường bất động sản 43 2.2.2.2 Cơ chế chấp bất động sản .43 2.2.2.3 Cơ chế xử lý cho vay kinh doanh bất động sản TCTD 44 2.2.2.4 Những yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản địa bàn TPHCM 45 2.2.2.5 Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại TPHCM .47 2.2.2.6 Chất lượng tín dụng bất động sản .52 2.2.2.7 Những rủi ro tiềm tàng hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng TPHCM 53 2.2.2.8 Nợ chuẩn cho vay bất động sản TCTD 55 Kết luận chương 56 Chương 57 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG .57 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG TẠI TPHCM .57 3.1 SỰ CẦN THIẾT PHẢI QUẢN LÝ VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI TPHCM 57 3.2 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 58 NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 60 3.3.1 Giải pháp chung cho ngành ngân hàng 60 3.3.2 Giải pháp ngân hàng thương mại 61 3.3.2.1 Nâng cao lực tài .63 3.3.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực .66 3.3.2.3 Xác định chiến lược hoạt động cho vay BĐS 68 3.3.2.4 Xây dựng quy trình thẩm định, quản lý tín dụng chặt chẽ hiệu 68 3.3.2.5 Xây dựng hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội phù hợp, nâng cao vai trò hệ thống đánh giá giám sát 72 3.3.2.6 Tạo lập hồn thiện hệ thống thơng tin thị trường 73 3.3.2.7 Nâng cao khả nắm bắt am hiểu luật pháp bất động sản .75 3.3.2.8 Phát triển hạ tầng, công nghệ thông tin .75 3.3 NHÓM GIẢI PHÁP ỔN ĐỊNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 76 3.4.1 Về cung cầu hàng hóa cho thị trường .78 3.4.2 Quy định khung giá đất .79 3.4.3 Phát triển công cụ hỗ trợ thị trường BĐS: 81 3.4.3.1 Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác, thị trường tài chính, chứng khoán 81 3.4.3.2 Kiện toàn sàn giao dịch bất động sản 82 3.4.3.3 Nâng cao hoạt động Trung tâm Phát triển quỹ đất 83 3.4 92 93 3.4.3.4 Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường 83 3.4.3.5 Sớm triển khai hình thức cơng ty tư nhân hoạt động lĩnh vực thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt .84 3.4.3.6 Cải cách thủ tục hành 85 3.4.4 Hoàn thiện quy định quản lý phát triển thị trường BĐS .85 3.4.5 Chính sách tài 86 3.5 KIẾN NGHỊ VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC 86 Kết luận chương 87 93 ... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TẠI TPHCM 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM 2.1.1 Khái quát diễn biến thị trường bất động sản địa bàn TPHCM trước... chất lượng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại TPHCM Chương TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm Cho vay bất. .. địa bàn TPHCM, đánh giá tình hình hoạt động, hiệu tồn hoạt động tín dụng bất động sản cơng tác quản lý tín dụng bất động sản để đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản cho