Dự án đầu tư cao ốc phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ tại số 8 lê trọng tấn, cầu giấy, thành phố hà nội

Phần …………… TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN NGÀNH KẾ HOẠCH ĐẦU TƢ *** Đề tài tốt nghiệp DỰ ÁN ĐẦU TƢ CAO ỐC PHỨC HỢP TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI, VĂN PHÒNG, CĂN HỘ TẠI SỐ LÊ TRỌNG TẤN, CẦU GIẤY, TP.HÀ NỘI Giáo viên hƣớng dẫn :Thầy Nguyễn Thanh Sinh viên thực : Trần Quế Tử Lớp : DT01/ MSHV : 1098120071 Triều TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 Trang Phần …………… MỤC LỤC PHẦN 1: GIỚI THIỆU CHUNG - PHẦN 2: NỘI DUNG DỰ ÁN 2.1 Qui trình phát triển dự án - 2.2 Tổng quan dự án 2.3 Nguồn vốn kế hoạch vay, trả vốn vay - 2.3.1 Nguồn vốn - 2.3.2 Kế hoạch vay vốn hoàn trả vốn vay 2.4 Các giả định tính tốn 2.4.1 Các giả định thiết kế công suất 2.4.2 Các giả định kế hoạch kinh doanh PHẦN 3: PHÂN TÍCH DỰ ÁN - 11 3.1 Phân tích thị trƣờng 11 3.2 Phân tích SWOT vị trí địa điểm dự án - 15 3.3 Phân tích tính cạnh tranh - 15 3.4 Phân tích tài 17 3.4.1 Mục đích - 17 3.4.2 Báo cáo thu nhập - 17 3.4.3 Báo cáo lƣu chuyển tiền tệ 18 3.5 Phân tích rủi ro 19 3.6 Phân tích độ nhạy - 20 3.6.1 Phân tích độ nhạy chiều 20 3.6.2 Phân tích độ nhạy hai chiều - 24 3.7 Phân tích kịch 25 3.8 Phân tích mơ - 25 PHẦN TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN 28 4.1 Sơ đồ cấu trúc thực dự án - 28 4.2 Phƣơng án tổ chức thực dự án 28 4.3 Kỹ thuật xây dựng giải pháp an toàn 29 4.3.1 Kỹ thuật xây dựng 29 Trang Phần …………… 4.3.2 Bảo vệ môi trƣờng 29 4.3.3 An toàn lao động 30 4.3.4 Phòng chống cháy nổ 30 4.4 Qui định đấu thầu chọn nhà thầu - 31 PHỤ LỤC - 33 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 42 Trang Phần …………… PHẦN 1: GIỚI THIỆU CHUNG Trong năm qua, Việt Nam đƣợc đánh giá điểm đến hấp dẫn nhà đầu tƣ giới với đánh giá khả quan môi trƣờng hội đầu tƣ Làn sóng nhà đầu tƣ nƣớc đến Việt Nam ngày tăng Thêm vào đó, dân số thành phố đặc biệt Thành phố Hà Nội tăng nhanh với mức sống ngày nâng cao Nắm bắt đƣợc nhu cầu mặt bằng, hộ cho thuê ngày tăng TP Hà Nội, công ty IMG định đầu tƣ xây dựng phức hợp trung tâm thƣơng mại, văn phòng, hộ cho thuê Đứng góc độ sinh viên ngành kế hoạch đầu tƣ trƣờng Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tơi chọn đề tài thẩm định dự án đầu tƣ cao ốc phức hợp trung tâm thƣơng mại, văn phòng, hộ số Lê Trọng Tấn Hà Nội Mục đích nghiên cứu: - Hồn thành chun đề tốt nghiệp khóa học - Thẩm định dự án thực tiễn Phạm vi nghiên cứu: Đánh giá tính khả thi mặt kỹ thuật, tài chính, xã hội dự án đầu tƣ cao ốc phức hợp trung tâm thƣơng mại, văn phòng, hộ số Lê Trọng Tấn Hà Nội quan điểm chủ đầu tƣ tổng đầu tƣ Phƣơng pháp nghiên cứu: - Dùng phƣơng pháp phân tích định lƣợng, phân tích tổng hợp số liệu cơng ty cung cấp - Phân tích hiệu tài dự án thơng qua phƣơng pháp chiết khấu dòng tiền Tóm tắt nội dụng đề tài: Đề tài đƣợc chia làm phần sau: Phần 1: Giới thiệu chung Phần 2: Nội dung dự án Phần 3: Phân tích dự án Phần 4: Kết luận kiến nghị Cuối Phụ lục đính kèm Danh mục tài liệu tham khảo Trang Phần …………… PHẦN 2: NỘI DUNG DỰ ÁN 2.1 Qui trình phát triển dự án: Dự án kinh doanh bất động sản đƣợc phân tích luận văn đƣợc hiểu hoạt động bỏ vốn đầu tƣ nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm: - Dự án đầu tƣ kinh doanh cao ốc văn phòng - Dự án hộ cho thuê - Dự án trung tâm thƣơng mại Để đạt đƣợc thành công định lựa chọn mơ hình đầu tƣ quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tƣ thực phân tích lựa chọn theo quy trình sau: Bƣớc 1: Tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp Bƣớc 2: Lên Ý tƣởng kinh doanh Bƣớc 3: Nghiên cứu thị trƣờng Bƣớc 4: Thiết kế ý tƣởng Bƣớc 5: Phân tích tài Bƣớc 6: Tìm nguồn tài chính, tài trợ cho dự án lập hồ sơ dự án, xin giấy phép Bƣớc 7: Triển khai dự án Bƣớc 1: Tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp: Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác thuê đất thuộc quỹ quản lý nhà nƣớc; thứ hai mua đất Trang Phần …………… từ đối tác khác Nhà đầu tƣ thƣờng tính đến việc mua khu đất đâu, giá bao nhiêu, mua dựa phù hợp khu đất Khu đất phù hợp khu đất tọa lạc vị trí chiến lƣợc phát triển kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ (các loại hình dịch vụ nhƣ định nghĩa trên) khả thi mặt pháp lý Một khu đất đƣợc xem khả thi mặt pháp lý khu đất thuộc diện đƣợc phép đầu tƣ khai thác kinh doanh quyền địa phƣơng Hơn nữa, khu đất Việt Nam thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích định (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, tiêu chuẩn kỹ thuật quy hoạch), đòi hỏi nhà đầu tƣ phải kiểm tra tính phù hợp thơng số quy hoạch với mục đích kinh doanh họ (với thơng số quy hoạch có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tƣ hay không) Để biết đƣợc thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tƣ tìm đến quan quản lý quy hoạch tỉnh nhƣ sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trƣờng chuyên viên phụ trách quy hoạch UBND tỉnh nơi quản lý khu đất Trong trƣờng hợp khu đất chƣa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh nhà đầu tƣ phải gửi cơng văn đề nghị xin chủ trƣơng quy hoạch theo ý đồ họ Kết bƣớc tìm kiếm khẳng định phù hợp khu đất nhà đầu tƣ phải ký đƣợc hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác chấp thuận chủ trƣơng quy hoạch UBND tỉnh nơi quản lý hành khu đất hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất nhà nƣớc quản lý) Bƣớc 2: Ý tƣởng kinh doanh Trả lời câu hỏi kinh doanh theo mơ hình nào? Nhà đầu tƣ phải dựa vào kinh nghiệm tầm nhìn họ để đề xuất ý tƣởng kinh doanh Dù kinh nghiệm tầm nhìn nhà đầu có khác nhƣng họ sở chung dựa vào thị trƣờng Khi đƣa định đầu tƣ điều kiện thiếu liệu chắn thị trƣờng định mơi trƣờng có rủi ro Nhà đầu tƣ thận trọng họ thực nghiên cứu thị trƣờng trƣớc đƣa định Bƣớc 3: Nghiên cứu thị trƣờng Việc nghiên cứu thị trƣờng để kiểm định lại ý tƣởng kinh doanh việc chuyển từ định mơi trƣờng có rủi ro sang định môi trƣờng chắn chắn Các loại thị trƣờng cần nghiên cứu bao gồm thị trƣờng cao ốc văn phòng, hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà Nghiên cứu thị trƣờng phải dự báo đƣợc triển vọng dung lƣợng loại thị trƣờng dịch vụ Nghiên cứu thị trƣờng kiểm định tính khả thi ý tƣởng kinh doanh khuyến nghị hƣớng phát triển dự án Bƣớc 4: Thiết kế ý tƣởng Trang Phần …………… Thiết kế ý tƣởng dự án đƣợc tiêu chí sau:  Xác lập mơ hình kinh doanh có hiệu  Thiết kế ý tƣởng kiến trúc có phong cách đặc trƣng, ấn tƣợng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp  Chứng minh đƣợc hiệu đầu tƣ  Đảm bảo chất lƣợng, tiến độ ngân sách trình xây dựng  Đảm bảo nguồn thu lợi nhuân Dựa tiêu chí trên, ý tƣởng dự án phải thể đầy đủ nội dung sau:  Mơ hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vƣợt trội dịch vụ dự án cung cấp so với dịch vụ hữu thị trƣờng  Ý tƣởng kiến trúc nhƣ nào, độc đáo kiến trúc  Các đặc điểm kỹ thuật  Thị trƣờng mục tiêu  Quản lý đầu tƣ khác thác nhƣ nào? Bƣớc 5: Phân tích tài Phân tích tài nhằm xác định khả sinh lời dự án, bao gồm tiêu chủ yếu sau:  Ƣớc tính tồn chi phí dự án  Dự kiến phƣơng án hợp tác kinh doanh  Ƣớc tính nguồn vốn vay  Thiết lập mơ hình phân tích dựa giả định dự án  Phân tích dòng tiền cho tồn dòng đời dự án bao gồm chi phí đầu tƣ, nguồn vốn đầu tƣ, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, số tài nhƣ NPV, IRR, thời gian hồn vốn  Phân tích độ nhạy với biến thiên suất đầu tƣ giá th dự kiến Bƣớc 6: Tìm nguồn tài tài trợ cho dự án lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn triển khai dự án Theo thiết kế cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tƣ cân đối nguồn vốn định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trƣờng tài mở nhiều hội huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty vay Tuy nhiên, với kênh huy động khả thi dự án đƣợc cấp phép, phê duyệt chi tiết đƣợc hạng mục đầu tƣ Để đạt cấp Trang Phần …………… phép chủ đầu tƣ phải chứng minh đƣợc lực tài nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trƣớc Việc huy động vốn giai đoạn này, chủ đầu tƣ tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tƣ thơng qua ký kết biên thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tƣ với nội dung sau:  Thỏa thuận chi phí  Thỏa thuận thời gian  Thỏa thuận nhân lực  Thỏa thuận cách làm Sau bên tham gia góp vốn ký kết văn hợp tác đầu tƣ (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:  Các đánh giá rải rác  Đánh giá tiền khả thi  Các tài liệu, văn ghi nhận trao đổi nội với đối tác  Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hoạt động xin phép đầu tƣ, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án Bƣớc 7: Triển khai dự án Triển khai dự án gồm công việc sau:  Thiết kế chi tiết  Đấu thầu chọn thầu xây dựng  Vay vốn giải ngân vốn chủ sở hữu  Phƣơng án tổ chức giám sát, quản lý Phƣơng án tổ chức gám sát, quản lý khai thác dự án chủ đầu tƣ tự thực Nếu dự án có tính phức tạp cao nhân lực doanh nghiệp chủ đầu tƣ không đủ khả quản lý thù sử dụng đến dich vụ tƣ vấn thực công việc sau:  Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lƣợng)  Bán & tiếp thị  Tƣ vấn quản lý tài sản Trên quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản Trong phần vào bƣợc cụ thể dự án nghiên cứu: khu phức hợp trung tâm thƣơng mại, cao ốc văn phòng, hộ cho thuê số 8, Lê Trọng Tấn, Hà Nội Trang Phần …………… 2.2 Tổng quan dự án: Tên dự án: Dự án đầu tƣ cao ốc phức hợp trung tâm thƣơng mại, văn phòng, hộ số Lê Trọng Tấn Hà Nội Chủ đầu tƣ: Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng IMG, số 27 Nguyễn Đình Chiểu, P ĐaKao, Q.1, TP Hồ Chí Minh Đơn vị hợp tác đầu tƣ: Sẽ đánh giá lựa chọn sau dự án đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt Ranh giới dự án: Phía Bắc: giáp đƣờng Trƣờng Chinh; Phía Tây Nam: giáp đƣờng Lê Trọng Tấn; Phía Đơng: giáp đƣờng Tơn Thất Tùng kéo dài Vị trí trạng điều kiện tự nhiên: Khu đất số 8, Lê Trọng Tấn, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội Hiện trạng địa hình tƣơng đối phẳng, khơng vƣớng giải tỏa nhà dân Phƣơng tiện, thiết bị xây dựng nguyên vật liệu vào dễ dàng, thuận tiện suốt q trình thi cơng xây dựng cơng trình Cơng trình đáp ứng đƣợc tiêu chuẩn quy hoạch, thiết kế phù hợp với cảnh quan đô thị thành phố với quy định kỹ thuật an toàn Quy hoạch sở hạ tầng tác động tới dự án nghiên cứu Các hƣớng tiếp cận từ Tôn Thất Tùng - Phạm Ngọc Thạch, Ngã Tƣ Vọng, Ngã Tƣ Sở có khả bị tắc đƣờng cao, đặc biệt cao điểm Hƣớng tiếp cận từ đƣờng Lê Trọng Tấn nhỏ, hẹp Khu vực đƣờng Trƣờng Chinh – Tôn Thất Tùng – Ngã Tƣ Sở đƣợc coi 29 điểm ngập úng thành phố Hà Nội Dự án đƣờng Trƣờng Chinh mở rộng Tôn Thất Tùng kéo dài đƣợc trì hỗn, thời điểm hồn thành chƣa đƣợc xác định rõ Trang Phần …………… Cơ sở pháp lý: Công ty IMG đƣợc quyền thuê dài hạn 11,028.3 m2 đất số Lê Trọng Tấn với mục đích sử dụng làm văn phòng, xƣởng, bãi đậu xe kho chứa hàng Qui mô xây dựng: Hạng mục Chức Đơn vị Diện tích sàn xây dựng Diện tích sàn kinh doanh Hành lang kỹ thuật KHỐI Đậu xe Trung tâm Thƣơng mại Trung tâm Thƣơng mại m2 5.500 4.525 975 m2 5.500 4.525 975 m2 3.651 3.113 538 - Tầng 2-9 - Tầng 1013 Căn hộ trung cấp m2 24.000 18.000 6.000 Căn hộ cao cấp m2 9.000 6.750 2.250 - Tầng 14 Dịch vụ m2 3.000 2.250 750 - Tầng hầm Đậu xe m2 3.300 2.550 750 - Tầng 1-14 Văn phòng m2 14.000 10.500 3.500 m2 67.951 52.213 15.738 - Tầng hầm - Tầng (trệt) - Tầng lững KHỐI Tổng cộng Theo qui hoạch thực có hai khối nhà đƣợc xây dựng nhƣ sau: - Khối 1: Có tổng diện tích sàn xây dựng ‘GFA’ 50,651 m2 tổng diện tích sàn khai thác ‘NFA’ lần lƣợt 39,163 m2 Trong gồm có: tầng hầm, tầng tầng lửng dành cho thƣơng mại, tầng 2-9 dành cho hộ trung cấp, 10-13 hộ cao cấp, tầng 14 dịch vụ - Khối 2: Có tổng diện tích sàn xây dựng ‘GFA’ 17,300 m2 tổng diện tích sàn khai thác ‘NFA’ lần lƣợt 13,050 m2 Trong gồm có: tầng hầm tầng 114 văn phòng cho thuê Lý đầu tƣ: - Mở rộng kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận - Giúp IMG đa dạng hóa danh mục đầu tƣ - Tăng lƣợng cung cho thị trƣờng hộ, văn phòng cho thuê - Kết đánh giá dự án có tính khả thi 2.3 Nguồn vốn và kế hoạch vay, trả vốn vay: 2.3.1 Nguồn vốn Trang 10 Phần …………… PHẦN 4: TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN 4.1 Sơ đồ cấu trúc thực dự án: Chủ Đầu Tƣ Giám Đốc Dự Án Ban Quản Lý Dự án Nhà thầu (Hạ tầng kỹ thuật) 4.2 Nhà thầu (Cơ điện) Ban Tƣ Vấn Nhà thầu (Hoàn thiện) Thiết kế & Kiến Trúc Hạ tầng Kỹ Thuật Chi Phí & Dòng tiền Phƣơng án tổ chức thực dự án Hai phƣơng án q trình thực dự án Giai đoạn: Phân tích tính khả thi, Xin phép xây dựng với thiết kế Giai đoạn 2: Thi công dự án - Giai đoạn 1: Phân tích tính khả thi, Xin phép xây dựng với thiết kế Trong giai đoạn này, chủ đầu tƣ thuê công ty độc lập để phân tích tính khả thi dự án Nếu dự án có tính khả thi tiến hành bƣớc Giám đốc dự án tiến hành hoàn thiện hồ sơ qui hoạch dự án trình quan chức phê duyệt, đồng thời hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng Công ty thuê công ty chuyên Thiết kế hạ tầng sở dự án để thực giai đoạn thiết kế Nhiệm vụ thiết hạ tầng gồm có: thiết kế san nền, thiết kế hệ thống đƣờng giao thông, thiết kế hệ thống cấp thoát nƣớc, thiết kế hệ thống điện chiếu sáng - Giai đoạn 2: Thi cơng dự án Thời gian dự kiến thi cơng hồn thành tồn khối tòa nhà năm kể từ ngày khởi công - Khối 1: thi cơng vòng 12 tháng - Khối 2: thi cơng vòng tháng Trang 31 Phần …………… 4.3 Kỹ thuật xây dựng giải pháp an tồn 4.3.1 Kỹ thuật xây dựng: - Cơng tác chuẩn bị mặt bằng: Mặt đƣợc giải trƣớc thi cơng móng cơng trình Lƣu ý đến tính hợp lý việc bố trí đến điểm tập kết vật liệu, luồng di chuyển, vị trí đặt máy vận thăng, cẩu tháp Mặt cơng trình thi cơng phải bố trí rãnh, hố thu nƣớc - Cơng tác thi cơng móng tầng hầm: Cọc móng đƣợc thi cơng phƣơng pháp cọc nhồi để không ảnh hƣởng đến cơng trình xung quanh Thử tải tĩnh tối thiểu cọc trƣớc thi công hàng loạt, qua thử tải tĩnh phát ứng suất đầu cọc thấp thiết kế báo cho tƣ vấn để xem xét - Công tác bê tông: Sử dụng bê tông trạm trộn, không sử dụng phụ gia đông kết nhanh Đối với hạng mục nhỏ, cho phép dùng máy trộn bê tông 0.5 m3 đổ chỗ Dùng máy đầm bàn máy đầm dùi để đảm bảo độ chặt bê tông Đơn vị thi công phải bảo đảm công tác tƣới nƣớc bảo dƣỡng bê tông qui chuẩn xây dựng Tƣ vấn giám sát phải yêu cầu nhà thầu xây lắp thực việc lấy mẫu bê tông đem thử theo đợt đỗ bê tông, móng, sàn, hầm, cột , đà sàn tầng để đảm bảo đạt đƣợc yêu cầu thiết kế - Cơng tác cốt thép: Sử dụng cốt thép có khả chịu lực cắt, lực nén không thấp lực tính tốn thiết kế Tƣ vấn giám sát phải yêu cầu nhà đầu tƣ thi công thực việc lấy mẫu thép đem thủ theo đợt nhập vào công trƣờng để bảo đảm đạt yêu cầu chịu cắt, chịu nén, chịu uốn không thấp thiết kế.Thép xây dựng cần bảo quản nhà, hạn chế tiếp xúc với mơi trƣờng bên ngồi (mƣa, nắng ) 4.3.2 Bảo vê môi trƣờng Nguồn gây ô nhiễm: Trong trình đập phá, tháo dỡ cơng trình cũ gây nên ô nhiễm tiếng ồn, bụi lan tỏa, xà bần rơi vãi Trong trình xây dựng tạo nên tiếng ồn, khói bụi, vật tƣ rơi vãi vật liệu phế thải Trong trình khai thác dự án gây ô nhiễm nƣớc thải sinh hoạt, rác thải sinh hoạt Các giải pháp hạn chế ô nhiễm môi trƣờng: Trang 32 Phần …………… Che chắn Tole vải Nylon chung quanh khu đất dự án, ngày khởi cơng cơng trình nghiệm thu bàn giao đƣa vào sử dụng Xà bần, đất đào móng khơng dùng phải đƣợc bốc lên xe có thùng đƣợc phủ kín trƣớc chở để khơng rơi vãi trê đƣờng vận chuyển Nơi đổ đất xà bần phải xin phép quan có thẩm quyền Trong q trình thi cơng xây lắp: cần dựng nhà tạm chứa vật tƣ nhƣ xi-măng, thép số vật tƣ khác Cát, đá, gạch xây dựng chuyển đến phải che kín, vào cơng trƣờng phải đƣợc che chắn, tập kết vị trị, công tác bốc dỡ hàng phải nhẹ nhàng để tránh tạo tiếng ồn xung quanh Nghiêm cấm đổ tràn lan ảnh hƣởng đến vệ sinh xung quanh Công trƣờng ngƣng thi cơng từ 22h đến 6h ngày nghĩ ngơi ngƣời dân xung quanh 4.3.3 An toàn lao động: An toàn lao động bao gồm: an tồn lao động, phòng chống yếu tố độc hại sức khỏe tƣơng lai Hệ thống biện pháp an tồn lao động gồm có: Hàng rào tạm cơng trình xây dựng cần thiết đƣợc dựng lên trƣớc nhằm: hạn chế chất ô nhiễm lan tỏa, ngăn chặn kẻ xấu để thâm nhập vào công trƣờng Rào chắn công trƣờng: khu vực nguy hiểm dễ xảy tai nạn lao động Dây an toàn cao: nơi làm việc cao Lƣới chắn rác: ngăn chặn gạch, gỗ, cốp pha rơi xuống Công nhân công trƣờng phải đƣợc sát hạch kiến thức an toàn lao động trƣớc đƣợc phép làm việc Tại cổng công trƣờng phải đặt bảng nội quy an toàn lao động Nghiêm túc xử lý cá nhân, tập thể vi phạm nội qui an toàn lao động 4.3.4 Phòng chống cháy nổ: Sử dụng, dự trữ, bảo quản ngun vật liệu nhƣ bình chữa khí máy hàn hơi, bình ga, xăng dầu kỹ thuật, qui định, có khoảng cách ly an tồn, tuyệt đối khơng cho phép đặt gần nơi có nhiệt độ cao gây cháy nổ Khơng sử dụng điện tải, chọn tiết diện dây phù hợp, cấm đun nấu bừa bãi không nơi qui định Đặt dây chống sét tạm thời an toàn cho mùa mƣa Tại cơng trƣờng có qui định nơi hút thuốc riêng biệt Trang 33 Phần …………… Có bảng nội qui, hƣớng dẫn báo cháy chửa cháy Phải đặt nơi dễ thấy, có tập huấn nhanh cơng trƣờng Chuẩn bị thiết bị dụng cụ cần thiết để chửa cháy Đấu thầu trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng yêu cầu bên mời thầu để thực gói thầu thuộc dự án quy định Điều Luật sở bảo đảm tính cạnh tranh, cơng bằng, minh bạch hiệu kinh tế 4.4 Qui định đấu thầu chọn nhà thầu: Đấu thầu trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng yêu cầu bên mời thầu để thực gói thầu dự án sở bảo đảm tính cạnh tranh, cơng bằng, minh bạch hiệu kinh tế Trình tự thực đấu thầu gồm bƣớc chuẩn bị đấu thầu, tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định phê duyệt kết đấu thầu, thông báo kết đấu thầu, thƣơng thảo, hoàn thiện hợp đồng ký kết hợp đồng Nhà thầu nhà thầu chịu trách nhiệm việc tham gia đấu thầu, đứng tên dự thầu, ký kết thực hợp đồng đƣợc lựa chọn (sau gọi nhà thầu tham gia đấu thầu) Nhà thầu tham gia đấu thầu cách độc lập gọi nhà thầu độc lập Nhà thầu với nhiều nhà thầu khác tham gia đấu thầu đơn dự thầu gọi nhà thầu liên danh Điều kiện tham gia đấu thầu gói thầu: Nhà thầu tham gia đấu thầu gói thầu phải có đủ điều kiện sau đây:  Có tƣ cách hợp lệ quy định Điều 7, Điều Luật đấu thầu (2005)  Chỉ đƣợc tham gia hồ sơ dự thầu gói thầu với tƣ cách nhà thầu độc lập nhà thầu liên danh Trƣờng hợp liên danh phải có văn thỏa thuận thành viên, quy định rõ ngƣời đứng đầu liên danh, trách nhiệm chung trách nhiệm riêng thành viên cơng việc thuộc gói thầu  Đáp ứng yêu cầu nêu thông báo mời thầu thƣ mời thầu bên mời thầu  Bảo đảm cạnh tranh đấu thầu theo quy định Điều 11 Luật đấu thầu (2005) Bảo đảm cạnh tranh đấu thầu: Nhà thầu tham gia đấu thầu gói thầu thuộc dự án phải bảo đảm yêu cầu tính cạnh tranh sau đây:  Nhà thầu tƣ vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi không đƣợc tham gia đấu thầu cung cấp dịch vụ tƣ vấn lập thiết kế kỹ thuật dự án, nhà thầu tƣ vấn tham gia thiết kế kỹ thuật dự án không đƣợc tham gia đấu thầu bƣớc tiếp theo, trừ trƣờng hợp gói thầu EPC  Nhà thầu tham gia đấu thầu phải độc lập tổ chức, không phụ thuộc vào quan quản lý độc lập tài với nhà thầu tƣ vấn lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu Trang 34 Phần ……………  Nhà thầu tƣ vấn giám sát thực hợp đồng phải độc lập tổ chức, không phụ thuộc vào quan quản lý độc lập tài với nhà thầu thực hợp đồng  Nhà thầu tham gia đấu thầu gói thầu thuộc dự án phải độc lập tổ chức, không phụ thuộc vào quan quản lý độc lập tài với chủ đầu tƣ dự án Bảng tóm tắt đơn vị dự định tham gia đấu thầu Hạng mục công việc Đơn vị dự kiến mời thầu Qui hoạch CMV, Archetype, ICIC Quản lý Dự án Meinhardt, Apave, AIC, Delta, Coninco, Huynhdai, HBP, Bondway Project Service Quản lý thiết kế Coninco, ICIC, Phú Hƣng Gia, ATA, HTA, TTT, WSP, SWA VN, CotecCons Tƣ vấn giá chi phí Savills, Davis Langdon & Seah, Meinhardt, CotecCons, Phú Hƣng Gia, Rider Hunt Levett Giám sát cơng trình Meinhardt, Apave, Cơng ty kiểm định xây dựng Conico, ICIC, HBP, DuffillWatts &Tse Đơn vị thi cơng Bachy, Long Giang, Cơng ty móng phía nam, Delta, móng Unicons, CotecCons, TungFeng Đơn vị thi cơng xây Hòa Bình, HUD, Coteccons, Phú Hƣng Gia, Vinaconex, dựng khung xƣờng Tồn Thịnh Phát, Tổng cơng ty xây dựng phát triển hạ tầng (LICOGI), Codescon, Cofico, Đơn vị điện Ree, Vinaconex, Taisei Corp, Unicons Trang trí Nội thất OZ Decord, Unicons, HuynhDai, Cofico, Invesco, Vinaincon, Toàn Thịnh Phát Phối cảnh xanh Cát Tƣờng, Vƣờn Xanh, Tổng Cơng ty xây khn viên tòa nhà Trang 35 Phần …………… PHỤ LỤC Bảng báo cáo tóm tắt KẾ HOẠCH CHO THUÊ CĂN HỘ VÀ DOANH THU Danh mục Khu vực đậu xe Khu thƣơng mại - Tầng - Tầng lững Khu hộ - Căn hộ trung cấp - Căn hộ cao cấp Khu dịch vụ Khu văn phòng Tổng diện tích sàn sử dụng (m2) Đơn giá cho thuê (USD/m2/tháng) Doanh thu (USD/năm) 7.075 509.400 4.525 3.113 42 30 2.280.600 1.120.680 18.000 6.750 2.250 18 30 18 3.888.000 2.430.000 486.000 10.500 18 2.268.000 Tổng doanh thu năm đầu 12.982.680 KHẤU HAO Loại tài sản - Gía trị thƣơng quyền đất -Chi phí xây dựng (bao gồm tất cả) -Chi phí tƣ vấn thiết kế -Dự phòng -Chi phí quản lý dự án -Lãi vay trình sử dụng MỘT SỐ CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG - Chi phí quảng cáo, tiếp thị - Chi phí quản lý - Tiền thuê đất Thuế thu nhập doanh nghiệp Thời gian khấu hao 25 Phƣơng Pháp Đƣờng thẳng 25 5 5 Đƣờng thẳng Đƣờng thẳng Đƣờng thẳng Đƣờng thẳng Đƣờng thẳng 3,50% Doanh thu năm 20% Doanh thu năm 601140 USD/năm tăng 15% sau năm 28% năm Trang 36 Phần …………… Tài trợ Lãi suất thực Lãi suất danh nghĩa Suất sinh lợi vốn chủ sở hữu (re) Thực Danh nghĩa WACC (p) Thay đổi chi phí xây dựng Thay đổi giá cho thuê Thời hạn vay vốn QUY MƠ CƠNG TRÌNH CHỈ TIÊU KỸ THUẬT CƠ BẢN - Diện tích đất - Mật độ xây dựng - Diện tích đất xây dựng - Diện tích sàn xây dựng (có tính hầm) - Diện tích sàn xây dựng (chƣa tính hầm) - Hệ số sử dụng đất - Độ cao cơng trình 55% 4% năm 12,32% năm 17% năm 26,36% năm 20,16% 100% 100% năm 9.028,3 50,0 4.514,2 67.951,0 m2 % m2 m2 59.151,0 6,1 45,0 m2 m tối đa MƠ TẢ CƠNG TRÌNH Quy mơ cơng trình gồm khối nhà - Khối 1: Thƣơng mại hộ - Khối 2: Văn phòng Cụ thể: Hạng mục - Diện tích khn viên khu đất - Mật độ xây dựng cho phép - Hệ số sử dụng đất - Quy mơ cơng trình + Khối 1: Thƣơng mại hộ Thƣơng mại Căn hộ Dịch vụ + Khối 2: Văn phòng Tổng diện tích sàn xây dựng (có tính tầng hầm) Các số xây dựng 9.028,3 m2 50 % 6,1 khối nhà hầm, trệt, lững, 12 lầu trệt, lững 11 tầng tầng hầm, trệt, 13 lầu 67.951 m2 Trang 37 Phần …………… CHI TIẾT Khối - Tầng hầm - Tầng (trệt) - Tầng lững - Tầng 2-9 - Tầng 10-12 - Tầng 13 Khối - Tầng hầm - Tầng 1-14 Tổng diện tích sàn xây dựng Tỷ lệ diện tích hữu ích bình qn Chức Số tầng Diện tích/tầng (m2) Tổng diện tích (m2) Đậu xe 5.500 5.500 Thƣơng mại Thƣơng mại Căn hộ trung cấp Căn hộ cao cấp Dịch vụ 0,5 3.500 3.500 3.500 1.750 3.000 24.000 3.000 3.000 9.000 3.000 Đậu xe Văn phòng 14 1.000 1.000 1.000 14.000 61.750 75% DIỆN TÍCH KINH DOANH Hạng mục Khối - Tầng hầm - Tầng (trệt) - Tầng lững - Tầng 2-9 - Tầng 10-12 - Tầng 13 Khối - Tầng hầm - Tầng 1-14 Tổng diện tích sàn kinh doanh DT sàn xây dựng Chức (m2) Đậu xe Thƣơng mại Thƣơng mại Căn hộ trung cấp Căn hộ cao cấp Dịch vụ Đậu xe Văn phòng Tỷ lệ khai thác 5.500 3.500 1.750 75% 75% 75% Diện tích kinh doanh (m2) 33.563 4.125 2.625 1.313 24.000 75% 18.000 9.000 3.000 75% 75% 1.000 14.000 61.750 75% 75% 6.750 2.250 11.250 750 10.500 46.313 Trang 38 Phần …………… TỔNG MỨC ĐẦU TƢ Gía trị thƣờng quyền đất: USD 8.000.000 Chi phí phát triển dự án gồm: Hạng mục Số tầng Khối Tầng hầm Tầng thƣơng mại - Tầng - Tầng lửng Căn hộ cho thuê - Căn hộ cao cấp - Căn hộ trung cấp Tầng dịch vụ Khối Tầng hầm Văn phòng Tổng chi phí xây dựng Xây dựng Diện tích sàn Tổng diện tích Suất đầu tƣ Chi phí xây dựng tầng (m2) sàn (m2) (USD/m2 sàn) (USD) 44.750 18.437.500 3.500 3.500 500 1.750.000 0,5 3.500 3.500 3.500 17.500 350 350 1.225.000 612.500 3.000 3.000 3.000 450 400 400 14 1.000 1.000 9.000 24.000 3.000 15.000 1000 14.000 4.050.000 9.600.000 1.200.000 5.120.000 500.000 4.620.000 23.557.500 500 330 Chi phí liên quan xây dựng 3% CPXD 8% CPXD 3% CPXD Tƣ vấn thiết kế Dự phòng Quản lý dự án Tổng chi phí liên quan 706.725 1.884.600 706.725 3.298.050 26.855.550 Tổng chi phí phát triển dự án KẾ HOẠCH ĐẦU TƢ Nội dung Gía trị thƣơng quyền đất Chi phí xây dựng Chi phí tƣ vấn thiết kế Dƣ phòng Chi phí quản lý dự án Tổng cộng 100% 100% 100% 100% 100% 2010 100% 40% 60% 40% 40% 2011 0% 60% 40% 60% 60% Phân chia theo dòng tiền Tổng cộng 2010 2011 Gía trị thƣơng quyền đất Chi phí xây dựng 12.000.000 23.557.500 12.000.000 9.423.000 14.134.500 Trang 39 Phần …………… Chi phí tƣ vấn thiết kế Dƣ phòng Chi phí quản lý dự án NHU CẦU VỐN VAY VÀ VỐN GÓP Tổng sử dụng vốn chƣa gồm lãi vay 706.725 1.884.600 706.725 424.035 753.840 282.690 282.690 1.130.760 424.035 Tổng cộng 2010 2011 Gía trị thƣơng quyền đất Chi phí xây dựng Chi phí tƣ vấn thiết kế Dƣ phòng Chi phí quản lý dự án 12.000.000,00 23.557.500,00 706.725,00 1.884.600,00 706.725,00 12.000.000,00 9.423.000,00 424.035,00 753.840,00 282.690,00 0,00 14.134.500,00 282.690,00 1.130.760,00 424.035,00 Tổng 38.855.550,00 22.883.565,00 15.971.985,00 Tổng nguồn vốn Vốn gốp Savico Vốn gốp đối tác Vốn vay 38.855.550,00 12.000.000,00 7.700.000,00 19.155.550,00 22.883.565,00 12.000.000,00 7.700.000,00 3.183.565,00 15.971.985,00 0,00 0,00 15.971.985,00 Trang 40 Phần …………… Crystal Ball Report - Full No Simulation Data Assumptions Worksheet: [Book1.xls]Sheet1 (2) Cell: C117 Assumption: Thay đổi chi phí xây dựng Lognormal distribution with parameters: Mean 106% Std Dev 1% Cell: C118 Assumption: Thay đổi giá cho thuê Lognormal distribution with parameters: Mean 96% Std Dev 1% End of Assumptions Forecasts Worksheet: [Book1.xls]Sheet1 (2) Forecast: NPV(TIPV) Cell: A385 Summary: Entire range is from 12.984.784 to Trang 41 Phần …………… 16.370.765 Base case is 17.534.108 After 1.000 trials, the std error of the mean is 16.940 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 1.000 14.464.378 14.440.015 535.703 286.977.179.258 0,1067 2,95 0,0370 12.984.784 16.370.765 3.385.981 16.940 Cell: A385 Forecast: NPV(TIPV) (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% Forecast values 12.984.784 13.781.489 14.013.220 14.168.546 14.320.995 Trang 42 Phần …………… 50% 60% 70% 80% 90% 100% 14.439.005 14.594.829 14.732.908 14.920.539 15.170.068 16.370.765 End of Forecasts Forecasts Worksheet: [Book1.xls]Sheet1 (2) Cell: A38 Forecast: IRR(TIPV) Summary: Entire range is from 24,60% to 25,85% Base case is 26,40% After 1.000 trials, the std error of the mean is 0,01% Statistics: Forecast Trang 43 Phần …………… Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error values 1.000 25,17% 25,17% 0,19% 0,00% 0,1212 3,13 0,0076 24,60% 25,85% 1,25% 0,01% Cell: A38 Forecast: IRR(TIPV) (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 24,60% 24,92% 25,00% 25,07% 25,11% 25,17% 25,21% 25,26% 25,31% 25,41% 25,85% IK.U.K Trang 44 Phần …………… TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Tấn Bình (2008), Phân tích hoạt động doanh nghiệp, TP Hồ Chí Minh, Nhà xuất thống kê [2] Hà Văn Sơn (2004), giáo trình lý thuyết thống kê, TP Hồ Chí Minh, Nhà xuất thống kê [3] Nguyễn Trọng Hoài (2009), Dự báo phân tích liệu, TP.Hồ Chí Minh, Nhà suấ thống kê [4] Cao Hào Thi (2006), vấn đề quản lý Dự án, chƣơng trình giảng dạy kinh tế Fullbright [5] Ca Hào Thi (2005), Thẩm định Dự án đầu tƣ, chƣơng trình giảng dạy kinh tế Fullbright [6] Đinh Thế Hiển (2006), Lập thẩm định hiểu tài dự án đầu tƣ, Viện nghiên cứu tin học kinh tế ứng dụng, Nhà xuất thống kê [7] Nguyễn Quốc Ẩn, Phạm Thị Hà, Phan Thị Thu Hƣơng, Nguyễn Quan Thu (2006), Thiết lập thẩm định dự án đầu tƣ, TP HCM, Nhà xuất thống kê [8] Tổng cục thống kê: www.gso.gov.vn Trang 45 ... …………… 2.2 Tổng quan dự án: Tên dự án: Dự án đầu tƣ cao ốc phức hợp trung tâm thƣơng mại, văn phòng, hộ số Lê Trọng Tấn Hà Nội Chủ đầu tƣ: Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng IMG, số 27 Nguyễn Đình... Thẩm định dự án ngồi thực tiễn Phạm vi nghiên cứu: Đánh giá tính khả thi mặt kỹ thuật, tài chính, xã hội dự án đầu tƣ cao ốc phức hợp trung tâm thƣơng mại, văn phòng, hộ số Lê Trọng Tấn Hà Nội quan... trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản Trong phần vào bƣợc cụ thể dự án nghiên cứu: khu phức hợp trung tâm thƣơng mại, cao ốc văn phòng, hộ cho thuê số 8, Lê Trọng Tấn, Hà Nội Trang Phần