Chính sách phát triển nhà ở thương mại dành cho người thu nhập trung bình và thấp ở giai đoạn hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - - Chuyên đề tốt nghiệp CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI DÀNH CHO NGƢỜI THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP Ở GIAI ĐOẠN HIỆN NAY GV hƣớng dẫn: TS Hay Sinh Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Minh Lớp: Khóa: Thẩm định giá 02 33 MSSV: 107205523 TP.HCM năm 2011 -1- MỤC LỤC Chƣơng 1: Cơ sở lý luận nhà cách xác định số đánh giá bất động sản 1.1 Tổng quan nhà .1 1.2 Nhà thương mại 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Phát triển nhà thương mại .1 1.3 Nhà xã hội 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Phát triển nhà xã hội 1.4 Xác định số đánh giá thị trường bất động sản 12 Kết luận chương .14 Chƣơng 2: Thực trạng đầu tƣ phát triển nhà ỏ dành cho ngƣời có thu nhập trung bình, thấp giai đoạn 2.1 Thị trường cung cầu nhà giá cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp 15 2.1.1 Tổng quan thị trường BĐS năm 2010 .15 2.1.2 Xu hướng thị trường BĐS năm 2011 15 2.2 Nguyên tắc công cần thiết để xây dựng nhà thương mại dành cho người thu nhập trung bình, thấp 16 2.2.1 Nguyên tắc công .16 2.2.2 Sự cần thiết để xây dựng nhà thương mại dành cho người thu nhập trung bình, thấp 18 2.3 Ước tính giá bán bình qn hộ dành cho người thu nhập trung bình, thấp địa bàn TP.HCM .20 2.4 Cách xác định đối tượng thụ hưởng 29 2.4.1 Xác định đối tượng mua nhà .30 2.4.2 Xác định đối tượng thuê, thuê mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình , thấp 32 2.5 Bài học kinh nghiệm nước giới 33 Kết luận chương .38 -2- Chƣơng : Hạn chế số giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao hiệu đầu tƣ phát triển nhà dành cho ngƣời thu nhập trung bình thấp 3.1 Những hạn chế đầu tư phát triển nhà dành cho người thu nhập trung bình thấp 40 3.2 Nguyên nhân số giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà dành cho người thu nhập trung bình thấp 48 3.2.1 Nguyên nhân hạn chế 48 a) Nguyên nhân chủ quan 48 b) Nguyên nhân khách quan 50 3.2.2 Các giải pháp đồng giải vấn đề nhà dành cho người có thu nhập trung bình thấp 51 a) Giải pháp nguồn vốn xây mua nhà phân khúc bình dân .52 b) Các giải pháp chung đất đai, tài chế nhằm phát triển nhà dành cho người thu nhập trung bình thấp 55 c) Các giải pháp quy hoạch – kiến trúc phát triển nhà cho người thu nhập trung bình thấp 59 d) Các giải pháp hạ tầng kỹ thuật 62 Kết luận chương .63 KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC -3- LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Những vấn đề cung cầu bất động sản đề tài nóng xã hội Khi mà nguồn cung bất động sản phân khúc thị trường dành cho người thu nhập cao ngày nhiều; đó, nguồn cung bất động sản phân khúc thị trường dành cho người có thu nhập trung bình thấp lại Một thực trạng xảy phân hóa nhà chưa đồng đều, tình trạng cung cầu nhà tăng không gặp Lý dễ hiểu cung không phù hợp với cầu, phân khúc thị trường khu vực khác nhau, cầu nhà dành cho người có thu nhập trung bình thấp tăng cao cung lại chưa đáp ứng được; đó, nguồn cung nhà dồi lại rơi vào phân khúc thị trường dành cho người có thu nhập cao Câu hỏi đặt “Tại nhà đầu tư không chuyển sang phân khúc thị trường nhà dành cho người có thu nhập trung bình thấp? Theo nhiều doanh nghiệp lý quan trọng để từ chối đầu tư nhà vào phân khúc nhà giá bình dân không thu tỷ suất lợi nhuận cao Đã vậy, nhà giá bình dân bán trả góp từ 10 – 20 năm thu hồi vốn chậm Ở phương diện khác, nhiều chủ đầu tư có quỹ đất muốn tham gia xây nhà cho người thu nhập thấp lại lo lắng đầu Tuy nhiên, trọng tới lợi nhuận thu hồi nhanh mà lại khơng có nhìn tương lai phân khúc thị trường nhà đầu tư chạy theo lối mòn trước (chạy theo nhu cầu đáp ứng cho người thu nhập cao mà quên phân khúc thị trường thừa thải) Vậy đâu nơi thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường vào bất động sản; đặc biệt khu vực thành phố Hồ Chí Minh? Mức sống người dân ngày ổn định, đặc biệt tầng lớp trẻ tuổi ngày chiếm số đông khu vực thành phố, mức sống họ ngày tăng cao, nhu cầu nhà phát sinh họ tạo lập gia đình, kèm theo nhu cầu mua sắm, giải trí, giáo dục tăng cao; vậy, mà đối tượng khách hàng khách hàng tiềm nguồn cầu nhà Vậy liệu nên phát triển nhà ở mảng phân khúc hợp lý? Theo vài thống kê công ty tư vấn Bất động sản CBRE, SAVILLS, Viet Rees, phân khúc nhà thương mại có giá trung bình thấp khởi sắc thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn tới Bởi lẽ dòng sản phẩm có nhiều hội tìm đầu hộ cao cấp Sự bùng nổ nguồn cung dòng sản phẩm có tính cạnh tranh cao giá bán, mở kịch sáng lạn cho người mua nhà họ có nhiều hội lựa chọn Vậy đâu nơi gặp cung cầu thị trường nhà ở phân khúc trung bình thấp, với giá thị trường phân khúc bình dân liệu phù hợp với đại đa số người dân có nhu cầu thực nhà ở, với thực trạng nguồn cung -4- nhà trung bình thấp bắt đầu khởi sắc có phát triển ổn định tương lai không? Nếu đua hỗ trợ Nhà Nước nhiều phương diện, đặc biệt, định hướng quy hoạch, kèm theo hồn thiện quận ngoại thành hồn hảo Chính lý đề tài “Chính sách phát triển nhà thương mại cho người thu nhập trung bình thấp giai đoạn nay” trình bày suốt chuyên đề thực tập tác giả tới Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận nhà ở, nhà thương mại, nhà xã hội, phân biệt khái niệm, đối tượng thụ hưởng sách nhà đầu tư nhà xã hội, nhà giá thấp nhà xã hội, phương pháp xác định số giá giao dịch loại bất động sản khu vực địa phương - Nêu lên bối cảnh nhà giai đoạn nay, tầm quan trọng việc phát triển nhà thương mại dành cho người có thu nhập trung bình thấp - Đánh giá giao dịch địa bàn TP.HCM phân khúc bình dân; sau đó, tiến hành xác định mức giá bình quân hộ chung cư phân khúc bình dân thơng qua việc so sánh hộ tương tự với hộ điển hình (Bình Trị Đơng B) - Xác định đối tượng có mức thu nhập trung bình thấp muốn tiếp cận với nhà thương mại có giá bình dân - Những học nước thành công việc xây dựng nhà bình dân đáp ứng nhu cầu cho đại phận người có thu nhập trung bình thấp - Nêu lên hạn chế trình đầu tư phát triển nhà thương mại dành cho người có thu nhập trung bình thấp giai đoạn - Phân tích nguyên nhân gây nên hạn chế đó; đồng thời, tác giả đưa quan điểm giải pháp đồng giải vấn đề nhà dành cho người có thu nhập trung bình thấp Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu nhà thương mại dành cho người có thu nhập trung bình thấp giai đoạn nay, cụ thể tác giả xây dựng mức giá bình quân phân khúc bình dân cho phận người có thu nhập trung bình, thấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực mục tiêu nghiên cứu đề tài cần phải có phương pháp cách tiếp cận khoa học phù hợp Các sở lý thuyết nguồn tài liệu tác giả lấy từ sách, tạp chí khoa học chuyên ngành, báo, bình luận từ internet…nhằm phục vụ đề tài -5- Các phương pháp áp dụng bao gồm phương pháp phân tích sở liệu sơ cấp tiến hành ước tính mức giá bình qn hộ chung cư thương mại dành cho người có thu nhập trung bình thấp, đồng thời áp dụng phương pháp thống kê thu thập thông tin thu nhập chi tiêu hộ gia đình địa bàn Tp.HCM sở tác giả tiến hành xác định mức thu nhập chi tiêu trung bình nhóm đối tượng khác nhằm xét xem với giá bán bình qn hộ có giá bán bình dân thị trường, kết hợp với sách ưu đãi từ hộ bán liệu có phù hợp với đối tượng người có thu nhập trung bình, thấp xã hội nay, cụ thể khu vực Tp.HCM Điểm đề tài - Thông qua đề tài tác giả giúp người đọc phân biệt rõ nhà xã hội, nhà giá thấp nhà thương mại để từ biết thành phần kinh tế tham gia, hình thức hoạt động kinh doanh, đối tượng thụ hưởng sách đầu tư loại hình - Dựa vào thơng tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xây dựng cơng bố số số đánh giá thị trường BĐS, tác giả tiến hành xác định mức giá bình quân phân khúc nhà bình dân địa bàn Tp.HCM - Thơng qua mức giá bình qn hộ phân khúc bình dân khu vực địa bàn Tp.HCM tác giả khảo sát, đồng thời với số liệu điều tra thống kê thu nhập chi tiêu hộ gia đình, tác giả ước tính khả chi trả cho hộ có mức giá bình dân đối tượng thu nhập trung bình thấp địa bàn thành phố Bên cạnh đó, tác giả phân thành nhóm đối tượng tiếp cận với hình thức kinh doanh khác mua, thuê thuê mua nhằm giúp cho người đọc có nhìn rõ giá thành, đối tượng tiếp cận hình thức hoạt động kinh doanh phân khúc nhà bình dân - Thông qua đề tài tác giả khái quát hạn chế đầu tư phát triển nhà dành cho người có thu nhập trung bình thấp, tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến hạn chế này, để từ rút giải pháp đồng nhằm góp ý kiến cách cải thiện thủ tục hành chính, đất đai, kèm theo sách hợp lý đầu tư xây dựng, cấu quy hoạch chi tiết thị…cho cấp quyền tồn thể đối tượng có liên quan Kết cấu đề tài Với kết cấu đề tài: Chương 1: Cơ sở lý luận nhà cách xác định số đánh giá bất động sản Chương 2: Thực trạng đầu tư phát triển nhà ỏ dành cho người có thu nhập trung bình, thấp giai đoạn Chương : Hạn chế số giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà dành cho người thu nhập trung bình thấp -6- KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT KẾT LUẬN CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở VÀ CÁCH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.5 Tổng quan nhà phát triển nhà 1.5.1 Các khái niệm nhà Nhà phân thành1 : Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường; Nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định điều 53, điều 54 Luật Nhà quy định Nghị định mua, thuê thuê mua theo chế Nhà nước quy định; Nhà công vụ nhà Nhà nước đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 60 Luật Nhà quy định Nghị định thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà Nghị định này; Nhà biệt thự thị nhà riêng biệt (hoặc có nguồn gốc nhà dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào lối vào riêng biệt, có số tầng khơng q ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có ba mặt nhà trơng sân vườn, có diện tích xây dựng khơng vượt q 50% diện tích khn viên đất, xác định khu chức quy hoạch đô thị cấp có thẩm quyền phê duyệt; Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư; Cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh, bao gồm: cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trừ số loại nhà, cơng trình xây dựng sau đây: nhà công vụ; trụ sở quan Nhà nước; cơng trình bí mật Nhà nước; cơng trình an ninh, quốc phòng; cơng trình cơng nhận di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu Nhà nước cơng trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh Điều 3, nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà -7- 1.5.2 Phát triển nhà a) Các dự án phát triển nhà ở2 Dự án phát triển nhà bao gồm hai loại sau đây: + Dự án phát triển nhà với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà cơng trình kiến trúc khác theo quy định duyệt (sau gọi chung dự án phát triển khu nhà - dự án cấp I), cơng trình hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư cấp I thực đầu tư xây dựng; nhà cơng trình kiến trúc khác (dự án cấp II) chủ đầu tư cấp I chủ đầu tư cấp II thực đầu tư xây dựng; + Dự án phát triển nhà với mục đích đầu tư xây dựng cơng trình nhà độc lập cụm cơng trình nhà ở; kể cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau gọi chung cơng trình nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp) đất có hệ thống hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp II dự án phát triển khu nhà quy định khoản Điều Nghị định 71 khu đô thị mới) dự án phát triển nhà độc lập khu đô thị cải tạo (gọi chung dự án phát triển nhà độc lập) b) Yêu cầu dự án phát triển nhà ở3 Trước đầu tư xây dựng nhà (bao gồm nhà xây dựng khu đô thị mới), chủ đầu tư phải đề nghị quan Nhà nước có thẩm quyền chấp nhận đầu tư (trừ trường hợp phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định Điều 14 Nghị định 71), tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà theo quy định Luật Nhà ở, Nghị định 71 quy định pháp luật có liên quan Trước lập dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư phải tổ chức lập trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có dự án phát triển nhà phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định pháp luật quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp nơi có dự án có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 duyệt chủ đầu tư khơng có đề xuất điều chỉnh trường hợp khơng phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định pháp luật quy hoạch xây dựng Trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định pháp luật quy hoạch xây dựng đồ án quy hoạch phải công bố công khai theo quy định Điều 81 Nghị định 71 Dự án phát triển nhà phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, thiết kế đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà Điều 4, nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà Điều 5, nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà -8- giai đoạn địa phương đáp ứng yêu cầu nhà quy định Điều 24, Điều 25 Điều 26 Luật Nhà Việc thiết kế nhà dự án phát triển nhà phải phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng tiêu chuẩn thiết kế nhà chung cư, nhà riêng lẻ, nhà biệt thự quy định Luật Nhà Nghị định 71 Đối với dự án phát triển khu nhà phải xây dựng đồng hệ thống hạ tầng xã hội; dự án phát triển độc lập phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung khu vực Nội dung hồ sơ dự án phát triển nhà bao gồm phần thuyết minh phần thiết kế sở lập theo quy định Điều Nghị định 71 1.6 Nhà thƣơng mại 1.6.1 Khái niệm4 Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo chế thị trường 1.6.2 Phát triển nhà thương mại a) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại5 Chủ đầu tư phát triển nhà thương mại bao (chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà chủ đầu tư dự án phát triển nhà độc lập) bao gồm: + Doanh nghiệp nước thành lập hoạt động theo quy định Luật Doanh nghiệp; + Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp người Việt Nam định cư nước hoạt động đầu tư Việt Nam theo quy định Luật Đầu tư; + Hợp tác xã thành lập hoạt động theo quy định Luật Hợp tác xã Điều kiện để đăng ký chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại: + Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản có đủ vốn pháp định theo quy định pháp luật Việt Nam; + Có vốn đầu tư thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên b) Lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại6 Khoản 1, điều 3, nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà Điều 12, nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà Điều 13, nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà -9- Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại thực theo hình thức sau đây: - Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại khu vực chưa giải phóng mặt theo quy định Điều 14 Nghị định 71; - Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; - Chỉ định chủ đầu tư trường hợp: + Một khu đất để phát triển nhà thương mại thời gian quy định pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện quy định Điều 12 Nghị định 71 có văn đăng ký làm chủ đầu tư; + Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ quy định Điều 12 Nghị định 71 có văn đăng ký làm chủ đầu tư; + Thuộc trường hợp Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội khu vực vùng kinh tế trọng điểm, để định chế đặc thù lựa chọn chủ đầu tư có đủ lực tài kinh nghiệm để thực đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà có quy mơ lớn có liên quan đến nhiều địa phương, nhằm góp phần thúc đẩy khu vực phát triển, bảo đảm an sinh xã hội Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất phải có ý kiến Bộ Xây dựng trước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, định - Đối với trường hợp lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà thơng qua hình thức đấu thầu nêu chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà theo quy định Điều Nghị định 71 c) Quyền lợi chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại7 Được yêu cầu quan có thẩm quyền cung cấp thông tin phục vụ thực dự án phát triển nhà thương mại Được thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Đối với chủ đầu tư cấp I chuyển nhượng quyền sử đụng đất có cơng trình hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II để đầu tư xây dựng nhà theo quy định Nghị định 71 Được lựa chọn phương thức quản lý thực dự án Được hưởng sách ưu đãi theo quy định pháp luật Điều 15, nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà - 10 - thành phẩm Theo nay, sàn bê tông xây dựng cao tầng tối thiểu khoảng triệu đồng/m2 Cùng với chi phí khác, giá đầu tư cho xây dựng bình quân khoảng 10 triệu đồng/m2, chưa kể khoản thuế giá trị gia tăng mức lợi nhuận nhà đầu tư (25%) Như vậy, 1m2 chào bán thị trường đắt khoảng 10-12 triệu đồng27/m2 Với mức giá này, chủ đầu tư đơn vị bán hàng có lợi nhuận Mức giá ổn định đồng mặt giá chất lượng dự án Riêng phần nội thất bổ sung tiện ích khác không tính vào mặt giá Tuy nhiên, giá thành nguyên vật liệu, giá nhân công có xu hướng tăng cao, điều trở thành mối lo khơng cho nhà tư mà đối tượng tiếp cận, lẽ điều kéo theo giá thành hộ tăng lên Vậy làm cách để phần “hạ nhiệt” giá bán đảm bảo chất lượng hộ? Theo tác giả, xuất phát từ vấn đề ta nên tìm cách khắc phục từ vấn đề Việc giá vật liệu tăng làm giá hộ tăng cao, tốt ta nên có biện pháp hạ giá thành thành phẩm nguyên vật liệu đầu vào nhân công rút ngắn thời gian thi cơng cơng trình Đã có vài nước áp dụng kỹ thuật công nghệ cao vào xây dựng để tiết kiệm thời gian, giảm tiến độ thi công công trình dẫn đến việc làm giảm giá thành hộ; nước ta vài công ty áp dụng kỹ thuật công nghệ tiên tiến vào trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi cơng làm giá thành hộ giảm, điển cơng ty cổ phần bê tông xây dựng Vinaconex Xuân Mai lên với cơng trình nhà giá thấp Cơng ty xây hàng triệu mét vuông nhà giá rẻ việc áp dụng công nghệ việc ứng dụng công nghệ sản xuất bê tông dự ứng lực tiền chế phương pháp kéo trước, công ty khơng tiết kiệm lao động, chi phí mà giảm thời gian thi cơng từ 25-50%28 Hơn nữa, sản phẩm lại sản xuất nhà máy, sau vận chuyển đến nơi thi cơng để lắp ghép, liên kết với mối nối ướt theo công nghệ Bỉ nên tiết kiệm nhiều thời gian giá thành Đây biện pháp tương đối hữu hiệu nhằm mục đích giảm giá thành sản phẩm, phần giúp giá nhà giảm, làm tăng khả tiếp cận với hộ giá bình dân cho nhiều đối tượng khó khăn chỗ 27 Nguồn tham khảo: viết Kim Anh “ nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp- năm nhìn lại” http://tintucbatdongsan.info/nha-o-xa-hoi-va-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-1-nam-nhin-lai 28 Nguồn tham khảo: viết Kim Anh “ nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp- năm nhìn lại” http://tintucbatdongsan.info/nha-o-xa-hoi-va-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-1-nam-nhin-lai - 71 - KẾT LUẬN Khi xã hội ngày phát triển, nhu cầu nhà người dân tăng cao Ước muốn có nơi ổn định nâng lên thành khả tiếp cận với hộ đầy đủ tiện nghi, chất lượng đảm bảo nằm khả chi trả tài họ Muốn vậy, cần phải có chung tay góp sức đơng đủ lực lượng xã hội, Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân người dân nên bắt tay vào việc phát triển nhà thương mại giá rẻ nhằm phục vụ cho tất đối tượng có nhu cầu Nhà nước nên đưa vào áp dụng sách mang tính thực tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư từ việc vay vốn, sử dụng quỹ đất phù hợp Bên cạnh đó, khơng nên hạn chế đối tượng tiếp cận nhà giá rẻ mà nên tạo “sân chơi” bình đẳng cho có nhu cầu thực nhà Đồng thời nên mở rộng nhiều loại hình kinh doanh chẳng hạn bên cạnh việc tăng hộ có giá bán bình dân nhà đầu tư nên phát triển thêm loại hình cho thuê, cho thuê mua hộ chung cư, có tạo điều kiện cho nhiều người có thu nhập trung bình thấp có khả tiếp cận hơn; mặt khác, làm tăng khả tham gia Doanh nghiệp phân khúc nhà cho người thu nhập trung bình, thấp - 72 - TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu từ sách: 1.1 Đoàn Văn Trường (2006) Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản Nhà xuất khoa học kỹ thuật Hà Nội 1.2 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm đinh giá Cục quản lý giá - Bộ tài Tài liệu từ tạp chí khoa học chuyên ngành 2.1 “Dự thảo chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030” Bộ Xây dựng Tham khảo www.landtoday.com 2.2 TS Đinh Văn Ân đồng sự, (2009), “Chính sách phát triển thị trường bất động sản: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM”, Bộ Khoa Học Công Nghệ Nhà xuất thống kê 2.3 TS.KTS Lê Thị Bích Thuận đồng sự,06/2008, Đề tài nghiên cứu khoa học: “Nghiên cứu giải pháp đồng phát triển nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam”, Viện nghiên cứu Kiến Trúc – Bộ Xây Dựng 2.4 Đỗ Mỹ Linh, (2003), Chuyên đề tốt nghiệp: “Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà dành cho người thu nhập thấp”, Chuyên ngành kinh tế đầu tư – Trường đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội Tài liệu từ internet 3.1 Chí hiếu, 02/2008, “5 năm tới, thêm 500,000 nhà cho người thu nhập thấp”, http://vietnamnet.vn/xahoi/2008/02/771124 3.2.Vũ Nguyên –Minh Hạ, 06/2010, “Nhà cho người thu nhập thấp: Mười năm nhìn lại”, http://vneconomy.vn/20100621050457439P0C17/nha-cho-nguoi-thu-nhap-thap-muoi-nam-nhinan-moi-voi-toi.htm 3.3.Bảo Chương, 06/2010, “Xây dựng nhà cho người thu nhập thấp chưa có nhiều doanh nghiệp tham gia” http://www.bsc.com.vn/News/2010/6/25/100301.aspx 3.4.Theo DNSG, 10/2010, “Nhà giá rẻ: cửa mở hờ”, http://www.ancu.com/tin-tuc/d-nhagia-re-cua-mo-ho.html 3.5.Theo VnExpress, 09/2010, “TP HCM xây thêm 16,000 hộ cho người nghèo, thu nhập thấp, http://www.ancu.com/tin-tuc/d-tp-hcm-xay-them-16000-can-ho-cho-nguoi-ngheo-thu-nhapthap.html - 73 - Các văn pháp luật 4.1 Luật Nhà nước CHXHCN Việt Nam số 56/2005/QH 11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 4.2.Nghi định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà 4.3 Thơng tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng công bố số số đánh giá thị trường bất động sản - 74 - PHỤ LỤC 1 Bảng tính tiền trả gốc lãi cho Ngân hàng tính theo năm Đơn vị tính: đồng N= I= 20 Tổng giá trị hộ 0.18 600,000,000 70% giá trị hộ 420,000,000 Ngân hàng tài trợ Tổng số tiền vay NH Đơn vị tính: đồng Năm PMT PV 78,464,392 78,464,392 78,464,392 78,464,392 78,464,392 78,464,392 Năm 10 11 12 13 PMT 78,464,392 78,464,392 78,464,392 78,464,392 78,464,392 78,464,392 PV Năm PMT PV 15 78,464,392 16 78,464,392 17 78,464,392 18 78,464,392 78,464,392 420,000,000 14 78,464,392 420,000,000 19 20 78,464,392 78,464,392 420,000,000 THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ CÁC CĂN HỘ BÁN CỦA KHANG GIA: Diện tích (m2) 55,5 64,6 77,3 80,3 92,8 118 124,5 Số lƣợng phòng ngủ 2 2 3 Đơn giá (đồng/m2) 11,700,000 11,700,000 11,100,000 11,100,000 11,100,000 11,100,000 11,100,000 Lƣu ý:  Đơn giá chưa bao gồm thuế Giá trị giá tăng (VAT)  Đơn giá chưa bao gồm phí bảo trì 2%  Diện tích hộ tính theo nguyên tắc: tường chung, cột chung tính từ tim tường, tường riêng cột riêng tính trọn tường  Các hộ góc ngồi cộng thêm 5% giá trị hộ PHỤ LỤC - 75 - Bảng giá bán hộ Khang Gia Đơn giá (VNĐ)  Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng 13.000.000 12.600.000 12.600.000 12.700.000 12.700.000 Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng 10 Tầng 11 12.800.000 12.800.000 12.900.000 12.900.000 13.000.000 13.000.000  HÌNH THỨC THANH TỐN: - Đợt 1: 10% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) ký Hợp đồng nguyên tắc - Đợt 2: 10% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) Bên A hoàn thành xong phần ép cọc nhà - Đợt 3: 10% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) Bên A hoàn thành xong phần móng tồ nhà - Đợt 4: 10% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) sau 03 tháng kể từ ngày toán đợt (xong phần thô tầng trệt, lửng, tầng 01) - Đợt 5: 10% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) sau 03 tháng kể từ ngày toán đợt (xong phần thô tầng 03) - Đợt 6: 10% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) sau 03 tháng kể từ ngày toán đợt (xong phần thô tầng 05) - Đợt 7: 10% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) sau 03 tháng kể từ ngày toán đợt (xong phần thô tầng 07) - Đợt 8: 10% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) sau 03 tháng kể từ ngày toán đợt (xong phần thô tầng 11) - Đợt 9: 15% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) Bên A giao hộ - Đợt 10: 05% tổng giá trị hộ (đã bao gồm thuế VAT) Bên B nhận giấy CNQSH hộ PHỤ LỤC - 76 - PHỤ LỤC  Khu hộ Bình Trị Đông B - 77 -  Tên dự án: Khu hộ Bình Trị Đơng B  Vị trí tọa lạc: số 999 Tên Lửa, Khu dân cư Hai Thành - Tên Lửa, P.Bình Trị Đơng B, Q.Bình Tân, TP HCM  Quy mô: đơn nguyên cao 12 tầng + tầng hầm với 352 hộ  Diện tích khn viên: 5.824,2 m2  Mật độ xây dựng: 22,7%  Chủ đầu tƣ: Công ty TNHH SX-KD Hai Thành  Chi phí đầu tƣ: khoảng 232 tỷ đồng  Giá bán dự kiến: Khoảng 10.5 -12.2 triệu đ/m2 (giá bán đợt 1)  Chính sách ƣu đãi: Ngân hàng hỗ trợ vay 70 – 80% giá trị hộ; trả góp từ 15 – 20 năm  Thuận tiện giao thông: Cách TTTP 9km, cách QL1A 2km  Tiện ích nội khu: gồm phía Đơng Bắc giáp khu Hồ sinh thái khu phức hợp Y tế Kỹ thuật cao Việt Nam – Singapore với quy mô 47ha Phía Tây giáp với cụm cơng nghiệp Hai Thành Gần siêu thị Big C, Metro, Coop mart, bệnh viện Triều An, hồ sinh thái tiểu khu 3, nhà thờ Saint Paulo, gần khu phố chợ, trường học, công viên (Nguồn tham khảo: Công ty TNHH MTV Sàn Bất Động Sản Tân Hai Thành Địa chỉ: 79C Đông Hồ, P.8, Q.Tân Bình, Tp.HCM ĐT: (84-8) 3971 3939 - 08 3971 4567) PHỤ LỤC  Căn hộ Tân Tạo - 78 -  Tên dự án: Căn hộ Tân Tạo  Vị trí tọa lạc: Lộ Tẻ, P Tân Tạo A, Q.Bình Tân, TP Hồ Chí Minh  Quy mơ: block, block 16 tầng, diện tích 59 - 82 m2  Diện tích khn viên: 12.621m2  Mật độ xây dựng:38%  Chủ đầu tƣ: Cơng ty Cổ phần Đầu tư – Xây dựng Bình Chánh  Đơn vị thi công: Tổng Công ty Xây dựng Số (CC1)  Chi phí đầu tƣ: khoảng 450 tỷ đồng  Giá bán dự kiến: giá gốc khoảng 12.1 12.8 triệu đồng/m2  Chính sách ƣu đãi: Ngân hàng hỗ trợ vay 70 % giá trị hộ; Trả góp từ 10 - 15 năm  Thuận tiện giao thông: hệ thống đường giao thông thuận tiện với tuyến giao thông huyết mạch Quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10; cách trung tâm (chợ Bến Thành) TP 10 km…  Tiện ích nội khu: gần trường tiểu học Bình Tân, trường trung học Ngơi sao, siêu thị Coopmart, siêu thị BigC An Lạc, chợ Bà Hom, bệnh viện Triều An (nguồn tham khảo: A Khang- 0908.123.963) PHỤ LỤC  Căn hộ hộ Khang Gia - 79 -  Tên dự án: hộ hộ Khang Gia  Vị trí tọa lạc: Quang Trung, P.14, Q.Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh  Quy mơ: 3block gồm tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng 11 tầng hộ, diện tích từ 50 – 123m2  Diện tích khn viên: 26.223,8m2  Mật độ xây dựng: 36,7%  Chi phí đầu tƣ: khoảng 400 tỷ đồng  Giá bán dự kiến: từ 12,6 - 13 triệu đồng/m2  Chính sách ƣu đãi: Ngân hàng hỗ trợ vay 70 % giá trị hộ; Trả góp từ 15 năm  Thuận tiện giao thông: Cách mặt tiền đường Quang Trung khoảng 100m (gần Cầu Chợ Cầu), ngã Gò Vấp khoảng 10’, cách Sân Bay 20’, tiếp giáp với Q.12, Hóc Mơn, giao thông thuận lợi tuyến đường Nguyễn Kiệm hướng Q.Tân Bình, Phú Nhuận; Phan Văn Trị hướng Q Bình Thạnh, Thủ Đức Cách trung tâm TP (chợ Bến Thành)11 km, cách QL1A 1km  Tiện ích nội khu: gồm hệ thống công viên xanh đường nội diện tích từ 12m – 20m, khu mua sắm, khu giải trí, nhà trẻ, trường học, sân bay, khu chăm sóc sức khỏe cộng đồng, phương tiện thơng tin liên lạc, internet, truyền hình cáp, điện thoại, hệ thống thang máy cho tòa nhà,… (nguồn tham khảo: 0918.334.393 – A Thuận) PHỤ LỤC  Căn hộ 584 Lilama SHB Building - 80 -  Tên dự án: Căn hộ hộ 584 Lilama SHBBuilding  Vị trí tọa lạc: số 384 Trịnh Đình Trọng, quận Tân Phú, TP.Hồ Chí Minh  Quy mơ: block block gồm 20 tầng không kể phần sân thượng tầng Tầng khu vực dành cho trung tâm thương mại khu vui chơi giải trí Các tầng lại dành cho 428 hộ với diện tích từ 47m2- 72m2/căn, tầng có 22  Diện tích khn viên: 5.238,27m2  Mật độ xây dựng: 40%  Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Khai thác cơng trình Giao thông 584 Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Lilama SHB  Chi phí đầu tƣ: khoảng 300 tỷ đồng  Giá bán dự kiến: giá bán dao động từ 12 15.5 triệu đồng/m2  Chính sách ƣu đãi: Ngân hàng hỗ trợ vay 70 % giá trị hộ; Trả góp từ 10 - 15 năm  Thuận tiện giao thông: Cách trung tâm thành phố km, cách quốc lộ 1A km  Tiện ích nội khu: vị trí trung tâm Q.Tân Phú Gần siêu thị CoopMart, trung tâm hành Q.Tân Phú , bệnh viện Thống Nhất, Đầm Sen, trung tâm TDTT Phú Thọ… (nguồn tham khảo: A Tƣờng – 0972.611.113) PHỤ LỤC  Căn hộ Kim Tâm Hải - 81 -  Tên dự án: Căn hộ Kim Tâm Hải  Vị trí tọa lạc: số 27 Trường Chinh, P.Tân Thới Nhất, Q.12, TP.HCM  Quy mô: 16 tầng (2 tầng thương mại + 14 tầng hộ) có diện tích từ 65 – 116 m2  Diện tích khn viên: 3141,1 m2  Mật độ xây dựng: 43,1%  Chi phí đầu tƣ: khoảng 250 tỷ đồng  Giá bán dự kiến: 14 - 17 triệu đồng/m2  Chính sách ƣu đãi: Ngân hàng hỗ trợ vay 70 % giá trị hộ; trả góp từ 10 15 năm  Thuận tiện giao thông: cách QL 1A km, cách sân bay Tân Sơn Nhất km, building Etown 2,5km, cách trung tâm TP 8km  Tiện ích nội khu: gần chợ, bệnh viện, trường học, tâm điểm kết nối quận Tân Bình, Gò Vấp, Tân Phú, Hóc Môn (nguồn tham khảo: A Đức - 0937.818.788) PHỤ LỤC  Căn hộ Phú Lợi - 82 -  Tên dự án: Căn hộ Phú Lợi  Vị trí tọa lạc: quần thể khu dân cư Phú Lợi, P.7, Q.8, TP.HCM  Quy mô: block, block cao 12 tầng có diện tích từ 65,5 - 105,6 m2  Diện tích khn viên: 4000m2  Diện tích xây dựng :1.355m2  Chủ đầu tƣ: Cơng ty cổ phần Kim Tâm Hải  Giá bán dự kiến: giá gốc 12 – 14,5 triệu đồng/m2  Chính sách ƣu đãi: Ngân hàng hỗ trợ vay 70 % giá trị hộ; Trả góp từ 10 15 năm  Thuận tiện giao thông: Cách trung tâm TP khoảng 8km, cách QL 1A 1km,  Tiện ích nội khu: gần trường ĐH Rmit, siêu thị Lotte Mart Q.7, bệnh viện Pháp Việt, viện Tim Tâm Đức, cách sông Cần Giuộc 150m, gần khu dự án dân cư hộ cao cấp như; Conic, the Mainson, KDC Asia Phú Mỹ (nguồn tham khảo: A Hiếu - 0984.504.912) PHỤ LỤC 10 Bảng điều tra thu nhập chi tiêu hộ dân cƣ thành phố - 83 - Họ tên: Nghề nghiệp: Tuổi: Địa chỉ: Số điện thoại: Anh (chị) xin vui lòng cho biết vài thơng tin: Gia đình anh (chị) có thành viên? Lao động gia đình anh (chị) gồm người? Thu nhập hộ gia đình anh (chị) khoảng bao nhiêu? (đánh dấu vào ô bạn chọn) < triệu/tháng/hộ 15-20 triệu/tháng 5-10 triệu/tháng/hộ 20-25 triệu/tháng 10-15 triệu/tháng > 25 triệu/tháng/hộ Anh (chị) sống nhà của: Nhà riêng Gia đình Bạn bè Nhà thuê Nếu anh (chị) đánh dấu vào đầu xin trả lời câu 4-1; 4-2; 4-3; 4-4 Nếu đánh dấu vào ô cuối xin trả lời tiếp câu 4a; 4b 4-1 Diện tích hộ (nhà) anh (chị) khoảng bao nhiêu? 4-2 Thời gian xây dựng hộ (nhà) khoảng bao lâu? 4-3 Hiện anh (chị) có thoải mái với hộ (nhà) sống khơng? Có Bình thường Khơng 4-4 Nếu có hộ chung cư tốt nơi tại, anh (chị) có sẵn sàng chuyển Sẵn sàng chuyển đị Chưa cần thiết Chuyển cần Không chuyển 4a Anh (chị) nhà thuê với diện tích khoảng bao nhiêu? - 84 - 4b Anh (chị) trả giá thuê nhà tháng bao nhiêu? Nếu anh (chị) có học xin đánh vào câu 6bảng sau Anh (chị) có học? Chi phí cho tiền học tháng đứa khoảng? < triệu đ/tháng 1-2 triệu đ/tháng 2-3 triệu đ/tháng 3-4 triệu đ/tháng 4-5 triệu đ/tháng >5 triệu đ/tháng Chi phí tiền điện, nước hàng tháng anh (chị) khoảng bao nhiêu? 1 triệu đồng/tháng Chi phí sinh hoạt gia đình (tiền thức ăn, tiền điện thoại, tiền tiệc tùng, cưới hỏi, sinh nhật…) anh(chị) khoảng bao nhiều? < triệu đồng/tháng 1-2 triệu đồng/tháng 2-3 triệu đồng/tháng 3-4 triệu đồng/tháng 4-5 triệu đồng/tháng >5 triệu đồng/tháng Anh (chị) có đốn thử xem khoảng chi phí hàng tháng hộ anh (chị) không? PHỤ LỤC 11 Bảng giá tham khảo tuần – 2011 sàn giao dịch BĐS Sacomreal - 85 - ... dựng nhà thương mại dành cho người thu nhập trung bình, thấp 16 2.2.1 Nguyên tắc công .16 2.2.2 Sự cần thiết để xây dựng nhà thương mại dành cho người thu nhập trung bình, thấp. .. thúc đẩy, nâng cao hiệu đầu tƣ phát triển nhà dành cho ngƣời thu nhập trung bình thấp 3.1 Những hạn chế đầu tư phát triển nhà dành cho người thu nhập trung bình thấp 40 3.2 Nguyên... 1.6.2 Phát triển nhà thương mại a) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại5 Chủ đầu tư phát triển nhà thương mại bao (chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà chủ đầu tư dự án phát triển nhà độc