Kế toán bất động sản đầu tư.pdf

Kế toán bất động sản đầu tư

Chương 5:

Tài li uệ 

1. Chu n m c k toán 05 – B t đ ng s n đ u tẩ ự ế ấ ộ ả ầ ư

2. Thông t 23/2005/TT-BTCư

3. Lu t kinh doanh BĐS ban hành ngày 26/6/2006ậ

4. Lu t đ t đai ban hành ngày 10/3/2003 (M c 3 - ậ ấ ụGiao đ t, cho thuê đ t- căn c xác l p quy n ấ ấ ứ ậ ềs d ng đ t) ử ụ ấ

(Theo B Lu t Dân S - Đi u 174)ộ ậ ự ề

- S d ng trong s n xu t, cung c p HH,DV, ử ụảấấs d ng cho m c đích qu n lý ho c ử ụụảặ

- Bán trong kỳ ho t đ ng kinh doanh thông ạ ộthường

 N m gi nh m ắữằm c đích thu l i ụợt vi c cho thuê ừ ệ

ho c ch tăng ặờgiá

Quy n SDĐề(do DN mua l i,ạ

n m gi )ắữ(n m gi )ắNhàữ

C s h t ngơ ở ạ ầ(n m gi )ắữ

Ch ờtăng giá

Ch aưxác đ nh ịm c đích ụ

s d ngử ụtrong TL

Cho thuê theo m t ộho c nhi uặề

HĐ thuê Ho t đ ngạ ộ

Cho thuê theo m t ộho c nhi uặề

HĐ thuê Ho t đ ngạ ộ

BĐSĐT

Các trường h p đ c bi t ghi nh n là BĐS đ u tợặệậầ ư

- Đ i v i BĐS đ u t v a cho thuê ho t đ ng ho c ch ố ớầ ư ừạ ộặờtăng giá và m t ph n s d ng cho ho t đ ng SXKD ộầử ụạ ộthì:

Ph n cho thuêầho c ch tăng giáặờPh n s d ng cho ầử ụ

s n xu t và qu n lýảấả

BĐSĐTTSCĐ

 Trường h p BĐSĐT không bán đợược riêng r và ẽph n s d ng cho kinh doanh ho c cho qu n lý là ầử ụặảkhông đáng k thì h ch toán là BĐSĐT.ểạ

B t đ ng s n đ u tấ ộảầ ư

Văn phòng (20%)

Cho thuê ho t đ ng ạ ộ

N u t l ế ỷ ệ30%/70% ;

50%/50%h ch toán? ạ

 Không ph i ả

BĐS mua đ bán trong kỳ ho t đ ng KD ể ạ ộthông thường ho c XD đ bán trong tặ ể ương lai g n (TK 1567)ầ (VAS 02 – HTK)

BĐS được XD cho bên th ba ứ (VAS 15 – HĐXD)

BĐS ch s h u s d ng bao g m BĐS n m ủ ở ữ ử ụ ồ ắgi đ s d ng trong tữ ể ử ụ ương lai (VAS 03

,VAS 04– TSCĐHH,VH)

BĐS đang trong quá trình xây d ng ch a hoàn ự ưthành v i m c đích đ s d ng trong tớ ụ ể ử ụ ương lai.

1.1 T ng quan v B t đ ng s n đ u tổề ấ ộảầ ư

1.1.2 Đi u ki n ghi nh n BĐS đ u tềệậầ ư

Đi u ki n ghi nh n BĐSĐTềệậ

Ch c ch n thu đắắược l i ích kinh t trong ợếtương lai

NG c a BDS đ u t ủầ ưph i đả ược xác đ nh ịm t cách đáng tin c yộậ

 Doanh nghi p c n ph i đánh giá m c đ ch c ch n ệầảứộắắg n li n v i vi c thu đắềớệược các l i ích kinh t trong ợế

tương lai mà chúng có th mang l i trên c s nh ng ểạơ ởữthông tin hi n có t i th i đi m ghi nh nệạờểậ

1.1.3 Xác đ nh giá tr BĐS đ u tịịầ ư

a Xác đ nh giá tr ban đ u c a BĐSĐTịịầủ

Xác đ nh giá tr ban đ u c a BĐSĐT ịịầủ  Nguyên giá

NG BĐSĐT = Giá mua + CP tr c ti p (ựếPhí d ch v t v n v lu t ịụ ư ấề ậpháp liên quan, thu trế ước b và chi phí ạgiao d ch liên quan khác…)ị

NG BĐSĐT= Z th c t + CP tr c ti p (tính đ n ngày hoàn thành XD)ự ếựếế (Xây d ng)ự

NG BĐSĐT thuê tài chính : Xác đ nh theo VAS 06 ị

b Xác đ nh giá tr sau ghi nh n ban đ uịịậầ

Sau ghi nh n ban đ u, trong th i gian n m gi b t ậầờắữ ấđ ng s n đ u t độảầ ư ược xác đ nh theo nguyên giá, s ịốkh u hao lu k và giá tr còn l i.ấỹ ếịạ

Giá tr còn l i = Nguyên giá – S kh u hao lũy kịạốấế

1.1.5 Chuy n đ i m c đích s d ng ểổụử ụ

BĐSĐT

b t đ ng s n ch s h u s d ng ấ ộảủ ở ữử ụ ch s h u b t đ u s ủ ở ữắ ầửd ng tài s n này;ụả

hàng t n kho ồ ch s h u b t đ u tri n khai cho m c đích ủ ở ữắ ầểụ bán;

b t đ ng s n đ u t ấ ộảầ ư  ch s h u k t thúc s d ng tài s n ủ ở ữếử ụảđó;

Hàng t n khoồ b t đ ng s n đ u t ấ ộảầ ư  ch s h u b t đ u ủ ở ữắ ầcho bên khác thuê ho t đ ng;ạ ộ

Bất đ ng s n xây d ngộảự  b t đ ng s n đ u t ấ ộảầ ư  k t thúc giai ếđo n xây d ng, bàn giao đ a vào đ u t (Trong giai đo n xây ạựưầ ưạd ng ph i k toán theo Chu n m c k toán s 03 “ Tài s n c ựả ếẩựếốảốđ nh h u hình”) ịữ

Tài kho n s d ngảử ụ: 

TK 217 - B t đ ng s n đ u tấ ộảầ ư

Ph n ánh s hi n cĩ và tình hình bi n đ ng tăng, gi m b t ảố ệếộảấđ ng s n đ u t c a DN theo nguyên giá ộảầ ư ủ

TK  1567: H àng hóa bất động sản: Nếu DN mua BĐS về

để bán trong kỳ KD thông thường

­ Số KH BĐS trích trong kỳ.­ CP SC,nâng cấp, cải tạo 

­ CP cho thuê BĐS

­ GTCL của BĐS khi bán, thanh lý

­ CP khi bán, thanh lý BĐS 

TK 632 GVHB

Vào TK 911 để xác định KQKD

TK217(1) Mua b t ấđộng s n ả

Thu  ếGTGT 

Mua B TÑTtheo ph/th c tr  Đứảti n ngayề

 Mua 1 tòa nhà để đưa vào cho thuê hoạt động với giá mua 2.000.000.000đ, thuế GTGT 10% đã thanh toán bằng chuyển khoản, lệ phí trước bạ chi bằng tiền mặt 10.000.000đ.

 Mua 1 căn nhà để bán trong kỳ với giá mua 

10.000.000đ.

 Mua B S  T theo phĐĐương th c ứtr  ch mảậ

TK111,112TK 331TK 217

TK 133

TK 242TK 635Định kỳ

th/ toán g c và lãi ố

tr ch mảậThu VATế

Lãi t rả chậm

Đinh kỳ ph/bổlãi tr ch mảậ Giá mua tr ti n ả ề

ngay

BĐSĐT do XDCB hồn thành bàn giao

CP không hợp lý

Chuyển từ TSCĐ sang BĐSĐT

Hao mòn luỹ kế

1- Bộ phận XDCB bàn giao 1 căn nhà đã hoàn thành để chờ bán CP XD thực tế phát sinh

520.000.000đ Giá thực tế công trình được duyệt là 500.000.000đ

5117,3331

Giá bán BĐS

C huy n t  B Đ SĐ T sang ểừTSCĐ

Hao mòn luỹ kế

Chuyển t ừ HHBĐS t hành BĐSĐT

Việc chuyển HHBĐS thành BĐSĐT khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

Chuy n BĐSĐT thành HHBĐSể

TK2147(1) Gi m BĐSĐTả

(2) Chi phí s a ửch a, c i t oữả ạ

(3) K t chuy n ếểchi phí s a ửch a, c i t oữả ạ

1- Bán 1 toà nhà đang cho thuê hoạt động có NG 6 tỷ, đã hao mòn 800tr, giá bán 7tỷ, thuế GTGT 10%, thu bằng TGNH, thuế chuyển

quyền sử dụng đất 300tr nộp bằng TGNH.

2- Rao bán 1 toà nhà đang cho thuê hoạt động có NG 8 tỷ, đã hao mòn 600tr, giá bán 9tỷ, thuế GTGT 10% Chi phí cải tạo,

sửa chữa tòa nhà 55tr, trong đó thuế 5tr, công việc sửa chữa đãhoàn tất Toà nhà vẫn chưa bán được.

1 tháng sau, tòa nhà đã bán được, CP đăng báo q/cáo 2,2tr (trong đó thuế VAT 10%)

chữa…     

(1)CP tr c ti p ban đ u liên ựếầquan đ n TS thuêế

(2) Nhận tài sản thuê

3- Chi TM 30.000.000đ để san nền, phân lô miếng đất đã mua ở Quận 2, đất được phân thành 3 lô

4- Bán 2 lô và đã nhận tiền cọc 2 lô : 4 lượng vàng, giá vàng 17.250.000đ/lượng,giá bán 50 lượng / lô

Chi phí đăng báo quảng cáo đất 2.200.000đ trả bằng tiền mặt,trong đó thuế VAT 200.000đ

Đã thu đủ tiền bán đất ở Q2` bằng tiền mặt sau khi trừ tiền đặt cọc Giá vàng 17.300.000đ/ lượng.