Bài giảng quản lý dự án - P2.2

Dự án và quản lý dự án 1.1. Khái niệm và đặc tính của dự án 1.1.1. Khái niệm Theo Ngân hàng thế giới “Dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế

Chuyên đề 2 Tổng quan về công tác định giá xây dựng

2.1 Tổng quan về định giá xây dựng

2.1.1 Khái niệm về giá và công tác định giá công trình xây dựng 2.1.2 Đặc điểm của giá và công tác định giá sản phẩm xây dựng 2.1.3 Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây d ng

2.2 Nội dung và công tác định giá xây dựng

2.3 Những đặc điểm của sản phẩm và quá trình xây dựng ảnh h ởng đến vấn đề định giá công trình xây dựng

2.3.1 Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của sản phẩm xây dựng

2.3.2 Đặc điểm của tổ chức xây dựng

2.4 Chế độ hành nghề kỹ s định giá xây dựng, t vấn quản lý chi phí

2.4.1 Chế độ hành nghề t vấn quản lý chi phí và kỹ s định giá xây dựng

2.4.2 Yêu cầu và các phẩm chất, kỹ năng cần có của ng ời kỹ s định giá

2.5 Mối quan hệ giữu giá xây dựng công trình với thời gian xây dựng công trình và chất l ợng công trình

2.5.1 Mối quan hệ giữa độ dài thời gian và chi phí xây dựng công trình 2.5.2 Tích hợp giữa thời gian chất l ợng công trình

2.6 Quản lý công tác định giá xây dựng Câu hỏi ôn tập

2.1 Tổng quan về định giá xây dựng

2.1.1 Khái niệm về giá và công tác định giá công trình xây dựng

Theo học thuyết Mác –Lê nin , bất kỳ một loại hàng hoá nào đều có một giá trị Giá trị hàng hoá là l ợng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo ra sản phẩm hàng hoá đó Giá trị hàng hóa đ ợc cấu thành từ hai bộ phận: phần chi phí sản xuất để tạo ra sản phẩm hàng hoá( gồm giá trị lao động vật

hoá nh nguyên liệu, khấu hao thiết bị và phần giá trị lao động nh l ơng công nhân, cán bộ…) và phần giá trị thặng dư do lao động sống tạo ra.) và phần giá trị thặng d do lao động sống tạo ra.

Giá trị hàng hoá là biểu thị bằng tiền của giá trị Giá cả sẽ xoay quanh giá trị tuỳ thuộc vào quy luật cung cầu của thị tr ờng.

Giá thành sản phẩm của hàng hoá là tập hợp nh ng chi phí sản xuất để tạo thành sản phẩm hàng hoá đó

Thông th ờng, đối với những sản phẩm hàng hoá thông th ờng,nhà sản xuất căn cứ từ những chi phí tạo nên hàng hoá, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân tích khách hàng để định ra giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản phẩm để điều chỉnh giá cho phù hợp Khách hàng thì căn cứ vào nhu cầu thị hiếu của mình và cảm nhận sự t ơng xứng giữa số tiền mà họ bỏ ra với giá trị sử dụng để mua.

Rõ ràng, giá cả hàng hoá phải đ ợc xem xét d ới các giác độ khác nhau:

* D ới giác độ của ng ời mua( khách hàng) : Giá cả là chi phí của ng ời

mua phải bỏ ra( số tiền dự kiến )để nhận đ ợc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hoá hay dịch vụ mà mình muốn, đ ợc xác định từ sự hình dung về giá của ng ời mua và đ ợc tính toán trên cơ sở giá cả hàng hoá trên thị tr ờng

*D ới giác độ ng ời bán: giá cả là mức tiền mà ng ời bán mong

muốn nhận đ ợc từ ng òi mua khi trao quyền sở hữu hoặc sử dụng hàng hoá, dịch vụ của mình cho khách hàng

Theo quy luật thị tr ờng ng ời mua luôn luôn mong muôn mua rẻ và ng ời bán luôn luôn muốn bán đắt, vì vậy có thể coi giá là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu, là mức thống nhất giữa bên mua và bên bán

Đối với sản phẩm xây dựng, do đặc thù là một sản phẩm hàng hoá có giá trị lớn, liên quan đến nhiều ng ời và đ ợc bán tr ớc khi sản

xuất, vì vậy tr ớc khi mua sản phẩm xây dựng, ng ời mua có một khoảng ớc l ợng về giá để lựa chọn, quyết định và chuẩn bị ngân

quỹ Các nhà sản xuất (các nhà thầu) cũng cần phải tính toán nhằm xác định ra giá mà nhà thầu mong khách trả tiền căn cứ vào yêu cầu

, vào khả năng tài chính, công nghệ, tổ chức quản lý và ý đồ kinh doanh của mình

Giá xây dựng công trình là mức chi phí mà chủ đầu t và nhà thầu thi công xây dựng công trình thống nhất thông qua hợp đồng xây dựng để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình – sản phẩm xây dựng

Do đặc điểm của sản phẩm và sản xuất xây dựng mỗi công trình có giá trị

riêng đ ợc xác định bằng ph ơng pháp lập dự toán xây dựng – nội dung chủ yếu của công tác định giá sản phẩm

Định giá sản phẩm xây dựng là quá trình dự kiến ( dự toán) chi phí xây

2.1.2 Đặc điểm của giá và công tác định giá sản phẩm

Giá cả sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm của sản phẩm xây dựng và tổ chức quản lý xây dựng Giá cả sản phẩm xây dựng có những đặc điểm sau :

a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn của chủ

đầu t , vào địa điểm xây dựng, biện pháp tổ chức thi công của từng công trình cụ thể

Do tính độc nhất của sản phẩm xây dựngnên khác với các sản phẩm công nghiệp đ ợc sản xuất hàng loạt và có một giá bán chung thì sản phẩm xây dựng không thể định tr ớc hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác định cho từng tr ờng hợp cụ thể

b) Giá của sản phẩm xây dựng đ ợc tính toán trên cơ sở định tr ớc, ph ơng

pháp tính toán giá và định mức, đơn giá thống nhất để tính giá toàn bộ công trình

c) Quá trình hình thành sản phẩm xây dựng đ ợc bắt đầu từ khi lập các Hồ sơ

dự án đầu t đến khi kết thúc xây dựng và thanh quyết toán bàn giao và đ a vào sử dụng Trong quá trình đó sản phẩm xây dựng qua mỗi giai đoạn có tên gọi khác nhau nh :Tổng mức đầu t , dự toán, giá gói thầu, giá dự thầu,giá đề nghị trúng thầu, giá hợp đồng, giá quyết toán công trình Các chỉ tiêu giá xây dựng này đ ợc tính toán trên các căn cứ khác nhau, theo các ph ơng pháp khác nhau và đ ợc sử dụng với các mục đích khác nhau Mức độ chính xác của các chỉ tiêu giá xây dựng tăng dần theo các giai đoạn của quá trình đầu t và xây dựng.

d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu đ ợc hình thành thông qua đấu thầu và th

ơng thảo hợp đồng kinh tế Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu t đóng vai trò là ng ời mua, nhà thầu đóng vai trò là ng ời bán, hàng hoá đem trao đổi là các hợp đồng thi công xây dựng công trình Trong quá trình này, chủ đầu t giữ vai trò quyết định đối với mức giá đấu thầu

e) Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà n ớc cấp thì việc hình

thành giá cả các công trình phải tuân thủ các qui định hiện hành nh việc vận dụng các định mức, đơn giá, ph ơng pháp tính toán chi phí cũng nh các qui dịnh liên quan

2.1.3 Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng

Do đặc điểm khác biệt của sản phẩm và quá trình sản xuất sản phẩm

xây dựng do đó công tác định giá sản phẩm ( công tác dự toán) có vai trò quan trọng đối với chủ đầu t , nhà thầu, cơ quan quản lý có thẩm quyền …) và phần giá trị thặng dư do lao động sống tạo ra.

* Trên ph ơng diện của chủ đầu t công tác dự toán có vai trò sau :

- Giúp cho chủ đầu t biết đ ợc số vốn đầu t cần thiết tr ớc khi thi công

- Là căn cứ để xét chọn thầu, phê duyệt vốn đầu t , ký hợp đồng giữa chủ đầu t và nhà thầu, thanh toán, quyết toán vốn đầu t

- Là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả Kinh tế – kỹ thuật và so sánh, lựa chọn ph ơng án đầu t

- Là cơ sở để tính các chi phí cho công tác t vấn xây dựng công trình: chi phí cho

lập dự án đầu t xây dựng công trình, thiết kế, thẩm định…) và phần giá trị thặng dư do lao động sống tạo ra.

- Là cơ sở để chủ đầu t lập kế hoặch hàng năm và kế hoạch dài hạn.- Là cơ sở để chủ đầu t giám sát giá thành trong quá trình xây dựng…) và phần giá trị thặng dư do lao động sống tạo ra *Trên ph ơng diện nhà thầu :

- Là cơ sở để biết doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp nhận đ ợc từ việc xây dựng công trình.

- Tổ chức đúng đắn việc xây dựng và thu đ ợc hiệu quả kinh tế cao

- Tiết kiệm đ ợc lao động tiền vốn, vật t và rút ngắn đ ợc thời gian xây dựng công trình

- Là cơ sở cho lập kế hoạch sản xuất hàng năm và kế hoạch dàihạn của doanh nghiệp.

- Là cơ sở cho việc hạ giá thành.

- Là cơ sở cho việc đánh giá chế độ hạch toán kinh tế

* Trên ph ơng diện nhà tài trợ, các tổ chức cho vay vốn:

- Là cơ sở cho nhà tài trợ cấp phát vốn

- Đánh giá hiệu quả đầu t xây dựng từ đó đ a ra các quyết định cho việc tài trợ

* Trên các ph ơng diện khác: Sản phẩm của công tác dự toán là căn cứ giám sát

hiệu quả của dự án đầu t

2.2 Nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá xây dựng

Công việc mà kỹ s định giá th ờng làm là nh ng công việc của

ng ời quản lý chi phí đầu t xây dựng Nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá xây dựng có thể chia làm 3 giai đoạn

Giai đoạn dự kiến chi phí xây dựng( lập dự toán):

- Phía chủ đầu t hình thành các loại dự toán nh tổng mức đầu t sơ bộ, tổng mức đầu t , dự toán/ tổng dự toán, dự toán chi phí xây dựng công trình

- Phía nhà thầu, trên cơ sở hồ sơ mời thầu hình thành dự toán dự thầu

Giai đoạn đấu thầu:

Trong quá trình chủ đầu t và nhà thầu thi công xây dựng công trìnhký kết hợp đồng, nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá là h ớng th ơng thảo về hợp đồng và ph ơng thức thanh toán

Giai đoạn thi công và bàn giao đ a công trình vào khai thác, sử dụng:

- Chủ thầu và nhà thầu thực hiện thanh toán và quyết toán hợp đồng thi công xây dựng theo tiến độ.

- Chủ đầu t thực hiện thanh toán theo tiến độ, quyết toán vốn đầu t sau khi công trình hoàn thành với cơ quan cấp phát, cho vay vốn( tr ờng hợp công trình xây dựng bằng vốn từ ngân sách, vốn vay).

2.3 Những đặc điểm của sản phẩm và quá trình sản xuất xây dựng ảnh h ởng đến quá trình định giá công trình

Xuất phát từ những đặc thù riêng của ngành xây dựng, sản phẩm xây dựng và công tác sản xuất xây dựng cũng mang những đặc thù rất riêng biệt chi phối công tác quản lý điều hành hoạt động quá trình đầu t xây dựng nói chung và công tác định giá trong xây dựng nói riêng.

2.3.1 Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật của sản phẩm xây dựng

Trong Điều 3 khoản 2 của Luật Xây dựng đã đ ợc quốc hội n ớc cộng hoà

xã hội chủ nghĩa việt nam khoá XI thông qua ngay 26 tháng 11 năm 2003 nêu

rõ “Công trình xây dựng là sản phẩm đ ợc tạo ra bởi sức lao động của con ng ời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đ ợc liên kết định vị với đất, có thể gồm phần d ới mặt đất, phần trên mặt đất,phần d ới mặt n ớc và phần trên mặt n ớc, đ ợc xây dựng theo thiết kế ”

Quá trình hình thành công trình xây dựng, hiểu theo nghĩa rộng đ ợc bắt đầu từ giai đoạn lập quy hoạch tổng thể và chiến l ợc phát triển kinh tế xã hội đến giai đoạn vận hành khai thác sử dụng công trình Mặt khác, cũng có thể hiểu quá trình này theo nghĩa hẹp bắt đầu từ lập báo cáo đầu t xây dựng công trình đến kết thúc xây dựng, bàn giao, đ a công trình vào khai thác, sử dụng

Tuy nhiên, dù hiểu theo cách nào thì sản phẩm xây dựng cũng chính là các công trình xây dựng đã hoàn chỉnh đ a vào khai thác,sử dụng Sản phẩm xây dựng là loại sản phẩm có tính chất liên ngành, có nhiều lực l ợng tham gia nh chủ đầu t , các nhà thầu xây lắp, t vấn thiết kế, các doanh nghiệp cung cấp vật t , thiết bị, tài chính, các cơ quan quản lý Nhà n ớc có liên quan

Do vậy, khác với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm xây dựng có những đặc điểm riêng biệt nh sau:

a) Sản phẩm xây dựng đ ợc liên kết định vị với đất(tại địa điểm xây dựng) ở

các vùng, khu vực, lãnh thổ khác nhau.

b) Sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào các điều kiện địa chất, khí hậu, thuỷ văn

và các điều kiện kinh tế-xã hội tại nơi đặt công trình Do đó sản phẩm xây dựng có công dụng, kết cấu, kiến trúc và cách chế tạo mang tính đa dạng cao

c) Sản phẩm xây dựng thông th ờng có kích th ớc lớn(sử dụng tài nguyên đất

lớn) và chi phí lớn, thời gian kiến tạo và sử dụng lâu dài Vì vậy, những sai lầm về chủ tr ơng đầu t , về khảo sát thiết kế, về quá trình thi công cũng nh quá

trình khai thác rất khó khắc phục và rất tốn kém.

d) Sản phẩm xây dựng liên quan đến nhiều ngành kinh tế-kỹ thuật khác nhau,

từ khâu khảo sát, thiết kế, chế tạo sản phẩm, cung cấp các yếu tố đầu vào đến việc sử dụng sản phẩm xây dựng

e) Sản phẩm xây dựng liên quan đến môi tr ờng tự nhiên, môi tr ờng xã hội,

lợi ích cộng động tại nơi xây dựng công trình Có thể nói sản phẩm xây dựngmang tính chất tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế –xã hội, nghệ thuật, kiến trúc và quốc phòng

2.3.2 Đặc điểm tổ chức sản xuất xây dựng

Các đặc điểmcủa sản phẩm xây dựng nêu trên đã có tác động rất lớn đến việc tổ chức sản xuất xây dựng, dẫn đến đặc điểm sản xuất của ngành xây dựng

mang những đặc thù khác hẳn những ngành sản xuất khác Vì vậy Cần phải nắm rõ những đặc điểm này để l u ý những vấn đề nẩy sinh trong quá trình tổ chức sản xuất xây dựng

a) Sản xuất xây dựng có tính ổn định tạm thời và có tính l u động cao

theo vùng, khu vực, thời gian thi công kéo dài, khối l ợng công tác phân công

, con ng ời và công cụ lao động luôn phải di chuyển theo vị trí xây dựng công trình Điều này dẫn đến các ph ơng án tổ chức thi công phải thay đổi sao cho phù hợp với thời gian và địa điễm xây dựng Do đó, gây khó khăn cho việc tổ chức và quản lý sản xuất, cải thiện điều kiện lao động và nghỉ ngơi của ng ời lao động và làm phát sinh chi phí cho khâu di chuyển máy móc thiết bị, nhà x ởng, công trình tạm phục vụ cho thi công xây dựng

Tính l u động của sản xuất đòi hỏi việc tổ chức bộ máy quản lý sản xuất phải gọn nhẹ, năng động, chỉ đạo chặt chẽ kế hoạch tác nghiệp, tận dụng tối đa các yếu tố đầu vào tại địa ph ơng.

b) Sản phẩm xây dựng có tính đa dạng cá biệt và chi phí lớn lại đ ợc chế tạo

theo đơn đặt hàng của chủ đầu t thông qua đấu thầu cho từng công trình Vì vậy, gây nên các tác động đến quá trình sản xuất xây dựng nh :

* Phụ thuộc vào kết quả đấu thầu, dẫn đến các doanh nghiệp xây dựng bị động trong việc đầu t , đổi mới công nghệ thi công, máy móc thiết bị

* Giá cả sản phẩm xây dựng đ ợc định tr ớc khi chế tạo sản phẩm (khi tham gia đấu thầu) dẫn đến rủi ro cao do biến động của giá cả thị tr ờng.

c) Thời gian xây dựng công trình dài, làm cho vốn đầu t của chủ đầu t và vốn

sản xuất của các doanh nghiệp xây dựng th ờng bị ứ động tại công trình Điều này đòi hỏi việc tổ chức quản lý xây dựng phải tập trung thi công dứt điểm, rút ngắn thời gian xây dựng, có chế độ thanh toán tạm ứng vốn và các dự trữ cho sản xuất hợp lý.

d)Tổ chức sản xuất xây dựng phải tiến hành ngoài trời, chịu nhiều ảnh h ởng

điều kiện khí hậu, đòi hỏi khi lập biện pháp thi công phải chú ý đến :

* Điều kiện thời tiết của vùng, khu vực xây dựng

* Các biện pháp khắc phục ảnh h ởng của thời tiết nhằm giảm tối đa các tổn

thất ngừng nghỉ việc và phải sửa chữa do các yếu tố thời tiết tác động.

* Nâng cao mức độ cơ giới hoá trong xây dựng cũng nh chế tạo thành phẩm

hoặc bán thành phẩm trong công x ởng

c) Mục dích cuối cùng của tổ chức và quản lý sản xuất xây dựng là hoàn

thành đúng thời hạn, đảm bảo chất l ợng và có lợi nhuận cho doanh nghiệp Vìvậy, cần chọn ph ơng án tổ chức thi công tối u, tận dụng tối đa các nguồn vật t nhân lực tại địa ph ơng để giảm giá thành xây dựng

2.4 Chế độ hành nghề kỹ s định giá xây dựng, t vấn quản lý chi phí

2.4.1 Chế độ hành nghề T vấn quản lý chi phí và Kỹ s định giá xây dựng

Theo Nghị Định 99/NĐ-CP ngày 13/06/2007 thì t vấn quản lý chi phí đầu t xây dựng công trình là hoạt động kinh doanh có điều kiện Tổ chức hoạt

động t vấn quán lý chi phí đầu t xây dựng phải có it nhất 3 ng ời có chứng chỉ Kỹ s định giá xây dựng Tổ chức hoạt động t vấn quản lý chi phí đầu t đ ợc phân thành 2 hạng nh sau:

a) Hạng 1 có ít nhất 5 Kỹ s định giá xây dựng hạng 1

` b) Hạng 2 có ít nhất 3 Kỹ s định giá xây dựng hạng 2 hoặc 1 Kỹ s định giá

xây dựng hạng 1:

Cá nhân hoạt động độc lập về t vấn quản lý chi phí đầu t xây dựng phải có chứng chỉ là Kỹ s định giá xây dựng