Những vướng mắc trong quy định của pháp luật về nhà ở liên quan đến hoạt động công chứng

những vướng mắc trong quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở trong lĩnh vực công chứng. Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu. Ví dụ, trên góc độ xây dựng nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở, trên góc độ quản lý kinh tế thì nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên...

Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện PHẦN I LÝ LUẬN CHUNG VỀ KHÁI NIEM NHÀ O VÀ CÁC VAN BAN QUY PHAM PHÁP LUAT DIEU CHINH 1.1 Khái niệm nhà Hiện có nhiều khái niệm nhà tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu Ví dụ, góc độ xây dựng nhà sản phẩm hoạt động xây dựng khơng gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở, góc độ quản lý kinh tế nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, phận quan trọng bảo vệ người trước tượng tự nhiên Trên góc độ pháp luật, khái niệm nhà quy định Luật Nhà 2014 giải thích khoản Điều sau: "Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân." Khái niệm "nhà ở" quy định Luật Nhà bao gồm: • Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập • Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh • Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường • Nhà cơng vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định Luật thuê thời gian đảm nhận chức vụ, cơng tác • Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật • Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật 1.2 Một số Văn quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà Hợp đồng, giao dịch nhà đối tương điều chỉnh điều chỉnh nhiều Văn quy phạm pháp luật Do đối tượng giao dịch bất động sản, nên chịu điều chỉnh nhiều ngành luật Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật công chứng, Luật đầu tư, Luật đầu tư công văn liên quan Nghị định, Thông tư, Thông tư liên tịch, Cơng văn… Vì điều chỉnh nhiều văn quy phạm pháp luật nên xảy chồng chéo, mâu thuẫn quy định đạo luật điều tất yếu, từ dẫn đến nhiều hạn chế quy định luật chưa thống nhất, thiếu tính đồng 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện với quy định khác…làm ảnh hưởng lớn đến hoạt động công chứng giao dịch nhà 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện PHẦN II NHUNG VUONG MAC TRONG CÁC QUY DINH CUA PHÁP LUẬT VE NHÀ O LIÊN QUAN DEN HOAT DONGCÔNG CHUNG VÀ ĐÁNH GIÁ CHUNG 2.1 Tính khơng thống xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm luật cũ luật 2.1.1 Tính khơng thống xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm Luật nhà 2005 Luật đất đai 2005 Theo quy định khoản Điều 93 Luật Nhà thì: hợp đồng nhà phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực UBND cấp huyện nhà đô thị, chứng thực UBND xã nhà nơng thơn (…)” Trong đó, điểm a khoản Điều 130 Luật Đất đai 2005 quy định “hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất” Như vậy, thẩm quyền cơng chứng, chứng thực Luật Nhà xác định theo tiêu chí nhà thị nơng thơn, thẩm quyền cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp theo tiêu chí chủ thể (hộ gia đình, cá nhân tổ chức) Sự không thống xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chấp Luật Nhà Luật Đất đai gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng, chứng thực trường hợp yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng quyền sử dụng đất nhà 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện phải đến quan khác để cơng chứng, chứng thực, theo phát sinh thêm nhiều chi phí, thời gian… cho hoạt động Những vướng mắc nêu dường giải quy định khoản khoản Điều 47 Luật Công chứng Các khoản quy định: công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng thực công chứng hợp đồng chấp bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản Trường hợp nhiều bất động sản thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ việc cơng chứng hợp đồng chấp cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở đặt tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có số bất động sản thực Tuy nhiên, khoản Điều Luật Nhà quy định: trường hợp có khác luật nhà với pháp luật có liên quan (…) giao dịch nhà áp dụng quy định Luật Khoản Điều Luật Đất đai quy định: việc quản lý sử dụng đất đai phải tuân theo quy định Luật trường hợp Luật không quy định áp dụng quy định pháp luật có liên quan Như vậy, khơng giải để thống quy định nêu khó khăn, vướng mắc tiếp tục tồn Để giải vấn đề này, theo chúng tôi, quy định liên quan đến cơng chứng nói chung, cơng chứng hợp đồng bảo đảm bất động sản nói riêng văn pháp luật cần tiến hành rà soát để bãi bỏ, sửa đổi bổ sung nhằm đảm bảo phù hợp với quy định Luật Công chứng nhằm tạo điều kiện cho việc thực thi pháp luật thống nhất, hiệu 2.1.2 Tính khơng thống xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm Luật nhà 2014 Luật đất đai 2013 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện Liên quan vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng, văn giao dịch nhà Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch (sau gọi tắt Nghị định số 23/2015/NĐ-CP) không mâu thuẫn rõ rệt quy định luật cũ có khơng qn: - Luật đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản Ðiều 167 Luật này; - Luật nhà năm 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực công chứng, chứng thực; tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư; góp vốn nhà mà có bên tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà theo quy định khoản Ðiều 122 khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu Theo tinh thần luật cơng dân, tổ chức chọn cơng chứng hợp đồng, giao dịch tổ chức hành nghề công chứng hay chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã cả, khơng có phân biệt Trong đó, hành vi cơng chứng hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch có nội dung khác Chứng thực hợp đồng, giao dịch, theo định nghĩa Nghị định số 23/2015/NÐ-CP “việc quan có thẩm quyền… chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; nãng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch” (Khoản Ðiều 2) Nghĩa nội hàm hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch khơng có u 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện cầu chứng thực tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Hợp đồng, giao dịch có hợp pháp hay khơng hoàn toàn hai bên giao kết chịu trách nhiệm Trong đó, Luật Cơng chứng định nghĩa hành vi cơng chứng theo tinh thần đề cao tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch: Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác vãn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” (Khoản Ðiều Luật Công chứng năm 2014) Chứng thực hợp đồng, giao dịch xác nhận mặt hình thức biểu giao kết hợp đồng, giao dịch mà không sâu vào nội dung, chất hợp đồng, giao dịch; cơng chứng hợp đồng, giao dịch xem xét, thẩm định nội dung, chất hợp đồng, giao dịch quy chiếu vào pháp luật xem nội dung, chất hợp đồng, giao dịch có bảo đảm an tồn pháp lý, có hợp pháp hay khơng, có phạm vào điều cấm pháp luật hay không Hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã không loại trừ trường hợp hợp đồng, giao dịch vô hiệu Bộ luật Dân 2015 quy định: Ðiều 123 quy định giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội; Ðiều 124 quy định giao dịch dân vô hiệu giả tạo; Ðiều 126 quy định giao dịch dân vô hiệu bị nhầm lẫn; Ðiều 127 quy định giao dịch dân vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép Bộ luật Dân sự, Luật Nhà Luật Ðất đai quy định việc chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã Ðiều gây rủi ro cho cơng dân họ lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã Theo quan điểm cá nhận tôi, quy định phù hợp với huyện chưa có tổ chức hành nghề cơng chứng, quận, huyện có tổ chức hành nghề công 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện chứng nên quy định có tổ chức hành nghề cơng chứng thực hành vi công chứng Quy định đáp ứng yêu cầu bảo đảm an toàn cho bên giao dịch dân Bởi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hình thành sở liệu cơng chứng theo Ðiều 62 Luật Công chứng sở liệu vận hành có hiệu hệ thống tổ chức hành nghề công chứng (tại Hà Nội gọi sở liệu UCHI) Khi thực hành vi công chứng, công chứng viên có nghĩa vụ tra cứu sở liệu để tham khảo nhằm phòng, chống rủi ro Ở nhiều nơi, Trưởng phòng tư pháp quận, huyện Chủ tịch UBND xã, phường chýa có điều kiện tra cứu sở liệu công chứng nên khả rủi ro lớn Nếu muốn để người dân lựa chọn hình thức cơng chứng hay chứng thực hợp đồng, giao dịch phải tuyên truyền đầy đủ cho người dân khác công chứng chứng thực hợp đồng, giao dịch Mục đích việc chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã xác nhận thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch (nghĩa xác nhận mặt hình thức) giá trị pháp lý hợp đồng, giao dịch chứng thực có giá trị chứng chứng minh điều nêu (Khoản Ðiều Khoản Ðiều Nghị định số 23/2015/NÐ-CP) Giá trị pháp lý hợp đồng, giao dịch công chứng cao so với giá trị pháp lý hợp đồng giao dịch chứng thực Hợp đồng, giao dịch sau cơng chứng có giá trị pháp lý nhý văn quan công quyền Việc chứng thực hợp đồng không chịu trách nhiệm nội dung hợp đồng có hợp pháp hay khơng, việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch bao hàm nghĩa vụ chịu trách nhiệm tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Trong tình hình nay, tiếp tục quy định hợp đồng, giao dịch cơng chứng tổ chức hành nghề cơng chứng chứng thực UBND cấp xã phải bổ sung quy định người thực chứng thực hợp đồng, giao dịch 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện phải chịu trách nhiệm nội dung hợp đồng, giao dịch giống công chứng viên Muốn vậy, người chứng thực hợp đồng, giao dịch phải bắt buộc tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng ngắn hạn nghiệp vụ kỹ chứng thực nội dung hợp đồng, giao dịch Những giao dịch chứng thực UBND xã, phường chưa cập nhật vào sở liệu công chứng, gây lỗ hổng lớn việc bảo đảm an toàn cho bên giao dịch dân Về mặt thể chế, cần phải thiết lập, kiến tạo khuôn khổ pháp lý để chế định công chứng hợp đồng, giao dịch chế định chứng thực hợp đồng, giao dịch đường, mặt pháp lý nhý thật tạo thuận lợi cho người dân phù hợp với nhu cầu thực tế phát sinh 2.2 Tính khơng thống xác định chủ thể tham gia công chứng, chứng thực giao dịch 2.2.1 Vướng mắc việc xác định đối tượng giao dịch tài sản riêng hay tài sản chung Trong trường hợp người vợ (hoặc chồng) người nước người Việt Nam định cư nước không đủ điều kiện sử dụng đất Việt Nam, kể quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, theo Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể thông tin người chồng (hoặc vợ) công dân Việt Nam Bên vợ chồng không đủ điều kiện trở thành người sử dụng đất thơng tin giấy chứng nhận Nói khác đi, trường hợp này, phần thông tin người sử dụng đất ghi giống trường hợp quyền sử dụng đất tài sản cá nhân Hơn nữa, kể vợ chồng công dân 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện Việt Nam pháp luật Việt Nam cho phép vợ chồng thỏa thuận người đứng tên giấy chứng nhận Chính thế, kể quyền sử dụng đất tài sản chung vợ, chồng công dân Việt Nam có khả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể thông tin vợ chồng Từ cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thông tin cá nhân dựa vào thơng tin chưa cho phép xác định quyền sử dụng đất tài sản cá nhân tài sản chung vợ chồng Thực tế, xu hướng phổ biến cơng chứng viên phải tiếp tục đề nghị người có tên giấy chứng nhận cung cấp loại giấy tờ để làm rõ vấn đề:  Cung cấp giấy tờ xác nhận tình trạng nhân nhằm xem xét thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tồn mối quan hệ hợp pháp với người khác hay không;  Nếu tồn quan hệ hôn nhân hợp pháp thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên tiếp tục phải cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tài sản riêng chứng minh vợ hay chồng ủy quyền cho định đoạt quyền sử dụng đất chung Điều cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiếu hay khơng xác thông tin người sử dụng đất, nên vai trò việc chứng minh người người có quyền định đoạt tài sản, mà nguyên nhân chủ yếu quy định Văn quy phạm pháp luật quy định khơng thống có quy định khơng rõ ràng, thiếu văn hướng dẫn cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu áp dụng pháp luật khác Việc công chứng viên yêu cầu cung cấp thêm giấy tờ khác nhằm xác thực khả xảy để ngăn ngừa rủi ro cho bên, nên nói phù 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện nhân nước muốn sở hữu nhà Việt Nam Qua đó, thu hút nguồn đầu tư tổ chức, cá nhân nước vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 2.6 Thực trạng chưa có văn hướng dẫn cụ thể dẫn đến khó khăn hoạt động cơng chứng Luật Nhà Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 25/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015 Bên cạnh việc khắc phục hạn chế mà Luật Nhà năm 2005 tồn tại, Luật Nhà năm 2014 bước tiến quan trọng cải cách thủ tục hành nhằm cải thiện tình hình thị trường bất động sản như: cho phép tăng số lượng nhà sở hữu cá nhân người Việt Nam định cư nước tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định điều kiện sở hữu nhà đơn giản Luật trước nhiều; quyền lợi người mua nhà mở rộng hơn; điều kiện nhà tham gia giao dịch… …nhưng vướng mắc triển khai thực thiếu văn hướng dẫn Một số dẫn chứng điển hình điều, khoản Luật chưa hướng dẫn chi tiết liên quan đến thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, phân loại theo ba nhóm chủ yếu: Nhóm thứ nhất, chưa quy định giấy tờ cụ thể thành phần hồ sơ đăng ký quyền sở hữu : - Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà tham gia giao dịch không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận (Khoản Điều 118); - Các giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam người gốc Việt Nam người Việt Nam định cư nước ; 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện - Các giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam (Khoản Điều 160); Nhóm điều, khoản thứ hai liên quan đến điều kiện chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa cụ thể hóa : - Quy định khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh để tổ chức, cá nhân nước mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản Điều 159); - Cách thức xác định số lượng nhà mà tổ chức, cá nhân nước sở hữu (Điểm b Khoản Điều 161) Cuối nhóm điều khoản liên quan đến vấn đề khác chưa hướng dẫn cụ thể: - Việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà có thời hạn bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà thời hạn định việc xử lý chuyển lại quyền cho chủ sở hữu lần đầu sau hết hạn sở hữu (khoản điều 9, khoản Điều 23); - Việc gia hạn thời gian sở hữu nhà sau hết hạn sở hữu nhà cho cá nhân nước ngoài, tổ chức nước (Điểm c, d Khoản Điều 161); - Việc ghi nội dung Giấy chứng nhận theo quy định Khoản Điều 9, có thơng tin diện tích sử dụng hộ (đối với hộ chung cư), thông tin tên dự án xây dựng nhà (đối với nhà theo dự án) Hiện mẫu Giấy chứng nhận chưa có thơng tin Chính việc ban hành Nghị định hướng dẫn chậm trễ nên việc triển khai thực gặp nhiều vướng mắc, chưa thực thực chưa thống 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện cách hiểu, cách làm khác Điều dẫn đến gây hiểu nhầm cho người dân, chí lòng tin, mặt khác tạo kẽ hở cho tiêu cực phát sinh, cách làm tùy tiện, lạm quyền việc giải thủ tục hành Rõ ràng, Luật Nhà thể rõ tâm cải cách hành tiến độ triển khai chưa theo kịp với yêu cầu người dân Vì vậy, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định hướng dẫn để Luật Nhà thực vào sống Về phía quan đăng ký sở hữu nhà không thụ động chờ mà nên linh động vận dụng giải để đảm bảo quyền, lợi ích đáng cho người mua nhà 2.7 Nhận xét chung vướng mắc thực tế liên qua đến công chứng giao dịch nhà Hoạt động cơng chứng giao dịch có đặc thù xác định khía cạnh pháp lý giao dịch dựa loại giấy tờ hồ sơ công chứng (trong môi trường hồ sơ) Tuy nhiên, hoạt động công chứng giao dịch nhà thực tiễn tồn số vướng mắc thông tin hồ sơ công chứng chưa đầy đủ, thiếu xác Ngun nhân thơng tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thực minh thị để cơng chứng viên có sở xác định xác đối tượng giao dịch chủ thể tham gia giao dịch Do đó, yêu cầu công chứng Hợp đồng, giao dịch cần cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nhà ở, giấy tờ khác có liên quan mà công chứng viên yêu cầu để công chứng viên có sơ sở để giải hồ sơ theo quy định pháp luật Mặt khác, quy định pháp luật chưa phù hợp với thực tế không đồng bộ, thiếu quán, sở pháp lý hoạt động chứng thực hợp đồng, giao dịch lạc hậu, mâu thuẫn, chồng chéo, nay, việc công chứng hợp đồng, giao dịch nhà thực theo quy định văn quy phạm pháp luật nêu phần trước, với đời hàng loạt văn quy 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện phạm pháp luật liên quan đến hoạt động chứng thực Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014, Luật Công chứng 2015… số quy định chứng thực hợp đồng, giao dịch khơng phù hợp với tình hình thực tế Tình trạng tạo mâu thuẫn, chồng chéo sở pháp lý hoạt động công chứng, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật cơng chứng Việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch gặp nhiều khó khăn chưa có thống nhất, đầy đủ quy định pháp luật 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng hướng hồn thiện PHẦN III PHUONG HUONG HỒN THIỆN VÀ MOT SO GIẢI PHÁP, KIEN NGHI CỤ THỂ NHẰM THÁO GO VUONG MẮC TRONG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH VỀ NHÀ Nhằm giải hợp lý vướng mắc quy định pháp luật hành nhà liên quan đến lĩnh vực công chứng, thân đưa phương hướng số giải pháp cụ thể sau: - Tăng cường tính khả thi Văn quy phạm pháp luật thông qua bước cơng tác xây dựng pháp luật, có quy định liên quan điều chỉnh giao dịch nhà không phù hợp với thực tiễn, xảy tình trạng luật nơi thực tế nơi - Để tránh chồng chéo, không thống Luật điêu chỉnh giao dịch nhà tơi trình bày (mục 1.2 Một số Văn quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà ở), nên vấn đề giao dịch dân quy định Bộ Luật Dân (hiện Bộ Luật Dân có quy định giao dịch dân nhà ở, quyền sử dụng đất, thừa kế, …) Luật công chứng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư số luật khác có quy định nhà nên quy định vấn đề quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai, nhà - Nâng cao hiệu việc bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật, hoàn thiện pháp luật bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật cách: • Tiếp tục đơn giản hoá hệ thống văn quy phạm pháp luật, thu gọn loại văn chứa quy phạm pháp luật nhằm làm cho hệ thống pháp luật đơn giản 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện hơn, tạo thuận lợi cho việc bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật, làm cho hệ thống pháp luật dễ tiếp cận, thuận lợi cho công tác thi hành áp dụng pháp luật • Hạn chế tình trạng ban hành “luật khung”, Văn quy phạm pháp luật phải quy định cụ thể để văn có hiệu lực thi hành ngay, khơng cần có văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành • Áp dụng kỹ thuật văn sửa nhiều văn • Hồn thiện quy trình xây dựng, ban hành văn quy phạm pháp luật theo hướng nâng cao hiệu bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật • Nâng cao hiệu công tác giám sát văn quy phạm pháp luật • Xây dựng thiết chế tài phán văn quy phạm pháp luật có dấu hiệu khơng bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật - Cần tăng cường việc tuyên truyền, phổ biến nội dung văn pháp luật liên quan đến công chứng như: Bộ Luật dân sự, Luật Công chứng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cách sâu rộng cán bộ, công chức, viên chức nhân dân, nhằm nâng cao nhận thức, ý thức trách nhiệm cán bộ, công chức nhân dân hoạt động công chứng - Về việc chấp nhà nói riêng bất động sản nói chung, có tài sản hình thành tương lai, cần quy định theo hướng cụ thể, rõ ràng chặt chẽ, để hạn chế việc chấp trùng lặp 5-7 thứ tài sản dự án Việc cho chấp đất riêng sau có nhà đất vơ nghĩa Khi có nhà đất nên theo hướng bất động sản khối gắn liền, phân chia, giống 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện tài sản thuộc sở hữu chung hợp Một bất động sản thể chấp nhiều nơi, không nên chia tách nơi thứ, dễ gây trùng lắp bế tắc - Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà cho người Việt Nam định cư nước người nước ngồi Việt Nam • Đối với vấn đề quản lý việc sở hữu nhà người nước ngồi, quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường quản lý tổ chức, cá nhân nước mua nhà Việt Nam Cần xác minh điều kiện phép mua nhà – loại giấy tờ chứng minh cách chặt chẽ Các quan quản lý nhà nước cần chứng thực cách rõ ràng loại giấy tờ, giấy phép chứng thực đủ điều kiện mua nhà người nước ngồi Việt Nam Các quan có thẩm quyền cần coi trọng đến khả phát sinh vấn đề lớn vốn nước đầu tư vào thị trường bất động sản Bộ Xây dựng quan có liên quan cần tăng cường trách nhiệm quản lý, giám sát hoạt động Các địa phương khơng tự ý đề sách ưu đãi doanh nghiệp nước Cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm khắc trường hợp vi phạm pháp luật nhà • Đơn giản hóa thủ tục xác minh, cần ban hành văn hướng dẫn quy trình, thủ tục sở hữu nhà kiều bào; tổ chức, tuyên truyền phổ biến rộng rãi nhằm triển khai cách đồng Trên thực tế, thủ tục hành phức tạp, gây khó khăn chuẩn bị thủ tục để mua nhà hộ, đặc biệt thủ tục liên quan đến việc chứng minh đáp ứng đủ tiêu chí đề Người nước muốn mua nhà hộ phải nộp hồ sơ chờ thẩm định quan có liên quan Sở Tài nguyên Mơi trường Trong đó, phần lớn người bán nhà lại khơng sẵn lòng chờ đợi q trình thẩm định kéo dài 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện KẾT LUẬN Trong bối cảnh quốc tế nước có nhiều khó khăn, thách thức, ảnh hưởng khủng hoảng tài chính, suy thối kinh tế tồn cầu, tồn Đảng, toàn dân ta nỗ lực phấn đấu đạt thành tựu quan trọng thực mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp hóa đại hóa Tuy nhiên với thực trạng quan hệ xã hội phát sinh ngày đa dạng phức tạp dẫn tới tồn tại, bất cập áp dụng quy định nhà đời sống thực tế, quy định pháp luật ngặt nghèo, chưa thực phù hợp gây khó khăn khơng nhỏ cho tổ chức hành nghề công chứng việc công chứng hợp đồng, giao dịch nhà Có nhiều nguyên nhân dẫn tới vướng mắc trên, phần cơng tác làm luật chưa nhìn đủ xa, chưa tiếp cận thực tế, phần có nhiều văn quy phạm pháp luật mà hàm chứa quy định điều chỉnh đối tượng, điều chỉnh hành vi lại “khác nhau” nội dung Sự “khác” tạo nên vấn đề, khơng khác mà mâu thuẫn, khiến người áp dụng mà cụ thể lĩnh vực cơng chứng người cơng chứng viên khó khăn việc hiểu áp dụng cách xác trường hợp giao dịch khác Do đó, để khắc phục vướng mắc trên, tạo tiền đề cho giao dịch nhà diễn nhanh hơn, xác hơn, ta cần tiến hành thay đổi luật, mà cụ thể thay đổi vừa phải theo kịp xu hướng toàn cầu để hội nhập, vừa phải bám sát tình hình thực tế nước Pháp luật nhà thời gian tới cần thay đổi theo hướng thống nhất, nghĩa khơng có mâu thuẫn, khơng có chồng chéo, triệt tiêu hiệu lực nhau; văn quy phạm pháp luật xây dựng phải mang tính chuyên biệt, ví dụ điều chỉnh giao dịch nhà nên riêng số Văn quy phạm pháp luật Luật nhà ở, 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện Luật đất đai điều chỉnh, khơng nên có q nhiều văn điều chỉnh nhóm đối tượng Mặt khác, tình hình thực tế liên tiếp phát sinh vấn đề phức tạp giao dịch nhà ở, cần kịp thời có quy định hướng dẫn cụ thể để kịp thống cách xử lý tình Chung quy lại, vướng mắc phát sinh mâu thuẫn pháp luật, để giải vướng mắc điều giải vấn đề tồn quy định pháp luật Nhưng có giải hay khơng giải đến đâu phải trơng đợi vào tầm nhà làm luật./ 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật Nhà số 65/2014/QH13, Luật Nhà số 56/2005/QH11; - Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13; - Bộ Luật dân số 91/2015/QH13, Bộ Luật dân số 33/2005/QH11; - Luật đất đai số 45/2013/QH13, Luật đất đai số 13/2003/QH11; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai; - Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2009 Chính phủ ; - Nghi định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2013 Chính phủ quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước; - Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2013 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà tái định cư; - Nghị định số 99/2015/NÐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà ở; - Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản; - Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội; 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện - Thơng tư số: 18/2014/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội cơng trình dịch vụ; - Thơng tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 phát triển quản lý nhà xã hội; - Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện Nhà có vai trò vơ quan trọng đời sống người Do đó, từ trước đến nay, nhà ln đối tượng quan tâm nhiều xảy nhiều vấn đề tranh chấp Về tranh chấp hợp đồng hiểu xung đột, bất đồng mâu thuẫn bên thực không thực hiên quyền nghĩa vụ quy định hợp đồng, xâm hại tới quyền lợi ích bên tham gia Những tranh chấp chủ yếu xảy hiểu biết người dân trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng giao dịch nhà hạn chế Nguyên nhân trường hợp phát sinh tranh chấp nhiều phát sinh từ vướng mắc quy định pháp luật nhà ở, cụ thể tình trạng nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, triệt tiêu hiệu lực Khơng quy định dừng việc phản ánh lợi ích cục mà chưa mang lại lợi ích tốt cho xã hội Tính ổn định, tính minh bạch (rõ ràng), tính dễ tiên liệu quy định pháp luật hạn chế Nói tóm lại, chất lượng pháp luật - sản phẩm hoạt động xây dựng pháp luật, nhiều mặt, chưa tương thích với tính chất kinh tế thị trường mở cửa, hội nhập, yêu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, chưa đạt “chuẩn” hội nhập kinh tế quốc tế Điều khơng làm giảm tính điều chỉnh pháp luật mà gây khó khăn cho hoạt động áp dụng pháp luật mà điển hình hành vi công chứng hợp đồng, giao dịch nhà Sau đây, thơng qua đề tài này, tơi xin trình bày số vướng mắc quy định pháp lật nhà liên quan đến lĩnh vực cơng chứng đề xuất hướng hồn thiện Trong q trình thực tiểu luận, khơng thể tránh khỏi sai sót, kính mong q thầy (cơ) thơng cảm nhận xét để tơi hồn thiện nội dung trình bày Xin chân thành cám ơn! 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện MỤC LỤC PHẦN I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ KHÁI NIỆM NHÀ Ơ VÀ CÁC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH 1.1 Khái niệm nhà ở…………………………………………………………Trang 1.2 Một số Văn quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà ở….…2 PHẦN II: NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG VÀ ĐÁNH GIÁ CHUNG 2.1 Tính khơng thống xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm luật cũ luật mới…………………………………………… 2.1.1 Tính khơng thống xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm Luật nhà 2005 Luật đất đai 2005…………………………3 2.1.2 Tính không thống xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm Luật nhà 2014 Luật đất đai 2013………….…………… 2.2 Tính khơng thống xác định chủ thể tham gia công chứng, chứng thực giao dịch…………………………………………………………………………… 2.2.1 Vướng mắc việc xác định đối tượng giao dịch tài sản riêng hay tài sản chung…………………………………………………………………………….8 2.2.2 Xác định chủ thể tham gia giao dịch nhà hộ gia đình……… 10 2.3 Tính khơng thống xác định thời điểm phát sinh quyền sở hữu nhà để làm sở cho việc công chứng giao dịch……………………… ……………… 12 2.4 Tính khơng thống xác định điều kiện nhà giao dịch…… …14 2.5 Sự mâu thuẫn Văn quy phạm pháp luật đối tượng điều chỉnh giao dịch nhà thực Tổ chức hành nghề cơng chứng số giao dịch điển hình…………………………………………………… ….15 2.5.1 Công chứng mua bán, chấp, chuyển nhượng nhà ở……………… ……15 12 Những vướng mắc quy định pháp luật nhà liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện 2.5.1.1 Khó khăn việc xác định đối tượng chấp “nhà có sẵn” hay “nhà hình thành tương lai” rủi ro…………………………………… 15 2.5.1.2 Khó khăn công chứng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở………………………………………………………………………… 17 2.5.2 Công chứng tặng cho, thừa kế nhà ở……………………………………… 19 2.5.3 Công chứng giao dịch nhà có yếu tố nước ngồi………………………22 2.5.3.1 Quyền sử sở hữu nhà cá nhân nước ngoài……………………… …22 2.5.3.2 Quyền mua nhà tổ chức, cá nhân nước ngoài……………………….23 2.5.3.3 Thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước ngoài………………………… 25 2.6 Thực trạng chưa có văn hướng dẫn cụ thể dẫn đến khó khăn hoạt động cơng chứng……………………………………………………………… …25 2.7 Nhận xét chung vướng mắc thực tế liên qua đến công chứng giao dịch nhà ở………………………………………………………………….……27 PHẦN III: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHI CỤ THỂ NHẰM THÁO GỠ VƯỚNG MẮC TRONG CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở 29 KẾT LUẬN 32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………… 34 12 ... cầu quản lý nhà nước, Nhà nước ghi nhận phát sinh quyền sở hữu Nhưng Luật nhà lại quy định: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy định Luật sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền nghĩa vụ nhà theo quy... dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà ở Khoản Điều 64 Nghị định số... 2014) Chứng thực hợp đồng, giao dịch xác nhận mặt hình thức biểu giao kết hợp đồng, giao dịch mà không sâu vào nội dung, chất hợp đồng, giao dịch; cơng chứng hợp đồng, giao dịch xem xét, thẩm định