Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn chùa hang huyện đồng hỷ giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - TRƯƠNG HUYỀN MY Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CHÙA HANG HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Đại học quy Chuyên ngành : Địa Mơi trường Lớp : K45 - ĐCMT - N01 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 – 2017 Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - TRƯƠNG HUYỀN MY Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CHÙA HANG HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Đại học quy Chun ngành : Địa Mơi trường Lớp : K45 - ĐCMT - N01 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 – 2017 Giảng viên hướng dẫn : GS.TS Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập Khoa Quản lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên sau thời gian thực tập phòng TN&MT huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên Em trang bị thêm nhiều kiến thức kinh nghiệm quý báu từ thực tiễn sống Em xin chân thành cảm ơn tập thể cá nhân giúp đỡ em sống trình nghiên cứu, học tập rèn luyện Trước hết, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới hướng dẫn giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng, người trực tiếp hướng dẫn tận tình giúp đỡ em suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn toàn thể thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên thầy, cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trang bị cho em kiến thức bản, hữu ích phục vụ cho việc học tập, nghiên cứu đề tài cho công tác em sau Em xin cảm ơn Ban lãnh đạo UBND huyện Đồng Hỷ, phòng ban huyện, Phòng tài ngun mơi trường huyện Đồng Hỷ nhân dân Thị Trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành đề tài Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, người giúp đỡ, động viên em suốt trình học tập, rèn luyện trường q trình nghiên cứu, hồn thành đề tài thực tập tốt nghiệp lần Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Sinh viên Trương Huyền My ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chùa Hang năm 2016 30 Bảng 4.2 Thực trạng trình độ cán địa huyện Đồng Hỷ 33 Bảng 4.3 Quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp chuyển nhượng QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 36 Bảng 4.4.Quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp tặng cho QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 37 Bảng 4.5 Kết cấp GCNQSD đất địa bàn huyện Đồng Hỷ tính đến hết năm 2015 39 Bảng 4.6 Hiện trạng hệ thống đồ địa Thị Trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ 41 Bảng 4.7 Kết chuyển nhượng QSDĐ khu vực nghiên cứu thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2014 42 Bảng 4.8 Kết tặng cho QSDĐ khu vực nghiên cứu thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2014 42 Bảng 4.9 Kết chuyển nhượng, QSDĐ khu vực nghiên cứu thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2014 – 2016 43 Bảng 4.10 Kết tặng cho QSDĐ khu vực nghiên cứu thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2014 – 2016 44 Bảng 4.11 Tiến độ cấp GCN chuyển nhượng, tặng cho QSD Đất địa bàn thị trấn Chùa Hang 2012 - 2016 45 Bảng 4.12 Đánh giá hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ hai khu vực nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất 48 Bảng 4.13 Sự hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ hai khu vực nghiên cứu hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 Bảng 4.14 Sự hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ hai khu vực nghiên cứu hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 52 iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CNH-HĐH : Cơng nhiệp hố, đại hoá CSHT : Cơ sỏ hạ tầng LPTB : Lệ phí trước bạ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TNCN : Thu nhập cá nhân UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng Đăng ký Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKQSDĐ : iv MỤC LỤC PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 Cơ sở thực tiễn 2.1.3 Cơ sở pháp lý 2.2 Các quy định quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 2.2.1 Căn xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 2.2.2 Hình thức chuyển nhượng , tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.3 Giá chuyển QSD đất 2.2.4 Nguyên tắc chuyển QSD đất 2.2.5 Hiệu lực việc chuyển QSD đất 2.2.6 Điều kiện quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 2.2.7 Cách tính thuế làm thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 10 2.3 Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất Thế giới Việt Nam tỉnh Thái Nguyên 12 2.3.1 Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất Thế giới 12 2.3.2 Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất Việt nam 15 2.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất tỉnh Thái Nguyên 16 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 v 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 18 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 18 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18 3.3 Nội dung nghiên cứu 18 3.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất đai địa bàn thị trấn Chùa Hang 18 3.3.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2016 18 3.3.3 Đề xuất giải pháp cho việc thực chuyển nhượng, tặng cho QSD đất, cho công tác quản lý tốt 18 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 19 3.4.2.Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 19 3.4.3 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 19 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 20 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai thị trấn Chùa Hang 21 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 22 4.1.3 Sơ lược trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai của thị trấn Chùa Hang 29 4.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 – 2016 34 4.2.1 Các văn quy trình quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 34 4.2.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2016 41 vi 4.2.8 Tổng hợp đánh giá kết thực hình thức chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2016 45 4.3 Đánh giá hiểu biết người dân cán quản lý công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thị trấn Chùa Hang 46 4.3.1 Những hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang thuộc huyện Đồng Hỷ quy định chung chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 47 4.3.2 Những hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ hai khu vực nghiên cứu quy định chung chuyển nhượng QSDĐ 50 4.3.3 Những hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ tạii khu vực nghiên cứu quy định chung tặng cho QSDĐ 52 4.4 Đề xuất giải pháp 54 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 56 5.1 Kết luận 56 5.2 Đề nghị 57 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Các giao dịch dân chuyển QSD đất trở nên phổ biến thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, phát triển kinh tế đất nước q trình thị hố mạnh mẽ Trong đó, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất đai chiếm số lượng đáng kể có vị trí quan trọng Nó xác lập QSD đất cho người Nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất cơng dân với nhau, đảm bảo cho diện tích thừa sử dụng cách hợp lý Thị trấn Chùa Hang thị trấn trung tâm kinh tế, trị, VH-XH huyện Đồng Hỷ có tổng diện tích tự nhiên 306,3ha; tổng chiều dài 6km; có tuyến đường Quốc lộ 1B cũ QL 17 chạy qua có vị trí thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hố - xã hội Đơ thị hóa diễn mạnh mẽ, nhiều khu thị xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu cải thiện Tuy nhiên, tốc độ thị hố nhanh chóng kéo theo nhiều điều bất cập quản lý hành chính, việc thực QSD đất cụ thể Quyền chuyển nhượng,tặng cho QSD đất Do nhu cầu QSD đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên hoạt động thực QSD đất có xu hướng ngày gia tăng Việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực theo quy định địa bàn huyện Đồng Hỷ.Cụ thể số địa bàn địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ thành phố Thái Nguyên Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn điều kiện chuyển QSD đất nhằm góp phần khắc phục diễn biến lĩnh vực này, tìm nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền sở quy định pháp luật giải vi phạm cách đắn Từ đó, đề xuất số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển dịch QSD đất vào khuôn khổ pháp luật, thống cách giải chung loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu thi hành pháp luật nói chung quy định pháp luật “điều kiện chuyển QSD đất” nói riêng Xuất phát từ thực tiễn nhu cầu trên, trí Ban giám hiệu Nhà trường,Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên,trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,dưới hướng dẫn thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng,em tiến hành thực đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2016" 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát - Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất; thuận lợi, khó khăn; yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái nguyên - Đề xuất giải pháp cho việc thực chuyển nhượng, tặng cho QSD đất, cho công tác quản lý tốt 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2016 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất thị trấn Chùa Hang thuộc huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên 45 4.2.8 Tổng hợp đánh giá kết thực hình thức chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2016 Tiến độ cấp GCNQSD đất chuyển nhượng , tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn năm 2012-2016 đạt Qua trình thu thập tài liệu, số liệu phân tích, đánh giá cơng tác chuyển nhượng tặng cho QSDĐ địa bàn thị trấn Chùa Hang tổng hợp trường hợp đăng ký hoàn thành thủ tục thể qua bảng sau: Bảng 4.11 Tiến độ cấp GCN chuyển nhượng, tặng cho QSD Đất địa bàn thị trấn Chùa Hang 2012 - 2016 Năm Chuyển Nhượng Tặng cho Diện Tích Tổng số hồ sơ Diện Tích (m²) 74 26.872,4 55 6.370,6 70 18.215,91 70 14.496,48 36 9.752,38 44 19.858,35 41 5.728,67 28 3.564,9 42 4.665,4 15 2.231,4 263 65.234,76 212 46.521,73 (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Đồng Hỷ ) Tổng số hồ sơ 2012 2013 2014 2015 2016 Tổng Từ bảng 4.11 thấy hình thức chuyển nhượng tặng cho QSDĐ diễn địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012-2016 có tất 263 trường hợp chuyển nhượng QSD đất , 212 trường hợp tặng cho QSD đất với tổng diện tích đạt 46.521,73 m², trường hợp hoàn thành thủ tục theo quy định, có hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động với 263 trường hợp chiếm 65.234,76 m² 46 4.3 Đánh giá hiểu biết người dân cán quản lý công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thị trấn Chùa Hang - Khu vực : thị Trấn Chùa Hang Trong công tác chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ cán quản lý trực tiếp thực thủ tục chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ cán Phòng tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký QSDĐ, UBND xã phường quản lý trực tiếp cơng tác Trình độ cán quản lý, cán thực chuyên môn sở hạ tầng, công cụ phục vụ công tác chuyên môn ảnh hưởng trực tiếp đến kết công tác chuyển nhượng, tặng cho sử dụng đất Theo kết điều tra Phòng Tài nguyên - Môi trường 11 cán chuyên viên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện có tổng số 16 cán cơng chức, viên chức chun viên Cụ thể Phòng Tài ngun Mơi trường có 11 cán chuyên viên công chức cán hợp đồng Chi Nhánh Văn Phòng Đăng Ký huyện có 16 cán chuyên viên Với chức năng, nhiệm vụ tham mưu cho Ủy ban nhân dân thị trấn quản lý nhà nước về: đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khống sản, mơi trường, chịu quản lý tổ chức biên chế công tác UBND thị trấn, đồng thời chịu hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn, nghiệp vụ Sở tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên Do trình độ nhận thức dân trí thị trấn Chùa Hang khơng đồng khu trung tâm thị trấn khu xung quanh thị trấn Chính việc 47 đánh giá hiểu biết cán người dân chuyển quyền sử dụng đất chia làm 02 khu vực nghiên cứu: - Khu vực trung tâm: khu tổ 1, khu tổ - Khu vực xung quanh: tổ 9, khu tổ 13 4.3.1 Những hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang thuộc huyện Đồng Hỷ quy định chung chuyển nhượng, tặng cho QSD đất Với câu hỏi quy định chung tình hình chuyển nhượng , tặng cho, QSDĐ nêu ra, cán quản lý (bao gồm cán yêu cầu vấn cơng tác Phòng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký QSD đất địa xã, phường) trả lời 100% Điều chứng tỏ hiểu biết Luật đất đai cán tốt, có nhiều triển vọng công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Về phía người dân địa phương hỏi vấn kết đạt tình hình chuyển nhượng, tặng cho thống kê cụ thể bảng 48 Bảng 4.12 Đánh giá hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ hai khu vực nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng(%) Nội dung câu hỏi Chuyển quyền sử dụng đất quyền ai? Có hình thức chuyển quyền sử dụng đất? Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện khơng? Người chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ với Nhà nước? Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ với Nhà nước? Hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước trường hợp nào? Chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cấp có thẩm quyền nào? Trung bình Cán quản lý cấp huyện Khu vực Trung tâm Khu vực quanh thị trấn Tổ Tổ Tổ Tổ 13 100 78,3 45,7 80 51 71 100 64,8 43,6 71 60 67,88 100 100 79 98 91 93,6 100 56,8 43,3 61,5 58 63,92 100 59,6 40,3 67,1 62,9 65,98 100 100 68,9 100 75,7 88,92 100 74,1 41,8 83,4 69,6 73,78 100 76,23 51,8 80,14 66,88 TB (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua bảng 4.12 ta thấy Sự hiểu biết cán quản lý đạt 100% Người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ khu vực nghiên cứu quy định chung chuyền quyền sử dụng đất cao khu vực tung tâm Tổ đạt 76,23 %, tổ đạt 51,8 %.Tại khu vực tổ đạt 80,14% tổ 13 49 66,88% Điều dấu hiệu tốt cho công tác chuyển quyền sử dụng đất thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ Vấn đề đối tượng chuyển quyền sử dụng đất 71 % số người trả lời CBQL từ cấp huyện tới , thị trấn người dân không trả lời 100% vấn đề Tỷ lệ trả lời người dân thấp đạt 63,75 % nhiều người không hiểu đối tượng chuyển quyền sử dụng đất Vấn đề có hình thức chuyển quyền sử dụng đất, tỷ lệ người trả lời vấn đề đạt không cao, 67,88% tỷ lệ người trả lởi đúng, CBQL cấp huyện trả lời 100% Đa phần người dân khơng nắm rõ có hình thức chuyển quyền sử dụng đất Nhiều người trả lời đốn, hỏi đến hình thức khơng trả lời Tuy nhiên kể hình thức chuyển quyền nhiều người biết tới Sự hiểu biết vấn điều kiện đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có 93,6% tỷ lệ người trả lời đúng, số cao Đa số người dân cán quản lư cho phải có GCNQSD đất chuyển quyền sử dụng đất Sự hiểu biết nghĩa vụ người nhận chuyển quyền người chuyển quyền sử dụng đất thấp đạt 65,98 % tỷ lệ trả lời Cán quản lý trả lời 100% Điều chứng tỏ người dân không nắm rõ quy đinh Luật Đất đai Công tác tuyên truyền luật không đạt kết tốt Sự hiểu biết vấn đề nhận chuyển quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước cán quản lý đạt 100% Khu vực trung tâm tỷ lệ trả lời thấp đạt 68,9 %, khu vực quanh thị trấn tỷ lệ trả lời không cao đạt 75,7 % Sự hiểu biết chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cấp có thẩm quyền tỷ lệ trả lời thấp 73,78% 50 4.3.2 Những hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ hai khu vực nghiên cứu quy định chung chuyển nhượng QSDĐ Bảng 4.13 Sự hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ hai khu vực nghiên cứu hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng(%) Nội dung câu hỏi Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu nào? Người nhận nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá chuyển nhượng thấp so với giá Nhà nước quy định giá trị chuyển nhượng áp dụng để tính thuế giá trị nào? Mức thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ bao nhiêu? Khi hai người khơng có mối quan hệ huyết thống có thực việc đồng sở hữu khơng? Trung bình Tổ Tổ Khu vực Quanh thị trấn Tổ Tổ 13 100 74,6 69,4 84,5 77,2 81,14 100 77,2 65,3 87,7 80,5 82,14 100 70 61,6 86,8 77,2 79,12 100 82,4 67,9 86,8 74,6 82,34 100 100 86,8 100 97,1 96,78 100 40,5 35,6 58,7 50,9 57,14 100 74,12 64,43 84,08 76,25 Cán quản lý huyện Khu trung tâm (Nguồn: Số liệu điều tra) TB 51 Qua bảng 4.13 ta thấy: Sự hiểu biết hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81.14% tỷ lệ người trả lời đúng, số cao Trong đối tượng cán quản lý cấp huyện có tỷ lệ trả lời cao với 100% Đối tượng có tỷ lệ trả lời thấp người dân khu vực tổ với 69,4% Các câu hỏi nghĩa vụ người chuyển quyền sử dụng đất người nhận chuyển quyền sử dụng đất với tỷ lệ trả lời đạt 82,14% 79,12 % Cán cấp huyện trả lời 100% .Sự hiểu biết trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá chuyển nhượng thấp so với giá Nhà nước quy định giá trị chuyển nhượng áp dụng để tính thuế đạt tỷ lệ trả lời cao 82,34 % Cán quản lý cấp huyện trả lời 100% Cán quản lý ngưòi dân họ nghĩ mua tiền tính thuế Trong trường hợp đất có nhà, giá trị nhà theo quy định cao, thực nghĩa vụ chuyển nhượng QSD đất người dân không thực mà để hồ sơ cần nộp thuế để lấy GCNQSD đất Đó hiểu biết khơng đúng, theo quy định phải nộp thuế vòng 30 ngày (kể ngày nghỉ) người dân phải thực nghĩa vụ tài chính, thời gian quy định phải nộp phạt 0,05%/ ngày Mức thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ phải nộp 2,5% tổng giá trị đất tài sản đất Tỷ lệ trả lời đạt cao 96,78 % Cán quản lý trả lời 100% Người dân khu vực tỷ lệ trả lời đạt 86,8% Sự hiểu biết vấn đề hai người khơng có mối quan hệ huyết thống có thực việc đồng sở hữu tỷ lệ trả lời đạt 53,62% Cán quản lý cấp huyện tỷ lệ trả lời đạt 100 % Người dân hiểu đồng sở hữu hai người có mối quan hệ với 52 vợ chồng Người dân sợ đồng sở hữu với người khác không yên tâm, họ chưa nắm quy định Luật 4.3.3 Những hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ tạii khu vực nghiên cứu quy định chung tặng cho QSDĐ Bảng 4.14 Sự hiểu biết cán quản lý người dân thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ hai khu vực nghiên cứu hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung câu hỏi Tặng, cho quyền sử dụng đất hiểu nào? Người nhận quyền sử dụng đất có phải trả cho người tặng, cho quyền sử dụng đất hay không? Tặng, cho quyền sử dụng đất diễn mối quan hệ nào? Tặng, cho quyền sử dụng đất mối quan hệ nộp thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ khơng? Trường hợp tặng, cho QSD đất phải nộp lệ phí trước bạ? Trường hợp hai vợ chồng đồng sở hữu, cho anh em ruột mức thuế thu nhập cá nhân tính nào? Trung bình Cán quản lý huyện Khu vực nông thôn Khu vực đô thị CBQL CBQL 100 69,8 60,3 74,6 60,7 86,89 100 74,6 64,6 80 64,6 76,76 100 71,1 58,9 78,8 71,1 75,98 100 78,8 67,1 90 82,5 83,68 100 74,6 64,6 90 80 81,84 100 38,3 20,8 40,4 35,9 47,08 100 67,86 56,05 75,63 65,8 ND TB ND (Nguồn: Số liệu điều tra) 53 Qua bảng 4.14 ta thấy: Toàn câu hỏi điều tra cán quản lý trả lời 100% Về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất tỷ lệ trả lời đạt 86,89 %, kết cao Có 766,76 % tỷ lệ trả lời câu hỏi người nhận QSD đất có phải trả cho người tặng cho QSD đất Có 75,98% tỷ lệ trả lời câu hỏi tặng cho QSD đất diễn mối quan hệ Hầu hết người hiểu tặng cho quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà không thu lại tiền vật cả; có số người cho việc bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho Một số người cho quan hệ huyết thống, hay quan hệ bố mẹ với anh chị em với Việc hiểu biết tặng, cho quyền sử dụng đất mối quan hệ nộp thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ đạt tỷ lệ trả lời 83,68 % Trường hợp tặng cho QSD đất phải nộp lệ phí trước bạ đất đạt 81,84 % tỷ lệ trả lời Do năm 2011 đời Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trước bạ Tại Nghị định số 45/ 2011/ NĐ-CP quy định miễn lệ phí trước bạ với trường hợp tặng cho QSD đất lần đầu tiên, tặng cho QSD đất từ lần thứ hai trở phải nộp lệ phí trước bạ, kể anh chi em ruột tặng cho Lần tặng cho QSD đất miễn LPTB Trước Nghị định số 45 đời tặng cho QSD đất miễn tất lệ phí trước bạ đất môi quan hệ bố mẹ cho con, cho bố mẹ, mối quan hệ ơng bà cho cháu, anh chị em cho phải nộp LPTB Sự hiểu biết trường hợp hai vợ chồng đồng sở hữu, cho anh em ruột mức thuế thu nhập cá nhân tính tỷ lệ trả lời thấp đạt 54 47,08 % Cán quản lý cấp huyện tỷ lệ trả lời đạt 100% Ở tặng cho QSD đất xét mối quan hệ huyết thống, anh chi em dâu, rể quan hệ huyết thống, nên cho phải nộp thuế TNCN cụ thể sau: (Tổng giá trị đất : 2) - 10 triệu x 10% Nếu theo cách tính trường hợp đất có giá trị khu vực đô thị thuế TNCN phải nộp cao Người dân phải đường vòng tặng cho bố mẹ, bố mẹ cho anh chị em ruột Chính mà Nghị định số 45 đời Thực tế hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nhiều người hiểu lầm thừa kế, cán quản lý cấp phường nắm chưa vấn đề họ cho việc thừa kế Nghị định 45 áp dụng cho trường hợp thừa kế QSD đất thừa kế QSD đất có mối quan hệ huyết thống 4.4 Đề xuất giải pháp 4.4.1 Giải pháp chung Từ khó khan tồn , cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung cơng tác chuyển QSDĐ nói riêng cấp quyền địa phương có nhiều chủ trương, sách nhằm thực tốt cơng tác chuyển QSDĐ đạt hiệu cao.Tuy nhiên với bất cập mà người dân gặp phải thực quyền cần có số giải pháp sau để giúp cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng tốt - Tăng cường việc tuyên truyền ,phổ biến sâu rộng pháp luật đất đai tới người dân, giúp ngừoi dân hiểu thựuc tốt quyền nghĩa vụ - Tăng cường tập huấn chuyên môn nghiệp vụ trao đổi kinh nghiệm công tác quản lý cho cán chuyên môn quản lý đất đai, quản lý xây dựng, quản lý tài nguyên môi trường 55 - Đầu tư thêm sở vật chất kĩ thuật, phương tiện thiết bị làm việc cho cán địa địa phương… - Cần phải đưa luật đất đai 2013 có hiệu lực nhiều thông tư, nghị định hướng dẫn vào thực Luật có thay đổi đáng kể công tác chuyển QSDĐ - Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ QSDĐ - Nhà nước cần hoàn thiện quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư, - Huyện cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng 56 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Thị trấn Chùa Hang thuộc Huyện Đồng Hỷ huyện miền núi nằm phía Đơng Bắc tỉnh Thái Nguyên Nằm đầu mối trục giao thơng Thái Ngun - Lạng Sơn, có đường QL1B nên thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hàng hoá với tỉnh nước số nước khu vực Thị trấn Chùa Hang có nhiều tiềm để phát triển kinh tế - xã hội, Đảng, Nhà nước, UBND huyện quan tâm, trọng đầu tư để huyện ngày phát triển Sau thực Luật đất đai 2013, công tác quản lý đất đai địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần ổn định xã hội phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng Đặc biệt năm gần tập trung cao độ cho việc xử lí đất tồn đọng đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất Công tác quản lý Nhà nớc Tài nguyên Môi trờng nhiệm vụ quan trọng, bao gồm nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề, nhiều chủ thể tham gia có quyền lợi thiết thực gắn với tổ chức, cá nhân lợi ích Nhà Nước, cơng việc mang tính "nhạy cảm" đợc nhân dân quan tâm, đòi hỏi để hồn thành tốt cơng việc đợc giao cán làm công tác quản lý Nhà Nước TNMT phải tu dỡng rèn luyện tác phong làm việc, đạo đức nghề nghiệp, thái độ, ý thức phục vụ nói với nhận thức nỗ lực phấn đấu cán công chức cộng với quan tâm đạo, lãnh đạo tạo điều kiện cấp ngành, phòng TNMT hồn thành tiêu nhiệm vụ đề 57 Qua kết chuyển QSD đất địa bàn thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 thực chưa sơi động Vẫn tình trạng người dân tự chuyển quyền sử dụng đất cho giấy tờ viết tay, khơng qua quan có thẩm quyền chứng thực Chuyển QSD đất khu vực đô thị diễn nhiều khu vực nông thôn Tại khu vực thị trấn Chùa Hang nơi tập trung đơn vị hành nghiệp huyện, nơi có chợ, bệnh viện, cách trung tâm tỉnh Thái Ngun 3km phía Đơng Bắc CBQL người dân địa thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ có hiểu biết quy định chuyển QSDĐ Luật Đất đai năm 2013, nhiên mức hiểu biết chưa cao, nhiều người chưa thực tìm hiểu Pháp luật Đất đai, câu trả lời mang tính chất suy đoán, đối tượng cán quản lý nhiều người chưa thực nắm quy định pháp luật Sự hiểu biết người nhóm cán quản lý cao sơ với hiểu biết người dân Sự hiểu biết người dân khu vực đô thị cao hiểu biết người dân khu vực nông thôn Đối với nhóm cán quản lý, thực thủ tục nhiều nắm kiến thức rõ chắc, người dân tham gia nhiều biết nhiều, tham gia biết ít, họ tham gia hoạt động chuyển quyền họ phải tìm hiểu trình tự thủ tục hướng dẫn hình thức 5.2 Đề nghị Để thúc đẩy hoạt động hình thức chuyển QSDĐ địa bàn thị trấn Chùa Hang nói riêng huyện Đồng Hỷ nói chung ban lãnh đạo, ban quản lý cần có biện pháp cụ thể thời gian tới: 58 - Tổ chức tuyên truyền cách sâu rộng có hiệu tới người dân kiến thức pháp luật đất đai nói chung chuyển QSDĐ nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết trình độ người dân Đồng thời với nâng cao chất lượng sống, nâng cao trình độ văn hóa người dân địa bàn thị trấn - Cần khắc phục tình trạng thiếu nhân lĩnh vực đất đai địa bàn thị trấn, nhằm đảm bảo việc nắm tình biến động đất đai địa bàn thị trấn, tránh hoạt động ngồi luồng khơng nằm kiểm sốt quyền địa phương - Trú trọng đầu tư tiến khoa học kỹ thuật công nghệ số cơng tác chuyển quyền sử dụng đất hệ thống hóa cấp quản lý thống từ xuống, từ trung ương tới địa phương, từ ngành liên quan tới - Có hệ thống tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ lĩnh vực đất đai, lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm, để tránh tình trạng quan liêu, tham nhũng 59 Tài liệu tham khảo Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 43/2014 Chính phủ việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013; Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đồng Hỷ (2012 - 2016), Báo cáo thống kê đất đai thị trấn Chùa Hang năm 2012- 2016; Phòng Tài ngun & Mơi trường huyện Đồng Hỷ, Báo cáo kiểm kê đất đai huyện năm 2015; Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế thực chế "Một cửa liên thơng" quan hành nhà nước địa phương; Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ( 2003), Luật Đất đai 2013, NXB trị quốc gia; UBND huyện Đồng Hỷ (2016), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội thị trấn Chùa Hang năm 2016; ... hình sử dụng đất 3.3.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất thị trấn Chùa Hang huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2016 - Tình hình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2012- 2014... quy trình quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 34 4.2.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2012 – 2016 ... chất hình thức chuyển quyền bao gồm nội dung là: "Chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền